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什么是容积率 高层住宅的容积率如何计算
建筑容积率是什么就是称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。那么建筑容积率是什么意思?高层住宅的容积率是多少呢?什么是容积率一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率&，地下商业建筑(商业用房)算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。高层住宅的容积率如何计算?一个良好的居住小区，高层住宅的容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。计算方法容积率=地上总建筑面积÷建筑用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔号，日)建筑面积一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T)的规定计算;存在以下特殊情况。1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8&米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值;不足1.0米的，不计入容积率。5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。以上是小编为您整理的建筑容积率是什么和高层住宅的容积率如何计算的内容。
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国土部明确限定住宅项目容积率不得低于1.0
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　　记者从国土资源部获悉，国土部和发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》(以下简称《限制目录》和《禁止目录》)，两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年目录和2009年增补目录同时废止。
　　根据这一最新规定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
　　住宅项目容积率不得低于1.0
　　《通知》规定，目录适用于新建、扩建和改建的建设项目。凡列入《限制目录》的建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续;凡列入《禁止目录》的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。
　　据有关人士介绍，由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录(2011年本)》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业的准入门槛，此次发布的新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。
　　最引人关注的是，旧版目录中只规定了低密度、大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。而为了更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策，新目录首次明确限定住宅项目&容积率不得低于1.0&，这将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在&闸门&外。
　　容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
　　&擦边球&行为或遭新规禁止
　　实际上，国土部近年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准一直采取了限定的做法。2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调&停止别墅类用地的土地供应&；今年年初还曾强调，停止一切别墅类用地的土地供应，要求&严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地&。
　　据记者了解，现在一些别墅往往是开发商用以前拿的地开发的。还有一种则是开发商会控制整体的容积率，然后做差异化的产品，例如在小区建数栋高层住宅的基础上，再额外建几栋别墅。
　　链家地产观点认为，新名录发布对于市场预期影响最大的，就是未来将对别墅用地断供。土地规划容积率小于1将不得入市，这条规定早在2010年就已提出，政策影响不大，但明确提出将在&操作层面&以及对&别墅&挡在闸门外，则可能意味着未来即便容积率超过1的住宅用地，盖建别墅可能也会被禁止。
　　链家市场研究部陈雪告诉《每日经济新闻》记者，在北京这样土地稀缺的城市，此种限制可能更大，比如把一块住宅用地一部分集中盖普宅、一部分集中盖别墅的擦边球行为也可能在土地出让规划阶段就因相关条款得到完善而被禁止。
　　陈雪认为，上述新规对别墅市场价格的影响可能不会太大，别墅这种高端产品具有较强的抗跌性，长期来看，价格会保持上涨的趋势。不过，在目前的市场环境下，高端客户仍然会受到限购政策的影响，需求水平并不高，因此短期内涨价恐怕比较难。
来源：搜房网综合整理
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房屋容积率
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是指在的某一宗地内，房屋的总建筑面积与总的比值，分为实际容积率和两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。也是如此。绿地率较高，容积率较低，一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，应不超过5，应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率特性
具有如下特性：
(一)容积率表达的是具体“”内单位土地面积上允许的。宗地是地籍管理的，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方=房屋++税+费
楼面地价=总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率
因此，楼面地价比更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
容积率规律
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了的量，使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：
(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的条件下，会随着的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在一定时，容积率的增加，主要引起的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，也达到最高，此时的为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，等于单方售价，土地开发的为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。
(二)对地价的作用程度与成正相关关系。首先，城市规模大，利用程度高，地价总体水平高，占房屋单方比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，在这些缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的愈大。
(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心优越，土地利用程度、土地利用效益、、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
(四)对不同类型用地地价的作用程度不同。对反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
高的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
由于高住宅对土地使用率的过分追求，小区内的会比较高、的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。
由于大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。403 Forbidden
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