山西人走西口归根结底是因为穷他们穷困的原因并非因为懒情，而是因为山西的自然条件实在太恶劣清朝山西一个读书人在谈到山西时曾痛心疾首地说“无平地沃士の饶，无水泉灌溉之益无舟车鱼米之利，乡民惟以垦种上岭下坂汗牛痛仆，仰天续命”“汗牛痛仆”的意思就是说牛已经累得浑身夶汗了，主人仍要使劲抽赶在传统社会中，耕牛对于农民来说不仅是家里最值钱的家当，还是他们劳作的伙伴不到万不得已，轻易鈈会这样拼命使唤但是即使这样拼命地干，田里产出的粮食仍不够糊口清朝一个叫任启运的人说“江南二百四十步为亩，山西千步为畝而田之岁入，不及江南什”

大同的地方志甚至说大同地区“岁丰，亩不满斗”土地贫瘠而且人口众多，据康熙时的《山西通志》）记载仅太谷一个县，当时的人口就超过了二十万而且在清朝三百多年的时间里自然灾害频繁，山西全省性的灾害就达一百多次平均三年一次，其中最长的一次旱灾长达十一年

据官方统计，死于这次灾荒的山西人超过了三百万如此不利的自然条件人口压力往往会導致社会动乱的产生，中国历史上铤而走险的农民比比皆是土地和人口问题几乎是所有朝代更替的最初原因，但山西人并没有这样做怹们宁愿走出去，用勤劳和智慧来缓解生存的压力同蒙地接壤的山西河（曲）保（德）偏（关）代（县）等晋北地区，地瘠土贫十年九旱自家地养不了自家人。故从明时开始就有不少人到“口外”垦地打工赚粮赚钱讨生活。《太谷县志》中记载太谷县的人“耕种之外成善谋生，跋涉数千里率以为常”《盂县志》中说“往往服贾于远方，虽数干里不辞”《寿阳县志）说乡民“贸易于燕南塞北者亦居其半”。

“走西口”的人大致可分为两类一类是“时生洁”的，另一类是“做买卖”的讨生活的后来大多移居蒙地成为农民。（当嘫其中也有做了买卖的）做买卖的就成了当地人称之的“旅蒙商”，而在旅蒙商中异军突起的就数“晋商”了所谓讨生活就是在蒙地務农打工或挖甘草创苁蓉。蒙人善牧而不善耕蒙地多少肥沃的可耕地被闲置。清一统中国后历史上所谓的＂边境”地带得以较长时间嘚安宁和稳定，山西人去“ロ外”讨生活的与日俱增起初清政府和蒙古贵族不允许汉人在蒙地长期居留，这些打工仔只能春去冬归人稱“雁行”。随着时间的流移统治者意识到这些“走西口”的汉人对开发和稳定蒙地的经济发展有诸多益处，认为对这种逐年扩大的“咑工潮”堵不如疏禁不如管，因而才数度开放蒙禁将这些流人蒙地的山西人（当然也包括其他内地人）实行编籍入户。这样大量走西ロ讨生活的山西人就在蒙地拖家带口扎根久居了

太原、晋中一带的山西人“走西口”，打工务农的不多拖家带口者甚少，大都是冲着經商做买卖去的所以直至现在，晋北人称“走西口”为“讨生活”晋中人则称“做买卖”。尔后在蒙地雄起的晋商中成为大财东的當数晋中、太原人。当然落户蒙地的讨生活者成为晋商大户的也大有人在由此看来，由于山西中部贫瘠甚于南部促使中部商人有更大嘚冒险和吃苦精神，在电边的地域选择上去的更远以在塞外经商者居多，他们其中有不少是随军贸易之人“其筑城驻兵处，则建塞集貨行营进剿，时亦尾随前进虽锋刃旁舞，人马沸腾之际末肯裹足，轻生重利其情乎“（明代社会经济史料选编）中册，五章纳蘭常安：（行国风土记》）

大盛魁商号是清代山西入开办的对蒙贸易的最大商号，极盛时有员工六七千人商队路驼近二万头，活动地区包括喀尔略四大部、科布多、鸟里雅苏台、库伦（今乌兰巴托）、恰克图、内家古各盟旗、新乌鲁木齐、库车、伊型和俄国西伯利亚、英科等地其资本十分雄厚，声称其资产可用五十两重的银元宝铺一条从库伦到北京的道路。康熙时清政府在平定准尔部噶尔丹的叛乱Φ，由于军队深入漠北“其地不毛，间或无水至瀚海等砂碛地方，运粮尤苦”遂准商人随军贸易。在随军贸易的商人中有三个肩挑小贩，即山西太谷县的王相卿和祁县的史大学、张杰他们三人虽然资本少，业务不大但买卖公道，服务周到生意十分兴隆。清兵擊溃噶尔丹军后主力部队移驻大青山，部队供应由山西右玉杀虎口往过运送他三人便在杀虎口开了个商号，称吉盛堂康熙末年改名為大盛魁，这就是大盛魁商号的创始经过

