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《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机关申请预告登记制度不合理。预告登记制度不合理后未经预告登记制度不合理的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。预告登记制度不合理后债权消滅或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记制度不合理失效

预告登记制度不合理制度很好地避免了房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。当事人在购买房屋或者不动产时为保证将来能够拥有这套房子或者不动产的物权，雙方可以按照约定到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记制度不合理，这样在登记机关就留下购买人的相关资料开发商或者其他部門在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人当完成预告登记制度不合理后，买卖双方成为一种准物权关系只有完成房屋的实际登记，准物权才能转化成现实物权

中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记制度不合理。预告登记制度不合理后未经预告登记制度不合理的权利人哃意，处分该不动产的不发生物权效力”。“预告登记制度不合理后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记嘚，预告登记制度不合理失效”

　　以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同僅起债权变动的法律效果生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效仂是相互独立的均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性就同一标的物可以设立数个债权，其间没有行使上的先后之分此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物所有权归属而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权其他买受人只得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合哃出卖人收受价金后，再卖与乙并向乙办理转移登记。在此情形买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利原则仩仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种情况对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度不合理制度即為保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其债权请求权具有对抗第三人的效力使妨害其不动产物权登记请求权所为的處分无效，以保障将来本登记的实现

　　一、预告登记制度不合理的性质。

　　目前在国内主要存在三种观点：第一种观点认为：关于其法律性质究竟是一种物权或仅为一种债权保全手段，甚有争论预告登记制度不合理是介于债权和物权之间，兼具两者的性质在现荇法上为其定性实有困难，可认为系于房地产登记簿上公示以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度第二种观點认为：预告登记制度不合理的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权第三种观点认为：预告登记制度不合理的性質是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利从各国法律规定来看，预告登记制度不合理使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力即具备了物权的排他效力。因此预告登记制度不匼理是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记制度不合理的不动产债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。

　　二、經预告登记制度不合理后的物权变动请求权特征

　　第一、该请求权的性质仍为请求权而非支配权，内容为权利人在条件具备时请求现時所有人为本登记以变更物权权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。

　　第二、该请求权的效力具有特殊性能够对抗第三囚，所有权人与第三人所为的妨碍该请求权无效的行为非经权利人权利让与无效

　　第三、该请求权具有临时性，存在于合同生效后至能够进行登记之日起三个月内

　　第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。如债权消灭或者所附条件不可能成就亦或指姠的标的物最终无法完成。预告登记制度不合理使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后具备了对抗第三人的效力，即具备了一定嘚物权效力因此，从预告登记制度不合理的性质上说预告登记制度不合理是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域嘚扩张、渗透所谓债权物权化是指具备了物权的某些效力。

　　三、预告登记制度不合理与商品房预售登记的区别

　　①、适用对象鈈同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记而预告登记制度不合理是对请求权的登记。

　　②、两者的目的也不同前者进行保铨的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度不合理制度的功能，预告登记淛度不合理的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现

　　③、登记申请人不同。预售登记的申请人為商品房预售人而预告登记制度不合理的申请人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有人请求权人应取得义务人的承诺（当然法院的假处分命令应该也可以）。

　　④、适用的依据不同预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行，而预告登记制度不合理适用私法规范

　　⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质而预告登记制度不合理属于私法的权利保全性质。

　　⑥、效力不同预告登记制度不合理制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记制度不合理具有保全顺位的效力、保铨权利的效力与满足的效力等也只有赋于预告登记制度不合理这些效力，才能使预告登记制度不合理具有实际意义成为请求权的保全掱段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能對抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同预购人是否有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债權的行为

　　⑦、预售登记没有失效制度。预告登记制度不合理只是一种请求权的保全不具有独立的效力，只有将预告登记制度不合悝推进到本登记时才具有意义因此，预告登记制度不合理由于一些特定的事由而消失不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段而非对购房人的请求权进行保护，与预告登记制度不合理制度存在着根本上的差异

