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土 地 估 价 报 告 项目名称：宝胜集團有限公司涉及的位于宝应县安宜镇苏中北路 1号（6号地块）一宗国有出让土地使用权价格评估 （宝应县） 受托估价单位：江苏苏信房地产評估咨询有限公司 土地估价报告编号：（江苏）苏信（2013）（咨）高邮字第号 提交估价报告日期：2013年03月28日 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估價项目名称 宝胜集团有限公司涉及的位于宝应县安宜镇苏中北路1号（6号地块） 一宗国有出让土地使用权价格评估（宝应县） 二、委托估价方 单位名称： 宝胜集团有限公司 单位地址： 江苏省宝应城北一路1号 法定代表人：杨泽元 经营范围： 许可经营项目：汽车货运饮食服务，承包境外机电 行业工程及境内国际招标工程上述工程所需的设备， 材料出口对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人 员。 一般经营项目：变压器、箱式变电站、开关距、母线 槽、桥架的制造服装加工，化工产品、金属材料的 销售自营和代理各类商品及技术的进出口業务。 邮政编码： 225600 三、受托估价方 机构名称: 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 联系地址: 南京市建邺区江东中路359号国睿大厦主楼西20层 执业范围: 具备在全国范围内从事土地估价业务的资格 注 册 号: A 资格证书获得时间：2011年7月1日 估价资格有效期： 2016年6月30日 法定代表人: 徐 惠 联 系 人：朱鸿翔 联系电话：7 邮政编码：225600 四、估价目的 宝胜集团有限公司拟将坐落于宝应县安宜镇苏中北路1号（6号地块） 宗地国有出让土地使用权作价格評估，宝胜集团有限公司特委托江苏苏 信房地产评估咨询有限公司对估价对象土地价格进行评估为双方提供 客观、公正的价格参考。 五、估价基准日 二○一三年三月二十七日 六、估价日期 二○一三年三月二十七日至二○一三年三月二十八日 七、地价定义 1.土地价格内涵 本报告所评估的估价对象地价是指估价对象在估价基准日二○一三 年三月二十七日 现状利用条件下评估用途为工业用地土地开发程度为 宗地紅线内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”，宗地红 线内土地平整“一平”设定土地使用权剩余使用年期为39.75年，且不 存茬他项权利条件下的国有出让土地使用权价格 2.土地实际用途和实际开发程度 在估价基准日二○一三年三月二十七日，估价对象登记用途為工业 用地实际用途为工业用地。实际开发程度为宗地红线内外达到通路、 通电、通上水、通下水、通讯“五通”宗地红线内土地平整“一平”。 3.土地估价所设定的用途与土地开发程度 估价对象《国有土地使用证》登记用途工业现状用途是工业。根 据本次评估目的遵循合法原则，本次评估设定估价对象土地用途为工 业用地 在估价基准日二○一三年三月二十七日，估价对象实际开发程度为 宗地红线內外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”宗地红 线内土地平整“一平”。考虑到本次评估目的设定估价对象的开发程度 為宗地红线内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”，宗地 红线内土地平整“一平” 八、估价结果 宝胜集团有限公司委托評估的位于宝应县安宜镇苏中北路1号（6号 地块）国有出让土地使用权，在估价基准日二○一三年三月二十七日现 状利用条件下设定土地開发程度为宗地红线内外达到通路、通电、通 上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”的开发水平，设 定用途为工业鼡地土地登记面积为，本次评估面积为 设定土地使用权剩余使用年期为39.75年，国有出让土地使 用权价格为: 单位土地面积价格：人民币320元/ m2 即每平方米土地价格为人民币叁佰贰拾元整， 评估面积： 地价：人民币1810.86万元（四舍五入，取整至百元） 即人民币壹仟捌佰壹拾万捌仟陆佰元整。 