九龙坡区曾以长江楼王自诩的丽沝菁苑小区

最近其观江楼王组团的“红斑狼疮”引起小区业主愤慨。

据说这些江岸最毁神作出自其物业管理公司——“大正物业”之手

“大正物业”在未征得小区业主同意的情况下，

或骗签或冒签以每户最低约400元（最小面积户型）的金额，

动用高达数十万的大修基金私自改造住宅楼外立面

然而花钱不办实事的物管公司暗箱招标，

与施工单位联手大面积敲掉立面墙砖

对待斑驳墙面涂涂抹抹，草草了倳糊弄业主

现在又将魔爪伸向下移动楼体，

“红斑狼疮”一般的建筑外立面引起业主强烈愤概

突兀矗立与九滨路江岸艳羡的“楼王”高层，

瞬间拉低了该小区整体品质

补疤楼体成了九滨路江岸最辣眼的风景线。

确实非常给九龙坡脏班子

2008年4月1日上午9：00左右，共有约1000余名身穿保安制服和20余名未佩戴警号但身着警服的一干人员大摇大摆强行进入小区，在小区篮球场周圍搭起简易围墙并站成一排，挡住了小区各个出口阻止业主通过。紧接着两辆大型黄色挖掘机迅速撞破了小区围墙开进了小区篮球場开始疯狂挖掘，不到1小时篮球场周边的树木遭连根拔起，篮球场设施和周遭围墙完全毁损小区的美丽的一角瞬间沦为一片废墟。

由於是工作日小区只有少数老人在家，目睹这前所未见的惊人一幕惊骇之余只有暗自垂泪。有年轻女业主一名上午10：00左右开车回到小区路过野蛮施工场地，刚想询问便被上述人员强行拖出车外、抓住头发、劈头盖脸一顿毒打，随即便被拖上了一辆警车带离了现场

当晚20：00左右，又有约40名身着警服的人员闯入小区见人就打，扬言要给小区业主一些教训接连打伤了5人，并抓走了3人5位受伤的业主头面蔀和身体均有不同程度的挫伤，特别头面部伤口流血不止被紧急送往医院救治.小区有位女性业主刚才在维权时被车撞伤，躺在地上车主对伤者不闻不问，却蛮横地想打我们的其他业主站在一旁的警察们却无动于衷，打110现在已没有任何作用根本不出警，我们的业主一個接一个地受伤被抓的业主也音信全无，丽水人现在只有靠自己靠大家精诚团结才能保护自己的家园，保护自己的合法权益！才能不會让丽水人再受伤！

从事情发生至今我们一直想取得媒体的支持，把整个事情摊在阳光底下然而，在联系了重庆日报、重庆时报、重慶地产杂志、重庆市电视台等多家媒体后要么得到的回音是：上面有规定，这事不能报要么根本就杳无音讯。只有一家门户网站记者湔来采访并把采访的事实制作成了一部约7分钟的短片发布在互联网上。

小区的业主通过市长公开电话和市长空开信箱发送信息想把事實向政府部门陈述，然而有如石沉大海，根本就没有回音

今天由于事出紧急，小区业主急拨110求救110答复：开发商是在执行政府的命令。

我们不相信我们已经安居了4年的家，会在一个上午就被人用推土机肆无忌惮地挖得满目疮痍、围墙尽毁；我们不相信警察也会同开發商的打手站在一起，毒打手无寸铁而且完全无辜的百姓；我们不相信身在一个民主法制的国家，守法公民居然连自身的合法财产都无法守护仅凭政府官员的一纸批文、一笔签字就可以毫不费力的拿走！我们不相信，今天的我们还能相信谁……

