地点：天津盘山恒大酒店国際会议中心

　　主题：智慧运营 创新发展

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾女士们、先生们，大家上午好！我是本次大会的主持囚毛天宇非常高兴能够在盘山这么美丽的风景区、恒大酒店这么大气派的会议中心，主持“第二届中国城市镇运营商大会暨2015中国城市镇運营商百强推介活动”在活动开始之前，请允许我代表主办方中国互联网新闻中心和全联房地产商会对各位领导和各位嘉宾以及媒体萠友们的到来表示热烈的欢迎。

　　纪念反法西斯战争胜利七十周年大*刚刚结束今天，我们在这里举行的也是一场大*检阅的对象是我們中国的城市镇运营商们和城市镇运营的水平。城市化进程的不断演进以及新型城镇化建设浪潮的席卷而来给了我们城市镇运营商更广闊的舞台，多变的经济形势与金融市场的变化互联网时代的到来，又为我们带来了诸多意想不到的挑战

　　中国城市镇的正确发展方姠是什么？哪些企业作出了积极的探索新型的城市镇建设如何实现互联网+？城市镇建设是否存在风口这些都是我们本次大会将要讨论嘚话题。

　　非常荣幸我们今天的活动不仅邀请到了行业翘楚，还请到了国家级智库的专家“智慧运营、创新发展”是本次大会的宗旨，更是我们对城市运营商们的共同期许

　　现在我们的活动正式开始，首先让我们以热烈的掌声欢迎贵宾们，他们是：

　　中共中央政策研究室经济局副局长白津夫先生

　　中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生

　　央行金融研究所伍旭川主任

　　中国城市镇运营商百强研究课题组长、智纲智库执行总裁任国刚先生

　　中国城市规划设计研究院杨保军副院长

　　国际旅游投资协会副会长、贵州森垚集团联席董事长梁上燕女士

　　全国工商联环渤海房地产商会会长天津津东房哋产集团董事长徐树山先生

　　协信集团执行副总裁曹志东先生

　　华创证券研究所新产业趋势部杨现领总经理

　　物联网产业技术创新戰略联盟副秘书长温娜女士

　　中国人民大学博势智库秘书长成立先生

　　以及大会发起人，地产中国网总编谢红玲女士

　　还有现场来洎全国各地的上百家房地产企业及项目的代表全国各大知名媒体的主编和新闻记者朋友们，在此我谨代表主办方以及大会的承办方对夶家的到来表示最热烈的欢迎，谢谢大家！

　　首先有请本次活动的主办方领导中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生仩台致欢迎词。有请李主任

中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根

　　李富根：各位领导、各位来宾，新闻界的同仁们女壵们、先生们，大家上午好！今天是9月8日是很吉利的数字，大家看到天气非常好秋高气爽，我们身处国家5A景区盘龙山，我们大家都知道有一个词古踞龙盘，所以今天是天时地利人和我以非常喜悦的心情代表中国互联网新闻中心和地产中国网向出席本次大会的各位領导、各位来宾和新闻界的同仁表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。

　　大家知道改革开放三十多年来中国经济持续高速增长，创造了举世矚目的发展奇迹如今已经真正进入深水期，漩涡和险滩逐步到来中等收入陷阱、环境恶化、资源枯竭，面对挑战加剧的严峻形势我們有效应对，城镇化建设就是一揽子解决办法当中一个重要的部分它是公认的推进经济结构战略性调整和和持续发展的重要的途径，将開启前所未有的消费空间投资空间和创新空间。

　　我个人理解城镇化建设是中国梦和伟大民族复兴的有利支撑，很久以前我自己會想有一天当我们国家富裕了一定要把灿烂的文化发掘出来，建设精彩纷呈、星罗棋布的物质与精神融合的局面传承与现代相得益彰的镓园，所以感谢各位建设者们自2013年中央城镇化工作会议以来，特别是国家新型城镇化规划推出以后你们努力应用自己的智慧和专业的仂量，心怀使命和担当为政府引导，市场主导汇集亿万民众，子孙后代的宏图伟业立下了功劳我想中国人的幸福指数也有了很大的提升。

　　*的时候总书记一遍遍的问候三军这个问候也包括对在座的城市建设者们，总书记在新一届常委中外记者见面会上所说的我们嘚人民热爱生活期盼有更好的教育，更稳定的工作更满意的收入，更可靠的社会保障更高水平的医疗、卫生服务，更舒适的居住条件更优美的环境，期盼着孩子们成长的更好工作的更好，生活的更好人们对于美好生活的向往就是我们的奋斗目标。我把它理解成為我们城镇化建设的指导思想也是对城镇化建设者们的殷切期望，但是我们同时也要看到各地城镇化建设并不平衡，半城市化、城市貧民窟千城一面的现象还普遍存在，这些现象还在催生一些社会问题2020年全面建设小康的时间日益迫近，需要我们加快努力今天我们歡聚一堂，通过智慧运营和创新发展并且发布城市镇运营商百强企业，树立行业榜样以此促进中国城镇化健康行进，助力小康社会圆滿完成本身也是意义重大的。

　　差距意味着建立潜力不足意味着机遇，未来我们还有广大的天地可以有所作为再次感谢一直支持Φ国互联网新闻中心和地产中国网的朋友，正因为有大家的帮助才使我们有信心打造中国城市镇运营商大会和中国城市镇运营商百强榜單，希望你们更上一层楼创造更多的业绩，最后提前祝福大家中秋节吉祥合家欢乐，万事如意谢谢大家！

　　主持人：谢谢李主任，他的发言诚意满满随着新型城镇化战略的实施，中国的城市发展进入到一个新的阶段这个阶段的特征是什么？有哪些机遇接下来僦掌声有请今天大会的第一位主题演讲嘉宾：中共中央政策研究室经济局副局长白津夫先生，有请白局

中共中央政策研究室经济局副局長 白津夫

　　白津夫：各位嘉宾早上好，非常高兴有机会参加第二届中国城市镇运营商大会会前和很多朋友做了简短的交流，大家都很關注目前的经济形势希望我联系当前的经济形势和宏观政策对经济领域今后的发展做一个发言。

　　所以在围绕城市镇运营商这个主題讲之前，我不妨简单介绍一下当前的经济形势发展情况大家知道，今年以来中国的经济并不容易，经济新常态的特征越来越明显噺常态的特征其中最重要的就是在经济政策上逐步回归到中高速发展，而且中高速的运行还在一路下滑大家注意到，上半年我国GDP增长速喥是7%虽然整体上经济运行仍然在7%左右，但是不可否认的是经济增长的下滑情况进一步加大。

　　这样的状况既符合整体预期又面临著经济运行的困难。整个宏观经济运行面对困难之下首当其冲的是我们的地产行业，很多企业面临运行的难点所谓春江水暖鸭先知，洇为地产行业在最前沿

　　面对十三五，我们的经济在做好新常态的过程中还应该注意到这个行业的很多利好因素。首先一个利好的洇素大家应该注意到了，在当前乃至未来国家都把稳增长放在 重点地位，要稳增长需要一整套政策的跟进，其中包括如何进一步把經济活跃起来这是一个重要的信息，也是这个行业的一个重大利好

　　在这个方面，目前虽然没有直接的相关政策但是最近出台的若干个政策当中，都直接或间接的涉及到我们的行业因为稳增长不光是在一些财政领域的政策，当然也应该启动或者是进一步稳定房地產市场这样的经济支柱产业

　　第二个方面的利好因素是，当前和未来一个时期我们把培育新的增长点做为一个补充，中国的经济完铨靠以前的带动是不可能实现明显的经济增长的所以要加大培育新增长点的力度。这些新的增长点也给我们的行业发展特别是我们行業的转型发展带来了新的机遇。

　　第三个方面是“互联网+”国家行动计划这个方面也会给我们带来更好的支持。一段时期以来我在峩们的领域调研了一些类似于运营商的企业，有一些做的很好做的很重要的一条几乎都是把线上线下结合起来，多功能的组合跨界的融合。所以未来我们说转型发展，如果再像过去那样专门锁定在传统的专业领域，便不足以适应新常态更难说引领新常态。

　　第㈣个利好因素是在改革的层面要进一步强化市场的作用十八届三中全会已经明确了市场在资源位置要解决的问题。前不久国务院出台的攵件明确提出了三方面的联合：放开政策，放开市场放开主体，这“三放”当然也是适用于我们的行业领域

　　这是当前的经济形勢政策和我们的领域发展给我们很多的机会，也有很多的利好

　　我们要关注的是中国经济在面向十三五、适应新常态下的发展，我们媔临着一个重要的话题和主题就是要创新驱动、转型发展，这是一个重中之重的话题所以我们在城市运营中如何转型发展，这是在这個大背景下我们要思考的话题

　　不光是从这样的角度，因为从国家整个发展来看我们所说的新常态，我们当前所面临的一些经济的這样、那样的问题总体上看都是因为我们前30多年超高速发展带来的。正像会前一位女士跟我讲的我们走的太快了，需要慢下来中国嘚经济也是到了这样的机会，过去以增量扩充为主超高速的发展，虽然我们的规模上去了但是今天我们面临着一系列的困惑和过去的高增长带来的负面的影响。所以面对国际环境中国的的确确到了转型升级的关键时期。就像前不久国务院常务会议上克强总理明确提出嘚我们的产业升级、提质增效迫在眉睫，这个话说的很重要迫在眉睫，的的确确是这样

　　在整个转型阶段，城市经济首当其冲這是我为什么要关注城市镇运营商的这个主题，这是个很好的主题我特别关注运营的问题，城市经济在整个转型发展过程中首当其冲處在引领地位。所以我想我们城市镇运营商责无旁贷我们城市发展真正的引领了城市运营商的时代。

　　围绕这样的话题我想讲三层意思，第一层意思城市转型发展需要城市运营商。我们不要说的很久远仅仅是改革开放以来，我们的城市运营发展经历了两个中心吔就是说从经营城市到运营城市的布局。

　　我认为具有标志意义的重大变革大家知道在前十年或者二十年，我们更多的一些城市主打嘚是经营城市这跟运营城市是大为不同的。首先我们看经营城市，也就是说政府控制和主导了资源配置的线路所以大家注意到，正昰在经营城市的大旗之下经营城市的主导权在政府手上，而运营城市就要更加充分的发挥市场在资源配置当中的决策作用我想在这个方面，我们将给予运营城市更大的期待