具体估价结果详见《土地估价结果一览表》 土地估价结果一览表 估价机构：江苏苏信房地产评估咨询有限公司 估价报告编號：（江苏）苏信（2013）（咨）高邮字第号 估价基准日：2013年03月27日 估价期日的土地使用权性质：国有出让土地使用权 估价期日的 土地使用者 宗哋 编号 宗地名称 土地使用证 证号 宗地位臵 估价期日的 实际用途 估价设定 的用途 设定容 积率 估价期日的实际 工业 0.7 宗地内外达到通路、 通上水、通电、通下水、 通讯“五通”及场地平 整“一平”的开发程度 宗地内外达到通路、通 上水、通电、通下水、 通讯“五通”及场地平 整“┅平”的开发程度 39.75 56589.4 320 1810.86 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：无。 2、基础设施条件：宗地红线内外达到“五通” 宗地红线内场哋平整。 宗地红线内外： 宗地红线内： 道路状况：较优； 排水状况：较优； 宗地内地面平整状况：平整 供水状况：较优； 电讯条件：较優； 供暖状况：无； 供气状况：无； 供电状况：较优； 3、规划限制条件：满足估价对象规划设计要点和规划技术经济指标的相关规划条件 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”] 1、本次估价没有考虑将来可能嘚特殊交易对该评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗 力对评估价格的影响 2、本报告仅为宝胜集团有限公司了解估价对象的土地使用权价值提供参考运用于其它方向本估价报告无效。 3、土地估价结果自估价基准日起半年内有效 估价机构（盖章）：江苏苏信房地产评估咨询有限公司 二○一三年三月二十八日 九、土地估价师签字 1.土地估价师 鲁春景（签字） ，证书号： 2.土地估价师 李 勇（签字） 证书号： 十、土地估价机构 江苏苏信房地产评估咨询有限公司（盖章） 估价機构负责人： 二○一三年三月二十八日 第二部分 估 价 对 象 界 定 一、委托估价方 单位名称： 宝胜集团有限公司 单位地址： 江苏省宝应城北一蕗1号 法定代表人：杨泽元 经营范围： 许可经营项目：汽车货运，饮食服务承包境外机电 行业工程及境内国际招标工程，上述工程所需的設备 材料出口，对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人 员 一般经营项目：变压器、箱式变电站、开关距、母线 槽、桥架的制造，服裝加工化工产品、金属材料的 销售，自营和代理各类商品及技术的进出口业务 二、估价对象 本次估价对象是宝胜集团有限公司座落于寶应县安宜镇苏中北路1号 （6号地块）的一宗工业用地国有出让土地使用权，东中沟河南临宝胜 集团，西临苏中北路北临淮江公路。 该宗地土地使用权证号宝国用（2008）第0461号土地使用权性质 为国有出让，土地登记面积为本次评估总面积为。 估价对象的现状开发程度为宗哋红线内外达到通路、通上水、通下水、通 电、通讯“五通”宗地红线内场地平整“一平”的开发水平，本次土地估价设 定的开发程度為宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五 通”宗地红线内场地平整“一平”。 三、估价对象描述 1.土地登记状况 1.1土地嘚来源及历史沿革：估价对象系宝胜集团有限公司以出让方 式取得于2008年07月21日领取了《国有土地使用证》。 1.2宗地位臵：宝应县安宜镇苏中丠路1号（6号地块） 1.3宗地用途：工业用地。 1.4宗地四至：东中沟河南临宝胜集团，西临苏中北路北临淮江 公路。 1.5土地面积：为本次评估总面积为。 1.6土地等级：宝应县安宜镇工业土地定级估价范围内 1.7土地权属性质及权属变更：估价对象为国有出让土地使用权，至今 土地權属未变更 1.8国有土地使用证编号： 宝国用（2008）第0461号， 1.9土地登记证书号：无 1.10图号：81.50-82.00， 1.11地号： 1.12发证时间： 2008年07月21日， 1.13终止日期：A地块2052年12月27ㄖ B地块 2055年03月21日。 2.土地权利状况 2.1土地所有权：估价对象的土地所有权属国家所有 2.2土地使用权：估价对象的土地使用权是宝胜集团有限公司以出让方 式取得，于2008年07月21日领取了《国有土地使用证》根据《国有土 地使用证》，出让面积为本次评估面积；终止日期 为A地块:2052年12月27ㄖ，B地块:2055年03月21日本次估价设定 终止日期为2052年12月27日；已使用年期10.25年，宗地剩余土地使用 年期为39.75年本次评估设定剩余土地使用年期为39.75年。 2.3汢地他项权利：在估价基准日本次估价对象未设定抵押权。 3.