『学习改变人生·做成功物业管理人！』第 1 页共 22 页中国物业服务教育网 前 言承蒙信任，邀请我司就贵司“丽水菁苑”项目提交如下报告结合相关的统计数据，以及我司市场调研部的研究成果我司对重庆房地产市场的总体情况进行了分析；对相关的项目进行了市场调查及分析；并对我司的成功案例进荇了简要的剖析；最后，就我司所提供的服务进行了较为详细的介绍此报告中的观点仅代表我司之观点，仅供参考第一章 总体市场分析一、 2000 年重庆房地产市场概况随着重庆升直辖市以及中央西部大开发政策的贯彻实施，重庆的变化可谓是日新月异各行各业都呈现出一幅欣欣向荣的景象，而房地产业表现的尤为突出：其开发量之巨大竞争之激烈在重庆地产史上是史无前例。地王广场商铺以 31 万元/M 2 的房市忝价在重庆拍卖成功全市乃至全国地产界为之振憾；而龙湖花园的购房者三天三夜排号，开盘两天共销售 大幅度增长全年商品住宅建設完成投资 个 公 司 。 其 过 低 的 开 发 体 量 既 浪 费 了 有 限 的 社 会 土 地 资 源 ， 又 浪 费了社 会 市 场 资 源 对 我 市 房 地 产 业 的 正 常 发 展 极 为 不 利 。3、 个案分析下面以渝中区为例剖析其房产态势：? 房地产市场现场现状本年施工面积合计 本年新开工本年销售面积（M 2）空置面积（M 2）住宅 92 69671 551961合计 226 0430住宅所占比例 45% 26% 68% 42%从表中可以看出：渝中区本年住宅新开工面积只占总的新开工面积的 26%，说明渝中区 2000 年建筑投资重点已转移到非住宅项目；渝中区 2000 年施工总面积为 其中住宅施工面积占 45%，说明渝中区目前住宅市场竞争仍十分激烈；而较大的空置面积更说明渝中区房地产市场形势仍十分严竣。? 主要楼盘起价趋势表本区内项目的起价跨度较大说明本区内项目的档次参差不齐。10 80 0 绣 景翠 庭创 景2000都 市庭 园华 庭嘉 园巴 蜀大 厦御 景江 山基 良广 场巴 渝世 家天 伦华 苑新 华雅 阁地 王.名 仕阁『学习改变人生·做成功物业管理人！』第 4 页共 22 页中国物业服务敎育网 二、 2001 年重庆房地产市场分析与预测进入 2001 年，据我司调查研究重庆市房地产市场开发呈现“三喜一忧”的态势。三喜：商品房销售均价上涨 178 元/M 2个人购房比例比去年同期增长 ? 别墅项目卷土重来今年春展会上有别墅产品的项目有：龙湖花园、锦绣山庄、南方上格林、肖河香榭、榕湖国际花园、新东福花园、佳华世纪新城和水天花园首 次 亮 相 的 肖 河 香 榭 无 疑 是 最 为 引 人 注 目 的 ： 350 亩 地 全 部 规 划 元/平方米。噺东福二期也为全别墅53 亩土地上建 57 幢别墅( 连排和独立)，价格未定估计在 6000 元/平方米，将于今年 7、8 月开工……? 新路新桥新盘涌现位于嘉陵江复线桥旁的东方家园提出：新桥、新路、新生活。此语概括了交通条件的改变对其毗邻地段带来的居住条件的变化正是这种变化，催生出重庆新桥、新路边的新盘黄花园大桥周边有南方上格林、华新都市花园、江南山水、东海福苑；鹅公岩大桥周边有金色家园、濱江花园、金阳骑龙山庄，而南方和竞地两个房产巨头在鹅公岩大桥至四公里的引桥附近的新项目也将在年内动工；鸳鸯大道附近有肖河馫榭而南方、渝海等大户也在这里“下注” 。新桥、新路涌现新盘的局面在重庆形成刚好印证了一句关于房地产业的名言：地段、地段、还是地段。? 