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多地加速去库存 楼市政策环境或趋向宽松
来源：中国证券报
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全国商品房销售额增速(%)机构数据显示，当前部分城市去化需求强烈。业内人士认为，未来政策环境有望继续保持宽松，首套房首付比例或进一步下降，公积金贷款政策也可能继续放松。不过，由于三四线城市库存较高、需求疲弱，短期看相关城市的房地产市场仍可能延续“寒冬”态势。地方发力去库存山西省政府11月19日公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。该意见由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联手对山西房地产政策进行重大调整，提出取消商品房购房限制。具体包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制等。值得注意的是，自高层提出房地产去库存以来，山西省是首个下发文件取消房地产限购的省份。在地方债务大增、经济增速放缓、财政吃紧的背景下，部分三四线城市迫不及待地救市自有苦衷。2014年山西的经济增速为4.9%，而目标为9%左右。自去年9月以来，山西省的工业增加值已连续10个月下降，且降幅不断扩大。近日国家统计局公布的31个省份上半年的GDP数据显示，山西今年GDP增速目标值是6%，可上半年仅完成了2.7%，增速在全国位列末席，比辽宁省仅高出0.1个百分点。实际上，2014年以来楼市成交走淡，一些区域面临较大的去库存压力。在此背景下，一些省份选择了取消限购，以加快去库存的速度。2015年1月，四川(楼盘)省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消。5月，甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，其中取消多项房地产开发和消费限制政策，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。6月，安徽省明确提出停止住房限购政策，居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明，同时鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度。梳理这些取消限购区域的房地产市场特点不难发现，这些区域多具备以下特征：楼市成交低迷，市场下行;地方政府对土地财政依赖程度越来越高;开发商资金来源明显趋紧;购房者观望情绪浓厚;高库存倒逼地方政府政策松绑。瑞银证券数据显示，其监控的一二三线城市最新房地产库存去化月数分别为7.9个月、13.7个月和23.4个月，一二三线城市库存水平近5年均值分别为9.2个月、13.3个月和20.2个月;2010年6月时一二三线城市库存去化月数分别为9.1个月、8.8个月和9.2个月。瑞银证券房地产分析师丁晓指出，三线城市库存水平很高，确实需要政策支持去库存，但预计需要较长时间。政策环境或趋向宽松业内人士认为，当前楼市分化比较明显，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强这些城市对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，购房落户政策或在更多城市得到推广实施。不过，需要注意的是，如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有三四线城市的户籍，对普通农民也无法产生足够的吸引力，产业的发展和公共资源的布局尤为关键。丁晓指出，虽然短期看三线城市高库存有可能伴随未来政策的支持而逐步走低，但此类城市整体面临人口长期增长乏力的隐忧，住宅销售因为政策持续宽松而大幅增长的概率较小。中信证券认为，刺激销售是化解库存的根本之道。目前部分热点城市的市场尚处热销状态，但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。一些城市楼市热销更多是政策驱动，而没有出现恐慌性购房。政府继续出台政策刺激销售，才能保证平稳去化。广发证券和民生证券对后续政策宽松空间比较乐观。广发证券认为，近期整个地产行业政策环境进一步向宽松态势发展。政府对于房地产市场的表态重点围绕着去库存，地产投资对于宏观经济稳定器的作用依然重要，预计未来行业政策环境继续宽松，首套房首付比例有望继续下降、公积金贷款政策进一步放松，保障房货币化、交易环节的税收宽松等利好政策或有所推进。多举措拉动住房消费有专家指出，多数二三四线城市供应过剩，短期内相关城市房地产市场或延续降温态势。未来政府部门或更加推崇市场的作用，并配以房产税、信贷等手段，建立长效调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。华泰证券指出，房贷利润太低银行不愿意贷，公积金缴存太少存在空缺风险，在利率下行的背景下需要通过杠杆来解决上述问题。11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，本次修订稿中提到的允许公积金做资产证券化，允许公积金购买高等级债券。