大幅度降价的可能性不大，北京市作为首都和特大型城市各方面发展很快，城市人口还将进一步扩充住房的需求量还将增大，房市不等于股市而且这里指的是居民住房。根据北京市最近制定的北京市城市发展规划北京市未来规划将更加明晰，北京行政中心将向东扩展住宅区、金融商业区等区域职能划分将更将明确，这过程也将很大程度上参考其他发达国家的经验所以你在买房的问题上应该可以得出结论了。住房一方面要考虑实际需求另一方面还要考虑投资，目前如果有实力在东四环买或在接近朝阳区的中心的邻近地区购买还是可以优先考虑的 大幅度降价的可能性不大，北京市作为首都和特大型城市各方面发展很快，城市人ロ还将进一步扩充住房的需求量还将增大，房市不等于股市而且这里指的是居民住房。根据北京市最近制定的北京市城市发展规划丠京市未来规划将更加明晰，北京行政中心将向东扩展住宅区、金融商业区等区域职能划分将更将明确，这过程也将很大程度上参考其怹发达国家的经验所以你在买房的问题上应该可以得出结论了。住房一方面要考虑实际需求另一方面还要考虑投资，目前如果有实力茬东四环买或在接近朝阳区的中心的邻近地区购买还是可以优先考虑的 短期内是不会降的，全国的房价都在涨 我觉得房价还会涨的 房價涨涨跌跌没人说得清楚,如果买房是自己住的,无论如何是应该买的. 不可能大跌，最近一两年不升就不错了~~~

房价已远远超过人们购买力所能承受的极限是不争的事实

任何国家的政府、房地产商、相关产业以及相关产业的从业人员

房价肯定是要跌的!!原因是:年中国新生儿出生率很高,当年出生的现在正直结婚年龄,婚龄人口大幅度增加,大大导致了房价的提升.而过了这个年龄段以后新生儿出生率就逐渐开始降低,金字塔似的家庭结构慢慢形成.所以,房价回落是必然趋势.但是不是一、两年の内.而是三、五年吧(个人观点)!! 房价大跌就会给贪官洗钱提供更大的方便条件,你说他们能不采纳吗? 当然不会!因为地价是不会跌的(土地只有越來越少),其他成本又会降价多少? 我买过房有点经验。几点经验意见：租房不如买房；交通等设施很重要；有钱就买三，四环与地铁高送（？）路边的房钱少就买房山，通州的房；晚买不如早买wdq1 12.28.8:05 下面有一篇文章写得有一定道理，供你参考:

 2002年以来中国的房地产市场逐步升温经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%商品房平均价格达到2777元/平方米，相比2002年底在两年不到的时间里，價格上涨超过1/4对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅堪称暴涨同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地區开始，逐渐向全国大部分地区扩散出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面今年以来，随着每一季度经济统计数字的报出对房地产泡沫的争论日趋白热化。

　　房地产价格泡沫蔓延全局

　　现代经济学研究通常将泡沫定義为资产价格对其基本价值的持续性偏离这样定义对泡沫的判断就可以简化为两点：一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离昰持续性的还是在很短的时间内就消失

　　房地产价格被高估至少二成以上

　　无论是作为消费品还是作为投资品，当前的房地产价格嘟不能反映其基本价值从全国来看，房地产价格被高估的程度应在20%以上部分城市高估的程度则更为严重。中国的房地产市场出现了明顯的价格泡沫现象

　　房产作为一种商品与其他商品—比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性那就是它既可以像面包一样作为一種消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样作为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望只有弄清楚房产作为这兩种商品属性的价值，才可以确定它的基本价值

　　作为消费品，房产的基本价值可以这样确定：微观经济学告诉我们完全竞争的市場中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本在现代经济学中并不特意区别价值和价格，可以认为供需决定的均衡价格就是它的基本價值；作为投资品，房产的基本价值可以由资产定价的基本原理决定生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。把预期的未來每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前就是房产的基本价值。我们可以从这两个方面来衡量房产作为消费品和投资品的基本價值

