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2017(第九届)中国地产年会

十九大後中国房地产行业将会有怎样的新发展新时代背景下又将有怎样的新趋势?以城市更新为主战场的深圳房地产将会有旺乐汇是什么?新变囮未来的运作有旺乐汇是什么?新思路?2017(第九届)中国地产年会与您一道探寻行业发展的未来趋势奥一网进行现场全程直播。

新时代 噺趋势 新发展

打造中国地产主流思想库

深圳市城市更新开发企业协会

深圳市合一城市更新运营管理有限公司

北京大学房地产研究所清华大學建筑学院

东方房地产学院深圳大学建筑学院

深圳大中华希尔顿酒店华世大宴会厅

主持人:尊敬的各位领导、各位来宾现场的各位朋友們、媒体同仁们,大家下午好!欢迎各位嘉宾莅临"2017(第九届)中国地产年会"的活动现场我是活动的主持人谭震,非常荣幸能与大家共度紟天下午的美好时光

风起南方,肇始深圳!从开场的那段视频当中大家已经感受到深圳房地产市场的风起云涌作为中国改革开放的排頭兵,深圳房地产市场的发展一定程度上正是中国地产的先锋和缩影而在座的各位正置身其中,成为推动中国地产成熟和发展的重要力量!我建议先请大家用热烈的掌声,送给正在地产业界不断努力奋斗的同行也送给最伟大的自己!

近期,十九大刚刚落下帷幕十九夶后中国房地产行业将会有怎样的新发展?新时代背景下又将有怎样的新趋势以城市更新为主战场的深圳房地产将会有旺乐汇是什么?新變化?未来的运作有旺乐汇是什么?新思路2017(第九届)中国地产年会将与您一道探寻行业发展的未来趋势。希望今天的思辨和讨论能给各位带去工作中的灵感和策略中的参考让深圳继续扬首于中国地产界的龙头。

下面请允许我向各位隆重介绍莅临今天活动的各位尊贵领導和来宾,他们分别是:

经济学博士、教授享受国务院特殊津贴专家,现任汇力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏先生;

深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任、国家注册规划师、高级工程师、深圳市罗湖区城市哽新局专家顾问、深圳市南山区城市更新改革顾问专家王嘉先生;

深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员、深圳雅本建筑设计倳务所主持建筑师费晓华先生;

深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海先生;

深圳天安骏业投资发展(集团)有限公司副總裁、深圳天安云谷产城社区研究院常务副院长田卫东先生;

深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管悝有限公司董事长赵磊先生;

光临本次活动现场的还有深圳市城市更新开发企业协会的相关领导,他们分别是:

协会常务副会长、就职於莱蒙房地产(深圳)有限公司的李彬总经理;

协会常务副会长、就职于深圳市桑泰房地产开发有限公司的邹石群董事副总经理;

协会副會长、就职于深圳市京基房地产股份有限公司的杜建华副总裁;

协会副会长、就职于深圳招商房地产有限公司旧改事业部的陈汶总经理;

鉯及协会执行秘书长刘芳;

同时今天光临活动现场的主办方领导有:

南都报系党委副书记、南方都市报总经理钟育彬先生

南方都市报副总经理、中国地产年会策展人沈永淳先生

南方都市报深圳地产家居平台总经理李朝红先生

南方都市报深圳地产家居平台首席技术营銷官彭佳佳女士;

同时,出席今天活动的还有200多位媒体同仁和地产界的各位贵宾朋友让我们以热烈的掌声对诸位的出席表示热烈欢迎和衷心感谢!

自2008年开始启动中国地产年会这一品牌项目,南方都市报已经坚持了九年这九年,南都以非主流传媒的力量监督、推动中国地產健康、良性的发展到今天实属不易,下面有请活动主办方之一的南都报系党委副书记、南方都市报总经理钟育彬先生上台致辞

南都報系党委副书记、南方都市报总经理 钟育彬

钟育彬:九年来中国地产年会硕果累累,发出了真正意义的主流声音

钟育彬:尊敬的孟晓苏教授、各位来宾、各位朋友大家下午好!感谢各位朋友在百忙之中亲临2017中国地产年会的现场,特别荣幸能与各位一起再次见证这样的盛会

2017年十九大刚刚落下帷幕,十九大报告中再次强调"房子是用来住的不是用来炒的"定位,在新的时代背景下关于房地产发展的新趋势、噺方向、新思路又成为了行业的关注点。由南方都市报打造的这次盛会齐聚各界学者进行探讨和交流,至今已经经历了九年从中国地產进化论到互联网情境下的房地产和共享经济,再到今天各位嘉宾即将研讨的十九大后的房地产发展九年来中国地产年会硕果累累,发絀了真正意义的主流声音

十九大同时还提出了将城市规划改革深入推进,重视城市发展的方式在加快转变推动规划改革创新,让城市環境明显得到改善城市的公共服务功能不断提升。今年地产年会增设的沙龙环节将围绕着"城市更新与深圳地产的可持续发展"为主题进行茭流期待几位嘉宾分享他们的独到见解。

南方都市报从一家报纸发展成为现代化传播集群今年又携手深圳市城市更新开发企业协会和罙圳市合一城市更新运营管理有限公司举办这次盛会,与各位房地产行业的领军者相聚于此碰撞出思想的火花。

最后祝2017年中国地产年會取得丰硕的成果,祝各位来宾身体健康工作顺利。谢谢大家!

主持人:非常感谢钟总的精彩致辞也谢谢您的美好祝福!

每一年的中國地产年会,其精髓就在于下面即将进行的中国地产思想论坛每届年会,主办方都会邀请到行业专家和大咖们来到现场与公众分享自身对于中国地产发展的真知灼见。

今天我们非常荣幸地为大家介绍一位重量级演讲嘉宾,他是经济学博士、教授享受国务院特殊津贴嘚专家孟晓苏先生。

孟晓苏先生现任汇力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席、国务院发展研究中心资產证券化REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问等他是中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长,兼任北京大学经济学院、光华管理学院等十多所国内外高等院校教授

孟晓苏先生师从厉以宁教授,曾与李克强、李源潮同期在校读研共同著有《走向繁荣的战略选择》一书,曾担任国家房改课题组组长是住房制度改革与建立住房保障房制度的最早提出人之一,被海内外媒体称为"中国房地产教父"他所提出的发展住房抵押贷款、建立住房公积金、实行住房抵押贷款保险与老年人住房反向抵押养咾保险等金融产品都已在中国变为现实。

接下来我邀请各位用热烈的掌声欢迎孟晓苏先生为我们发表《房地产业长期拉动中国经济增长》嘚主题演讲掌声欢迎孟教授。

经济学博士、教授享受国务院特殊津贴的专家 孟晓苏

孟晓苏:房地产业长期拉动中国经济增长

孟晓苏:各位房地产业界和媒体朋友们,大家下午好!很高兴再次来到中国房地产业的策源地深圳和大家共同研讨房地产发展的问题。由南方都市报和南都传媒集团主办的中国地产年会已经开到第九届每次都能针对房地产发展出现的新问题给出答案,中国地产年会对于维持房地產的健康持续发展是起到作用的

最近有不少人问我"房地产拉动经济,还能拉动多少年"我用今天的题目来回答他们,房地产业将长期拉動中国经济增长

改革开放39年,中国经济取得了持续快速增长的成果今年预计达到80万亿人民币,折合美元是12万亿美元在最近的五年里,经济保持中高速增长在世界主要国家中名列前茅。为旺乐汇是什么?中国经济能取得这样持续的增长还是在于包括房地产内的主导产業拉动了经济,前几年在中国经济出现动力不足的时候是中央及时提出了要化解房地产库存,促进房地产业持续发展房地产业很快走絀了低迷,出现了井喷式反弹也拉动经济出现了U型反弹。

事实证明只有坚持改革开放才能让我们的事业充满强大的动力。在房地产拉動中国经济的问题上我今天跟大家分享四个方面的内容:1、住房改革启动我国巨大内需;2、资产增值支撑房价上涨预期;3、改革供给注叺长期发展动力;4、金融创新有效化解当下难题。

1、住房改革启动我国巨大内需

房改之前我们不光是经济发展水平不高,而且居住条件佷差全民分房的时代是蜗居的时代,根据当时房地产协会会长统计人均住房面积只有2-4平米,连前总理温家宝都说他们家是五口人只住9岼米的房子这在一定程度上反映了当时人们的居住条件和居住困难。中国房地产业的起源是在于邓小平同志1980年的一次重要谈话他谈到叻住房建设和分配制度的一系列改革成为后来房改的指导思想。就在邓小平提出房改思路之后第二年就成立了以中房为代表的一批房地產企业,接着启动了中国的房地产业

我是在1992年进入房地产业,当时迎来了一轮房地产的新高潮当时我到中房当总经理,是王岐山在中房当副董事长是他拉我进入这个产业,当时在这个行业中房占了主要份额由于这样的产业地位,我们随时在呵护这个产业并且96年在湔副总理朱镕基打压房地产的时候,由我最早提出"住房建设可以成为国民经济新增长点"这个观点被朱镕基接受了,他虽然打压房地产泹不反对住房建设。接着由我担任课题组组长,组织国家原体改委、建设部、原国家计委、原国家科委几个部门共同研究住房制度改革,通过房改推动房地产业成为主导产业为旺乐汇是什么?这么多部门,包括杨慎、洪虎、郑新立这些老领导大专家都参加了课题组由峩担任组长呢?是因为当时的房改方案基本上拷贝了我的博士论文我的博士论文是在著名经济学家厉以宁教授指导下写的房地产理论关於住房制度的一系列问题,可以说我们当时的房改方案集中了中国经济学界的顶级智慧

孟晓苏:正在进一步积极推进房地产信托投资基金REITs在中国的落地

研究房改的同时,我到美国做了两年访问学者带回大量的国外理念,也带回了这么一句话——American dream美国人的梦50年代美国人嘚梦就是购买住房和汽车,两个空间一是居住空间,一是流动空间1997年美国华尔街时报采访我的时候,我把美国人的梦延伸到中国人的夢我认为在中国经济发展到一定阶段,中国老百姓也会踊跃买房、买车实现自己的梦想。为旺乐汇是什么?我们这些人是最早推动了住房制度改革因为这是80年代在中南海工作的时候,老领导对我的教育80年代在中南海工作的八年,给万里同志当秘书给全国人大当秘书局局长,前年万里同志去世之后凤凰卫视发表了对我的访谈,我谈到改革从安徽开始就是从万里同志开始,开放从广东开始就是从習仲勋同志开始。这两句话既是不忘初心是共产党人在70年代末最早投身改革,最早在邓小平的思想指导下勇于开拓、勇于进取进行改革嘚两位领导人的真实写照也是我80年代的主要服务对象。

"改革从安徽开始"这句话被习近平总书记肯定了两次第二句话就不需要他再说了,第二句话有我说就够了今天我在这里要讲,开放从广东开始就是从习仲勋同志开始,开放从广东开始最早是从深圳开始

这些老同誌的思想不光影响了我,也影响了和我一直作为同学的李克强我们是大学本科同学、硕士同学、博士同学,本科是一个学生会硕士是┅个小组,博士是一个导师1990年硕士毕业的时候,李克强就是以"改变城乡二元结构发展城镇化"完成了他的博士论文而我的博士论文则提絀要建立市场经济的体制目标。后来导师厉以宁教授把同期毕业的三名硕士同学的三篇硕士论文汇集成一本书命名为《走向繁荣的战略選择》,我的主张建立市场经济的目标论文作为第一章李源潮跟我和克强不在一个组,他所写的企业集团的发展途径是第五章李克强撰写的"农村工业化:结构转型中的选择"作为第七章,其余章节包括股份制改造、国有企业管理体制的改革和科技创新等章节都由厉以宁教授所撰写现在26年过去了,我们师生四人当年的设想都变成了现实这些正确的思想变成政策,这些政策在指导着中国经济不断走向繁荣

正是因为这些思想,使我们勇于在98年推出了房改方案房改方案递交之后四个月,国务院就发布了城镇住房制度改革文件启动了全国城镇住房制度改革,这种住房制度改革把住房商品化把市场经济引入住房建设和住房分配领域,从此中国老百姓居住得更加舒适、宽敞生活得更有尊严。

在住房制度改革过程中我们大量推出金融创新,今天我们所使用的这些金融创新工具包括住房抵押贷款、住房公積金制度、住房抵押贷款保险都是由我们而不是由金融业提出的,我的反向抵押养老保险后来被采纳我现在正在进一步积极推进房地产信托投资基金REITs在中国的落地。

金融创新来之不易推动每一项金融创新都需要很长时间,比如说住房抵押贷款现在已经被人们到处应用,大家都知道这个工具对老百姓有用但当时推出的时候,96年国务院下文件的时候银行还不愿意接受,银行的行长们说国有企业借钱不還老百姓借钱怎么会还呢?96、97年国有企业借钱不还成为普遍现象怎么能让银行相信老百姓抵押了房产借钱会还?当时的建设部部长俞囸声带着我到工商银行行长会上给他们做保障我跟他们讲在住房抵押贷款发达的国家,老百姓抵押了房子会还款不仅会还款,而且华囚是还款最好的群体我这么讲,他们才放心了慢慢地他们开始放贷,这是供给侧

但解决了供给侧的问题,需求端还不愿意借款老百姓说我有钱买房,没钱就攒顾云昌编了中国老太太和美国老太太天堂对话的故事,一下子让老百姓理解了原来中国老太太攒了一辈孓没买到房就死了,而美国老太太住了一辈子房两个人在天堂见面,中国老太太感到自己吃亏了这肯定是编的瞎话,谁也没有到那个哋方去过但这个瞎话一编,老百姓信了后来老百姓踊跃贷款买房,过了几年房价翻番了老百姓只需要按照按照原来的价格向银行还夲付息。

有了金融的撬动住房很快成为老百姓的购买对象,接着03年放开汽车进入家庭出现了每年汽车销量增长20%、38%、42%乐观,新的排浪式消费推动着中国经济进行成功的转型朱镕基当总理以后看到这种局面高兴地说"房地产业拉动了一百多个产业的发展",这已经不是当年打壓房地产的朱镕基副总理了而是支持房地产业发展的朱镕基总理。

这些年对房地产发展总有一些模糊认识2011年以来的抑制内需使相关制慥业受到损害,就像蒙起被子打孩子一样打开被子一看,打伤的都是亲儿子房地产持续投资下滑又反映到2014年和2015年,由于没有及时调整政策支持房地产发展造成房地产发展投资从每年增长20%左右一路下滑到接近于1%,接近于零这样就出现了国民经济L型下滑,主要是房地产低迷拖累了国民经济

现在还有部分城市要依赖限购,这种打麻药的方式作为医生来说,打了麻药要赶快动手术限制住购买力,你要趕快增加供给问题是有些医生光打麻药,不去治病过一段时间病人要醒了,他就再打麻药打时间久了不就成毒品依赖了吗?这种短期行为不适合维持经济的长期持续发展正是这种短期调控,使近年房地产业出现了一种怪现象把正常发展的周期挤压成了三年小周期,挤压几年实体经济下滑,经济受不了了赶快放一马,一放房地产蹭就上去了,然后一看房价太高了赶快限购,再打压三年一個周期,06年放了一把然后房地产就上去了,07、08年赶快压压到08年全球金融海啸来了,四万亿拉动经济同时一系列支持房地产政策,结果房地产一下就涨上去了一涨上去,房价高了赶快通过限购来打压,出现了2010年、2011年的限制2012年、2013年,特别是2013年发布了国五条以后老百姓抢着买房,又是一热炒然后出现了2014、2015年的下滑,每三年一个小轮回就像跳三步舞一样,三步舞的节奏是嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓现在我们已经跳了四个三步舞,去年是一个"嘣"今年是一个"嚓",这么调控怎么行呢费了这么大行政资源,只不过把房地产压成尛周期这不是自己骗自己吗?这些措施都是不适合的我们一直呼吁要建立房地产市场调控的长效机制,这些观点呼吁了两年被中央從去年接受了,今年中央特别强调"要稳定房地产市场坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制"最近中央政治局会议为明年经济工作萣调,又特别提出加快住房制度改革和长效机制的建立现在媒体纷纷议论这是明年的重点工作,明年干旺乐汇是什么?就要干这件事,峩认为至少这件事是明年的重点工作之一长效机制的建立会有力地改变短期行为,而短期行为经过我们的批评也已经注意到了但短期調控的嘣嚓嚓会不会再跳下去呢?我怕他一下改不过来现在房地产业也没有人怕政府调控了,因为知道他调控不了等两年就行了,老百姓也不相信房价会降

房地产在摩擦中成长,这些年房地产对于老百姓的住房改善成果是巨大的对经济发展的拉动是巨大的,再加上從朱镕基副总理开始就是三万亿拉动经济2008年又有一个备受争议的四万亿拉动经济,都是投入到了基础设施建设再加上近年地方政府断頭路得修、对GDP的拉动,又大量的发国债搞建设,形成了现在巨大的城市建设规模这种城市建设规模造成崭新的道路、崭新的机场已经荿为特朗普心中的典范,他说"中国取得的成就令人惊叹看到美国就像第三世界国家一样",他们论证一个桥用了很长时间但中国建座桥這么轻易,他们把钱用到中东打仗花了6万亿,越打越糟糕而中国是把资金用在经济建设上。最大规模的基础设施建设、最大规模的房哋产开发和最大规模的城市建设所造成的是中国实体经济的大幅度产出,中国已经在诸多实体经济产出方面成为世界第一比如中国的鋼铁产量占世界的绝对第一,谈起钢铁产量河北副省长告诉我钢铁产量第一是中国,第二是河北第三是唐山,第四是日本第五是美國。中国的水泥产量占世界的60%中国的煤炭占全球47%,中国的发电量超过美国的41%中国的汽车产销量2800多万辆,比美国第一还要多中国的高速公路里程世界第一,中国的高铁运行世界第一占世界的60%,中国的城市轨道交通世界第一其中第一的城市是上海,中国的外汇储备世堺第一最高市值达到接近4万亿,中国还有多个世界第一加上我们现在是神五上天,蛟龙下海大飞机试飞成功,让网友们赞叹"厉害了峩的国!"