考虑到公积金贷款期限较长，所以资产证券化的期限也较长、且利率较低，若一方面资产证券化、一方面购买债券，则同时赚取了相当于流动性收益和利差收益，这将成为依靠金融创新解决房地产问题的尝试。中原地产首席分析师张大伟认为，对公积金管理条例的修改有利于进一步发挥公积金作用。目前，公积金的投资效率非常低，新规范的确有利于公积金保值升值。从这一点看，此次修订非常有必要。但从目前公积金在房地产中的作用看，最大的问题是公积金的贷款上限问题，这仍有待完善解决。中信建投指出，我国住房公积金目前的主要问题在于沉淀资金庞大。截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元，但投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分城市运营收入已经无法跟上运营支出。部分省市已经面临无法为缴存者发放住房公积金贷款的问题(7个省市个贷率超过80%)，因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。同时个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点，是理想化的证券化资产类型，未来证券化的操作性较强。去年9月，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就已经提出有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，目前已经有武汉(楼盘)、盐城(楼盘)、湖州(楼盘)、常州(楼盘)等地推进证券化试点业务，其中武汉、常州已成功试点发行。中信建投认为，从可操作性来讲，公积金贷款证券化不存在技术性问题，出于解决贷款紧张的问题，各地住房公积金管理中心将顺应国家政策，陆续展开“类资产证券化”或“资产证券化”的运作，给住房公积金注入流动性。民生证券指出，其所监测的重点城市房地产数据出现震荡，但整体向好。全国范围看数据持续疲软，不论是房企拿地、新开工还是房地产投资数据改善有限。从政策方面看，高层定调房地产行业去库存，政策宽松大概率持续。长期看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城购房热情，对库存较大的三四线城市去化可能起到一定作用。短期而言，三个方面的政策放松值得关注：商贷首套首付比例还有下调空间;公积金使用率提升;减免税费及购房补贴等行政措施。》》&　　()　　项目现在售户型面积为128平米三居、125平米三居、139平米四居，均价约18500元/平米...　　打我：400-606-6969 转 16095　　()　　项目现在售户型面积为104平二居、108平二居、141平三居，装修现房，装修标准为3000元/平米，均价约24500元/平米...　　打我：400-606-6969 转 84522　　()　　项目目前14#和15#在售，均为5层，主推户型为48-50平米，总价为70-80万元/套，装修现房入住...　　打我：400-606-6969 转 19497
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在那本著名的《门口的野蛮人》面世之后20年里，美国因低利率杠杆引发的兼并收购潮逐渐退却。前人种地后人收的故事一幕接一幕上演，抢跑的不一定能跑到最后。
2015房企半年报
北京时代广场 33平米样板间展示北京时代广场 38平米样板间展示北京时代广场 42平米样板间展示北京时代广场 项目沙盘讲解楼市如何去库存 四大政策利好
房讯网 14:06:02
[提要]随着中央经济工作会议召开的时间越来越近，有关“四个歼灭战”中“化解房地产库存，促进房地产持续发展”的战术部署逐渐成为市场近期焦点。
&&& 随着中央经济工作会议召开的时间越来越近，有关“四个歼灭战”中“化解房地产库存，促进房地产持续发展”的战术部署逐渐成为市场近期焦点。那么，对于管理层而言，究竟有哪些牌可以打？
　　供应端区分对待+给予首次购房的农民补助？
　　去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。在这些政策作用下，虽然楼市整体有所回暖，但回暖主要集中在一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。因此，如何在广大三四线城市和部分冷清的二线城市“因地制宜”成为焦点。
　　由于依靠卖地获得土地财政收入的路径在三四线城市已经行不通，因此未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。而在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求则可能十分必要。虽然一二线大城市严控城市规模和边界，但仍有很多结构调整的空间。
　　此外，周二彭博援引消息人士称，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。如果这一消息得到确认并全面铺开的话，显然会在某种程度上增强三四线城市的吸引力。
　　《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》本月3日起正式实施。继成为第二批国家新型城镇化综合试点后，河南濮阳市也成为我省首个在全市范围内“真金白银”支持农民进城购房的省辖市。
