关于印发《泸州市政府性投資项目工程造价全程监管中介看房机构管理办法（审计）》的通知

　　市局投资科、投资审计服务中心、中介看房机构备选库各成员：

　　经局办公会议讨论通过现将《泸州市政府性投资项目工程造价全程监管中介看房机构管理办法（审计）》印发给你们，请遵照执行

　　泸州市政府性投资项目工程造价

　　全程监管中介看房机构管理办法(审计)

　　第一条 为了充分履行审计职责，加强对中介看房机构参與审计政府投资建设项目的监督管理根据《中华人民共和国审计法》、《四川省政府投资建设项目审计条例》及其他有关法律、法规的規定，制定本办法

　　第二条 本办法所称政府性投资项目主要指各级财政性资金及地方政府融资投入的公用基础设施项目、城市基础设施项目、公共事业项目、经营性投资项目等。

工程竣工决（结）算审计、重大项目建设跟踪审计、以及其他审计项目中涉及工程管理等审計事项可以通过购买社会中介看房机构服务的方式进行本办法所称社会中介看房机构（以下简称“中介看房机构”）是指经公开采购招標建立的《泸州市政府性投资项目工程造价全程监管协作机构备选库》（以下简称“备选库”）的入库单位。备选库成员为十二名有效期三年，备选库实行动态管理根据政府投资强度及实际工作需要报经市政府同意后可对入库机构进行适当增补，每次增补的机构数原则仩不超过原入库机构总数的20%增补时仍采取公开采购方式遴选入库机构。

　　第四条 市审计局按照本办法对受审计部门委托的中介看房机構业务的工作质量、履约情况进行考核考核结果应用于项目委派及备选库管理。

　　第二章中介看房机构的选择

　　第五条市审计局依照公平、公正、透明的原则按下列方式确定委托项目实施的中介看房机构：

　　（一）总投资额低于10000万元以下的项目

　　委托决(结)算审計或全程跟踪审计的项目，采用轮流排序方式或随机抽取方式确定拟委托中选机构

　　（二）总投资额到达10000万元及以上或特殊项目

　　總投资额超过10000万元或特殊项目（包括：1、社会关注度高，市政府特别指定的重点工程；2、专业性强需要针对性监管资质的建设项目如桥梁、隧道等；3、其他具有特殊情况的项目）的决（结）算审计及全程跟踪审计，采用竞争性比选评分方式确定中选机构（比选评分标准表附后）

　　第三章工作流程及要求

　　第六条 中介看房机构在市审计局的领导下开展审计工作按照审计局的工作要求，完成委托审计事項

　　第七条 竣工决（结）算审计和全程跟踪审计实施流程：

　　（一）市审计局与中介看房机构签订委托审计协议书，办理相关资料囷工作交接手续

　　（二）中介看房机构根据项目特点组建审计组，组长（主审）须由有三年以上工作经验职业道德良好，具有造价師执业资格人员担任

　　对审计过程、审计成果及由此带来的经济风险和法律风险承担相应的责任。

　　（三）实施流程：按照国家审計机关的审计程序要求进行实施

　　第四章 酬劳计算及支付

委托业务收费按国家有关计费文件标准计算后适当下浮，采用轮流排序及随機抽取方式委派的项目下浮比例按照分项目种类计价的原则执行（房屋建筑类下浮30%；土地整理类下浮30%；桥梁类下浮30%；道路类下浮40%；征地清算类下浮60%；园林绿化类下浮40%；其他类下浮30%。若某项目含多种工程种类取投资额最大的种类下浮比例。）采用竞争性比选方式委派的项目下浮比例按比选报价下浮比例执行

　　第九条 中介看房机构完成全部受托业务后，向市审计局提出付费申请收到付费申请十五个工莋日内审核付费。若审计项目预计工期超过两年的经双方协商后可在合同内约定付费时间及方式。

　　第十条 若在项目监管过程中因其怹需求中介看房机构提供额外服务而产生的费用，由中介看房机构与需求提出方协商解决

　　第五章中介看房机构的考核

　　第十一條 市审计局每年度对中介看房机构进行考核。具体考核内容及评分标准详见附件

　　第十二条 对中介看房机构的考核工作，遵循公开、公平、公正的原则市审计局在考核完毕后对结果予以通报。

　　第十三条 考核工作：市审计局对中介看房机构完成受托工作的具体情况進行考评考评过程中可征求相关建设业主意见。

　　若某中介看房机构同一年度在市财政局有委托业务时由市财政局按财政部门管理栲核办法进行考核打分，其最终综合考评得分按两部门委托业务的项目总投资比重进行计算

　　第十四条 考评采取百分制，分为优秀、良好、合格、不合格四个等级综合考评得分在90分以上(含90分)为优秀，89-75分为良好74-60分为合格，未满60分为不合格具体考核指标见附表，每年栲核结果书面通知各中介看房机构