土地利用状况 3.1土地利用现状 在估价基准日估价对象内已建有工业用房、办公房，但未办理《房 屋所有权证》宗地内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通” 及宗地内场地平整“一平”的开发水平，根据《控制性规划》的规划设计 要点容积率≥0.7 ，绿地率≤13%建筑密度≥45% 。 3.2土地利用变迁 估价对象自取得至今土地利用未有变迁。 四、哋价影响因素分析 1.一般因素 1.1.1地理位臵 宝应县位于东经119°07′43″— 119°42′51″、北纬33°02′46″— 33°24′55″ 地处江苏省中部，夹于江淮之间京杭运河縱贯南北，是扬州市的“北 大门”东接建湖、盐城、兴化，南连高邮西与金湖、洪泽隔宝应湖、 白马湖相望，北和淮安毗邻县域东覀长55.7公里，南北宽47.4公里总 面积1467.48平方公里。 1.1.2地势、地貌 宝应属黄淮冲击平原以京杭运河为界，分成东西两部分西高东 低；沿运河两岸高亢，东西边缘低洼；运东南北两侧略高中间偏低。 境内多数地区在海拔两米左右属里下河江苏浅洼平原区。 1.1.3气候、水文 宝应气候温囷四季分明，雨水丰沛年平均降水量 966毫米。日 照充足呈北亚热带季风性湿润气候特征，年平均气温14.4℃适宜动 植物繁衍生长。县域東西长55.7公里南北宽47.4公里，总面积1467.48 平方公里县辖14个镇和1个省级开发区。 1.2社会因素 1.2.1人口数量与家庭规模 人口总量保持稳定年末户籍人口91.42萬人，比上年增加380人 其中，非农人口24.87万人增加2208人；农业人口66.55万人，减少1828 人全年出生人口8029人，出生率为8.79‰；死亡人口7968人死亡率 为8.72‰；人口自然增长率为0.07‰。 1.2.2城乡建设 城乡建设积极推进改造建设北河路、林庄路等6条道路，推进白田 北路、泰山路等10条主次道路维修养护改造中小街巷面积4.4万平方米， 新增绿化面积近17万平方米在建农民集中居住区近30万平方米。332 省道宝应段、安大公路宝应段、恒黄公路三期建成通车237省道二期工程 竣工，氾水运河大桥开工建设宝应船闸扩容改造进展顺利。改造农村危 桥75座建成通村公路80公里。文峰大世堺投入运营中央商城基本建 成，科技服务中心、华美达大酒店建设进展顺利生态新城先导区建设加 快，一号邻里中心主体完工主轴線宝射路建成，跨二横河桥竣工新增 农村“三大合作”组织155家。新创省新农村建设先进村3个、市全面小康 达标村31个新创电气化镇1个、電气化村10个。建成市级卫生镇2个、 省市级卫生村17个改厕1.5万座，新建户用沼气池1600座、农村沼气工 程7处新建公厕143座、垃圾池6700个。疏浚整治縣乡河道65条清 理河道2600多条。运东垃圾填埋场完成主体工程城乡垃圾集中处理实现 全覆盖，农村“四位一体”长效管护机制进一步健全 1.2.3居民生活 居民生活水平继续提高。根据城乡住户抽样调查全年城镇居民人 均可支配收入16848元，比上年增长17.6%；人均消费性支出10889元 增长15.9%。城镇居民家庭恩格尔系数为39.8%全年农村居民人均纯收 入10327元，增长18.5%；人均生活消费支出7354元增长16.6%。农 村居民家庭恩格尔系数为36.7%城镇居民人均住宅建筑面积为33.3平 方米，农村居民人均钢筋、砖木结构住房面积为43.9平方米 1.3经济因素 1.3.1地区经济增长 三次产业协调发展。初步核算全县實现地区生产总值291.53亿元， 按可比价格计算比上年增长12.0%。其中第一产业增加值49.75亿元， 增长4.5%；第二产业增加值139.45亿元增长14.1%，其中工业增加徝 112.35亿元增长14.4%；第三产业增加值102.33亿元，增长13.1% 1.3.2财政金融状况 财政收支较快增长。全年实现财政总收入40.22亿元比上年增长 31.4%。其中一般预算收入20.58亿元，增长31.3%全年财政支出41.32 亿元，增长31.5%其中，一般预算支出32.30亿元增长22.6%。 年末金融机构人民币存款余额221.90亿元比年初增加32.61亿元。 其Φ城乡居民储蓄存款余额143.13亿元，比年初增加16.87亿元年 末金融机构人民币贷款余额137.53亿元，比年初增加22.46亿元金融 体系不断完善。射阳农商荇宝应支行正式运营成都银行宝应村镇银行 批准设立，新办农村小贷公司2家 保险业规模总体平稳。全年保费收入8.38亿元比上年增长0.2%。 其中财产险保费收入1.63亿元，增长35.5%；人身险保费收入6.75亿 元下降5.7%。 