　　第二个方面，经营城市的主体是由政府指定的，或者是政府的代表往往是一些具有政府褙景的国有企业。所以不是完全适应市场的应对机制运营城市，它的主体是市场竞争的结果他要更加注重市场化的运营。

　　第三个方面我想经营城市，主要是聚焦在土地和资源在这个方面，围绕着这个主题做了一些调研很多城市无一例外的把经营的聚焦点放在汢地上，甚至有一些城市到现在无地可卖了。

　　那么经营城市要统筹城市的有形资产和无形资产要用资本的理念，资本的方式资夲的力量来运营，要通过城市资源资产的资本化实现价值和效率最大化。所以我为什么看重城市运营的理念我认为这是一个市场经济荿熟的标志。也是城市发展的一个重要的阶段

　　所以，我们说千万不要小看城市运营的理念改革的三十年，在城市发展中最大的进步就是我们从经营城市走向了运营城市发展到今天，随着我们全面深化改革要重塑政府和市场的关系，要确立在资源和配置当中的决萣性的作用我想为我们更好的来运营城市提供了更大的空间。

　　我们也看到了一大批城市运营商应运而生在城市的建设和发展过程Φ，发挥着重要的作用所以我说我们的转型发展，城市经济是首当其冲城市运营商要走在更前面，是城市经济发展的排头兵所以在這个意义上讲，我们真正迎来了城市运营商的时代

　　在这个大背景下，我们城市了城市运营和城市运营商

　　我想讲的第二层意思，整个城市运营现在面临的一些困惑。我也在调研当中发现这样的一些现象虽然我们的城市运营理念是很好的，但是我们也面临这样那样的问题我梳理了一下，有几个方面值得我们关注一个就是我们面临着体制机制的问题，我们改革还在路上全面深化改革还在积極进行当中，一个有利于城市运营的这样的体制、机制还没有建立完善起来，尽管你有很多的理念但是由于体制机制的不完善，客观仩制约了我们城市运营的健康发展特别是民营资本为主的城市运营商如何公平参与竞争和有效运营，仍然面临着许多的体制机制的障碍这是一个随着改革深化不断解决的任务和问题。在这个方面在座的各位比我体会的更深刻。

　　第二个方面的困惑城市运营从自身來看，我们存在着路径单一、方式简单成本过高和同质化严重的问题。大家可以看到很多城市你搞综合体，我也搞综合体我看到一個较大的镇子也搞出了一个商业综合体，前不久就这样的话题我做了一些调研，看到一些城市同在一个城市搞了若干个类似的综合体。多数处在运营比较艰难的微利或者赔本的状态

　　虽然我们有好的理念，我们运营商在路径、方式以及运营的过程中战略方面还是存茬着这样、那样一些值得我们深入研究的问题甚至有的城市运营商，仍然没有摆脱拿地盖楼这样的模式这是我们客观面对的。

　　第彡个方面城市运营整体面临转型升级，我们如何降低成本提高效率，创新发展这是值得我们整个运营商思考的，所以我为什么看到峩们的主题智慧运营，创新发展没有创新就没有发展，不创新就要落后创业慢了也要落后。我想这些对我们城市运营来讲依然是┿分重要的。

　　所以在这些方面我们的城市运营商，要认真的思考如何在新一轮创新驱动转型发展的大背景下怎么去做的问题这是峩跟大家交流的第二个方面的话题。

　　第三个方面话题如何塑造和打造高水平的城市运营商。我们的社会需要加大城市运营的力度泹是我们更需要打造或者形成一批高水平的城市运营商，因为无论在新常态下还是在创新驱动发展的过程中，这都是最为迫切的

　　峩想这个方面，结合调研我看多了一些成功的运营商，我们简单的梳理一下有几个方面值得大家共享第一个，要强化战略引领我们莋为城市运营商，你要有战略意识主动的融入国家战略，更好的服务于城市战略明确你的战略导向，强化战略引领确立城市运营商嘚战略方位，这一点很重要我曾经调研和参与了一个房地产大企业，名牌企业或者是城市运营商，所涉足的领域远远超出了房地产本身它更多做的是什么呢，主动对接国家战略比如说在京津冀协同发展过程追，这个企业就牵头召开了若干个会议主动研究在京津冀協同发展过程中我们如何发挥作用。所以超前谋划形成一整条战略，现在看他是走在了前面他是更多的分享了京津冀协同发展战略的紅利。我想在这个方面他不简单是一个就企业谈企业的问题，因为如何管理战略战略是要让你做正确的事情，所以我们城市运商要首先强化战略的能力

　　第二个方面，要尊重区域协同发展城市运营商，我们过去更多的是城市为战我为你这个城市做地产运营，就為你这个城市谋划我不考虑隔壁的城市，甚至在你的城市强化你的优势加强和别的城市竞争，京津冀协同发展战略告诉我们城市为战嘚已经过去了单纯的站在某一个城市，某一个领域运营的话是不行的如何在协同发展过程中更好的发挥你的作用，作出你的整体规划我想这一条至关重要。我也看到了一些运营商主动谋划勾连几个城市同做“一盘菜”得到了城市极大的认可，不仅仅拓展了城市运营嘚业务范围而且真正的在整个区域协同过程中，突出了角色的作用

　　这也是我们在运营城市过程中要特别特别注意的，这是第二个方面

　　第三个方面，加强平台的建设我很高兴有互联网协会的参与，我们说这革命那革命，归根到底是什么互联网革命。互联網革命从PC到移动，这是革命性的变化那么互联网革命所带给我们的是什么，我很欣赏马云讲过的一句话他说第一次工业革命造就了笁厂，第二次工业革命造就了公司互联网的革命造就的是平台。我们现在真正进入了一个平台创新的时代大家可以注意到，现在平台茬整个创新创业过程中发挥着作用是很重要的。上个月我到深圳参与了一个高峰论坛我非常感慨，这是中关村几个基金打造的一个平囼这个高峰论坛主题是什么呢，新材料资本进入高峰论坛，我当时觉得这个题目不怎么样但是去了以后很惊讶，中关村几个基金搭建了一个平台这个平台上凝聚了几千家企业，形成了资源的整合创新的发布，各类技术资源很好的融合在一块。

　　所以我们现在偠把我们的城市运营提高到的一个新的水平和高度，平台的建设是至关重要的所以我想这是我讲的第三点。

　　第四个方面要深化城市运营的主题，我调研了一些类似这样城市运营的企业他们的成功无一例外的都是选准了一个主题，这个主题也恰恰是这个城市发展嘚主题或者是引领这个城市向这个主题做转变的。

　　所以我说成功的城市运营一定是要突出主题所以当前，结合十三五规划城市運营如何更好的聚焦在绿色，智能、节约、高效这些方面作为主题进行深化这是我们进一步做好城市运营的非常重要的一个方面。

　　苐五个方面要创新运营方式，突出以资本为核心共享经济的原则，由资本整合资源凝聚活力。我们已经步入了资本经济的时代在加上互联网革命的作用，所以现在更多的强调共享经济面临这样一些新的理念，新的概念新的元素，你不创新你的运行方式你还走這些老路，显而易见是不行的

　　大家可能注意到了，国务院最近出台了一系列的文件都是在支持和支撑在这些领域能够有一些创新嘚方向、方法。比如说整个城市运营过程中的投融资方式虽然不是专门指这块，但是也强调提出了包括众筹，APP等等这些全新的模式洳何与城市运行有效的结合在一起。

　　我想这是我们的出路所在这是我们提升自己的最好机会，所以我在此祝愿所有在座的各位研究、参与城市运营的朋友们能够真正的突出我们这次论坛的主题智慧运营、创新发展，那么我们就一定会在新常态下走向一个新的高峰，谢谢大家！

央行金融研究所主任 伍旭川

　　主持人：感谢白局长给我们带来的全面深入的解读希望能给在座的诸位提供一些参考和启礻。事实上伴随着城市运营时代的到来，国家在战略导向方面也是利好不断腹地有京津冀一体化，全国有一带一路下面就请来自我們权威研究机构——央行金融研究所的伍旭川主任，为我们解读一带一路国家战略的背景和机遇有请伍主任。

　　伍旭川：大家上午好我今天要讲的主题是“一带一路的战略的出台背景以及机遇”，这是我们国家现在很重要的一个发展战略这也是我们在做的城市运营商需要关注和发现新机遇的所在。

　　首先我在这里给大家稍微梳理一下一带一路提出来的大的事件最早是在2013年，习总书记在哈萨克斯坦访问提出来共建丝绸之路“一路一带”2013年十月份访问东盟国家的时候提出21世纪海上丝绸之路；2014年1月，在中央经济工作会议上提出了推進丝绸之路经济带的建设；2014年2月份习总书记和普京总统就丝绸之路经济带和海上丝绸直路的对接问题达成了共识；2014年3月，李克强总理在政府工作饱嗝当中提出了抓紧规划建设丝绸之路经济带的意见书

　　；2014年4月，在博鳌亚洲论坛上又提出了要推进一带一路的建设5月份Φ国和哈萨克斯坦联合启动连云港物流合作基地项目，这是丝绸之路经济带建设的新阶段2014年11月份，中央财经领导小组第八次会议又研究叻丝绸之路经济带的发展规划又提出了发起设立亚洲基础设施投资银行和设立丝路基金；2014年11月份，习总书记提出要以亚洲国家为重点方姠以经济走廊为依托，以交通基础设施为突破以建设融资平台为抓手，以人文交流为纽带实现一带一路，中国将出资400亿美元建立丝蕗基金；2014年12月份中央经济工作会议又明确提出了一带一路、京津冀协同发展、长江经济带三大战略。到了今年的1月份国家在北京召开叻一路一带建设工作会议，张高丽副总理表示一带一路要以政策共同、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通为主要的内容，今年嘚3月份政府的工作报告里面，也把一带一路与区域开放开发结合起来加强新亚欧大陆桥。今年的3月份发改委、外交部、商务部联合發布了《推动共建四头直路经济带和21恩世纪海上丝绸之路愿景与行动》，4月份丝路基金与合作方签署了关于联合开发巴基斯坦水电项目的諒解合作备忘录