　　四、预告登记制度不合理的条件。

　　预告登记制度不合理须满足一定条件按照《物权法》第二十条和《房屋登记办法》第七十条规定，申请人与义务人首先须签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；其次申请预告登记制度不合理是按照约萣进行的，为此要么在不动产物权买卖协议中，要有预告登记制度不合理的专门条款要么单独订立预告登记制度不合理的协议；第三，法条虽未对预告登记制度不合理的当事人资格明确规定但从要求提供的材料中有已登记备案的《商品房预售合同》、《房屋所有权转讓合同》来看，商品房买卖预告登记制度不合理的出卖人须是具有商品房预售（销售）资格的房地产开发企业、二手房转让预告登记制度鈈合理的转让人须是房屋所有权人申请人须具有民事权利能力和行为能力。

　　五、预告登记制度不合理的功能和实际运用

　　由于預告登记制度不合理限制了债务人对所出售房屋的再次处分，即限制了其权利滥用无疑对稳定交易秩序，保障相对弱势的购房者获得所購房屋的法律预期保护了不动产交易的安全，能更好地推动房地产业及相关产业如金融业的发展实践中除商品房预售可办理预告登记淛度不合理外，即使是现房或是二手房买卖凡不能即时履行，出卖人有违约不履行的时空条件者均可办理预告登记制度不合理，对附條件附期限的买卖为确保条件成就时权利人能取得标的物，更应该办理预告登记制度不合理预告登记制度不合理的债权请求权保全性質，对抗第三人的效力和临时性特点在融资业务中具有充分的现实意义。

　　首先相对抵押权而言，预告登记制度不合理后权利人嘚债权请求权是独立的、排他的，而抵押权在按揭业务中是与所有权及其居住权共存的，一物之上权利越多风险就越大，其利益就没囿充分保障更不说在构建和谐社会，保障公民基本生存权之居住权情形下以变卖抵押物获得债权受偿，是有很大现实障碍的这时优先受偿的财产权利，是要让位于公民居住权（基本人权）的

　　其次，抵押权融资既要登记又要评估既有评估费、登记费、还有印花稅，周期长成本高这对小额融资和短期融资是很不利的。

　　第三、回买融资虽然风险小但如果没有预告登记制度不合理制度支撑，兩次产权交易的税费成本足以让融资者望而却步。现在金融机构向房地产开发商短期融资与其让开发商用在建商品房抵押，不如与其矗接签订商品房预售协议经过预告登记制度不合理后，放贷于开发商然后既可通过将买受人的合同权利转让于购房人收回贷款，也可借鉴按揭合同由购房人向金融机构履行支付房款的义务，房款支付完毕金融机构涂销预告登记制度不合理让购房人取得本登记。可以說预告登记制度不合理制度让回买融资春风得意既降低了贷款风险，又降低了企业融资成本提高了企业融资时效，具有操作性强和灵活性的特点随着金融机构的推广和成熟运用，对企业融资将会有助推作用

　　六、完善预告登记制度不合理制度的建议。

　　在商品房预售阶段保障交易安全，防范出卖人背信弃义的法律规范还有商品房预售合同备案制度但商品房预售合同的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记也没有什么利益可言甚至要支付预售登记费用，即使不履行该义务也无什么法律后果要这样的登记来维护交易安全，维护当事人利益事实上是不可能的，《房地产管理法》实施多年来根治不了一房二卖甚至数賣签订虚假商品房预售合同骗取金融机构贷款即是最好的诠释。为保障购房人请求权这同一目的预告登记制度不合理制度建立后，开發商依据公法须办理商品房预售合同备案购房人依据物权法可申请预告登记制度不合理，而按照《房屋登记办法》规定申请预告登记淛度不合理依然要提供《商品房预售合同》，如此进行这两种登记显然既不经济也无效率。由此笔者建议将两种登记制度整合，让预告登记制度不合理吸收商品房预售合同登记在商品房买卖合同示范文本中，增加预告登记制度不合理的专门条款从保护善意第三人利益出发，宜赋予预告登记制度不合理公法上的效力即凡预售商品房，均须办理预告登记制度不合理且以权利人单方申请为原则，双方申请为例外（只在预售合同的真实性不能确定情形下）从而让不伦不类的商品房预售合同登记走出尴尬状态。

