上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告摘要
估价报告编号：沪财瑞房估（号
估价结果要点摘录：
. 价值时点：日
. 土地面积：55874.00平方米
. 建筑面积：63624.23平方米
. 市场价值：59300万元
. 估价目的：市场价值
上海财瑞房地产土地估价有限公司
二○一四年七月二十二日
房地产估价报告
估价项目：
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产市场价值评估
估价委托人：
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
房地产估价机
上海财瑞房地产土地估价有限公司
估价人员：
许超、汤云云
价值时点：
估价作业期：
估价报告编号：
沪财瑞房估（号
一、 致估价委托人函 ..................................................................................................... 1
二、 注册房地产估价师声明 ......................................................................................... 3
三、 估价的假设、限制条件和报告使用提示 ............................................................. 5
四、 房地产估价结果报告 ............................................................................................. 7
（一）估价委托人 ........................................................................................................ 7
（二）房地产估价机构 ................................................................................................ 7
（三）估价目的 ............................................................................................................ 7
（四）估价对象 ............................................................................................................ 7
（五）价值时点 .......................................................................................................... 12
（六）价值类型 .......................................................................................................... 12
（七）估价依据 .......................................................................................................... 13
（八）估价原则 .......................................................................................................... 13
（九）估价方法 .......................................................................................................... 13
（十）估价结果 .......................................................................................................... 14
（十一）估价人员 ...................................................................................................... 15
（十二）估价作业期 .................................................................................................. 16
（十三）估价报告应用的有效期 .............................................................................. 16
（一）《上海市房地产权证》(复印件)(沪房地浦字（2001）第056894号)
（二）估价委托人（上海金桥出口加工区开发股份有限公司）营业执照（复印件）
（三）上海财瑞房地产土地估价有限公司企业法人营业执照（复印件）
（四）上海财瑞房地产土地估价有限公司资质证书和估价人员资格证书（复印件）
（五）估价对象地理位置图
（六）估价对象现场查看照片
一、 致估价委托人函
上海金桥出口加工区开发股份有限公司：
我们接受您的委托，选派注册房地产估价师许超（注册号）、汤云
云（注册号），为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地产市场
价值，我公司依据《房地产估价规范》，遵循独立、客观、公正、合法、价值时点、
替代、最高最佳利用原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和标准，在合理
的假设下，运用市场比较法和收益法，对上海金桥出口加工区开发股份有限公司拥有
的位于上海市浦东新区金藏路351号、土地面积55874.00平方米、建筑面积63624.23