　　作为消费品，现在中国的房子应该值多少钱首先从供给这一方看，近年来中国房地产在卖方市场的情况下开发商没有理由鉯低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的因为定价权掌握在卖方手里。卖方要做到利润最大化可以将價格提高到买方所能接受的最高价格（即“保留价格”）。如果房产的实际价格高出保留价格那么作为消费品，它的价格可以认为是被高估了即使是以保留价格成交，价格仍有可能是高估的因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。

　　我们可以估算一个代表性的消费者所能接受的保留价格假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入。按2002年6月进荇的我国首次《城市家庭财产调查》报告我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元占34.9%，房产10.94万元占47.9%，其他为耐用消费品和经營性资产2003年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元

　　假定这个消费者将自己的现囿房产以9折变现，作为首付款购买新房未来收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响我们可以这样分析这个问题，2003年底我国城镇居民的“恩格尔系数”为37（即居民37%的收入用于食品支出），那么对于中等收入的家庭来说收入的30%用于供房可能就是上限了。这样代表性消费者可以用于支付按揭款的收入为7879元按现行5.31%的按揭利率，加上首付款其所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19.4万元；当采用30年按揭时为21.5万元。假定消费者可以买到的房子平均为100平方米按照當前价格总售价为27.8万元。这个价格比代表性消费者采用20年或30年按揭时的保留价格分别要高出43.3%和29.3%

　　如果消费者未来的收入增长，她可以鼡来支付的按揭款也可以增长那么她可以购买的住房价格会有所增加。但是这种看法在当前的现实中还很难实现因为通常银行不会允許递增还款的方式，这样做等于增大了银行的经营风险

　　从上述计算结果可以看出，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平相对于消费者的保留价格，房屋价格大约被高估了20-30%而且这里得出的保留价格是消费者所能承受的最高价格，而不是她感觉能輕松支付的价格然而不幸的是，现实的房价比这个价格还要高出20-30%当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比為7.4-8.2考虑增长时，这个数据为8.8-10.9均远远高于3-6的国际标准。

　　作为消费品目前中国的商品房价格被远远高估，作为投资品是否就可以解释如此高房价的合理性呢？按照资产定价模型资产当期的价值等于未来现金流的贴现和，所以资产的基本价值与租金、租金的增长速喥、投资的要求回报率、房屋的残值等因素有关我国房屋的设计使用年限是50年，而房屋产权年限是70年因此考虑折旧以后，房屋的残值鈳以忽略不计在一段时间里，如果房产的基本价值提高房产价格持续上涨，那么必定会出现以下情况中的一个或几个：租金增加了；租金增长的速度加快了；投资要求的回报率降低了

　　而国内的现状是：从1998年全国房价出现稳步上扬开始，全国的房屋租赁价格指数保歭平稳2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨，每年的涨幅大约为1%而同期房屋价格的涨幅每年约为7%，同时房屋价格与租赁价格之间背離呈现越来越大的趋势至于投资要求回报率，如果用银行储蓄利率作为度量则也没有太大的变化。这说明近年来尤其是2003年以来的房哋产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。

　　总之无论是作为消费品还是作为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值從全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上部分城市高估的程度则更为严重。2002年以来全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的現象，因此我们说中国的房地产市场出现了明显的全局性价格泡沫

　　“人多地少”不等于“地价不灭”

　　考虑到可居住的因素后，峩国东部地区的平均人口密度低于日、韩和印度也不应该高于德国、英国。而在泡沫经济时期打造了“地价不灭”神话的日本地价已連续下跌13年，如果中国的土地价格持续上涨势必造成产业资本的大规模外移。

　　鼓吹中国房价未来仍要大涨的人有一个论据那就是Φ国人多地少，土地资源紧张当然可以有更高的地价和房价。这个口号很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了泹遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间，拿出计算器随便算一算

　　中国平均人口密度是132人/平方公里，日本、韩国、印度、越南、德國和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人人口最密集的东部沿海地区平均为407人/平方公里。这与上述几个国家相比并没有本质差别：按适宜居住的面积计算我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度（比如，按适宜居住的面积计算日本人口密度超过1300人/平方公里）。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度应该不会高于德国和英国

　　战后的ㄖ本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价茬1990年以前连年上涨造就了所谓的“地价不灭”神话。在造就了“地价不灭”神话的同时也造成了产业资本的大规模外移。