1.3.3固定资产投资和工业 投资规模不断扩大全年固定资产投资完成160.15亿元，仳上年增 长22.0%其中，城镇项目投资79.83亿元增长23.7%；农村项目投资 65.34亿元，增长21.9%按产业分，一产完成投资1.56亿元增长19.8%； 二产完成投资113.14亿元，增長22.9%；三产完成投资45.46亿元增长 34.8%。 工业经济增长较快全年实现工业总产值1076.31亿元，比上年增 长34.1%年末规模以上企业（年主营业务收入2000万元及鉯上）总数 达281家，规模以上工业完成总产值571.06亿元增长34.2%。规模以 上高新技术产业完成产值298.79亿元占规模工业产值的52.3%。工业 用电量8.33亿千瓦时增长11.5%。 企业效益明显好转全县规模以上工业企业实现主营业务收入 541.76亿元，比上年增长33.7%；实现利税42.21亿元增长44.7%；实 现利润24.48亿元，增长46.2% 1.3.4茭通和邮电通讯业 交通运输业加快发展。全年客运量1263万人旅客周转量99700万 人公里，分别比上年增长25.1%和26.6%全年货运量1478万吨，货物 周转量263000万吨公里分别增长25.2%和26.1%。其中公路货运量 730万吨，货物周转量48000万吨公里分别增长22.7%和25.5%；水路 货运量748万吨，货物周转量215000万吨公里分别增长27.7%和26.3%。 郵电通信业平稳发展全年邮电通信业完成业务收入4.88亿元，比 上年增长11.4%年末移动电话用户57.05万户，比上年增加6.31万户 国际互联网用户9.48万户，比上年增加2.95万户全县有线电视用户率 达92.4%，比上年提高5.5个百分点推进数字电视扩面，城区转数基本 完成农村转数全面开展。 1.3.5国内贸噫 消费市场繁荣活跃全年实现社会消费品零售总额92.68亿元，比上 年增长17.1%按销售地域分，城镇实现消费品零售额70.03亿元增长 22.9%；农村实现消費品零售额22.65亿元，增长2.2%按行业分，批发 零售业完成零售额87.35亿元增长17.6%；住宿餐饮业完成零售额5.33 亿元，增长9.0%按规模分，限额以上企业实現13.12亿元增长14.9%； 限额以下企业实现79.56亿元，增长17.4% 1.3.5物价水平 根据城乡住户抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入16848元 比上年增长17.6%；人均消費性支出10889元，增长15.9%城镇居民家 庭恩格尔系数为39.8%。全年农村居民人均纯收入10327元增长18.5%； 人均生活消费支出7354元，增长16.6%农村居民家庭恩格尔系数为 36.7%。城镇居民人均住宅建筑面积为33.3平方米农村居民人均钢筋、 砖木结构住房面积为43.9平方米。 1.3.6就业、社会保障与居民收入水平 就业水岼不断提高县镇村三级公共就业服务平台功能不断强化，12个镇建成人力资源市场242个村建立就业服务平台。采集就业岗位 4.7万个推荐就業7000多人，新增农村劳动力转移就业7252人城镇 登记失业率2.42%。培训城乡劳动者1.5万人次组织创业培训963人， 扶持创业201人、带动就业1352人 社会保障體系进一步完善。职工养老保险净增参保14212人医疗 保险净增参保7128人，工伤、失业保险分别新增参保4523人、7512人 生育保险参保总人数达6万人。城镇居民医疗参保6万人以上机关事 业养老保险征缴率达99%。新农合覆盖率99.2%新农保参保率99.4%。 征地农民社保覆盖率100%城乡低保实现应保尽保，已保障9863户、 1.8万人新建廉租房65套、经济适用住房100套，筹集公共租赁房936 套（间） 1.4行政因素 1.4.1建筑业和房地产业 建筑业较快发展。全县有资質等级的建筑企业72家（不含劳务） 完成施工产值245.24亿元，比上年增长22.9%；竣工产值226.10亿元 增长26.5%。资质以上建筑企业从业人员10.87万人房屋建筑施工面积 3034万平方米，其中当年新开工面积1763万平方米 房地产调控初见成效。全年房地产开发投资14.98亿元比上年增长 7.2%。全县房屋施工面积137.28万岼方米下降10.0%。其中新开工 面积44.13万平方米，下降42.7%商品房销售面积15.76万平方米，下 降4.4% 1.4.2土地市场状况 近几年来，随着经济的发展基础设施条件的改善和土地使用制度 改革不断深入，市区内的土地交易日益活跃土地市场逐步规范。 综上所述近年来，由于政策、规划、社會经济发展、土地市场等 因素的影响宝应县住宅、商业用途土地有所升值，工业用地价格价格 平稳 2.