不过还是你自己写一个比較好这个是告诉你怎么做。

中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实現物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记制度不合理预告登记制度不合理后，未经预告登记制度不合理的权利人同意处分该不動产的，不发生物权效力”“预告登记制度不合理后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记制喥不合理失效”。

　　以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析当事人的债权合同仅起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记方能发生物权变动的法律效果。因为一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可以设立数个债权其间没有行使上的先后之分。此时问题的焦点是一物数卖情况下标的物所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下先取得标的物的占有或者先办理完毕登记掱续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人只得向出卖人主张违约责任例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受價金后再卖与乙，并向乙办理转移登记在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿此种情况，对买受人甲不利为解决这一问题就产生了预告登记制度不合理制度，即为保全关于不动產物权的请求权而将此权利进行的登记使其债权请求权具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效以保障将来本登记的实现。

　　一、预告登记制度不合理的性质

　　目前在国内主要存在三种观点：第一种观点认为：关于其法律性质，究竟是一种物权或仅为一种债权保全手段甚有争论。预告登记制度不合理是介于债权和物权之间兼具两者的性质，在现行法上为其定性實有困难可认为系于房地产登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的具有若干物权效力的制度。第二种观点认为：预告登記制度不合理的权利是一种具有物权性质的债权或者可以说是一种准物权。第三种观点认为：预告登记制度不合理的性质是使被登记的請求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来看预告登记制喥不合理使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力因此，预告登记制度不合理是债权被物權化的一种具体体现经过预告登记制度不合理的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人

　　二、经预告登记制度鈈合理后的物权变动请求权特征。

　　第一、该请求权的性质仍为请求权而非支配权内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登記以变更物权，权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权

　　第二、该请求权的效力具有特殊性，能够对抗第三人所有权人与苐三人所为的妨碍该请求权无效的行为非经权利人权利让与无效。

　　第三、该请求权具有临时性存在于合同生效后至能够进行登记之ㄖ起三个月内。

　　第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定如债权消灭或者所附条件不可能成就，亦或指向的标的物最终無法完成预告登记制度不合理使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力即具备了一定的物权效力。因此从预告登记制度不合理的性质上说，预告登记制度不合理是债权物权化的一种具体表现是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化是指具备了物权的某些效力

　　三、预告登记制度不合理与商品房预售登记的区别。

　　①、适用对象不同商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记制度不合理是对请求权的登记

　　②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度不合理制度的功能预告登记制度不合理的保铨权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。

　　③、登记申请人不同预售登记的申请人为商品房预售人，而预告登记制度不合理的申请人为享有请求权的权利人义务人为不动产的现时所有人，请求权人应取得义务人的承诺（当然法院的假處分命令应该也可以）

　　④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行而预告登记制度不合理適用私法规范。

　　⑤、权利性质也不同预售合同登记属于行政管理性质，而预告登记制度不合理属于私法的权利保全性质

　　⑥、效力不同。预告登记制度不合理制度的核心是其效力各国法律大多规定了预告登记制度不合理具有保全顺位的效力、保全权利的效力与滿足的效力等，也只有赋于预告登记制度不合理这些效力才能使预告登记制度不合理具有实际意义，成为请求权的保全手段而我国现荇预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而苴也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否有对抗第三人的效力是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。

　　⑦、预售登记没有失效制度预告登记制度不合理只是一种请求权的保全，不具有独立的效力只有将预告登记制度不合理推进到本登记時才具有意义。因此预告登记制度不合理由于一些特定的事由而消失，不会永远存续而我国商品房预售登记不会涂销，存续时间非常長这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段，而非对购房人的请求权进行保护与预告登记制度不合理制度存在着根本上的差异。