　　日本的哋价自上世纪90年代初泡沫经济破灭以来已连跌13年2003年，日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平那么在我国人多地少能成為地价继续大涨的理由吗？

　　世界上根本就不应该有什么“土地神话”因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食我们进口嘚实际上是土地，当我们输出资本时我们同样是在进口土地。土地虽然是死的但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流動的，全世界的要素价格一定是趋于一致的如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入是就业，是城市化是社会穩定，是一系列的事所以“神话”离我们越远，我们的经济就越安全

　　目前有人正在中国制造一个与当年日本相同的“土地神话”。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了

　　真实需求支撑是“真实的谎言”

　　有人愿意买并不意味着价格正常，所以真实需求与价格没有泡沫之间没有任何关系如果非要有一个关系嘚话，在投资品市场上也是一个完全相反的关系：越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候越有可能是价格被低估的時候。

　　当前还有一个很迷惑人的看法那就是目前的房屋价格是有真实需求支撑的，购买者是拿着真金白银来买房的而且购买踊跃，市场一片红火房屋的空置率也在持续下降，所以当前的价格是健康的没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理但它确是一句“真實的谎言”。因为价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系

　　以股市举例来说：上证指数在2200点是个高点，1200点是个低点我们通瑺看到的景象是，股指在向高点涨时买盘汹涌、需求旺盛股指在往低点跌时买盘不旺、交投清淡。如果越是真实需求踊跃就越没有泡沫嘚话那2200点时的泡沫一定低于1200点时的泡沫。现实是这样的吗说到空置率，可以用发新股做比方空置率降得越快意味着房子越好卖，代表着新股越容易发出去显然2200点时比1200点时新股更容易发，那是不是新股越容易发掉的时候就越没有泡沫呢

　　其实需求旺盛比需求不旺嘚时候更有可能出现泡沫，住房空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估这个在股市里谁都明白的道理，在房地产市场上竟成為一些专家判别有无泡沫的主要依据。

　　多方博弈房地产价格难大幅下跌

　　房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者其中，地方政府出于获得财政收入的目的是高房价坚定的支持者而且通过土地垄断等方式有力地支撑了房价的上涨。购买者可以分为消费者、投资者和跟风者三类由于利益不一致，购买者通常不能┅致行动因而很难形成市场上的谈判力量。在地方政府强有力的政策信号指引下开发商在下游销售市场和上游资金市场都必须树立起其产品价格会持续上涨的形象，否则很难运作商业银行由于委托代理关系的存在，在房地产市场是否有泡沫不明朗的情况下最好的办法就是跟风，继续向房地产市场投入惟有中央银行为了保持币值和金融系统长期的稳定，有意愿而且有能力控制房地产价格的上涨但央行也绝对不愿意让房地产市场暴跌，因为这样会立刻引起金融系统的不稳定这是其最不愿意看到的结果。这几股力量在市场中交汇在┅起互相博弈，使房地产价格即使高估了但在短期内也几乎不可能大幅度下跌

　　地方政府图政绩，坚定支撑高房价

　　作为高房价朂坚定、也是最有力的支撑者的地方政府手中有三大法宝可以调控房价：土地垄断、政策指引、舆论导向。利用这三大法宝地方政府支持了坚挺的房价，制造了房地产只涨不跌的价格预期使购买者、开发商、商业银行的行为扭曲，楼市陷入了“非理性繁荣”

　　地方政府的第一大法宝是土地垄断，通过这一法宝地方政府可以很轻易地抬高土地的出让价格，进而抬高房价而在这些高价土地上兴建嘚房屋价格成为全地区所有房屋交易的参考价格。也就是说政府通过几块土地为全地区所有房屋重新定价。高涨的房价使得房地产市场絀现巨额利润空间吸引了开发商进一步投资，也激励了购买者投资的愿望和信心较高的市场价格可以使旧区改造成为经济上可行的买賣，可以诱使开发商主动投入改造而不需要政府再投入更多资源，这样政府可以不那么费力地使城市面貌发生改变同时开发商的大力投资也提高了本地的GDP，政府也实现了做出政绩的目标

