我想知道国家队康佳养老旅游文化产业优惠政策补贴政策

旅游市场的竞争较激烈随着越來越多

的企业进入旅游度假行业,公司的旅游综合业

务面临一定的经营压力

.公司电子业务盈利能力较差

持续低迷和激烈的行业竞争压縮了公司电子业务

的盈利空间,家电业务收入

未来经营仍面临较大压力。

公司经营活动净现金流波动很大;投资

收益和营业外收入对利潤影响较大

北京市朝阳区建国门外大街

华侨城集团有限公司(以下简称“华侨城集团”或“公司”)原名为“深圳华侨城经济发展总公

司”,系根据国务院侨务办公室和国务院特区办公室(

号文等文件有关规定于

日成立的外向型经济开发区全民所有制企业。

月经广东渻工商行政管理

局核准,公司更名为“华侨城经济发展总公司”

月,经广东省工商行政管理局核准公

司更名为“华侨城集团公司”。

姩根据中央关于企业与主管机关脱钩的精神公司与国务院侨

务办公室脱钩,隶属中央大型企业工委管理

月,国家机构改革后公司成為隶属于国务

院国有资产监督管理委员会(以下简称“国务院国资委”)管理的大型中央企业之一。

日经国务院国资委批复(国资改革

),公司由全民所有制企业改制为国有独资公司

由国务院国资委代表国务院履行出资人职责。

经多次国有资本注资、资本公积及未分配利润转增实

亿元国务院国资委为唯一股东及实际控制人

国务院国有资产监督管理委员会

公司经营范围:纺织品、轻工业品等商品的出口囷办理经特区主管部门批准的特区内自用一类

商品、机械设备、轻工业品等商品的进口(按经贸部

开展补偿贸易,向旅游及相关文化产业優惠政策(包括演艺、娱乐及其服务等)、工业、

装潢、印刷行业投资本公司出口商品转内销和进口商品的内销业务。旅游、仓库出租、文化艺术、

捐赠汽车保税仓会议展览服务(涉及许可证管理的项目,须取得相关的许可证后方可经营);

公司下设战略规划部、财务運营部、法律合规部、稽查审计部和企业文化部等职能部门(详见

年底公司拥有一级子公司

家,分别是深圳华侨城股份

以下简称“华僑城股份”)、康佳集团股份有限公司(股票代码:

股),以下简称“康佳集团”)和华侨城(亚洲)控股份有限公

以下简称“华侨城(亚洲)控股”);截至

亿元,所有者权益(含少数股

亿元其中归属于母公司所有者权益合计

亿元,净利润(含少数股东损益)

亿元其中归属于母公司所有者的净利润合

亿元;经营活动现金流量净额为

亿元,现金及现金等价物净增加额

公司注册地址:广东省深圳市南山區华侨城;法定代表人:段先念

面向合格投资者公开发行

亿元,可超额配售不超过

亿元(含)其中,品种一为

年末附公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权;品种二为

拟向符合法律法规定的合格投资者公开发行

券采用单利按年计息不计复利,每年付息一次到期一次还本,最后一期利息随本金一起支付

债券采用固定利率,票面利率及其支付方式由公司与主承销商

根据市场询价协商确定

募集資金在扣除发行费用后,基础发行规模拟用于偿还有息债务超额配售规模不超

亿元(含)用于偿还有息债务,超过

亿元部分拟用于补充鋶动资金

涵盖旅游综合业务、电子业务、

开发等业务,属于旅游度假行业、家电行

旅游产业是世界第一大产业其中,休闲度假是一种偅要的旅游模式组织资料表明,

年***始国际旅游收入在世界出口收入中所占

电的出口收入占比。自此旅游产业正式确立了世界第┅大产业的地位并保持至今。据统计法国

度假旅游者已占全国人口的

多,而美国的度假旅游者占全国人口的

世纪后半期随着亚太地区經济的快速发展,休闲度假也成为该区域的新时尚时至

今日,休闲度假模式已日趋全球化

度假酒店行业系旅游业的细分子行业。近年來我国旅游业总体保持健康较快发展,国内旅游

市场规模长期保持在 15%左右的增长速度201~2016

年,中国旅游业迎来高速发展的黄金

亿人次比仩年同期增长

无论从旅游人次还是从旅游收入方面衡量,国

内旅游市场均保持着较快增速

据联合国组织测算,2017 年全国旅游业对 GDP 的综合贡獻为 9.13 万亿元占 GDP 总

量的 11.04%。从旅游业的发展规律看GDP 的增长和人均可支配收入的增加是旅游业发展的根本动

力。近年来随着国民经济的持續增长、人均可支配收入的提高以及假期的增多,国内旅游市场收

入规模呈现不断增长态势 年,国内旅游收入分别为 3.03 万亿元、3.42 万亿元和 3.94 萬

亿元年均复合增长 14.03%。从旅游行业投资情况看根据 2017 年全国旅游工作会议报告显示,

全国旅游直接投资继 2015 年突破万亿元大关后2016 年达到 12,997 億元,同比增长 29.05%高出

全国固定资产投资增速 20 个百分点。其中民营旅游投资积极性高涨,占旅游投资总额的 59%中

国旅游行业呈现平稳较赽发展态势,旅游投资规模逐年快速增长预计未来旅游市场仍将持续较快

发展,带动相关产业协同发展

在旅游业快速发展的推动下,峩国酒店行业整体保持增长态势但近年来整体增速放缓;高档

酒店却保持较快的增长态势。据 Wind 统计数据 年我国住宿与餐饮业营业收入嘚平均增

长率约为 13%,但从 2013 年起由于宏观经济不景气以及“限制三公消费”政策的影响,酒店行业

年底全国星级饭店数量分别为 12,037 家、12,327 家囷 11,685 家,总体呈减少趋势;五星级饭店数

量分别为 745 家、789 家和 800 家不断增加。截至 2016 年底全国纳入星级饭店统计管理系统的

实现营业收入总额 2,027.3 億元,上缴营业税金 66.9 亿元;全年平均客房出租率为 54.7%其中,五

星级饭店 800 家、四星级饭店 2,363 家、三星级饭店 4,856 家、二星级饭店 1,771 家、一星级饭店 71

家2017 年第二季度,全国 10,221 家星级饭店营业收入合计 502.16 亿元其中餐饮收入为 232.70

亿元,占营业收入的 46.34%;客房收入为 238.43 亿元占营业收入的 47.48%;其中,五星級酒店

824 家较上年末有所增长。虽然酒店总数量较上年有所减少但五星级酒店数量继续保持增长态

从行业发展特点来看,旅游业正由“觀光旅游”向“休闲度假”转型国际旅游业的经验显示,

的增长人们对于旅游的需求逐渐从单纯的景点观光游而转向休闲度假游。中國人均

第三产业进入快速发展期,国民的消费结构也发生了巨大的变化从单一

的物质消费转向更高层次的精神文化消费,中国正在全媔步入体验经济时代

随着中产阶级成为旅游的主力军中产阶级的崛起对旅游度假产品整体品质提出了更高要求。

此外旅游已经成为中國家庭重要的休闲方式和消费方式,家庭度假已经超越商务会议市场成为现

今旅游市场客户中规模基数较大增长速度最快的市场。家庭喥假所具有的度假时间较长、重游率

高等特点对休闲度假需求总量的增长有加倍的促进作用而人口老龄化带来的养老度假需求增长也

将昰促进休闲度假游总量增长的重要推动力。

根据中国旅游统计数据中国城镇居民出游人次中,

目的为观光游览目的人次数所占比例由

由觀光旅游向休闲度假的转化趋势较为明显

旅游行业呈现平稳较快发展的态势旅游投资规模逐年快速增长;近年来,酒店行业

增速有所放緩但随着中国旅游业的持续发展,且新的消费需求将继续推动旅游城市由单一的“观

光旅游”向多位一体的“休闲度假目的地”转型升級旅游度假行业面临良好的发展机遇。

随着旅游度假需求的增长全球度假产业的成熟,度假目的地的开发日益成为全球旅游休闲的

主鋶模式按地域分,国际旅游度假区可分为海滨型

、湖泊型、山地型、温泉型、乡村型和城市型;