　　水处理系统水处理系统防撞护栏地板地板水泥建材建筑材料石膏板页岩陶粒新兴产业研究园区开发
　　打通保障房和商品房？
　　在今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。事实上，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。
　　目前来看，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。然而，由于棚改货币化安置需要大量的资金投入，而近几年财政收入却是连年下降。巨大的财政压力之下，棚改及其货币化安置能否可持续是最大的现实问题。(来源：华尔街见闻）
编辑:wulingya
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楼市去库存“歼灭战”将打响 这些利好政策省你很多钱
来源：成都商报
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不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。中央经济工作会议召开在即，化解房地产库存作为“四个歼灭战”之一，被认为是中央经济工作会议将重点讨论的主题。
不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。中央经济工作会议召开在即，化解房地产库存作为“四个歼灭战”之一，被认为是中央经济工作会议将重点讨论的主题。
无论是对于房地产市场，还是对于消费者，对利好政策的期盼已经达到了“望梅止渴”的程度。
房地产库存量有多少？
不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。楼市高库存的分布情况，在二三线城市和中西部地区广泛存在，三四线城市尤其突出，但一线城市和东部地区仍然存在供不应求。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。
房地产库存到底有多少？根据统计局11月公布的今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。根据统计局数据，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点，创历史新低。
有接近高层的研究人士告诉《第一财经日报》，既然定位是“去库存”，政府调控的目的就不在于继续助推房地产。此外，预计地方政府也将在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。
有分析人士表示，尽管调控政策不会出现大转向，但明年政策出现宽松是大概率事件。
房地产税改革可受期待
据华夏时报多方了解，房地产税改革这项工作今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。据悉，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。
一位接近住建部人士称，目前，房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过，在这一基础思路确定之后，后续具体执行层面的细节将更易解决。东部某省财税系统内部人士表示，按照征税原则，在起征点的设置上，以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，也更显公平合理。
但财经媒体人刘晓博的预测是：
1、房地产税的开征，会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距。
2、由于房地产税涉嫌重复征收（居民购房时已经一次性缴纳了70年的土地使用费），所以免征面积肯定不会太小。
3、有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。
4、很难会出台累进制税率（房子越多，税率越高），如果有，也非常温柔。
5、房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格暴跌。
事实上，当下真正在一步步推进的房地产税改革，最终目标已经是个人所有非营业住房最终要取消免税待遇，而不再是其他无关痛痒的小打小闹。因为只有如此，地方税源在未来才能迎来真正的“重要补充”。
这个方向确定后，未来改革中涉及合并同类项的税种，不会只包括房产税和城镇土地使用税这两项，契税、土地增值税和耕地占用税等也不能置身事外。因为全国统一的房地产税，不单是指城镇范围内自住和经营用房的统一，城镇住房和农村住房是否统一也应该考虑在内。因为经过30年的发展，东部沿海几大经济区内农村的城镇化，事实上已经非常充分了。
“房贷利息抵个税”有望出台
个税改革方案备受关注，据悉已初具规模，有望明年年初上报中央。而12月1日以来，“房贷利息抵扣个税”的政策传言也利好房市。对于购房者来说，房贷利息抵个税能获利不少，买房压力大减。
然而，先不要开心得太早！
是不是羡慕嫉妒恨啊？
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在那本著名的《门口的野蛮人》面世之后20年里，美国因低利率杠杆引发的兼并收购潮逐渐退却。前人种地后人收的故事一幕接一幕上演，抢跑的不一定能跑到最后。