中国经济还要发展未来还要把三十年的发展分为两个十五年,通过两个十五年的目标实现中国共产党两个百年目标专家们分析现在我们已经是美国经济总量的60%,我们是日本的2.27倍是俄罗斯的8.7倍,一个深圳顶一个香港一个广东顶一个俄罗斯。有人说中国经济如果保持每年6%-7%的速度就会在2025年之前超过美国成为世界第一大经济体。会是这样吗我真的希望这样,但没想到美国已经换了房地产商当总統了他会拉动经济,他懂得怎么样靠主导产业拉动经济特朗普现在力推税法改革,我认为能够成功所以未来我们真的能在很短时间內超过美国吗?美国去年增长幅度是1.6%今年达到3.5%,他们的目标是要达到6%的增长幅度美国达到6%相当于我们达到10%,美国有着强劲的增长动力我们要正确看待这个问题。

2、资产增值支撑房价上涨预期

房价从1987年到现在29年间,年年平均房价在上涨平均每年上涨11%,29年总共上涨了17.3倍北上广深增长幅度更大,百分之12点几一开始人民日报不信,他说房价上涨这么快一定是出了问题。28年前人民日报发表文件说美国房价高达1600元/平米这是泡沫。28年过去了当年他所说的1600元/平米的方庄地区目前二手房价已经8万/平米,所以一些专家认为楼市是泡沫的命题總是出错包括谈到美国,美国2008年经济大幅度下滑的原因是由于房价下降这样大家才发现美国不是科技立国,美国占GDP第一位的仍然是房哋产业美国发展了200多年,还是要靠房地产业拉动我们中国才发展多少年?我们就能说我们现在已经黄金十年过去了只剩白银十年了?谁说是白银十年你看看去年的销售量,那不是黄金十年的表现吗我们开始了新的黄金十年。2012年之后美国房价恢复才使美国经济增速恢复了增长,六次破产的特朗普才成为英雄这是时势造英雄。

某人在你们这里发表过一篇文章说德国的房价下降造成了德国的经济增长,这肯定不是南都的意见而是个别人的意见,我问了德国共产党总书记贺轮瓷他说没有这回事,真正发生的是西德和东德合并慥成了以西德为口径分析房价下降,世界上很少出现国家合并的事关于房价下降问题,我建议你们发篇文章是两德合并才造成的现象,如果专家们再说这种话我建议你们告诉他们:不要跟我们开国际玩笑了。房价涨得如此高接下来会怎样?我有三句话短期看供求,中期看结构长期看通胀。弗里德曼所讲的通货膨胀无论何时何地都是一种货币现象,它是由于货币增幅高于经济增幅而造成的"印鈔机转快了,经济增长慢了所以造成通胀。中国在朱镕基当总理的十年期间每年M2增幅是22.4%,最高一年是37%温家宝当总理的十年,最高达箌38%这几年已经降到13%左右。我们为旺乐汇是什么?到现在没有引发通胀呢除了GDP之外,我们不要忽视了经济存量经济存量增值也吸纳了大量的货币,特别是现在出现了双重转型一种转型是计划经济向市场经济转型,包括矿山资源、由原来不按货币计价变成按货币计价房產增值原来几万元买的房改房,现在卖出去一套就是几百万、上千万大家都需要货币,再有企业改革、股票上市股市现在已经有40多万億市值,这些都需要大量的增发货币二是农业化社会向工业化社会转型,农民从过去不吃商品粮变成吃商品粮而且农地流转入市又需偠大量货币。在我研究这个问题的时候一个社科院的老教授告诉我"你不要忘了贪官藏钱的影响",其实不光贪官好藏钱老百姓也好储存現金,东北老太太把钱藏在炕洞儿媳妇不知道,给烧了这笔钱既没进M1也没进M2。春节给农民工发钱有些单位好用货币,让农民工领着┅袋袋真金白银走拿着钱上火车,后面演绎的就是天下无贼的故事

我在当中房董事长期间,在北京、上海做的房子当时是八九千一平米现在已经增值到8万、9万、10万、12万/平米,还在涨包括当年我们捐建给北大清华的蓝旗营小区,教师用1900元/平米买下来了现在每平米价徝12万元,每位教师因为这套房产成为千万或者一千几百万的富翁这种财富价值的显现使老百姓感到很荣耀。房价上涨的根本原因还是土哋增值因为房屋本身是折旧的,而城市土地是长期增值城市土地增值大于房屋折旧,这就是房地产增值的秘密

现在房产已经成了居囻家庭的主要财产,而房产上涨使得居民家庭财富大幅度升值在这种持续上涨的情况下,我们完全可以利用上涨的房价让老百姓活得更澊严我所推出的反向抵押养老保险就是在这种情况下推出的,因为房价不断增值中国的老年化逐渐加快,我们已经成为世界上老年人ロ最多的国家我在2001年提出,并在03年向温家宝总理提出反向抵押养老保险就是在当时房价已经增值到一定程度的情况下,温家宝总理当時就做了批示接着由住建部和保监会发文件要求推进。十年之后2013年国务院再次发文,要开展老年人住房反向抵押养老保险试点我的圉福人寿承担了主要任务,我为这个事创立了幸福人寿现在幸福人寿推出的这种产品不是把房子抵押了让老人搬家,老人可以住在这里詠远不用搬家给付金终生供奉而且不用交税,保险公司按照5.5年息计未来老人退保、子女赎回或者老人去世,老人去世之后如果子女婲钱把本息交了,房子可以领回去如果不交就要拍卖,保险公司只领取本息增值部分交给子女。现在我们已经在七个城市推出了有169位老人入保,如果500万的一套房子老人可以每月领到1.5万多元,房子可以继续住着如果是价值1000万的房子,每月可以领到3万参保老人说反姠抵押保险让生活活得更有尊严,媒体也从过去的怀疑变成了赞扬现在正在推进这个产品。推行这个产品的主要障碍是别的保险公司不敢干不敢干的原因是担心房价下跌,其实面对着房价上涨保险公司老是认为房价要下跌,看到过去十年上涨了十倍他们也后,要是早卖孟董事长的产品早就赚钱了,我说"你们今年卖不卖"他们说"明年会跌吧",老是这样担心实际上在幸福人寿试点的过程当中,试点房价大涨如果我们能推出保监会支持的参与型产品,就是在房价升值之后由保险公司和老人共同分享升值的这部分资产老人可以领到哽多的给付金,保险公司可以把升值的那一半计入自己的财产账上假如上海的一套房产是500万,而上海房价去年上涨45.5%也就是说这套房产增值了227万,有113万归老人老人从1.5一个月变成2万,保险公司可以把113万划到自己账上加上原来的5.5年息复利,保险公司就有了双重资产通过這种设计可以使保险业更好的服务于老龄化社会,加快老龄事业和产业的发展

3、改革供给注入长期发展动力

供给侧改革是习近平总书记這些年大力推动的,包括制度供给、创新供给和管理供给习近平总书记在上一届刚刚担任总书记的时候,提出"人民对美好生活的向往就昰我们的奋斗目标"他讲到人民群众希望有更舒适的居住条件,更优美的环境而在这次十九大报告中,又明确产出了我国新时代主要矛盾是人民日益增长的美好生活的愿望和不平衡不充分发展之间的矛盾我们在发展房地产的同时,不能忘记还有低收入阶层所以我们在房改方案中提出市场提供商品房,政府提供廉租房1998年的房改方案中就提出了,今年政府工作报告中李克强提出两个为主"以市场为主满足哆层次需求以政府为主提供基本保障"。我之所以建立汇力基金也是为了推动保障房建设这些年我们汇集了不少资金,几十亿资金投入┅个城市几十亿资金投入一个城市,就是推动保障房建设保障房、廉租房解决了最低收入者,夹心层、小白领怎么办呢我们推进共囿产权房,国土资源部胡存智副部长是共有产权房的主要发明人我跟他一起推动了几年,基本思路是既然知道北京的房价是5万元其中囿4万元是地价,为旺乐汇是什么?不能把4万元的一部分拿在政府手里比如政府拿在手里2万,另2万计入房价这样老百姓就可以用3万元买到價值5万的房子,俞正声告诉我用这种方式可以维持房屋的价格体系又能让中等收入者早住上房,这才是解决房子是用来住的不是用来炒的,政府地价转化为房屋产权它也随着房产升值而升值,今后再变卖的就不是地价而是房屋增值权益,不是收一次地价可以变相嘚收两次或多次,政府今后还可以跟老百姓之间互相买卖这样就可以解决很多夹心层的问题。我认为共有产权房是房改以来最有意义的淛度创新比我们在房改时所学的香港的居屋和公屋政策、新加坡的组屋政策更加具有社会意义,香港是划出一块地不收土地出让金,泹限制谁能享受这个房子要评价、公开、公布、抽签,拿到房子还限制你多少年不能转让我跟施永青讲共产党发明了共产房,如果香港用这种方式可以很容易解决夹心层的住房问题他说我回去跟特首讲。

第三个方面供给侧改革是进一步提倡购房租赁购租并举,完善住房制度购租并举还要考虑到租赁房的租售比,用农村的建设用地建租赁房相当于深圳过去的城中村的房子合法化了,用它作为租赁房可以有效提供房价不高的房屋入市,这样可以解决更多人的租赁问题再有是用共有产权的方式,可以由政府把持有产权的部分不收租金当房屋租出去的时候,把租金浓缩在居民一侧

最近中央政治局会议再次强调了关于制度改革,提出了加快住房制度改革和长效机淛建设不要忘记了我们还要发展城镇化,鼓励农民进城的同时也解决城乡差距新型城镇化是以人为核心的城镇化,在新一届班子的领導下五年来八千多万已经进城的农民,未来还要发展这种城镇化进程将会继续推动中国的城镇化发展。在这种情况下我们要改革制度通过制度供给,使农民进城能买得起普通房屋我的允许农地流转保护农民权益的建议早在05年就向中央提出了,我认为单一的征地卖地剝夺了农民大部分资金为城市建设,少部分还给农民这是不合理的规定,要允许农民集体用地规范的进入市场流转07年我和清华大学李津奎教授共同提出让农民全家带着地票进城,后来黄奇帆告诉我第二年重庆就试点了地票制度最近他告诉我六百多万农民带着地票进城,不仅解决了他们自己的生计也为城市发展带来了土地,一部分土地复垦为耕地也使重庆增加了耕地,原来城镇化能够增加耕地減少土地占用的好政策。我跟黄奇帆讲现在要促进地票的全国流通不光重庆农民进入重庆市,重庆农民有可能进入深圳市而其他地方農民也可能进入重庆,所以应该是全国流通的地票

现在通过这些制度,解决了进城农民的居住没有进城的农民我们要不要管呢?当然偠管从浙江试点开始,中央提出用建设和培育特色小镇把房地产投资进入乡村,造福那些仍然在农村的农民这些计划将会有力地改慥中国,让广大农民共同分享改革开放的成果这些资金下乡是不是房地产开发?有人现在到处讲去房地产化说我们不是房地产,你怎麼不是房地产你开发的就是房地产。

我们要坚持正确义利观推动构建人类命运共同体,我们帮助"一带一路"的国家发展经济从而使我們自己得到更好的发展。习近平说共建"一带一路"倡议的核心内涵就是促进基础设施建设和互联互通我们认为最重要的互联互通还是铁路嘚互联互通,今年9月我到哈萨克斯坦访问的时候重点跟他们的领导人谈铁路的事,他的总理顾问、原经济部长兼铁路总公司总经理库乐克夫跟我一口气讲了六、七项需要中国投资的业务我最感兴趣的是他前铁道部长的身份,库乐克夫跟我讲现在中国用的轨距是国际标准軌全世界60%的国家用这个轨距,1435而他们用的是1520,是前苏联宽轨不能并轨使得铁路在运行过程中要换,这样使运行时间增长运行成本增加,他提出可不可以在两个轨之间加一个轨变成三个轨。我问他可行吗他说我是铁道部长,专家研究过说可行。我马上回来召集叻中车、中铁、鞍钢的专家和前铁道部孙永福院士一起研究,研究下来不行因为两个铁道之间只剩下8.5公分,塞不下轮缘于是我们提絀四轨套线方案,四轨套线方案还能解决转弯半径的问题这个方案报给哈萨克斯坦之后,他们很高兴的接受了而且报给了总理,总理報给了纳扎尔巴耶夫总统11月11日我们看到俄通社的报道,纳扎尔巴耶夫先去找普京商量要建一条直通的商量,普京说同意纳扎尔巴耶夫嘚建议两个老大都说完了,我们看到报道着急了我们还没跟老大报告呢,我们赶快用最快的速度请新华社发了个内参把关于用四轨套线解决铁路并轨难题报上去了,如果能实现四轨套线投资只是一般铁路建设的五分之一左右,就能解决"一带一路"沿线国家的互联互通問题我们就把百年难题解决了,当然车同轨的事情是他们提出来的不是中国,因为铁路轨距涉及国家主权我们严格遵循外事方面的規定,由他们提出他们请我们来做。最近哈萨克斯坦国家副议长带队到北京来跟汇力基金签约我们出资和组织建设,中国有足够的建設能力中铁建、中铁工一共28个局都想干,还有鞍钢、中国建材一路枕轨都得重做。"一带一路"需要创新这个创新思路大家讲起来都很高兴,过去那么多年没有人想到现在这个方案是可行的。

4、金融创新有效化解当下难题

政府投资基础设施建设是跟房地产一样拉动经济嘚另一个传统产业它的规模也有利于支撑中国的实体经济。如何解决地方债务危机使得地方政府有能力继续投资基础设施建设呢?我們提出用REITs可以化解地方债用REITs解决地方政府负债过重的问题。为此我和陈元、刘世锦共同成立了国务院发展中心REITs课题组由我和刘世锦担任组长,陈元担任总顾问研究的题目是通过引进资产证券化来进行政府存量资产的PPP,存量更好做以市场化手段化解地方债。

在我们研究的过程中国务院在政府工作报告中提到探索基础设施等资产证券化,"十三五"规划提出开展房地产投资信托基金试点的要求去年6月份國务院发文在培育发展住房租赁市场的文件中明确提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,这是REITs第一次写到国务院的文件之中今年政府工作报告中不是讲探索,而是讲推进资产证券化

REITs是把不动产的收益权变成一种资本品,这种资本品可以上市交易是一种特殊的金融工具,通过发行基金持有不动产的不同项目公司的股权这种项目公司本身必须要有租金,租金每年必须要分配给投资人这些含权的證券可以在资本市场上流通。2000年我们请国外专家来讲金融创新的时候他们异口同声地说除了REITs,没有更好的金融创新可以讲我们今天也箌了这个时候,各国各地对于REITs都有着一致的规定:一是按期分红二是在资本市场上流通,三是免税优惠免税不是不纳税,是避免双重納税四是限制投向开发,不是用于房地产开发资金必须用于持有物业、持有出租物业。由此可以看到它就是一种稳定收益流的优质資产,REITs在全世界已经有37个国家得到了应用图中红圈一是中国香港,一是中国台湾中国大陆金融创新就是慢,我05年就开始提倡到现在巳经12年了,有了一些类REITs但真正的REITs还是没有推出,我们在努力不懈推进。

现在的问题是地方政府的负债越来越高直接负债27万亿元,总資产超过总负债是肯定的但毕竟负债过高不是好事,造成地方政府债台高筑继续投资遇到困难。只能想办法借助于让企业来投资政府推动PPP,但是这种PPP越投越困难企业要政府保收益,要政府保回收财政部发文,限制地方政府以政府购买服务的方式为PPP做收入保证这樣就变成了变相的地方政府负债,所以想把负债推给企业国务院国资委赶快给央企发文,说是严格限制央企通过PPP增加负债两头堵。11000个PPP項目入库只启动了1300个。国企大量增加每次政府成立的平台公司就是一个新国企,现在成立了多少平台公司八大投资公司、十大投资公司,交投、城投、水投、轨投每一次就是一个新公司出现,改制很困难你怎么让地方政府推动混改?你说找一个民营企业混改老總说我怎么敢?我要是找一个民营企业你们会问"你怎么跟他熟?你凭旺乐汇是什么?改他"我跟国资委副主任说"让国资委充当红娘吧?"副主任说"人家会问你跟这个企业旺乐汇是什么?关系"

香港从AAA变成AA+,就是因为香港跟中国大陆的紧密联系本来"一国两制"是造福香港的,但是洇为我们的负债率过高把香港给拖累了,这些问题用REITs就能解决中国版REITs有四个要点:第一个要点是发行公募基金持有政府的不动产,政府可以拿走大把资金第二个要点是拿走之后这些资产仍然返给原有平台公司运营,通过他们的运营来保收益包括原租金要交给REITs,如果租金不足由政府购买服务的方式补足,比如公租房你本来就要补地铁你本来就要补,这些不是增量的PPP限制范围存量是允许的,因为夲来就在补这符合REITs管理内部化的要求,也避免了这些机构的人员下岗如果这么做的话,政府拿走了大量资金有些地方政府不敢信,說这个资金还监管吗我告诉他不监管了,你爱怎么用怎么用有的市委书记说"那么我们就实现华丽转身了?"我说对当年你投入基础设施建设,建造的设施为本地人民享用现在你们又引来社会资金持有,基础设施仍然由本地享用但持有人却不是你自己,你们轻松了拿这些资金再去建新的。第三个要点是上市流通现在中国证监会已经做好沪市、深市上市流通的准备,主要领导人做的批示我们未来嘚REITs愿意在包括深市在内的资本市场上流通,因为公募基金本来就要上市你何必再去搞IPO呢?这种方式非常容易用备案制就可以上市。第㈣个要点是基金运行一般在结束的时候我们现在设定20-25年,结束的时候由政府原价回购这些资产即便到时候资产增值十倍,也是原价回購资产这样可以解决国有资产流失的顾虑,还有一些地方愿意做永续化也是按照回购方式,在REITs运行几年之后再考虑永续化这样的话起步就容易了。

用这样的办法可以让REITs来化解中国经济发展的诸多问题包括实现了公共资产的动能转换,包括推动混改每混改一包资产,就是社会持有国有资本从这里退出,并且运营权还是委托原来的机构政府的负债率可以有效化解,负债率降低了可以进一步借债詓建新的,中国的股权信用评级得以提升而且资本市场可以有大量的资本品。

去年10月份证监会召开研讨会听取了我们的报告,并且请國际专家来评判证监会主要领导人已经批示要做好REITs入市流通的各种准备。中国证券业协会最近成立了专门委员会专门做不动产证券化峩是委员会的专家顾问。国家发改委也很支持他们提出要共同推动不动产投资信托基金REITs,他们把房地产翻译成不动产这两个词汇在英攵中是一样的,他们认为原有PPP项目在运行两年有收益率,并且有足够收益保障的情况下可以做证券化符合证监会要求并经证监会批准嘚可以发行REITs。财政部和央行也发文要推动不动产投资信托基金REITs的发展特别是今年7月份习近平总书记在全国金融会议上明确提出两方面的偠求,一是要严格控制地方政府债务增量后面的八个字很严厉"终身问责,倒查责任"二是开一扇门,关于存量重组增量优化,动能转換他所讲的动能转换,被山东误解为退二进三到浙江被误解为腾笼换鸟,其实他们不知道这是在金融工作会议讲的讲的是资本市场,讲的是资产和证券的转换因为他后面那句话就是把发展直接融资放在重要地位,接着是讲多层次资本市场体系学领导人的讲话一定偠学全,不能想当然把自己的想法加在习近平的讲话上这样走偏了。

十九大又提出了提高直接资本比重促进多层次资本市场发展的要求,房子是用来朱德不是用来炒的,这句话讲得多好但是当我们没有资本市场支持的时候,老百姓只能整栋买整栋卖多少有炒房的嫌疑,今后老百姓只需要买基金就行了"房子是用来住的,不是用来炒的"不就更好的实现了吗旺乐汇是什么?是用来炒的?股票是用来买賣的

REITs试点已经在多个城市得到积极响应和参与,深圳作为房地产发祥地和最有改革开放精神的地方希望深圳也能拿出一些资产来进入這个试点,虽然推动这些金融创新很难但我对REITs进入中国有充分的信心,现在一天天临近了为旺乐汇是什么?我有这么大信心?因为我发奣了喝啤酒理论我们在这儿喝啤酒,我断定你要上厕所不信你就继续喝,迟早要往我说的地方走有人说"这么粗俗还叫理论吗?"那我換一个说法叫倒逼机制,断头路要修基础设施建设要搞,你还要不断喝啤酒造成内急内急倒逼你上厕所。还粗俗那我再换个说法,理论自信、道路自信、制度自信、文化自信相信在全世界已经通行的金融产品一定会进入中国,十九大之后REITs会成为经济发展的新动能,按照国际专家的说法REITs迟早要在中国大行其道。REITs的发行将是革命性的产品我借用革命领袖形容革命的一段话来说说REITs:它是站在海岸遙望还中已经看得见桅杆尖头的一只航船,它是立于高山之巅远看东方已见光芒四射喷薄欲出的一轮朝日它是躁动于母腹中的快要成熟嘚一个婴儿。

主持人:谢谢孟晓苏先生给我们带来的精彩演讲下面有很多来宾迫不及待想向您提问,我们给几个提问机会

提问:孟教授,我是来自网易的记者您刚刚在演讲中提到当前一、二线城市高地价、高房价的背景下,很多城市今年逐渐推出住房租赁政策向租購并举转型,但很多人的眼光不能看得很长远能否请孟教授给我们大概讲讲租赁市场长远发展是怎样的?毕竟中国很多老百姓还是希望洎己能买得起房而开发商建的房子也是希望拿来卖,而不是拿来租请问大概五年之后中国租赁市场会是怎样的?

孟晓苏:现在加快发展住房租赁市场原因是我们前一段时间忽视了住房租赁的发展,有一段时间经济适用房只售不租也有很长一段时间我们忽视了住房供給侧建设,比如说我们阻碍老百姓买第二套房、第三套房理由很充分,你买那么多房干旺乐汇是什么?买那么多房你住得了吗?结果把租赁市场耽误了原来我们发展租赁市场不光是鼓励老百姓租房,还要培育住房租赁供给侧我们把它给忘了。

现在大力发展租售并举和住房租赁市场肯定国家和政府有着重要的责任,但是哪个国家都是由政府来负责租赁房的建设和持有政府只是解决低收入部分,大量嘚房屋租赁还是民间来持有因此我们在推动供给侧改革和推动租售并举的时候不要忘记了要培育业主市场,业主市场包括老百姓自己持囿房屋也包括通过证券化的办法让老百姓的房屋进入到证券市场,变成老百姓买卖证券而由基金持有房产房地产企业可以通过开发,朂后通过REITs转给社会基金所持有当然这里面要把租售比培育起来,现在租售比太低普遍在2%,俞正声前几年跟我讲上海的房屋租售比只有2%怎么做REITs?这几年上海的房价猛涨租金没涨,现在上海的租售比只有1.2%深圳肯定是在1.5%以下,在这种情况下没有一点改革的措施,不通過改革来推动只幻想着怎么样把房价压低,怎么样把租赁提高两头都伤害百姓,脑残的人才想这种办法

我认为通过共有产权房,有鈳能把租赁更多的浓缩在老百姓那一头政府只需要享受房价增值和享受未来的租赁税就够了,让老百姓享受房价增值+租金这样就能提高一大块。广大的三、四线城市现在的租售比能达到3%左右如果再加上共有产权房就能达到6%,6%就可以做REITs了当然,在深圳这些城市我想鼡老百姓的城中村土地、用集体建设用地来建设租赁房,过去被称为违法现在已经开始试点了,这也是一种办法刨除了土地出让金,使得这种房屋的租售比可以合理合理的情况下,能不能用这种房屋来做REITs呢它产权不明晰,能不能做呢我觉得可以研究,如果研究了の后可以突破就可以由基金来持有,这样租金市场就有了资金支持供给侧可以发力,这样的情况下才能使老百姓有房可租租房人并鈈一定是没房人,在国外我们看到很多人自己家住得挺远在郊区有套别墅,他在伦敦市内租套房在北京我们也看到这样的人,深圳我想也有所以租房的人不一定就是没房的人,但有一些确实是没房的人我们要服务各种人,发展租赁市场肯定是下一轮加快住房制度改革的一项重要内容

提问:孟教授,我是搜狐的记者请问您对于2018年的房价走势怎么看?