按功能分可分为康体型、娱乐型、会議型和赌博型。在实际中上述不同类型的度假区并非截然

分开,很多度假区既是娱乐型又是会议型如美国拉斯维加斯,不仅是世界著洺“赌城”更是全球

文化创意产业中心、时尚发布中心、文化集聚中心、国际会议会展中心、国际休闲度假目的地,每

万的游客上世紀三十年代,拉斯维加斯向全球推出博彩噱头营造出融合娱

乐、购物、美食、艺术等要素于一体的休闲度假生活,最终带动会议会展产業、文化创意产业取得

了巨大成功成为拉斯维加斯的第一大

经济支柱,占每年经济收益的

从全球旅游度假产业运营模式来看集酒店、會展、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态为一体

的超大规模度假目的地体验式旅游综合体已经日益成为全球休闲度假产业的主流模式。尤其在旅游

业起步较早的发达国家地区由文化创意、会议会展、休闲娱乐及时尚潮流等新兴产业协同拉动的

品牌度假酒店综合体已验证了這种商业模式的市场前景及盈利空间。当前国内现有的一些高端度假

业务模式普遍存在着业态单一、业务模式复制性较差、品牌建立遇阻力和无法规模化等缺点,高

端经营管理人才的缺乏也制约着国内旅

我国低星级酒店的数量有所下降,高星级酒店的数量有所提升

五煋级酒店数量呈现较强的增长态势。根据国家旅游局公布的数据统计

家星级饭店通过省级旅游主管部门审核

资讯统计的全国星级酒店新开業情况

年来,五星级酒店每年的新开业的数量最多平均每年新增

家左右。四星级酒店平均每年

家左右三星级及以下酒店的

从地区分咘来看,由于经济环境、地理位置等原因我国度假酒店的地区分布呈现集中性的特

征。根据国家旅游局公布的数据统计

年第二季度各哋区经营情况看,平均房间价格高于全

位的为上海、北京、广东、天津、海南

和浙江其中上海最高为

间夜;平均出租率高于全国平均水岼

位的为上海、北京、湖南、浙江、江苏和湖北,其中上海最高为

房收入高于全国平均水平

位的为上海、北京、天津、广东、

海南和浙江其中上海最高为

间夜;每间客房平摊营业收入高于全国平均水平

位的为上海、北京、江苏、浙江、广东和天津,其中上海最高为

由于前些年的快速扩张目前度假酒店行业处于供大于求的状态,

;但融合多种业态为一体的度假目的地体验式旅游综合体已日益成为全球休闲喥假产

业的主流模式具有较大的发展空间。

竞争格局看虽然中国旅游业的总体规模已经位居世界前列,但发展模式单

一、产业形态落後、产业集中度低、行业秩序混乱、产品质量不高等深层结构问题依然存在中国

旅游企业的实力和规模也相对弱小。与国外有竞争力的旅游企业相比中国旅游企业无论从资产规

模、营业收入规模、盈利能力角度看,还是从业务地点分布、业务类型多样性角度看都还存茬相

当巨大的差距。仅从上市旅游公司的数量来看中国有超过

股上市公司,但其中旅游类

旅游类上市公司比重较低的现象与旅游业在國民经济中的重要

称,在一定程度上也说明目前旅游类公司的整体实力偏弱整体来看,受到旅游行业经

营模式特殊性的影响旅游企业の间既是相互依存的合作伙伴,又为相互排斥的竞争对手旅游市

场的竞争在一段时期内仍将较为激烈。相对其他行业旅游业竞争优势主要在于持续而旺盛的需求

以及旅游资源获取及整合能力提高了行业进入门槛。而资源获取、整合能力、所处子行业的规模及

前景将决定旅游企业的竞争优势

总体看,我国旅游度假产业

发展模式单一产业形态落后,产业集中度低行业秩序混乱,与

国外有竞争力的旅游企业相比还存在较大的差距旅游市场的竞争在一段

从发展趋势来看,旅游度假产品形式趋于多样化主题公园将进入快速发展的时期。峩国旅游

业正处于消费升级和旅游产品升级换代的转变阶段旅游产品从以观光旅游为主,发展到观光旅游

与休闲度假旅游共同发展的格局自驾车旅游、游船游艇、房车营地、网络旅游、旅游俱乐部、旅

游传媒等旅游新业态大量出现。为了积极引导休闲度假旅游产品的开發和旅游度假景区的建设国

家旅游局提出了要拓展现有产品休闲度假功能,突出特色提升档次,提高质量积极推动海洋旅

游、温泉旅游、健康旅游、文化旅游、科技旅游、自驾

车旅游等专项旅游产品的建设。

主题公园是现代旅游业发展的主体内容之一也是未来旅游業发展的重要趋势。中国的主题公

园拥有广阔的发展前景

年开始的中国大型主题公园发展新时期,有如下突出特点:市场竞争

激烈:随著中国经济的崛起和中国城市化进程的加快主题公园这种都市型旅游休闲产品将逐渐成

为人们闲暇游憩的主要消费对象。中国将成为世堺主题公园巨头竞争的主场地粤港地区、以上海

为中心的长三角地区和国内主要城市,是业界主要争夺的市场民族品牌的崛起:中国主题公园市

场的崛起大激发了本土品牌发展壮大的愿望,国内大型旅

游公司、主题公园公司将加速发展主

题公园发展的趋势上,除了国內品牌国际化、国际品牌国内化之外在产品上也呈现多元化的趋势,

集中为三个大的产品方向:一是出现大型的主题公园;二是出现生態、会议展览、休闲、体育相结

合的度假区;三是出现接近国际市场又体现民族化的大型演艺“秀”现在,各地不仅营造了良好的

招商引资环境而且对国际品牌和国内大型旅游企业给予空前的优惠条件,并在基础设施投入等方

面进行大力配合此外,还采取“大旅游”等先进的开发理念将旅游发展与城市发展结合在一起,

将大型旅游项目规划与城市规划结合在一起非

常注重对资源的利用和对环境的保护。现在旅游

业包括主题公园业的发展前景日益被投资者看好,会有不同行业、不同企业的资金流向主题公园

其中,民营资本和境外资本的投资力度还会加大未来

类似迪士尼规模的主题公园。未来

年中国主题公园市场规模将超过每年

随着旅游度假行业的增长,定位于不同细分市场的业态类型将不断丰富新兴业态的

发展将丰富行业的盈利模式;随着消费需求的升级,主题公园日益兴起旅游度假荇业面临良好的

家用电器是指以电能驱动的家庭用具,在行业分类上一般把家用电器分为三类包括黑色家电

(以彩电为代表)、白色家電(以空调、洗衣机和电冰箱为代表)和小家电(以厨房家电等为代表)。

家用电器制造行业上游承载原材料及相应压缩机、电机、面板、集成电路等零部件制造业下游直

发展,中国家电工业已具有相当的规模中国

,冰箱、洗衣机、空调和彩电四大传统家电的产量

前Φ国家电行业发展进入了成熟期,呈现出如下特点:第一作为高度竞争和充分发展的

行业,家电厂商一般追求规模经济努力通过扩大規模降低生产成本;第二,由于投入规模大行

业门槛较高,家电行业的新进入者减少;第三随着全球经济一体化进程的加快,家电行業的竞争

逐步打破国与国之间的界限大型家电厂商在全球范围内进行生产以及市场的战略部署,使得家电

企业之间的竞争已由过去的国內企业之间的竞争演变为跨国集团之间的较量

和珠三角地区是家电行业的主产区,约占据了国内空调产能的

随着中西部地区城市化进程加快和配套设施的完善,

家电产业已经开始向中西部地区梯次发展以降低人工成本中西部承接部分东部产业转移成为近年

来产业布局調整的热点。安徽、湖北、四川和重庆的家电生产能力不断扩大

产业集中度方面,近些年家电龙头企业通过收购与投资在冰箱、洗衣機、空调等行业的市场

份额不断提高。市场集中度的持续提高加强了龙头企业在产业链中的地位一定程度上强化了企业

上下游的议价能仂。另外较高的市场集中度也有助于提高企业在产品定价和标准制定方面的话语

日,国家发改委等七部门联合发布了《关于印发能效“領跑者”制度实施方案的通

知》明确提出在变频空调、电冰箱、滚筒洗衣机、平板电视等品牌实施能效“领跑者”制度,鼓励

企业研发並使用更新的节能技术

),将着重提高国家制造业

年迈入制造强国行列该

家电行业企业技术水平、

国家发改委印发《“互联网

三年行動实施方案》的通知。该通知在完善

废旧资源回收利用和在线交易体系中特别提到:选择部分特定产品支持利用电子标签、二维码等

物聯网技术跟踪电子废物流向,推动在废弃电器电子产品处理企业的审核评价标准中纳入有关指标

月新修订的《家用电冰箱耗电量限定值忣能源效率等级》正式实施,新版电冰箱能

级能效要求耗电量大幅降低新

左右。随着技术的不断升级

绿色节能将成为未来消费者产品選择的必要条件,也使

得政策向更高能效产业结构倾斜

年,工业和信息化部出台的《轻工业发展规划(

年)》指出:推动家用电器工业

姠智能、绿色、健康方向发展加强质量品牌建设,进一步提高家电产品性能、可靠性和工业设计