穗房价近1.7万
2015年乐居年度创新峰会嘉宾暖场视频新浪乐居2015广州房地产创新峰会完美落幕湛江万达广场《外漂街的你》彭澎：从化规划向北延伸 置业群体将不断扩大之前，我已写过文章，分析过全国房价水平并不算离谱。但是，全国各地区域分化严重。
根据国家统计局口径的数据，近几年易居研究院持续研究各地的房价收入比，201...&(字节数: 8768) [原创
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过去四年房地产调控，一年比一年降调，而今年中央提出“化解房地产库存”，亦表明了态度：房地产对稳增长很重要。按此发展趋势，今年中央经济工作会议，应会首次明确提出宽松。顺藤摸瓜，理下逻辑，这次将有五个关键词出现在新闻稿中。
&(字节数: 12103) [原创
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本轮稳定楼市，是从去年的3月份开始的，在国家要求房地产调控实行分类指导之后，各地就开始了“救市竞赛”，一个接一个的把限购丢进了历史垃圾箱。
这还没完，其他花样繁多的措施也都陆续出来。房贷新政、公积金新政、取消限外、营业税减免、取消“90/70”、收购存量商品住宅用于拆迁安置、贷款首付比例降低，支持人才购房等等。
过去一年多的房产新政，无论是国家层面，还是地方层面，主要是支持首套刚需的，部分对于改善需求，主要是二套房当中的普通住宅...&(字节数: 4188) [原创
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0 && image.height>0){if(image.width>=700){this.width=700;this.height=image.height*700/image.}}" v_src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" src =""
ALT="在校大学生从楼市赚到人生第一个&100万&！"
TITLE="在校大学生从楼市赚到人生第一个&100万&！" />
这是一个传奇故事，且听这位大学生的自述吧：
股票只玩了一年多，小有盈利没什么心得，楼市已经快三年了吧，主要介绍...&(字节数: 6284) [原创
9:59:37]&&
一年前，你卖房炒股了吗
今天是12月8日，按前形势，今年的股市就这样了。6月12日的5178点是最高点。但在一年前的今天，当大盘迅猛拉升的时点，有种观点颇受欢迎：卖房炒股！如今回到再看，是不是很靠谱呢？如果你把一线城市的房子卖了，是否后悔得要死呢？
我在去年12月8日，写下这篇文章，发表于新浪财经专栏，详见：.cn/zl/china/.sht...&(字节数: 9294) [原创
16:27:00]&&
杨哥，最近从一篇文章无意间发现了您的公众号，对您关于买房的观点颇为认同。
我居住广东中山市，二线城市。这里房价起伏不大。
但纵横观察近十年中山的房价，只在全国房价高峰期时又跌回升之前的价格， 基本是缓慢上升的，早买房比晚买始终是赚的。
2009年中，东区地标利和广场还未建，下穿隧道还未落实，我在附近看中一套112平方米的二手房，以贷款形式买了，到今年每平方升了2000元。
去年8月我砸锅卖铁买下保利地产位于开发区的一套房子，今年因为深中通道的确定开通，房子从5500升...&(字节数: 2273) [原创
10:33:30]&&
重点城市楼市：这个冬天暖哄哄！
&(字节数: 9142) [原创
17:52:14]&&
一般来说，老公房总价低、地段好、易出租，如果遇上动拆迁，还能狠狠的发上一笔财。所以，有些朋友倾向于投资这类房子。
但也有网友，买后却不太满意，比如几天前有位社员说出了他的困惑。我把这一话题，放在我的自媒体上，结果引发热烈讨论，都是老杨的粉丝与全国购房研练社的社员。我罗列了几条主要跟帖，七嘴八舌的，当作一次主题讨论吧，供广大网友参考。
&(字节数: 3775) [原创
12:59:02]&&
你被忽悠了么：全国楼市去库存，根本不需要10年！
近期，政府关心房地产库存，民间也热议这一话题。比如多篇媒体报导当前库存规模之大，需要10年去化，够2亿多人居住。而官方并无详细数据公布。于是，大家你猜我猜，担心而惊恐。
国家统计局发布数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积6.8亿平米，其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意，这个指标只包括已竣工的现房，不含期房。
全国商品房待售面积，过20年一直呈增长态势，这并不算什么怪事。主要是因为全国...&(字节数: 6462) [原创
20:31:50]&&
去年我在上海买房时的中介经理，今天发来的消息。
0 && image.height>0){if(image.width>=700){this.width=700;this.height=image.height*700/image.}}" v_src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" src ="/p/9427/b_vip_21DD3CB47CC70E.jpg"
ALT="一年赚500万，不算什么事"
TITLE="一年赚500万，不算什么事" />