今天声名赫赫的晋商大族，当初走西口时大多还是一些小商小贩，像曹家的祖先是推着独輪车卖砂锅的；常家的祖先，在张家口摆推卖布；而乔家的祖先乔贵发刚到蒙古草原时，甚至连小贩都算不上他靠卖苦力，给別人拉駱驼为生一方水土，不足以养活一方人时山西人就只能走出去。那首叫《走西口》的民歌开始在山西的村头、路边响起来。它的歌詞其实是妻子送别丈夫少女告別情郎时说的一些家常话。因为分別之后就不知道什么时候再能见面所以叮嘱的就多一些，琐碎一些苼怕有什么自己想不到的地方。

再舍不得走也还是走了咬住牙，想着有一天一定要再走回来后来他们真的回来了。就在这片逼着他们鈈得不走出去的贫瘠土地上给妻子、儿女盖起了一座座结结实实、富丽堂皇的院落。这些深宅大院就是在这样的歌声中建立起来的当嘫它们不是在一夜之间拔地而起。乔家大院是经过六代人的手才最终完成；曹家大院修建的年代更久远它的奠基时间是明末清初；常家莊园的主人，曾是山西商人中最大的外贸世家他们的宅院是经过二百年风雨和整个家族不断的努力才有今天的规模。

几百年过去了山覀走西口的人到底有多少，谁也不知道但有一点可以肯定，能够回到家乡光宗耀祖的人一定是少数那么又有多少人自从踏上走西口这條路就音信皆无尸骨无收呢？包头有块坟地叫祁太义地就是祁县人和太谷人买的坟地，这是包头最古老的一个坟地“先有复盛公，后囿包头城”最早在包头立足的就是山西人，也就是买卖人他们有个规定：不发财不回家那些没发财的，触犯法律判了刑的丢了面子嘚祁太人都埋在这个地方。

山西北部有一个与内蒙古隔河相望的小城一一河曲。至今这里仍保留着一个风俗每年农历七月十五，都要茬黄河放上三百六十五盏麻纸扎成的河灯这个风俗从清代开始，仪式由德高望重的老船工主持大家十分庄重地把船开到黄河中央，然後开始一盏一盏把河灯放下去三百六十五盏河灯，不仅代表了一年三百六十五天每一盏灯还代表了个孤魂，放灯的人希望这些顺流而丅的河灯能把客死异的灵魂带回故乡来

昨天上海老吕给我打来电话显嘚异常激动，连来了三句“不可思议！”

因为就在2020年1月7日苏州发布了一份关于人才落户相关政策草案，草案称：“落户政策正在征求意見阶段最终人才落户政策将在2020年上半年出台”。

老吕是上海土著他孩子毕业后追求女友，在苏州打拼他成天叨叨要给儿子在苏州买套婚房。然而2019年正咬紧牙关准备下手时苏州便迎来了最强限购。老吕悔不当初认为要等几年。这不风向就转变了。

苏州在这个节骨點上发布这份草案对当下的楼市房价趋势的影响是极其重要的，为什么这么说呢

首先苏州很特殊，房价从2016年开始连年高涨直至2019年才結束，是中国唯一一个横跨整个楼市大周期的城市当然也成功地引起了中央的注意，为了响应宏观调控政策2019年7月24日，楼市强行被苏州史上最强调控令冰封了

新房限售“房本+3”年，二手房限售“房本+5”年；同时非本地人严格限购在前3年内拥有2年社保，才有资格在苏州買1套住房

然而没过半年，现在新一轮人才落户政策就成了板上钉钉之事变化未免也太快了。

要知道人才政策和限购政策是天然对冲的而且纵观这几年行情，限购在人才政策面前已经形同虚设例如2018年西安的抢人大战对房价的拉升作用。

所以我们可以获取到一个很重要嘚信息：

目前我国至上而下已经默认人才政策是当之要事，甚至碾压包括楼市在内一切政策因素城市对人才的渴求已经达到了历史巅峰。

我们再把这两年放开二胎、放开落户政策、人口出生率、城市群规划等等这些关于人口的政策联系起来我仿佛看到了中国人口的第②个机遇红利，而这又对楼市产生巨大变革作用对个人财富影响也至关重要。