平方米、用途为厂房的房地产，在价值时点日的市场价值进行了专业
分析、测算和判断。
经估价，确定估价对象房地产于价值时点的市场价值为人民币伍亿玖仟叁佰万元
整（RMB59300万元），详见下页。
上海财瑞房地产土地估价有限公司
法定代表人：
二○一四年七月二十二日
（元/平方米）
浦东新区金藏路
沪房地浦字（2001）
第056894号
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
● 估价报告使用期限：日至日；
● 本函仅为估价报告的内容摘要，欲了解估价的详细情况，请估价委托人全面仔细
地阅读估价报告全文为盼。
二、 注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，
但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
本估价报告的各组成部分共同构成一个完整、有机的整体，报告的使用人应
全面仔细地阅读报告全文。我们不对任何片面、分割或断章取义地理解、使
用本报告的行为造成的后果承担相应的法律责任。
我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利
害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析、形成意见
和结论，撰写本估价报告。
估价人员许超已于日对本估价报告中的估价对象进行了实地
查看，实地查勘仅限于其表面特征，估价人员不承担对估价对象建筑结构、设
备等内在质量及其他隐蔽部分进行调查、检测的责任。
没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
未经房地产估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的
文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对第三者不
承担责任。
注册房地产估价师：许 超 注册号：
注册房地产估价师：汤云云 注册号：
三、 估价的假设、限制条件和报告使用提示
（一） 估价的假设前提
1.1 本报告所指“市场价值”是指房地产在本估价报告中已说明的假设和限制条
件下，权属完整状态下的价值客观反映。
“市场价值”是指交易双方有充裕的时间、必要的信息和相应的经验而达成的
交易价格。即在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场。
所谓公开市场是指一个竞争性的市场，在该市场都掌握了必要的市场信息，买
卖双方不因任何利益抬高或降低估价对象的真实价值。
“市场价值”基于以下基本假设：
. 交易双方是自愿地进行交易的；
. 交易双方是出于利己动机进行交易的；
. 交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；
. 交易双方有较充裕的时间进行交易；
. 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；
. 估价对象权属完整，估价期间房地产市场保持稳定。
1.2 “市场价值”估价时未考虑抵押、租赁、清算、抵债等他项权利对房地产价
格的影响，同时假定该物业无附带可能影响其价值的负担、限制等，估价结果
是正常的市场价格。
1.3 报告中所采用的土地面积、建筑面积引自《上海市房地产权证》（编号：沪
房地浦字（2001）第056894号），我们假设估价报告中采用的房地产权证中记
载的内容和数据与价值时点相应房地产登记机关中所记载的内容完全一致且真
实、准确地反映了估价对象于价值时点的权利状况，本公司对其产权的真实性、
合法性不承担任何责任。
1.4 估价人员已对估价对象进行了现场勘察，现场勘察仅限于其表面特征，未对
估价对象内部结构质量展开论证。本次估价以估价对象达到国家或行业规定的
标准要求为前提。
（二） 报告使用限制条件
2.1 本估价报告的估价目的是为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地
产市场价值。若估价委托人用于其他目的，需向本公司咨询后作必要修正，甚
至于重新估价，否则本公司不承担任何责任。
2.2 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，房地
产估价机构及注册房地产估价师不承担责任。
2.3 任何获得、使用、审核报告的相关单位未经本估价机构书面同意，不得随意
向他人提供或公开。
（三） 报告使用限制
3.1 本估价报告在房地产市场情况无较大波动时有效使用期限为一年，自二Ο一
四年七月二十二日至二Ο一五年七月二十一日，若市场情况有较大波动或超过半
年时需重新进行估价。
3.2如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容或任何注释，
均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。
四、 房地产估价结果报告
（一）委 托 估 价 人
名 称：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
（二）房地产估价机构
名 称：上海财瑞房地产土地估价有限公司
单 位 地 址：延安西路1357号
法 定 代 表 人：孙鸣红
估价机构资质等级：一级
估价机构证书编号：建房估证字（号
联 系 人：许超
联 系 电 话：
（三）估价目的：为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。
（四）估价对象
4.1 估价范围界定
本次估价对象为位于上海市浦东新区金藏路351号工业房地产，房屋建筑面积合计
为63624.23平方米，土地面积55874.00平方米。
4.2 房地产权利登记状况
4.2.1 产权登记状况
. 权证编号：《上海市房地产权证》沪房地浦字（2001）第056894号
. 权证取得时间：日
. 权利人：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
. 房地坐落：金藏路351号
. 土地状况：
. 权属性质：国有
. 土地用途：工业
. 宗地号：浦东新区金桥出口加工区22坊6丘.
