不算买地，一平方米楼房（毛坯）建筑成本多少钱？_房地产投资融资俱乐部-爱微帮
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点右上角：查看公众号，即可关注我们平台。创始人微信号：ymhdxx房地产投资俱乐部：fdctz888，9.5万地产与地产投资界同业关注。 提示：本文是业内人士一个讨论稿子，看了看，比较专业，解决了一些比较疑惑的问题，分享给大家，希望大家继续讨论。注：此题就以一线城市、25层楼高为例吧。网友吴吉人：楼上大多是说施工的成本，都是片面的回答，即便你是一个项目的总包，你的承保范围都只是开发成本的一小块。你们可以说成本只有2000，或者只有1500甚至只有1200我都不奇怪，我还见过造房子只要600块钱一平的，但是说这些数字的人都不知道什么是真正的成本。为什么说楼上都是片面的，因为你们只看到了建造成本，而且仅仅是建造成本都还不全面。所以，在给出成本的具体数字之前，我觉得有必要先跟大家说一下，同一个住宅小区，从施工单位眼中看到的建安成本和从开发商眼中看到的开发成本到底有什么区别。产生这个差距的主要原因在于，不是所有建造的东西都是可以出售，但是建造都必须话成本，因此不可售部分的造价应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本是搞施工出身的人经常忽略的，包括排名第一的matt jobs的答案也没有考虑这一点。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。更不用说很多分项工程不在总包范围内，甚至还有很多费用和建设是无关的，但是又必须支付的。所以从建造的角度来看开发，至少在成本上会犯一个大错。（啰嗦一句，一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。当然，还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。讲完概念，下面言归正传。虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。以我们公司在上海的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。上面这些都逃不掉的费用，小计一下，共2190元。接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的话，铝合金大约200，外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。我一直跟别人强调，以建造的眼光来看开发是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实你可以想想，当你买花生的时候，不管这个花生带不带壳，卖给你的人都已经把花生壳的钱算在里面了，不可能因为你买的花生没壳就会便宜点）这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、审图费，2元一平；监理费，12元一平；造价咨询费，大约10块钱一平。其他不按面积来的，总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个，比如说交通组织评审费花了30万，整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等，折算到住宅面积里，大约120元。到这里小计一次的话，成本已经5150元。除了这些项目上的成本，还有公司经营的成本。这也是很多人所忽略的。首先是招待费，按100元每平吧，不算多，大家都懂的东西，不多说了。营销费用，用于销售公司的提成和广告费用，我们公司的比例一般控制在售价的3%，按照最后11000的均价，大约330每平。税金，营业税5.5%，这就565了，增值税，最后估算下来1000元还要出头。财务成本，必须的，没有开发商不贷款的，而且贷款是利率上浮50%的都有，我们当时上浮了20%（公司内酒桌上的数据，不是百分之百准确，但是不会差到哪里去），这个我给不出准确的数据，但是500元一平是肯定有的，因为开发周期共四年，据说实际可能有1000，就按照500块一平来算吧。我们的工资，在这里都体现不出来，不列也无所谓了。小计下经营成本，共2500基本上到这里，大的成本都出来了。建设加经营，总成本在7500左右，这是个保守的数字，和我在公司里了解的基本情况也差不多，实际成本应该比这个还上浮一点。土地是2009年初最低谷的时候拿的，如果不是当时地价特别便宜，这个项目基本上只能保本微利。也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的，但事实是开发商开发一个项目，这些费用是逃不了的，如果最后没办法转嫁到小业主身上，那开发商还不如直接去做慈善。最后回答下楼主，扣掉土地款，我经历的这个项目一平方米毛胚的成本，6200元。这还是因为房价不高，走低成本路线,所以这个数字看起来不太高，现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧，这个数字远远不止1500，而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。（以上数据有些是日常闲聊的时候收集的，不一定百分百准确，半夜三更，也有可能个别地方估算错误，但总得数据7500肯定还是保守的）如果从更加广义的角度，把开发商的风险计提计入成本，那还远远不止这个数网友matt jobs：说实话，如果单纯只写一个价格，会激起一定的社会矛盾，会把之前不了解的大众眼中的开发商推向万劫不复。可以交付的毛坯房的成本，不同项目的价格差异可以是十倍级的。先声明，我这个十倍是理论上有可能，我短短的职业生涯没遇到过。（那我还说个P啊，但其实这个里面学问最大）其中可以拿出来概括的、大家差不多的部分，有个专有名词叫“建安成本”，以下摘自百度百科：建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。