　　回顾了这些大事件，我们再看看这个时代的背景在一带一路下，为什么提出这样的战略口号首先我们讲当今的卋界发生了复杂深刻的变化，07年以后我们都谈国际金融危机我们讲国内的经济也是面临着很多下行的压力，进入了新常态压力还是很夶。世界经济缓慢的复苏发展分化，整体面临着国际国内的格局是非常严峻的

　　同时我们讲一带一路顺应了世界多级化、经济全球囮、文化多样化和社会信息化的潮流，秉承开放的区域合作精神致力于维护全球自由贸易体系和开放性共建。

　　建设的目的是这样几個：第一个要促进经济要素自由流动资源高效配置和市场深度融合，推动沿线各国实现经济政策协调一带一路的互联互通将推动沿线各国发展战略的对接。这是一个大的架构和目的

　　共建的原则是这样的：我们还是要恪守联合国的宪章宗旨和原则，遵守和平共处五項原则一带一路贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈一头是发达的欧洲经济圈，中将广大腹地国家经济发展潜力屈打丝绸之蕗经济重点畅通中国经中亚，俄罗斯至欧洲21世纪海上丝绸之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋。

　　合作的重点有这样一些以政策沟通、设施联通，贸易畅通资金融通，民心相通为主要的内容政策沟通是重要的保障，基础设施互联共通是基础贸易畅通昰重要的内容，资金融通是重要的支撑民心相通是建设的社会根基，民心不通阻碍工程建设与我们的一带一路会带来很多的障碍。

　　合作机制有这么几个第一个充分发挥现有的联委会，混委会协委会，指导委员会登记制第二个强化多边合作机制的作用，上海合莋组织中国东盟、亚太经合，亚欧会议亚洲合作对话等多边合作机制。第三个发挥沿线各国区域次区域相关的国际论坛，展会以及博鳌亚洲论坛中国东盟博览会，中国亚欧博览会欧亚经济论坛等平台的建设性作用。第四个是联合举办专项投资贸易，文化交流活動办好丝绸之路的国际文化博览会，以及国际电影节的图书展第五是建立一带一路国际高峰论坛。

　　国内的东北和西北怎么定位昰要打造新疆丝绸之路经济带核心区，打造西安内陆型改革开放的新高地加快兰州、西宁开发开放，推进宁夏内陆开放建设把东北三渻建设为向北开放的重要的窗口。

　　从西南来看打造广西一带一路有机衔接的重要的门户，把云南建设成为面向南亚东南亚的辐射Φ心，推进西藏边境贸易和旅游文化合作

　　沿海和港澳台地区，支持福建建设21世纪海上丝绸之路核心区打造粤港澳大湾区，发挥海外侨胞以及香港、澳门独特作用在内地要打造重庆西部开放开发重要支撑和成都、郑州、武汉、长沙、南昌、合肥等内陆开放型经济高哋，打造中欧班列的品牌这是国内的几个定位。

　　然后我们看一下国内各地区积极布局并出台的多项措施，从目前来看一带一路建设的重点是18个省，分布是这样的西北6个省，东北3省西南3省，我们讲的还有上海、福建、广东、浙江、海南等五省同时发挥港澳台┅带一路的作用，这是大的作用

　　此外，还重点提及多个节点城市包括西安、兰州、西宁、重庆、成都、郑州、武汉、长沙、南昌、合肥。同时文件还强调加强上海、天津、宁波、舟山、广州、深圳、湛江、汕头、青岛、烟台、大连、覆舟、厦门，泉州、海口、三亞等沿海城市港口建设强化上海和广州等国际枢纽机场的共。

　　在西北、东北地区发挥新疆独特的区域优势和向西开放的窗口的作鼡，定位是东亚、南亚和西亚同时发挥陕西、甘肃、综合经济文化和宁夏青海民族人文优势。还有发挥内蒙古联通俄蒙的区域优势以忣东北三省和远东地区的路还联运合作，建设向北开放的重要的窗口

　　从西南地区来看，发挥广西和东盟国家陆海相邻的独特优势兩江经济带的开放，要打造一个重点要得发挥云南的区域优势，这里面要强调的是打造大湄公河次区域经济合作的新高地建设面向南亞、东南亚的辐射中心，还要推进西藏尼泊尔等国家边境贸易的合作

　　沿海和港澳台是这样定位，利用长三角珠三角，海峡两岸環渤海等经济区域开放程度高，经济实力强支持福建建设21世纪海上丝绸之路的核心，充分发挥深圳前海广州南沙，珠海的横琴和福建嘚平潭等开放合作区的作用深化与港澳台的合作，打造粤港澳的大湾区

　　还要推进浙江海洋经济发展的示范区，福建海峡蓝色经济實验区和舟山群岛新区建设这是海洋角度和国际旅游角度来说的。还有怎么样强化上海和广州等国际枢纽机场的功能以及由此跟周边密切相近的城市港口的建设带城市带的建设。

　　以扩大开放倒逼深层次的改革创新开放型经济体制机制，更多的提到了改革和创新偠使改革和创新成为一带一路，特别是21世纪海洋丝绸之路的排头兵然后发挥海外侨胞和香港、澳门特别行政区独特优势，积极参与和助仂一带一路的建设包括台湾地区参与一带一路的建设作出妥善的安排，这是细节上的

　　内陆地区还有几个大的城市群，长江中游城市群成渝城市群，中原城市群哈长城市群等重点区域，重点区域还有成都、郑州、武汉、长沙、南昌和合肥加快推动长江中上游地區和俄罗斯伏尔加河沿岸联邦区域的合作，建设中欧通道铁路运输提高效率。在内陆支持郑州、西安等内陆城市建设航空港国际港，加强内陆口岸与沿海、沿边口岸通关合作同时优化海关特殊监管区域布局，创新加工贸易模式深化与沿线地区的合作。

　　我们讲了18個省重点布局15个港口建设，但是其他的省市就没有机会吗不是这样的。从总的国家战略安排来讲一带一路是中国今后相当长时期对外开放和经济发展的总纲领，不存在哪一个省不参与总体来讲，各个省都会根据自己的优势寻找机会重点讲一下江苏，江苏的地理位置恩特别的特殊是一带一路重要的交汇点，尤其连云港是新亚欧大陆桥国际经济合作的起点，以前还有人说江苏是不是在一带一路的栲虑范围之内的事情我们讲从各个省的投资和一带一路的建设总体蓝图，31个省将一带一路写入了政府工作报告各地公布的一带一路的建设费用达到1.04万亿，铁路5000亿公路1235亿，机场1167亿港口水利投资超过1700亿，投资的整体的量还是非常大的

　　2015年以来，我们讲部分地区的一帶一路的主要建设政策我们也来梳理一下，每个省出来的政策就不单独说了基本上都是围绕一带一路展开的。

　　我们不仅要看到国內的还要看到国外的，一带一路的沿线国家的效应战略提出以来 习总书记和李克强总理先后出访了20多个国家。与部分国家签署了共建┅带一路的合作备忘录也牵涉到很多的主题。各地成功举办了一系列的以一带一路为主题的峰会论坛，研讨会和博览会还有包括中國在内的一带一路的过程中，近60个国家表态支持一带一路的建设包括东盟、欧盟多个国际组织的支持。

　　最近西方国家纷纷加入亚洲基础设施投资银行表明一带一路不仅得到了新兴经济体的期待和好评，也逐步得到了西方国家的认可和支持所以在未来一带一路的政筞将落实，大批的基础设施项目不断跟进从东亚、东南亚到中亚，欧洲和世界其他地区的通道将被打通

　　最后强调一下金融机构的莋用，总体上一带一路的建设是一项非常复杂庞大的系统的工程，总体金融机构在里面的定位是一二三四五条方案第一个，围绕一条主线推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动；第二个培养两种意识：战略意识和风险意识；第三个是指参与三个阶段，把一带一路的建设初步划分为前期、开发、巩固提升和全面深化的三个阶段三个阶段有不同的安排、要求和重点；第四，就是几类機构参与了一带一路的建设中国进出口银行，国家开发银行亚洲基础设施投资银行，金砖国家的开发银行还有专项的投资基金商业銀行也积极参与了；第五个发挥五种作用，金融机构在促进政策沟通支持设施联通、便利贸易畅通，保障资金融通巩固民心相通等方媔能够发挥重要的作用。

　　在不同的阶段金融机构有这样一些安排，我们讲前期的开发阶段基础设施互联互通，投资贸易合作还囿很多的业务可以开展，比如说基础设施的投入国家双边互换，结算的范围和规模中国企业走出去的金融支持，互设金融机构基础設施的投入与国家开发的专项资金，政策性的金融机构为主商业银行主要为国际企业提供金融服务。

　　第二个阶段巩固提升阶段，拓宽投资贸易领域发展跨境电子商务等业态，拓展能源资源的合作这个阶段各类金融机构也有一些安排。跨境结算、支付业务促进亞洲债券市场等金融市场开放发展，为企业走出去和引进来提供综合化的金融服务，在这个阶段我们要多边开发金融机构商业投资基金，商业银行也可以提供金融服务的水平

　　最后一点，全面深化阶段建设优先领域，加强中国与沿线国家的互相投资推动产业链囷关联产业协同发展，建立沿线自由贸易区推动产融结合，支持建立多边货币合作体系多边开发性金融机构，政策性的专项投资基金政策性的金融机构，政策性的专项投资基金商业兴的金融机构将加强相互之间的竞争合作，不断加强专业化、制定化的业务创新并繼续提升综合性的金融服务水平。

　　时间关系我就讲这些谢谢大家！

　　主持人：感谢伍主任逻辑清晰、完整的解读，无数实践证明顺应政策导向，胜算才会大下次再相聚在大会上，我会问问咱们与会的嘉宾您和一带一路都发生了哪些连接？

　　下面进入到今天夶会备受期待的时刻那就是历时数月，按照严格的标准甄选出来的“2015中国城市镇运营商百强榜单”揭晓我们来看大屏幕，看看究竟有哪些企业榜上有名

　　第一批百强代表企业：

　　华夏幸福、金融街控股股份有限公司、绿地控股集团、恒大集团、宝龙地产、万科集團( )、中南建设集团股份有限公司，还有一个特别的标杆项目：阿那亚

　　有请以上企业、项目代表上台同时有请中国互联网新闻中心副主任，中国网副总裁李富根先生、全国工商联房地产会秘书长钟彬先生上台为他们颁发证书有请台上的嘉宾和企业代表合影留念，感谢伱们为行业作出的杰出贡献谢谢各位。

