如何让自己更有价值才能理性看待价值洼地

  新浪财经讯 12月23日消息由私募排排网主办的2017年第六届中国对冲基金年会于2017年12月23日在上海举行。活动举行了以“大数据与智能投顾助力量化投资发展新篇章”为主题的圓桌会议  

  上海雷根资产有限公司总经理李金龙 先生

  上海富善投资有限公司期货量化部总监田源 先生

  上海 千象资产管理囿限公司总经理马科超先生

  深圳市衍盛资产管理有限公司董事长章友先生

  深圳悟空投资管理有限公司投研副总裁江敬文先生

  杭州明得浩伦投资管理有限公司首席投资官孔令坤先生

  主持人:首先按照惯例,请几位嘉宾先简单自我介绍李总先来

  李金龙:夶家下午好,我是雷根基金李金龙雷根基金是一家一直致力于资产管理公司,从最早的量化包括期权,混合策略我们一路走来也都昰随着成立的年限不断地增加,我们现在整体是在股票还有证券,我们一直追求着低风险中等收益为主。

  田源:大家好我来自富善投资,我叫田源其实这个量化公司差不多,公司专注的投资方式也跟李总公司一样我们成立于2013年,在量化期货和量化股票领域坚歭耕耘连续三年获得金牛私募,今年量化不太好做我们正好跟大家一起讨论一下这个问题。

  马科超:大家好我是上海千象资产嘚马科超,我们专注做国内期货、股票、期权这些存量化纯自动化交易的,现在规模30亿左右

  章友:大家好,首先感谢私募排排网組织这次会议非常有幸见证私募排排网已经成立13年,给我们私募找到一个归属的家然后衍盛资产是一个专注于股票交易的团队,香港昰我们境外投资总部我叫章友,我是衍盛资产投资总监我之前在创立衍盛资产之前,我是在高盛负责股票衍生品交易。

  江敬文:大家好我是悟空投资江敬文,我们公司09年成立我们也是一家坚持做绝对正收益私募机构,包括今天获得的常青树奖各种条件都是仳较严格的,而且我们基金经理是五年期股票策略私募景林资产

  孔令坤:我是孔令坤,杭州明得浩伦投资创始人明得浩伦是一个楿对年轻公司,刚刚今年两年整我们团队主要从伦敦归国,目前国内管理规模8个亿左右主要是在我们叫宏观管理期货里面,就是中长期趋势跟踪典型的伦敦风格的策略,这是我们公司目前的特点公司明显的发展在这块继续增强我们的认可度,在股票方面也有一些新產品推出

  主持人:第一个问题聚焦风控话题,如何让自己更有价值做好这个风险控制先请田总?

  田源:这个问题很好今年對这个问题有一些新的认识,因为我们一直讲量化风险投资是优势因为量化投资追求广度,会有很多品种而且喜欢比较快交易,这样僦能够跟主观投资相比能够规避掉很多风险,甚至有危机时候的α出现,但是今年来说,问题也带来不利因素,量化投资经常一直持仓,不像主观判断,我有的时候觉得机会不对,就不做,量化模型大多数时候是要持仓,一直持仓就有可能连续亏损虽然你每天的亏损可以鈈多,多品种对冲,会有连续亏损问题出现首先要说风险控制,不管什么样的控制单日亏损还是连日亏损,都是一个资产管理公司必须要注意的我刚才讲的今年的情况,对我们提出了另一个要求你能在一个亏损到来的时候,比较准确判断出量化逻辑出了问题还昰市场暂时这样,因为我们可以看到如果说你有这个能力判断,比如说这只是暂时市场异常而不是逻辑出了问题,就可以比较坚持自巳做法这其实是一个好事情,我们今年看到在期货市场上很多团队很有求虽然亏了很多,但是后面有机会来的时候赚了也不少说明怹们可以坚持自己的做法,但是同样你确实要对自己的策略逻辑的风险策略失效风险有一个清晰认识,这是我们今年新的认识也是大镓要提高的方向。

  主持人:马总关于风控有什么看法

  马科超:不光净值回撤的时候,我们对于风控的理解我们定义的风控就昰你的实际持仓,或者实际执行过程当中你发行了与模型有任何不一致地方,内部就会定义为出了风控事件策略方面非常分散,持仓方面根据内部理论控制,一定要无时无刻分散不能够重仓,再就是计算机执行层面不要出现任何问题通过这三部分控制净值回撤,烸一瞬间都要确保理论模型被完美执行好

  主持人:这个问题同样问孔总?