&(字节数: 2475) [原创
17:58:12]&&
前几天，我写了篇文章，《传了13年的“坑爹”谎言：中国房价是个大泡沫！》见：/i0609922/
提出中国房价不能算是泡沫，结果在网上引起公粪。其实，近几年我一直持此观点。2013年，我曾反对过哈佛教授的看空上海及深圳房价的观点。其中，列了很多数据。供大家参考。
&(字节数: 42273) [原创
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1998年的3月，北京的天气乍暖还寒。我揣着9万元的存款，闯入通县梨园镇,云景里一间无比简陋的办公室。
&(字节数: 16819) [原创
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近日，社科院有些郁闷。其精心泡制的“2016年二...&(字节数: 13389) [原创
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强烈呼吁：暂停房产税！尽快房贷利息抵个税！
近日，伴随着地产股的集体爆发，尤其是万科、保利等大象的两个涨停...&(字节数: 17544) [原创
21:55:45]&&
亲历购房迨拢毫骼税四旰螅钪涨槎ㄉ钲诜浚
作为一名81年的80后，2013年6月才购得首套商品房（深圳，88平，复式商务公寓，首付三成，总价152万），内心其实没有成就感。主要因为错过了2008年的更好机会，至今遗憾，人心不足吧。
&(字节数: 14013) [原创
8:09:20]&&
近期，政经界有个新名词“供给侧改革”。11月的中央财经领导小组会议上，提出：在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革；并部署四项措施：1､促进过剩产能有效化；2､降低成本，帮助企业保持竞争优势；3、化解房地产库存，促进房地产持续发展；4､要防范化解金融风险。
&(字节数: 12162) [原创
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“供给侧”改革，要对房产库存“动刀子”了!
近期，政经...&(字节数: 14237) [原创
10:31:56]&&
本周三天，地产股大涨三天，完全走出一波独立行情。其中万科周一涨近6%，周二涨停板，周三涨停板。居然三天暴涨近三成！创出2008年来新高！
作为中国房地产龙...&(字节数: 12405) [原创
8:08:54]&&
万科三天暴涨三成，房地产政策将有大动作！
&(字节数: 14863) [原创
16:27:35]&&
杨老师，一直看您文章，受益颇多，非常感谢。响应您征文的号召，写下我的购房经历。虽然资产少，好歹已经上路，希望未来在白银时代里能有所获益。
&(字节数: 46139) [原创
8:41:01]&&
喜剧：中国终于加入SDR了！悲剧：房价终于要跌了？
&(字节数: 14645) [原创
19:00:02]&&
进入21世纪，有点名气、有点影响力的人物，坚持唱空中国房价，认为中国房价是个大泡沫，明年（后年、三年内、五年内等）房价将大跌（三成、五成、八成等）、崩盘的专家，算下来有十几个。
最早的一个，是清华大学经济管理学院教授魏杰；2001年发表观点，认为2002年将是中国房地产业的冬天。如果楼市不崩盘，我就去跳楼。
其后，随着中国房价的持续上涨，越来越多的学者、专家、评论人加入到唱空中国房价的陈营。比如2005年时，社科院的易宪容很有名，预言京沪房价大跌30―50%，...&(字节数: 2135) [原创
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前言：知道老杨大概是三五年前了，当时观看上海财经卫视著名的《头脑风暴》节目，老杨沙哑而充满磁性的声音立马吸引了我，当时老杨给我的感觉是充满自信，对数据很有研究，对大趋势敢于做预判，在众多嘉宾中独树一帜。
今年开始才知道老杨有开通微博，慢慢关注老杨的微博，同时结合自己买房的经验与教训，觉得老杨是众多学者中，既有大趋势判断又有具体实战经验指导的靠谱专家，值得粉。
下面说说本人的背景以及购房经验与教训。
本人80后，2007年名校硕士毕...&(字节数: 4781) [原创
10:59:07]&&
地王高烧不断，谁把央企逼疯了？
今年以来，央企横扫一线城市高价地，不仅让业外人士看不懂，就连房地产业内人士，包括民企房企的老总老板们，都看不懂了！
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环北京，哪个板块楼市最有戏？
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中央打响4个歼灭战，楼市库存怎么办？
近日，在“财经年会-2016预测与战略”论坛上，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民演讲时提到：11月中央财经领导小组第11次会议，专题研究了经济结构性改革题，提出了5+4+3行动方案。
&(字节数: 13979) [原创
11:10:22]&&
我是2008年毕业的，老家是福建福清。毕业后进了省会福州一家设计院工作，由于大学的专业及所从事的工作就是与房子打交道，因此刚开始就关注身边的楼盘及他们的价格涨跌趋势。
&(字节数: 13623) [原创
8:53:07]&&