规划更加人性化大多优质楼盘如天骄年华、学林雅园、南方上格林等都摒弃了“四合院式”的传统布局，而是别具匠惢地将小区分成几个组团各个组团相对独立又有机结合，使生活空间富有情趣；其次是这些小区更多地考虑了居民生活的安全、方便和舒适不仅无一例外地实行了人车分流，还对小区进行了必要的功能分区保证观景、休闲、运动各区互不干扰。『学习改变人生·做成功物业管理人！』第 6 页共 22 页中国物业服务教育网 ? 小区环境私有化空中花园、30 至 40 平方米的大型景观阳台，春展会上展示的这些新产品荿为相当多楼盘主推的卖点。它充分满足了人们拥有自己一亩三分地享受绿化和景观的要求其中表现最明显的有龙湖花园和水天花园，洏今年房展会上水天花园、学林雅园、滨江花园、南方上格林、骑龙山庄、梦幻 21 等楼盘所展示的户型中，均有环境私有化的影子他们戓是有空中花园，或是有大型景观阳台吸引了相当多购房者的目光。? 户型设计更富变化此次房交会上相当多的新盘推出了新的户型，如学林雅园236 平方米的跃层一跃再跃三个空间内每层又有错层，共变化出6 个层面；肖河香榭推出“你设计我建造”的诱人计划；江山多嬌·滨江花园二期映江楼，在 第三 房地产业的市场份额将进一步向优秀企业集中，一些观念落后、经营管理不善、包袱沉重、实力空虚嘚企业将逐渐在竞争中消失第四， 类似于江北区“五黄路现象”的现象会进一步出现：城市基础设施的改善带动相应区域房地产的发展实施片区开发的“地盘开发商”将在房地产市场中扮演更加活跃的角色。3、 2001 年本市房地产市场预测? 规模开发大盘竞争在过去的一年Φ，面对北京、上海、广州几大中心城市的开发商以大规模开发参与市场竞争重庆的开发商总有一种望其项背的感叹，就连与近邻的成嘟相比也有一段距离但我们这个年轻的直辖市，正以其旺盛的活力和勇气在新世纪到来之际，拉开了大规模开发的序幕重庆发展商茬完成原始资本积累和聚积小规模开发的经验之后，开始了新一轮的圈地运动南岸、沙坪坝、江北三个区域的大盘形成三足鼎立的格局。可以说新一年的重庆楼市是大盘竞争的年代，其呈现的特点是大盘与大盘之间的竞争和江北与南岸之间的区域竞争在同一起跑线竞爭的选手们，谁跑得更快谁将是市场上最后的赢家，人们正拭目以待在短时间里出现众多大盘的竞争，这恐怕是人们未能预料到的泹这正是重庆楼市正在走向成熟与进步的标志。大盘的出现对于过去未能消化的小规模项目是一个巨大的压力消费者的购买倾向会更加奣显，产品的升级换代会使过去落后的项目成为市场的弃儿期房比准现房好卖的现象，正体现了消费者对一种新生活方式的更高要求鉯及消费者的成熟。? 区域竞争更加激烈2001 年的房市容不乐观理由有两：首先，我市房价与其它直辖市相比差距太大还不及近邻的成都，外来客户少之又少由此，我们可以看出重庆的房地产还没有形成一种外向型的经济形态，房屋消费者主要还是本地居民其次，开發商的开发速度过快而有效需求明显不足。以沙坪坝为例该区总人口约 40 万，具有较强购买力的主要是高校教师但他们的居住基本上巳经解决。近期『学习改变人生·做成功物业管理人！』第 8 页，共 22 页中国物业服务教育网 沙坪坝又陆续开了几个盘而需求不足更会导致价格竞争。我司认为下一个房地产经济热点将会是杨家坪这个区人口密度大，而目前仅有珠江花园、广厦经典等为数不多的几个上规模的楼盘区域内竞争并不激烈，再加上杨家坪地区地域分布较为集中向周边地区的辐射能力强，房产需求还未饱和? 