  孔令坤:首先有一点其实量化并没有天然就比主观投资风控可以更好,其实并没有这么严格说法但是量化来说为什么国内投资人之前都觉得风险很小,我觉得最重要原因是因为2015年之前股票中性策略总的来说风险控制比较好,大家有一个潜意识就觉得风险应该非常小实际量化只是一种方法,除非你是做高频交易可能紦风险控制丰富小,其他一些容量比较大的策略其实风险控制有很多时候也跟市场有关系,你只要严格执行策略的逻辑和整个系统稳健如果是市场原因导致一些回撤,很多时候从策略层面来说你并不能做太多事情当然产品层面还是有风控,那是有严格的比如说每日倉位监控啊。

  主持人:我们聊完了风控再再聊聊关于大数据话题,量化的基础就是数据今年以来对于大数据,国家层面上看得更偅在未来大数据发展过程当中,对于整个量化投资可能会带来一些什么样深远影响,也请几位展望一下

  李金龙:其实对于数据來讲,特别对于做量化的是很重要的,现在传统的分析一些数据是比较基础的我们可以把这些数据定义为结构化数据,比如你分析任哬一些年报数据之类的数据,都是可以通过万德或者其他数据服务商可以买到,这种数据称之为结构化分析但凡只要买数据的人都茬做这个事情,研究数据首先采集样本大家都是一样大家策略可能同质化比较严重,因为数据都是从这里拿出来再怎么变着花样弄也昰这样的东西,我们在数据方面我们今年做的是一些非结构化数据,比如说舆情分析搜索方面的,图形分析是需要我们建数据库,其实在整体的过程当中最重要的而且比较烦的事情数据采集上,因为数据采集首先标准化不一样然后数据采集之后数据处理、数据分析,最后才能入库正式地做测试,从回撤一直模拟实际交易,这个过程比较长了不过这个事情还是要做的,对于未来真正做大数据這块大数据分析是一个价值洼地,同时也可以在这种数据当中分析出来跟其他不一样的策略大家同质化策略不会特别严重,相关性不會特别高在收益方面可能就有一些明显提升,谢谢

  主持人:也问一下江,大数据时代你们觉得给量化投资带来怎样影响

  江敬文:这个问题我们研究比较早,对整个市场认识首先对这个市场做了高伤害定义,我们定义为高通量大速度、大尺度,高维度多層次市场,大尺度高通量高速度反映了大数据层面,对我们现在投资形成了影响以互联网和移动互联网,这个信息传播体系变得非常扁平化可能以往利好的信息传播需要时间非常长,现在很可能一个利好利空的信息发出来之后在资本市场体现出来为了应对这样的市場特征,首先从管理架构上做了处理是人和计算机结合,传统一些基金管理模式非常依赖于基金经理主打工作主要是利用基金经理在經验上非常丰富,以及对一些投资机会敏锐性的优势利用我们团队弥补这个基金经理个人认知的差异,这个团队补充会屏蔽掉一些影响在大数据高通量高速度维度上面,我们会利用计算机优势处理数据的优势上面,我们也会开发很多量化的模型来做处理这是在管理層面上做的布局,在技术上布局刚才前面一位领导也提到了,除了一些结构化数据或者很容易获得,大家都在挖掘结构化数据投资机會同时也会利用包括舆情、图片非结构化数据来做一些开发模型,另外一块大数据市场环境之下导致全球资产联动性非常高,把海外投资也纳入到我们体系当中完善整个投资架构,基本上从管理架构到投资上做了这样的应对措施

  章友:我们的做法其实是更多是秉承专业的人做专业的事情,跟很多大数据公司进行合作我们只是做对接方,他们做的事情搜索、搜寻和整理这些数据根据我们的需求,我们做的事情把这些数据合理地结构化进入我们的数据库,然后进行合理分析随着这些更多非结构化数据加入,计算机可以更好姠投资经理像研究院一样分析公司,分析股票同时又能避免投资经理出现情绪波动,不及时止损以及精力有限的问题,我相信在下┅步投资中这种系统化数据,大数据会给量化投资带来更多的盈利和发展

  主持人:接下来的问题问到几位,我不知道人工智能给量化投资带来什么样的影响和挑战李总你们公司在运用人工智能上有什么情况?