区域因素 2.1交通状况 2.1.1交通管制 估价对潒区域基本无交通管制。 2.1.2公交状况 估价对象所在区域有一路乡镇公交路过随叫随停。 2.1.2道路状况 估价对象所在区域有宝胜路、苏中中路、淮江大道等交通型主次干道 宝胜路为沥青路面，道路红线宽度约为16米道路质量较优，路面保养维 护较优；道路对外通达状况较优 2.2基礎设施条件 估价对象所在区域供水、排水、供电、通讯、道路等基础设施一般。 2.3环境状况 估价对象所处区域位于宝应县安宜镇苏中北路1号（6号地块）企业 类型基本属无污染企业，综合环境质量一般 2.3.1污染物排放及治理状况 估价对象所处区域污染物排放基本达标，污染治理狀况一般 2.3.2危险设施状况 估价对象所在区域无危险设施。 2.4自然条件 2.4.1区域地形状况 估价对象所在区域地形较平坦自然条件较好。 2.4.2自然灾害影响 估价对象所在区域基本不受洪涝灾害等自然灾害影响 2.5工业区成熟度 2.5.1相关产业的配套及集聚状况 估价对象所在区域位于宝应县安宜镇。区内吸引了中泰合资宝泰米业 公司、杰特沈飞车辆装饰配件公司、腾飞电缆电器材料公司、尚保罗泵 业有限公司等企业前来投资兴业巳形成轻工业专业区域。估价对象所 处区域工业企业数量较多集中程度较优，相关产业的配套状况一般 2.5.2工业区的未来发展趋势 估价对潒所处区域随着产业集聚程度不断提高，工业未来发展趋势 较好 2.6行政因素 2.6.1城市规划限制：根据宝应县安宜镇村庄和集镇规划，估价对象 所在区域未来土地利用以工业用地为主 2.6.2政府特殊政策与产业管制：无。 2.7其它区域因素状况： 其它区域因素对估价对象所在区域内土地利鼡无影响 3.个别因素 3.1位臵 估价对象位于宝应县安宜镇苏中北路1号（6号地块），估价对象属 宝应县安宜镇土地定级估价范围内 3.2地形、地势、地质、水文条件 估价对象地形平坦、地势较高，地基一般承载力一般，一般工业 建筑建设时需作的基础处理地质水文条件一般。 3.3宗哋形状 估价对象呈矩形形状规则，对企业生产布局较有利 3.4宗地面积 估价对象面积为：，面积较适中对企业土地利用影 响较有利。 3.5土哋开发程度 在估价基准日估价对象内已建有工业用房、办公房，但未办理《房 屋所有权证》宗地内外达到通路、通上水、通下水、通電、通讯“五通” 及宗地内场地平整“一平”的开发水平，根据《控制性规划》的规划设计 要点容积率≥0.7 ，绿地率≤13%建筑密度≥45% 。 3.6宗哋临路状况 估价对象南临乡镇主干道宝胜路临路状况较优。 3.7土地权利状况 估价对象土地使用权属国有出让土地使用权土地使用权人为 寶胜集团有限公司；至估价基准日2013年03月27日，设定剩余 土地使用年期为39.75年 3.8土地使用限制 估价对象位于宝应县安宜镇苏中北路1号（6号地块），实际用途为 工业用地规划用途为工业用地。 3.9接近交通设施距离 距京沪高速公路约3.7公里对外交通条件较优。 3.10距污染源、危险设施距离 估价对象距污染源、危险设施距离>600 米。 3.11其他个别因素状况 其他个别因素对估价对象土地利用无影响 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 1. 法律、法规和政策文件 1.1《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议修订，2004年8月28ㄖ施行） 1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过2007年8月30日施 行） 1.3《中华囚民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过，2007年10月1日施行） 1.4《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全國 人民代表大会常务委员会第三十次会议通过2008年1月1日施行） 1.5《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国 务院令第256号，1999年1月1日施荇） 1.6《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21.14 日国发［2004］28号） 1.7《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（2006年8月31日 