孟晓苏:我已经讲得很明白了刚才讲了嘣嚓嚓,跳三步舞嘣就是起来了,嚓就是停两个嚓以后再嘣,去年是嚓明年还是嚓,后年肯定是嘣已经进入这个规律了,我们希望政府能走出这个怪圈不希望行政资源用于挤压房地产周期把它变成嘣嚓嚓,但我们也要正视现实现在老百姓信心没有减退,都知道未来房價还会涨只不过是涨得快还是涨得慢的问题,开发企业也不担心你让警察堵住门口不让高个子出门,早晚得让我出去三年出去一回,所以出现了三年房价一上涨虽然大家有信心,但我们仍然还是想应该通过建立长效机制改变这种畸形的市场状态。

主持人:再次感謝孟教授带来的精彩分享非常感谢您给我们带来金句不断、精彩不断的分享。今天的主题是新时代、新趋势和新发展我也希望大家通過新的思路启迪和引导更多朋友,大家可以把今天的所见所得、所感所想分享到您的微信、微博等社交平台今天有很多深圳房地产界的咾朋友、大咖们通过自己的朋友圈分享,再次感谢各位

新时代,智能家居风盛行无线智能监控摄像头也走进寻常百姓家。越来越多的房地产开发商也把高端家居智能化系统配入所开发楼盘作为全新卖点今天我们特别为大家准备了一份礼物,本次年会活动结束后活动主办方南方都市报、协办房深圳市城市更新开发企业协会和深圳市合一城市更新运营管理有限公司的工作人员会为各位嘉宾领取人手礼一份,这份礼品正是来自于乔安科技为大家带来的安防监控产品"乔安家庭无线智能摄像头"年会活动结束后,请您联系相关工作人员


城市煋光闪耀,预示着城市更新与深圳地产的可持续发展接下来将会进入第二个精彩环节,即中国地产行业沙龙环节今年沙龙的主题是"城市更新与深圳地产的可持续发展",让我们以热烈的掌声请出嘉宾来到舞台就坐:

深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任、國家注册规划师、高级工程师、深圳市罗湖区城市更新局专家顾问、深圳市南山区城市更新改革顾问专家王嘉先生;

深圳市城市规划委员會建筑与环境艺术委员会委员、深圳雅本建筑设计事务所主持建筑师费晓华先生;

深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海先生;

深圳天安骏业投资发展(集团)有限公司副总裁、深圳天安云谷产城社区研究院常务副院长田卫东先生;

深圳市城市更新开发企业協会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长赵磊先生

有请中国地产行业沙龙主持人,南方都市报副总经理、中國地产年会策展人沈永淳先生

沙龙主题:城市更新与深圳地产的可持续发展

南方都市报副总经理、中国地产年会策展人 沈永淳

沈永淳:讓我们再次掌声欢送孟总,孟总是地产年会最主要的推动者我们是09年夏天到北京,在孟总办公室一起商讨中国地产年会的架构再次感謝孟总。

刚才大家听了孟总的主题演讲之后相信大家对十九大之后的房地产政策已经非常了解了,十三字方针主体供给,供给是主体主体在市场,多渠道保障即政府保障、市场保障、存量房保障,租购并举租和购是并举的,不是光租房不买房也不是房子不炒了僦不能买。地产年会一般在比较重要关口都会把孟总请过来跟大家解读

刚才是比较高大上、比较政策性的内容,下面我们来一场沙龙主要是落地,供给靠旺乐汇是什么?靠土地,深圳1900多平方公里土地经过三十多年的高强度开发,现在还保留了270平方公里工业红线我们掱中可供开发的土地已经寥寥无几了,我们的主战场在哪里在城市更新,所以今年我们邀请到城市更新协会的领导和专家一起跟大家分享未来我们在城市更新的主战场怎么发展、哪些是要点刚才主持人也介绍了一下,我现在再隆重介绍一下王嘉是深圳市城市规划研究院城市更新研究中心主任。费晓华先生是深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员未来城市更新的规划是费先生这边审议。曲總大家应该很熟悉大海智地房地产开发运营公司董事长,原来他的身份是中海地产副总裁现在结合市场的变化进行创新。田卫东先生昰深圳天安骏投资发展(集团)有限公司副总裁也是天安云谷产城社区研究院常务副院长,天安骏业在工改工、产业运营这一块非常有洺大家一定很想知道这个园区为旺乐汇是什么?能成功。赵磊是深圳市城市更新协会创始人之一深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长,在城市更新这一块做出了一番新天地

闲话少叙,言归正传现在开始今天的沙龙。王嘉主任的专长是专项规划立项大家做城市更新都很熟悉专项规划立项,用一个大数据来说说王主任的话为旺乐汇是什么?这么值得大家听深圳市有600个旧改项目,500个已经在做专项規划其中100多个是王主任在做,我们要不要做专项规划专项规划怎么做?怎么突破可以在这里听,也可以私聊王主任,十九大之后具体到深圳旧改方面,会不会有一些改变政策方面会出现哪些变化?

深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任 王嘉

王嘉:我们是规划院长期在城市更新的第一线,刚才孟教授高屋建瓴的演讲让我们看到更多是宏观的东西我们是从深圳市政策导向以及审批项目具体要求中发现其实是在不断变化,无论是尺度还是深层次理念包括规范和标准的变化,我结合我们自己的项目经验刚才沈总說我做了一百多个,我自己都没统计过只是做得相对多一点,做的过程中有几个方面需要大家关注

第一个变化是时间的概念,过去能夠立项的项目或者能够审批的项目不一定符合现在的要求,所以不能拿着过去某一个项目的量批到多高或者功能怎么样完成照搬过来昰不行的,这里面有很多变化十九大给我们提出发展观的变化,发展模式的转变包括城市"双修"等新的理念在城市更新中都是具体落实嘚,因为更新规划是实施性规划一些新政策大家都看到了,去年底的暂行措施有很多创新政策包括刚刚征求意见的深标密度分区的部汾,把密度控制的更加精细化尽量让特区外的密度提升,特区内优化环境同时政府还在修编容积率审查指引,怎么样在密度分区的基礎上进一步把城市更新开发控制得更加精准再有就是城市更新单元的编制技术规定,比如城市"双修"中涉及到生态修复的、历史文化保护嘚、土壤检测的、土石方平衡的以前在更新中没有这么多深入的技术思考,未来都会有我们把中央对城市规划的各种要求在城市更新這个具体落实点会做很多。

还有就是我们操作的现象城市更新规划在立项的时候,各个区政府都在统筹比如宝安、龙岗、福田、南山,我们在更新规划之前都要做统筹规划包括立项之前都有统筹范围的研究,甚至是如果划定了统筹范围你要做单一规划,还要先进行解绑研究能不能单独做。实际上这就是强区放权之后政府在反思一些事情09年到现在批了将近800个计划,有400项左右的规划平均项目土地迻交率30%,平均项目规模大概是5-6万之间一个单元即便这样,你会发现很多情况更新完了之后,周边就永远丧失了更新的机会或者是配套自我完善之后,周边配套的缺口仍然存在再有就是单个项目看没有问题,但你把整个片区的项目加在一起会发现这个地区的总量还是突破了所以区政府现在特别慎重,所有项目都要重新思考一遍从时间的概念来讲,每个项目还要结合强区放权结合区政府的具体要求,结合政策和制度的变化尤其是容积率的、功能的、总规的、占补平衡的等等,重新评判即便是那些已经立了项的项目,也要重新評判

第二个概念是导向的变化,原来的更新只要符合条件政府从公平的角度,09年到过去这段时间更多的是追求效率的过程通过更新釋放土地,实现开发空间向经济的转化更多是靠速度。但现在在大力提倡综合整治一百条城中村,一百个旧工业区包括很多复合型哽新,这些东西都会给大家提个醒以后自己单独研判某一个小片区的权属、土地、上位规划都没问题,你认为可以立项但是更多的还昰要回到整个区域的发展战略。

还有一个方向是产业工业区块线划得比较严格,尤其是宝安最近的征求意见稿凡是划定工业区块线的,连工改研发都是严控的这至少传递出一个信号,就是政府对于制造业大量外流对于产业高端化背后可能会带来产业空心化的危机,政府有一个很强的信号大家以后做这种项目的时候一定是首先有产业导入,要带着产业资源而不是简单的把房地产开发完了快速销售變现。大家可以看很多区的信号给立项的基本都是工改工项目,如果是工改制造业工改M1还是很顺利的,但工改M0或工改商住可能很难快速推进

第三是容积率,新的密度分区把M0上限、M1上限4、6等等都取消掉,而是变成一套完整的规则这种规则给大家一种信号,政府鼓励伱去土地集约这是没有问题的,但有两个前提一是你要保证城市活力的提升,比如你要保证配套、交通设施等要把它配足。另外还偠解决产业类型比如工业上楼,据我们所知现在把制造业尤其是相对重型一点的,你要是把它往高层放的话现在的技术还是很难支撐的,高层更多的是简单的比如包装、仓储、配套办公,工业建筑如果做成高层也会产生很多跟工业设计规范的冲突实际上现在也是茬探索过程中,政府也在不断调整自己的战略和规则制定

第四是现在在做更新,我们越来越往精细化方向走等一会儿费总可能会讲到,更新项目原来是基本符合规则大概会比较顺利的通过,但现在我们对更新项目的技术审查部分越来越精细化越来越严格,因为这中間夹杂了强区放权各区的技术审查先是要熟悉基本规则,守住底线这个时候大家看到的还是基本概念、基本算法,这一年来更多是做這个但我接触到的很多项目,各个区对建筑设计方案、空间品质包括配套设施具体类型等要求越来越严格,不仅仅是守住基本指标和規则同时建筑设计相关的城市设计、空间设计在各个区未来也会有一些相关的专业委员会进行评审,以前是只定一个指标后面再改方案,这种做法很难再延续而是我们需要把后面的产品设计、市场调研、租售模式、产业运营全想清楚,倒推出空间产品然后再返回到規划设计条件甚至指标体系上,再通过相关会议这样做风险会小很多。

沈永淳:还有两个大家很关心的问题一是怎么样快速立项,二昰怎么提容特别是提容,在座每一位做城市更新的开发商都比较关心

王嘉:先回答第一个问题,项目如何快速立项我觉得首先还是判断能否立项,这更现实现在除了查一系列规划,比如城总规是不是跟四类用地相冲突土总规是不是在城市建设用地,法定图则、土哋移交率、合法用地比例包括权属、年限、建筑质量等等全部考察一遍,如果没有问题的话从政策上至少能排除政策障碍,在这个基礎之上还要跟各个区政府、市政府发展导向相配合比如经促局或投促局编的产业导向规划,哪些是重点发展地区比如轨道网建设规划,哪些是城市核心片区再比如我们现在编的城市总体规划确定的城市中心体系。

我们做过回归分析把800多个立项的项目放到上一版总规,发现基本上是在258这个中心体系做的不难猜到未来的方向。还有基本算法、现状开发量这个大家都会,如果想知道立项快和慢的问题我觉得跟区政府的导向,比如各区政府现在是不是只推产业商住类全部停掉,是不是只推某些区域比如坪山现在只做坪山河和坪山夶道沿线,而且坪山河只是中心区那一段其他都不做。各个区都有自己的战略发展地区和战略发展阶段大家要紧跟住各个区的诉求才能做得到。

第二个问题是容积率我不能用高和低来形容,其实刚才已经讲到了政府在调整密度分区,首先我们还是践行总规的多中心體系而不是把特区内累得特别高,特区外还是低密度尤其特区外中心地区和轨道站点地区会有大的发展机会,有容积率提升空间再囿就是容积率的具体算法,很多人看到密度分区跟我说产业和商业办公的容积率上限取消了,其实大家看到的只是这一点他并没有看箌实际上我们把很多容积率计算规则细化了,只有在个别非常优势的地区比如轨道站点、中心地区不涉及到容积率,但这是极个别的絕大多数还是用算法,只有当你的土地移交率特别高他会给你一个腾挪的空间,比如整体容积率是6原来大家都是均质的,现在你可以茬整体6的园区内局部做到8,其他做到4或5这就给大家提供了通过规则优化空间布局,实现城市品质提升的很好的方法但并不代表政府唍全不去管密度,这就是总量控制和具体项目空间形态塑造之间的关系提升容积率的算法在那儿摆着,真正有可能的在这个算法的基础仩大家利用好规则,其实就是那几点一是你把公共利益的东西做足了,二是公共开放空间、二层连廊、历史建筑的保护、深标以外的公共配套设施有意义的这部分多配一点,实现政府、市场和公众的多方共赢

沈永淳:今天的嘉宾是一个产业链,从王主任怎么立项开始第二位是费主任,你们立了项能不能通过就靠费主任的审议,现在谈谈是怎么审的一个矛,一个盾我之前跟费主任沟通了一下,应该有十几个方面下面请费主任详细讲讲以后城市更新理想,他们作为主观机构或评估机构是如何审议的

深圳市城市规划委员会建築与环境艺术委员会委员 费晓华

费晓华:非常荣幸参与到关于城市更新议题的论坛当中,感谢论坛的邀请限于时间原因,我就把我讲的內容浓缩一点

深圳市有深圳市城市规划委员会,委员会依据深圳市城市规划条例于1999年成立按委员会章程下设三个专业委员会,它们是發展策略委员会、法定图则委员会和建筑与环境艺术委员会我是建筑与环境艺术委员会的一员。各委员会受市规划委员会的委托提供各自意思范围内的审议意见,按《章程》在审议工作中坚持公平、公正和公开的原则鼓励公众参与、监督规划的实施,提高城市规划决筞的科学性促进经济社会环境的协调发展,非公务委员的设立即体现了《章程》中关于鼓励公众参与的思想

目前深圳市城市更新的项目很多,在申报审批过程中最后一个环节是建环委进行审议,如何审议审议哪些方面?下面我做一个简单的介绍就目前深圳市建设與规划的状况,建筑与环境艺术委员会的主要职责是对已经市规土委或区政府审批并按程序公示过的城市更新项目专项规划进行会务审议每月初召开会务一次,参会人员由八名公务委员和五名非公务委员组成市规土委领导或所在区的区长主持会议。审议专项规划通过与否实行票决制获参会人数三分之二以上票数的视为通过,会议全程录像记票留档,并实行关联人员回避制

目前,建筑与环境艺术委員会会务审议的范围主要集中在城市更新专项规划所涉及到的城市设计和建筑设计的内容具体而言,我个人认为涉及以下13个方面:

1、审議更新方案土地贡献的状况看是否按上层次规划的要求,通过拆迁范围内的土地贡献落实或增加了市政道路、公共配套设施、公共绿化囷广场等是否还利用自身的建设用地增加了道路的微循环,改善了地区的交通状况

2、审视更新方案扩容之后是否有措施缓解了外部交通的压力。

3、审视更新方案在索取城市空间资源的同时为城市、为公众是否提供了足够的公共开放空间,不管这些空间在哪里、在哪个層面它们都必须全天候24小时公众可达、宜达、集中、可用、高大、宽敞、舒适,成系统的场所且与所在地区周边慢行系统相连接,或計划连接

4、审议更新项目地块是否设计了与周边社区通达顺畅相接的人性化开放街区,进而缝合被汽车割裂的城市

5、规划布局方案是否契合了以公共交通出行为导向的原则。

6、审视更新方案在扩容增高的同时是否对相邻物业增加了空间上的封堵与遮挡,是否遮挡住了仩层次规划当中设定的山水景观通廊从城市设计的角度看,是否对城市天际线造成了负面影响这是从更大的城市设计的角度来看待问題,而不是局部项目的问题

7、审视更新方案在扩容之后是否加剧了项目自身空间环境的拥堵或变得更加恶劣,这种情况是否已经超出了鈳忍受的程度

8、按公共利益优先的原则,审视公共配套设施的落位关注其各方面的条件是否良好。

9、审视更新方案在扩容之后其所在社区风、光、热、噪音等物理环境是否良好

10、审视更新项目场地内外自然资源的状况,若自然资源条件良好且是否因地制宜的建立了保护和开放的绿地生态系统。

11、审视更新项目场地内是否有值得保留与活化的人文历史资源若有,则保护方式和力度是否合适

12、审视哽新项目场地地质与土壤状况,近期内是否安全、可建设

13、从技术和规范的角度,审视更新方案是否可行

当然还有其他方面,可能也會因人而有差异但不管怎么样,委员会审议的方面都是常规的、基本的掌握的尺度也仅仅停留在合格线之上,也就是守住的是底线峩们不是评优,也不会关注你到底有多优我们关注的是底线和合格线的问题。审议过程中相信每个人都会按照章程的要求,为落实城市总体规划和发展的目标为提升城市的品质,提供专业、严谨、有前瞻性、负责人的见解维护好公共利益,倾听更新主体的诉求实現融合、共赢的局面。

其实在城市规划与建设当中实现公共利益就是提升城市的硬环境,在此环境中每一个个体都将获益,也包括更噺企业个体好,企业好社会就有了持续向好的基础,所以公共利益与企业利益、个体利益是高度一致的相信深圳市所有更新企业都昰高度觉悟的,都能平衡好整体利益与局部利益的关系所以我对更新企业充满了信心,也对城市充满了信心

沈永淳:谢谢费主任的介紹,我的理解是专规能不能通过主要看项目对交通是否造成压力,有无影响对居住环境是否造成压力,有无影响还有人口压力、人攵底线,如果这些专规都没有突破底线的话我们愿意拿出多少共享资源跟社会共享,如果达到共享的话专规是不是可以比较大概率通過?

费晓华:应该是这样的因为更新的最终目标就是提升城市的品质,补缺补漏

沈永淳:再次谢谢费主任。房地产已经发展了二十多姩变化挺大,前两年我们一直在说以前是黄金时代现在是白银时代,不管旺乐汇是什么?时候刚才孟总说了,房地产还是支柱型产业变的话,这个产业会怎么变化它的商业模式、运营模式有没有变化?我看身边已经变化非常大前两天郁亮在厦门跟媒体说"你们以后鈈要叫我开发商,谁叫我开发商我跟谁急"当然这是一句玩笑话,言下之意是万科已经从单一开发商转型为多种产业、多种运营、多种服務、多种商业模式的综合运营商我们今天请来的曲总也是变化创新勇立潮头的人,曲总在中海地产特别在深圳、广州地产界立下了赫赫战功,今天曲总变身为大海智地房地产运营有限公司作为一个运营商,他在这一块应该有着独到的见解未来随着资本越来越深入,房地产的行业细分会更加变化原来开发商承担了土地、金融、销售、物业,承担了很多功能未来会细化,下面请曲总跟我们分析一下未来行业细分将会出现旺乐汇是什么?趋势具体做哪些业务运营。

深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长 曲咏海

曲咏海:谢谢沈總首先非常感谢南都安排中国地产年会,有机会来参加也见了一些老朋友。作为一个房地产人刚才听了孟教授的演讲,个人感觉是信心百倍给我的创业之路又加了一次油,让我更有信心继续从事房地产行业

孟教授在国家层面参与了很多制度的制定,他在美国做访問学者也好一直在研究美国的房地产跟金融的结合,我刚才越听越兴奋之所以选择创业,成立公司实际上也是我一直在对比中国房哋产跟美国房地产发展的路径或者发展模式的不同,让我看到了一些机会刚才孟教授谈到金融创新,而且对于中国房地产未来跟金融的結合他的高屋建瓴的见地让我受到了启发。

刚才沈总提到万科郁亮对自己开发商角色玩笑式的转变美国的房地产市场,投资商跟发展商是两个角色中国因为房地产爆发式发展,但凡我们有土地银行的资金就上来了,在社会上招聘几个人各个专业的,就可以做房地產所以在中国,很多人没搞明白投资商和发展商都是一家,但美国投资商和发展商一直是分离的他的金融跟房地产是相互依赖、相互支持,美国的投资商是专门做投资专门出钱的,美国的开发商比如汉斯、铁石门,包括特朗普也是做房地产的他们更多的是专业嘚人做专业的事,我把它定义为房地产全流程代开发

过去房地产企业最重要的是人才和资金,实际上我经常简称"人财"这个财是财富的財。我认为人才是房地产公司和运营公司最重要的市场好的时候,大家都说房地产公司的待遇高不缺资金,也不缺人但大家都经历過08、2012年的房地产寒冬,所有房地产公司还是围绕这两个词但是变成裁人了。通过08年和2012年若我深刻体会到,就像万科讲的这个市场从黃金十年进入白银时代,白银时代并不是说房地产的春天已经过去了而是说房地产进入专业化竞争时代,我的老东家的同事愿意跟我出來一起创业所以我们现在成立的公司是房地产运营公司,因为有我过去的同事对我的认可他们支持着我出来创业,也可能是我站在他們的肩膀上跟他们砥砺前行

因为有同事对我的支持,我们公司有人有管理,有专业是单纯的房地产服务商的角色。昨天是我公司开張13月这13个月我们代开发也好,或者某个专业领域的顾问咨询也好一共签了11个项目,合约额2.25亿我对这一年团队的努力有点小小的感动,大家付出了很多但我同时又感觉到很激动、很兴奋,一年时间两个多亿我想回答这个问题,就是刚才沈总说的这个市场的专业化格局到底有多大?我相信大家可以估算一下我认为未来市场的专业化竞争程度会越来越高,也可以说是人的竞争越来越激烈

对于一个公司来讲,刚才孟教授谈到REITs也好金融也好,资本也好我现在也在结合,另外一条腿是用平台的思维做房地产刚才介绍了,我们只有團队只有专业,只有管理但我们缺的是钱,这么多年在华南片区打下了基础我的公司旺乐汇是什么?土地都去谈,谈完土地怎么办呢大家都知道,房地产的门槛高就是因为它是资金密集型的这一年时间我们跟信达投资、远洋资本、中信基金、粤明投、卓越金控签订叻战略合作协议,未来金融机构会越来越多介入到房地产但金融机构不会培养自己的房地产开发人员和团队,这就需要跟社会的专业化機构合作目前我们在惠州已经有两个小项目,远洋资本给我们配合几个亿的资金我们已经启动了合作,我们也开始给粤明投、信达做投后管理从这个角度来看,我认为未来的房地产竞争除了三千亿也好、五千亿也好,前十强也好前三十强也好,除了这些企业以外这个市场依然很大,依然有很多金融机构进来我认为这个市场的竞争会越来越激烈,这种激烈就倒逼我们专业化能力前进过去的黄金十年大家很少创新,深圳虽然是中国房地产发展的前沿其实深圳的产品是这几年因为房价的上涨,因为土地增值税的清算逼迫大家茬房地产投入成本上舍得花钱,所以才有产品的创新

专业的人做专业的事,未来这个行业一定是精细化分工的我们在这个市场找到了┅个空白点,两条腿走路到今天为止,我一直说创业我还活着,就像跑马拉松一样一旦出发,必须到达!这是我的坚持

沈永淳:謝谢曲总,一旦出发必须到达,他们用专业服务打通资本和项目之间的渠道未来的市场蛋糕很大,我们也祝福曲总在房地产细分创新嘗试中走得更快、更好

田总是天安云谷操盘手,在深圳提起工改工提起产业运营,一定是天安云谷田总对未来深圳产业园的运营,對工改工有旺乐汇是什么?好的建议台下的嘉宾问我能不能跟田总交流一下,天安云谷如果离开了坂田片区怎么能运营得更好?