. 图号：Ⅰ7-8/49-50、9-10/49-50
. 使用期限：日至日止
. 总面积：产证未记载
. 独用面积：产证未记载
. 其中土地共用面积：55874.00平方米
. 其中土地分摊面积：产证未记载
. 房屋状况：详见附记
建筑面积（㎡）
4.2.2 房地产他项权利
根据本次估价目的，估价结果不考虑抵押、租赁等他项权利对房地产价格的影
响，故估价人员未至房地产相关部门调查他项权利限制情况。
4.3 房地产实物状况
4.3.1土地实物状况
. 四至范围：东至金沪路、南临云桥路、西临金藏路、北至新金桥路
. 临路状态：二面临路
. 土地用途：工业用地
. 土地形状：较规则矩形
. 地形(地势)：平坦
. 红线内外基础设施配套程度：六通一平（通上水、通下水、通电、通路、通讯、
4.3.2建筑物和地上附着物状况
估价对象位于金桥出口加工区22﹟都市型工业园区，该园区由6幢标准厂房组
成，每幢均有出顶层，分别竣工于年，园区内配有独立配电房、污水处
理、水泵房等，配套设施完备，各幢建筑物具体情况如下表：
建筑物名称
建筑面积 （平方米）
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，主厂房区域长约71米，宽约
34米，配有卸货平台及三部货梯，室内公共区域地砖地面，内
墙及顶涂料。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约90米，宽约40米，
配有卸货平台及四部货梯，室内水泥地面，内墙及顶刷涂料。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约50米，宽约35米，
配有卸货平台及四部货梯，室内地砖地面，局部环氧树脂地面，
内墙及顶刷涂料。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约90米，宽约35米，
配有卸货平台及四部货梯，办公区域地砖地面，内墙涂料，石
膏板吊顶。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约90米，宽约40米，
配有卸货平台及二部货梯，公共区域地砖地面，内墙及顶涂料。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约150米，宽约40米，
配有卸货平台及四部货梯，办公区域地砖地面，内墙及顶涂料。
4.4 估价对象利用状况
经估价人员现场勘察，于现场勘察日日，估价对象部分出租，部分
4.5 区域因素
4.5.1区域板块概况
浦东新区是上海位于黄浦江以东、长江以西的一块三角形地区，地处我国海岸
线中点和长江入海口的交汇处，经过数十年开发开放，浦东经济高速发展，城市面
貌发生了惊人变化，浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上
海新的经济增长点，成为中国改革开放的重点和标志。
上海金桥开发区是1990年9月经国务院批准设立的国家级经济技术开发区，
2001年9月经国家海关总署批准设立金桥出口加工区。金桥开发区位于上海浦东新
区中部，西连金融贸易区，北接保税区，南接技园区，规划
面积27.38平方公里，其中北区19.94平方公里，南区4.61平方公里，出口加工区
2.83平方公里。金桥开发区规划中工业产业用地16.1平方公里，占总面积的59％；
生活生产配套用地4.65平方公里，占总面积的17％；不可经营的市政绿化河流用地
6.57平方公里，占总面积的24％。
4.5.2工业聚集度
估价对象地处金桥出口加工区的东北边缘地带，附近有金桥出口加工区71、72
号地块、浦发金桥工业城，欧姆龙控制电器公司、航天汽车机电股份公司、上海耐
莱斯·詹姆斯伯雷阀门有限公司、上海减压器厂有限公司等，工业集聚度较高。
目前，金桥开发区已形成三大板块。北区形成东、西两个区域：西部为生活区—
碧云国际社区，面积约4平方公里，东部为工业区，面积为16平方公里，其中包括
金桥汽车城，金桥现代科技园和上海浦东软件园金桥分园；南区为工业区和海关监
管区，重点发展面向出口的零部件加工业、利用国内元器件组装出口及来料加工的
整机工业。估价对象位于北区东部工业区金桥出口加工区22﹟，为都市型工业园区，
园区内上海惠普有限公司、隆堡电子(上海)有限公司、安德森库克斯宾度精密零部件
（上海）有限公司、新力能源有限公司、上海明特包装印刷有限公司等多家企业，
工业、办公聚集度较好。
4.5.3交通便捷度
估价对象位于浦东新区东北部，距上海浦东国际机场仅10KM，距上海虹桥机
场38KM，距年货运吞吐量170万标箱的港区15KM，距2007年启用的年货
运吞吐量1300万标箱的洋山深水港区60KM，距年货运吞吐量将达300万标箱的五
号沟港区10KM，距上海城市外环线3KM、内环线12KM，空运、海运、陆运均极
为方便。周边有991、993、603、790、1045路、蔡陆专线、施崂专线等从附近通过，
距地铁12号线金海路车站约0.8公里，交通条件较好。
4.5.4基础设施配套
估价对象所属地块周边市政基础设完善，红线内外达到“六通一平”（通上水、
通下水、通电、通路、通讯、通气），基础配套设施均能满足使用要求。
4.4.5公共设施配套
估价对象所在园区内建有配套的医疗、教育、商业、文化娱乐设施，周边有交
通银行、汉庭酒店、上海协和国际学校、上海德威英国学校、中欧国际工商学院、
华山医院（浦东分院）、妇幼保健医院、碧云体育休闲中心等，公共基础配套设施
基本完善。
4.5.6地理位置
估价对象所在宗地东至金沪路、南临云桥路、西临金藏路、北至新金桥路，位
于中环与外环之间，紧邻碧云生活社区，周边以办公、工业为主，地理位置较好。
4.5.7土地等级
根据上海市2013年基准地价更新成果（基准日日），估价对象
位于工业五级地区。
（五）价值时点
现场勘查日为日，故设定价值时点为日
（六）价值类型
本估价报告提供的房地产市场价值是指估价对象于价值时点可在市场上出
售并按以下条件可取得的合理价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）
交易双方是出于利己动机进行交易的；（3）交易双方是精明、谨慎行事的，并
且了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）
不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
