位于474米这里是魔都至高点。最有特色的当属一条长约55米的悬空观光长廊长廊设有3条透明玻璃地板，能清楚地看到地面上穿行的汽车、行人上到100层，塔和金茂上海中心大厦门票都在眼皮低下了

　　位于439米，这里开放式的玻璃顶棚设计非常特别天气晴好时，玻璃天顶向两边滑动打开整个观光廳就犹如漂浮在空中的一座“天桥”。

　　位于423米挑高8米，空间非常开阔可以一览浦江风貌，还有纪念商品店、咖啡吧、拍摄攀登纪念照登高观赏美景的同时，这里还可以举办各种展会和活动

　　观光厅入口设施取名“上海之门”，作为观光厅全新震撼巨制“上海の门”由“极速·上海”、“缩影·上海”、“城事·上海”、“环球·上海”四个模拟体验区域组成通过高端的光影设备及罕见的精致工藝生动展示出上海的发展速度、城市全貌、观光信息以及上海的建造历程。在“缩影·上海”这一环节精心打造的上海城市实景模型更是荿为一大亮点：不仅演绎出昼夜间城市天色变幻的光影效果，还能逼真模拟出晴空、彩虹、风雨、雷电等不同天气条件变化下梦幻般的城市表情

　　作为魔都地标建筑，这里是“上海的制高点”从0m升到430m只要66秒，俯瞰上海城市变迁欣赏城市璀璨夜景。

　　王家华是一家国际地产服务商的高管从事甲级办公楼租赁近20年，对陆家嘴这一块的摩天大楼他如数家珍：“国金中心是新鸿基的，环球中心是日本的汇亚上海中心大厦门票是新加坡的，剩下的内资多金茂是中化集团，上海中心是上城投其他基本就是国内各大银行的。”

　　几日前王家华告诉《国际金融报》记者，幾个月前他们公司已经成为上海中心的业主代表。换句话说王家华已经成为上海中心的“售楼先生”，只不过业主代表完全代表业主利益。

　　其实王家华的顾客并不难找。就在同一栋楼的环球金融中心离王家华不远的地方，一家世界知名的科技公司正在酝酿新姩搬家计划该公司的行政总监向身为业主代理的朋友打听：“在上海中心租一层办公室，大概什么价格”

　　看似随意的一问，牵动市场众多敏感神经：21万平方米的新增供应会将上海写字楼租赁市场带向何方？上海中心入市试水是给中国摩天大楼建设热潮泼冷水，還是加把火上海国资委耗资80多亿倾力打造的巨物，能否为全国瞩目的上海国企改革与上市率先冲破股权改革的迷雾？

　　距离正式投叺使用还剩下不到6个月时间上海中心居然还没有拿到预租证。大约八成的办公区出租面积不要说租出去，连来谈的都没有

　　距离上海中心正式投入使用还剩下不到6个月时间。但 “目前上海中心还没有签下一份正式的租赁合同”一家代理机构的高管告诉《国际金融報》记者。

　　最主要的原因是上海中心还没有拿到预租证。按照《上海市商品房预租试行办法》规定“未经批准预租的，一律不得開展预租”“预租批准后，方可进行商品房预租及广告宣传”

　　没有预租证，就意味着现在媒体热炒的观复博物馆、台湾诚品书店叺驻上海中心还存在不确定性。因为没有预租证预租书面协议都没有法律效力，只能做口头协议或者预付一点定金，写个收据

　　对此，上述租赁代理显得很“淡定”：“有些楼在竣工很多个月后仍然没能得到预租证，不过上海中心上海中心大厦门票作为政府背景的项目预租证肯定没问题，应该能在竣工前下来”

　　不过，这一关键证件的落后可能已经影响到了出租进度。记者从租赁代理叻解到：“上海中心至少80%的办公出租区还没有租户来谈。已经有在接洽的也只是双方有兴趣相互了解，还处于早期阶段”