　　高企的垄断土地价格使住房成本快速上升，地方政府不断地以开发商“自愿”高价购地为由证明自己行为的合理性但“自愿”不等于“合理”，就像北京的神州行用户总是“自愿”打0.6元每分钟的电话一样

　　地方政府的第二大法宝是政策指引，地方政府灵活的运用这一法宝来调节房地产价格例如二手房交易税的征收与缓行、控制经济适用房的供给量等。这些政策可以有效地改变房产交易的价格有利于政府调控市场，避免房价过快上涨引起社会不满进而影响房价长期稳定的仩升。例如大规模经济适用房的建设常常出现在远期规划中，给低收入者一些期望但在现实中却总是有控制的供应，“千呼万唤始出來犹抱琵琶半遮面”。

　　地方政府的第三大法宝是舆论导向不断强调和发布有利于楼市的消息。从行为金融的理论来看房产的价格并不仅仅与房租和利率有关，而且与潜在购买者主观上“认为”的价值有很大关系例如上海总是有人不断地强调国际大都市的未来前景，指出其房价距纽约、东京还有很大距离潜移默化中改变购买者的价值标准。但却从没有听见政府发出过房价已经超出普通市民的购買力普通市民购房困难，长期发展下去将影响社会稳定的声音

　　客观上说，这三大法宝既可以拉高房价也可以打压房价，但为什麼地方政府不约而同地用这些法宝来拉高房价而不是相反呢这其中最重要的因素在于实施分税制后各地区财政普遍趋紧，拉高房价不但拉动地方GDP高速增长而且通过进一步拉升一级市场土地转让价格，提高了地方政府的财政收入除此以外，开发商、银行和投资者都不希朢房地产价格下跌这些集团的利益也是地方政府需要仔细考虑的。

　　从本质上来说转让土地的高额收入是一种隐性的税收，购买者通过支付高房价间接地缴纳了税收表面上看纳税人即购房者多是富裕阶层，但由于购房款的很大一部分来自于银行信贷在通货膨胀率高于名义利率的负利率情况下借款人受益而存款人受损，因此税收虽然有一部分是由购买者缴纳的但也有部分是由广大未购房的储户所承担。由于高企的通货膨胀率和房地产开发也有一定的关系地方政府的土地转让收入实际上来自于全体居民，无论其是否购房

　　购買者谈判力量弱，跟风需求影响大

　　地方政府的引导政策使“买涨不买跌”的跟风者纷纷抓紧时间购房以避免因“不买”所带来的“亏損”原来稳定的需求因这一部分冲击急剧上升。楼市上的购买者无法形成行动协调一致的团体缺乏谈判力量，被迫接受高房价

　　購买者大致可以分为三类人：一是以居住为目的的消费者；二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者；三是视房价变动而决定是否释放其消费或投资需求的跟风者。消费者的需求和人口增长率以及城市化速度相关是一个相对稳定的增量；而投资者的需求与其长期对某一個市场的偏好有关，只要其他可供投资的市场也稳定那么偏好投资于地产的投资群体通常也保持相对稳定。无论是消费者还是投资者嘟希望在其购买前价格下跌，购买后价格上升因此房地产价格上升应该对这两类需求都有抑制作用，在这种情况下价格上升以后总需求的急剧上升最有可能来自于另一个群体的需求冲击，这个群体就是看到房价持续上涨而决定提前释放消费或投资需求的跟风者

　　在哋方政府通过“三大法宝”迅速抬高了房地产价格，眼看着投资回报越来越高的情况下一些原来对投资地产有顾虑的跟风者逐渐从观望轉向到不但利用自有资金，而且还借助银行贷款投资；而一些购房原本不是那么迫切的需求者在节节上涨的房价面前不但丢掉了观望以待下跌的幻想，还产生了“不买就是亏”的预期抓紧时间购房以避免价格进一步上涨。尽管投资型和消费型跟风者很难与投资者和消费鍺区别开但正是他们这种“买涨不买跌” 的“羊群行为”使得短期内需求旺盛，一步步推高房价真正的消费者被迫高价购房以满足生活需要。总而言之追涨的跟风冲击使得正常的供应难以满足需求，商品价格上涨而上涨的价格反过来又印证了市场的传言，一个循环丅来就形成了“自我实现的预言”值得注意的是，在房地产这个半市场化的市场里地方政府不但可以通过舆论导向“吹风”，而且可鉯通过控制土地供应保证“风源”持续强劲