详细介绍建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。2008年，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35％。住宅基本是剪力墙结构或者框架剪力墙结构，在这个结构体系下，我自己在工地上问来的数字在2012年是2000块人民币以内，这个和项目在五线城市还是二线城市的关系不大，因为人工和材料成本差不多。一线城市会略微高一点，但也差不多。特别偏远的，地势异常的（高海拔、不通公路)不在讨论范围内。那么差十倍的造价是差在哪里？外墙的材料（包括里面的保温材料或者保温饰面一体化材料）。常见的最外面的一道工艺，1.刷涂料的2.喷涂料的（这种涂料往往有花纹有质感）3.贴面砖的4.挂陶土板/石材/铝板的5.挂幕墙的6.挂特殊装饰材料的（比如：U玻、异形装饰）等等再说点相关的、我知道的部分：一个工地一线建筑工人的工资大致在150-300一天，每天工作大约是12个小时。有的学徒小工可能会有100块一天左右；有手艺的工钱就会比较高（比如贴面砖，因为这个不好算工作量，都是按多少平方多少工钱这样来算，大致在300甚至还要往上的价格）。设备的租赁费用总数也蛮多的，举个我知道的，脚手架租赁费用曾经问过一个工地，在某二线末流城市，1块钱1吨1天。最后客观的补充一句，以上这些只是房地产开发诸多成本中占比不高的一部分，还有很多不是可以通过管理水平的提升或施工工艺的改进而缩减的开支。网友江湖人：基本上赞同@吴吉人的，他说的真的很细了。应该是真正的有发言权的，我就画蛇添足归类一下。如果只是刨除土地成本，粗略的算一平米毛坯成本的话，包括四大类：一：前期费用，其中包括建筑工程设计费、建筑工程规划设计费、配套费、审图费、红蓝线、天然气设计，入户、勘察费等等一系列费用；二：基础设施，包括管网、绿化道路、自来水管线、电力设计、集中供暖等；三：建安成本，这个上面很多人说了，就不详细了。四：期间费用，这个主要包括管理费用、销售费用、财务费用。当然各地要求不一样，前期费用可能变化比较大需要缴纳的种类也不一定完全和上面列的一致，同时前期费用缴也与企业与政府的关系有关，也会有免除情况。然后呢，至于题主想要的具体数字，就我了解情况而言，抛开土地成本，排除其他莫名其妙的费用，在三千多吧。当然这只是很简化的算的结果，其实只有点点参考价值，因为真正的成本还有很多意外情况和支出。详细看吴吉人的回答。以上均未计算税费，既然题主不计地价，那税费也应该排除，应该是希望单纯看看造价吧。再者税费计算也比较简单。再啰嗦一句，其实这种东西如果真有兴趣知道何必在知乎问呢，在百度搜索个成本核算表，清清楚楚，还可以根据自己在城市的收费标准，比较有参考性。网友甘泉林：作为一个银行酱油男，说下自己平时去采访客户得到的数据吧。不含地价底层成本如果是农民自建房可以控制在600～800，高层的成本房开做的话会在每平方。我们这个五线城市土地出让价格大约在200万每亩，房价均价是2700每平方，房开扣除各种开发成本（含灰色成本）后利润率高于25%。话说前段时间请的装修师傅告诉我他一个月约8000的收入，基本不负债住在300平的自建房，我心里好失落。楼上大多是说施工的成本，都是片面的回答，即便你是一个项目的总包，你的承保范围都只是开发成本的一小块。你们可以说成本只有2000，或者只有1500甚至只有1200我都不奇怪，我还见过造房子只要600块钱一平的，但是说这些数字的人都不知道什么是真正的成本。为什么说楼上都是片面的，因为你们只看到了建造成本，而且仅仅是建造成本都还不全面。所以，在给出成本的具体数字之前，我觉得有必要先跟大家说一下，同一个住宅小区，从施工单位眼中看到的建安成本和从开发商眼中看到的开发成本到底有什么区别。产生这个差距的主要原因在于，不是所有建造的东西都是可以出售，但是建造都必须话成本，因此不可售部分的造价应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本是搞施工出身的人经常忽略的，包括排名第一的matt jobs的答案也没有考虑这一点。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。更不用说很多分项工程不在总包范围内，甚至还有很多费用和建设是无关的，但是又必须支付的。所以从建造的角度来看开发，至少在成本上会犯一个大错。（啰嗦一句，一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。当然，还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。讲完概念，下面言归正传。虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。以我们公司在上海的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。上面这些都逃不掉的费用，小计一下，共2190元。接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的话，铝合金大约200，外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。我一直跟别人强调，以建造的眼光来看开发是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实你可以想想，当你买花生的时候，不管这个花生带不带壳，卖给你的人都已经把花生壳的钱算在里面了，不可能因为你买的花生没壳就会便宜点）这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、审图费，2元一平；监理费，12元一平；造价咨询费，大约10块钱一平。其他不按面积来的，总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个，比如说交通组织评审费花了30万，整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等，折算到住宅面积里，大约120元。