深圳天咹骏业投资发展(集团)有限公司副总裁 田卫东

田卫东:谢谢南都沈总和各位同行根据主持人的提纲,提出了几个问题我在这里跟大镓进行交流和分享。

第一个问题是对深圳工改工的看法我认为是三句话:第一句话是我认为头脑还是清醒的,我们是深圳经济特区是經济立市的,没有工业、没有产业肯定不行因此我们确定了30%、270平方公里工业红线。第二句话是定位准确刚刚王嘉先生也谈到了,实际仩不仅仅是做产业不仅仅是M0,还要有M1两者并举。第三句话是机制健全我讲的机制主要是市场机制,天安云谷每天接待全国各地来参觀调研的人大概8-12批次包括北京、上海很多同行来,了解了我们这种机制通过天安云谷的开发,看到了深圳市的市场机制是比较健全的

有没有不足呢?我认为有不足不足也可能是市场逼出来的,提纲中讲了工改工项目难做,风险比较大大家往往想做点文章,M1的想箌M0工改工的慢慢往工改工等方面发展,在工改工过程中有市、区两级政府不断的调整和指导这个问题是可以解决的,我知道深圳市政府对工改工这一块适度工业化还是强调很多的,也把控的比较严格我认为这一点也很重要,如果导入都是产业园区、产业用房没有笁业制造厂房,恐怕我们的空心真的会越来越严重

第二个问题,对未来工改工的变化怎么看我们在今年5月8日通过市民政局登记成立了罙圳天安云谷产城社区研究院,成立研究院是我们感觉到像深圳这样的特大城市一味地强调工改工一味地把工作和居住、休闲隔离,对罙圳城市的土地压力会越来越大对深圳城市的压力会越来越大,因为你住在东城到西城工作,交通、环境等压力都很大对城市居民苼活品质的提升也越来越难。所以未来的发展方向是产城融合产城融合很简单,党章里都有规定就是要使各方面协调发展,生产、生活、生态"三生"一体化天安云谷力图打造产城融合社区,这里有产业用房有居住用房,有相关配套设施包括教育、医疗、娱乐、休闲等等,甚至是图书馆、科技艺术馆我们主要对标日本、新加坡和香港,我们到日本去学习日本整个民族的美学水平很高,所以直接提升了他们的产品每一个产城社区基本上都配了一个美术馆,他们的漫画也不是简简单单全民喜欢漫画,全民都有鉴赏能力所以我认為产城社区是未来的发展方向。

第三个问题是如何引进产业进园区产业进园区既要立足现实又要放眼发展趋势,前面几位贵宾也讲到特别是做立项、做专规的时候,我们在工改工做立项的时候还有没有可复制我觉得不能一概而论,要立足于现实我们在这个地方做一個工改工项目,不要太期望于很远的产业能集聚到这里来我们必须要跟根据的经促部门、科创部门取得联系,共同研究要考虑到整个城市的整体规划,这个地方重点是要打造旺乐汇是什么?样的产业这个地方目前有哪些产业可以集聚进来。展望我们的发展趋势主要是偠跟上时代的潮流,比如现在军民融合我们要给企业创造条件参军,人工智能、文化新经济等等这些都是国家在倡导的,一直在推进嘚

第四个问题是关于规划理念,前面也讲了一下就是产城融合,如果要更具体来讲我理解就是好空间、好服务。好空间就是工改工項目一定要做成立体的、互联的天安云谷在这方面努力,做到地下、地面、地上云平台三层立体化,通过云平台通过地面、地下,莋到互联互通六期占地76万平米,总建面地面、地下400万,都力图做到互联互通这就是打造好空间。好服务是我们与此同时成立了智慧園区信息技术公司现在有一百多人,这个团队是无心插柳柳成荫本来是为了园区的智慧共享成立的互联网企业,没想到很多来参观的領导、同行最后看重的是这一块好服务即智慧化共享型服务,这一块在我们集团是轻资产现在轻资产在全国各地遍地开花,输出服务规划理念就是这六个字:好空间、好服务。

今年很有幸市政府有一个课题,跟我们的理念非常适合这个课题叫做打造优质产业和生活空间研究,这个课题我们刚刚通过市政府发展中心交给我们做的。最近我也学习了世联地产董事长陈劲松学习十九大报告的体会他寫了一篇文章,他的理念我们也非常赞赏未来的地产界怎么发展、怎么融合,未来一定是产业和住宅相互融合他提出一句话"十九大以後,中国的地产将会变成优质空间的提供者和服务商"这句话跟好空间、好服务在理念上是一样的,这个规划理念恐怕不仅是搞工改工的悝念而是整个房地产业的理念。

沈永淳:谢谢田总田总刚刚说了很多,我理解为三个融合:一是产城融合有条件的话做成产业跟社區居住办公商业,它会有效降低项目风险性有效解决板块的和谐性。二是产业融合产业导入的时候大家可能都希望找新的概念、新的板块来吸引眼球,其实还有一点很重要就是跟当时的适配性,当地产业配套上下产业链,或者你的产业对人才的需求对居住的需求,一系列都吻合的话才有可能在后期园区运营比较顺利。三是空间和服务的融合开发商提供了良好的空间,随着中国的设计力量越来樾强空间提升应该不成问题,问题是我们的产业服务能力能不能跟空间提升相联系田总说有了产城、产业、空间与服务的融合,基本保证了未来工改工项目的风险降到最低有可能打造成更好的项目。

最后一位嘉宾是赵总我跟赵总已经认识很多年,01年在科学馆的会议室赵总、李彬等等都在,第一次提出城市更新的声音也就是在那次会议赵总作为城市更新的参与者、推动者,作为协会创始人之一怹在城市更新方面积累了很多实践、实操、理论经验,未来城市更新也会受到政策的影响接下来请赵总从专业的角度判断一下未来深圳嘚城市更新将会发生哪些趋势?将会面临哪些挑战你有旺乐汇是什么?好的思路跟大家分享?

深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起囚 赵磊

赵磊:首先谢谢南都邀请我们参加城市更新与深圳地产论坛最近五年以来,城市更新基本上决定了未来深圳房地产行业的发展吔是其中一个主流,可能未来10-20年仍然如此作为城市更新实操经理人出身,我们知道每个项目在实践中所能推动的效率万里长征,八年忼战才能弄成一个项目现在深圳已经在实施的、批了主体的项目才120个,大部分都是单一主体当出现多主体的时候,往往就出现了利益問题推动起来非常困难。

从2009年《深圳市城市更新办法》出台以后2012年出台《城市更新细则》,到2016年12月31日出台38号文《城市更新暂行措施》の后这一年大家听得最多的四个字就是强区放权,强区放权以来我们发现城市更新的政策一下子从原来规土委出的几份变成上百份,各区都出了自己的暂行措施也出了各自的城市更新办法,还有配套的一系列关于产业、关于拆迁、关于审批流程的政策作为一个实操囚,我们在城市更新协会跟大家交流我们组建的合一城市更新公司也在跟项目老总交流,强区放权以来出现了四个特点:

一是各区政策頻出我们如何能够把握项目推动的效率,我觉得最重要的还是把握各区的政策导向我们发现全市十个区,各个区的导向不一样有的區有的项目根本就不要碰,比如有人问我龙岗区旧住宅小区能不能做我说那个根本不在范围,龙岗要打造东部中心落实东部战略,把龍岗变成深圳的副中心他们都是做大统筹、大产业的,各个区都不太一样保安做的都是产业新城,划了文旅小镇、产业小镇不把这些理解透,项目基本上没法做很难保证效率。

二是强区放权之后普遍各区都注重规划统筹,强区放权之前很多项目的地块面积并不呔大就能立项,现在很难因为都在做统筹,大到土总规、城总规再到法定图则,再到各区的"十三五"规划宝安区、龙岗区都是在立项湔必须做片区的统筹规划研究,这个工作不是企业掏钱是政府掏钱,你如何推动政府在你想做的项目片区内赶紧把片区统筹工作做了洳何有机的跟你的项目结合,才有可能推动项目的立项规划统筹的概念成为现在一个新的趋势,我们要注重这方面的学习

三是产业引導,各个区都开始注重产业与城市更新的关系希望产业先行,哪怕罗湖他也希望能做到高端的金融服务业、高端文化产业,用这些产業来带动而不仅仅是做旧小区改造,原来我们在罗湖是以旧小区改造作为重点但这么多年推动并不成功,今年开始尝试片区统筹为旺乐汇是什么?前段时间我们出的罗湖区关于旧小区改造办法中提到如果有愿意异地安置的小区我们可以优先考虑?就是因为我们植入了片區统筹的概念将来可以把罗湖区的住宅区相对集中,用高端金融服务业、文化产业、传媒对罗湖区的发展进行提升

四是监管,城市更噺的监管越来越严包括去年831大限,关于集体资产的还有宝安1+1+6,六个委员会中其中有一个是纪律监察的坪山也有1+1+6+1,最后一个部门也是監察部门我们做更新比以前要更加规范,同时也有一个好处带来了更加透明,现在所有城市更新都要求有法可依有据可循。

作为更噺人只要我们认真学习政策,看明白政策之间的内在关系不可控的因素会大大减少。合一专门做了个APP把各区政策在APP里进行了分享,歡迎大家注册

作为更新人,提四点小的建议这也是我们经常碰到的:

一是关于项目拓展方面,很多时候盲目乐观我觉得拓展要综合栲虑项目的各方面因素,乐观主要体现为:一是对项目立项难度过于乐观很多时候由于政策的变化,由于强区放权之后考虑的要素比鉯前更加立体化,所以我们不要低估立项的难度今年一年宝安区没有立项一个项目,坪山、罗湖、光明只立项了一两个项目批的最多嘚是盐田、龙岗、龙华。二是对立项范围要经过统筹规划的研究才能确定,我们经常看到他们拿一个项目过来项目范围往往是自己考慮的,如果项目边界都很难确定那么你做的所有经济测量的账都没法落地。

二是做工改工项目要有产业思维原来工改工项目我们是转囮成公寓,现在这种空间基本上已经堵住了我们做工改项目只能靠产业思维,怎么做要求你真正导入产业,而且具备未来的产业运营能力、管理能力如果做不到,我们就要找优秀的产业单位合作如果我们自己能修炼,关外很多工改工项目都是大产业我们一定要做產业集合群,做了产业集合以后未来的风险可能会大大减少,否则工改项目未来会带来大量的关外写字楼的供应量如果你没有一个概念形成产业集合,风险是比较大的

三是城市更新项目要更加注重合作共赢,合作共赢有很多方面包括工改工项目如何与优秀产业企业匼作共赢,原有开发商做工改工项目要到处找产业如果你找到优秀的龙头产业来合作,很多问题就迎刃而解其次国企和民企的合作共贏,各个区对立项的要求越来越高对企业资质、规模以及资本都有很多要求,对城市更新的经验也有一些要求未来会大量的出现中小企业跟国企的合作共赢,中小民企发挥机制优势国企发挥规模品牌优势,在合作共赢中推动还有拆迁方面,拆迁本身也是一大难点囲赢思维才能真正推动拆迁的高效推进。

沈永淳:感谢赵总四个问题、几个建议很具有实操性,也是赵总战斗在一线的经验总结谢谢伍位嘉宾在城市更新方面,从规划到立项、到运营及具体细则的良好分析由于时间关系就不一一提问了,如果大家有旺乐汇是什么?问题鈳以会后跟专家私聊再次谢谢五位专家!

主持人:谢谢沈总,也谢谢五位嘉宾思想的碰撞给我们带来值得房地产企业深思的建议和意見。

同时感谢每一位来到现场的嘉宾朋友,谢谢大家对于中国地产年会的鼎力支持

接下来进行第一轮颁奖环节,首先让我们了解一下獎项与评选标准

获奖理由:具备综合性商业项目的规模体量,业态较为高端、管理配套齐全形象营销独到,或将成为片区的领衔商业Φ心

提名单位:卓越集团-卓悦汇、华润万象天地。

获奖理由:项目具备商业、居住、酒店办公、娱乐休闲等多种业态主题商业、商务配套、居住品质突显高端形象,能满足人们追求城市复合型功能的需求是城市或片区发展的主力引擎和地标。

提名单位:宏发QCC前城、鸿榮源壹成中心、金地龙城中央、地铁锦上花园、深业上城、万科云城

【年度商业运营创新大奖】

获奖理由:商业运营着眼行业大局,具囿创新性思维运营实践具有创新性举措,运营成果具有行业影响力

提名单位:卓越集团-卓悦INTOWN、东海缤纷天地。

获奖理由:运作之项目囿着先进的园林设计规划理念注重人与自然的沟通,环境构造和谐

提名单位:信义金御半山

获奖理由:项目户型兼具有创新与实用,功能分区科学合理符合高品质的居住要求。

获奖理由:以用户为中心服务专业,项目代理操作诚信具备相应的规模,年度未出现重夶业主投诉事件

提名单位:深圳链家、中原地产、世联地产

获奖理由:企业形象正面,重视社会公益事业年度有较为显著的社会公益荇为,并得到有关部门或社会的认可

提名单位:宝能控股(中国)有限公司、星河地产深圳公司、康达尔集团、万科地产

主持人:刚刚峩们看到了第一轮奖项评选标准以及提名单位,接下来有请颁奖嘉宾为大家现场揭晓奖项并颁奖掌声有请南方都市报深圳地产家居平台艏席技术营销官彭佳佳女士为我们揭晓奖项。

彭佳佳:年度商业中心大奖:卓越集团-卓悦汇;

年度综合体大奖:宏发QCC前城、鸿荣源壹成中惢、金地龙城中央、地铁锦上花园、深业上城;

年度商业运营创新大奖:卓越集团-卓悦INTOWN、东海缤纷天地;

年度园林大奖:信义金御半山;

姩度金牌户型大奖:融湖中心城;

年度房产服务大奖:深圳链家;

年度社会责任大奖:宝能控股(中国)有限公司、星河地产深圳公司;

主持人:掌声有请获奖单位代表移步主舞台接受颁奖有请颁奖嘉宾为获奖企业颁奖。

主持人:恭喜各位获奖企业的代表

接下来进行第②轮颁奖,我们共同关注大屏幕

获奖理由:具备一定的别墅体量与数量,重视项目的内在居住与品质感周边环境与内部环境优良,安铨设施齐备先进在行业有标杆意义。

提名单位:华侨城天澜美墅、花样年龙岐湾1号

获奖理由:项目引领市场潮流具有高端品质感和居住舒适度,环境、配套优越服务品质卓越。

提名单位:鸿荣源·壹方中心/玖誉、星河银湖谷、博林腾瑞、泰禾集团、万科瑧

原标题:风雪中抱紧自由--2018年5月哈巴雪山登顶超级详细攻略

原帖太长包含漓江徒步,虎跳峡徒步这里只贴哈巴雪山部分

这里要从5月25日下午在江边村坐上到哈巴村的面包車写起。去哈巴村地图上显示的路是走东环线虎跳峡公路就是东环线的一部分,这条路比较宽而我坐的这个面包车,在东环线某位置祐拐后走了一条乡村公路沿途经过好几个村子,走这边应该是能更方便接送本地乡民出入这条路虽然也是水泥路,但比较窄有的路段大概就3米宽,会车比较麻烦好在路上的车很少。司机开车技术不错在山腰上把车开得飞起,一侧是悬崖斜坡一侧是山壁,坐在车仩得抓住车窗旁的把手不然会被甩得东倒西歪。至于说是否要担心一不小心开下去的后果哎,反正以前在藏区的山路上本地司机开車差不多都这样,我也见怪不怪了担心也没用。

大概45分钟后抵达哈巴村老罗家那个路口,下车时司机告诉我一直往前走就到了这段村道是水泥路,走了几分钟我走过头了不确定哪家是老罗家,就跟老罗打了电话刚好他在家,在忙着给他家门口那段路铺水泥呢我這两天走虎跳峡速度比较快,加上搭便车省了约2小时时间最后就提前一天到了哈巴村。

哈巴村地域很大人口也多,四五千人呢有纳覀族、彝族、汉族、傈僳族、回族等多个民族的居民。它是个行政村分为10来个自然村,老罗家属于阴山村这是个汉族人聚居的村落。囧巴雪山的首登者“好四”李顺友也是阴山村的从我下车那个路口拐进阴山村的水泥村道,走约2分钟是片空地那里是阴山村的村民活動中心,再走约2分钟就到了老罗家从地图上看,要搜“卡卡户外客栈”或“哈巴雪山好四驿站”路口就在这两家客栈之间。

下面两张圖就是老罗家这间是厨房和餐厅。左边那个小屋是卫生间有2间,都有热水器我记得好像是用电和太阳能都可以。

这栋是客房房间昰多人间。左边还有栋正在建大小长假那样的旺季,一下子会来好几十人现在的客房不够住。

相比客房而言厨房和餐厅那间老瓦房看起来更有户外的气氛:房子外面挂满了户外俱乐部的旗帜,上面写了很多登山者的签名;餐厅里面的墙上贴有很多人登哈巴时的照片咾罗介绍时说夏伯渝也来登过哈巴,当时夏老先生的登山协作就是老罗的团队成员后来老罗让我们做住宿登记时,我在那个本子上确实找到了夏伯渝老先生的登记信息他是2016年2月登的哈巴雪山,应该是在为当年登珠峰做准备和训练可惜那年5月他登顶失败了。而在我抵达囧巴村之前的10来天老先生终于成功登顶珠峰。关于夏老先生的故事应该很多人都知道吧,非常励志

那时候我的装备出现了两个小问題:一是有条速干裤在漓江沿岸爬山时裆部脱线了,二是徒步鞋的后跟有点脱胶后者是让队友在丽江帮忙买了瓶502强力胶,小雪帮我买了我把脱胶处粘好了,没脱胶的部位也加固了一圈前者是找罗嫂借了针线,自己缝好了那天我正坐在客房外面缝裤子呢,又来了一队囚他们一共有4个还是5个队员(忘记了),此外还有个司机或是领队吧他们的计划行程比我们要早一天,今天从丽江包车到哈巴村明忝一早就出发去山上。

这个队伍的情况就是登入门级雪山中最常见的情形大部分人平常很少爬山,但有时会有打球等其它运动其中有┅个还是两个以前来过一次,但登顶失败了这次又来了。所以他们是按更常见的配置每个人配一个协作,骑马到大本营这个队有个謌们在新加坡工作,平时爬山也不少说起新加坡,我之前有关注一个90后户外摄影大咖的公众号:Thomas看看世界看过他的哈巴游记,知道他昰2016年5月登顶了哈巴当时跟的户外团队叫狮城玩咖,协作就是老罗的队伍老罗家餐厅外面挂的最显眼的那面旗帜就是狮城玩咖,据说是坡县最大的户外俱乐部就这么聊起来了,新加坡工作的这哥们恰好还是我老乡也是湖北人,后来就互相加了微信他叫James。他们队还有個哥们带了个指夹式的血氧仪等他们测完后我也借来测了下,测出来心率80血氧饱和度是70多还是80多来着。我感觉这玩意测得忒不准了鈈过这跟我当时并非平静状态也有很大的关系。后来我用自己的手环测出来心率是67血氧饱和度还是99%. 这个数据才符合我自身的情况。因为峩的静息心率是58~60从过往多次高原经历来看高原适应性非常好。老罗家的海拔是2640米我在这类地方应该跟在沿岸城市差不多。这里要注意丅哈巴村非常大各自然村的位置高低不一样,所以大家从村里出发起始点的海拔在2600米~2850米之间都是可能的,具体得看你住的向导家是在哪个位置我预估我个人去高原的情况,刚上4000米的头一天心率会到75~80,血氧会到85~95%呆个两三天之后应该会到65~70和90~95%. 后来到大本营后我那手环没電了,充电也充不进去所以没法测数据。当然这是后话了。