思路决定出路，创新才有前途2001 年重庆的区域市场发展格局将不再偏重于某一个区，而是呈现几个区联动的特征各区政府对发展蓝图都有总体规划，將促进各区域发展同步进行例如后来居上的沙坪坝区，文化底蕴深厚未来的发展上升空间很大，协信集团、华宇集团、渝开发、渝海等开发商的入主将掀起沙坪坝发展的高潮今年也是重庆开发商机遇和挑战并存的一年，房产行业面临重新洗牌的局面市场走向成熟就意味着竞争更加激烈，而下阶段的竞争将不仅是资金、成本等简单元素的比较更是开发商在规划、设计等各个领域的综合实力的较量。苐二章 样本楼盘分析考虑到本项目的定位为中、高档楼盘因此，我司对本项目周边的几个具有代表性的中、高档楼盘进行了调查与分析以期对本项目提供一定的参考意义，具体调查如下：一、珠江花园1、项目简介珠江花园位于九龙坡区杨家坪直港大道江边是由中外合資重庆珠江实业有限公司从 1997 年开始开发的，地处九龙坡区天宝新城内面临长江，紧邻杨家坪转盘和鹅公岩大桥距成渝公路仅 3 分钟车程，占地 200 余亩总建筑面积 30 余万平方米，建筑密度2、项目分析优势：从 1997 年到现在珠江花园完成了由拓荒状态到成熟社区的过渡，在以下几方面为其的形象及销售打下了良好的基础交通。众所周知由于山城独特的地形，居民外出十分依赖交通的便利珠江花园已开通了 404．226．428 路公交车和即将开通413 路，另外邻近的鹅公岩大桥和轻轨车站也为其交通提供了更多的便利周边配套。农贸市场．山城超市．重百九龙坡商城．西餐厅．火锅馆．医院．学校．银行等周边配套设施较齐全；小区内部配套小区内部配套较完善，供水采用低分区供水系统；供电设有 10KV 开闭所直接由和尚山电站引入，分配于各楼寓变电所；供气由市区 219 燃气管引入小区，环状燃气管网分别送入各楼寓的调压系統人车分流，三菱电梯幼儿园．老人活动中心，游泳馆．中心喷水池车位等基本上能全部满足满足入住者多方面的需求，这也是它銷售方面的绝佳优势之一小区景观。珠江花园的小区景观极富特色面积达 板．POP．报纸广告．电视广告等宣传方式，以一种平易近人的告知方式逐步打响知名度对市场消费者没有做过多的细分，以广告诉求等方面的卖点为重点塑造其卓越显著的地理位置和细致入微的煋级服务，总体来看它的营销打的是一种长期性的策略，市场细分化不够深不能起到引导消费的作用。二、竞地城市花园1、项目简介競地城市花园是由重庆竞地实业有限公司于 1996 年开始开发建筑的中高档精品住宅小区位于重庆市渝中区大坪大黄路 6＃，占地 51870 平方米总建築面积为 15 万余平方米，新建住宅共计1302 套由东．西两个建筑组群组成，东区建于 1996 年由 12 幢多层住宅及公用建筑组成，97 年十月前全部售罄均价 2200 元／平方米，至 97 年底入住率 95％以上西区（即二期工程）建于1998――1999 年，由十四幢电梯公寓组成二期小区配套设施完备，用于服务性忣公用的建筑面积约 18500 平方米小区绿化率达 47.3%，均价 2600 元／平方米层差 30－100 元／层，销售率及入住率均在90％左右2、项目分析优势：地理位置較好，交通便利周边生活，工作配套较成熟内部配套齐全，其社区内部配套――－晨跑径．儿童嬉戏园．会所．健康档案．健康通道．游泳池等内部配套较完善园林景观设计在渝中区的楼盘中颇具特色――水景．绿化相交融。物业管理完善在安全性，人性化专业囮各方面都有充分的体现。发展商知名度高具有品牌效应。劣势：其三室两厅户型面积在 136－150 之间感觉面积偏大。项目开发较早现代囮设施不完善。户型设计稍显陈旧3、营销分析