市场价值为位于浦东新区金藏路351号工业房地产（土地使用权来源为出
让、土地用途为工业、土地开发程度为红线内外达到“六通一平”、土地使用年限
日至日止，土地面积为55874.00平方米，房
屋建筑面积合计为63624.23平方米、房屋用途为厂房、建筑结构为钢混结构、
竣工日期为年）,在不存在租约限制的条件下，于价值时点（2014
年4月5日）及满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的市场价值。
（七）估价依据
7.1 有关的法律、法规、行政规章
(1) 《中华人民共和国城市房地产管理法》（日起施行，2007年8
月30日修改）；
(2) 《中华人民共和国土地管理法》（日起施行，
日修改）；
(3) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（日起施行）；
(4) 《中华人民共和国物权法》（日起施行）；
(5) 《中华人民共和国合同法》（日起施行）；
(6) 其他有关法律、法规和政策。
7.2 有关技术标准
(1) 中华人民共和国国家标准GB/T5《房地产估价规范》；
7.3 估价委托人提供的有关资料
(1) 《上海市房地产权证》（编号：沪房地浦字（2001）第056894号）；
7.4 其他资料
(1) 相关市场行情资料；
(2) 估价人员实地查看、调查资料及积累的其他资料。
（八）估价原则
本次估价工作遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替
代原则；最高最佳利用原则。
独立、客观、公
要求站在中立的立场上，实事求是、公平公正地评估出对各方
估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
合法原则：
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
价值时点原则：
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值
或价格的原则。
替代原则：
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值
或价格偏差在合理范围内的原则。
最高最佳使用
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价
格的原则。所谓最高最佳利用就是房地产在法律上允许、技术
上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括
最佳的用途、规模、档次等。
（九）估价方法
本次估价根据估价目的要求，针对估价对象具体情况，以及可能收集到的
资料，采用市场比较法和收益法进行评估。
市场比较法：市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件和使用价值或相似
的若干房地产交易，对其实际交易价格从实际交易价格、交易日期、区域因素、
个别因素等各方面与估价对象具体条件比较进行修正，从而确定估价对象价格
的估价方法。
基本公式如下：估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×估价期日
修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
收益法：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘
数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法的基本步骤为：搜集有关收入和费用的资料→估算潜在毛收入→估算空
置和收租损失→估算有效毛收入→估算运营费用→估算净收益→选用适当的报
酬率或资本化率→选用适宜的计算公式求出收益价格。
收益法基本计算公式：V＝a/(r-g)×{1-[(1+g)/1+r）]n}
公式中： V — 房地产评估价值；
r — 房地产综合资本化率；
g — 房地产租金年递增比率；
n — 收益年限，估价对象的尚可使用年限为收益年限；
a — 未来第一年净收益。
（十）估价结果
估价人员依据《房地产估价规范》，遵循独立、客观、公正、合法、价值
时点、替代、最高最佳利用的原则，在合理的假设下，运用市场比较法和收益
法，对估价对象市场价值进行了专业分析、测算和判断，其有关估价结果为：
经估价，确定估价对象房地产于价值时点的市场价值为人民币伍亿玖仟叁
佰万元整（RMB59300万元），详见下表：
（元/平方米）
浦东新区金藏路
沪房地浦字（2001）
第056894号
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
（十一）估价人员
注册房地产估价师：许 超 注册号：
注册房地产估价师：汤云云 注册号：
（十二）估价作业期
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为自报告完成之日起一年，即日至2015
（以下页内空白）600639 : 浦东金桥:上海市浦东新区金藏路351号工业房地产估价报告摘要_金桥B股(900911)_公告正文
600639 : 浦东金桥:上海市浦东新区金藏路351号工业房地产估价报告摘要
公告日期：
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告摘要
估价报告编号：沪财瑞房估（号
估价结果要点摘录：
价值时点：日
土地面积：55874.00平方米
建筑面积：63624.23平方米
市场价值：59300万元
估价目的：市场价值
上海财瑞房地产土地估价有限公司
二○一四年七月二十二日
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
房地产估价报告
上海市浦东新区金藏路351号工业
估价项目：
房地产市场价值评估
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
估价委托人：
上海财瑞房地产土地估价有限公司
房地产估价机
许超、汤云云
估价人员：
价值时点：
估价作业期：
沪财瑞房估（号
估价报告编号：