吃完晚饭后讨论登山的事项。说到高海拔的适应问题老罗建议James他们队奣天去兰花坪和杜鹃林,去看看高山杜鹃然后再回来。杜鹃林的海拔有3700米这样就能缓慢适应。老罗建议的这条线就是我前面介绍去大夲营路线时说到的最长的那条线我称之为杜鹃线。咱们常说的哈巴村通常是指阴山村或是哈巴河石桥那片区域而杜鹃线的山路起点是茬兰家村,这个自然村也属于哈巴村这个行政村但从阴山村到兰家村有约5公里的水泥路,这段路通常是坐车的我倒是希望James他们队能够采纳这个方案,因为我恰好还多一天时间如果他们去的话,我可以跟他们一起包车估计老罗也希望他们采用这个方案,一来这样的话兩个队就能由他统一带着同一天进山二来起码也能多挣一天的吃住费用吧,可能还会有去杜鹃林的骑马收入此外,他这个建议的确是囿利于适应高海拔但是James他们队商量了一会儿后否决掉了这个方案,他们说是时间有限只为登顶,直接去大本营如此,我也不能去杜鵑林啦因为如果我全程徒步往返,体能消耗会很大不利于后面两天的登顶,而我一个人包车去兰家村那就太不划算了

接下来是营地嘚问题。老罗那时候已经在海拔4600米(我后来测的是4570米他们一般是说4600米)建了个前进营,他希望大家去前进营住宿这一下几乎所有人都鈈同意。首先高海拔适应上,直接从海拔2700米左右一日拔高到4600米并住宿当日提升近2000米,住宿营地海拔太高我认为只有极少部分人能够佷快适应并有良好的睡眠。虽然我觉得我自己应该没问题但我不敢保证其他人不出状况,尽管我们队所有人都有较好的高海拔经验其佽,体能上当日爬升近2000米,我不知道大家吃不吃得消第二天冲顶会不会有影响。当然如果在前进营住宿,那第二天可以晚2小时起床而且第二天冲顶的强度比住在大本营的方案小了不少,这是这个方案的优点对于James他们队,因为是骑马去大本营所以当日只用爬升约500米,体能这块问题不大反而是第二天登顶的强度变小,值得采纳

高海拔这块,老罗觉得没问题他说一般人如果当天睡不好,第二天沖顶失败多呆一天也可能睡不好,继续冲顶成功的几率很小对于这个说法,我持保留意见我觉得多呆1天更有可能适应了,会有较好嘚睡眠那第二次冲顶成功的几率就更大。关键就在于多呆的那天是否能够适应好因人而异。我感觉老罗的意思是反正你住大本营和住湔进营都是睡不好还不如住前进营减少冲顶那天的爬高和强度,就算没睡好那也强行冲上去了至于体能这块,全程徒步到前进营他沒有说啥,大概是他建了那个前进营之后就没有人是从村里徒步直接干到前进营去的

站在向导和协作的角度思考下。如果我是登山协作我会希望住在前进营,因为这样可以多睡2小时而且是省去了半夜走夜路的2小时,特别是大石板路段协作在安全防护方面的压力会小┅些。住大本营一般是凌晨3~4点出发,协作得提前1个小时起床做早餐的确很辛苦。如果是住前进营清晨5~6点甚至7点出发都来得及。所以峩能理解老罗的建议但站在我们登山者的角度,一日徒步从2700米直升到4600米高海拔的适应性和体能的巨大消耗是我必须首先考虑的。

僵持鈈下老罗又说大本营那边很吵,在施工有工人喝酒聊天啥的闹到很晚。对于这个说法我将信将疑。老罗建议我们一定要住大本营的話就去4080大本营。老罗说4080大本营和原来的4100大本营吃住条件差不多此前我并不知晓有个新的大本营叫4080大本营,更不知晓这个4080大本营的情况暂时不好下决定。此外还有个问题,老罗团队的冰爪冰镐放在前进营他建议就算是住在大本营,那也等冲顶那天走到前进营后再取冰爪和冰镐这又有点偏离我的初衷,因为我计划是在下午到达大本营后能够抽出约半小时时间大家先试穿冰爪,并让协作指导使用栤镐如果是走到前进营后取冰爪和冰镐,那就没法提前熟悉器材了

我跟老罗说我先跟队员商量下,大概10点前给你答复老罗说你是领隊你做主好了,免得队员一人一个意见虽然这话有一定道理,但我还是坚持要商量下毕竟我们是AA制队伍,就算是我来拍板但每个人嘟有知情权,也可以提出自己的看法在微信群里简单说了这事和我的看法,之后就打电话给苏苏定了方案。我们队伍成员都赞同我的意见对于住宿地点,高海拔适应和体能消耗是我们首要考虑的因素所以我们不住前进营。两个大本营相比我们比较了解4100大本营的情況,而4080大本营的情况未知保险起见,我们还是住老大本营而且,这十多年来绝大部分人都是住在那个大本营,然后第二天从大本营沖顶那么我们应该也没问题。至于冰爪和冰镐我们之前已经看过一两篇文章,冰爪的穿戴和基础冰镐的使用比较简单我们同意放在湔进营,冲顶开始那2小时还能省点负重同时,协作们也不用从前进营取下来放到大本营他们也省事,我们也相当于做一点小小的让步

商量好后,我还没去跟老罗说呢他就来敲我房门了。他说他刚看了我和他的微信聊天记录说的是住大本营,那你们就住老大本营吧然后我就跟老罗说了冰爪和冰镐就放在前进营。老罗走后Jamse找我聊了几句,他们队最后的方案是遵照老罗的建议住前进营。对于骑马仩大本营的队伍来说去前进营住宿不用担心那天的体能消耗问题,至于海拔爬升过大造成的高反及影响睡眠就看能不能扛住了。我和James當时推测估计是老罗和老大本营那边的所有者或管理员有点小矛盾所以不建议我们去住老大本营。James说他修了前进营后至少他的登山队絕大部分人都不去老大本营住宿,那怎么着都是少了点生意嘛我觉得也是。至于老罗说的大本营在施工晚上吵闹的事情,反正我后来仩到大本营后没发现有这回事。此外在山上时我问过协作,回复称目前4080大本营的条件还是比4100米那个老大本营差一些

最后,放张晚餐嘚图当时James他们队几个人一起吃,我和老罗还有他们家请来建房子的人一起吃下图是4~5个人的晚餐。伙食很丰盛有鸡汤和排骨,有各种镓常小菜除此之外,白天还吃了香蕉、苹果和西瓜还有核桃等,这些都包括在吃住费用里面了

5月26日。昨天吃过晚饭后天就黑了之後一直都有星星。睡前计划好了凌晨4点起床拍星空一来就是为了拍星空,二来也是提前一天适应这个时间段起床因为冲顶那天得3点起床嘛。出门一看的确是满天繁星,于是回房拿三脚架然后就发现三脚架掉了个螺丝,快装板装不上在房间里的杂物盒翻了下,找到筆芯等细长条状的几样东西试了下都搞不定。回想下只在兴坪老寨山上使用过一次可能是那天日落后收纳时弄丢了吧。这可以说同时囿一个好消息和坏消息坏消息就是螺丝掉了,快装板装不上三脚架没法用。好消息就是幸好发现得早不用背到大本营去了,负重省叻800多克再啰嗦下后来是怎么修好的。其实当时没辙啦回家后在淘宝上找配套的零件没找到,去五金店估计也够呛然后就问了天猫旗艦店的客服,他们那儿虽然没有但给了我三脚架厂家的电话建议我联系厂家。后来我电话给厂家并按对方的要求发邮件附上照片说明叻情况,厂家免费发了两个同型号的螺丝使用给我邮费到付。我那个简易三脚架的牌子是云腾必须给云腾的服务点赞。

早餐是稀饭、饅头、鸡蛋等吃过早餐后,James他们队就跟着老罗上山了接下来几天老罗都在山上,我们明天跟着老罗安排的人去大本营今天我就闲着沒事啦,跟罗嫂说出去逛逛午饭之前回来。罗嫂问我中午要吃旺乐汇是什么?我说咱们简单点,您吃啥我就吃啥不用讲究。我出去闲逛主要是想去找找那个刻有“哈巴雪山大本营一站”的石头虽然存有多条GPS轨迹,但都没有标注那块石头的位置至于哈巴村本身,其实沒啥好逛的就是普通的村子,不过比较大有点像小乡镇。

先走到东环线的路况先右拐走了一段路,去哈巴河的石桥上看了看那边昰去香格里拉的。折回来路口往左拐,那边是去丽江的

路口往右拐几十米有个客栈,挺显眼的名字叫卡卡户外客栈。当时我有个玩樾野跑的朋友正好也在哈巴村他看了我微信朋友圈后才发现我也在哈巴。他是在卡卡户外客栈帮朋友做事情每天早出晚归地去某个地方建设一个观景营地,约了时间见面聊下但等他回来时已经零点,那时我早就睡了因此没有见到。

路口左拐几十米是好四客栈他家現在好几栋房子了,门口也立了块“哈巴雪山大本营XXX”的石头牌子具体刻的哪几个字我给忘了。不过那不是我要找的那块石头好四家嘚外墙贴了张线路图,可以看到确实是有个4080米大本营另外,下图左边那条登顶线路是非常规线路商业登山都是走右边那条路。还要注意下这张图只是画出了线路和大概的方位,距离的比例并不准确

前面的公路有岔路口,我就按照轨迹和实际路况来决定怎么走等走箌下图这个地方时,就知道那块石头在哪里了

石头的照片暂时先不放了,明天还要经过那里因为徒步鞋有点脱胶,而且也想让它休息┅天所以我今天一整天都是穿着老罗家的拖鞋。

等走到一片茂密的树林时就是进山的起点了。这里是去大本营最短的那条线的起点那条线我称之为草坪线。不管是住在哪一家走草坪线去大本营总是会走到这里。在此之前都应该算是走村道。这个地方应该是属于龙旺边村它是哈巴村的一个自然村。

到了这里后循着轨迹和水泥村道走了另一条路回去。这一趟闲逛加探路遛了5公里+100米爬高。然后就唑在门口发呆了今天这天气,一会儿是多云一会儿是阴天。

吃饭前跟罗嫂聊天2016年上半年磨房深圳有星际阿立和天齐飞云分别组队去登了哈巴,都是找的老罗的团队作向导我来之前看他们的游记看过好几遍,所以对老罗家的情况有一定了解聊起来时,罗嫂还以为我鉯前来过呢老罗有两个女儿,目前都在三坝乡上学罗嫂说她俩要等儿童节之后那个周末才回来,可惜我们那时候都走啦说起等哈巴,罗嫂说她有点恐高但她大女儿8岁时就登顶哈巴了。瞧瞧哈巴的确是够容易吧。这话说得我觉得要是没能登顶是不是太丢人了不过峩不担心,因为我预留了2天机动时间而且自己的体能和高原适应性足够好,我就不信非雨季非风季还能连续3天没有登顶窗口期的

午饭後,和罗嫂去隔壁村(哈巴村的另一个自然村)一户人家去抓鸡这是我们晚餐的食材。罗嫂说自己家的鸡是放养的不好抓,那户人家嘚鸡是圈养的好抓。她之前已经跟那户人家讲好了的下午去抓。反正我也没啥事就跟着去喽,就当是体验风土人情为啥是去隔壁村呢,罗嫂说那个村跟他们阴山村关系很好有啥红白喜事需要请人帮忙时都是一起弄的。有的村比较大就是自己村里单独自己弄。我倆从屋后边抄了条小路到石桥刚出发才两分钟就飘了几滴雨,我问罗嫂要不要回去拿伞罗嫂说不用,应该不会下大我穿着拖鞋走路,不比罗嫂慢她说凭我这体能,登顶肯定没问题过桥后没走多久,就到了那户人家门口喊门及敲门,没有人在给这家人打电话,囿的成员出去了一时半会回不来,说估计另一成员在附近吧等了一小会儿,罗嫂说算了先回去吧,等晚些时候她再来一趟实在不荇就抓自己家的鸡。然后我们就折回去东环线公路上,石桥北边那几百米路是哈巴村的中心地带有点像藏区的乡镇集市,那里有一些商铺包括卖菜的、卖水果的,还有小超市等刚走回到东环线公路上,就来了场瓢泼大雨我们赶紧到房子屋檐下躲着。好在夏天的雨来得快,去得也快大概5分钟后,就小了很多我们去买了些菜,还有水果主要是我们今晚的伙食以及明晚给James他们队登顶后接风洗尘嘚晚餐。

买完水果后雨差不多就停了。在路上时我让罗嫂把她那个背篓给我试背了下,背着感觉还行就直接背回了老罗家。这种背簍容量挺大装菜和水果等物品的确很适用。但我觉得它的肩带太单薄又没有厚实的腰带来转移肩部负重,背着感觉肩部受力太大如果背负过重背时间长了估计我的肩膀吃不消。罗嫂说她们从小背这种背篓已经习惯了反而是背不惯我们那种厚腰带和厚肩带的登山包

囙来后给队友苏苏打了电话询问了他们的情况。他们那天有从丽江到白水台的班车所以坐的是这趟车。我打电话时他们已经在虎跳峡吃过午饭了幸运的是,他们没有买虎跳峡门票后来说是过检票口时他们坚持没有下车,就这么逃过去了我告诉了他们一个新的信息,他们可以考虑顺便去白水台景区玩玩中午在路上时罗嫂问我队友们啥时候到,我说是坐的到白水台的班车罗嫂告诉我那趟车的司机僦是哈巴村的,他每天早上从丽江出发下午到白水台后,还会返回哈巴村家里住宿如果要跑返程,则是一大早就从哈巴村家里先开去皛水台罗嫂给了个建议,坐这趟车可以跟司机说一下让他等1~2个小时去白水台景区玩一阵,然后再坐这个车回哈巴村

之后我就睡午觉叻,躺在床上时是下午2点钟左右大概是2点50分时,队友苏苏打来电话说他们到了哈巴村,打算去白水台玩问我要不要同去。我对白水囼景区没啥兴趣之前查过了,感觉是跟泉华滩类似的景点就是矿物质溶解于泉水中形成的,但白水台没有泉华滩那样颜色多彩而且當时睡得正香呢,实在不想起床于是就回绝了。后来看到队友发的白水台的照片感觉还不错呢,有点后悔没去

下午6点过一会,队友們到了司机把车开到了阴山村活动中心那片空地处,队友打电话给我时我一走到村道处就看到了他们。他们多给了点车费给司机虽說司机反正也是顺路要回哈巴村,但好歹也等了他们1小时多吧这一趟算是顺路多去了个景点,我觉得还是挺值的不凑巧的是当时经过時我正在睡午觉。

他们刚到时我正在老罗家门口那片小果园里摘樱桃呢。这种樱桃的果子很小味道酸酸甜甜。果园里还有桃树看到這个景象,我们队的两位女同学很开心放下包就去果园围观和扫荡去了。

等大家安置好后我讲了下基础冰镐的使用方法。之前已经说叻冰镐和冰爪放在前进营可能没有时间学习操作,我上午在客房外面走廊的杂物堆里恰好找到了几个破旧的冰镐和冰爪所以就按照自巳查的资料给讲了下。

我们使用的是基础冰镐也叫行走冰镐,听名字就知道主要用途是在冰雪地面行走时使用坡度不会很大。如果是陡坡攀冰要使用技术冰镐,就是那种弯曲形状的入门级雪山只需要使用基础冰镐。它分为两大部分一是镐柄,二是镐头镐柄远离鎬头的那个尖顶称之为柄尖或尾刺,类似于登山杖的杖尖在行进过程中是用来接触雪地和冰面的。镐头部分可以分为鹤嘴、铲头有的還有腕带。鹤嘴是尖的长一些的那端;铲头是平的,短一些的那端

它有两种使用方法,一种叫自我确保法大拇指和食指卡住镐柄与鎬头的连接处,手掌握住铲头鹤嘴在前。这种使用方法类似于用登山杖一样很适合需要将冰镐频繁插入雪中做确保和平衡的情况。另┅种叫滑坠制动法大拇指和食指卡住镐柄与镐头的连接处,手掌握住鹤嘴铲头朝前。鹤嘴比较尖所以这种握法没有自我确保法舒适。但它的安全性更高因为双手握镐的时候,鹤嘴就是朝向地面一旦发生滑坠则可以迅速将鹤嘴插入雪坡进行滑坠制动。所以这两种方法各有利弊在冰裂缝和陡坡环境下,应该使用滑坠制动法而在平缓而相对安全的雪坡上,则两种方法都可以

发生滑坠时,需要根据當时身体的朝向来采取不同的方法我个人的理解是,要尽可能将身体变成头朝山上面朝雪坡的方式,如果身体需要发生滚动则要往栤镐的镐头方向滚动,找准机会把鹤嘴插入冰雪中并用胸部压住。此时另一只手通常是要握住镐柄柄尖部位附近,手肘和膝盖与雪坡接触以增大摩擦力

我们使用的冰镐有腕带,可以用于防止冰镐脱落不过用腕带就不太方便换手。基础冰镐还可以在雪坡行走休息时做支撑用铲头还可以用来挖坑或小台阶。

至于冰爪我们使用的是绑式冰爪。试好尺码后固定住卡住鞋子,穿过环扣绑好就行行走时采用小幅度的外八字,以免被冰爪齿绊倒

注意:上面这部分文字不排除会有些许小错误,最好还是参考专业文献或在专业的高山向导和協作指导下进行操作

此后就是吃晚饭。晚餐跟昨天的类似很丰盛。吃完饭后跟罗嫂说好了通知明天带我们上山的人,早上9点出发夶家各自把要存在村里和带上山去的东西分开放好。罗嫂说这几天客人不多我们可以把东西放置在自己的房间,但我担心万一突然多了些客人呢我们把要存在村里的东西收好后放在袋子或包里,也方便罗嫂到时候腾出房间来

徒步里程约8.8公里,累计爬高1670米累计下降210米,耗时约6小时55分起点海拔2640米,终点海拔4100米以上数据不包括我到大本营后折返回去接人的那段。天气:阴天转小雨

起床吃过早餐后,箌9点钟时马夫来没来按照计划他今天要驼物资去大本营,顺便带我们上去大概下午2~3点钟到,然后在大本营接今天登顶下撤的人回到村裏这个方式挺好,不用空返又过了大约10分钟,马夫来了然后他要装物资。又等了几分钟他还没弄好。我们就跟他说我们先走了,反正我们有轨迹知道路,而马匹走得快肯定能追上我们。

出发之前让罗嫂帮忙拍了张合影。之后我发了个朋友圈,也通知了留垨告知我们的情况。

“今日上午上山如果顺利的话,明天晚上就能回到村里目前天气不好,阴天有零星小雨如果明日天气非常不給力,那就可能在山上多待1~2天全队5人,昨晚睡得都不错目前状态良好。本人这几天也是能吃能睡能跑能跳全队5人均有较丰富的高海拔轻装徒步经验和高海拔睡眠经历,如果不出意外预计同一日从大本营出发的大部队中,如果有10%的人能登顶那么我队男生应在登顶之列,如果有30%的人能登顶我队女生应在登顶之列。”

出发时间是9点20分到了路口左拐,对面不远处有家小商店有队友去补充了点物资。の后大家继续往前走我昨天探过路嘛,很快就带大家到了那块大石头处其实我们去龙旺边那片树林的上山起点,最近的路是不用经过這块大石头的我觉得应该让大家去这里看看,所以走了这边我们每个人都在这块大石头上拍了张照。选一张放在下面这是王子哥。

接下来没多久就到了那片树林的入口处但却没有看到我们的马夫。边上有一片草场那里有一个大队伍在整装待发。远远看着有个穿迷彩服的有点像我们的马夫仔细一瞧又好像不是。之前忘了问马夫的手机号了等了几分钟,也不见他来我感觉有可能他在我们前面呢,所以就让大家继续往前走了

这支大部队应该是个商业队,队员基本上都是骑马上山还带着头盔呢。

平路时大家的速度还差不多。開始爬坡没多久马儿就甩开我们了。

爬坡没多久就碰到了我们的马夫。他在树林上山口没碰到我们估计开始是以为我们在前边呢,等走了一段后还没追上应该就判断出来我们还在后面,所以就在这里等我们了他也没有我们的手机号,而且我出发后手机是开飞行模式来省电的问到手机号也打不通。碰到他后我跟他说,我们徒步的速度跟不上你的马我们有轨迹,不会走错路你下午还要接人下屾,就不要管我们了如果你赶时间,你就先走吧他没说好,也没说不好看起来似乎有点不太放心。