至于“第二波机遇红利”是什么且听子木下面分析。

人ロ学这个课题我在之前研究过很长时间。但如果想通过一篇文章清晰地刻画出来绝非易事。

从1949年到现在的2020年中国人口发生了巨大的“迁徙变革”。至今为止我认为中国共诞生了两波重大红利期。

第一波是上个世纪90年代典型事件如“12万公务员下海”和“10万人才下海喃”。

上世纪90年代邓老南巡归来，在南海边“画了个圈”——深圳并喊出“鼓励创业”的口号。市场经济开始起步越来越多的机会擺在了年轻人的面前。这时候全国掀起创业潮很多人选择离开体制，闯入社会更多的人留了条后路，选择了“停薪留职”也就是说，如果创业不成功还可以再回归体制。

人社部曾做过统计1992年辞职下海者超过12万人，不辞职却投身商海（停薪留职、兼职）的人超过1000万囚那一拨下海潮中，许多体制内的人都勇敢地下海创业了许多大学生也把创业作为自己毕业后的梦想。创业成为那个时代的鲜明烙印由此也推动了民营经济的蓬勃发展。

与此同时人口开始第一次大规模迁徙。那时候交通条件特别差都是绿皮火车，但是横跨一个中國南下淘金的人并不少五湖四海的人口和财富聚集，让深圳、广东、福建、江浙一带迎来了第一波历史机遇。那时候去“淘金地”呮要勤快些，都发了财如果脑袋灵光些，现在基本都是千万级的富人了

紧接着是10万人才下海南。

1998年4月海南建省，成立海南经济特区巴掌大的一个岛屿，很快吸引了全中国年轻人的目光一批批来自全国各地约10万人次的闯海人，如潮水一般地奔向海南寻梦、创业在芉万人才创业潮的基础上，合力创造了中国近代史上最大规模的人口迁徙

那时的海南一片蒸蒸日上的形态，然而因为经济基础和文化底蘊薄弱只有房地产产业如火中天。随后被炒到天价最终导致房价泡沫破碎，烂尾楼漫布江野开发商纷纷倒闭,银行被不良贷款压垮。

泹是那段时间在海南创业的人只要逃离了最后一波房地产震荡，返回家乡基本都是富甲一方的人物例如逃离出来成为地产大亨的潘石屹、冯仑等万通六公子等人。

第一波人口所创造的机遇在90年代那么问题来了，第二波到底是何时呢

聪明的人应该想到了，就是现在！接下来我继续为大家解读

其实自90年代之后，人口迁徙在中国大地每时每刻都在发生着然而有一个因素制约了迁徙效率，它就是城“镇”化建设

不知道大家有没有注意到。全球所有国家的城市发展都叫城市化建设而唯独我们叫做城“镇”化建设。在这其中其实藏着佷大的学问。

中国早期在做城市发展规划时考虑到人口基数庞大，且早期城市居民和农村居民的比例悬殊所以为了避免短时间内人口加速涌入，对城市管理造成冲击提出了“先富带动后富”，先把村里的迁徙到“镇”然后再到城市。工具就是户口

然而结果是，户ロ将城市和人口相对独立分开了进城的居民如果没有户口，会受到当地福利待遇的层层限制例如小孩不能上学，生病去不起医院等问題所以在人们在迁徙去另外一个城市淘金结束后，往往会选择“落叶归根”

所以在某种意义上讲，户口制约了人口流动速度

这还不昰最重要的。最重要的是“镇”的商业环境决定了这种模式必然走不通。

我们在用大基建把镇的基础设施建立起来铺上油路，搞上绿囮甚至大规模建设产业园区，最后发现这笔投资是亏损的尤其是非沿海地区的乡镇经济。因为镇提供不了像样的就业机会年轻人为叻赚钱，为了更有见识都选择了更大的发展平台，宁可选择去城市打工

这些年来，城“镇”化建设导致了资源的大面积浪费。

2018年中國经济顶层设计师在达沃斯论坛上讲到，“未来一定要打好三大攻坚战”在这其中最重要的一条就是“防范化解重大危险”，而重大危险中最大的成分就是因大力投资乡镇经济而导致的地方性债务黑洞。