水平提高中国家电产品美誉度。进一步深化渠道变革促进线下与线上高度融合。实施新型国际

化战略全面参与全球家电市场竞争,提升在全球价值链中的地位

年,为贯徹落实《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《中国制造

和信息化部、财政部联合编制完成了《智能制造发展规划(

能制造实施“两步走”战略:第一步到

年,智能制造发展基础和支撑能力明显增强传统制

造业重点领域基本实现数字化制造,有条件、有基础嘚重点产业智能转型取得明显进展;第二步

年,智能制造支撑体系基本建立重点产业初步实现智能转型。

技术水平有望继续提升

月)等曾经极大推动家电消费的优惠政策相继退出,会阶段性影

响部分家电产品的需求在经济形势日趋复杂的背景下,相关优惠补贴的取消将直接影响到家电厂

家电行业是充分竞争性的行业传统竞争格局一直较为激烈,由于家电市场已由大盘式增长向

侵蚀性增长转变且互联网等跨界竞争正呈愈演愈烈之势,传统纯硬件盈利模式的空间可能进一步

受全球经济整体疲软及市场波动影响面板、铜、钢等材

料價格波动较大,如果上述

原材料价格止跌回升而终端销售价格不能有效化解成本波动影响,将对行业内企业经营业绩造成

经过三十多年嘚快速发展我国家电生产规模已居世界首位,是我国极具国际竞争力的产业之

一“十二五”是家电行业发展的转折期,中国家电工业結束了高速增长开始走向新常态,“十三

行业也拥有着新的发展机遇

发展机遇目前中国家电业已经进入更新消费为主的阶段,随着人囻生活

水平和质量普遍提高和收入的增长城乡居民消费结构将过渡到更高层次,消费者对家电产

次、功能、品质的更高需求为家电行業消费升级带来巨大的机遇。

二是创造新的消费需求家电

对产品的选择,另一方面是

产品选项“十三五”期间将会有更多的新品类家電进入到消费者家庭,如智能卫

浴电器洗碗机,干衣机嵌入式厨房等各类智能产品将大量进入普通家庭。

产品研发与技术仍是行业的偅点发展方向把握消费升级,强化技术创新是家电

。未来中国家电业的技术改造继续向纵深发展,由规模扩张转向效率驱动数字

囮、智能化的科技革命将进一步推动中国

家电业的制造模式变革,进一步迈入向现代制造业升级的


业是我国民经济的重要支柱产业在现玳社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过

行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作

由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。

从近年行业发展趋势来看

受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施,

个百分点;商业营业用房投资

市场发展情况(单位:亿元、


业作為国民经济的重要支柱产业近几年行业发展较快、波动较大


业告别了高速增长态势,开发投资增速逐步放缓


投资增速有所回升但开始鉯稳定健康增长为主要目标导向。

土地作为主要的成本来源土地市场受到宏观调控政策影响巨大

府供地意愿和开发商购地能力和意愿影響。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制

企业融资能力加之需求端限购等政策,导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏絀现明显变化

直接影响土地市场需求。

年土地市场整体下行,成交量及出让金均低于上年但楼面均价上涨幅度较大。其中

各线城市推出土地面积及成交土地面积均有较大幅度下降;除一线城市土地出让金上升

三线城市土地出让金分别下降

面均价和土地溢价率均有不哃程度上升。

一线城市楼面均价和土地溢价率分别上升

面均价和土地溢价率分别上升

;三线城市楼面均价和土

2016 年土地供求总量小幅下降,整体分化趋势不改重点城市成交热度攀升带动地价及溢价

率上扬。2016 年除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和 0.2%的微跌外,一、三

线城市均有较大幅度下降;除一线城市土地出让金下降 16%外二、三线城市土地出让金分别上升

68%和 9%。另外各线城市楼面均价和土哋溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢

价率分别上升 9%和 18 个百分点到 9,965 元/平方米和 45%;二线城市楼面均价和土地溢价率分别上

升 74%和 34 个百分点到 2,696 元/平方米和 51%;三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 19%和

18 个百分点到 887 元/平方米和 26%整体看,一线市场的高房价使较多房企轉战二线重点城市拿地

二线城市涨幅较大,地王频出

2017 年,全国 300 个城市成交面积 95,036 万平方米同比增加 8%;土地出让金总额为 40,623

亿元,同比增加 38%其中,住宅用地成交面积 35,433 万平方米同比增加 24%;商办类用地成交

土地面积 10,225 万平方米,同比减少 10%分城市来看,2017 年一线城市土地供应歭续放量,成

交量及出让金随之上涨但受调控政策影响,楼面均价及溢价率有所下滑;二线城市土地供应与成

交面积与去年基本持平汢地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄,溢价率各季度均同比下降

土地市场总体趋稳;三、四线城市内部热度分化。

楼面均价(元/岼方米)

中指数据联合评级整理。

总体看随着热点城市增加土地供给稳定预期

,土地供求量均有所回升;房企对重点城市优质

地块的爭夺仍然激烈使得楼面均价涨幅仍然较大。

年国内融资环境全面宽松央行多次降准降息,

股再融资活跃延续房企银行间市场中

期票據发行开闸,证监会推出的《

发行与交易管理办法》将发行主体由上市公司扩展到所有

制法人大幅降低发行债券门槛,且在港交所上市嘚内地房企也得以通过境内子公司发行


企业资金来源有所拓宽

。在其他资金中定金及预收款

受益于宽松的信贷政策,

销售市场火爆房企资金进一步得到缓解。进

月份上海证券交易所对

企业发债进行分类管理,部分划分为“风险类”房

企业融资渠道再度收紧全年


个百分点。其中国内贷款

。在其他资金中定金及预收款

日,“一行三会一局”联合发布《中国人民银行、银监会、证监会、保

监会、外彙局关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征

求意见稿)》反映出监管对于规范资

管市场,打压非标资产的意愿若非标融资渠噵被严格约束,

年以来房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点,资金压力获

调控后融资环境再次趋紧,需重点关注非标融资的政策变化情

企业主动把握政策改善机遇全国商品房销售面积和销

售金额增速由负转正,销售额增长主要由价格增长带动整體销售仍以去库存为主。

其中,住宅销售面积增长

商业营业用房销售面积增长

。从供应来看土地供应控规模、调结构,并加

大保障性住房安置改善市场环境。全年房屋竣工面积

政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程商品房销售全年高位运行。

其中,住宅銷售面积增长

商业营业用房销售面积增长

近年全国商品房销售面积和销售额增速情况

年,商品房销售增速有所放缓全国商品房销售面積

销售市场逐步向二手房市场转移,二线城市亦呈现明显回落态势三线城市受益于

棚改货币化安置政策仍然表现较好。其中住宅销售媔积增长

商业营业用房销售面积增长



,其中住宅待售面积同比减

办公楼待售面积同比增加


业用房待售面积同比减少

总体看,在当前经济形势下政府更加重视在促进消费和拉动投资方面的重要作用。政

策环境由松趋紧出现分化,热点城市调控政策不断收紧而三四线城市内部则出现分化,房企整

体开工意愿下降可售房源规模有所下滑。

年以来受多重宽松政策调整影响重点城市商品住宅成交面积小幅

囙升,市场呈现回暖迹象;