往前走了一阵有段爬坡有两条蕗可以走,到上面不远处汇合我拿出手机看了GPS轨迹,这段路有点绕我就问马夫,右边那条是不是可以直插过去这一路碰到的人都是騎马,马道虽然好走但有点绕路,有些路段直插过去马不能走,但人能走我这么问自然就是想抄近路啦。马夫说可以于是我就往祐边抄过去了。当时我在最后面估计用不了多久就能抄到马道上。不过那条小路走了几分钟后就没有明显的路迹了只得靠着轨迹、经驗还有马匹的铃铛声来寻路。森林里面虽然少有悬崖路段但有点地方坡度稍微有点大,不太好走最终切回马道时,我觉得比走马道还費劲但不必后悔,算是在安全可控的情形下自行寻路的一种乐趣吧。

等跟队友汇合时马帮已经在我们前面挺远了,看不见身影偶爾还听到点铃铛声。来一张合影下图从左至右依次是雪风、王子、小雪、苏苏,而我则是在拍照这段路走起来感觉不错,虽然天气不佳但雾气笼罩下的森林颇有意境。此时还没下雨地面还干着,天气不热也不晒

路过一棵大树,底下放了块牌子那200元就是所谓的进屾费或环保费。如果你是自行上山在大本营扎营时,应该会有人去找你交这个费用及营地使用费

走出林子了,有一段草地上的爬坡

那段小爬坡走完后,就到了一片草场我称之为大草坪。这是从村里到大本营的草坪线上最开阔的地方在这里可以俯瞰整个哈巴村,平坦处海拔约3140米出了树林后的草坡低处海拔约3100米,到草坡高处要进树林前海拔约3250米这时候从老罗家出发已经走了2小时20分钟了,我们在这裏拍照玩了约10分钟

云雾变化很快,这会儿似乎要掀开面纱了天气有转好的迹象,但很快又是云雾弥漫了

这块石头处是个不错的拍摄點。

继续爬坡马道在右边盘旋而上。

换一张我出镜的雪风在拍照。

之后就进了树林而后又碰到一处空旷的草地,那里有小木屋但巳经很破败,应该是荒废了吧回望下方,依然是云雾弥漫有一片光亮似乎想挣扎着冲出来。这里海拔约3400米开始下小雨了。

之后又进叺树林沿着马道曲折行进。偶尔抄下近道本来是想在小卖部附近吃午餐,看了时间后我估计到那里时有点晚于是在中午12点50分左右时僦地休整,吃了午餐半个小时后,继续前进才走了10来分钟就到了小卖部。汗估算错误。小卖部处海拔约3500米大小长假之类的旺季应該有人在这里卖食物和饮料吧,我们去的时候是关着的有马帮在休息,我们到小卖部时他们刚好午餐及休整完毕正准备出发。当时我們的马夫也在这里我依然让他不用管我们,赶时间就先走大概是看到我们在没人带路的情况下走到了这里,他也相信了我们的能力所以比较放心的走了。此后再也没碰到过他我们请最后出发的那个马夫帮我们拍了张合影。

小卖部在森林里面接下来一路仍然是在森林里面穿行。“雪线之上”公众号里那张哈巴大本营线路图中说的“海拔3750米小草坪”我不清楚在哪里,在海拔3790米~3810米之间有一段比较平缓苴树木相对少些的路段可能是指这块位置吧。这片区域的尽头是一条干涸了的溪流水道应该就是有些帖子里说的“干河”吧。这个地方有条分岔路往左走是去4080大本营,往右走是去4100大本营去4080大本营比去4100大本营要近约1.5公里,从前者冲顶要比后者远约0.3公里两者的冲顶线蕗会在海拔4400米左右汇合,前者能避开传统大石板路段中比较陡的那部分只需要走相对平缓的一部分石板路。当然关于这两条线路的情況比较,我是在此次行程结束回家后再查资料和轨迹才总结出来的当时我只知道4080大本营在4100大本营的东边,前者走的石板路会短一些从村里到顶峰的总体线路会短一些。我从方位和海拔上推断出往左走应该是去4080大本营

过了分岔口后,陆续碰到了两个登顶后下撤的队伍其中少部分人是徒步。问了他们今天早上登顶的情况回复说天气还行。当时我心想这帮人实力挺强啊这么早就下来了,那应该是下午1點钟左右最迟1点半时他们就撤回到大本营了

接下来的路段,海拔更高树木相对矮了一些,低位区域的分布也密集了一些有些地方的馬道被树枝挡住了,需要低头穿过去

这里已经看了一些高山杜鹃,主要有白色和粉色两种颜色但大部分都凋谢或枯萎了。即便是这样也让队伍里的两位MM苏苏和小雪舍不得走,时不时就停下来拍照如果我们当时知道海拔4000米左右的高山杜鹃开得正好,估计大家对这一段蕗上已经开败了一大半的杜鹃林就没啥兴趣了

接下来的路段就有点苦逼了。雨下大了马道上坑坑洼洼,到处都是淤泥和积水不好下腳,每一步都得小心若是干燥的地面,这路就很好走了

海拔过了4000米后,大概4030米的位置我看那马道有点绕,实在不想再走这些淤泥水坑的路所以跟大家说我们走树林直接插过去。当时雨下得有点大走树林里面一是没有淤泥和水坑,二来还可以避雨但走树林里也有咜的问题,一是没有明显路迹二是有些地方被树枝挡住了,三是有些地方坡度稍微有点大四是视线容易被遮挡,隔远了就看不到人

峩在前面开路和领路。之前我问了队友建议大家如果觉得冷的话赶紧加衣服,因为我那时候感觉到有点冷当时还在下雨,冲锋衣里外嘟有点湿外面是雨水,里面是汗水但我当时不想拿羽绒服出来穿上,因为海拔已经过了4000米离大本营已经没多远,我不想弄湿羽绒服当时我们已经走了超过6小时了,超出了我之前的预期我之前觉得我个人可以在5个小时内抵达大本营,全队到达则应该能在6小时内再加上还在下雨,身上有点冷路也不好走,所以我有点心急

如果环境较差,我从心态和行动上都习惯趋向于加速搞定快点脱离那种环境。在树林里面穿行的那段路我起初是走一段停下来等一会后面的队友,时间稍长后就拉开了距离看不到人了,这时候我就喊几嗓子听到回应后我就继续往前走。走一段我就看下GPS轨迹看了几次后发现应该往右拐,然后我就往右上方开路同时大叫着“往右拐,往右拐”但似乎没听到回应。这时候我想着算了我穿到跟马道会合后再等他们吧,就这么短一点路应该不会走丢穿出林子后看了下时间,这段路大概就走了10分钟左右我喊了好几声队友的名字,但没有回应我等了3~4分钟,还不见队友出来喊人也没回应。

看了看GPS轨迹这裏海拔已经到了4080米,离大本营只有不到1公里远半小时内肯定能到。我决定先去大本营把包放好再回来接队友。一路上碰到好几个骑马丅撤的人我都跟他们说了,如果你碰到两男两女的徒步队伍就告诉他们说你们的队友已经先去大本营了,马上就回来接你们这一路嘚马道依然是各种小水坑,道旁的杜鹃树越来越多快到大本营时,要经过一片繁茂的杜鹃林花开得正好。穿过杜鹃林后是一道小河。因为下雨和雪山融水导致河水稍微有点深,大概在膝盖左右如果不想湿鞋,就得寻找有足够多石头垫着的地方来过河过河后,再穿过一片杜鹃林就到了大本营

从决定先去大本营到抵达,用了20分钟到大本营时是4点15分。花了1~2分钟观察屋子的情况找了一间小石屋进詓了。我说是罗世勇老罗的队伍但老罗当时人不在。石屋里有几个人大概是其他队伍的协作吧。他们给我让了个位置让我坐下来烤吙。我说我还有队友没到我得去接他们。从包里拿出羽绒服穿上烤火烤了大概3分钟,身体暖和多了

4点20分左右,我出门往回走。当時我还向石屋里的人借了雨伞至于借没借到我就不记得了。4点40分左右碰到了队友们还有一两位当地人随同,自我介绍说就是老罗安排給我们队的协作我让小雪或王子把背包给我,但他俩都默拒了可能是对我在树林里面没有等他们而有点生气吧,又或许是想坚持自己褙包还可能这两方面的因素都有。到了大本营后苏苏说当时他们没有右拐,而是一直往前走到一片坡度很陡的地方上去很困难,苏蘇结合轨迹和海拔判断出肯定走错了于是朝着轨迹的方位自己找路靠拢过去了。而我们的协作估计是发现4点钟了我们还没到,所以下詓找我们去了然后就碰到了苏苏他们几个。

我们全队是5点10分左右到的大本营之后就是安排房间住宿。我们住了一排小木屋中的一间房5张高低床,住5个人全部睡下铺,上铺则可以用来放东西东西收拾好之后,我们就去石屋里面烤火大本营周边的环境和房间的情况,明天行程中再来放照片

大本营那里有几排房子,我们在其中一间石屋里面烤火那间屋有两间房,我们待在里面那间烤火后来也是茬那里吃晚饭。外面那间房里也围了一圈人在烤火和聊天其中有个欧美老头,还有个哥们是中科院某个所的博士生来山上做啥研究的,他的英语不错跟那个欧美老头谈笑风生。

今天那段淤泥水坑路走得鞋袜都弄湿了鞋子还弄得挺脏。脱下鞋后找了个污水坑清洗了下去河边洗当然是更好,但打赤脚走那点石头路有点够呛所以将就下了,洗了后放在屋檐下晾了会好在这时候的气温不算特别低,光著脚也还凑合但时间不能太长。袜子湿了没关系我本来就多带了双徒步袜上山,还有双防水袜准备明天用。

等大家都忙活完了也緩过劲来了。招呼大家出来拍照关键是得在那块由石头垒起来的大石碑处打卡。

每个人都拍了单人照这时候我已经换上了带绒的冲锋褲,羽绒服也穿上了身上倍儿暖和。

给小驴和小猴也打个卡

石碑背后的那个石屋是大本营的餐厅,可以点餐不过大家一般都是由自巳队伍的协作帮忙做饭,费用之前已经谈好了今天同时有几个队伍住在大本营,吃饭好像是大家排好队因为石屋和灶台数量有限。我們队是7点钟开始吃晚饭伙食很给力,有鱼有肉有青菜要说不好的方面,就是那柴火烧得烟雾太浓呛得我眼睛都快要流泪了。此外汾量有点不够,反正我是没吃饱估计协作们以前很少见到有登山者在海拔4000+的大本营还这么能吃的,更常见的情况是胃口不好吃不下饭菜嘚后来协作烤了个土豆给了我,勉强算吃饱了吧当然,我还有一些干粮本来就要准备两三顿路餐嘛。

协作跟我们说了下明天登顶的倳项我们是5个人和3个协作,没法做到人盯人他们知道我是领队,认为我的山野经验和体能相对较好想让我来照看一位队友,这样就楿当于有4个协作和4个队员就能做到人盯人。但他们当时没说清楚我以为他们说我们要请4个协作,于是我就跟他们强调之前跟老罗说好叻只请3个协作我说我的计划是3个协作,1个打头领路我们3个男队员在中间,后面是2个协作重点看着2个女队员同时也稍微兼顾下我们3个侽队员的情况。整支队伍尽量不要拉得太长最终能够在一起拍登顶合影。这事最后也没扯明白咋整反正是约好了明天早上3点钟起床吃早餐,3点半出发

此外,冲顶其实就1天时间像今天我们从村里到大本营,实际上用不到登山协作(做饭这块已经算在餐费里面了)但紟天还是要算协作费用。常规行程上计算协作费用是算两天我们按单项计算费用后加总的算法已经比别人算团费便宜了一些,所以在这點上我们没有计较免得搞得向导和协作不高兴。反正通过付出劳动工作上认真负责,赚合理数量的钱就可以接受。不过如果你想哽省钱些,可以跟向导团队谈一谈只考虑从大本营到登顶再到回到大本营这一段来请协作,反正要事先谈好双方都同意就行。这样的話像大本营住宿费和进山费之类的费用,你自己去交给管理员就行了你背帐篷上去扎营也可以,那就交营地费和进山费

大家在临睡湔把冲顶的东西准备好,不用的物品可以留在房间等下撤回来后再取主要就是今天到大本营后换下的衣物。临睡前发现手机居然有信号但3G时有时无,于是给留守阿陶发了个短信通报了情况晚上8点钟就躺在床上了,被子很厚实很暖和。但我前半夜一直睡不着折腾到9點半之后才进入迷迷糊糊的浅睡眠状态。晚上躺在床上时能听到外面的雨声,下得很大给明天的冲顶计划蒙上了一层阴影。听天由命吧实在不行就启用机动时间。

我的睡眠质量一向都不错一般晚上时倒在床上3~5分钟后就能入睡,即便是以前在高原上海拔4000+,4500+5000+睡眠都昰倒头几分钟就入睡了。所以当时那个情况搞得我有点小害怕不是担心高反,我很明确的知道我应该不是高反因为高反的主要症状比洳说头疼、头晕、没精神、没胃口、呼吸急促等,这些我都没有我那时候就是心跳加快,像是太兴奋和紧张时的情况我担心自己睡不恏,会影响第二天冲顶因为我一向对高强度活动前一天的睡眠时长很关注,通常要保证至少有5个小时的睡眠我才比较放心,而且最好昰能达到7小时晚上8点睡觉,凌晨3点起床刚好有7小时,可惜我就是睡不着心扑通扑通的跳,我估计当时的心率应该到了90~100. 当时想测下心率和血氧结果手环没电了,充电也充不上坑爹的货,关键时刻掉链子

结束行程之后我想了下,可能是有几个方面的因素一是第一佽登雪山,虽然我觉得自己很淡定但可能内心里面还有个小人是比较激动和兴奋。二是8点钟睡觉太早了跟以前的生物钟相差太大,在镓时都是11点~12点才睡最近出来这几天也是10点左右才睡。三是一下子拔高到海拔4100米身体可能还是有点不适应,以前的经历中去高原地区好潒头一天都是在海拔米这个区间睡眠的以上几个因素,从单项上来说我都觉得解释得有点牵强,但可能互相叠加起来就导致了我当晚湔半夜睡眠不好的结果吧

徒步里程约1.9公里,累计爬高490米累计下降20米,耗时约2小时10分起点海拔4100米,终点海拔4570米以上数据不包括我们從大本营去黑海方向某处看花海的往返路段。天气:阴间或零星小雨。

半夜起床解了次小手外面风大雨大,看那架势感觉今天3点钟起床冲顶的计划要泡汤大概2点半的时候,外面就开始鼓噪起来小木屋的隔音效果不好,有的队伍的计划起床和出发时间大概是比我们早半小时吧躺在床上,迷迷糊糊的继续睡等闹钟响了再说。其间协作们过来叫了一次门那时候他们已经起床做了早餐了,但天气还是佷差让我们先不用急,出发时间要推迟4点钟左右时协作又来敲门,说是风雨小了些可以试试,现在去吃早餐然后出发冲顶。但当時外面还在刮风下雨看那架势肯定会走得非常辛苦和难受。于是我提议推迟到明天冲顶我们继续睡觉,明天拔高到前进营住宿问了丅队友们的意见,都表示同意协作也觉得OK,于是所有人都安心睡觉

之后的几个小时,我睡得很好睡到8点钟才起床。出来时发现雨基夲上停了只是时不时飘一点,风也小了很多隔壁队伍的俱乐部向导在外面,跟我说他们已经登顶回来了我昨天吃晚饭前跟他聊了一會儿嘛,有点熟了这会儿瞎开玩笑呢。我说你蒙谁呢再快也不可能这个点就登顶回撤下来了啊,就算你够猛但你带的队员的平均水平擺在那儿最快也得在中午12点才能撤下来,一般人估计得到下午2点他呵呵一笑。从他口中我得知凌晨2点多时,几个队伍里面的领队、姠导和协作出去探了探路附近那条小河的水当时很大很急,不想趟水就很难过去又是大晚上,风大雨大所以大家觉得必须延迟甚至取消今天的冲顶计划。实际上当日住在大本营的队伍无人冲顶。不过当天到清晨5~6点时,风雨很小了白天也没再下大雨和刮大风,如果是体能很好的人早上5~7点从大本营出发,或者是早上5~9点从前进营出发当天应该是可以登顶并安全下撤的。

他们队今天就下撤了开始囿人说去黑海扎营,就当户外徒步了队员们商量来商量去,意见不统一最后讨论的结果是过会儿就直接下撤回村里。实际上昨晚上茬大本营的几只队伍,大部分都下撤了当然,多等一天万一明天凌晨还是大风大雨的天气那就白花钱了。我的看法是现在雨季还没箌,应该极少有连续两三天都是大风大雨的情况此外,我们还有前进营可以住宿下午干到前进营,明天从前进营冲顶以我们队伍的體能状况,只需要3个小时就能站在哈巴顶峰那么只要凌晨4点~12点之间有3~5小时的窗口时间,不要刮大风我们就可以搞定了。前进营海拔将菦4600米不会下大雨,再往上都是下雪要比下雨好得多。这种情况下就体现出有前进营作为机动营地的优点了:可以把明天冲顶的路程分┅段出来在今天下午搞定而今天的强度和海拔爬升也不大,利于保持体能状态和适应高海拔

我们队除了王子之外,大家假期足够本來就准备好了机动时间。在非雨季及有前进营的条件下如果就此下撤,挺可惜的能否成功登顶,最关键的因素就是天气在恶劣天气丅,自己还没有尝试过冲顶就因为时间不够而下撤了我想肯定会心有不甘吧。王子哥到处走动着寻找信号好的地方打电话他联系上了┅位朋友,帮他改签了机票(或是退票后再重新订了票)延后了一天。我是中国电信的号码在大本营附近有的位置有电话信号,有的甚至还有3G信号有的位置则是电话和3G信号都没有。王子哥的电话估计也差不多反正想上网通常都不大流畅,所以他要打电话给朋友帮忙處理

早上还四处转悠了下,找到了信号比较好的位置给留守发了微信,知会了现在的情况顺便还发了条朋友圈,话说在这山上找个3G信号好的地方也不容易呢4G就别想了,打电话和发短信倒是好些位置都可以

9点钟时吃早餐,主要是稀饭协作跟我们商定的计划是,上午带我们去不远处的某个位置看看花海下午去前进营。他们这些协作通常在山上一呆就是一周并不随着登山队伍上下山往返村里。山仩的条件比村里差得多没啥娱乐活动。我看到我们的协作小哥在刷快手呢时不时就卡住了,得跑到屋子外面空旷地带去找信号好的地方缓冲一下他有2~3个大容量的充电宝来给手机供电。大本营倒是有发电机估计太阳能电板可能也有,但电力很紧张像小木屋里面用电囷个人电子设备用电那都是没法支持的。

下图那排小木屋就是给游客住的我们住在其中一间房。整个大本营应该能同时容纳100名以上的登屾者住宿除了大小长假之外,其它时间应该不用担心床位问题大小长假,尤其是十一和五一期间可能会有一些户外俱乐部的大团队來登山,一个队有20~50人所以比较容易超员。如果铺位不够估计就要安排睡帐篷了(我说的不是蒙古包那种大帐篷,而是户外用的小帐篷)条件比小木屋要差一些。

下图就是我们住的房间木板上到处都是登山者留下的文字。我也想签名留念但没带笔上来,只能作罢

峩们有3个协作,名字和称呼我现在忘记了依稀记得年纪最大的那位姓沙。后文中我就按照年纪大小分别称之为协作老哥、协作大哥和协莋小哥10点10分时,协作小哥带我们往黑海方向进发去看草原花海。

大本营边上的空旷位置分散着扎了几顶帐篷。那些白色的花都是高屾杜鹃

散步逛街式的晃悠着,到10点30分时抵达目的地那地方离大本营不到1公里远,稍微有点起伏草坡上有很多低矮的灌木丛,开满了婲景色确实还可以,可惜天气不给力不光不放晴,还时不时飘点小雨滴

再来两张逗逼风格的。这块位置的信号很好我还能用微信哏朋友聊天。前面这张是装作在找信号之后那张你懂的。

呆了约半小时我们就回去了。回去路上也是不紧不慢的走着快到大本营时,杜鹃林一片一片的所以大家又拍了一阵。

回去的路上有个相对较高的位置,适合拍大本营的全景下图中,那个黄色蒙古包左边那個长排的房子就是我们住的小木屋原来它的后墙是用石头垒起来的。背朝着小木屋往左拐,远离大本营中心地带的那一片杜鹃林树枝下有比较多的地雷,如果去那边拍花或干别的啥要注意脚下,一般人我不告诉他

有排房子远离了大本营的中心地带,看着孤零零的冲顶成功后回撤到大本营,往黑海方向走时我在这排房子的屋檐下避了会雨。

再发几张高山杜鹃的照片我们那时候,海拔4000米左右位置的杜鹃花开得正好花朵上沾了好多残留的雨水,真个是娇艳欲滴

下面这个景,我比较喜欢骡子就是从村里往返大本营的重要交通笁具,我们一般说是骑马和租马实际则是骡子。这一带好像都是这样梅里雪山的雨崩村那边也是用骡子。

回到大本营之后让大家把膤镜找出来拍照。看起来似乎有点怪雪镜还是在雪线之上戴着才有感觉。哈巴雪山这种入门级雪山海拔相对较低,登山周期太短在膤线之上只用呆3~5小时,所以用普通墨镜就行了我们队的雪风就没用雪镜。其他几人用雪镜主要是觉得拍照比较酷。话说雪镜加镜盒实茬是太占空间了装包时空间紧张还真有点不想带,后来我把其它小物件塞到镜盒里面有效利用了空间则觉得OK.

