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国家信息产业部备案 鲁ICP备身边｜人防车位到底能不能买？
身边｜人防车位到底能不能买？
江船火独明
声明：重庆扬华律师事务所运用严密高效的「诉讼案件流程管理体系」，每一个案件都将经过25步标准化流程处理，你可以像查快递一样随时了解案件的进程和发展态势，我们也可以对案件关键节点进行精确控制，确保办理案件的品质。我们还在努力设计出更为科学的案件办理、管理流程，实现对诉讼的彻底改造。图片来自于网络引言：最近有单位和个人向我咨询人防车位到底能不能买的问题，对此我们团队进行了深入的研究。城市生活中，购买私家车的家庭越来越多，买车以后随之而来的就是停车位的问题。没有停车位是一件让很多人感到头疼的事情。在车位资源严重缺乏的今天，越来越多的人愿意购买车位，包括人防车位。然而人防车位有没有产权？人防车位能不能买？很多人对此并不清楚。笔者所属的重庆扬华律师事务所通过分析法院判例大数据的方式来为大家提供最可靠的答案。众说纷纭让人忧2017年2月，张女士乔迁新居。搬到九龙坡区某小区后，开发商搞车位促销活动，张女士跑去了解情况。开发商推荐她买人防车位，价格优惠以后还可以再转让，张女士没有多想，便满心欢喜的花7万余元购买了一个地下人防车位。但随后的几天她又变得忧心忡忡了。原来，张女士专门抽时间对人防车位做了一个了解，结果是众说纷纭，这让她很是担忧。有人告诉张女士，人防车位产权属于国家，一旦遭遇战争或重大自然灾害，她的人防车位将会被国家无偿征用。也有人告诉她，开发商可能会把人防车位拿去做抵押融资，一旦出现问题，车位就会归别人所有了。还有人说，人防车位产权归属全体业主，等于是开发商让业主掏钱购买本来属于自己的东西，让业主花了冤枉钱。人防车位是什么人防车位其实是一种俗称，其法律属性是人民防空工程中的防空地下室。依据《人民防空法》、《人民防空工程平时开发利用管理办法》的相关规定，人民防空工程包括结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商作为防空地下室的投资收益者，在对防空地下室的使用上，他们几乎都将其作为地下停车位出租或销售。人防车位到底能不能买？大数据来回答为了回答大家这个问题，我们团队进行了相关的大数据分析。为确保本次大数据分析数据来源的全面性、真实性、可靠性，分析数据全部来源于最高人民法院的中国裁判文书网，截止到日，全国共涉及此类判决书共计1889份。然后按照规定的检索步骤及程序，并完成大数据分析。通过大数据分析，有近35.1%的法院判决认为人防工程属国家所有，是房地产开发商在开发房地产时，必须配套的法定义务，开发商不享有人防工程的所有权。但是可以出让人防车位的使用权。有近44.3%的法院判决认为根据房地产开发公司是人防地下车库的投资建造主体，依法享有管理、收益的权利，依《房产测量规范》的规定，地下车库面积不应计入公摊面积。有近20.6%的法院判决认为房地产开发公司对人防地下车位因合法建造而享有物权，人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，对人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。结语司法实践中，法院对于人防车位的所有权的归属确有不同认识，有的法院认为所有权属于国家，有的法院认为所有权属于开发商。但是几乎没有争议的是，通过大数据分析显示接近100%的法院认为房地产开发商有权转让或出租人防车位的使用权。至此，大家心里应该已经有了明确的答案：人防车位的使用权可以买。大数据时代，决策不能只靠经验和直觉！以人防车位的使用权合同纠纷为例，如果合同约定明确且开发商不存在违约的情况下，您再与开发商打官司要求确认合同无效或解除合同等，可能要付出的成本是几千甚至上万元的各项费用，还有两个月甚至三个月的时间成本，最后得到的却是败诉的结果。如果您通过大数据来做出决策，您只需付出相对较低的经济成本和时间成本，就能够做出最正确的决策。提示：重庆扬华律师事务所团队在接受委托前，坚持对每一件案件诉讼风险进行评估。通过案件难度系数评估和案例大数据分析，科技的力量和经验的沉淀使得精确量化案件所面临的难度、风险成为可能，我们为您作出下一步更明智的抉择提供专业、可靠的支持。
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江船火独明
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看了港城的帖子，当然女车主态度确实不好
但是个人认为问题的症结还是在地下车位的问题上
开发商所谓的车位是个人财产？这个说法究竟对不对？
地下人防车位究竟能不能买卖？
有没有专业人士来给个明确的说法！
物业主任口口声声为业主着想解决停车问题，