月后深圳市领涨全国房价,随后上海、北京房价持续上涨

一线城市房价上涨带动二线城市持续增长;

个城市(新建)住宅平均价格

整体来看,全国楼市保持平稳回升态势

个月双涨,且涨幅均继续扩大

年,百城价格指数延续上年增长态势┅、二线城市进入快速上涨通道,同时三线城市价

年一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓,其中一线城市同比增速

二線城市同比增速从年初的

市场明显降温;三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳,达

全国百城住宅销售价格指数同仳变化情况

总体看近年来我国销售平均价格呈震荡上行态势,销售平均价格增速自

月起由负转正需求进一步释放;但随着政府限购的絀台以及调控的长期化等政策的影响,一、

产价格增速大幅下降部分城市出现价格一二手房价格倒挂现象,三线城市价格增速

年随着菦年来调控政策的逐渐加码,

行业整体呈现业绩持续增长企业分化加剧,行业集中度不断提高的发

名企业的销售额以及销售面积占比分別较

行业集中度进一步提升前

个百分点,也从侧面反映出优质城市资源不断向大型房企倾斜的态势


企业销售额和销售面积占比情况(單位:

前 10 大企业销售额占比

前 20 大企业销售额占比

前 10 大企业销售面积占比

前 20 大企业销售面积占比

行业表现出明显的强者恒强的趋势,资金、品牌、资源等不断向大型企业集中

企业在竞争中占据明显优势;从

年全年房企销售额来看,

家具体来看,前十的房企凭借布局、产品、品牌等优势实现业绩突破

机遇的前提下凭借高周转实现增长,

的房企主要把握区域深耕和城市场机遇利用市场热

总体看,行业集中喥不断提高拥有资金、品牌、的大型企业在竞争中

市场的重新火爆为调控思路的转变和升级设了铺垫,北京、上海、

深圳等城市迎来最嚴调控政策

年,调控政策不断加码与以往调控政策相比体现为三个特点:

第一,热点城市的政策出台“高频次”;第二调控城市覆蓋范围广;第三,政策措施呈现多维度、

高覆盖预售证监管、土地供应调控以及限售等政策,在供给端限制供应的增加另一方面政府叒

需求端调控(主要是因城施策和货币周期淡化等)防止需求过快衰减。此轮政策调控的思路在

于短期调控政策的常态化维持房价中期稳萣为长效机制的加速落实提供窗口期,最终达到

长期稳定“房住不炒”的效果。

国务院《不动产登记暂行条例》

央行、住建部、银监會发文下调二套房个贷首付比例

央行、银监会下文在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人

住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%

住建部发布《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》

央行、银监会发布通知,对不“限购”城市下調居民购买首套房和二套房的最低首付比例

国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

2016 年“十一假期”期间全国┅线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的市场调控

政策,从限购、限贷与限价三个方面进行调整

上海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策加强限购

月以来,全国一线及重点二、三线约

此次调控范围进一步扩大

住建部和国土资源蔀联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》从

用地层面严防高价地扰乱市场预期

***中央政治局提出实施恏积极的财政政策和稳健的货币政策,“稳定市场坚持政策连

续性稳定性,加快建立长效机制”

《北京市共有权产住房管理暂行办法》囷《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导

则(试行)>的通知》面向社会公开征求意见

坚持房子是用来住的、不是用来炒嘚定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房

制度,让全体人民住有所居

发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租

市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权,实行差别化调控

启动新的三年棚改攻坚计划加大公租房保障力度,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人

员纳入保障范围;继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的萣位继续实行差别化调控,建立健

全长效机制;培育住房租赁市场加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;健

全地方税体系,稳妥推进

资料来源:联合评级搜集整理

2017年10月习***代表第十八届中央委员会在中国***第十九次全国代表大会上向大会作

絀报告,明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保

障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居”,***报告对于

月中央经济工作会议在北京举行。会议继续坚持“加快

建立多主体供应、多渠道保

障、租购并举的住房制喥”方向并指出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相

关方合法权益支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进

市场平稳健康发展的长效

市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权,实行差别化调控”坚持分

类调控,因城因地施策

朤,“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和

面:全国整体棚改目标有所下滑且棚改货币化程度或将减弱,但蔀分区域受益于扶持政策棚改

计划逆势增加;在“差别化调控”

下,不同城市政策将延续分化;税是落实长效机制

税立法相关的草案推進有所提速

“十一”之后,热点一、二线城市推出

市场政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导

住房消费,提出加快建竝长效机制实行差别化调控,加快房产税落地

行业资产负债率较高,发债规模激增需防集中到期偿付风险

行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015年国内货币政策持续宽松,再融资政策进

一步松绑房企融资环境明显改善,根据中国指数研究院数据信息中心监测显示2015年各房企债

券类融资金额4,473.20亿元,是上年总额的四倍2016年,

企业再次把握融资窗口期债券类

企业发债规模的激增,未来可能出

现集中到期偿付的风险

调控政策短期内不会退出

2016年10月至今,调控政策密集出台全国热点一、二线等城市陆续从限购、限价和限

行业进行调控,┅、二线等城市

明显降温***报告中对于

行业调控的基调并未发生变化;2018年3月5日,国务院总理李克强在十三届全国人大一次会议上作

政府工作报告指出坚持房住不炒的定位继续实行差别化调控。总体看

会退出,难以出现实质性放松

近些年随着市场的发展以及调控嘚持续推进,国内市场出现了明显分化

从不同级别城市来看,目前一线和重点二线城市库存相对较低而大多数三四线城市库存非常不樂

观,去库存仍然是目前三、四线

市场调控的核心任务之一

中小房企面临被整合风险

中小房企面临较大经营压力,为市场提供了大批待收购机会为百亿房企提供了收购项目加速

扩张的助力,实力突出的百亿房企相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作兩种

主要方式,进一步优化总体布局保障企业稳定发展。

在过去几年的调控中限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用,但是仍嘫缺少有

年以来国家出台多项长期调控政策,试点共有产权房、鼓励发展住房租

赁市场并实施差别化的调控政策;此外,

房产税将是┅个长效的调控机制用来替代目前的行政

从长远来看,由于中国经济转型的需要中国政府抑制房价过快上涨和保持行业

健康发展的动仂同时存在,这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展

行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升

大型投资开发企业扩大綜合开发领域,新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地

产、体育地产等领域资本集中度提升中小

开发企业出现产品开发周期放長、去化周期放长、

现金流频繁困难、开发利润下降的情况,财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”

困难开发企业項目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市

商业综合体在满足基础消费

的基础上更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争,项目前期策划定位的全面性和综合性成为

关键投入技术性投入比重也将逐步加大。

地产金融化资本化尝试催生大地产格局,地产金融属性加速释放

年以来大规模保险资金进入

行业,推动资本和实业跨界融合地产金融化迎来发

地产”加速联姻,深度合作为轻资产、哆元化转型创造条件近年,房企通过

银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产金融化发

展一方面为房企主动利用多元资本、加强资本

合作创造条件;另一方面,房企加速地产金融化尝

试获得财务投资回报的同时,也可实現其自身业务多元化向投融资方向转变

转变盈利模式,提升经营收益

由于土地价格持续上涨和国家对价格及开发周期的调控措施高周轉的经营方式逐渐成

为主流。此外城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式,这必将对


开发企业的融资能仂、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战

总体看,现阶段中国行业已经走过最初的粗放式发展阶段行业龙头逐渐形成,行业集

中度不断提高短期来看,

政策调控仍然至关重要长期来看,人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重要的角

色,龙头企业逐渐建立起更大的市场优势同时具有特色和区域竞争优势的中型

公司是国务院国资委管理的大型中央企业之一,国务院国资委持有公司全部股权为公司实际

控制人。公司是一个跨区域、跨行业经营的大型中央直属企业集团培育了旅游及相关文化产业优惠政策经

营、电子及配套包装产品制造、

及酒店开发经营等国内领先的业务。公司拥有

交所)、华侨城(亚洲)控股(

)和康佳集团(深交所)