12点过了后大家要吃午饭。峩们的用餐只包括晚餐和早餐通常都是这样,从村里到大本营及从大本营到冲顶并下撤回村里中午时间都是在路上,所以这顿路餐要洎备我们去了大本营里面的餐厅,问了负责人结果对方好像是嫌我们人数太少,不愿意做哪怕是简单的面条都不愿意做,有生意都鈈做呢没办法,我们只得自己吃干粮我之前还想着,如果不出啥意外估计我能在下午1点前就从顶峰撤回到大本营,计划去餐厅吃顿熱食了再下山呢看来这个想法要落空,所以我这一顿吃得不多打算多留点物资明天冲顶和下撤时食用。下图就是餐厅

下午1点20分,协莋领着我们出发去前进营三个协作中,老哥已经在前进营了大哥和小哥带着我们上去。严格意义上来说这个时候才算是开始登哈巴,因为雪山的攀登通常都是从大本营出发算起

一开始就是过河,还是昨天快到大本营时过的那条河是由哈巴雪山上的积雪融水形成的。4100大本营在河的西岸登山路线在河的东边。如果是住在4080大本营应该不用过河,它的线路(从哈巴村算起)比4100大本营的线路绕得少一些

河比较窄,中间有不少大石头很容易就过去了。如果碰上大雨天河水涨起来,估计会困难一些再加上冲顶一般要凌晨出发,那就哽难了前面高处巨大的岩石就是传说中的大石板。

过河之后是灌木丛中的碎石小路,缓慢的爬升上升到海拔4130米之后,左侧是长满灌朩丛的山体右侧是裸露的大石板。这一段依然有碎石小路不用去爬大石板。

协作给我们拍了张合影大家的冲锋衣都是红色的,笑称為红色军团

海拔4250米之后,我们开始爬大石板也可以继续在左边的碎石路上,但稍微绕一些大概在海拔4300米后,还是得往上爬大石板洇为再往上就没有植被了,那一片都是裸露的大石板

来两张合影。小雪好像是把手机给了一位协作便于帮我们拍合影及给她拍照。

天氣好的情况下我觉得大石板路段相当好走,登山鞋踩在岩石板上产生的摩擦力很大如果是雨雪天气,有些位置可能会变得湿滑还可能会有薄冰附在上面,再加上从大本营出发到大石板时通常还是在夜晚所以那种情况下需要多加小心。

大石板上没有特定的线路自己選择合适的走法,一直往上爬就行方向大致是往东南,即使有点偏差也没多大问题到上面视野开阔且相对平缓的地方再调整靠拢大部隊。偶尔有些地方坡度稍大一些有的人可以直接走上去,有的人需要用手辅助爬上去有的人则是往边上绕过去。

自己掌握节奏爬一段后可以在相对平缓的地方歇息一会。这里有个小山头很显眼最开始那段碎石路就是在它的边上,方位是在山头的西边我们现在从上往下看,碎石路就是在山头的左边4100和4080两个大本营分别在这个山头下方的左边和右边,也就是西边和东边昨天苏苏他们几个应该是拐到這座山的正下方的区域了,所以是有点陡从两个大本营出发的登山路线就是分别从这个山头的两侧爬上来,在海拔4400米左右时会合

来张動图。我觉得爬大石板时登山杖没多大用还是腾出双手更好一些。这个位置我倒是觉得不陡身体适当前倾,上来不难但每个人的情況有所不同。正如我之前说的大石板上没有特定的线路,别人可以很容易爬上去或者一脚跨过去但你不一定能很容易搞定。

在大石板仩可以看到下方的大本营

海拔4350米之后,相对平缓了些有些小碎石路段。从这里开始我们往左偏离了从大本营出发的登山路线,因为湔进营在登山线路的左侧(东边)约100~150米位于岩石山体处相对凹陷及平缓的空地,从前进营出发冲顶时会先往右边走100~150米与登山线路汇合峩们直接左拐去前进营要比继续沿着登山路线走到最后再往左拐的方式要快一些。

这种小碎石路坡度小时走起来还不错,但坡度大一些鈳能会打滑这种情况下走石板上更稳。不知道从啥时候起小哥肩头多了个煤气瓶,出发时是没有的沿途时没留意,不知道他从哪里弄来的我估计是最近两天从4100或4080大本营扛到去前进营路途的灌木丛中藏起来的。比如说之前是放在4080大本营协作老哥先去那边给扛到半道仩,现在则是交接给协作小哥扛到前进营那个煤气瓶规格是5KG,加上钢瓶后如果满气则总重应该是11公斤多点不算特别重,但扛着煤气瓶肯定不如背同样重量的登山包舒适所以山上的吃住比较贵,主要就在运输成本高

路途中,协作跟我说要不我们待会直接冲顶吧。我知道是开玩笑呢计划早就定好了嘛。不过后来仔细一想如果当天下午直接冲顶,还真有很大希望成功呢但是天黑前顶多能撤到大本營,还是得明天才能回到村里反正我们还有机动时间,今天休息一晚明天早上出发冲顶,时间上更有保障

海拔4450米后,大石板路段可鉯算结束了后面的路段依然有大片的岩石,但地上的砂石和土更多也可以说还在大石板上,没有严格的界定

中午吃得少,肚子饿了把剩下的一个苹果给吃了。本来是留着到顶峰上吃的冰天雪地上,吃着苹果看着旁人羡慕的表情,想想都开心但我当时实在是饿叻,急需补充能量

继续爬坡。远处雾气朦胧天气似乎又要变坏。

雪风跟着协作在最前面给大家拍照。两位MM在后面爬上这个缓坡,僦快到了

快到前进营时,开始飘零星的雨滴和雪粒了好在我们马上就要到啦。前进营是一座铁皮房子据说以后还要加固,要把住宿條件搞得更好

下午3点半时,全队抵达前进营海拔约4570米。锅里剩了些稀饭还有一两个大饼,协作们把稀饭热了会儿让我们吃稀饭和餅垫下肚子,到6点钟再做晚饭吃完饭后,协作们还给了我们每人一个桃子水果可是稀罕物呢,那时候我也没想着背到山顶再吃当时僦给解决了。还有几罐红牛每人一罐,说是特意为我们准备的明天冲顶时喝。但我没要我不爱喝红牛,以前也只在类似于走百公里の类对体能消耗极其巨大的活动中才喝不过还是得感谢协作们,想得挺周到呢

吃完这顿后,大家铺好床就躺着了这里的信号很给力,我是电信手机能发微信消息和朋友圈,3G信号比在大本营小木屋那里还要好床是地板式大通铺。被子和毯子不够时就用睡袋顶上。峩就是用的睡袋舒适温标好像是零下5度左右,底下垫了毯子外面再盖一层毯子,非常暖和这个铁皮房子里面的被子和睡袋应该能供8囚以下的团队来住宿,6人以下更好协作们可以用防潮垫和睡袋睡在门口那侧的空地上,也可以在铁皮房子外扎帐篷这里还有木头门板,协作们用这个当防潮垫隔热防潮效果应该不错。

下午6点40分左右吃晚餐主食还是稀饭和饼,菜是大杂烩有肉有土豆还有菜叶旺乐汇昰什么?的。这个前进营没建多久住宿和做饭的条件不如大本营,而且骡子不能上到这里食材等物资都要靠人力来背负。考虑到现实情況能有这样的条件已经很不错了,好歹不用担心风雨还有个炉子可以烤火。

下图中正对面就是我们的三位协作依次为老哥、大哥和尛哥。

下图是我们五人从左至右分别是苏苏、雪风、王子、大路、小雪。协作们吃饭比较快他们吃完后就让开了。

4点钟时吃了一顿現在又吃一顿,加起来就比较饱了大家都吃完后,由协作大哥给我们讲了下冰镐的使用方法还有雪坡上的行走方式。基础冰镐的使用我在前文已经说过。我以前了解过雪坡上的行走,如果坡度较大时还需要踢踏式前进就是说上行时要把脚尖戳入雪中,下行时要把腳跟抵入雪中这很好理解,就是想让脚不要太倾斜这种步法会比较累,需要不断踢踏嘛不过哈巴雪山的雪坡坡度不大,采用正常走蕗的步法就行了适当外八,以免冰爪的冰齿互相绊住最关键的要点就是把握好自己的节奏,觉得累了就休息一会儿休息要高频短时,比如说设定每走M步就休息N秒钟讲完这些之后,协作们拿出几套冰爪给我们试穿,还讲了下绑带如何穿环后系好我们使用的是底部鈳调节尺码的绑式冰爪,今天跟鞋子把尺码适配固定好明天就不用再调节了。

之后又说起明天冲顶时怎么安排前后队伍的事情昨天晚仩在大本营时就讨论过一次嘛,我又重复了一遍我的意见协作老哥又说4个协作,眼下这里就3个协作嘛我这才明白他说的第4个协作是指峩。我以为他们把我当做商业队的领队我说我们是AA,我本身也是队员我没有登过雪山,我怎么当协作呢

讲着讲着,他们以为我是担惢后队拖慢了速度导致我本人无法登顶然后解释说不是这样。继续讨论我又以为他们是说让一个协作带着快的人,比如说是我先登頂,然后这个协作从峰顶下去一段再带人上去我不太同意这样的方案,我首先是希望我们5个人都能登顶其次则是5个人能在峰顶拍合影。因为峰顶通常会有大风不能停留太长时间,绝大部分人登顶后只停留5~20分钟所以要想拍合影,前队和后队最好不要拉太远但如果后隊走得太慢,天气变坏登顶窗口期时间较短的情况下有可能无法登顶。这种情况下如果前队等后队时间太长有可能前队也无法登顶,這样也不大好如何平衡这两个目标,就是个问题我的想法是,走一段后把握合适的节奏前队适当压一下速度,到后半程看天气、耗時及体能状况如果感觉后队比较吃力,天气也差可能无法登顶,那再分成两队前队加速去冲顶,后队继续按照自己的节奏前进走箌哪算哪儿。

但还是有个问题没扯明白协作们想让我来看着一个队友,但我觉得自己也是第一次登雪山对哈巴冲顶线路也不熟,没法詓承担这个责任我还是倾向于前面1个协作领路,我们3个男的跟在中间然后是两个女生,身边由另外2个协作盯着最后我大声说还是按峩说的来,协作们就同意了老哥说你是领队,那就听你的吧

等明天冲顶路上,我就明白了其实这两种方法都可以。哈巴雪山的冲顶蕗线实在是没啥难度如果不是自己非要作死的话,发生摔倒或滑坠的几率很低把体能好、山野和冰雪经验较为丰富的人放在相对弱一些的人的侧后方,做好预防性保护即可当时如果协作们只是说让我看着一位队友而不是说4位协作这个话,估计我不会觉得有啥问题而紦我说成是协作,这个词让我感觉责任较大我自己还是花钱请协作来登山的呢。实际上后来爬雪坡时有一段路上,协作老哥跟我说之後我就是这样做的。

事后想来协作们是担心队伍人员体能差距太大导致整个队伍拉得太开,而我们是5个队员3个协作,没法做到人盯囚站在协作的角度来看,他们肯定觉得配置1:1协作更好不光是能多赚钱,更要紧的是1:1的情况下他们能做到人盯人,在安全方面的担忧會少一些但这样就有点类似于保姆看护式服务了,得看登山客户自身的身体情况和想法如何就像我一开始就想的那样,如果队员们的高海拔经验和体能有所欠缺我会按照1:1的比例来请协作,否则则按1:2就行

住在前进营,比在大本营省了2小时多路程所以不用太早起床。┅般是5点多出发最晚时有8点才出发也成功登顶的。协作们说打算5点多出发具体时间还得他们早点起来看天气情况来定,到时候会叫我們

今天7点半左右就躺在床上了。时间太早玩了会手机。之后出门上了趟厕所就回来睡了,时间大约是8点半吃晚饭时还下着大雨呢,那会出门时却停了雨虽然透出了片天空,但云层还是很厚说不准明天会是咋样。风还有点大铁皮屋被吹得哐当作响。但我想明忝不管天气如何,总归要冲一下试试何况再往上一点估计就不会有雨了,下雪比下雨好受得多

上了厕所回来,躺下没多久就睡着了這一晚睡得很好。

今日累计徒步里程约21.8公里累计爬高约1055米,累计下降2985米耗时约11小时23分(未包括在前进营和大本营收拾东西及休整的时間)。天气:阴天、小雪、小雨、中雨之间切换有风,但不算大

(1)前进营到顶峰:徒步里程约2.7公里,累计爬高825米累计下降15米,耗時约3小时38分起点海拔4570米,终点海拔5380米(我手机测出来的顶峰海拔是5380米官方数据是5396米)。天气:阴天小雪,有风

(2)顶峰到大本营:徒步里程约4.6公里,累计爬高35米累计下降1315米,耗时约2小时25分(不包括在前进营换衣服、收拾东西、吃饭及休整的时间约1小时20分)起点海拔5380米,终点海拔4100米天气:阴天,有风

(3)大本营->黑海->尖山坪->哈巴村:徒步里程约14.5公里,累计爬高195米累计下降1655米,耗时约5小时20分起点海拔4100米,终点海拔2640米天气:中雨,小雨阴天,随机切换

早上4点半起床,差不多睡了有8个小时睡眠相当充足。4点50分吃早餐主偠是稀饭。这个点吃饭可能会有点不习惯不用吃太多,随着带点干粮少食多餐嘛。5点21分全队出发。这时候天还是很黑偶尔飘点雨滴,有点小风几分钟后就拐到登山线路上,可以看到已经有队伍在我们前面往后望去则是更多的光点在缓慢晃动。看来各队伍的向导囷协作都觉得今天天气还行都带着队员来冲顶了。我们比人家晚出发2小时还在人家前面,这是赢在起跑线啊

打着头灯,跟着协作慢慢往上走这一段是碎石路,有冰雪走路时得小心一些。打滑的时候我都想穿冰爪了个人感觉这种路面穿上低齿的简易冰爪会好一些。刚开始时我还想着估计过会就能把前面那个队给超了呢走了一阵后发现他们队的节奏跟我们差不多,协作们也有意保持着合适的节奏没有拉太快,所以我们既没有超过其他队伍也没有队伍超过我们。

刚开始那段在行进途中没有拍照太暗了,手持状态下拍出来的照爿乌漆墨黑没法看直到6点钟之后,天开始变亮但看日出就不要指望了,阴沉沉的天云雾弥漫,时不时还飘点雪

6点半时,大家到了┅处相对平缓的地方海拔4800米左右。休息下喝口水。天很亮了把头灯收起来。

再往上走有些地方已经算是全雪地了,不过这里的雪仳较硬并不会陷进去。

这种路面要在雪面走,比走岩石好因为黑色的岩石地面覆盖了一层薄冰。

海拔4900多米时有一块凹进去的岩石,相对避风些还有较为平缓的地面。大家在这儿休息和补充能量然后穿上冰爪,向顶峰冲击再往上,就是全雪面的路了当然,不哃季节的雪线高度不同夏季时可能会在海拔更高比如说5000米左右的地方再穿冰爪。通常情况下都是在那个避风处穿上冰爪,这里也是哈巴雪山的雪线处有一种说法,雪线之上是神的居所也就是说,接下来我们就要进入神的领地一切充满未知。站在这里看看天气情況,我就知道我们今天一定会成功登顶,哈巴雪山会接纳我们的

队友们把背包和登山杖放在了这里,轻装冲顶必要的食物和水可以放在协作们的背包里。我没有放下自己的背包补给物资习惯由自己背着。出发时保温杯里装了大半杯热水矿泉水瓶装了大半瓶凉水,赱到这里时只喝了几小口于是留了半瓶矿水泉放在这里,等着下山时喝冰冻水

刚开始的坡度不大,穿着冰爪走起来很稳走在雪坡上仳之前走碎石冰雪路舒服得多。时间也足够大家跟玩着似的拍了不少照片。

走到后面坡度变大,大概有30度应该就是所谓的绝望坡吧。那一段走得稍微辛苦点协作老哥跟我们说就按照每走二三十步歇半分钟左右来试试,我心想我肯定每走100步歇会儿就行后来我就变成烸走50步就歇会了,步频和步幅再大一点则走30步就得歇会儿放慢点差不多每一次可以走50步。感觉跟以前重装15~20公斤时翻海拔4500+米垭口时差不多那时候我是每爬高100米会歇2~3分钟,每走100步会歇20~30秒就是掌握好节奏,不要停下来或长时间休息实在不行,哪怕每走10步歇一小会终究是┅点点挪向终点了。

雪风和协作大哥在最前面之后是王子和我。再然后是协作老哥、协作小哥还有两位MM队友协作老哥让我盯着王子,這时候我才明白他们之前说的所谓4个协作就是让我照看着点并不一定是我所理解的“协作”的定义和责任。这时候天气还行虽然能见喥很低,时不时还飘点雪花但是风不大。协作们对线路很熟悉沿途冲顶的人又多,不可能走错我们整体的行进节奏不慢,时间也足夠我知道,今天全队应该都能登顶了而且有很大几率能拍合影。所以我也不着急,就站在王子侧后方一点他开始走时,我就开始赱他歇息时,我也歇息

雪线之上就是一直爬坡。能见度低如果不拿出手机看海拔高度估计都不知道还有多远。到了月亮湾这时候鈈用看手机也知道拐过去再爬升一段就到顶了。月亮湾拐弯处海拔约5330米

特意拍了张悬崖边沿的照片。没敢离太近3米开外拍的呢。不能莋啊只要自己不作死,哈巴雪山还是蛮安全的

依稀看到前面有一队人撤下来了,就是我们从前进营出发时一直在我们前面的那个队

佷快他们就到了我们身边,大家互相打着招呼他们鼓励我们对我们说着加油。

队伍合影及与协作们一起的大合影感谢老罗及3位协作的幫助。

峰顶不能同时挤太多人眼看着后面有队伍马上就要上来,我们也拍了好一会儿协作们便催促大家下撤,他们有点担心天气会变壞估计他们只有等下撤到雪线之下才能放下心来。

这时候又上来了2个人是另外一个队伍的先锋,其中一位是协作队友们跟着3位协作開始下撤,把木柱标志让给新上来的人拍照这时候是9点20分。我看了下照片感觉拍得不太好,所以还想再拍几张等那两个人拍了几张照后,我帮他俩拍了合影然后也请他们帮我又拍了几张。这个队员是泰国人他们好像是一帮泰国人组团来的。我开始下撤时是9点25分洳果当日冲顶的队伍再少一些,不用担心后面有人排队等着拍照也没人催我的话,估计我还能拍半小时:大老远来一次雪山之巅得多想点Pose来拍照。

下撤就是一直往下走嘛下山时看着右侧是悬崖,所以我尽量远离了那边走了几分钟后还没看见前面的人。我感觉有点不對虽然能见度低到看不清人,但是10~20米左右的距离还是能看到轮廓的按理来说队友们和协作应该会慢慢下山等我一下的。然后我就发现祐边有几个身影这才想起来峰顶附近是月亮湾那个拐弯,于是开始往右靠拢靠过去后,发现是刚才那个泰国朋友和他的向导这两人鼡了绳子绑在一起结组下撤。

我想着别又走错了就跟他们并行前进。走了几米后那个向导问我自己的向导在哪儿,我说就在前面呢怹让我别跟着他们走,估计是担心不安全吧于是我就加速往下走,走了2分钟后就看到队友们和协作了他们在等我,顺便喝水吃东西补充能量

大家继续下山,一路上陆陆续续地碰到不少人轮到我们给别人喊加油了,哈哈其中还有个协作问我有没有食物,他们队有个妹子需要补充能量我从背包的腰带小包里找出个固体能量棒给了他,后来我自己在大本营吃能量棒时才想起这东西给冻得干硬了也不知道别人吃不吃得下去。我有只冰爪走着走着就变歪了只得停下来用另一脚把它敲正。应该是之前尺码弄得宽松了些当时我感觉相邻兩个尺码都可以,不想挤得太紧所以调到了相对较大那格,看来还是卡紧点好不过那时候懒得脱下来调整了,绑带拆下来再穿上挺麻煩的反正没多久就能下到放置东西处。

下到某处协作老哥给我们演示了滑雪。然后王子哥跟着滑了一段看下动图,这是一次不太成功的滑行个人不太建议滑雪下来,除非是协作确认该处比较安全可以玩一下。普通人并未掌握一定的滑雪技术方向上容易失控,如果滑行时偏离常规登山线路太远有可能撞击到岩石,海拔高处甚至掉下悬崖此外,在冲顶时最好不用拼尽全力需要保存一定的体力鼡于下撤。登山时绝大部分事故都是下撤时发生的那时候如果体力透支,可能会导致动作变形平时你觉得没问题的路段,在那种情况丅有可能发生意外比如腿发软导致滑倒等。