　　实际仩，超高摩天大楼的出租确实需要一定周期RET睿意德高级助理董事、中国商业地产研究中心总经理陈曦分析，上海中心要实现70%的出租率需要3年的时间。

　　一家曾经代理多栋超高摩天大楼的地产服务商也向记者表示竣工后达到90%出租率所用的时间，国金二期花了7个季度環球金融中心花了14个季度。上海中心目前有20%的面积有人来询问已经属于不错的行情。

　　实际上上海中心到底能不能在今年6月正式投叺使用，还要看多方配合当《国际金融报》记者向上海中心发言人确认，是否能按计划6月投入使用时发言人回答“不确定，我们是这麼希望的”

　　上海中心到底是什么价，市场此前的预计非常乐观这一栋上海*9高楼从设计之初就饱含各方期望

　　作为政府开发的城市地标，上海中心上海中心大厦门票总高632米建筑体量相当于2个金茂上海中心大厦门票或1.5个环球金融中心，由此成为目前上海*5体量的写字樓项目

　　其开发商是纯正的国企“血统”。官网介绍上海中心上海中心大厦门票建设发展有限公司成立于2007年，由上海市城市建设投資开发总公司、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海建工集团股份有限公司共同出资成立注册资本86亿元人民币，三方股东股權比例分别为51%、45%、4%

　　除了楼本身，了解它利益相关方的期望对于判断纷繁复杂的市场信息极其关键。

　　业内各方都期望上海中惢能带领商业地产租赁往上“飙”一阵。开发商、代理商、资讯提供方乃至地产整个地产行业，都不会希望它的形象受到损伤继而价格被拉低。

　　原因很简单一荣俱荣、一损俱损，一旦上海中心的价格无法冲高其他楼盘价格也无法受带动，继而中介、咨询等机构也就无法获取更高的提成。

　　而对于政府、国企打造上海中心的“高大上”形象，也是上海金融中心建设的题中之义作为陆家嘴*6嘚地标，它能吸引什么层次的金融机构、实体经济企业入驻金融集聚效应做到什么水平，是上海金融中心建设的重要缩影

　　正因为洳此，有媒体报道称上海中心将刷新上海的租金纪录，达到20元/平方米/天此前，上海办公楼的*6租金是国金中心的18元/平方米/天

　　20元/平方米/天的价格，意味着什么算一笔账。根据上海中心当下出租策略现在尽量整层租给同一客户而不做合租，整层面积8000平方米那么一姩租金则为5840万元。假设按90%的出租率计算其21万平方米的总出租面积，每年租金收入为13.8亿元

　　不过，《国际金融报》记者调查的结果显礻20元/平方米/天对上海中心目前的招租情况而言，几乎就是一个天价不太可能实现。

　　原因是多方面的陈曦认为，除了在招租策略方面的考量外上海中心上海中心大厦门票潜在的招租压力主要来源于３个方面：首先21万平方米办公体量集中释放，势必经历一个相对较長的消化期其次，上海中心上海中心大厦门票于2015年6月入市之时将恰逢上海写字楼的历史供应高位，外围区域的竞争势必分流部分潜在愙户

　　另外，受到项目建筑结构的影响办公区不宜实现中小面积的分割，存在同质化与缺乏灵活性的障碍目前上海中心希望整层絀租的面积是8０００平方米，精悍型的金融机构或企业并不需要如此巨大的办公面积

　　因此，上海中心的21万平方米供应量或将拉低陸家嘴区域的行业整体租金水平。“这座超高层的初期租金水平只能做到同类写字楼的七八成。这将抑制甲级写字楼租金持续看涨态势亦不排除在区域范围内呈现租金小幅回落的可能性。”陈曦表示

　　公开消息显示，某代理机构负责写字楼租赁的高管透露：“近期傳出的上海中心官方报价在13－15元/平方米/天只能算超甲级写字楼的中等水平。”

　　为尽早引进租户入驻上海中心已开始采用“挖墙脚”的招租方式，向环球金融中心、金茂上海中心大厦门票等高端写字楼里的大客户发出邀请

　　不过代理多表示乐观。指定代理的高管姠记者作出了精确的预测“陆家嘴地区甲级写字楼在未来几年，租金将以5%-7%的年增速增长陆家嘴办公楼市场的总体供应，在未来几年都仳较不足”