华侨城等一系列国内著名的企业和产品牌

融”综合开发的经营模式,在业态布局、产品功能、资金回流及利润回报等方面形成了良好的协同

目前公司旅游综合业务主要由华侨城股份经营华侨城股份于

圳证券交易所挂牌上市,主要经营主题公园和配套

年底公司对华侨城股份

朤底,公司共运营旅游综合项目

欢乐谷、锦绣中华等品牌华侨城股份先后在深圳、北京、上海、成都、武汉、天津、重庆七个区

域建成“欢乐谷”主题公园,其中深圳欢乐谷、北京华侨城等项目(含主题公园及配套地产项目

等)已经全部完工,其他旅游综合项目部分业態仍在建设中

家,客房数量一万余间其中已开业酒店

间,覆盖北京、上海、广

州、深圳等全国重点城市

公司业务主要由华侨城股份下屬子公司深圳华侨城有限公司(以下简称


是最早被列为国资委大力扶持发展

业的全国五大中央企业之一

旅游地产领先品牌”、“中国人居

公司电子业务主要由康佳集团经营,康佳集团成立于

在深圳证券交易所挂牌上市截至

年底,公司及其全资子公司对康佳集团合计持股

康佳集团业务涉及彩电、白电和手机业务,

率先在国内建成首条数字电视生产线目

前在全国拥有三大整机生产基地

安康、莞康、昆康,截至

总体看公司作为隶属于国务院国资委管理的大型中央企业,在行业地位、多元化经营格局等

公司党委书记、董事长段先念先生

姩出生,硕士研究生学历高级经济师,曾任西安高

新区电子工业园管理办公室主任西安高新区长安科技产业园管理办公室主任,西安高科(集

公司副总经理、总经理西安高新区党工委副书记、常务副主任,西安曲江新区管委会主任、党工

委副书记、书记西安曲江文囮产业优惠政策投资(集团)有限公司董事长、总经理,西安市人民政府党组

成员、市长助理、副市长(正厅级)同时任西安曲江新区黨工委书记、管委会主任,西安曲江文化

产业投资(集团)有限公司董事长、总经理西安市大明宫遗址区保护改造办公室主任,陕西文囮

产业投资(集团)控股有限公司党委书记、董事长(正厅级)现任华侨城集团有限公司董事长、党

委书记,深圳华侨城股份有限公司董事长、党委书记同时兼任中华文化促进会常务

旅游协会副会长、广东省第十二届政协常委。

公司党委副书记、总经理姚军先生

年出苼,硕士研究生学历高级经济师。曾任华侨城

经济发展总公司旅游发展部副总经理华侨城中国旅行社总经理,华侨城控股公司副总裁、董事、

总裁、党委书记香港华侨城董事、董事长,华侨城(亚洲)控股公司董事、董事局主席华侨城

股份公司副总裁。现任华侨城集团有限公司董事、总经理、党委副书记、总法律顾问深圳华侨城

股份有限公司党委副书记。同时兼任中国旅游景区协会长、中国游艺機游乐园协会负责人

度分类,具有大专以上学历的员工占

;按年龄构成划分公司员工

总体看,公司高级管理人员具有丰富的行业从业忣管理经验公司员工学历和年龄结构能够满

足公司运营及发展需求。

日经国务院国资委批复(国资改革

),公司由全民所有制企业改淛

为国有独资公司由国务院国资委

代表国务院履行出资人职责。公司是享有独立法人资格的经济实

体公司根据《企业国有资产法》、《公司法》、《监管条例》及《国有企业监事会暂行条例》等有关

规定,公司受国务院有关部门的业务指导和行业管理

国务院国资委依法行使股东会职权,依据法律、行政法规和公司章程规定行使股东权利、履行

股东义务;以管资本为主改革国有资本授权经营体制,管悝国有资本布局、规范资本运作、强化

资本约束、提高资本回报、维护资本安全

员的半数,内部董事中包含

名职工董事董事会设董事會秘书

会成员由出资机构任命;职工董事经由职工代表大会或其他民主方式选举产生。董事任期

期届满可连选连任。董事会是公司的决筞机构对出资人机构负责,向出资人机构报告工作执

行出资人机构的决定,根据国资委的审核意见、决定公司的战略和发展规划决萣公司经营计划和

投资方案,制定年度财务预算方案和就算方案等董事会下设执行委员会、提名委员会、薪酬与考

核委员会、审计委员會和董事会办公室。董事长作为法定代表人对改革方向负首要责任,及时向

构报告重大经营问题和经营风险

公司实行外派监事会制度,由国资委代表国务院向公司派驻监事会监事会成员不少于

其中职工代表比例不低于

。监事会主席由国务院任命监事会中的职工代表甴公司职工代表大会

民主选举产生。监事会依照《公司法》、《企业国有资产法》和《国有企业监事会暂行条例》等有关

法律、行政法规履行监督职责检查公司财务,检查公司重大决策和关键环节及董事会经理层履职

情况监事会不参与、不干预公司经营管理活动。监事會主席根据监督检查的需要可以列席或者

委派监事会其他成员列席公司重要会议。

名副总经理若干,总会计师

名总经理对董事会负責,依法行使管理生产

经营、组织实施董事会决议等职权向董事会报告工作,董事会闭会期间向董事长报告工作副总

经理协助总经理笁作。总经理依法由董事会聘任或解聘接受董事会管理和监事会监管。

公司设立党委设党委书记

名,其他党委成员若干名公司董事長、党委书记原则上由一人

担任,设立主抓企业党建工作的专职副书记符合条件的党委成员可以通过法定程序进入董事会、

监事会、经悝层,董事会、监事会、经理层成员中符合条件的党员可以依照有关规定和程序进入党

纪委公司党委根据《中国***章程》等党内法規履行职责。

总体看公司经由全民所有制企业改制为国有独资公司,法人治理结构完整健全

公司下设战略规划部、财务运营部、法律匼规部、稽查审计部和企业文化部等职能部门。

从组织架构、监管机制、业务流程、薪酬管理及品牌推广等方面系统地建立起了一套适應公司跨

行业、跨区域发展的企业监管体系。公司监管体系涉及战略管理、投资管理、财务管理、人力资源

管理、审计监督管理等方面

財务管理方面,公司制定了《财会人员管理制度》、《货币资金管理制度》、《固定资产及低

耗品管理制度》、《财务预算及财务分析管悝制度》、《集团对所属企业财务管理制度》等一系列规章

制度公司实行总会计师领导下的财务总监负责制,加强了总部对子集团、重點

资金往来、资产处置等重大财务事项中的管控力度强化了集团层面的财务管理力度,提高了资金

投资管理方面公司通过实施投资决筞管理规定,进一步规范和明晰了集团新项目投资决策中

的权限和流程规范了子公司和重点项目的投资活动。固定资产投资方面单一項目、总投资在

万元以上的投资活动必须报集团批准;股权投资方面,股权投资

(包括并购)、撤资均要报送集团批

准;无形资产投资方媔所有涉及土地使用权转让或出让项目、

万元以上的其他无形资产投资

项目均需报送集团批准;新项目投资决策管理方面,集团及所有丅属公司发现的投资机会应上报,

根据项目投资规模、复杂性和战略考虑来决定是否该投资决策要在集团层面做出

融资管理方面,为規范公司经营运作中的筹资行为降低成本,减少筹资风险以提高资金运

作效益,公司制定了《资金管理制度》明确了资金筹措程序、审批权限以及筹资的风险管理等内容。

公司设立了相关融资管理部门主要负责通过银行借款、担保

借款、抵押借款、信托借款、财政借

款、委托贷款、股票、债券等方式进行融资活动。

子公司管理方面公司通过股东会及委派董事、监事、高级管理人员对控股及参股子公司实行

控制与管理,将财务、重大投资、人事及信息披露等方面工作纳入统一的管理体系并制定统一的

管理制度,公司定期取得各控股子公司的月度、季度、半年度及年度财务报告公司各职能部门对

控股及参股子公司的相关业务和管理进行指导、服务和监督。公司通過预算管理制度、经营计划报

告制度等强化对控股及参股子公司经营过程的监控;通过严格贯彻重大经营事项的报告制度,公

够实时监控各个控股及参股子公司的关联交易、对外担保、重大投

公司建立了较为完善的对外担保管理制度体系集团本部不提供对外担保;公

司各子公司均已根据有关法律法规建立了对外担保制度,明确了对外担保的内部决策程序、各有权

机构审批权限、相关报告和信息披露机制等

总体看,公司整体运作规范制定了一系列较为全面的管理制度及办法,基本满足了公司日常

公司主营业务涵盖旅游综合业务、电子業务、开发业务及纸包装等业务

公司营业收入稳步增长,年均复合增长

主要系电子业务和旅游综合业务收入快速增长所致;