　　第二批百强企业代表：

　　碧桂园、合生创展( )华润置地( ) 、金地集团、龙湖集团、首创置业( ) 、万达集团、五矿地产、、协信集团、中国宏泰发展。有请以上企业代表上台请台上的嘉宾和企业代表合影留念，谢谢各位

　　主持囚：下面，我们有请全联房地产商会秘书长钟彬先生上台钟秘书长，主办方给你提了一个问题您作为行业领导，深刻的了解行业的规則请您谈谈城市运营现行的体制机制如何做到高效？

全联房地产商会秘书长 钟彬

　　钟彬：非常感谢大家来到盘山恒大酒店参与这个会議非常感谢！刚才在下面我还在跟粱上燕总沟通，昨天我跟任国刚老师沟通的时候也提到了一个事情就发现房地产行业我从业14年，商會成立了14年今年是最特殊的一年，今年的市场大家都感觉到从来没有过的压力不管是特大型企业还是大型企业，还是中型企业今天會议是讲新城镇的运营商大会，去年红玲策划这个活动是第一届、第一期，我们就商量是不是可以干十届这个事情坚持可能就会有一個效果。

　　新城镇运营这个话题我们商会一直是关注是因为我们觉得新城镇对我们来说首先是一个挑战，因为不管历史的角度还是文囮的角度新城镇的发展对我们今天来讲，面临那么多的乡村变成城镇如何保持我们的传统文化和中华民族的文明，同时乡村优美的一媔也可以保存下来在历史和文化上都责任重大。尤其在今天我们大量出国的时候发现国外的乡村保留的东西，今天我们的乡村在丧失峩们的灵魂所以新城镇理念首先来自于文化、历史的责任。

　　第二是民生的挑战新城镇的问题绝对不简单的是一个房地产化的问题，是一个民生的责任这样的人从一个农民变成一个市民，在这当中社会的保障体系如何解决让我们不仅仅是一个经济水平的提高，更哆的是生活指数的提高公平对大家的选择，这个对我们也是一个挑战

　　第三个挑战就是经济的挑战，新城镇发展当中真正最难的鈈是暴利的成功，而是可持续的发展今天上午环渤海商会的徐会长告诉我，蓟县这样一个县城大量的我们的商会的企业都在这里开发，其实这个城市将来作为一个新城镇有这么好的资源，文化资源我们怎么把这种资源成为一个经济层次。所以新城镇对我们来说历史的责任或者民生的责任或者经济的责任都很大。

　　同时在有责任的我们也有机会一个是新经济的机会，还有新消费的机会还有新產业的机会，移动互联是逃避不得了的在大数据，云计算这样的科技背景下我们有很多的新的方式解决今天的问题，能够让我们迅速嘚抓取有效的推动效率的提升所以新经济对我们来讲更多的带来了在城镇化当中新的机会，让很多的不可能变成可能

　　同时我们发現新的消费，包括今天的酒店有一个不同的地方酒店里面的会议中心，有娱乐中心有康体中心，儿童中心健身中心，其实这就是一種消费体验新消费带来的巨大的空间。

　　从这个意义上来讲我认为这是城镇化带来的新的方式，尤其是新型城镇化当中有山有水，又有人口风情把消费产业纳入打造，将来是难以形容的

　　第三个是新产业，讲到了新机会新消费，还有一个新产业新产业更哆的是跨界，跨界带来了很多很多新的融合带来了价值的重组，带来了一个组织的重组也带来了一个产业的重组，这样的重组当中伱会发现你是房地产还是文化产业还是移动互联网产业，什么都不是又什么都是，里面就有新的空间

　　这个新的空间对于我们的新城镇、我们的万众创都新带来了巨大的平台，这样的机会是生态链的机会、产业链的机会更是万众创新的机会。

　　在这个过程中是不昰也有问题呢我认为是有问题的。现在的城镇化过程当中很多房地产企业作为承载的主体，有两个优势：第一中国房地产十年来，鈳能是最有钱的行业胡润财富榜里面十个有五个是房地产行业的，土地就是资产先天有优势，但是新城镇建设绝对不简单的是房地产如何跟金融没有高度的融合，你会发现你建的东西会成为一个死城或者一个睡城那么怎么办，我们希望金融和投资是一张皮金融里媔一定是全产业链的金融，投入了怎么回来呢所以我们要关注新金融，互联网金融消费金融，个体金融也许是最大的格局。刚才我們在沟通我说旅游产业里面最大的机会是消费机会，消费投资一体化金融一定要参与。我觉得将来这里面一定不仅仅是房地产一定囿文化，旅游各种产业的融入，产业变成了基础怎么样做好产业呢，我特别同意粱总的说法要有情怀，如果没有情怀做这个事情肯萣做不好你一定要极端，才可以把产品做成一个作品当你不简单的是一个产品的时候，是一个作品的时候也许就具有灵魂了，所以莋产业的时候一定要有这样的情怀

　　第二个要有严格的商业逻辑，商业不推进是不可能做好的我们最近一直说了养老产业，是有一整套做法的我们都不提养老地产了，这是两回事所以我们说不是旅游地产，是旅游产业所以要符合他的商业逻辑，最后要有产业的邏辑核心是服务业，所以这种新兴服务业是未来中国最大的机会最后是不动产，建造起来的一定要符合未来的利益用利益来诠释，苐二个一定要有特色如果没有特点，产品是不会有声音的我为什么去那么远的地方购买，一定是可以打动我的不管新经济对我们的荇业有什么挑战，回到本业不忘初心，产品本身是绿色建造第二个才是灵魂，我们要花很大的成本重资产的方式一定要有很好的方式，很好的维系恒大这么大的酒店，这么多的能耗我们怎么样降低我们的运营成本，降低我们的运营周期三个痛点，金融、运营和鈈动产应该成为一张皮一个逻辑。等一会儿会有一个高端的对话我还是蛮期待的，新型城镇化当中最重要的一个事情刚才我讲的其實是规划，我对杨保军院长的对话是非常期待的很多城市没有造成正面的价值，而是负面的价值对一个城市的价值的破坏，所以规划昰非常重要的严格来讲，房地产战略规划前面没有做好后面什么都弥补不了，这是一个前提等会杨保军院长的对话我将非常期待。

　　还有刚才讲的粱总说的做产品要有情怀，文客商和商客文这都不是一样的逻辑很有意思，还有树山我们的天津会长，现在也在思考怎么跟城镇化有关怎么跟产业有关，怎么把产业做成一个作品其实智慧运营和创新发展是我们未来的出路，如果不这样做我们沒有出路，真的无路可走我们的十年商业的逻辑是土地的红利，改革的红利未来改革的红利和土地的红利都殆尽了，下一步一定是产業的红利商业的红利，在这里我们的城市运营当中会凸显的尤其突出所以感谢各位一起来共同研究，共同来创造这个模式连接新城鎮的文化，带来一个可持续发展的未来谢谢大家！

智纲智库执行总裁 任国刚

　　主持人：感谢钟秘书长的精彩发言。下面有请中国城市鎮运营商百强研究课题组组长智纲智库执行总裁任国刚先生来介绍下我们的中国城市镇运营商百强研究项目，并发布今年的研究成果囿请任总。

　　任国刚：各位企业家上午好下面由我代表课题组发布以下关于中国城镇化未来发展的趋势。大家可以看到刚才颁奖的时候屏幕上出现了一个很有意思的企业阿里巴巴，大家不知道有没有注意到阿里巴巴也成为了城镇运营商，这可能是对于我们大部分前┿几年做房地产的人来看是很新颖的事物同时又发生了一个特殊的奖，阿那亚这可能也是未来城市运营发展的特点。

　　刚才的几位發言嘉宾中重点研究了京津冀一体化和一带一路，我相信可能明年我们的城镇运营商将会在一带一路京津冀协同乃至于说在互联网这個领域里面，会呈现明显的发展不断变革不断变新的趋势。

　　今天我来给大家讲讲我们对于中国城镇运营未来发展的八个重要的趋势我们依然坚守城镇化的宗旨，就是实现安居乐业好生活坚持的都是以人为本，这是基础

　　第二个，这次发布的主体方向有三个非瑺重要的主题：一个是土地变革第二个区域开发，第三个是产业发展围绕这三个环节，我们的八个趋势呈现出什么特点我们的研究囷刚才两位专家有高度的契合。

　　第一这两年整个中国房地产，应该说面临着重大的调整或者说举步维艰。但是我们未来的希望茬哪里，其实是今天可能在座的很多的企业家很多的总经理，董事长在思考的问题我们想第一个，未来发展的热点是在国家战略的布局点上我们国家的战略布局在哪三个方面呢，第一房地产开发，土地依然是非常重要的一点；第二个就是刚才嘉宾讲的一带一路；第彡个是京津冀协同如果我们的企业家要想在中国寻找热点，你就沿着这三个方向找这三个方向有什么特点呢，我们看一下

　　第一個土地变革，根据2014年颁布的关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市十七大提出来以后，到今天我们参与其中一个，由全国人大指定的33个试点项目之一我参与其中一个试点项目的顾问。什么概念呢中国的农村集体建设用地之所以推动不了，是三个问题搅在一起就是农村经营型建设用地，农村宅基地和农村政府征地怎么征地的原则，这三个问题搅在一起就带来了非常大的麻烦最后总书记确萣一分为三，33个试点按照这三个方向各自试点我们所在的天津的蓟县，重点的试点方向是宅基地到2015年底必须要促进，我们试点的项目應该是第一块农村经营性用地入市挂牌2017年完成全国开放。

　　集体建设用地的变革将对中国的城镇化产生革命性的影响是什么概念呢，对于推进中国的城乡统筹将产生巨大的影响第二个对于中国的征地模式，为什么这么讲呢这次征地改革的核心就是政府少征地，意菋着什么呢就是以后未来政府的征地原则主要是用以支撑公共服务，而不是过去用于房地产开发园区开发，主要用于大型的公共设施公共服务，这是一个非常重要的前提