为什么还有帖子质问为什么300多个车位卖不掉宁可空着让业主停路边确不出租？
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本帖最后由 心向往之 于
21:16 编辑
这是个问题。 这些车位 法律地位不明确。所有权到底是谁的？
其他小区(比如虹桥/花园/文定等老小区)的地面车位也有这样的问题。所有权是谁的？
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本帖最后由 gin_qm 于
21:20 编辑
人防设施归全体业主所有，不能买卖的，虽说卖也只不过是20年的长租，因为法律规定的最长租赁期限是20年，没有两证的，这是有法律依据的。人防车位不能只卖不租，只不过现在物业是潜规则，政府也不管。
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上次看到个新闻江苏有规定，开发商交付房屋后，没有卖了的地下车位，开发商应该拿出来出租给本小区居民。
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还好我们小区没有地下车位
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只能租赁，不能买卖
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人防车位只是个借口而已，开发商就像买房子一样，捂着不卖 也不租啊 ，现在车子就像电脑手机一样&&普及了 小区里肯定是车位少车子多&&放在那里是个摆设而已
电话：8工作日 8:30-17:00在线(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
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小区地下停车位是租还是卖?提醒:人防地下室不得买卖或出租转让
多个小区地下停车位只卖不租或变相出卖
□租赁期超20年的不受保护
□属人防地下室的，不得买卖或擅自租赁、转让
时下，小区地下车位持续成为业主关注的焦点。按照人防工程闲时租赁使用规定，一次租赁最长期为5年。但实际操作中，多数小区的地下停车场只卖不租，换变相随意加长一次租赁期，或15年，或20年，并一次性向租用者收取费用。房产商或代理销售者常将租说成售，以至市民提出疑问：究竟是租还是卖？没有产权如何出售。另据了解，属人防工程的地下停车场不能进行买卖，而多数人防工程的地下停车场只卖不租或变相出卖，市民呼吁职能部门应加强监管。
1、这些车位租还是卖？
城区楼盘如今都按照国家规定，建有地下人防工程，有的小区甚至同时建有地下车库，以解决业主的停车问题。但对于这些停车位，究竟是卖还是租，各个小区的情况大同小异。
陈先生住在长虹北路与滨江大道交界处的长盛锦江小区。5月10日，他反映了一个问题：购买地下车位，对方只给了张收据，也没有产权证等，是否违规？他解释，当时去销售中心时，销售人员说只卖不租，既然能卖，那开发商肯定有产权，如此就应当给购买者办产权，如果没有怎么能卖呢？
▲长盛锦江地下停车场。
同时，他还透露，&购买&车位时支付了约12万元，但没有签订合同。
11日，浔阳晚报记者到长盛锦江采访。销售中心一名不愿意透露姓名的女性销售人员说，还有地下车位，只卖不租。浔阳晚报记者几次询问，对方依旧如此说。当说到地下人防工程做车位使用最长一次只能出租5年时，对方又改口说是租。
而该楼盘销售代理负责人郑先生则说，小区地下室有部分属于人防工程，按照规定平时可以使用，但开发商没有地下室产权，因此也就没有产权证，他们转让的也只是使用权。郑先生说，在楼市中，大家都这么做，他们也只是跟着大家学。
实际上，许多小区的地下车库都存在以长租的方式&卖&给了业主。
在公园1号小区，门房师傅在听到地下车位问题时，直接说道，小区还有车位卖，如果有需要可以找开发商去买。然而，小区的业主委员会则建议去找已经&购买&了车位的业主，向他们租赁，并不主张去找开发商&买&车位。
▲公园1号小区贴出关于办理车辆通行证的公告。
随后，浔阳晚报记者来到远洲国际公寓时，看到公寓门口停放着不少车辆。&这里的地面车位大约有十几个，你所看到的车辆有不少是违规停放的。&据物业的工作人员介绍，远洲国际公寓已入住的居民约有200户，地下车位134个。&地下停车位开发商是不出租的，想要租车位只能找已经购买车位的业主了。&浔阳晚报记者从物业的工作人员口中得知，根据地下停车位的位置和面积，售价在十几万元到二十几万元不等，&只要车位还在，购买者就一直拥有该车位的使用权。&
2、有的租期超20年，已转为一种变相销售
实际租赁中，地下车位的租期也由房产商说了算，通常20年，有的甚至与商品房同期，转为一种变相的销售，只是没有产权罢了。