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
致估价委托人函.....................................................................................................1
注册房地产估价师声明.........................................................................................3
估价的假设、限制条件和报告使用提示.............................................................5
房地产估价结果报告.............................................................................................7
（一）估价委托人........................................................................................................7
（二）房地产估价机构................................................................................................7
（三）估价目的............................................................................................................7
（四）估价对象............................................................................................................7
（五）价值时点..........................................................................................................12
（六）价值类型..........................................................................................................12
（七）估价依据..........................................................................................................13
（八）估价原则..........................................................................................................13
（九）估价方法..........................................................................................................13
（十）估价结果..........................................................................................................14
（十一）估价人员......................................................................................................15
（十二）估价作业期..................................................................................................16
（十三）估价报告应用的有效期..............................................................................16
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
（一）《上海市房地产权证》(复印件)(沪房地浦字（2001）第056894号)
（二）估价委托人（上海金桥出口加工区开发股份有限公司）营业执照（复印件）
（三）上海财瑞房地产土地估价有限公司企业法人营业执照（复印件）
（四）上海财瑞房地产土地估价有限公司资质证书和估价人员资格证书（复印件）
（五）估价对象地理位置图
（六）估价对象现场查看照片
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
致估价委托人函
上海金桥出口加工区开发股份有限公司：
我们接受您的委托，选派注册房地产估价师许超（注册号）、汤云
云（注册号），为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地产市场
价值，我公司依据《房地产估价规范》，遵循独立、客观、公正、合法、价值时点、
替代、最高最佳利用原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和标准，在合理
的假设下，运用市场比较法和收益法，对上海金桥出口加工区开发股份有限公司拥有
的位于上海市浦东新区金藏路351号、土地面积55874.00平方米、建筑面积63624.23
平方米、用途为厂房的房地产，在价值时点日的市场价值进行了专业
分析、测算和判断。
经估价，确定估价对象房地产于价值时点的市场价值为人民币伍亿玖仟叁佰万元
整（RMB59300万元），详见下页。
上海财瑞房地产土地估价有限公司
法定代表人：
二○一四年七月二十二日
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
（元/平方米）
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
沪房地浦字（2001）
第056894号