　　第十五条 考核结果1-3名为优秀，4-6名为良好7-12名为合格。若考核结果不合格和在第二年度起考核排名朂后一位的中介看房机构将被淘汰出库

　　第十六条 中介看房机构要严格遵循《审计法》和《国家审计准则》的有关规定，编写审计工莋底稿取得证明材料。同时严格遵守“审计八不准”纪律，加强审计工作的组织和管理提高审计质量。

　　第十七条 实行审计回避淛度不得审计本机构人员编制概（预）算、预算评审、结算的项目，不得审计与本机构及其派出审计人员有利害关系的项目发现有此類情况应当主动报告并回避。

　　第十八条 不得将市审计局委托的项目转委托或分解委托给其它单位或个人未经市审计局同意，也不得Φ途撤换审计人员特殊情况需另请相关专家的，由中介看房机构提名经市审计局同意后聘用，所需费用由中介看房机构支付

　　第┿九条 保守被审计对象的商业秘密，不得自行对外披露审计计划、审计内容和审计结果等

　　第二十条 市审计局对中介看房机构出具的審核报告进行复核，复核误差率超±3%的扣减20%业务费；复核误差率超±6%的扣减50%业务费；复核误差率超±8%的扣减全部业务费；累计两次超±8%予以公示后取消中介看房机构备选库资格。

　　复核误差率=（复核金额-审核金额）÷审核金额

　　第二十一条 中介看房机构弄虚作假、徇私舞弊或滥用职权造成审计结果严重失实以及发生其他重大过失、违约等情况的承担相应的法律责任。

　　有下列情形之一的终止有關聘用关系。触犯法律法规的移送相关部门处理处罚。

　　（一）与建设单位、施工单位串通舞弊隐瞒审计发现的问题，或者重大违規违纪问题应当披露而未披露的

　　（二）利用审计事项从建设单位、施工单位获取不正当利益的。

　　（三）将项目转委托或分解委託给其他单位或个人的

　　（四）不服从市审计局项目安排，或者拒绝接受市审计局指导、监督和管理的

　　（五）违反保密纪律或囙避规定的。

　　（六）相关人员违反廉政纪律的

　　（七）不履行委托审计合同规定的其他义务的。

　　第二十二条中介看房机构审計政府投资建设项目的服务费实行基本费与效益费相结合，中介看房机构不得向建设单位和施工单位收取任何审计服务费

　　第二十彡条 本办法由市审计局负责解释。

　　第二十四条 本办法自发布之日起施行有效期三年，第一年期满后根据实际情况再做调整

　　附件：项目委派竞争性比选综合评分表

　　中介看房机构业务考核评分表——竣工决（结）算审计项目

　　信息公开选项：主动公开

中介看房公司未尽审查义务造成購房人损失的应赔偿

引言：近年来, 云南及全国各地出现很多的烂尾、停建的楼盘即便是已经交房的商品房因开发商的原因也无法办理不動产登记证书，大多数人在购买预售商品房时比较谨慎但相比预售商品房，大多数二手房已经取得房产证和国有土地使用权证、各类配套设施较全等优势二手房成为多数人购房人首要选择。

目前由于多数二手房房源都掌握在房产中介看房公司手里，大多数购房人往往會通过中介看房看房、买房中介看房公司会与购房者签订房产经纪合同或中介看房服务合同。中介看房公司在向购房人提供中介看房服務时应如实向购房人告知所购二手房的相关情况。如果中介看房公司未尽的应尽的查实和告知义务致使购房人损失中介看房公司应赔償由此给购房者造成的相关损失。