长盛锦江销售中心负责人郑先生告诉浔阳晚报记者，他不是房产商，只是代理销售，小区的地下车位一次性收费，虽然规定人防工程部分的最长一次租期为5年，但实际中大家不可能这样做，如果本小区业主需要5年一签，他们也可以这样签，但费用还是一次性收。
在公园1号小区门口，业主委员会贴出了一张公告，上面写着&请业主带房产证和地下车位购买合同办理车辆通行证。&据业主委员会主任介绍，地下车位有一部分属于人防工程，合同上虽然写的是租，但租期却有70年，这是房产商在&卖&车位，所以业主委员会准备搜集证据起诉房产商。
在南湖国际小区，根据物管人员提供的电话，浔阳晚报记者联系了该小区地下停车场的经营公司。一名工作人员表示，目前有闲置的地下停车位在售，售价为28万元，&不过没有产权，相当于是长租70年&。当浔阳晚报记者称担心车位是人防车位，出售或长租是违规行为后，该工作人员表示&没事的&，不过随后便改口称&人防车位目前是对外出租的，不进行销售&。
3、地下车位紧张，许多业主已经&租不到了&
南湖国际小区业主吴先生说，由于他购买车位较早，只花了8万元左右。&现在物业虽然说能租，但实际上不太可能从物业租到。&吴先生说：&现在的实际情况是，以前租出去的车位继续出租，但其余空车位就只卖不租了。&
&买房买车就几乎花光了所有积蓄，实在没有能力再购买车位了。&业主张先生表示，两年来，他一直将车停在小区附近，虽然麻烦，但也能省下一笔开支。
在南湖国际小区的地下停车场门口，浔阳晚报记者看到了停车场的收费标准，根据该收费标准，停车15分钟内免费停车，15分钟到2小时收费8元，4小时到8小时收费12元，8小时到12小时收费15元，12小时到24小时收费20元。&出租价格是450元/月，售价为28万元。&随后，浔阳晚报记者以购买车位为由来到南湖国际小区的物业公司，工作人员称，由于小区没有地面停车位，而地下车位比较紧张，所以已经&租不到了&。
&既然允许外来车辆临时停车，为什么会租不到车位呢？&面对浔阳晚报记者的疑问，物管人员称，允许外来车辆停放的都是&机动的车位&。
而在一些小区虽然还有车位可租，但价格也与早期不可同日而语。&长盛锦江的业主陈先生是早期租赁，花费了12万元，但现在一次性租赁的价格早就远远超过12万元了。&楼盘销售代理说。
4、属人防地下室的，不得买卖或擅自出租、转让等
《江西省人民防空工程管理办法》第十二条规定：在城市规划区内，规划区外的开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区内，新建民用建筑应按照相关标准修建防空地下室；第二十七条规定：平时开发利用人防工程不得影响战时防护效能，不得影响平战转换要求。单位和个人平时利用人防工程的，应当向人民防空主管部门提出申请，经批准后领取人防工程使用证书。未经人民防空主管部门批准，任何部门和个人不得擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程，不得改变人防工程的用途；第二十八条规定：人防工程的投资者或者管理者将人防工程提供给他人使用的，应当与使用者签订人防工程安全使用责任书，明确使用者对人防工程的安全使用义务，并对使用者履行义务的情况进行监督；发现使用者违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，应当及时制止、纠正，并向人民防空主管部门报告；第三十四条规定：违反本办法第二十七条规定，未经人民防空主管部门批准擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程的，由县级以上人民政府人民防空主管部门给予警告，并责令限期改正；对未经人民防空主管部门批准擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程的，人防部门依此规定给予处罚。
那么，我市多数地下车位出售而不出租这一现象，相关职能部门又是什么态度呢。5月11日，浔阳晚报记者几经周折，打通市人防办人秘科电话，工作人员称，他们的宣传都是通过&新闻发布&的形式，对于浔阳晚报记者想了解的情况，他们不便接受采访。
浔阳晚报记者曾采访过市人防办相关科室工作人员了解到，&根据《人民防空法》，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有。
律师张莉认为，属人防工程的地下车库，是不能进行产权交易的。按照《合同法》规定，租赁期最长不能超过20年，超过部分是不受法律保护的。另外，《物权法》规定，小区配套的停车位首先必须满足小区业主需求。
对于城区多数小区地下停车场只卖不租或长租现象，市民呼吁相关职能部门应加强监管。
（记者 余纯桃 张新红 李超铭 文/摄）
[责任编辑：陶菁]
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