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
● 估价报告使用期限：日至日；
● 本函仅为估价报告的内容摘要，欲了解估价的详细情况，请估价委托人全面仔细
地阅读估价报告全文为盼。
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，
但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
本估价报告的各组成部分共同构成一个完整、有机的整体，报告的使用人应
全面仔细地阅读报告全文。我们不对任何片面、分割或断章取义地理解、使
用本报告的行为造成的后果承担相应的法律责任。
我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利
害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析、形成意见
和结论，撰写本估价报告。
估价人员许超已于日对本估价报告中的估价对象进行了实地
查看，实地查勘仅限于其表面特征，估价人员不承担对估价对象建筑结构、设
备等内在质量及其他隐蔽部分进行调查、检测的责任。
没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
未经房地产估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的
文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对第三者不
承担责任。
注册房地产估价师：许
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
注册房地产估价师：汤云云
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路351号工业
房地产估价报告
估价的假设、限制条件和报告使用提示
（一）估价的假设前提
1.1本报告所指“市场价值”是指房地产在本估价报告中已说明的假设和限制条
件下，权属完整状态下的价值客观反映。
“市场价值”是指交易双方有充裕的时间、必要的信息和相应的经验而达成的
交易价格。即在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场。
所谓公开市场是指一个竞争性的市场，在该市场都掌握了必要的市场信息，买
卖双方不因任何利益抬高或降低估价对象的真实价值。
“市场价值”基于以下基本假设：
交易双方是自愿地进行交易的；
交易双方是出于利己动机进行交易的；
交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；
交易双方有较充裕的时间进行交易；
不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；
估价对象权属完整，估价期间房地产市场保持稳定。
1.2“市场价值”估价时未考虑抵押、租赁、清算、抵债等他项权利对房地产价
格的影响，同时假定该物业无附带可能影响其价值的负担、限制等，估价结果
是正常的市场价格。
1.3报告中所采用的土地面积、建筑面积引自《上海市房地产权证》（编号：沪
房地浦字（2001）第056894号），我们假设估价报告中采用的房地产权证中记
载的内容和数据与价值时点相应房地产登记机关中所记载的内容完全一致且真
实、准确地反映了估价对象于价值时点的权利状况，本公司对其产权的真实性、
合法性不承担任何责任。
1.4估价人员已对估价对象进行了现场勘察，现场勘察仅限于其表面特征，未对
估价对象内部结构质量展开论证。本次估价以估价对象达到国家或行业规定的
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标准要求为前提。
（二）报告使用限制条件
2.1本估价报告的估价目的是为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地
产市场价值。若估价委托人用于其他目的，需向本公司咨询后作必要修正，甚
至于重新估价，否则本公司不承担任何责任。
2.2本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，房地
产估价机构及注册房地产估价师不承担责任。
2.3任何获得、使用、审核报告的相关单位未经本估价机构书面同意，不得随意
向他人提供或公开。
（三）报告使用限制
3.1本估价报告在房地产市场情况无较大波动时有效使用期限为一年，自二Ο一
四年七月二十二日至二Ο一五年七月二十一日，若市场情况有较大波动或超过半
年时需重新进行估价。
3.2如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容或任何注释，
均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。
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房地产估价结果报告
托 估 价 人
称：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
（二）房地产估价机构
称：上海财瑞房地产土地估价有限公司
址：延安西路1357号
法定代表人：孙鸣红
估价机构资质等级：一级
估价机构证书编号：建房估证字（号
（三）估价目的：为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。
（四）估价对象
4.1估价范围界定
本次估价对象为位于上海市浦东新区金藏路351号工业房地产，房屋建筑面积合计
为63624.23平方米，土地面积55874.00平方米。
4.2房地产权利登记状况
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4.2.1产权登记状况
权证编号：《上海市房地产权证》沪房地浦字（2001）第056894号
权证取得时间：日
权利人：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
房地坐落：金藏路351号
土地状况：
权属性质：国有
土地用途：工业
宗地号：浦东新区金桥出口加工区22坊6丘.