　　业主代表负责人也表示，不担心经济放缓带来的企业利润下降而是更强调目前陆家嘴的低空置率。他说“GDP增速放缓嘚影响将被其他来源的需求所抵消，陆家嘴金融区的空置率为1.2%低于上海7%的平均空置率，为1996年以来的最低水平尽管2014年-2015年期间，上海整体寫字楼供应水平预计将超过200万平方米但其中的绝大部分位于浦西。”

　　不过更关键的问题是，新增需求去哪找呢上海中心增加21万岼方米的市场供给，而市场需求会相应增加这么多吗从国外新引入公司的可能性不大，而现有企业扩张租赁面积的需求又有多大

　　記者调查的代理普遍反映，租客主要来自现在其他楼里想要换房的企业而从国外新引入公司的可能性不大。

　　既然上海租户的总需求量增长不明显那么新增的供给，更多只能从现有的需求里去挖于是，行业俗称的“挖墙脚”即将上演

　　实际上，业内人士透露為尽早引进租户入驻，上海中心已开始采用“挖墙脚”的招租方式向环球金融中心、金茂上海中心大厦门票等陆家嘴周边写字楼，和南京西路等板块的高端写字楼里的大客户发出邀请并且以优惠的价格策略吸引其落户。

　　“以优惠的价格策略”则意味着价格上必须仳同类更低，陈曦预计为同类写字楼的七八成而《国际金融报》记者调查的报价则更低，更何况成交价与报价之间的差距还有巨大的談判空间。“现在上海中心招租更看重客户品质价格弹性非常大。”一位代理告诉他的客户

　　所谓的“弹性”，是指业主与租户相互提升形象“富者愈富，贫者愈贫”的“马太效应”在这样的配对过程中展现得更淋漓尽致。

　　“如果你是苹果公司上海中心大廈门票开价给你可能只要八九块钱，而如果你只是苹果的代工公司报价就要翻倍。就像你需要上海中心大厦门票给你提升形象上海中惢大厦门票也需要租户帮自己提升地位，这都是相互的”一位代理向交往多次的客户说道。

　　而业主代表的外资客户资源则成为摩忝大楼租赁品质的关键，因为租赁市场的主要客户是外资企业“短期内租赁市场仍以外资公司为主，外滩、南京西路以外资为主而陆镓嘴、竹园的内资客户稍多一点，能达到一半虽然外资愿意买写字楼的案例已经比以前多了不少，但总体而言外企买卖写字楼还不是主流。”

　　“而销售市场反过来了因为中国人买房置业的观念很强，公司小的时候会租赁大到一定程度，央企、国企、民企都有很夶动力去买写字楼所以陆家嘴、紫竹高新开发区有比较多的内资写字楼。”王家华说

　　这也就解释了，上海中心为什么难以提高租金上海中心将自己的客户定位为国际金融机构和500强，而外资企业在中国市场的“黄金十年”已经过去许多外企在华业务已经完成迅速擴张，进入平稳发展期上海中心去哪里找这么多500强企业，需要大规模扩展公司面积呢

　　出于成本、安全、环保等因素考虑，发达国镓对“*9高楼”已经非常小心甚至将其称为“巨型垃圾”。德国经济学家安德鲁·劳伦斯甚至总结出“摩天大楼指数”——“高楼建成之日，即是市场衰退之时”

　　相互“挖墙脚”除了说明需求不足外，更证明了供应的过量

　　世界高层都市建筑学会分析发现，全球超高层建筑城市中上海以17座超高层建筑、总高度5372米在全球超高层建筑前十城市次于迪拜，排名第二

　　全球*6的20座建筑有10座在中国，*6的100座建筑有43座在中国截至2013年，中国已经连续6年成为每年建造高层建筑最多的国家其中，200米（或更高）的建筑建成数量从2012年的24座增长至2013年的37座占全球总数的50%。亚洲是目前建造超高层建筑数量最多的地区而中国的建设量，要比其他所有亚洲地区的总和还多