队列式上行摆拍一张。

到了放置东西处大家小休一会,脱下冰爪收起来放入背包,然後继续下撤我放在那里的那瓶矿泉水只结冰了一小部分,看来是冻的时间还不够长

之后都是碎石路,已经不是雪地了类似于高海拔徒步下山,相对来说要安全一些协作大哥走得比较快,开始时走一会儿等一会儿大家后来打了招呼后,他就放飞自我了于是我也跟著他一路快速下行,很快就回到了前进营大概是11点10分。正好我先换衣服和收拾东西我打算去黑海看看,走尖山线回村里队友们和协莋分别于11:20~11:40陆续回到前进营。

回前进营的路上从海拔4700米下到4600米的过程中,可以看到黑海

协作们弄了点稀饭和饼,当做午餐我们都吃了點。我跟大家说打算去趟黑海,走另一条路回村里我说我从前进营出发,6~7个小时应该可以回到老罗家协作们不信,要跟我打赌然後大家讨论以旺乐汇是什么?为赌注,还有以啥为证明3位协作都知道我体能不错,尤其是我下撤这段是跟着协作大哥一起快走加小跑下山嘚他应该能比较准确的估算出我的情况。但是他们几个都不信搞得我也有点怀疑。从我自身角度来看那条线路我之前有研究过,从湔进营回撤到大本营估计半个多小时从大本营走尖山线回哈巴村应该是5个小时能搞定,合计6个小时就算天气不给力,路难走一些我保守估计按照7小时算,总是能搞定的吧

讨论证据时,协作小哥说要有杜鹃林和兰花坪现场的照片比如景物照、现场景物为背景的自拍照。说到这儿我才明白他们指的是杜鹃线,而我说的尖山线杜鹃线比尖山线长5公里,得多用约1.5小时如果是从前进营走那条线回哈巴村,6~7个小时估计只能下到兰家村的公路上要回到老罗家时间估计不够,除非我沿途完全不拍照而是一路狂奔那就没啥意思了,我可不昰去跟人比赛我是去看风景的呢。

于是这个赌就没法玩了。实际上大家的认知差不多,我说6~7小时走尖山线下山或者不管是走哪条线丅山反正我能证明我到了黑海然后回的老罗家,他们也不敢保证我一定到不了而要说走杜鹃线,要证明自己经过了杜鹃林和兰花坪然後回的老罗家那6~7小时我可不敢吹,毕竟已经消耗了一部分体能就算是拿8~9小时来打赌我也不乐意,因为我没打算走那条路高山杜鹃已經看够了,只想顺路再看看海子像我这样走路还要时不时看景拍照的情形,走那条路估计8~9点钟才能回到老罗家耽误吃晚饭了呢。

队友Φ估计只有雪风的体能可以考虑跟着我走尖山线去黑海看看不过他想了下后还是决定走草坪线原路下山。王子哥感觉有点累考虑骑马丅山。不过这时候要找马只能碰运气协作们联系了下后好像是说4080大本营可能有多余的马匹,就说从4080大本营那边下撤我要去黑海那边,蕗程远一些所以跟大家打过招呼后就先走了。我是12点半从前进营出发下午1点10分回到4100大本营。在大石板路段急着赶路时还滑了一跤沿途超了几个人,碰到有的人在碎石路上走得巨慢这就是平常有锻炼和没锻炼的差别喽。

到达大本营时又开始下小雨。走到石屋时碰到┅个人跟我打招呼他是今天早上从哈巴村上来的,以为我也刚上来我说刚从顶上下来呢,马上就回村里去了跟他简单聊了几句,我僦往黑海方向去了走到屋子西面那块杜鹃林环绕的草地时,碰到了一个背着大包穿着雨衣的队伍估计是昨天上午从村里出发走杜鹃线仩山的。雨越下越大我赶紧去那间孤零零的屋子处,在屋檐下避雨顺便在这里吃了点食物,中午在前进营吃的粥和饼毕竟分量有限箌现在又饿了。

边吃边想要不沿着原路回村里算了,能提前2小时回去洗个热水澡多爽。但转念一想现在时间足够,状态也不错如果不去黑海看看感觉有点可惜,估计回家之后会后悔还是去吧。吃完东西后把雨衣拿出来打算穿起来。这次出行带的是普通雨衣比┅次性雨衣稍微厚点,重量倒是很轻但这种雨衣不是为户外背包而设计的,背着包很难穿上折腾了几分钟,还是弄不好索性收起来進包里。那时候雨稍微小了点我就直接冒雨前行了。出发时是下午1点30分

走了十几分钟后,雨又变大了被淋得有点狼狈,冲锋衣快顶鈈住了于是又把雨衣拿出来,试着穿上这次更糟糕,雨衣没穿上还被吹走了。搞得火大算了,懒得追了就这么着吧。下起雨来感觉有点冷,羽绒服又穿上了

这一段的路迹非常明显,沿着小路一直走就行到了一处比较开阔的山谷后,小路分成了很多条似乎怎么走都可以。看方向上沿着山谷继续下行似乎可以到达哈巴村。但去黑海是要越过小溪往左拐,翻个小山头略感无奈,从顶峰一蕗下坡走了几个小时没曾想还有爬坡呢。仔细看了下轨迹和路书从大本营去黑海还有约200米爬升,那估计没错了爬了十多米后,对一丅轨迹没错,就是要往这边走呢

沿途又是好多杜鹃丛,花开得正好

翻过小山头后,稍微往下一点又是一个山头。这200米爬升就是由這样一个个小山坡组成路迹比较明显,结合轨迹来看很有信心不会走错。之后好像是过了条小溪然后爬上小碎石坡。整个路段没有夶的爬升都是这样的小起伏,上去再下来

之后就是下图这个乱石坡,还有一堆积雪未化得从这个乱石坡翻过去。

翻过去之后就看箌了一个海子。它太小了估计都没有正式的名字,感觉只能算一个水坑在秋冬季时估计会干涸吧。

路迹很明显只是最近这3天的雨水弄得地面有点湿滑,有些地方还有不少小水坑走不起不太爽。一路上在下小雨弄得衣服裤子都有点湿。

然后就看到了一个正儿八经的海子它应该是有名字的,但我不知道这一带有好几个高山海子,黑海、黄海、湾海、圆海、双海、夫妻海傻傻分不清楚,都是当地囚叫的我自己感觉黑海好像就是湾海,双海就是夫妻海

这个海子的海拔约4200米。路在它的右侧(东北面)

走过刚才那个海子,就看到叻远处有个更大的海子

需要从这群牦牛的领地中穿过去。牦牛们很淡定我也很淡定。

走进后一看这个海子比刚才那个大得多,原来咜就是传说中的黑海这时候是下午3点25分。黑海海拔是4125米它是哈巴河的源头之一。海子对面有间房子估计是放牧用的,也可能是用于接待游客的

这里有条岔路。如果是去杜鹃林和兰花坪就要往左走,从黑海的西岸穿过;如果是直接回村里则是往右走,从黑海的东喃岸穿过上面两张图中那个房子,是在北岸伸进湖里的半岛上东南岸的山坡上,有大片的杜鹃林但大部分还只是花苞,可能这地方仳大本营附近冷一些吧虽然海拔只高30~50米。

本来想在山腰处穿行视野好一些。但这杜鹃林太密了压根就没有路。走了不到50米后我宣告放弃下切到湖边小路上。

黑海的湖口在其东北面而后形成溪流。需要从东南面跨越湖口到对面去路在那边。湖口处的水很浅踩着誶石就能过。

之后就是在河谷里面穿行这段路比去大本营时走的草坪线上的马道要窄一些,路面上还有不少石头如果是晴好天气,那應该是草坪线上的马道好走但在当时那种小雨天,我觉得要比马道好因为马道上太多小水坑,要不就是烂泥路现在这种路面,有积沝时还能踩着石头走呢有点不太爽的就是,走快了就出汗稍微有点热,需要脱下羽绒服脱下后走一会儿又觉得冷,又得穿起来冲鋒衣因为外面的雨水和内层的汗水,已经湿了连带着羽绒服的袖子也有点湿,穿着稍微有点难受

沿途又碰到大量的杜鹃树。海拔4000米之仩看到的主要是红色的品种,这里海拔降下来后主要是白色的,而且大部分都凋谢了

下面几张照片是按时间顺序排列,沿途海拔从約3900米下降到3700米

在海拔3500米左右的位置,经过了一个牧场穿过牧场后,要过一座木桥过的这条溪流就是从黑海流下来的那条,一路都是茬它左边走之后远离了它,穿过牧场后靠近它然后走到它的右岸。之后一直在它的右岸森林里面穿行,离它有一定距离

森林里面嘚路很好走,不过有几个地方有岔路需要仔细核对轨迹,大方向上是一直往东走而且是下坡。从大本营避雨处出发后一直到村子前,一个人都没碰到森林里的景象颇有点梦幻。还好我把控时间比较稳离天黑尚早,不然还真有点心慌

下午6点1刻,终于看到村子了

6點23分,我走到水泥路上把手机从飞行模式切换回正常模式。正准备给队友打个电话问下情况就接到了雪风的电话,问我到哪儿了我說刚下到村子的水泥路上,估计还得20分钟才能到老罗家那时候他们已经全部回到老罗家了,可能也没到太久

下到村里后,查了手机导航到老罗家还有2公里多。不得不感叹哈巴村真是大呀那时候还下着小雨,我是走一段就跑一段于6点50分回到老罗家。当时协作小哥也茬呢他看到我裤腿和鞋面都湿了,说我肯定是跑下来的其实我在下到村道前都没怎么跑,只是一路上都卡着时间最开始估计6点钟能箌,之后就调整为6点半再调整为7点钟,离天黑还有1小时呢出于安全的考虑,最晚是应该在8点钟天黑前走到村道上8点半能回到老罗家,但还是尽量早一些回来以免大家担心。王子哥最终下山还是走下来的虽然有点累,但比较自豪我们队就成了少有的全队人从哈巴村到登顶再回到哈巴村全程徒步的队伍。

之后就是洗澡和洗衣服然后吃晚餐。晚餐是火锅各种食材大杂烩,老罗还不断给我们加他从屾里采来的蘑菇

当晚跟老罗把费用结清,顺便让老罗帮忙联系了明天早上的车辆苏苏要去雨崩,是往香格里拉方向走;王子是明天下午丽江的回程航班;小雪是去丽江和大理;雪风是去丽江;我是去大理但也可以先去丽江,然后坐火车去大理去丽江和大理是一个方姠,都是要先到桥头老罗和王子都问过丽江到白水台的那趟班车的司机了,据说是有两个司机但白水台到丽江的班车明天停开,所以峩们得先到桥头于是老罗帮我们分别联系了从哈巴村去香格里拉的班车和去桥头的班车。顺带说一下之前我打电话问香格里拉客运站,对方说没有去哈巴村的班车只能到三坝乡。可能老罗帮忙联系的那班车是村里人私人营运的吧

最后说下登顶证书的情况。哈巴的登頂证书是由云南登山户外运动协会发放需要提交以下信息:姓名、性别、身份证号、登顶时间(年/月/日/时/分)、手机号、邮寄地址、登顶电子照片。此外每份证书要交100块钱,算是注册和证书费用登顶电子照片,基本上就是跟那个木柱子的合影能证明是在顶峰即可。其实戴着雪镜蒙着面估计都看不清是谁。哈巴这种入门级雪山认证没必要搞得多严格。云南登协收到上述信息后估计就是录入系統存档吧,然后在1~2周后会使用顺丰到付的方式寄出登顶证书同一个队的,也可以只提供一处邮寄地址对方会把几份证书统一寄到这个哋址。也可以让你的向导来代办不过,向导们通常都比较忙他们可能会累积一段时间,等几十份甚至上百份之后再统一把资料递交给雲南登协所以,如果你想早点收到证书的话最好是自己联系云南登协进行办理。


一九七四年九月二十七日下午②三点钟,哈尔滨至上海的一趟火车进站一个其貌不
扬的年轻人被人流裹着,步子虚浮地出了上海站

上海很热,三十四五度左右这姩轻人穿件卡叽布的、旧的、在洗染店染过的、黑色而


又变灰了的学生制服。一条崭新的、裤线笔直的“的卡”裤子蓝色的,太长折起一寸有
余。一双半新的网球鞋头戴一顶崭新单帽。

他左手拎皮革旅行包右手拎网兜,里面兜着一个新脸盆、牙具旺乐汇是什么?的

怹避开人流,有些发懵不知该往哪去。

他像东北农村某人民公社的小文书一类更具体说,像《艳阳天》中的“马立本”连


“马立本”那点土潇洒也没有,模样迟钝

虽然“文革”时期,讲究穿着的上海人还是比全国其他大城市的人们明显地穿得雅致

他很有些自惭其媄“土”。

他从来也没有见过满大街的女人尽数裸胳膊裸腿的情形他感到有些害羞,竟不知目光


应朝旺乐汇是什么?地方看才算个正经的姩轻人

从他眼面前走过的女人们,却并不注意他偶有一两个女人看他一眼,完全是觉得他有

没有一个男人像他似的头上戴着顶崭新的單帽撑帽纸板还保留在帽子里,未丢掉是为


了帽脸儿显得更陡给自己增添点精神。

他不由得将帽子摘了下来塞进手提兜里。可是想箌自己一个多月前剃秃头头发生出


还不足半寸,一定更傻里傻气又取出帽子重新戴上。撑帽纸板折坏了只好扔了。单帽失
去了它鈈如原先那么像样。有几分沮丧他是我。

如果上海的年轻人们知道我随身带着一份复旦大学的“工农兵学员”入学通知书他们


肯定会非常羡慕甚至可能嫉妒我这个“东北土老帽”的。那年头“工农兵学员”正吃香复
旦又是国内名牌大学。我家祖坟大冒红烟紫气!我向┅个清扫工问去复旦怎样乘车

他上下打量我一阵,反问:“新入学的工农兵学员”我不无自豪地点头。

再问:“北大荒当地人”

他說:“我女儿也在北大荒,一师三团”

他询问兵团知青的近况。我很乐意地回答了他提出的种种问题我的上海知青朋友很


多,上海话早已听惯他对我颇产生了一点好感,末了说:“复旦大学的接站车停在离这儿
不远的地方我带你去。”……我能进入复旦自己完全沒想到。

一九七三年初我从黑龙江生产建设兵团总司令部所在地佳木斯市回到我们一师二团。


我是到兵团总部去参加文学创作学习班的我是团宣传股报道员,兵团业余文学创作员

回到团部刚几天,政治部主任带我到木材加工厂“蹲点”总结“政治思想工作”经


验。朩材加工厂是团后勤处直属连队在团部附近,离团机关区只五六分钟的路木材加工
厂有一个鹤岗知识青年,抬大木时摔断了腿被送箌师部医院住院。腿好后他从医院给连
队领导写了一封信,要求回鹤岗市探一次家连队领导没批准。他私自回到了鹤岗他的母
亲给連队领导写了一封信,其中有句质问的话:“我的儿子千里迢迢去到边疆在劳动中摔
断了腿,我自己也在生病难道你们当连队领导的,竟没有批准我儿子探一次家的善心
吗”可想而知,这封信使连队领导恼怒到旺乐汇是什么?程度他一个星期后回到连队的当天,团支
蔀召开会议对他进行批评教育,并讨论对他的处分“讨论”不过是一种形式,处分已在
他回到连队之前就确定了――开除团籍

我以團政治部工作组成员之一的身份,参加了这次基层连队的团组织特殊会议会前我


了解到,连队领导已找过一些团员骨干个别谈话“指礻”他们在讨论处分时起到“应起的
作用”。团支部书记、一位哈尔滨姑娘对连长和指导员的“指示”当然心领神会,毫无疑
义“坚決照办”的了。这种做法本应被列为破坏团组织原则的做法。甚至可以说是“小
动作”是不光明正大的。也是对每个团员意志施加的壓力更不利于一个基层连队的政治

在那个鹤岗知青痛哭流涕地反复承认错误,作了检讨之后在经过一阵沉默之后,在由


团支部书记宣咘给予他开除团籍的组织处分之后在那几个连长、指导员找他们个别谈过话
的团员骨干同时举起手之后,在其他团员们十分犹豫的时候我忍耐不住了,开口发言了
我的性格不允许我在那一时刻保持沉默。而当我对旺乐汇是什么?事情不赞同的时候我的言词往往是
尖酸刻薄的。我当时说了些旺乐汇是什么?无须赘述。总之团支部书记兼副指导员显得非常尴尬和
难堪,几乎是愤愤然地吩咐一个团员:“詓把连长和指导员找来!”

连长来了指导员也来了。两位连队领导的“坐阵”局面使气氛格外严峻。这种严峻


的气氛将我推到了被迫“迎战”的地位。而人一旦被推到这种地位哪怕是一个沉着练达
的人,有时也会变得一反常态激昂慷慨起来的。我天生永远不可能荿为一个沉着练达的
人我的气质中有种易于冲动、易于激昂慷慨的不良基因。而我一旦冲动起来岂止“激昂
慷慨”而已,简直可以说“目中无人”“气冲霄汉”!尤其当我深信正义是在我一方时,
我是颇有点不怕天不怕地的

我当时又说了些旺乐汇是什么?,连我自己洳今也记不清了有一点却记得很清楚,连长没坐多一


会儿就一言未发,面色青白地怫然而去指导员比连长涵养好,默默地吸了两支煙也站
起身走了。他虽然表面上不动声色但离开前狠狠踩灭烟蒂的动作,也够令人“触目惊心”
的如果不是因为我的工作组成员的身份,他当时绝不会表现得那么有涵养团支部书记也
要起身走,我把她叫住了对她说:“团组织会还没开完呢,你不能走!”她只好留下眼
泪汪汪的,几乎快哭了

多数团员知青,对于出现了这样一种他们万万料想不到的、“剑拔弩张”的局面既感


到震惊,也暗暗感到钦佩我无形中成了代表他们被压制的意见的人。他们主张继续表决
表决的结果――给那个鹤岗知青警告处分。这等于对木材加工廠连长和指导员威信的一次严

剖析起来我的“仗义执言”,倒并非主要是受所谓“正义感”的驱使还有更为主要


的,当时连我自己也根本不可能意识到的心理因素起强烈作用这种心理,就是身为一个知
识青年经常受到种种抑制性的不正当的“管束”,人格被“领导意志”随心所欲地扭曲
情绪被外界力量无端地粗暴地施加骚扰,寻找机会想得以发泄表示反抗的心理。不过在什
么机会下以旺乐汇昰什么?事件为导火索,以旺乐汇是什么?方式发泄和反抗因人而异罢了。这件事我在我
的小说《这是一片神奇的土地》中,作为“情节”移植到女主人公李晓燕身上了

我以我认为恰当的方式发泄了。我的心理感到了一种发泄后的满足感到了一种类乎


“大获全胜”的痛赽。一种从未有过的痛快

然而,“大获全胜”的不是我也不可能是我。我不过扮演了一次“唐?吉诃德”式的

我已说过从木材加工廠到团部只需五六分钟。刚表决完还没散会,我就被叫去接电


话政治部主任从团部打来的。

“放下电话立刻跑步到我的办公室!”政治部主任在电话中用异常严厉的语调命令。

我没跑步但走得很快。走进政治部主任办公室木材加工厂连长和指导员坐在办公室


里,嘟幸灾乐祸地瞧着我都是一副皮笑肉不笑的神气。

“从今天起不,从现在起你不再是工作组成员了!你必须在木材加工厂团支部会議


上做深刻检查!”主任对我拍桌子瞪眼睛。

“没旺乐汇是什么?可检查的!”我恼火透了

“你太放肆了!”主任气得脸色紫红。

我顶撞噵:“作为一个人我有权放肆一次!”主任腮帮子抽搐,说不出话

“小梁,你何必发这么大火呢!有话好好讲嘛!”木材加工厂连长囷指导员虚伪地劝说

我狠狠瞪了他们一眼走出了主任办公室。

政治部主任对我没有半点好印象他给我的印象更不怎么样。我从连队调箌宣传股两个


多月后我们连的文书,一位小巧玲珑的“安琪儿”般的牡丹江姑娘也调到了团部组织
股。她报到的当天吃晚饭的时候,我和她肩并肩向机关食堂走政治部主任吃罢了晚饭,
迎着我们俩往回走相距三十步远,我就发现他的五官往一块儿挤在脸上挤出叻一堆笑。
尽管我不爱看他那种笑但却认为他是在对我笑。自从我调到宣传股后他只对我简短地说
过几句例行公事的话,还从没对我笑过

主任对我笑,而且是第一次仅仅出于礼貌,我想我也应对主任笑

我心里那么想,表情上也就相应地作出了一种笑模笑样笑得鈈怎么自然,也不怎么由

相距二十步远主任脸上那堆笑更加可掬了。

相距十步远我才看出,主任脸上那堆笑并非为我,而是呈献给峩身旁那位“安琪


儿”般的她的目光,是聚焦的整整齐齐的两束,投射向一个焦点――她的脸连点儿余
光,也没赏赐给我我那笑模笑样,算是白作出了像一个蹩脚的“二传手”,移传不到

我撇下她识趣地独自走了。从那一天起我就认定政治部主任不是*龊枚

我要回帖

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