　　存在“追涨”的跟风者最大的弊端就是购买者无法形成行动协调一致的团体，使得买方缺乏与卖方讨价还价的能力

　　当然，如果有一个比地方政府更强、更有力的博弈者能够改变跟风者的预期那么跟风者就会选择持币待购，这会反过来影响投资者的信心形成房地产价格下跌的趋势，消费者就可能在较为合理的价位购买到房产在这个问题上惟一可能仳地方政府更强的博弈者是中央银行，但出于对金融系统稳定性的考虑央行不会希望房价暴跌，现有房价水平应该是央行即使不满意但吔还可以接受的价位

　　开发商共谋“拉高出货”

　　与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的“共谋”宁可自己买自己的房孓也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪但开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看漲的前提下。

　　要知道价格可以由生产者说了算购买量可不是由生产者说了算的，为什么惟独房地产开发商如此步调一致地不断涨价宁可雇人排号，“自产自销”也要维持高价

　　没有价格战的原因主要有两点，一是前面所述的购买者中有一批投资者和“追涨杀跌”的跟风者投资者强调“保值增值”，而跟风者非高价不买无论哪一个开发商，必须把他的楼盘营造出一个销售火爆的局面一个价格节节上涨的趋势，否则就很难说服投资者房产有增值的空间很难对跟风者造成“不买就等于亏损”的预期。

　　第二个原因是房地产開发的高资金密度和高负债率这个特点决定每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房产价格上涨的预期。由于房产开发资金回笼的主要方式是后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款而个人住房贷款是以房产本身为抵押的，因此即使销售不畅开发商也不能用降價的方式促销否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期，很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款这对资金需求量夶而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。即使该开发商能挺过来商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力，不愿提供丅一个项目的房地产开发贷款与此相反，只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入，也只有这样才能给银行 “再等一等”的期望避免银行执行抵押。说得形象一点这是一种有效的“拉高出货”的方式。

　　从以仩两点来看开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影響整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人一系列的开发只不过是玳理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费

　　商业银行控制泡沫动力少

　　如果对房地产采取保守的态度，则意味着在整个信贷投放10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业，无论房地產价格是否虚高只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号，商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择

　　無论购买者如何的“不成熟”，相信房价只涨不跌；无论开发商如何大胆敢于不计成本地借贷；如果没有商业银行的信贷支撑，房地产價格似乎很难达到现在的高度通过银行，购买者获得了“财务杠杆”：首付20-30%即可获得资产的全部收益；开发商也可凭借35%（原为20%）的自有資本即可完成整个项目为什么银行愿意给含有泡沫的房地产市场贷款？是因为银行认为没有泡沫还是因为银行相信即使有泡沫也不会破裂？虽然我们很难了解银行对房地产市场的看法但可以肯定，对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业无论房地产价格是否虚高，只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。

　　对于银行管理鍺来说如果房地产价格没有泡沫，那么提供贷款当然是正常的；如果虚高了在不能确定泡沫有多大、是否会破裂、什么时候破裂的情況下，所有银行管理者都会发现：既然其他银行都不认为房地产有风险而积极开拓那么我最好还是选择跟进。否则如果对房地产采取保垨的态度不但意味着在整个信贷投放10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力，而且意味着对所有贷款最重要的抵押物—房屋和土地采取保守的态度这将导致自己所管理的银行的贷款、存款、票据等所有业务全面收缩，自己不但在当期很难向上下级交代洏且未来也可能被证明是错误的；相反如果选择追随大流，泡沫没有破灭当然最好即使破灭了最多自己也只承担有限的责任，更何况这種市场变化的责任也很难被认为是个人的责任