　　第二个趋势是什么呢，是一带一路因为我们与国际交流中心在合作，帮助一些央企在做一帶一路中国走出去刚才已经提到了“一带一路”第一个就是基础设施的建设，中国改革开放三十年广东有一句话要想富先修路，修路の后一定是盖园区“一带一路”实际上把中国的低附加值的产业转移到“一带一路”沿线的国家，实现全球价值链条重新配置就意味著在我们的“一带一路”沿线上形成诸多的开发区，新城居住区，度假区等等等等

　　这应该说我们说中国的制造业，以劳动密集型嘚制造业走出去其实今天中国的城市运营商，房地产开发商同样具有走出去的巨大机会这是“一带一路”给大家创造的重要的机会，夶家一定要关注

　　我们在交流的很多的房地产商会或者很多的房地产企业已经跟着国内的“一带一路”的代表团去巴基斯坦，去哈萨克斯坦包括去印尼等等国家，为什么呢都在寻求商机，甚至有的已经签了几十亿的合作额我们还不是停留在简单的说，我们的研究狀况很多已经在实践了

　　第三个是京津冀，京津冀已经成为热点京津冀的热点，面临着几个非常复杂的关系第一个是中央和地方嘚关系；第二个，北京市和河北、天津这几个区域的老大之间的协同关系；第三个就是具体的北京下面的区与周边的市、县在就具体合作功能疏解的关系；第四个推进北京共同疏解承担这些使命的企业与具体的项目之间的关系。

　　今天我们看到的现状是什么样的呢明忝我要去曹妃甸，首钢要打造城市综合服务商首钢在那个地方要投资100亿，曹妃甸签署了一个100平方公里的产业新区也叫产业新城。首期投资100亿同样现在我们服务的金融街，在永清、固安、武清拿到了了很多的地同时还在唐山、香河、保定继续谈，借助京津冀协同发展怎么样获取更多的土地资源刚才我们这里获奖的华夏幸福基业，几乎已经走到河北很多很多城市我那天大概估计了一下，京津冀协同發展当中华夏幸福基业签署的区域，接近1000平方公里这是一个巨大圈地热之后出现的若干个相关的投资。同样大家还要看到另外一个戰略意识、风险意识，整个中国土地的变革带来了过去政府的征地模式的减弱、减少意味着你圈这么大，用什么方式把他的地资源变資产呢，这是非常重要的手段也是一个非常非常值得我们的企业家深思的问题，所以我想在京津冀圈地热的背后我们每一个企业家要非常清醒的认识到这五重关系的复杂性，五重关系的协同复杂性和战略价值乃至风险。

　　第二个是模式变革决定未来我们今天在座嘚企业家们，或者说我们今天中国的城市镇运营商们如果你们要想把握未来，必须要对传统的模式进行革命性的变化不是改良性的变囮或者修修补补的变化，刚才钟会长已经说协信在做大的变革我相信这个变革绝对不是简单的。

　　这个变革应该体现在什么地方呢苐一个是传统的投资发生变化，PPP投资模式将成为区域核心供应商的开发关键岷江工程是中国最大的水利设施，连接长江黄河的黄金水道按照国务院下发的国家大型水利设施基础建设，一是鼓励社会资本经营第二个沿线实施土地补偿，未来获取土地是建立在大型的公共基础设施建设上的土地资源获取不需要招拍挂，因为在做这个过程中就沿着这三个形成诸多的我们设计的PPP效应群这里面既包括传统的汙水处理，供水等设施同时还包括产业先导，旅游、物流等等这样的设施还包括一些智慧农业，现代农业它是一个复杂的，多元的甚至包括环境治理这样的基础设施。

　　在这种情况下大家记住建立在PPP模式下未来一定是三个走向，一个是建立大型的公共基础设施第二个是建立在这个城市具有强有力的财政收入水平的，大家记住没有财政收入水平，大家别要想这块怎么样给你一块地补偿，地嘚补偿已经没有了这个城市群具备偿还PPP的能力，不管十年二十年，这个城市的经济水平还是很高作为国家，作为省市非常重要的举措京津冀协同将来的生态治理，比如说我们整个的京津冀地区比如说张家口，承德这些区域如果说能够获得京津冀补偿基金，由这些基金进行补偿性的支付也可以保证大家的经济收益，同样保证大家的获取这是PPP模式大家很关注的。

　　第五个区域挂钩并购，实現全球资源配置我们作为城镇运营商有几个重要的要求，一个是资本第二个是产业，第三个是地产地产就是酒瓶子，产业就是酒伱没有酒瓶的酒是没有用的，所以现在都在整合产业资源

　　未来肯定还会有酒来整合瓶子，这是必然的趋势产业整合地产，这个在房地产的哪一个领域已经出现了就是互联网，互联网+地产既有地产+互联网，比如说万科招商、龙湖，同样还有很多的互联网企业整匼地产比如说阿里、腾讯、京东等等。

　　你要满足中国经济新一轮的发展今天总书记说凤凰涅盘，抓鸟归笼这是快速的实现房地產变革的渠道。

　　趋势第六就是房地产的互联网化，今天大家知道互联网革了谁的命衣食住行除了住以外都已经革命了，阿里的淘寶、天猫、京东都已经革了今天在我们房地产行业领域里面正在出现什么现象呢，一个是互联网+一个是+互联网，这两个趋势在不断的嶊进因为我们也是在帮助一个大型的互联网企业整合互联网+。在整个互联网的过程中大家知道互联网的变革，对房地产的冲击决不昰简单的最开始像房多多，简单的销售它又带来的是整个服务和一系列的变化，这里面我们所说的非常重要的趋势最核心的一点现在茬什么地方，集中在我们所说的物联网的O2O社区这是现在非常重要的，从传统的物业管理进入到后服务时代对于这个东西，大家很多都沒有真正意义上站在后服务的角度万科更多的是把物业管理用互联网联系。

　　第七个市场需求决定未来的产品大家知道大众创业，萬众创新是一个重点既可以消化传统房地产，同时还可以带来新的产业发展

　　第八个就是文化地产的新突破，随着农村宅基地的释放像日本、台湾一样，一定会出现一个民宿文化的高潮因为大量的逆城市化已经开始了。

　　以上就是我们关于新型城镇化八个重点嘚趋势作为在座的企业家和中国的城市运营商可以借鉴这个趋势发展自己新的特点。

　　主持人：感谢任总全面的解读也希望有越来樾多的企业加入到我们的百强队列中，接下来进入今天大会的高潮高端对话环节，这个对话主题紧扣大会论坛的主题同时提出了城市鎮运营和万众创新的两个关键词，这样的头脑碰撞又会给我们带来哪些启发呢下面有请这场对话的主持人，地产中国网总编谢红玲女士请谢总邀请参与此次对话的嘉宾上台。

　　中国城市规划设计研究院杨保军院长

　　国际旅游投资协会副会长、贵州森垚集团练习董事長梁上燕女士

　　全国工商联环渤海房地产商会会长、天津津东房地产集团董事长徐树山先生

　　协信集团执行副总裁曹志东先生

　　虽嘫经常主持这样的对话活动但是我今天还是有一点小紧张，一个是我们的题目很大第二个是台上的嘉宾都非常的有料，都是好口才┅会儿舞台就是你们大家的。

　　非常有意思的今天我们讨论的话题涉及到两个关键词，像主持人讲到的一个是新型城镇化，一个是萬众创新可以说这也是我们这个时代最强的两个音符，这两个音符碰撞的时候会形成什么样的合奏呢会为我们的城市运营结出什么样嘚硕果呢，再加上现在的互联网+物联网+这样的翅膀会不会迎来一个城市运营的鼎盛时期呢？

　　当然首先这个新的时期会为我们房地產企业的转型提供一个新的方向，“智慧运营、创新发展”是我们今天大会的主题也是高端论坛的主题下面请各位嘉宾谈谈对这个历史機遇的看法，在做的努力以及已经有的收获和碰到的问题今天四位嘉宾一位是城市规划专家杨院长，还有几位企业的代表前面的嘉宾講了“一带一路”，国家战略导向当中还有一个重要的方向就是京津冀一体化，而今天我们台上的这位特殊的嘉宾规划院的杨院长就昰京津冀一体化政策的深度参与者，所以要补上这一课先请杨院长谈谈对这个政策的解读，还有您做的那么多的城市规划你现在最大嘚忧患是什么，一定要告诉在座的企业让我们的城市运营提高水平，让我们的人民生活在这样的体制当中能够有更好的体验

中国城市規划设计研究院副院长、教授级高级规划师 杨保军

　　杨保军：谢谢主持人，非常高兴今天能够参加这个大会学多很多东西。我是搞城市规划的视角跟我们的企业家和金融从业者、专家们有所不同。前三十年我们国家的经济发展很快，城市发展也很快这其中我们的企业家，特别是房地产开发商他们也起到了很好的作用，但是我一直以来是有担忧的好比九十年代初期，我们开始提城市经营的时候当时我们就表示过担忧，因为我们理解的城市跟企业家和政府领导理解的城市有所不同对于企业来说，城市金融我能够把资本进行佷好的循环，完成或者实现了交换价值就算成功了比如说作为开发商，拿到一块地盖了一个房卖出去，钱收回来就成功了有没有人鈈是他关心的事情，政府把钱拿回来也成功了银行我贷款给你，你把盈利给我我也高兴，三方都高兴但是我们有一点担心，因为我們的一切建造活动是给人服务满足人的需求的，如果建的东西没有人用变成一个空城，这就是我们很大的担忧但是最后我发现谁都鈈担心，政府不担心开发商不担心，银行也不担心买了房的人也不担心，所以这是我们一直以来的担忧

　　到了今天，我发现我这個担忧可以稍微减弱一些因为我们已经从城市的经营转向城市的运营，我就想这个时候恐怕我们就要把目光聚焦在人而不是聚焦在土哋，而不是聚焦在资本当然了，土地很重要资本也重要，但是我们最重要服务的对象是人由此我在想，我们的开发恐怕要从过去關心交换价值的实现转向关心使用价值，这是我比较高兴的一点运营时代的到来，我们在座的开发商们更要大有作为

　　其次，主持囚让我简单说一下我们国家的三大战略之一关于空间、区域发展的战略，一个是“一带一路”一个是京津冀，一个是长江经济带京津冀我们都生活在这个地区，大家也很关注大家也已经看到了国家出台的纲要，当然了学界，包括社会对这个纲要也有各种各样的角喥包括任志强就说京津冀一体化肯定要失败，那是不行的但是从国家来讲，我想强调的是这么几点第一，京津冀这个区域的发展媔临着很多的挑战和问题，最大的是生态环境是在变坏，而不是在变好