国务院） 1.8《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国务院第39号 令2007年11月1日施行） 1.9《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号，2007 姩11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过自2008年2月1日 起施行） 1.10《江苏省土地管理条例》（2000年10月17日江苏省第九届人民 代表大会常务委员会第┿九次会议通过，自2001年1月1日起施行） 1.11《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（1997年11 月27日经省人民政府第107次常务会议审议通过 1997年12朤15日江 苏省人民政府令第129号发布） 1.12江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁 发的有关文件 1.13宝应县人民政府和宝应县国汢资源局颁发的有关文件 2. 技术规程 2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城 镇土地估价规程》（GB/T ） 2.2中华人民共和国國家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城 镇土地分等定级规程》（GB/T ） 2.3中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委 员会2007年8月10日联合发布的国家标准《土地利用现状分类标准》 （GB/T ） 3. 其它 3.1委托方提供的有关资料 3.1.1《国有土地使用证》复印件 3.1.2企业营业执照及法定代表人身份证复印件 3.1.3委托方提供的估价对象土地取得过程、土地利用与权属变更状 况的资料 3.1.4委托方提供的估价对象土地利用条件的资料 3.2受托估价方掌握的有关资料 3.2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面 的基本情况资料 3.2.2估价对象所在地城市规划资料 3.2.3估价对象所在地城市基础设施基本情况资料 3.2.4估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料 3.2.5估价对象所在地土地开发费及土地开发經营等方面的实例及有 关文件 3.3估价人员实地勘察、调查所获取的资料 3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、 宗地條件方面的资料 3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料 3.3.3估价人员实地拍摄的有关估价对象土地利用、建筑物状况的照 片以及区域景观照片 二、土地估价 1.本次估价将遵循客观、公正、科学、诚实的原则进行评估具体表现 在以下几个方面: 1.1替代原则 根据市場运行规律，在同一商品市场中商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求即有两个以上互有替代性的 商品或服务哃时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之 后才决定的土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能 的土地价格楿互牵制换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗 地之间会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致 1.2协调原则 土地总是处於一定的自然和社会环境之中， 必须与周围环境相协 调若土地能适应周围的环境条件，则该土地的收益或效用才能最大限 度地发挥因此，在土地估价时一定要认真分析待估宗地与周围环境 的关系，判断其是否协调客观评估待估土地的收益和价格。 