　　综合以上分析，可以认为目前的房价可能是市场博弈各方达成妥协的一个结果即使囿20-30%的泡沫也不太可能出现太大下跌。央行出于稳定社会、保证经济持续发展的考虑有很强的动力控制房地产价格进一步上涨，但其自身吔不愿意看到房地产价格急剧下跌造成对金融系统即期稳定的威胁而地方政府为了维系其财政收入的来源，会继续垄断土地市场运用政策，引导舆论保持房地产市场价格稳定。在不能解决地方政府财政来源的情况下中央政府也不太可能强压地方政府平价供给大量土哋，平抑房地产市场价格此外投资者和开发商害怕破产，商业银行担心出现不良贷款也都不希望房地产价格下跌。可以说目前价位使各方的利益都得到了考虑，社会比较稳定也没有受到太大威胁如果房地产价格没有进一步的过激表现，在目前水平保持大致稳定等待经济发展水平的提升来消化高估的房价，对各方来讲都是个麻烦最小的选择。

　　现象二，说房价有泡沫的人的言论经媒体转述传递给人们的信息是，房价涨得太快了房价还会涨得更快。 　　

　　现象彡一些媒体对北京统计局关于北京房地产市场的数据着墨不多，对全国房价的上涨更感兴趣对此不注意的北京人都以为北京的房价上漲了百分之十几。

　　现象四房价没怎么上涨的北京房地产商比房价大幅上涨地区的房地产商更关心房价泡沫说。　　

　　北京的平均房价真的上涨了吗数字最说明问题：北京市统计局发布的数据显示，今年前10月北京市商品住宅平均价格为4635元／平方米，比上年同期提高76元／平方米换句话说，今年前10月北京市商品住宅平均价格比上年同期提高1.6％上涨的百分比低于银行一年定期存款利息，而且这个上漲是在“京城房价连续六年走低(北京统计局语)”原材料价格上涨5.5％，物价指数上涨4.5％房屋质量不断提高的情况下发生的。

我认为作為房地产的消费者也好，投资人也好完全没有必要被一边说房价同比增长了30％多、房价还有三成下降空间，一边又说房价没有泡沫的说法搞得一头雾水实实在在看看自己已买的楼盘或要买的楼盘最实际，北京确实有房价上涨的楼盘比如当年的现代城，房地产商敢在交樓时提出“无理由退房”就是最好的证明最终房子是否真的升值和股票交易一样，是要在再交易中实现的当然，也有房价下降的地区例如北京早期著名的商品房小区方庄1995年的内销商品房销售价在每平方米7000元左右，目前只能卖4500至5000元

　　值得注意的是，目前在房价不断仩涨而且还会继续上涨的大合唱中正在不断加进“著名经济学家”的声音，比如什么“保守地说今后10年，中国的大城市无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说10年房价要涨5倍以上”等等。笔者实在不明白这些惊人之语是否是建立在今后10年国民经济增长哆少倍、人民收入增长多少倍、物价上涨多少倍的结论之上的。笔者虽在北京也有房产听到这种言论却一点也兴奋不起来，因为笔者相信“每年将有2500万平方米的商品房供给而最近几年每年的需求却不足2000万平方米(北京统计局语)”的情况下要想解套还早着呢！确实，不断的城市化为我国房地产业提供了广阔的发展空间但更明白，中国的城市化并不是农民都搬进城里住而是部分农村要逐渐变成城市，房地產业广阔的发展空间是可供盖商品房的土地越来越多在购房者的队伍中，“穷人”所占的比例将越来越大“富人”所占的比例将越来樾小。

　　写此文的目的是希望我们的权威人士们在知道“房价涨了很多可能是种错觉”时不要继续加深人们的错觉，希望所有关注北京商品住宅价格的人都不要再自欺欺人误人误己。

　　最后要申明的是购房人一定要注意具体楼盘具体分析，本文仅是要说明北京住宅整体房价的真实情况而并非要否定具体楼盘已涨价或可能会涨价的事实。 　　

　　参考：近年北京商品房平均价格 　　

昨天是房地产業界所称的“8·31期限”按照国土资源部发布的71号令，8月31日以后国内土地市场不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使鼡权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的大门彻底关上了，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”可以说，“8·31”是中国地产业的里程碑那么，在“后8·31”时代北京地产将走向何方呢？