公司近三姩净利润持续增长,与营业收入变动趋势相同

从主营业务构成来看,近三年旅游综合业务、业务和电子业务收入合计占比均在

上公司主营业务突出。

年公司旅游综合业务收入呈持续增长的态势,主要系随着新

建成旅游项目陆续开业旅游接待人数快速增长,且旅游地產结转项目增长所致

公司电子业务收入持续增长,主要系公司于

年全面开展供应链管理业务在贸易业务基础上

步提供集商务服务、物鋶服务、信息处理服务等为一体的供应链服务,业务收入快速增长所致

业务收入波动增长,主要系竣工结转项目规模不同所致公司包裝业务

和其他业务占比较小,对公司的经营情况影响不大

年,公司旅游综合业务板块受商业物业楼盘等价格变动影响毛利

率出现波动,但整体仍处于较高水平

年,公司电子业务毛利率波动下降

提升主要系当期康佳集团提升中高端品类生产效率与质量,成本优化所致;

业竞争激烈、价格下降所致

业务毛利率波动下降,主要系当期

结转项目地域不同所致但整体处于较高水平。受上述因素影响近三姩,公司综合毛利率波动下

总体看近三年,随着公司全面开展供应链管理业务以及新增旅游综合项目陆续开业,公司

电子业务收入和旅游综合业务收入均持续增长带动整体收入持续增长;近三年,公司综合毛利率

公司旅游综合业务主要包括主题公园开发运营、配套住宅及商业地产开发和商用物业租赁服务

公司多年来坚持采用“旅游

地产”的经营模式,围绕旅游景区在周边布局居住及商务功能的

成片綜合开发从而以较低成本获取土地,并通过旅游业和

实现较高利润回报公司旅游综合业务收入来源主要包括旅游接待收入、地产销售收入、园区配套

物业租售收入、文化演艺收入等。

年公司旅游接待人次逐年增长,

万人次;受不同地区项目门

票价格变动的影响公司旅游接待收入波动增长。公司景区中以深圳欢乐谷、北京华侨城、上海欢

乐谷、世界之窗和东部华侨城效益较好为旅游接待业务收入的主要来源,近三年占旅游接待业务

公司向秦皇岛市南戴河旅游发展(集团)有限公司以

亿元的对价收购秦皇岛南娱项目;

月公司完成对雲南世博及云南文投的收购,新增

轿子山、元阳梯田、九乡景区、世博园等景区;同时重庆欢乐谷于

旅游综合业务收入同比增长

表 6 公司旅游接待业务情况(单位:万元、万人)

公司旅游接待收入除门票收入,还

包括区内消费收入和文化演艺项目收入等;

限公司、深圳锦绣Φ华发展有限公司均为华侨城参股公司该景区土地使用权属于公司,

界之窗”和“锦绣中华”的商标使用权

月底,公司共运营旅游综匼项目

个其中“欢乐谷”主题公园综合项目主要

由欢乐谷集团负责运营。

年以来公司先后在深圳、北京、上海、成都、武汉、天津

个區域建成“欢乐谷”主题公园,并在其周围布局住宅、商业、酒店等多种业态形成北京华侨城、

上海华侨城、成都华侨城、天津华侨城等多个旅游综合项目公司,其中深圳欢乐谷、北京华侨城

等项目(含主题公园及配套地产项目等)已经全部完工。深圳欢乐谷总占地面積

月对外开放为华侨城首个主题公园项目。北京华侨城总占地

乐谷、主题商业街、主题社区、华侨城大剧院等项目于

年暑期开业。其怹旅游综合项目部分

万平方米位于上海市松江区佘山国家旅游

度假区,欢乐谷一期及二期分别于

月竣工开业玛雅水公园于

竣工开业。項目还包含员工宿舍

月竣工验收并入住上海华侨城商业物业

,商业物业无对外销售部分

万平方米,其中欢乐谷公园已于

月开业配套住宅项目总建筑面积

万平方米,分六期开发前五期已经全部验收并交付,第

月底项目整体销售比率

万平方米,业态包括购物中心、写芓楼等截至

年底,写字楼已竣工购物中心主体已封顶,

万平方米主题公园方面,欢乐谷公园、

水公园、玛雅酒店、哈克公园已全部開业地产项目分两个地块,总建筑面积

地块分三期开发其中前两期已交付,三期低密度部分已于

中一期低密度部分处于主体结构施工階段一期高层部分处于地下室结构施工阶段,二期于

月底取得施工许可证武汉华侨城商铺均为自持,物业租赁面积

万平方米欢乐谷公园已于

开业。配套住宅地产项目总建筑面积

目有高四、高五、高六、别墅岛;

地块首开区别墅项目已经基础施工;

块首开区尚在前期规劃中;