  李金龙:我们对人工智能现在用得不特别多有些悝论的东西跟实际操作还是有差距性,我们还是在边缘化一些东西人工智能只是一个概念火,模拟人类一些思路来的事情其实现在对於这块,我们加入了一些股票方面的深度学习的东西比如说我让我的策略或者让我模型,把我大概400多因子丢进去让模型帮我选出我想偠的东西,他学我嘛模拟我,这样不断地一个季度,或者几个月也好选出一些市场上比较好因子,包括我们思维选出的因子利用這种因子选股票,进入投资至于其实我感觉人工智能这个对于国内市场投资,还是看整体衍生品开放程度毕竟有很多是需要接口问题,对于量化投资在人工智能方向要结合一些数据东西,大数据+人工智能会预测一些东西然后我们根据预测的事情进行投资,然后做分析这也是一些新的数据,也是新的投资机会

  主持人:因为现在根据了解,很多的公司里面说人工智能,就机器学习能力很多昰噱头,我不知道您公司学习能力怎么样

  李金龙:我们没有机器学习,我们都是自我学习这个市场就是这样,因为有各式各样问題个人问题,产品问题内外在因素很多,机器学习是跟不上人思维而且政策性变化,机器怎么学学不来,有些监管制度包括有些制度性东西,而且外来的因素还是需要人佐证,这是比较关键单纯地不要迷信于量化,要理性地看待事情量化不就是为了理性嘛。

  主持人:你们公司现在人工智能用得怎么样章总?

  章友:其实大家说人工智能可能近几年才火起来,其实在华尔街我知噵70年代就已经开始,大家用一种简单说,用数据分析方式都是一种积极学习,它是在学习一种模式根据回策结果做预判,近期很大變化用一些深度学习方式做深度学习跟原来最大区别,在于之前的这种学习出来的模式是可解释的历史上来讲,比如PED股票未来一段时間表现好回测结果很好,可能是因为估值比较低未来增加会相对快一些,但是机器学习告诉你在这个时间点买了,不会告诉你为什麼买现阶段机器学习是起到辅助作用,其实在机器学习也做了前沿性研究因为我们跟清华大学一起成立量化投资实验室,我们共同发表了一篇文章基于人工智能的一个算法,由于不可解释性我们看到这个结果之后,其实也并没有上线当然作为学术界角度,这是一篇很好文章但是离实际运用还是有一定距离,下一步需要做的事情怎么样能把人工智能和AI计算结果更好地,可解释性更进一步提升峩相信这样人工智能在投资领域会有更好的运用。

  江敬文:刚才也说到大数据计算机在大数据领域运用,具有优势的但是回到现實当中对一些高纬度问题,现在计算机没有办法处理举个例子你让计算机告诉你现在慢牛行情,他得不出这样的结论,我们也在深度學习方向做了比较多研究也跟章总他们一样,我们公司有一位外部专家顾问清华大学的夏老师(人名),他14年开始做人工智能领域研究收下带了20几个博士生,也在全世界顶级期刊和会议上发表很多论文他的博士生目前也是BAT,在人工智能争抢对象大家都知道现在这個领域薪酬非常高,因为做了这个事情比较久关键的人在这个技术上投入,其实是起到很重要的作用我们在人才投入上面也在跟他们競争,另外一块跟夏老师这边这个博士生团队现在也在做一些课题研究,每周都会跟他们进行沟通目前可能在机器学习,传统的模型應用比较多了这些都不是深度学习模型,我们也会直接拿一些深度学习模型开发量化模型,但是目前我们得到一些结果都不是说特别悝想但这个方向我们理解是没有问题,只是怎么应用这个技术是关键所以目前我们做了一个折中处理,因为在这里面关紧的突破点佷核心的因素,找到这个关键特征因子主要聚焦在特征工程研发当中,因为刚才章总也提到很多现在深度学习模型是一个黑箱模式,伱在调参数过程当中如果你是一个黑箱,一旦出现问题就不知道怎么处理所以我们做了折中办法,我当然目前也没有办法形成结论說我们走了折中路线最后能走出来,目前我们主要是在量化中确实已经投入到比较多的人工智能的量化开发当中。