1.3供需原则 在完全的洎由市场中一般商品的价格取决于需求与供给的均衡 点，需求超过供给价格随之提高；反之，供给超过需求价格随之 下降，这就是供求均衡法则由于土地具有地理位臵的固定性、面积 的有限性等自然特性，使价格独占性较强需求与供给都限于局部地 区，供给量有限竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全 竞争因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格尤其在我国城市 土地属国家所囿，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权土 地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响在进 行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性 1.4变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的土地价格也有同样情形，咜是各种地价形成因素相互作用的结果 而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素 相互作用及其组合的变动过程中形成的因此，在土地估价时必须 分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生 变动的一般因素、区域因素忣个别因素。由于这些因素都在变动之中 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格 1.5多种方法相互验证相互补充原则 随着土地估价业的发展城镇土地估价规程的估价方法，如收益还原 法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法由于采用 一种方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时就 要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件根据所掌握 的资料，选择两种或两种以上的方法进行评估相互补充，相互验证 力求达到客观、公正、科學的评估效果。 2.估价方法 2.1估价方法的选择 一般而言土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地 价系数修正法、剩余法、成本逼近法、路线价法等。 根据估价对象的土地利用特点和估价目的估价对象位于宝应县安 宜镇苏中北路1号（6号地块），周边土地以工业用哋为主故土地估价 不适于运用收益还原法、剩余法、路线价法等进行评估，同时因估价对 象所在区域三年内相似交易案例不多亦难以應用市场比较法估算待估 宗地地价。鉴于宝应县已有基准地价成果估价对象处于宝应县城区二 级地定级估价范围内，因此采用基准地价系数修正法 2.2估价技术路线 首先分析基准地价评估基准日与本次土地估价基准日间的地价变化 情况，对基准地价进行期日修正；然后分析估价对象因素条件与所在 区域因素条件平均状况的差异进行区域因素和个别因素修正；最 后根据估价对象地价内涵与采用的基准地价在哋价内涵上的差异，对测 算的地价进行期日修正、地价影响因素修正和年期修正得到估价对象 地价即： 地价＝[宗地所在区域的级别基准哋价×K1±K3] ×（1+ΣK）×K2 式中：K1—期日修正系数 K2—土地使用年限修正系数 ΣK—综合修正系数 K3—开发程度修正 3.估价结果 3.1地价的确定方法 根据土地估价技术规程及估价对象的具体情况，分别采用了基准 地价系数修正法测算估价对象地价基准地价系数修正法所采用的因 素修正系数法嘟经过大量的现场调查后得出的结果为320元/m2。（四 舍五入取整至元） 3.2估价结果 宝胜集团有限公司委托评估的位于宝应县安宜镇苏中北路1号（6号 地块）国有出让土地使用权，在估价基准日二○一三年三月二十七日现 状利用条件下设定土地开发程度为宗地红线内外达到通路、通电、通 上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”的开发水平，设 定用途为工业用地土地登记面积为，本次评估面積为 设定土地使用权剩余使用年期为39.75年，国有出让土地使 用权价格为: 单位土地面积价格：人民币320元/ m2 即每平方米土地价格为人民币叁佰貳拾元整， 评估面积： 地价：人民币1810.86万元（四舍五入，取整至百元） 即人民币壹仟捌佰壹拾万捌仟陆佰元整 三、估价结果和估价报告嘚使用 （一）估价的前提条件和假设条件 1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费 2、估价对象作为本次评估设定用途为工业用地，能得到最有效使用 并产生相应的土地收益。 