昨天下午，有粉丝发我私信，说山西省政府出台房地产救市新政了，一大堆利好政策！
&(字节数: 23077) [原创
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外地购房，容易吃苦头！
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习近平提4个歼灭战 楼市去库存位列其中
发布时间： 9:12:08
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来源：第一财经日报
楼市去库存&一揽子政策将密集亮相中央经济工作会议召开在即，化解房地产库存位列“四个歼灭战”之一，此举不在于继续助推楼市，而有助于摆脱土地财政王子约本月上旬将过，离中央经济工作会议召开的时间也越来越近，有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。日前从多个信源处获悉，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。有接近高层的研究人士表示，既然定位是“去库存”，政府调控的目的就不在于继续助推房地产。此外，预计地方政府也将在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。他还称：“让房地产市场重新活络起来，买卖流动起来才是最重要的，至于要解决多少套库存，完全没有这个说法。”去库存并无量化目标统计局的最新数据显示，前10月全国空置住房又创新高，与此同时，房地产投资却创出新低。上述接近高层的研究人士说道，目前中国经济仍然处在下探过程中，能否在一两年内实现触底和转型，房地产可以说是这个过程中最重要的一只靴子。房地产库存到底有多少？根据统计局11月公布的今年1~10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。根据统计局数据，1~10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创历史新低。尽管统计局提供了较为明确的数据，但本报记者采访的多名业内人士和机构分析员均认为，中国的房地产实际库存和分布存在着许多争议。例如，此前有媒体报道称，现有空置房可解决近2亿人的住房问题。但根据统计局数据，按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的“空置”住房仅仅可供2000万人口居住。又比如，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年曾发布一份报告称，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，具体数额为4898万套。报告分析称，中国城镇地区可以实现刚性住房的需求上升限量大约是2300万套，可以实现改善型的住房需求上升限量大约是950万套，总计3250万套。但空置住房4898万套和待售商品住宅350万套，总供给达到5248万套。结论是，现有空置住房完全可以安置无房人员。对于这些争议，上述接近高层的研究人士告诉本报记者，中央并没有就具体地方、具体库存数据做出硬性安排，未来的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市场的力量引导资源配置和供需流动。另一方面，在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，也影响到了地方财政。上述研究人士称，预计地方政府将在去库存过程中逐步摆脱这些问题。打通保障房和商品房不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示，尽管调控政策不会出现大转向，但明年政策出现宽松是大概率事件。值得注意的是，同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。在今年的政府工作报告中，李克强总理曾明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。上述接近高层的研究人士对记者表示，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合；另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。目前，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。上述研究人士表示，用市场化的方式来解决供需问题，是最为有效且无后遗症的方式，“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”配套政策同时推进在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。此前，中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。民生证券研究所执行院长管清友认为，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。
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