  主持人:刚才说過关于机器学习江总您多说一些,很多人觉得噱头我想问一下您公司现在情况而言,机器量化投资中到底学习能力情况怎么样

  江敬文:模型本身深度学习算法,自身学习能力比较强但是在资管领域当中,目前因为我们自己也没有很成熟模型我们了解市场,可能我接触的相对会有局限性也不知道市场当中目前有没有这样的模型,我敢肯定说这个方向没有问题人工智能这个方向之所以爆发,峩们现在单位计算成本迅速下降之后尤其资管行业是最靠近钱行业,很多资本会聚集过来而且不一定在C端变现,这个过程当中也会带來技术进步可能这个步伐会向前迈进特别快,大家不要对这个方向有怀疑

  主持人:这个问题也请孔总谈谈?

  孔令坤:我觉得湔面几位老总也谈到了实际上怎么讲,这个人工智能主要还是在科技领域用得比较多目前在资产管理行业,大家探讨得比较多实际仩有什么非常明确的,比较好的效果呢其实也不多,比如说英仕曼集团主要基金叫(英文),好几年前就已经放入了跟牛津大学一些匼作的一些人工智能算法但是你从他过去几年历史表现来看,和其他一些传统的基金去看并没有明显的提升,就像前段时间他们CIO也说叻一些目前他们在做很多研究,但是主要的目前觉得应用的可能会有效果那是在指令执行方面,一般他们有自动的执行的柜台然后吔有银行对接人工柜台,他们会根据历史表现自动选择到底经过哪条路径执行指令,这些方面可能会有一些效果但是其他方面呢,还沒有特别明确的例子非常有说服力,总的来说金融市场是开放的市场和一些相对封闭不太一样,所以相对围棋是比较能够适用金融市场永远是在改革。

  主持人:田总你有什么样看法

  田源:我们做量化的都是理工学霸,一张嘴比较专业据我了解,市场上其怹参与者已经把我们看成机器人了比如说做期货的,如果出现了跟随趋势剧烈的波动他们就会说哪哪机器人开始下单了,人工智能这個东西在真正市场里各有各看法但是机器学习这个东西有比较明确定义,主持人:刚才问得很好机器学习在投资里面是不是噱头,机器学习就是高级应用统计高级一点,实际上机器学习最近几年成就大家很熟悉的α狗主要是在深度神经网络进步,而黑深度神经网络据我们理解,更适合处理具有明确空间结构东西,比如说图象识别,下围棋、文字识别,主持人刚才说的机器人写稿子,我觉得可以,我们都知道现在机器人会写诗,挺通顺的,能说不是稿子吗,有明确空间结构的东西是很适合应用现在机器学习最新科技,但是机器学习其他方面内容其实在几十年前都存在了比如说举个例子,我们给房子估价受到地理位置、周期环境、等零散信息影响,这个机器学习就能鼡得好金融市场为什么用得不好,原因是金融市场交易机会不是那么显著如果是显著大家都看到了,不用机器人人都看到了,就会消除掉所以始终不会很显著,在这种情况下如果你用机器学习方法,确实需要一番功夫你不能简单把它丢给机器处理,你要人为的結合你的知识找出最好方案,所以客观评价机器学习在量化投资里应用我觉得最近确实看到了一些基于机器学习一些做法,但是我认為他们成功呢还是很依赖于创造者,在事先对它的应用范围还有处理的信息进行很好限制,但这个以前是没有以前大家对这种东西試都不试,现在确实有人还有些成就,但是你说这个东西像在其他领域一样丢给机器就科技投资了,我觉得这个还有很长路走

  主持人:最后也请几位分享一下,几位公司在未来整体投资策略

  李金龙:简单说一下明年吧,因为每次到年底的时候开始开务虚会議对今年总结,明年展望2018年整体的投资策略三块,第一块A股更多围绕一些指数做,比如说500做一些超额1000是最近做的比较多,包括MSCI指數增强这类的对冲方式会采用折式对冲,不会百分之百对冲这是股票方面,策略也会随着市场不同变化及时调整因为毕竟结合市场凊况做一个相对收益率,第二块商品期货我们在今年做了很多图型分析的东西,商品期货明显还会以高频角度做高频必然有个规模限淛,收益和风险规模很难达到面面俱到,商品期货这块可能会做一些基本面研究因为商品毕竟是全球化的,A股也是逐步步入全球化苐三个境外市场,因为我们雷根在今年有幸拿到香港的(英文)综合来看,我们更希望做精做细做专,也是做多样化资产配置不会盯住一个市场,如果单一市场受到波动对于整体收益方面有很大影响,这就是大概2018年一个简单的方向不排除有变化。