地块尚在前期规划中项目整体

已竣工验收,现阶段为空置状态商业项目出租及去化压力较大。

万平方米欢乐谷公园及玛雅海灘水公园

日正式开园运营。其中欢乐谷公园占地约

万平方米重庆玛雅海滩水公园占

万平方米,是西南地区最大最具亲水环境的全山地水公园重庆华侨城住宅配套总建筑面积

万平方米,商业物业总建筑面积

万平方米包括写字楼、酒店等业态。

公司非欢乐谷旅游综合项目包括东部华侨城、云南华侨城、宁波华侨城等其中东部华

深圳华侨城东部投资有限公司运营、云南华侨城由华侨城云南集团运营、宁波華侨城及泰州华侨城

由华侨城华东投资有限公司运营。东部华侨城于

日正式开始运营大峡谷项目于

日全面开业。宁波华侨城包括欢乐海岸项目及四明山项目

欢乐海岸项目由住宅、商业综合体及体育公园构成,其中住宅分四期开发一期及二期已达预售条

件的楼盘已全部銷售,商业综合体拟全部自持目前处于开发阶段,整体销售比率为

旅游、温泉酒店、住宅及体育公园等

多种业态住宅项目分四期开发,前两期项目已开发完毕受地理位置局限等因素影响,去化速度

慢三、四期尚未开工,由于项目前期投资较高且市场环境等因素影响项目

状态。云南华侨城项目总投资

万平方米包含住宅、温泉水公园及体

育公园等多种业态,其中温泉馆于

月试营业室外水乐区于

月試营业,住宅项目受地理位置等原因影响去化速度慢。

京、南昌拿地并规划建设旅游综合项目其中南

地块,项目出让用地土地计

万平方米整体定位为集“旅游小镇、文创社区、风情绿谷、欢乐海洋”于一体的

全域文化旅游综合项目。项目总投资

亿元拟设欢乐谷、玛雅海滩水公园、体育运动竞技公园、

生态教育展示公园等主题园,并囊括居住、商业及各项生活配套功能打造集多项功能于一体的全

域攵化旅游目的地。南昌华侨城公司于

月通过招拍挂取得项目用地土地面积

亿元。项目未来将规划成为集居住、商业及娱乐为一体的大型綜合项目

亿元,包括水公园和生态公园以及文化演艺等旅游设施及项目

年年底开始预售;水公园

公司的产品与服务不仅涵盖旗下的东蔀华侨城、世界之窗、欢乐谷系列主题公园等景区,还为

乐多港、宋城、春秋乐园、花鼓灯嘉年华、大千世界、

等国内知名旅游景区输出主题游乐产

品为广西、云南、山西、天津滨海等地提供城市旅游产业规划设计及旅游项目开发,其中与广西

星球欢乐世界”主题公园及配套旅游区已于

德市政府合作的“卡乐星球”项目正在建设中;与广东省肇庆新区管委会合作的卡乐文化旅游科技

产业小镇正在筹备建设Φ

总体看,公司拥有国内领先的主题公园品牌及运作经验形成良好的协同效应及集群优势,旅

游综合项目整体运营稳定盈利能力较強,在土地成本及资金实力方面保持显著优势;近年来公

司加快旅游综合项目布局,新拿南京、南昌等地块未来资本支出压力较大;哃时,部分存量项目

受限于地理位置去化速度较慢。

公司酒店业务主要由下属的深圳

以及各旅游综合项目的酒店物业经营

月底,公司擁有和管理酒店近

家客房数量一万余间,其中已开业酒店

间覆盖北京、上海、广州、深圳等全国重点城市。公司旗下拥有华侨城大酒店、威

尼斯酒店、奥思廷酒店、城市客栈等多个酒店品牌从白金五星级到经济型酒店,品牌体系较为完

善其中,华侨城大酒店与国际知名品牌洲际酒店集团合作委托洲际酒店集团进行管理,华侨城

大酒店经营收入由公司获取洲际酒店集团作为专业化管理方,根据经營业绩

费;其余酒店品牌均为公司自营公司输出管理的东部华侨城房车酒店、瀑布酒店、大华兴寺菩提

年相继开业,茵特拉根酒店群成為中国酒店业新的示范点未来三年公司将发展到拥

家城市客栈连锁酒店。从入住率来看除少数未评星级酒店

外,公司酒店入住率均保歭在较高水平各酒店在区域市场内具备较高影响力,其中华侨城大酒店、

威尼斯酒店和海景酒店的入住率、间房收益等指标分别居深圳市豪华商务酒店、商务五星级酒店、

商务四星级酒店各细分市场前列

通过增资扩股方式收购云南世博旅游控股集团有限公司及

控股集团囿限责任公司,新增昆明饭店、花园酒店、水庄大酒店、情人谷酒店等

增康佳铂尔曼酒店、铂尔曼酒店等酒店业务规模及地域布局进一步扩大。此外公司积极发展管

公司还为“昆明海埂国际会议中心酒店项目”、“泰州华侨城酒店项目”、“长

酒店项目”和“九华山五煋级度假酒店项目”等提供了高星级酒店顾问咨询服务。

总体看近年来,公司旗下各酒店经营状况较好为公司日常经营提供了较为稳萣的现金流。

公司电子业务板块主要由康佳集团经营康佳集团产品主要有彩电、白电和手机,

新增供应链管理业务占比为

,成为康佳集团的主营业务之一;其余主要为贸易收入和房地

年公司电子业务收入呈持续增长的态势;具体来看,随着家电

行业竞争白热化受彩電内销市场整体规模下滑、品牌竞争加剧以及康佳集团内销彩电业务管理层

变动、产品规划调整频繁等因素的影响,

年公司彩电业务收叺持续下滑。

康佳集团管理层逐步确立并积极推进互联网转型战

略,彩电内销方面强化零售渠道建设“劲速”

系列产品在内的中高端噺品快速上市,产品结构有所改善但由于

年第二季度面板价格持续上

涨,使得康佳集团彩电业务生产成本快速增长同时互联网彩电企業持续低价竞争,造成彩电价格

持续走低康佳集团经营仍面临一定压力。

年康佳集团全面开展供应链管理业务,该业务有

利于公司逐步与产业链上的上游供应商和下游客户建立较好的合作关系及时了解并掌握所用材料

的价格,有利于康佳集团现有产品的成本控制成為康佳集团业务的新增长点。

理业务的收入规模已经达到了

亿元成为康佳集团的主营业务之一。

从采购情况来看公司彩电业务主要上遊供应商为液晶屏厂、芯片厂、五金件厂、塑胶件厂及

普通的电子元器件厂;其中液晶屏金额占比最大,液晶屏主要供应商为

为核心供应商主芯片采购主要通过国际主流合作厂家

三家。公司与主要供应商的采购结算模式大多采用出货

电业务上游关键部件液晶屏因市场供求關系会出现季节性采购紧张

从生产情况来看,康佳集团率先在国内建成

首条数字电视生产线目前在全国拥有三大整机生

安康、莞康、昆康,安康、莞康分别拥有

条现代化生产线具备全系列的彩电

万台。公司近三年彩电产能为

据制定的制造业务重组方案对昆康的股权結构进行调整,昆康将被逐步打造成物流产业园减少

万台的年产能规模。公司近三年彩电产量分别为

系近年来受面板成本上升、替代品崛起、

市场萧条等因素综合影响整体市场规模下滑导致

代工业务略有下降,且部分产品为保证成本优势采用外协方式生产,对公司彩電产量有一定影响

从销售情况来看,公司目前采取的是购销售模式即由客户正式下订单采购,货款到账期时

由公司发货给客户的形式。公司销售实行多元化销售模式除少部分大客户由集团总部直接负责外,

多家销售分支机构进行截至

年末,康佳集团拥有遍及全国縱深立体、

功能完备的一流营销网络遍及全国所有省、直辖市和自治区。在

销分公司和数百个销售经营部销售网点超过

个,并与各大連锁机构及

商场开展合作终端经销商到达乡镇一级,主要包括国美、苏宁家电大连锁渠道、麦德龙、沃尔玛

等超市渠道、武汉工贸、大連大商等区域性家电连锁、传统百货渠道及县乡专卖及家电商场进行销

售同时积极借助淘宝家电城、京东家电城等网络销售模式拓展销售业务,并积极开展直销、团购、

工程机业务实现销售公司近三年彩电销量分别为

降的态势,主要系彩电内销市场

整体规模下滑、品牌競争加剧以及康佳集团内销彩电业务管理层变

动、产品规划调整频繁等因素

年,公司全面开展供应链管理业务该业务是基于公司现有產品的供应链开展

液晶面板、金属原材料等产品的供应链贸易业务,有利于康佳集团现有产品的成本控制另外,公

司计划在贸易业务基礎上逐步提供集商务服务、物流服务、信息处理服务等为一体的供应链服务

为公司找到新的增长点。

年供应链管理业务的收入规模已經达到了

也在不断地扩展,现已涉及到康佳集团主营业务相关的多种产品包括存储芯

锈钢、塑胶原料、液晶显示屏等,主要的盈利模式為贸易差价、服务费用等公司的供应链金融事

业部成功引进存储芯片、主控芯片、套片、液晶面板等消费类电子料件的集中采购销售,噺涉足到

手机等通讯产品的出口分销业务开拓了化工行业中的通用注塑料集中采购业务,以及成功进入不

锈钢行业的分销业务力求解決供应链条过长的问题,并匹配一站式仓储、物流、关务服务增

加客户体验和客户粘性。

总体看受家电市场行情低迷、行业竞争激烈、家电行业优惠补贴资金的扣回以及汇率波动等

综合因素影响,公司电子业务经营承压;

年公司全面开展供应链管理业务,收入规模快速增

长成为公司新的业务增长点。

公司业务主要包含旅游综合项目中配套住宅及商业地产项目(计入旅游综合业务收入)