李某诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案

2012年3月7日原告李某、被告汉宇地产及案外人周某签訂一份《房地产买卖居间协议》，约定经汉宇地产居间介绍李某向周某购买位于上海市浦东新区康桥镇上南路6869弄4号301室房屋，房屋总价118万え同日，三方签订一份《房地产买卖协议》约定定金总额为20万元，由周某委托汉宇地产代为收取并保管在周某签约当日将房屋产权證书等文件证明交由汉宇地产保管后，周某可以取回由汉宇地产代为保管的定金上述协议另对其他事项作了约定。同日李某通过其配耦刘某的账户向周某支付了定金28万元。周某于当日向李某出具一份定金收据确认收到李某支付的定金20万元。2012年3月14日李某向公安机关报案，称2012年3月7日其通过汉宇地产与周某签订了房屋买卖协议，并通过银行转账的方式向周某支付了定金20万元准备购买位于上海市浦东新區上南路6869弄4号301室房屋。后发现周某提供的公证书系伪造怀疑对方有欺诈行为。3月17上海市公安局浦东分局对周某涉嫌合同诈骗一案立案侦查2012年10月17日，周某因犯信用卡诈骗罪、合同诈骗罪被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑八年罚金人民币六万元并被责令退赔犯罪所嘚，返还被害银行及被害人(即李某)判决后，周某提出上诉2012年12月14日，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉维持原判。

系争房屋原系案外人周某、周国某、蔡某、陈某按份共有其中周某占六分之一份额系争房屋交易过程中，周某曾向李某、汉宇地产出具一份公证书載明周国左、蔡芳、陈炳玉委托周某代为办理系争房屋交易的相关事宜。该公证书后被上海市国信公证处确认为系伪造上海市浦东新区房地产登记处于2012年3月30日受理了系争房屋的过户事宜，2012年4月16日该房屋过户至案外人夏桂某、沈某、夏某名下。期间的2012年4月9日系争房屋的抵押被注销。

李某认为汉宇地产作为专业的中介看房机构，在提供专业的房屋居间服务时应尽到基本的审核和调查义务，但汉宇地产未调查系争房屋是否已被交易委托人与被委托人的确切信息，房屋产权的明晰状态等情况造成己方巨大损失，汉宇地产应承担重大过夨责任李某依法起诉汉宇地产，请求判令汉宇地产赔偿损失20万元

原告李某并未通过己方向案外人周某支付定金20万元，而是李某直接支付给周某的该损失与己方无关，李某应向周某主张该损失己方在从事居间活动时，系争房屋仍在周某等人的名下是可以进行交易的，且李某在签订协议时也看过房产证故己方已经尽到了相关的审核和调查等义务。请求驳回李某的诉讼请求

上海市嘉定区人民法院一審认为:

被告汉宇地产作为专业的房屋中介看房机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务本案中，汉宇地产虽进行了一定的调查、核实等行為但未就系争房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实，导致原告李某定金损失而李某也未依约将定金交予汉宇地产保管，而是将定金直接支付于周某也未对公证书的真实性尽到注意义务，导致定金无法追回双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任现周某已被判处刑罚，并被责令退赔犯罪所得结合李某、汉宇地产双方的过错程度，确定汉宇地产在3万元的数额范围內承担补充赔偿责任

据此，上海市嘉定区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条之规定于2013年1月23日判决:

被告上海汉宇房地产顾问有限公司应对案外人周某刑事退赔不足部分在人民币3万元范围内赔偿原告李某损失。此款应于刑事退赔执行中止或終结之日起十日内支付

李某不服一审判决，上诉称:己方是应中介看房公司工作人员周宏某要求将定金直接支付给周某由中介看房开收據，三方一起到银行转账己方并非擅自无因地直接向周某交付定金，是在中介看房公司要求并对于房屋交易给予安全的肯定回复下才支付定金的己方对卖方提供的相关资料有进行确认，并在中介看房公司给出安全肯定回复下签订买卖协议。而汉宇地产为了签订买卖协議故意捏造虚假事实，作引人误解的虚假宣传骗取己方信任赚取中介看房费，存在严重过失汉字地产作为专业中介看房公司没有尽箌基本义务，给己方造成巨大损失应当承担全部责任。据此请求撤销原判，改判支持己方原审诉讼请求

汉宇地产亦不服一审判决，提起上诉称:李某直接向周某支付定金周某出具收条，均未提出要将定金交由己方保管李某在交易中极不慎重的态度导致现在后果，其夲身存在重大过失己方作为居间方无法核实公证书的真伪，且周某提供的是公证书原件在形式上具备公证书的基本要求。至于一房两賣问题己方无法核实，且通过产权信息查询应无法正常得知房屋是否已出售本次交易系周某主观恶意欺诈及隐瞒，己方己尽到居间义務据此，请求撤销原判改判驳回李某的原审诉讼请求。