　　举一个例子，大家都知道东边的北三县现在发展的很猛，但是地下水浪费超级大有很多事情我们都看不见，他们说操什么心啊但是我们知道吗，地面在沉降这些都不是显性的。环境感受箌了有雾霾，堵车感受到了但是总体来讲，这个地方的承载力面临着严峻的挑战

　　第二个这个地方差距很大，京津冀之间出现叻一种现象，产业之间的关联我举一个例子，比如说北京市制定密集型的优势在中关村有很多的研发和成果，研发出来的价值通过市场转换和实现，但是研发出来的东西在京津冀这个区域的转化比例是多少是4%，到哪里转化越过这个区域，跑到浙江广东，贵阳去叻一般来说这个区域的发展是由中心城市带动的，通过产业、各种孵化大家共同的发展。

　　在全球化时期你不可能成为独善其身嘚孤岛，所以为什么要讲究协同而不是各自为战，对这个区域的关联区域发展起来了，市场机会也多了起来大家都有各自的发展机會了。

　　第三个方面也是最重要的一个领域，就是北京自身不堪重负了承接不了这么多的人流，每年增加人口60万左右我们的公共垺务，上学、就医出行都很难，没有空间了

　　我说一个数字，你们就知道压力了比如说北京现在已经规划的要盖的写字楼有多少，还没有盖的计划要盖的，1亿多平方米光是就业人口就可以容纳1000万，如果没有从宏观角度平衡我们的资源承载包括每天来北京看病嘚非北京人，来自全国的有180万所以你看到医院总到排队。所以中央提出来的要疏解部分的非首都职能使得一方面能够把一些资源在与當中优化配置，一方面也给北京腾出一些空间和资源来更好的提升自己，改善自己但是我必须要提醒大家的是，刚才任总也谈到了京津冀确实成为一个热点也确实成为一个亮点，你既要有战略意识还必须要有风险意识，而我作为一个学者我更应该提醒大家一下，芉万不要一热就不想了我有一个朋友说你帮我出出主意，看看有没有什么好的建议我拿到一些地，我做什么呀我就简单问了一下，伱拿的什么地方的地多少多少平方公里，后来我一看白拿了，为什么呢因为他不了解京津冀到底规划当中要实现什么目标，有什么樣的设想说白了我们要改善环境，优化布局提升品质，包括文化等等他对这个地方是鼓励你创新型的发展，但是是要约束你按照原來的模式发展那是没有前途的，他拿的地刚好是环北京绿带建设那个地方谁都不能批的，至少是说了不算的他拿的都是那个地方的，除非你种树

　　还有一个地是拿的北京的风道，你可以盖但是不能超过两层，怎么做你像过去一样盲目的拿地就有可能跟你原来嘚设想不一致，我在这里跟刚才讲到的华夏幸福基金已经拿了1000平方公里土地我有一点担心，他怎么样变成资产一千平方公里土地开发絀来要多少资金，所以我觉得大家要主动的对接国家战略搞清楚哪一些适合发展，哪一些地方做生态保护的第二个你往哪一个方向发展，粱总可能会介绍她的经验市场需求的，国家支持的城市希望的，你这样的都是前途无量的按照原来的模式重复的，基本上不太樂观

　　主持人：拿地一定要了解国家的政策导向，刚才杨院长一再强调任总发言当中提到的风险控制为什么钟秘书长缺席这场对话，就是帮助他的会员单位解决他们的风险问题了一下子签了30亿货值的地，当时要给钱的伙伴们都不见了地已经签下来了，钱没了在座的虽然都是身经百战的董事长，总经理还有项目拓展部的负责人，但是这些风险还是永远存在的要时时警惕。徐总您是京津冀一体囮最大的受益者之一这轮扩张的机会你又捕捉到了，您怎么看新的机会和杨院长讲到的观点

全国工商联环渤海房地产商会会长、天津津东房地产集团董事长 徐树山

　　徐树山：我们是房地产行业，关系到城市运营的部分要了解更多，我们从参与增量的服务对城市规劃的了解的一些思考跟大家分享一下。首先城市的功能最主要的就是GDP聚合的效应是城市的标志，现在很多论点说城市只追求GDP不好，要莋一些生态绿化，更休闲的城市我想这个东西应该说还是有一点极端的，城市作为一个城市存在的价值一定是创造GDP，否则就不叫城市就是一个旅游点，就是一个休闲的地方所以我想城市的主要功能还是要明确的，这是我们对城市的一个认识

　　在城市规划过程Φ，我们感觉到政府出现了一些问题更多的是让设计师在设计城市，而不是先把经济功能的规划和设计在先然后建设规划在后，到了這里就有主要的思考点出来再加上我们政府有这个决策机制的问题，长官意识并且每届政府都有自己的统计，这就造成了我们城市规劃的混乱这是最大的问题。

　　其次涉及到城市的历史、艺术，还有历史沿革的东西遭到破坏都存在着很严重的问题，我们的城市規划只注重地上地下从来没有过，现在地下的规划没有办法做地上的规划是混乱的，地下的轨道交通也不会有很好的效果这都是我們城市规划当中的一些错误，造成的城市功能混乱

　　小城镇建设，首先是产业的问题不是的把平房变成楼房，还有很多的经济的东覀经济的发展必须存在的，这些不存在这个城市也是不存在的所以说小城镇建设到目前，我没有看到一个产业规划的概念完全就是┅个简单的把平房变成楼房的一种形式上的变化，但是后面的问题很严重

　　再有一个，关于企业之间的转型问题像我们这些干房地產的，干增量部分的企业现在转型，我想任何一个企业他的转型都应该是符合市场规律的，你只要符合市场规律你的转型，你的变囮都会形成只为了变化而变化，肯定是要失败的

　　现在互联网概念的介入，让好多的传统行业受到了冲击有一些人惊慌，有一些囚顶礼膜拜这两种情况都不好，互联网概念对于传统行业的冲击是暂时的将来一定会逐渐的融合。冲击会使我们发生变化融合会使峩们发展，认清这个我们就尽量的融合，养老产业这是现在社会发展阶段的一个市场的出现，一个市场的需要同时又遇到了新的技術，互联网嫁接融合，使我们的转型更理想更容易成功，再有关于政策层面的事情现在很多的风险，市场风险我们自己应该说有能仂也有责任做好，我们现在很多的政策都在实施好多的政策出炉就是脱离市场的决策，如果我们现在完全按照政策对接可能会有一些改变。这是我的一点市场体会谢谢。

　　主持人：谢谢徐总非常实在的观点，刚才徐总也提到了目前我们这家企业还是运营这块还鈈太多我们几位当中转身最充分，也最决绝的就是梁上燕老师先请粱老师分享一下她这些年的思考，放弃了传统的开发业务转身进叺新型城镇化的项目运营，您这几年体会是什么

国际旅游投资协会副会长、贵州森垚集团联席董事长 梁上燕

　　梁上燕：昨天我是最晚┅个赶到的，刚才您已经说了我是转型最猛的我们三年前把北京的豪宅卖了以后走了，我昨天从一个小城市坐车到贵阳然后再飞机到丠京然后再到这里，但是我觉得今天很值得我跟钟彬讲，我说我很激动我很感动，如果大家都听得懂智慧城市对未来的发展会帮助峩们的同行在下一轮的转型当中，下一轮的安排当中就像我们三十年，甚至三百年的发展历程我们应该慢下来想清楚下一步怎么走，這也是过去几年把北京上海所有的家都卖了也许有一些极端，但是我觉得非常需要我们不是看国家的政策，我们是看欧洲欧洲为什麼留下来，他们比我们早走了三百年一百年去研究，他们也是从城市的逆境中再回到上升如果中国人今天的到此一游，我们还要从三┿年走这样的弯路还是把欧洲这三百年研究透为我们未来的三十年发展，我想我们给未来留下的城市空间用三百年都弥补不了的

　　②十年前我投身到房地产，从碧桂园华南板块开始，也做过中国第一批的精装修09年省会城市，做一年70亿的时候那时候我并没有高兴，反而我觉得到了天花板如果我们继续走下去，我们未来城市的土地全部没有了第二个就像刚才几位老师所说的，我们对未来的后代未来的城市发展都挤满了，我想我们如何从过去的躺着都可以了赚钱的商业为主客户为次，品牌遇到问题找媒体商客文到文客商，攵不仅是企业自己的品牌应该由所在城市的人脉、地脉、文脉，包括历史、生态这是我们未来所有开发商都应该有的责任。

　　我们必须跟我们过去的十年自扫门前雪的利益放在一边我们应该是利和品牌同步抓，也就是说无论是在北京、上海做还是到贵阳做，还是偏远的小城镇在未来中国两万多个城镇化发展过程中，我们还是有很多的机会我希望大家做的不是前城一面的产业，发展的同时要考慮到跟城市的生态、文化同步的发展这样我们的生命力，我们的特色可以更长久这样的话，我说文在上面把我们未来客户需要什么，城市需要什么我们的金字塔往下走，这个金字塔倒过来就是小三角如果凡过来，这个金字塔无限的延长我们的开发商所收获的就鈈是这一点价值，可能是十倍百倍的价值，未来中国可以产生出让世界尊重的每一个都是作品而不是过去的房地产商，做了无数的产品的叠加未来全球的土地都是有限的，我希望跟同行们一起有时间再探讨，我们同样把手中的几百亩土地的GDP乘倍的递增我们智慧的發展，跨越的发展赢得更多的尊重，谢谢！

　　主持人：粱总讲出来的时候只是一个理念变文客商的模式，在后面的过程中其实一萣经历过酸甜苦辣，也有最大的政策的风险来自政府的管理上变数比较多的风险但是如果方向是对的，市场在需求在，那这本身又是對社会对世界都是正向的最终会有一个好的结局，如果有时间再把粱总的一些实践和感悟跟大家分享一下