　　统计显示,美國高度排名前50的摩天大楼的投资方,有16座来自房地产或者物业公司,其余34座主要来自零售、石化等实体企业。以实体企业投资为主体的美国发展模式,意味着大楼建成后出租运营压力不大,企业总部本身就会消化一部分但中国由房地产企业开发的大楼,建成后即面临销售或者出租压仂。

　　主编《中国摩天大楼建设与发展研究报告》的同济大学复杂工程管理学院副教授李永奎表示“如果把摩天大楼的生命周期分为規划、建设、运营３个环节的话，中国现在最重视也是最擅长的就是建设但一前一后的两头都忽视掉了，这将是非常危险的”

　　“甴于亚洲大多数的开发项目都是投机性质的，业主会发现他们的楼盘将面对持续高空置率的风险尤其是在市场低迷期间。我们建议应該在完工前12-36个月提供‘早期客户折扣价’，以促使早日达到50%出租率这一至关重要的里程碑”一位国际房产租赁代理告诉《国际金融报》記者。

　　这位代理商建议“至少在距离完工两年之前就开始对重要的大租户开展预租。一旦重要的大租户确定入驻将产生一种‘网浗反弹’效应，使业主处于更加强势的位置当出租率达到50%，业主就可以在较低压力下逐渐提高租金直至完成所有招租。”

　　而在上海中心上海中心大厦门票竣工以后上海超高层建筑会进入一个相对的低潮期。“在上海中心上海中心大厦门票之后上海近两年放缓了超高层的审批节奏，甚至在黄浦江沿岸严格控制建造高度以保持城市的天际线和历史风貌。”上海一家国有企业高管向记者指出

　　“前车”环球金融中心

　　环球金融中心至少散卖了９层楼面，拥有了大小共７个东家大业主与小业主的利益博弈正式上演。小业主开始转租租金是降了４－５元，但品质就无法保证

　　豪华摩天大楼的噩梦或许至今仍令市场心有余悸。其中最典型的案例之一是陆镓嘴最耀眼的地标之一环球金融中心，它坎坷的经历被外界描述为“上海之巅的陷落”

　　本应２００１年便竣工的环球金融中心，因為赶上东亚金融危机一直沉睡到２００８年方始最终落成。不料随之而来的是更艰难的美国次贷危机，差点让环球金融中心彻底夭折

　　这一影响到现在还在，环球金融中心上海中心大厦门票的租户中一直缺少财大气粗的美国公司的身影，多以德国瑞士，日本和夶型国企为主出租率*6时也才达到７０％。

　　2011年多灾多难的环球金融中心上海中心大厦门票，又遭遇最严重的一击：散卖上海环球金融中心的持有者，日本森上海中心大厦门票株式会社纠结很久后作出了决定，对上海环球金融中心进行散卖

　　散卖对一座超高品質的摩天大楼而言，无疑是自杀坐落于城市中心CBD地段、升值无限的稀缺资产、细节无处不体现着精致和高档。环球金融中心的散卖之举森上海中心大厦门票不会是心甘情愿的。

　　但摩天大楼的成本也是惊人的入驻率太低，总投资达８３亿元的上海环球金融中心财務成本就达4亿元，运营成本更高达5亿元总成本在１０亿元左右。

　　更重要的是开发商日本森上海中心大厦门票集团本身当初也背负著７２亿美元的高额负债，而日本经济复苏遥遥无期开发商选择出售部分资产来缓解迫在眉睫的财务状况成为了必行之势。

　　当时的卋界*9高楼在多年的巨大压力下无奈开始了一波三折的散卖之路，其交易方、价格也展露出上海写字楼市场的敏感机密信息：买下一整层呮需2亿多为何要每年花5０００万去租？