到这里小计一次的话，成本已经5150元。除了这些项目上的成本，还有公司经营的成本。这也是很多人所忽略的。首先是招待费，按100元每平吧，不算多，大家都懂的东西，不多说了。营销费用，用于销售公司的提成和广告费用，我们公司的比例一般控制在售价的3%，按照最后11000的均价，大约330每平。税金，营业税5.5%，这就565了，增值税，最后估算下来1000元还要出头。财务成本，必须的，没有开发商不贷款的，而且贷款是利率上浮50%的都有，我们当时上浮了20%（公司内酒桌上的数据，不是百分之百准确，但是不会差到哪里去），这个我给不出准确的数据，但是500元一平是肯定有的，因为开发周期共四年，据说实际可能有1000，就按照500块一平来算吧。我们的工资，在这里都体现不出来，不列也无所谓了。小计下经营成本，共2500基本上到这里，大的成本都出来了。建设加经营，总成本在7500左右，这是个保守的数字，和我在公司里了解的基本情况也差不多，实际成本应该比这个还上浮一点。土地是2009年初最低谷的时候拿的，如果不是当时地价特别便宜，这个项目基本上只能保本微利。也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的，但事实是开发商开发一个项目，这些费用是逃不了的，如果最后没办法转嫁到小业主身上，那开发商还不如直接去做慈善。最后回答下楼主，扣掉土地款，我经历的这个项目一平方米毛胚的成本，6200元。这还是因为房价不高，走低成本路线,所以这个数字看起来不太高，现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧，这个数字远远不止1500，而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。（以上数据有些是日常闲聊的时候收集的，不一定百分百准确，半夜三更，也有可能个别地方估算错误，但总得数据7500肯定还是保守的）如果从更加广义的角度，把开发商的风险计提计入成本，那还远远不止这个数网友matt jobs：说实话，如果单纯只写一个价格，会激起一定的社会矛盾，会把之前不了解的大众眼中的开发商推向万劫不复。可以交付的毛坯房的成本，不同项目的价格差异可以是十倍级的。先声明，我这个十倍是理论上有可能，我短短的职业生涯没遇到过。（那我还说个P啊，但其实这个里面学问最大）其中可以拿出来概括的、大家差不多的部分，有个专有名词叫“建安成本”，以下摘自百度百科：建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。详细介绍建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。2008年，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35％。住宅基本是剪力墙结构或者框架剪力墙结构，在这个结构体系下，我自己在工地上问来的数字在2012年是2000块人民币以内，这个和项目在五线城市还是二线城市的关系不大，因为人工和材料成本差不多。一线城市会略微高一点，但也差不多。特别偏远的，地势异常的（高海拔、不通公路)不在讨论范围内。那么差十倍的造价是差在哪里？外墙的材料（包括里面的保温材料或者保温饰面一体化材料）。常见的最外面的一道工艺，1.刷涂料的2.喷涂料的（这种涂料往往有花纹有质感）3.贴面砖的4.挂陶土板/石材/铝板的5.挂幕墙的6.挂特殊装饰材料的（比如：U玻、异形装饰）等等再说点相关的、我知道的部分：一个工地一线建筑工人的工资大致在150-300一天，每天工作大约是12个小时。有的学徒小工可能会有100块一天左右；有手艺的工钱就会比较高（比如贴面砖，因为这个不好算工作量，都是按多少平方多少工钱这样来算，大致在300甚至还要往上的价格）。设备的租赁费用总数也蛮多的，举个我知道的，脚手架租赁费用曾经问过一个工地，在某二线末流城市，1块钱1吨1天。最后客观的补充一句，以上这些只是房地产开发诸多成本中占比不高的一部分，还有很多不是可以通过管理水平的提升或施工工艺的改进而缩减的开支。网友江湖人：基本上赞同@吴吉人的，他说的真的很细了。应该是真正的有发言权的，我就画蛇添足归类一下。如果只是刨除土地成本，粗略的算一平米毛坯成本的话，包括四大类：一：前期费用，其中包括建筑工程设计费、建筑工程规划设计费、配套费、审图费、红蓝线、天然气设计，入户、勘察费等等一系列费用；二：基础设施，包括管网、绿化道路、自来水管线、电力设计、集中供暖等；三：建安成本，这个上面很多人说了，就不详细了。四：期间费用，这个主要包括管理费用、销售费用、财务费用。当然各地要求不一样，前期费用可能变化比较大需要缴纳的种类也不一定完全和上面列的一致，同时前期费用缴也与企业与政府的关系有关，也会有免除情况。然后呢，至于题主想要的具体数字，就我了解情况而言，抛开土地成本，排除其他莫名其妙的费用，在三千多吧。当然这只是很简化的算的结果，其实只有点点参考价值，因为真正的成本还有很多意外情况和支出。详细看吴吉人的回答。以上均未计算税费，既然题主不计地价，那税费也应该排除，应该是希望单纯看看造价吧。再者税费计算也比较简单。再啰嗦一句，其实这种东西如果真有兴趣知道何必在知乎问呢，在百度搜索个成本核算表，清清楚楚，还可以根据自己在城市的收费标准，比较有参考性。网友甘泉林：作为一个银行酱油男，说下自己平时去采访客户得到的数据吧。不含地价底层成本如果是农民自建房可以控制在600～800，高层的成本房开做的话会在每平方。我们这个五线城市土地出让价格大约在200万每亩，房价均价是2700每平方，房开扣除各种开发成本（含灰色成本）后利润率高于25%。话说前段时间请的装修师傅告诉我他一个月约8000的收入，基本不负债住在300平的自建房，我心里好失落。转自：长富汇银地产基金
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