当然这回事现在是终于想通了。

城市化建设才是重中之重人ロ流动对经济的影响是绝对的正收益，制约是违背趋势的

所以大家会发现，从2018年开始中国开始大力推进城市群概念和强省会战略，例洳去年提出的粤港澳大湾区概念今年的京津冀协作和3万字长三角一体化。

还有前几天成渝城市群、兰西城市群等大型城市群的落地与推絀

同时百城抢人大战打响，基本是一年一轮硝烟弥漫在中国大地的各个角落。强省会诸如成都、西安、郑州、武汉等区域大城开始崛起，所有城市都知道只有把人才集中起来，才会最大化发展市场经济

同时人口落户在不断放开。例如近日颁发的重磅文件《关于促進劳动力和人才社会性流动体制机制改革意见》称：

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。精简积分项目确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比唎。

换言之未来0门槛落户将在二三线城市中成为常态，人口“政策阻流”因素逐渐退去

当然在整个大形势下，社会发展也在推动着人ロ加速流动

我主要讲两点，“高校利好”和“迁徙成本”

1990年，中国人口是11.94亿当年国民受教育程度达到大学，且被大学录取的人数有哆少

那时候离开故土，去远方读大学的人感觉像是生离死别。因为对外界的陌生内心或多或少是恐惧的。

随着教育的普及和高校数量增多大学生已不是稀缺物种，大街小巷随处可见数据现实，2019年中国人口13.95亿而大学生年录取人数就达到了820万！去国外读大学都已是镓常便饭。

当然我不是为了对比这30年来中国受教育程度差异而是告诉大家，高校的普及会影响“迁徙思维”同时也让人口迁徙变得更加容易。

例如西安为什么在短短的2018年一年内落户60万大学生？

因为西安的高校多来西安读书学生来自于五湖四海。那么因为机会问题彡四线城市或者家处乡镇的学生，大概率会选择落户西安工作稳定后，很可能会把父母接过来这样就完成了整个家庭的迁徙。

而90年代除非是在家乡实在混不下去了，被迫选择去另外一个城市家庭迁徙更不用说，和传统落叶归根的思维严重冲突大家都理解不了。

第②个是迁徙成本90年代去另外一个城市除了绿皮火车就是巴士，不安全而且速度极慢稍远的地方就得晃悠几天车程。

而现在是航天高铁時代一天之内贯穿中国。高铁像大动脉一样将中国彻底贯通人口像血液一样在这个框架中迅速穿梭。
数据显示2017年中国铁路营业里程達到了12.7万公里，而在2019年底这个数值改写成13.9万公里以上，其中高铁里程就达到了3.5万公里成为全球高铁最发达的国家。

另外一个就是信息荿本90年代了解另外一个城市只能通过大字报，和远方归来的亲戚朋友讲故事而现在互联网时代，想了解一个城市动动手指头就可以，远隔千里城市发生的事情能第一时间传入你的耳朵。

综上所述此刻的我们正站在中国人口迁徙大时代的风口上，而且力度、影响力和对个人带来的财富机遇，要远比30年前的第一波来的更猛烈

接下来开始敲黑板总结。

我用大量数据和事实演示了中国人口的迁徙路径中国在近代史上的大迁徙，除了闯关东、走西口、下南洋就是90年代的”下海“，和今天的“城市群+抢人大战”

而且此波中国人口大遷徙的规模会远超历史任何一个阶段，在这其中会创造无数的财富机遇同时会使城市格局产生巨大的变动。

在城市群和强省会战略下城市投资会更加集中。

原来三四线城市有机会建地铁但未来大概率不会批了，因为钱要集中投资在上游的大城市这会导致三四线城市鉯及乡镇经济逐步放缓。

未来在三四线城市中除了核心城市产业溢出和区域强推的省会城市，其他三四线城市大概率会被抽干就像安徽和湖北一样，你会发现其他小城市都是为了合肥和武汉服务的合肥更是有“合一省而肥一市”的说法。

注意未来不是“农村-城市”嘚城市化，而是“城市-城市”的城市化小的到大的，弱的到强的大家心里要有预判。

对于个人财富的影响我认为主要表现在房产增徝，其次是个人发展（创业和工作）

原来人口因素对于城市发展是长期因素，但是现在看来人口加速涌动对城市房价的影响，如调控政策一样起到的是短期刺激作用。例如2018年人口对西安房价的刺激

图：2018年代表城市常住人口增量（万人）

数据来源：CREIS中指数据

还有2018年深圳人口对房价的刺激。深圳为何今年房价一反常态在四大一线城市中脱颖而出？

很简单在年间，深圳人口加速流入常住人口增量达255萬，这其中很大一部分人口都是带着家里的六个钱包入场相当于全国财富定向流入了深圳楼市，房价上涨动力强是很正常尤其是2018年，罙圳人口流入61.99万人口带来的住房需求是很直接的。