　　２０１１年１月汤臣集团以２．６７亿元购入环球金融中心第７２层整层正式打响了环球金融中心散卖的*9枪。随之而后从事房地产业务的新源国际控股有限公司，斥资２．６２亿元购入环球金融中心第７１层写字楼；法国Ｂｒｅａｄ ｎ Ｂｕｔｔｅｒ公司斥资２．７亿元购入环球金融中心第６７层写字楼；第６８层楼则被上海睿颖管理咨询有限公司的买家收入囊中６９层和７０层由上海并不十分知名的两家保险机构天平保险和国华人寿购得，大型国有企业宝钢集团旗下华宝投资以８．６６亿え的价格一次性购入环球金融中心５７—５９层共３层楼面。

　　而所谓的协议抵挡不住金钱的诱惑森上海中心大厦门票曾要求购买方在规定年限中不得转让物业，必须自用以及符合环球金融中心定位等条件希望业主在购入后可以自持，而且这些条约都写入了相关协議中这种写入协议中的条款的效力如何？残酷现实是环球金融中心的买家，很快就做出了转手对外出租的实际行动

　　环球金融中惢至少散卖了９层楼面，拥有了大小共７个东家大业主与小业主的利益博弈正式上演。小业主购买后就开始转租租金较大业主方整整低了４－５元，更重要的是品质无法保证

　　在环球金融中心开始运营之初，开发商对租户的资质有着一套严格的审核资质立志要打慥上海的“金融磁场”。无奈租赁情况欠佳逐步放宽了租户的行业要求，金融行业不再是一枝独秀钢铁、贸易等行业纷纷进驻。

　　夶业主尚且如此那么小业主产权对租户的要求只有更为宽松。对外出租房源的小业主方就曾明确表示只要可以接受租金，就可以安排看房对于租赁方的行业和资质没有过多的要求。所谓“认钱不认人”租户品质的降低难以避免。

　　摩天大楼“操纵者”

　　在办公樓市领域中国人买房置业的观念依然很强。公司小的时候会租赁大到一定程度，央企、国企、民企都有很大动力去买写字楼

　　既然品质才是摩天大楼昂贵的真正原因那么这些品质是谁来赋予，谁来维持呢

　　租赁代理商。他们才是摩天大楼背后的真正“操纵者”正是像王家华这样的业主代表，为数十万平方米的办公空间匹配了这些一掷上亿的高端租户。

　　一般而言租赁代理商分两种，一種代表业主利益另一种为租户服务，王家华属于*9种完全代表业主利益。一般而言租户与业主签订不低于3年的租约，提取一定月份的租金作为代理商的服务费。不过两种方式的服务费，都由业主承担而且签约的租金越高，服务费相应水涨船高

　　业主代表的外資客户资源，是摩天大楼租赁品质的关键因为租赁市场的主要客户是外资企业。“短期内租赁市场仍以外资公司为主外滩、南京西路鉯外资为主。而陆家嘴、竹园的内资客户稍多一点能达到一半。虽然外资愿意买写字楼的案例已经比以前多了不少但总体而言，外企買卖写字楼还不是主流”

　　“而销售市场反过来了，因为中国人买房置业的观念很强公司小的时候会租赁，大到一定程度央企、國企、民企都有很大动力去买写字楼，所以陆家嘴、紫竹高新开发区有比较多的内资写字楼”王家华说。

　　而上海中心上海中心大厦門票目前争取的整层出租或许难度会更大，因为市场主流并非如此由于保护租户的需要，各大地标建筑内的关键信息有专人看护禁圵拍照，尤其是关于入驻租户的楼层当记者询问大堂工作人员时，对方也基本缄口不言

　　在国金中心二期的大堂，记者从楼层查询機上统计其7-52楼为对外出租的办公区，而其中整层租户不超过7层其他都为合租，如33层等多层还是由7家公司合租

　　上海中心上海中心夶厦门票会像环球金融中心一样，成为整个集团的沉重包袱还是能成为“国企改革+上市”的助力，市场会给出答案

　　在陆家嘴“三高”中惟一由本土国资建设开发的高楼，上海中心上海中心大厦门票业主的战略还与中国经济的另一重大议题相关——上海国企体制改革。

　　另一方面市场更敏感的是，传言称其*5股东正处于整体上市前资产重组的重要时期记者发现，现在连上海城投的集团、子公司網站全都处于无法显示的状态。

　　上海中心上海中心大厦门票的官网上介绍“上海中心上海中心大厦门票建设发展有限公司由上海市城市建设投资开发总公司、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海建工集团股份有限公司共同出资成立，注册资本86亿元人民币三方股东股权比例分别为51%、45%、4%。”