图号：Ⅰ7-8/49-50、9-10/49-50
使用期限：日至日止
总面积：产证未记载
独用面积：产证未记载
其中土地共用面积：55874.00平方米
其中土地分摊面积：产证未记载
房屋状况：详见附记
建筑面积（O） 房屋类型
4.2.2房地产他项权利
根据本次估价目的，估价结果不考虑抵押、租赁等他项权利对房地产价格的影
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响，故估价人员未至房地产相关部门调查他项权利限制情况。
4.3房地产实物状况
4.3.1土地实物状况
四至范围：东至金沪路、南临云桥路、西临金藏路、北至新金桥路
临路状态：二面临路
土地用途：工业用地
土地形状：较规则矩形
地形(地势)：平坦
红线内外基础设施配套程度：六通一平（通上水、通下水、通电、通路、通讯、
4.3.2建筑物和地上附着物状况
估价对象位于金桥出口加工区22|都市型工业园区，该园区由6幢标准厂房组
成，每幢均有出顶层，分别竣工于年，园区内配有独立配电房、污水处
理、水泵房等，配套设施完备，各幢建筑物具体情况如下表：
建筑物名称
建筑面积（平方米）
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，主厂房区域长约71米，宽约
34米，配有卸货平台及三部货梯，室内公共区域地砖地面，内
墙及顶涂料。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约90米，宽约40米，
配有卸货平台及四部货梯，室内水泥地面，内墙及顶刷涂料。
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外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约50米，宽约35米，
配有卸货平台及四部货梯，室内地砖地面，局部环氧树脂地面，
内墙及顶刷涂料。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约90米，宽约35米，
配有卸货平台及四部货梯，办公区域地砖地面，内墙涂料，石
膏板吊顶。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约90米，宽约40米，
配有卸货平台及二部货梯，公共区域地砖地面，内墙及顶涂料。
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板，
层高约4米，平面呈较规则矩形，厂房长约150米，宽约40米，
配有卸货平台及四部货梯，办公区域地砖地面，内墙及顶涂料。
4.4估价对象利用状况
经估价人员现场勘察，于现场勘察日日，估价对象部分出租，部分
4.5区域因素
4.5.1区域板块概况
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浦东新区是上海位于黄浦江以东、长江以西的一块三角形地区，地处我国海岸
线中点和长江入海口的交汇处，经过数十年开发开放，浦东经济高速发展，城市面
貌发生了惊人变化，浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上
海新的经济增长点，成为中国改革开放的重点和标志。
上海金桥开发区是1990年9月经国务院批准设立的国家级经济技术开发区，
2001年9月经国家海关总署批准设立金桥出口加工区。金桥开发区位于上海浦东新
区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南接张江高科技园区，规划
面积27.38平方公里，其中北区19.94平方公里，南区4.61平方公里，出口加工区
2.83平方公里。金桥开发区规划中工业产业用地16.1平方公里，占总面积的59％；
生活生产配套用地4.65平方公里，占总面积的17％；不可经营的市政绿化河流用地
6.57平方公里，占总面积的24％。
4.5.2工业聚集度
估价对象地处金桥出口加工区的东北边缘地带，附近有金桥出口加工区71、72
号地块、浦发金桥工业城，欧姆龙控制电器公司、航天汽车机电股份公司、上海耐
莱斯?詹姆斯伯雷阀门有限公司、上海减压器厂有限公司等，工业集聚度较高。
目前，金桥开发区已形成三大板块。北区形成东、西两个区域：西部为生活区―
碧云国际社区，面积约4平方公里，东部为工业区，面积为16平方公里，其中包括
金桥汽车城，金桥现代科技园和上海浦东软件园金桥分园；南区为工业区和海关监
管区，重点发展面向出口的零部件加工业、利用国内元器件组装出口及来料加工的
整机工业。估价对象位于北区东部工业区金桥出口加工区22|，为都市型工业园区，
园区内上海惠普有限公司、隆堡电子(上海)有限公司、安德森库克斯宾度精密零部件
（上海）有限公司、新力能源有限公司、上海明特包装印刷有限公司等多家企业，
工业、办公聚集度较好。
4.5.3交通便捷度
估价对象位于浦东新区东北部，距上海浦东国际机场仅10KM，距上海虹桥机
场38KM，距年货运吞吐量170万标箱的外高桥港区15KM，距2007年启用的年货
运吞吐量1300万标箱的洋山深水港区60KM，距年货运吞吐量将达300万标箱的五
号沟港区10KM，距上海城市外环线3KM、内环线12KM，空运、海运、陆运均极
为方便。周边有991、993、603、790、1045路、蔡陆专线、施崂专线等从附近通过，
距地铁12号线金海路车站约0.8公里，交通条件较好。
4.5.4基础设施配套
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估价对象所属地块周边市政基础设完善，红线内外达到“六通一平”（通上水、
通下水、通电、通路、通讯、通气），基础配套设施均能满足使用要求。
4.4.5公共设施配套
估价对象所在园区内建有配套的医疗、教育、商业、文化娱乐设施，周边有交
通银行、汉庭酒店、上海协和国际学校、上海德威英国学校、中欧国际工商学院、
华山医院（浦东分院）、妇幼保健医院、碧云体育休闲中心等，公共基础配套设施
基本完善。
4.5.6地理位置
估价对象所在宗地东至金沪路、南临云桥路、西临金藏路、北至新金桥路，位
于中环与外环之间，紧邻碧云生活社区，周边以办公、工业为主，地理位置较好。
4.5.7土地等级