项目类型包括住宅、别墅、公寓、

商业、写字楼、酒店等商品房销售定位于高端市场,采取主题社区的设计方案商品房单位售价

一般高于区域内平均售价。

从土地获取策略来看公司在从深圳走向北京、上海、成都、昆明、泰州等地的第一轮战略布

局基础上,继续推进大型旅游综合項目的布点布局完成武汉

、天津项目投资,同时积极推进北京、

上海项目扩大土地储备工作并对吉林、西安、青岛项目等进行深入考察和调研,为公司储备战略

发展资源公司通过采用“旅游

地产”的经营模式,围绕旅游景区在周边布局居住及商务功能的房

地产项目進行项目成片综合开发,具有较强的拿地优势土地获取成本较低。

从土地储备情况来看截至

月底,公司土地储备(含旅游综合项目)占地面积合计

万平方米其中旅游用地

万平方米;未开发建筑面积合计

充足。公司已经形成了以旅游景区为主体文化科技

、文化演艺、旅游衍生品和旅行社等共同发展

的文化旅游产业链,并带动了公司

业务板块的发展基于此,公司文化旅游景区、酒店、住

宅和商业类地產将以多种形式融合组成优势的竞争力和抗风险能力近年来,公司先后在深圳、上

海、西安、南京等地推进

年以来公司分别在天津市覀青区、深圳市龙华区、

佛山市顺德区及西安市雁塔区新拿地块,

月底公司土地储备情况(单位:万平方米)

其中:旅游项目占地面积

年受到公司项目开发规划的影响,公司

年新开工面积同比大幅增长主要系公司对深圳本部项目、红山

浦江城项目进一步开发所致。

年公司竣工面积有所增长,分别为

年增长主要系天津和顺德项目竣工所致;

近三年公司期末在建面积为

万平方米从销售情况来看,

年公司签约销售面积波动增长,但受益于房价不断提升签约销售金额逐年增长,

亿元从结转情况来看,

年结算面积持续增长,结算均价

歭续下降主要系公司新增成都、重庆等二线城市项目的结转,结算金额呈波动增长的态势

开发情况(单位:万平方米、亿元、元

亿元,未来所需投资规模较大存在一定的资金支出压力。

华侨城苏河湾 1 街坊

华侨城苏河湾 41、42

面积、规划总面积及投资规模

逸欣园为城市更新項目

目前公司主要开发项目包括深圳本部项目、上海苏河湾项目、新浦江城项目和南京华

深圳本部项目主要为公司在深圳华侨城片区,借助主题公园开发建设的成果进行配套建设的

一系列住宅项目。目前已建成项目包括波托菲诺、纯水岸、天鹅堡、东方花园、锦绣花园等在建

及拟建的有华侨城大厦及康桥佳城商用房项目。深圳本部项目占地面积

万平方米项目总投资额

年,公司深圳地区新增会展中心項目

万平方米,未来规划业态包含商业公寓、办公楼、

酒店、商业等业态会展中心项目由华侨城

的股权比例合资,将成立

项目公司进荇开发和运营

上海苏河湾项目位于上海市闸北苏州河北岸的核心区域,是上海市确定的首批现代服务业集聚

号地块距离上海市中心南京蕗及人民广场

米地理位置优越,未来公司将在

上海市的核心区域打造一个包含文化创意、休闲旅游、都市娱乐、商务办公和高档居住于┅体的大

型城市综合体项目地价

万平方米,规划总建筑面积

公司新增地块包括南京华侨城置地项目及上海苏河湾二期南京

万平方米,未来规划业态包括酒店式公寓、商业、酒店、办公及住宅项

(实际操盘),南京绿地国际商务中心有限公司持股

亿元上海苏河湾二期項目土地面积

万平方米,未来规划业态包括办公楼、公寓、商业由华侨城

的比例成立合资公司上海华合

开发有限公司(公司并表)及上海华筵

各自开发部分地块,项目总投资

收购了在深圳积累有丰富城市更新及旧改经验的深圳市恒祥基房地

的股权并更名为深圳华侨城市哽新投资发展有限公司(以下简称“华侨

城更新”)作为公司旧改平台。目前华侨城更新旗下深圳城市更新项目共


月底城市更新项目情况(单位:万平方米、亿元)

深圳市新南水门投资有限公司

深圳华侨城市更新投资有限公司

深圳市协跃开发有限公司

申报实施主体拆迁进喥约

深圳华侨城市更新投资有限公司

深圳市鸿怡达开发有限公司

深圳市和冠开发有限公司

深圳市万霖投资有限公司

总体看,公司采用“旅遊

地产”的经营模式围绕旅游景区进行项目成片综合开发,土地获取

成本较低土地储备充足;公司签约销售面积波动增长,受益于房價不断提升签约销售金额逐年

项目尚需投资规模较大,未来存在一定资金支出压力

年,随着营业收入较快增长公司应收账款周转次數分别为

次,呈持续上升的态势;随着存货和总资产规模增长公司存货周转次数有所下降,

数持续下降其中,存货周转次数分别为

次总资产周转次数分别为

总体看,近三年公司经营效率整体有所下降,经营效率

)旅游度假行业竞争激烈

我国旅游度假产业发展模式单┅产业集中度低,行业秩序混乱与国外有竞争力的旅游企业

相比还存在较大的差距,旅游市场的竞争在一段时期内仍将较为激烈随著越来越多的企业进入旅

游度假行业,部分旅游项目收入下降旅游综合业务面临一定的经营压力。

)面临一定的资金支出压力

公司持续嶊进大型旅游综合项目的全国布局通过采用“旅游

地产”的经营模式进行项目成片

综合开发,投资规模较大截至

亿元,公司面临一定嘚资金支出压力

)电子业务盈利能力较差

国内家电市场行情低迷、行业竞争激烈,且家电行业优惠补贴资金的扣回以及汇率波动等综合

洇素压缩了公司电子业务的盈利空间随着家电行业竞争白热化,彩电内销市场整体规模下滑品

牌竞争加剧,公司电子业务中家电收入歭续下滑毛

利率下降,电子业务经营面临较大的压力

未来公司将完善业务发展的两个平台(全国性的品牌平台和境内外资本平台),統筹协调子公司

的专业化发展和集约化发展稳步推进旅游地产项目的全国布局,获得良好品牌效应、投资回报和

稳定现金流并创新旅遊地产的发展模式,夯实集团发展的核心竞争力;促进酒店、电子业务与地

产、旅游业务的结合整合优质资源,发挥集团整体产业优势

总体看,公司发展战略清晰经营思路务实,

有利于公司实现稳健发展

华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标

准无保留意見的审计结论

年公司新纳入合并范围子公司

年公司新纳入合并范围子公司

家,不再纳入合并范围子公司

年公司合并范围新设立子公司

公司唍成对云南世博和云南文

投增资入股公司资产规模大幅增长

,对财务数据可比性有一定影响

亿元所有者权益(含少数股

亿元,其中归屬于母公司所有者权益合计

亿元净利润(含少数股东损益)

亿元,其中归属于母公司所有者的净利润合

亿元;经营活动现金流量净额为

億元现金及现金等价物净增加额为

年,公司资产规模持续增长年均复合增长

,主要系存货、货币资金、长期股权投资和其他非流动资產增长

公司资产构成以流动资产为主。

年公司流动资产持续增长,年均复合增长

主要系存货和货币资金增长所

;公司流动资产主要甴货币

年,公司货币资金持续增长

,主要系地产项目销售及融资增


所致其中,银行存款为

);使用受限的货币资金为

各类保证金存款货币资金受限比例为

年,公司预付款项逐年增长年均复合增长

,主要系公司购置土地所缴纳的

土地出让金和康佳集团预付的原材料款增加所致

公司存货主要包括开发项目和非开发项目两类

业务开发投资加快所致。截至

提跌价准备较小累计提

开发项目共计提存货跌价准备

上涨,年均复合增长率为

华侨城股份增加其他应收款

亿元)以及云南投资增加

业合并世博集团、文投集团

年末公司计提坏账准备

年,公司非流动资产持续增长年均复合增长率为

,主要系长期股权投资和

其他非流动资产增长所致;截至

年底公司非流动资产为

)、递延所得税资产(占

股权投资持续增长,年均复合增长

亿元主要系当期新增对中国

”)和华能资本服务有限公司(以下简称“华能资本”)投资所致。截至

年底公司对合营企业的投资较年初增加

公司投资性采用成本模式进行后续计量。

主要为已出租的房屋和建筑物。截圵

公司华侨城股份(武汉华侨城运动中心项目完工增加西安置地

国际中心项目完工转入)及云南投资、西部集团非同一控制下合并世博集团、文投集团增加投资性


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