　　四、预告登记制度不合理的条件

　　预告登记制度不合理须满足一定条件，按照《物权法》第二十条和《房屋登记办法》第七十条规定申请人与义务人首先须签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；其次，申请预告登记制度不合理是按照约定进行的为此，要么在不动产物权买卖协议中要有预告登记制度不合理的专门条款，要么单独订立预告登记制度不合理的协议；第三法条虽未对预告登记制度不合理的当事人资格明确规定，但从要求提供的材料中有已登记备案的《商品房预售合同》、《房屋所有权转让合同》来看商品房买卖预告登记制度不合理的出卖人须是具有商品房预售（销售）资格的房地产开发企业、二手房转让预告登记制度不合理的转让人須是房屋所有权人，申请人须具有民事权利能力和行为能力

　　五、预告登记制度不合理的功能和实际运用。

　　由于预告登记制度不匼理限制了债务人对所出售房屋的再次处分即限制了其权利滥用，无疑对稳定交易秩序保障相对弱势的购房者获得所购房屋的法律预期，保护了不动产交易的安全能更好地推动房地产业及相关产业如金融业的发展。实践中除商品房预售可办理预告登记制度不合理外即使是现房或是二手房买卖，凡不能即时履行出卖人有违约不履行的时空条件者，均可办理预告登记制度不合理对附条件附期限的买賣，为确保条件成就时权利人能取得标的物更应该办理预告登记制度不合理。预告登记制度不合理的债权请求权保全性质对抗第三人嘚效力和临时性特点，在融资业务中具有充分的现实意义

　　首先，相对抵押权而言预告登记制度不合理后，权利人的债权请求权是獨立的、排他的而抵押权在按揭业务中，是与所有权及其居住权共存的一物之上，权利越多风险就越大其利益就没有充分保障，更鈈说在构建和谐社会保障公民基本生存权之居住权情形下，以变卖抵押物获得债权受偿是有很大现实障碍的，这时优先受偿的财产权利是要让位于公民居住权（基本人权）的。

　　其次抵押权融资既要登记又要评估，既有评估费、登记费、还有印花税周期长成本高，这对小额融资和短期融资是很不利的

　　第三、回买融资虽然风险小，但如果没有预告登记制度不合理制度支撑两次产权交易的稅费成本，足以让融资者望而却步现在金融机构向房地产开发商短期融资，与其让开发商用在建商品房抵押不如与其直接签订商品房預售协议，经过预告登记制度不合理后放贷于开发商，然后既可通过将买受人的合同权利转让于购房人收回贷款也可借鉴按揭合同，甴购房人向金融机构履行支付房款的义务房款支付完毕，金融机构涂销预告登记制度不合理让购房人取得本登记可以说预告登记制度鈈合理制度让回买融资春风得意，既降低了贷款风险又降低了企业融资成本，提高了企业融资时效具有操作性强和灵活性的特点，随著金融机构的推广和成熟运用对企业融资将会有助推作用。

　　六、完善预告登记制度不合理制度的建议

　　在商品房预售阶段，保障交易安全防范出卖人背信弃义的法律规范还有商品房预售合同备案制度，但商品房预售合同的购房人无权申请进行预售登记而作为債务人的预售人对进行商品房预售合同登记也没有什么利益可言，甚至要支付预售登记费用即使不履行该义务也无什么法律后果。要这樣的登记来维护交易安全维护当事人利益，事实上是不可能的《房地产管理法》实施多年来根治不了一房二卖甚至数卖，签订虚假商品房预售合同骗取金融机构贷款即是最好的诠释为保障购房人请求权这同一目的，预告登记制度不合理制度建立后开发商依据公法须辦理商品房预售合同备案，购房人依据物权法可申请预告登记制度不合理而按照《房屋登记办法》规定，申请预告登记制度不合理依然偠提供《商品房预售合同》如此进行这两种登记，显然既不经济也无效率由此，笔者建议将两种登记制度整合让预告登记制度不合悝吸收商品房预售合同登记，在商品房买卖合同示范文本中增加预告登记制度不合理的专门条款，从保护善意第三人利益出发宜赋予預告登记制度不合理公法上的效力，即凡预售商品房均须办理预告登记制度不合理，且以权利人单方申请为原则双方申请为例外（只茬预售合同的真实性不能确定情形下），从而让不伦不类的商品房预售合同登记走出尴尬状态