　　实际上这个信息已经过时。控股股东上海市城市建设投资开发总公司早已经于2014年改制为上海城投（集团）有限公司。11月28日上海市城市建设投资开发总公司翻牌为上海城投（集团）有限公司，同时从企业法人改制为公司法人

　　目前，上海城投是上海市国资委旗下资产总量*5的企业之一注册资本500亿元，拥有路桥、税务、环境、不动产四大核心业务板块旗下拥囿上市公司城投控股（600649.SH）和阳晨B股（900935.SH）。

　　成立于1992年7月的上海城投是全国*9家市政基础设施专业投资公司，20多年中累计筹措资金超过4000亿え占上海全市基础设施投资额约1/4。

　　而上海中心上海中心大厦门票建设发展有限公司的董事长由上海城投（集团）有限公司执行董倳、总裁蒋耀亲自担任，足见上海城投集团对上海中心上海中心大厦门票项目的重视

　　对于从从企业法人到公司法人的改制，上海城投（集团）有限公司执行董事、总裁蒋耀在改制翻牌的当天向媒体分析：“一直到昨天公司的*6决策机制是党政联席会议，我们没有董事會但从今天开始就变了，有了执行董事公司*6决策机制是执行董事领导下的决策委员会。”

　　更重要的是公司性质的根本转变“上海城投成立的时候是以全民所有制企业来注册的，所以与《公司法》规定的现代企业治理结构还是有距离的这次公司制改革，根本目的昰让城投能够按照现代企业制度规范我们的法人治理结构并为下一步我们设立财务公司配置资金资源，扫清了体制障碍”

　　上海中惢上海中心大厦门票所在的集团将如何变化，还未可知上海城投（集团）最终将搭建“四大主业、五个集团”， “我们已经有了公路集團、水务集团今后还要构建一个大环境集团、置业集团。跟四大主业无关的就慢慢集中到资产管理集团四大主业、五个集团，这就是峩们的主体” 蒋耀向媒体公开。

　　同时这其中极其敏感，又无法回避的话题是：管理层如何持股对于决策、管理层，这个问题才昰影响一生的重大关键而以上海中心几年内的租金收入高低，在他们的日程表上还排不上重要位置

　　对于某些业务，几个月内连股權层次都改掉是完全可能的，蒋耀坦言“越是市场化的业务，越是一般的业务越是有竞争力的单位，可能会走快一点有的可能在幾个月里不仅是薪酬激励体制，连股权层次都改掉了”他说。而上海中心上海中心大厦门票为代表的摩天大楼置业显然是这“走快一點”的业务之一。

　　除了股权结构的性质转化令市场更敏感的，还有控股上市公司整体上市

　　上海城投控股股份有限公司的股市停牌历程，反映出集团资产重组的一波三折：从２０１４年10月31日宣布11月3日-7日停牌之后一直停牌至今。公司12月6日停牌公告时承诺自12月8日起停牌不超过一个月。

　　“大股东是政府背景不差钱，所以他们现在不急于把房子租出去所以更看重租户的品质。”代理跟上海中惢上海中心大厦门票租赁部人员沟通后回来告诉他的客户。

　　不过尽管有上海国资委的背景，上海城投集团的资金或许并没有 “國资委”的标签所背书的这么乐观。甚至引入弘毅资本作为第二大股东，被一些业内人士也怀疑为来自其资金链的需求

　　最让人担惢的是城投控股用于地产业的现金流。早在2012年末的经营活动产生的现金流量净额为-7.83亿元较2011年末的7.2亿元同比下滑了255%，这意味着城投控股的房地产卖出去之后并没有那么多的现金收回来。