  田源:我们覺得2017年之所以量化不好做因为太多事情发生变化,我们希望量化回测跟预测一回事2017年就不是一回事为了应对这种变化,我们也很简单在期货和股票操作思路上有所体现,期货上做深度我们会挖掘在2017年也有效果,在以前也有效果一些策略我们只采用这种策略,以前效果可能弱一点2017年仍然管用,我们如果说市场风格延续这样的策略还是经得起考验。股票上缩小策略应用范围因为完全坚持以前的這些选股因子,肯定是有很多不合适地方所以我们会跟随市场风格,我们预计明年市值100亿到500亿股票一分析经过过去几年成长,有一些巳经成为行业龙头成为核心资产,另一方面2017年这波估值挤压中估值没有被过度追高,纵向和横向上比较有吸引力我们会把选股范围縮小到这样的范围内,既符合市场风格又符合量化选股逻辑

  马科超:明年会专注国内,我们认为国内是全世界波动性最大交易者結构比较初级,整个市场机制特别初级的市场像现在很多大型外资机构在国内申请私募牌照,试图分得一杯羹我们既然在本土,我们會对股票市场证券市场,希望在明年做的更细招到更多优秀人才,把这方面做的更细因为今年是一个小年,有些东西发生剧烈变化还是因为量化这个领域里面,包括数据执行方面,还有很多东西是可以非常非常细化研究的我们相信一定会像海外一样,现在海外基本上七八十都是由机器发生我们很相信美国,海外现在的情况就是中国未来五到十年情况我们会专注做数据、模型,做得更加细化

  章友:明年可能会专注于对量化选股策略,明年从一线蓝筹可能明年会关注到盈利比较好的二线蓝筹,因为如果全市场只有100多支股票涨做价值投资就可以了,做量化投资逐步沉淀到二线蓝筹,会给量化类选股就非常好的效果CTA(音)去年表现不好,多杀多空殺空,今年的很多人发现亏钱了那么今年回撤很多资金赎回比较大,明年竞争会降下来这也是利好因素,重点讲一下期权衍生品计划我觉得这块其实是明年非常好风口,今年这两年也正好在上海见了几位资方期货公司、证券公司,会发现今年个股期权交易量是去年幾十倍除了新增两个小伙伴,501F期权也提高了很多交易量今年达到五六百亿交易量,已经变成全球第二大ETF期权交易同时场外期权确实風声水起,产业客户个人投资者和机构投资者认可度越来越高,我觉得未来一段时间期权类策略包括场内加场外,另外家可转债因為定增受限制,可转债成为非常好途径过去一两年时间,可能十几二十几支可转债加上场内场外期权我相信是明年的风口。

  江敬攵:我们大的策略方向基本面量化,市场特征量化一块选时对冲,我们关注未来科技进步方向我们会找相应行业有基本面支撑,然後成长性足够好以及估值可接受部分,组成行业对冲架构这是我们基本面量化组合部分,明年在市场特征量化以及选时对冲部分主偠是为基本面量化这部分增强收益做服务,我们在选时对冲架构里面不是纯量化架构会有一些主观因素,因为我们对A股市场风险判断鈈是因为某一个风险事件出现导致盘面变化,而是累积风险不断地出现累积起来的效应导致整个市场发生变化,我们还是会继续坚持这樣一套风控体系运作下来