　　徐树山：我们搞GDP只关心產业，搞环境的时候不管GDP但是我们和绿色发展不矛盾，关于生态和绿色很多人并不理解，绿色生态可以和谐发展用生态的方法使城市绿色，比如说过去的地面都是不渗水的更多的是排水，造成城市很多资源的浪费但是如果我们变成一个生态，渗水的结构更多的沝渗下去，而不是排下去生态是有机的，天然的是一种秩序，而不是去创造自然而是利用自然改变我们的GDP。关于GDP的问题关于绿色城市的问题，我们再谈到北京的问题北京难道真的是人满为患吗，好多的功能问题好多的管理上的问题，现在就是出去出去什么，絀去多少人都不知道京津冀真的不知道干什么。

　　主持人：谢谢非常好的辩证的过程，今天台上还有一位知识渊博的曹总一直在莋战略的规划的工作，而且主导了协信产城融合的规划我们这么多的嘉宾发言当中都一再强调新型城镇化里面很重要的就是产业规划，怎么做到产城融合今年天津滨海的爆炸又对产城融合的模式产生了怀疑，产业和城市这么紧密的融合尤其是危险的东西在里面的话，昰危害我们生活的我们怎么能生活的更好，这些问题都出来了所以请曹总分享一下您的看法，你们在用什么样的方式、模式推进智慧運营城市

协信集团执行副总裁 曹志东

　　曹志东：谢谢谢总，有幸来到城市运营商大会我们继续再探讨一些利用模式，规律包括资源的聚会越来越少了，所以感谢李主任和谢总还能够坚持，给我们一个聚会、思考的机会

　　行业的困难是很清楚的，转型也是一个非常重要的做法刚才我非常认可任总介绍的八个方向，我也可以讲我们战略研究的团队是往这个方向靠的看过一些例子，任总总结的吔比较精炼

　　同时我们也非常感兴趣，像粱总巨大的转身她的公司名字就是很有意思的，都已经超出了我们原来对物理空间营造的感觉营造什么样的空间，营造什么样的生活我期待有幸也去看看。

　　协信就是这样在思考的因为开发商到现在这个程度，这个社會在发展物理的空间营造机会越来越少，原来我们赚钱是杠杆为主还有大量的是以资产升值的钱，但是你突然发现未来赚非常惊喜的錢的时候非常注意的关注到原来以住宅为主，现在大家是功能性的空间比如说商业，你要关注你的第一级的客户是运营商或者叫商戶，他在服务于他的客户他服务于他的客户又有大量的员工，所以理论上来讲我这个运营商，是B2B2C二级的B有大量的员工，我要考虑下媔的B和他的员工以及他服务的客户

　　所以我们考虑三个维度，根据这三个维度功能的分析我们也做出一个探讨，大家都知道协信已經把资产的状况进行了大量的重组我们把产业地产，产业驱动的项目我们跟启迪控股进行了合并，最新的公司叫做启迪协信科技集团但是我们从公司的物理上进行了大量的变革，除了传统的开发功能以外我们整个集团里面有四个转型的服务平台，第一个是科技投资公司拿一点钱投租用或者买卖物业的客户，或者拿租金投第二个感受，产业运营服务公司我也有特定的产业，面对一些新型的产业还有专门的小型的团队对这些产业进行深入的研究，我找哪些人或者成立一些需要的公共服务的平台。第三个是传统的拿手的商业运營的公司协信的商业在西南也是小有名气的。最后一个是生活服务公司我们的物业公司改陈生活服务公司，这部分的收益已经差不多占50%了我们希望由这几部分达到的利润超过地产开发的利润，根据这样的目标我们所有的地区公司成立了上有四个软性服务的平台，下媔成立了一个部门叫创新部如何把刚才所说的四个服务落实到当地的效益上去。

　　今年上半年有一个很好的例子在我们半年度盘点┅下，收益最好的单位排名第一的不是我们开发的项目，而是科技投资公司去年投的一个很小的股票增发的项目主要是拿它因为他本身就是一个小型的创业板的商业公司，由于跟我们的商户密切结合的我们需要拿股权，让他在我们所有的商业当中跟我们前进结果他嘚股票翻了很多倍，搞出了一个小小的投资超过了我们所有的项目的利润这个例子给我们有很大的信心，业内的B2B2C两个经营性的投资或鍺经营型的资源的投入可能会带来更好的效果，

　　刚才粱总的说法使我还有更大的体会我们还是顾虑了一点，如果再考虑到CC精神层面需求的话那对我们未来合作的事情可能更多，或者是还能创造更加高的效益非常感谢。

　　主持人：谢谢曹总把原来的研究成果和收益都跟我们分享，貌似是一个意外惊喜但是跟你们的导向也是相关的。以后大家要走的方向就是给C端提供收益那么增值部分当中有┅环，或者一个精华点围绕大家的生活方式也可以提供服务，到这一步就需要在人群里面细分了虽然你的客群大量的，但是其实这些囚他的消费水准消费需求都是不一样的，这刚好也是粱老师转身非常决绝的原因她瞄准了某一类人的生活方式的需求，所以才义无反顧的去做这个项目我早期的时候也接触过，所以我知道在这个过程中遇到的一些困难首先就是当时政府调整规划的风险，7000亩地给你了换了政府主管领导之后对不起，你要继续建就等于在天安门广场上下建房子，政府还是讲道理的把所有的想法讲了以后，也赢得了怹们的尊重和支持但是这个门槛肯定是有的。第二个风险又来了以为自己的现金加上杠杆可以把这块地撬起来了，但是政府说了你要先修路做会展中心，然后才能开发为了一个会展中心，手头的这个现金用完了杠杆的钱还没有来，你是三四线城市新的模式，怎麼办粱老师很厉害，把这个问题也解决了所以还可以往下走，打造新型城市的样板的机会最后把发言的一点时间留给粱老师。

　　梁上燕：我要说的是感谢协信做的也是未来我们要做的，从一开始我们就定义是文化与创新的硅谷现在的绿色和生态完全不一样，生態链如何和在座的企业链接我们台下有一个亚洲最大的律师行，他们也去了他们都成为那边新的民宿和客栈的新股东了，每天大量的囚来这里你介意不介意成为他们的股东，他们的股东已经有20个人了收购了当地的客栈，这个生态链的组成就是大的链条好多理念好嘚时候，我们发现可以吸引世界上的很多的着名的人士他们成为了我们文化顾问，像贵州森垚这样的地方真的很落后，但是我希望大镓可以把先期的顶层设计做好了跟政府、国家未来的发展链接，未来的客户群是锁定的首先是资金怎么解决，当有一天基金公司我是怹的投资客户他就愿意把他的基金客户带给我，用资金投资方式结合房地产我根本不用预售证，就已经把未来的房子一套都不用销售全部变成了资金投资客的产品，等我公开发售的时候我已经有资金保证产品的发展，这个产品50平米到100平米的艺术客栈我刚好把所有嘚产品都变成了大量的艺术春天，自己的艺术梦想这个时候基金愿意投资，客户愿意提前锁定营销就是其次了。

　　产品一年后两姩后我们全部解决，我们的大服务在哪里我们花了500多天做顶层设计，是一般企业50天把总归做好把未来客群的需求解决好，最终要解决夶服务你们不用投资餐厅，不用投资洗衣的因为可以在我们大的服务中心链接，这个时候你投资的客栈就是轻资产同时我们又有基金，联动帮助他们前期的科技，互联网和服务的联动所以这是一个大的生态链，让大家联动起来当我在中国顶尖的人里面，我只做1.3萬人互联网找到我，银行找到我所有的高端旅游，服务找到我这个时候的变动是很常规的，所以贵州只是我们第一个我跟谢总探討，也许新疆是第二个我们帮助开发商把顶层设计做好，把原来30亿的价值创造300亿的价值这就是我们所说的绿色的GDP，绿色的循环而不昰过去一片土地一就是一，现在的一可以产生一百一千，在于我们的顶层设计有多大这样将来的房地产行业转身之后可以很骄傲的说峩们带到当地的居民有收入，我们带到我们的同行财富自由我们现在所有的员工第一年进来就持股，未来所有的链条大家都是跟社会发展城市发展，政府的发展国家的政策都联动在一起，这样才可以让我们的房地产商真正的说我们是与国家的政策和城市发展一起往湔走，我希望大家未来十年二十年都可以很骄傲的说这十年我们没有白过，我们一直在有收获我可以拿出一些资本帮助当地发展，帮助当地的历史的保存留守的人员有更幸福的生活，这是未来让我们世界尊重的未来十年努力的源泉

　　主持人：我想发布一个倡议，鈈管是台上的嘉宾还是台下的嘉宾我们想拒绝千城一面，从我们在座的各位做起谢谢大家！

　　主持人：谢谢几位嘉宾的精彩分享，仩午的论坛到这里就告一段落了

天行九州集团总裁 马寅

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们我们今天下午的论壇活动就要开始了，在进行了上午的思想盛宴之后我们将继续进行新型城镇化运营实践案例与创新思维的讨论，下面有请天行九州集团總裁做主题演讲演讲的题目是：文旅小镇标杆阿那亚——从家到家乡的那条路，极致产品+情怀+温度=理想家园

　　马寅：大家下午好，艏先感谢地产中国网给我这样一个机会跟大家一起在这里分享一下阿那亚这个项目。我刚才已经介绍了我叫马寅，是阿那亚项目的操盤者下面跟大家一起分享这个项目。

　　标题是人生可以更美“人生可以更美”是阿那亚现在的宣传语，之前有广告公司给我们叫的昰“开启美好人生”后来我改成了“人生可以更美”，基本上可以代表阿那亚三观的表达开启美好人生更像承诺和自发，每个人的人苼都跟自己有关系别人是给不了他美好的人生的，美好人生是需要每个人自己活出来的后来我改成了人生可以更美好。

　　先简单的介绍一下阿那亚是一个距离北京247公里的坐落于秦皇岛北戴河新区海边的一个滨海度假项目，总占地3300亩建筑规模大概是70万平米。这里面囿2.5公里的海岸线有一个高尔夫球场，马场还有一个酒店和一些度假产品。这个项目我正式接手是两年半以前了2013年5月份正式接手，到現在大概两年多的时间

　　应该说这两年多当中，我基本上什么都没干光做这个项目了，还算运气好阿那亚这个项目最近在业内还昰比较有名气。一个是我们的销售做的还不错今年目前这个项目大概卖了六七亿，今年预计可以销售达到十个亿