上海市第二中级人民法院经二审确认了一审查明的事实。

另查明伪造的公證书中，载明的蔡芳出生日期与其身份证号码记载不一致双方在一审中对前述事实均未提及。

二审中上诉人李某陈述，周某是拿着户ロ本原件、周某本人与蔡芳的身份证原件和我、汉宇地产到派出所核对，户口本及身份证都是真实的周某在提供户口本、身份证原件嘚同时提供了委托书，口头核对后对公证书存在的问题口头提出异议在付款之前，汉宇地产周宏某说已经确认过了我让中介看房去确認，中介看房说需要到公证处现场才能确认我就转而打电话确认，公证处表示电话不接待必须到现场进行确认。由于当时公证处和周宏某之前的说法一致周宏林保证说他已经确认过了，我就没有再去现场确认了上诉人李某表示，请求二审法院改判汉宇地产在10万元范圍内承担补充赔偿责任

二审中，2013年3月27日汉宇地产申请撤回上诉。2013年4月17日法院要求汉宇地产通知其工作人员周宏林到庭作证。证人周宏林陈述其不具备经纪人资格，没有发现公证书中存在的问题没有到公证处现场核实公证书真伪，本人感觉是真的公证处不接受电話查询，拿身份证和公证书原件就可以到公证处进行现场核查签居间合同时，周某和蔡某都在场没有问过周某一房两卖的情况。在实際操作中定金都是直接转给上家，居间合同中有关定金条款的约定基本是不用的李某支付定金当天，为提取现金由周某转给我和李某各2万元，帮助周某提现

本案二审主要争议在于汉宇地产承担补充赔偿责任的范围，对此应综合本案案情予以判定根据二审查明的事實，伪造的公证书中载明的蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致该事项无需专业知识即可判断。在公证机构无法提供电话核实真伪嘚情况下汉宇地产理应赴公证机构进行现场核实，但汉宇地产未采取前述措施而被据上诉人李某在二审时的陈述，其在付款前已注意箌公证书存在的问题并提出异议李某完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。由于李某、汉宇地产均未尽到前述审慎义务致使李某本人成为周某合同诈骗的被害人。汉宇地产作为专门从事居间活动的单位开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益。根据查明嘚事实汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况未严格按照合同约定履行定金保管义务，使案外人周某得以实施诈骗继而造成李某损失。综合前述情况李某提出汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任，尚属合理可予支持，对一审判决作相应调整

综上，上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条之规定于2013年5月9日判决如下：

变更上海市嘉定区人民法院(2012)嘉民三(民)初字第809号民事判决中的金额为上海汉宇房地产顾问有限公司于夲判决生效之日起十日内在人民币1O万元范围内就案外人周某刑事退赔不足部分对李某承担补充赔偿责任。

根据我国合同法第425条、425规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事項向委托人如实报告居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的不得要求支付报酬并应当承担損害赔偿责任”。

本案中李某在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议，李某完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款汉宇哋产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况未严格按照合同约定履行定金保管义务，使案外人周某得以实施诈骗继而造成李某损失。由于李某、汉宇地产均未尽到述审慎义务致使李某本人成为周某合同诈骗的被害人。二审法院认定汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任尚属合理，对一审法院判决作相应调整

房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的茭易风险当事人找中介看房公司提供居间服务，一是因为中介看房公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介看房公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”

但目前市场中各种房产中介看房公司良莠不齐，购房者选择房产中介看房公司时应当防范风险购房者首先应尽量选择实力较强、诚信经营、资質齐全的中介看房公司；其次，在于中介看房公司签订中介看房合同时有权要求中介看房公司不得隐瞒或提供虚假资料，对出卖人提供嘚各种资料作必要的专业审查以便知晓出卖房屋的产权是否合法、清晰、有无被抵押、查封等情况，如实向购房者报告有关订立合同事項

购房者对中介看房公司提供的待出售房屋的相关信息，应自行到房屋登记部门查询房屋的所有权的真实性、房产性质、查询房屋是否存在过户障碍比如是否存在查封、抵押等情形，核对中介看房公司提供信息的真实性同时应到房屋进行实地查看，了解房屋的各方面狀况以及是否存在质量不合格、环境噪音、是否符合自身的住房要求等情况谨慎与中介看房公司、购房者签订居间协议和购房合同，以維护自己的合法权益