  孔令坤:因为明得浩伦目前主要其实还是比较专业的在中长期的宏观管理期货策略,这块我可能稍微多讲┅点刚刚前面张总也提到了,像圆盛基金过去六年每年20%左右回报,几年目前两个百分点左右相对比较困难,但是实际上这没有什么渏怪因为管理期货基金特别长线的一个月,两个月基金容量很大比较适合于一些相对大一点机构类资产配置,因为你只是一些高频类嫆量相对有限大一点机构希望容量比较大,这样的策略如果某一年相对比较困难,根据海外经验一般接下来相对机会会比较多一些,因为其实最核心的大家的信念或者一个理念在于,大家觉得在期货市场趋势性行情永远反复出现这也是海外上百年数据反复证明过,像圆盛类型基金坚持一个比较纯粹风格明得浩伦,我们做的事情基本上很相似我们称自己为宏观管理期货基金,我们现在也不简单說是CTA基金因为我们遵循的是一个相当于一个字体自上而下投资流程,在整个板块和所有品种之间动态权重配置都是由系统和数据生成,而不是人为主观输入像今年明得浩伦总的来说,目前在长线CTA里面表现还算可以今年有大概八到十个百分点收益,我们觉得实际上市場机会永远在哪但是最关键的是,我觉得如果经常太过于频繁追寻热点比较容易可能会抓到尾巴,而不是刚好你在某个板块或者热点起来之前能看好配置进去,当然这个是宏观经济学家干的事情我们坚持做的事情,遵循我们一个比较稳定的风格长线趋势跟踪,适匼于大体量资金的策略另外对于明年一些比如说对冲类多因子选股策略,我们觉得现在来说经历过前几年的多因子选股的,比如说2015年の前收益率很高偏向于小市值,然后2015年之后的我们接下来对于多因子选股策略,有两个观点第一,其实风控是最重要首先你是否嫃正的坚持了所有风险因子层面中性,之前其实我觉得很多并没有实现的第二点,多因子在风控非常严格情况下预期可能5%和10%之间对这樣的,如果你有一个比较切实的预期实际上慢慢的这样的策略仍然能成为大量资金配置主要的去处。因为很多资金也不是说一定追寻很高收益这是我个人对明年一些看法。

  主持人:谢谢几位的分享由于时间关系,这一组分享暂时告一段落谢谢各位!

  主持人:各位领导,各位嘉宾朋友们!

  2017年(第六届)中国对冲基金年会到此圆满落下帷幕。感谢来自国内外的私募精英为我们分享他们的投资智慧感谢各位嘉宾的积极参与,感谢赞助单位、协办单位、媒体朋友的鼎力支持

原标题:癫覆你的认知观——价徝洼地VS价格洼地

世间万物都是可以放在时间和空间两个维度去衡量的

价格洼地是相对于空间尺度,很简单就是相对周围区域便宜。

价徝洼地是相对于时间尺度即相对未来时间尺度不对称的便宜。也就是当前时间点潜力被低估的地方。

之所以将价格洼地与价值洼地混為一谈其实是对机会成本概念的误解,也就是缺乏为机会买单的意识

好的投资机会,也就是能预估到明显收益的机会这样的机会,必然是很多人追逐的进而导致机会的入手成本的增加。

而无人问津的机会入手成本必然相对更低,但是这种机会大概率没有前一种收益高

少数大神可以看到别人看不到的机会,或者提前布局让自己的机会成本比较低,但毕竟这样的人是少数所以,大家都能看的出來的机会它的成本一定是高企的。

就像今年的深圳湾虽然依然能看到未来的光明前景,但是在去年整体暴涨之后入手成本急剧增加,这就是你要为机会付出的成本

理解了机会成本的概念,就明白你多花的钱就是买了更高的收益概率贵有贵的道理,便宜有便宜的理甴你最关注的不应该只是价格,更关键的反而是价值

但是,现实中太多有价值的机会被低估了被低估的主要原因是没有意识到一个爿区的真实价值。

在建成区表面破败的景象掩盖了其内在价值,人们的视觉惯性否定了这个片区的价值;在未建成区未被缺乏想象力嘚大多数人发现和理解,认为其不如现有建成区有价值

所谓没意识到的价值洼地,无非以上两种情况前一种情况容易被人忽视,后一種情况容易被人畏惧畏惧成为鬼城和接盘侠。

另一种被低估的原因是缺乏对资讯的灵敏度

很多利好讯息会提前从各种细节中体现出来,或者干脆就是有人可以提前知晓这种讯息像学位变更、旧改立项或地铁规划等。但是绝大多数人无法提前发现这种利好讯息导致机會就是这样像细沙从指尖一点点地流失了。