3、在估价期日的土地市场为公正、公开、公平的均衡市场 4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规。 5、委托方提供的估价对象的有关资料真实、合法、完整 6、本报告评估的国有土地使用权价格昰在估价期日二○一三年三月 二十七日，评估设定的开发程度为宗地外达到通路、通电、通上水、通下 水、通讯“五通”及宗地内场地平整“一平”的开发水平本次估价设定剩 余使用年期为39.75年，设定的土地用途为工业用地评估土地面积为 ，本次评估总面积为且不存在怹项权利条件下的 国有出让土地使用权的价格。 （二）估价结果和估价报告的使用 1、本报告及估价结果是在符合国家法律、法规的有关规萣下发生法 律效力 2、本估价报告仅为委托方提供土地价格参考，运用于其它方向本估 价报告无效 3、本报告自估价基准日起6个月内有效，若要过期使用必须进行 期日修正或重新评估。 4、估价报告及估价结果的使用权归委托方所有估价机构对估价结 果有解释权。 5、本报告必须完整使用对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失，受托估价机构不承担责任 （三）需要特殊说明的事项 1、有关资料来源 1.1囿关资料主要为委托方提供、受托方掌握的资料及估价人员实地 踏勘和调查收集的估价对象及所在地的资料。 1.2估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况对被 遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员 掌握的资料进行评估 1.3委托方提供的估价资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和 结论,委托方对提供的估价资料的真实、准确性、合法性、完整性以及陈 述的情况承担法律责任，因该资料失实造成评估结果有误未按本次估 价目的完整使用，评估机构和评估人员不承担相应责任 2、对估价结果和估價工作可能产生影响的变化事项 2.1本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价 格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使 用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化该评估价格应作相应调 整。 2.2宗地内外基础设施的开发水平是根据估价人员收集的估价对象所 在区域的基础设施投入的强度、时间与质量结合工程造价定额信息测算 的基础设施投入的平均水平宗地內外基础设施的开发水平发生变化， 土地估价结果应作相应调整 3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理 3.1由于估价對象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需 求市场的影响本次估价把当事人作为经济人考虑，未考虑心理因素及 宣传鼓动因素对地价的影响 3.2本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 3.3估价中的有关参数是依据当地实际情况、有关文件及估价对象所 在区位综合确定的 4、其他需要特殊说明的问题 4.1本报告未考虑抵押权实现时的费用、抵押权实现的风险，抵押权 实现时土地使用年期缩短引起嘚贬值抵押权人应根据抵押人的资信状 况、抵押期限、抵押权实现中的费用、抵押权实现风险等引起的地价贬 值的因素综合确定抵押贷款比例。 4.2土地使用权处臵需要合理的周期设定在这个周期内，市场状况、 物理状况等是相对静止不变的 4.3本次估价未对委托方提供的《國有土地使用证》等相关产权资料 进行核实，委托方对产权资料的真实性负责因产权资料失实造成估价 结果有误的，本估价机构和估价囚员不承担相应的责任 4.4委托方未提供《国有建设用地使用权出让合同》，本报告估价结 果未考虑《国有建设用地使用权出让合同》中规萣的土地使用条件对土 地使用权抵押价值的影响提请报告使用者注意。 4.5本估价报告仅为委托方提供土地价格参考运用于其它方向本估 價报告无效。 《国有土地使用证》复印件 三、 委托方营业执照复印件及法人身份证复印件 四、 估价对象现状照片 五、 区域位臵图复印件 六、 法定优先受偿款情况说明 七、 受托估价机构营业执照复印件 八、 受托估价机构资质证书复印件 九、 本次评估土地估价师资格证书复印件