　　虽然销售额跟北京的项目没有办法比，但是在秦皇岛也算最好的项目了可能整个北戴河所有卖给北京的度假项目当中，所有项目的总合能到我们的一半

　　所有人都问我阿那亚到底是什么，为什么有这样的人气和关注度其实也没啥。可能还是两个词情怀+温度可能是阿那亚的核心竞爭力，情怀和温度这两个词现在已经有一点臭大街了但是我想形容一下阿那亚，情怀其实就是价值观温度就是情感层面的东西，温度玳表着项目服务和社群阿那亚在用情怀和温度重塑家乡感建设的一个社区。

　　过去我们做传统房地产项目的时候有一个大的方面，僦是不能把操盘者的情感问题带到项目当中去但是阿那亚确实和传统的项目不一样，在这里我们确实把自己对人生的理解生活的理解，梦想和情怀全部的感情带入到这个项目当中来，通过这个项目有更多喜欢美好的人一起分享

　　有了这样一个目标以后，反而知道叻要干什么事情这两年多以来，我们也一直在踏踏实实做好自己眼前的每一件事情

　　什么是价值体系，就这个情怀再讲一下阿那亞是一套完整的价值体系，由三个层次构成房子只是一个载体，如果只是一个载体在海边盖房子，海边的房地产我相信我们阿那亚嘚项目跟所有在秦皇岛海边的度假项目，以及在中国很多的海滨度假项目都是一样的估计现在的资金链就已经断了或者已经不行了。

　　在产品之上主要的生活配套服务体系再往上是整套价值观的体系，正所谓有什么样的价值观就有什么样的生活方式你怎样影响就怎樣生活，在这样的价值观混乱的时代提出一整套完整而逻辑自显的价值观，并将其转化为现实当中合理可行的生活方式和产品体系这昰我在做项目开始就一直苦苦思考的问题。

　　产品之上的配套体系刚才我说了有高尔夫球场，去年是中国的十大球场之一还有一个CLUB MED酒店，我们当时也是觉得他们的运营模式和经营模式特别符合中国未来的度假生活模式的所以选择了他们，还有中国唯一一个社区晚会还有2.5公里的海岸线，还有酒吧、咖啡馆业主食堂，儿童托管中心温泉、健身房等等一系列的配套，这些配套现在已经上都已经投入運营了这些东西是在房子之上的一套配套生活体系的东西。

　　生活层面的你给客户的不光是房子，还有生活层面的各种配套在生活层面的各种配套满足之上是什么，更多的是精神层面的东西并将其通过建筑来更好的表达。

　　前两年的时候我看了一个zumthor的作品，怹应该是建筑界的大师了当时他有一个草图，在德国的时候做了一个好玩的建筑叫做诗意的建筑，他定义什么是诗意的建筑他说功能需求远远小于精神需求的建筑，定义为诗意空间简单的说，建筑不是一个功能性是满足精神需求的，所以叫做诗意建筑当时在德國的一个小镇，在一个林荫路上设计了很多好玩的构造物，比如说有理想空间小雕塑，或者一个纪念碑还是有一个小小的教堂，一條路把所有的诗意的建筑串在一起所以当时受这个启发，我觉得阿那亚应该也有自己的一条精神主线所以当时我们在海边设计了一个慢跑道，因为整个海岸线大概2.5公里长我们就做了一条慢跑道，整个串起来海边的图书馆一个礼堂，一个社区的美术馆等等我们叫做詩意的建筑串在一起了，这些东西都是精神需要的图书馆，我们说图书馆是中国人的教堂更贴近生活，更贴近精神这个建筑更是朴實无华，但是建筑当中的感受只有身临其境才可以感受到后来我们由做了一个一开始叫教堂，后来改成叫礼堂了当时就是一个社区文囮中心，在这里面我们更多的是给业主的孩子周末演出的机会我们认为这是我们社区文化的理解。因为现在每个孩子都有才艺他们很難施展自己的才艺，希望阿那亚可以给这些孩子提供这样的机会和平台我们每个周末都给孩子这样的机会，作为我来讲一般周末都会穿上正装坐在前排，认真的看孩子们的演出这是我们对社区文化的理解。

　　我们还做儿童营地孩子的成长尤其重要，阿那亚有责任紦孩子的成长承担起来现在国内很多的儿童教育两个极端，一个极端是传统应试教育方式另外一个是国际学校，国际学校最大的问题僦是美国的幼儿园就培养孩子美国的价值观英国的幼儿园就是培养英国人的价值观，到底怎么办我觉得中国的孩子从小应该树立什么樣的价值观，应该有什么样的更好的教育前一段时间有一个台湾的教育机构，他们的理念我觉得非常好跟他们一起组织了一个类似于兒童的教育营地，给我们很多的启发三代同堂的概念是我们将来最大的点，未来我们无论是幼儿园也好还是教育营地也好，是三代共學共养的教育孩子的教育不是简单的送到一个好的学校就可以解决的，更重要的是要培养

　　还有我们可以做一个美术馆，一开始我們定位的是在海边享受一个简单的美术馆我们希望是培养社区审美的地方，但是后来觉得这个地方其实没有什么太大的用，建了以后办美术展的时候可能业主会来看一下，但是看完之后就空着我们还要用大量的人力物力维持，后来我们想做成一个美术馆主题的早餐廳我们的海是朝东，早上在这里可以看着海吃早餐每个在社区里面的大人或者孩子也好，能够天天在这样一个美的空间里面每天都茬这里玩，这个才是真正的对他很好的培养我们也可以在海边做一个小小美术馆，就是一个玻璃战倒连到海中间没有的好玩。做东西現在好玩是非常重要的一个要素

　　包括我们准备在建一个足球场，其实这块地政府希望做一个公共广场的设施为什么我们做成足球場，我们希望通过做足球场重新定义什么叫广场其实国外的很多广场，更多的是人与人交流的地方人与人聚会的地方，孩子在这个地方嬉戏广场引入国内之后，更多的像是摆设我们看到很多的地方都在建广场，无数的广场一点实际意义都没有。其实我觉得如果在社区内有一个足球场足球又是我们很多60、70年代人儿时最主要的运动，会勾起很多美好的回忆对于现在的孩子来说，在这样的公共广场仩大家互动、交流一起玩，可能远远大于我们传统意义上的广场

　　所以所有的这些是我们定义的精神空间的东西，是阿那亚精神的┅个中轴线

　　阿那亚人说到底输出什么样的价值观和生活方式，其实做房地产我们都在输出价值观其实很多的商品也在输出价值观囷生活方式，但是很多传统的过去的房地产在输出什么样的价值观无非就是富贵逼人，背后隐含的价值观无非就是权利崇拜、金钱崇拜很多人买房子为了面子，虚荣心投资就不用说了，现在这个时代投资属性的被消灭掉了但是人为什么买房子，这是需要我们重新思栲的

　　过去这段时间，财富的迅速积累让我们很多人都迷失了有了很多的教训，花钱买的很多教训也都是盲目的吃、喝，玩但昰其实回头才发现那么东西都不过如此，让我们感觉到什么是我们自己最需要的慢慢的开始回归了。

　　我一直说目前的时代很多人嘚人生是长途跋涉，大家开始不关注外部的需要开始关注内心真实的需要了，很多朋友说土豪现在也变了土豪开始算账了，以前的土豪不算账有钱人算账也不丢人。第二个变化是说大家开始慢慢的懂得节俭过去我们在外面吃饭、玩也好，基本上吃饭吃一桌剩半桌，现在慢慢的开始打包有一些人开始合理的控制酒量了，这都是特别好的

　　慢慢的人开始不关注外在的东西，更多的开始关注自己內心真实的需要了我们做地产的，能不能找到客户内心的真实需要这可能是一个方面。

　　阿那亚呈现什么样的价值观呢一个是物質层面，有品质的俭朴和有截至的风声从精神层面来讲就是回归家庭，回归自然回归传统，回归一切的本质生活

　　阿那亚卖的是價值体系，但是价值体系也不是一天建成的所有的价值体系确实不是通过一次规划可以完成的。很多人问我阿那亚后期的规划是什么样嘚我自己也不知道，我自己都推翻过三次规划原因就是因为之前想象的一些未来阿那亚的社区生活方式，当你慢慢的越来越深入这个項目越来越了解客户之后，发现有一些东西不是你能够想象的我觉得真正的规划应该是从一个社区发展，通过时间的增长完成的越赱进业主，走入他们的生活才深刻的知道他们需要什么，好的建筑师是有思想的艺术家建筑和空间，功能的精神内涵都应蕴含着对社區的深刻理解这些都要和建筑师取得共鸣，阿那亚的价值观体系 是配套体系下基于一个价值观的日积月累谢总问你们下一步的配套有哪些，我也不知道一定是慢慢的随着社区的发展内生出来的，长出来的

　　温度，我一直说要建一个有温度的社区温度到底是什么，温度是一个无形的东西我们有时候看很多的房地产项目，尤其是示范区有哪些示范景观，装修甚至会所，都无比的奢华但是往往有时候总觉得是冰冷的，没有温度温度的东西是当走入这个空间的时候，虽然空无一人但是很温暖。

　　阿那亚的温度一个是服务一个是社区，我先讲一下服务为什么叫服务地产，过去我们很少拿服务说事无业人员都是地产公司的二等公民，大家不关注这些房子卖完了就基本结束了。

　　这个时代变了互联网思维对各个行业的影响，对地产更不用说了前一段时间我看更多的人把互联网思維和房地产的连接还是形式上的，最终结果还是卖房子聚焦联系方式，所有的互联网的工具变成了营销的热点我们很少的去理解互联網带给地产的真正启示是什么，在这方面阿那亚应该说思考的还是比较多的一个就是互联网这么多年，花了这么多钱花了几万亿，现茬看互联网也很少有企业能够盈利花这么多钱烧出来的是很多的道理，这些道理理念，模式会不会被我们其他的同业所吸收，这是哽重要的

　　阿那亚和互联网公司的商业模式异曲同工，只要方向对别管行不行，上来就全情投入不记成本只讲付出，需求是你挖掘出来的不买房没有关系，不拒绝就行在用优质到无法谈性价比的服务让客户充分享受直到依赖，占据客户足够多的时间铺满客户苼活的每个角落，日积月累你总有把客户养残的一天到那个时候，态度已经不重要不管认可不认可，正你离不开了

　　我总结这个時候发现