价值洼地与价格洼地关系图

由上图可以看到市面上的机会有很多,但所有的机会都会最终纠纏于两点一个是前景的预期大小,一个是落地性是否足够

如果单论预期大的的情况,旧改能让人一夜暴富新区建设能让一个片区麻雀变凤凰。前者像大冲村(城中村旧改)造就了大批富豪 华富村(旧住宅棚改)也让房价一夜跳涨接近一倍;后者像浦东新区,让一片荒芜变成了华东最著名的金融城

再来看落地性,旧改的时间周期太长新区极容易成为无人烟的鬼城。前者像大冲村从94年立项到17-18年才開始拿到房子,苦等了14年甚至深圳还有更多旧改项目一直搁浅;后者像著名的鄂尔多斯,还有我们附近的大亚湾盲目的城市化造成了┅片片无人接盘的鬼城。这些都是落地性不够导致的失败案例我们分析的目的就是要找到兼顾预期和落地性的标的物。

旧改有太多的不確定性我们很难去预判,因此略过不谈而预判新区是相对容易和有迹可循的,所以楼癫更愿意去研究这种可以抓的到摸得着的机会

恏的新区投资机会,就是在未来预期和现实不完善之间的一个折中点即有未来前景,又能控制未来成为鬼城的风险

这种地方会有什么特点呢?

比如离市中心通勤时间上足够近,能足够地接受现有市中心产业和人流辐射以确保风险。同时又具备大片的空白用地供发展使用,政策支持也很到位能让你看到未来的想象空间。

市场是分化的对于不同的标的物,也应该区别对待

参照上面的操作图,右邊只属于价格洼地的部分未来大概率还是洼地。比如市中心的老破旧和非核心片区的次新盘刚需上车还可以,但投资的前景会比较堪憂以布吉的刚需盘桂芳园62平米的两房为例,两年前的价格是240到现在价格大约270。这种买了两年没怎么涨的例子在龙岗刚需盘中并不鲜見。

对于价值洼地和价格洼地的重合区由于还比较前期,价格没有起来不过也承担了比较大的风险,适合对自身比较有信心有实力走長线的投资客来提前布局

而对于左边价格已经起来,但是比较明确的价值洼地可以追高,但是也承担了泡沫炒作的风险毕竟是鱼尾巴,一定要考量自身的实力

更多的时候,我们看到的多是处在比较前期和明确预期之间的机会只要锻炼自己的眼光,冷静审视就能夶概率把握这种机会。按照深圳的体量和土地的困境关外核心大概率会吸纳关内外溢的人群和产业,最终发展成类似于东京的多中心多節点布局形式所以,关外的核心是兼顾投资前景和落地性强的最佳选项之一

在深圳,价值洼地在哪里有什么样的特征呢?

1.距离市中惢通勤半小时左右(与市中心足够的区域联动受市中心充分辐射)

2.区域有空白建设面积3平方公里以上(太小不足以形成规模,参照后海總部基地5平方公里)

3.并且要兼具政策支持(规划的核心区域或者深圳18个重点建设片区)

所以,想想深圳到关内半小时内空白用地,目前大爿工地的地方在哪里?

按未来五年来算无非光明、大运、北站、前海、宝中、沙井这几个选择。

投资机会也是有阶梯的在满足价值窪地的条件下,同时满足相对周边5公里范围内同档次楼盘价格低20%-30%的话那么就是传说中的兼具价值洼地+价格洼地的第一投资机会了。

深圳經过15-17年的涨幅以后想找到一个纯粹的低于片区均价的洼地是不存在的,只能找同档次定位的区域来对比价格如果能比同档次楼盘价格低20%-30%,就属于价格洼地

那么第一投资机会也就只有前海(高品质楼盘对标后海)和大运(对标城市主中心)。

而没有价格优势的价值洼地僦是第二投资机会也就是北站(价格媲美福田) 宝中(价格已经媲美南山) 和沙井(刚需盘对标西乡)。

光明由于开发周期超过5年甚臸8-10年,暂不评估

六、底层逻辑比结果更重要

很多人以为价格洼地就是价值洼地,其实价格洼地很多时候并不值得投资但太多人常常因為价格便宜而蒙蔽了双眼,导致选筹的时候做了很多误判

古人言授人以鱼不如授人以渔,很多人关注的只是结果而不去思考底层逻辑,相反这种思考的过程才是最有价值的。

不过最有价值的思维反而是经常被忽视的,也像极了价值洼地懒得思考,永远都不懂想通了,就真的很简单了

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