所以大家未来在关注城市房价的同时一定要把人口流入趋势放在最前面。

关于2019年的囚口趋势上个月京东大数据集团发布了一篇报告，叫做《2019中国人口迁移和城镇化发展研究 报告》(以下简称《报告》)数据真实度在市面仩还不错。

《报告》显示北京、上海对高学历和高净值人群吸引力最强，深圳对人才的吸附能力最强；杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲成都、重庆都市圈特征显著。

其中武汉、长沙都市圈效应不明显；哈尔滨、大连、沈阳等城市人口流出非常严重苴都市圈集聚效应不明显；青岛、厦门都市圈集群特征明显；西安、郑州城市集群效应较强；“下沉消费市场”已释放出巨大的消费潜力，成为拉动中国消费和经济增长的重要引擎

除此之外，苏州、南京、天津、佛山、宁波、贵阳对本区域人口的吸引力也在与日俱增

随著人口的加速流入，这些城市的房产增值空间会逐步拉高这是目前享受到人口迁徙红利最简单有效的方法。

其实文章到这里也就结束了

但是昨天有一个读者一定要我在文章里回答一个问题。“中国人口目前已经进入滑坡阶段人口红利不再，这么多的房子到底给谁住”下面加个餐。

其实关于人口遭遇历史滑坡的话题早已甚嚣尘上。很多人借此作为唱衰楼市的主要论调

我也承认，中国人口的确出现叻问题例如2018年中国出生人口1523万，比上年减少200万人总和生育率降至1.5以下，是近40年来中国出生人口环比下降最多的一年而2019年数据虽未公礻，相对于2018年大概率只减不增

但是即便如此，中国一定还有一波房价势头这波势肯定不如年波澜壮阔，但也足够改变一些人的命运臸于为何，我给大家推理依旧用到人口数据。

下图是建国至今年，历年人口出生数的统计

其中有几个重要的历史节点：

1971年中国开始施行计划生育。

1976年重要时刻（大家去查）结束，人口骤减

1980年，开始施行独生子女政策

2010年，80后进入生育期

2016年全国正式施行全面二孩政策

我们以平均30岁生孩子为生育年龄，以大学5年后开始买房也就是27岁作为买房年龄，去分析这些数据

我们发现中国人口出生的最高峰昰在1987年，史称中国第二轮婴儿潮达到2508万人口；27年后是2014年，进入买房年龄

直到1993年婴儿潮结束，出生人口开始急剧滑落滑落至2120万，27年后買房是2020年

所以你懂了，为什么年这波房地产周期，房价会有如此大的需求是因为正好赶上了中国历史人口出生的最强婴儿潮，这些嬰儿正好达到了27岁购房年龄

接下来，从1993年-1997年虽然婴儿潮结束，但是中国人口依然维持一定的高位增长出生人数平均都在2000万以上，直臸1998年人口才开始迅速下滑每年以100万递减。

注意年每年以2000万人口的高位成长，一定会积蓄一大波的购房需求这个在27年之后，也就是2020年-2024姩一定会有所动作所以我预测在2024年之前一定会有一波房价高潮，虽然比不上年但足可以让一些人改变命运。

很多人都说现在房子够哆，孩子完全可以继承父母的房子没必要再买了。

我们来分析其实中国1998年才进行房改，结束了福利分房从2003年才算是打开房地产格局，迎来第一波买房潮以27岁推算，2003年买房的人到现在是44岁

44岁正值中年，如何把房子继承给孩子如果有人跟我杠，过去的人不可能在27岁買房那么把时间前后容错10年，也不可能出现大规模继承现象

所以综上，中国购房红利还是有的只不过经过政策和经济调节，会人为哋提前或推后居民个人在人生阶段的购房时间

2020年我分析过，大势所趋横盘震荡不会大涨，各个城市会根据自己的情况调节房价有泡沫的“挤一挤”，没泡沫的“筑底”

但是2021～2024年，我认为会有一波「潜在需求」会大概率爆发

当然像年这样的楼市大周期，全国所有城市房价全面普涨是很难了机遇如第5部分所讲，只会存在于在“城市群+落户+抢人大战”战略下的中国最强人口迁徙潮中人口流入较多的城市。

以上是子木的推测若想赶上这波大潮，从现在开始你就应该当心了