根据上海市2013年基准地价更新成果（基准日日），估价对象
位于工业五级地区。
（五）价值时点
现场勘查日为日，故设定价值时点为日
（六）价值类型
本估价报告提供的房地产市场价值是指估价对象于价值时点可在市场上出
售并按以下条件可取得的合理价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）
交易双方是出于利己动机进行交易的；（3）交易双方是精明、谨慎行事的，并
且了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）
不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
市场价值为位于浦东新区金藏路351号工业房地产（土地使用权来源为出
让、土地用途为工业、土地开发程度为红线内外达到“六通一平”、土地使用年限
日至日止，土地面积为55874.00平方米，房
屋建筑面积合计为63624.23平方米、房屋用途为厂房、建筑结构为钢混结构、
竣工日期为年）,在不存在租约限制的条件下，于价值时点（2014
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年4月5日）及满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的市场价值。
（七）估价依据
7.1有关的法律、法规、行政规章
(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》（日起施行，2007年8
月30日修改）；
(2)《中华人民共和国土地管理法》（日起施行，
日修改）；
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》（日起施行）；
(4)《中华人民共和国物权法》（日起施行）；
(5)《中华人民共和国合同法》（日起施行）；
(6)其他有关法律、法规和政策。
7.2有关技术标准
(1)中华人民共和国国家标准GB/T5《房地产估价规范》；
7.3估价委托人提供的有关资料
(1)《上海市房地产权证》（编号：沪房地浦字（2001）第056894号）；
7.4其他资料
(1)相关市场行情资料；
(2)估价人员实地查看、调查资料及积累的其他资料。
（八）估价原则
本次估价工作遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替
代原则；最高最佳利用原则。
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独立、客观、公要求站在中立的立场上，实事求是、公平公正地评估出对各方
估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
合法原则：
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值
或价格的原则。
替代原则：
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值
或价格偏差在合理范围内的原则。
最高最佳使用要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价
格的原则。所谓最高最佳利用就是房地产在法律上允许、技术
上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括
最佳的用途、规模、档次等。
（九）估价方法
本次估价根据估价目的要求，针对估价对象具体情况，以及可能收集到的
资料，采用市场比较法和收益法进行评估。
市场比较法：市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件和使用价值或相似
的若干房地产交易，对其实际交易价格从实际交易价格、交易日期、区域因素、
个别因素等各方面与估价对象具体条件比较进行修正，从而确定估价对象价格
的估价方法。
基本公式如下：估价对象比准价格=可比实例价格交易情况修正系数估价期日
修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数
收益法：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘
数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法的基本步骤为：搜集有关收入和费用的资料→估算潜在毛收入→估算空
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置和收租损失→估算有效毛收入→估算运营费用→估算净收益→选用适当的报
酬率或资本化率→选用适宜的计算公式求出收益价格。
收益法基本计算公式：V＝a/(r-g)×{1-[(1+g)/1+r）]}
V―房地产评估价值；
r―房地产综合资本化率；
g―房地产租金年递增比率；
n―收益年限，估价对象的尚可使用年限为收益年限；
a―未来第一年净收益。
（十）估价结果
估价人员依据《房地产估价规范》，遵循独立、客观、公正、合法、价值
时点、替代、最高最佳利用的原则，在合理的假设下，运用市场比较法和收益
法，对估价对象市场价值进行了专业分析、测算和判断，其有关估价结果为：
经估价，确定估价对象房地产于价值时点的市场价值为人民币伍亿玖仟叁
佰万元整（RMB59300万元），详见下表：
（元/平方米）
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
沪房地浦字（2001）
第056894号
浦东新区金藏路
浦东新区金藏路
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浦东新区金藏路
（十一）估价人员
注册房地产估价师：许
注册房地产估价师：汤云云
（十二）估价作业期
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为自报告完成之日起一年，即日至2015
（以下页内空白）
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