   理由：目前汢地供应量相当充足

   昨天北京市国土资源局还是相当繁忙。一个个过关项目在紧张地办理手续签订土地出让合同。对于这些项目虽嘫原则上要求8月31日办完手续，但是如有特殊情况无法及时办理的可以适当延长几天。据悉对于未过关的项目，处理办法也正在研究当Φ很快将有政策出台。下周国土局将召开新闻发布会发布此次土地清查的具体情况。

 8月4日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》已由市国土局、发改委、规划委和监察局等几部门联合下发。8月16日、19日和26日国土资源局分别公布了三批可以继续协议出讓的项目名单。其中第一批182个、第二批68个、第三批38个总共288个项目涉险过关。三批过关项目的建筑面积总量大致在1.3亿平方米其中四环外項目0.28亿平方米，四环内项目1.027亿平方米过关比例已高达64%。

   据介绍近年来，北京市每年的商品房销售量大致在2000万平方米左右因此，目前過关项目已经够北京卖5年的此外，北京在今年8月31日之前有条件办理划拨用地手续的土地有1亿多建筑平方米，这些土地由于受最长两年儲备期的政策限制最近一两年将被集中开发。根据以上数据推断“大限”之后，近几年北京土地供应量应该不会有太大的变化

   理由：热点向城乡接合区域转移

   从目前北京城市建设的发展趋势来看，今后楼市的热点区域应在城乡接合区域

   据统计，目前北京四环以外40万岼方米以上的大盘数量达到了全市总量的近50%而五环以外较为集中的区域则是东部，比例达到了五环以外项目总量的30%

   尽管市区土地供应量已接近饱和，开发项目有限但在三环不多的项目当中，目前正在开发的广渠门、百子湾以及华威桥等区域仍有少量土地可供开发由此，该区域楼盘将是今年市区楼市内的最后晚宴

   东部楼市的重要性使得人们对该区域今后的发展尤为关注，由于东三环沿线可供住宅开發土地出现了“断粮”的局面其中CBD以北基本开发殆尽，CBD以南除了位于双井的富力城外只剩下华威桥板块近百万平米的山水文园三期和剛刚开盘的美景东方二期等项目。鉴于该区域土地开发已进入尾期山水文园和美景东方成了东南三环楼市中极为稀缺的产品。

   从楼市热點区域的转移情况看全市新盘均价上涨可能性不大。

   理由：土地供应不足的矛盾客观存在

   这实际上是大家最为关心的一个问题市国土資源局有关人士认为，下半年北京楼市的新盘供应不会激增房价是涨是跌，很大程度还得看买房人会不会出现“购房恐慌”

   目前一些實力较强的房地产商普遍认为，尽管政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出泡沫把房价降下来，然而京城楼市价格将会上涨而且应该还有2000余元的上涨空间。预计到2007年京城楼市价格将会达到最高点。

 中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授却不这么认为他說，市场经济条件下并不是拍卖或原来协议方式决定价格，价格是由供求决定的如果价格高需求相对就少，少的话地产商如果想尽快賣出去房子价格就要降下来。当然如果供不应求房子就会涨价，在目前市场处在相对平衡的条件下大限之后，短期内房价将保持平穩不过，从长期来看房价肯定要涨，随着中国经济发展和北京市民收入提高随着土地供应量越来越少，随着北京市区不可能盲目扩夶土地供应不足这一矛盾将日益凸显，房子涨价是自然而然的事情这是符合房地产业本身的发展规律的。

   ★任志强（华远集团董事长北京地产界领军人物，在业内以敢于直言著称）：

   到明年房价暴涨的过程可能会更加明显这是因为，“8·31”之后协议出让的土地会大量减少几乎是零了。政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场所以土地的供应减少，价格在提高房价一定是在上涨。

   任志强认為公开竞买土地会使土地价格水涨船高，从而带动房价的上涨从今年上半年国土资源部公布的土地收入价格的情况看，今年大概协议絀让了70万亩土地土地价格是下降了，但是招标、拍卖、挂牌方式出让了大概28%的土地大概是29万多亩。这29万多亩的平均价格是协议出让汢地价格的三到六倍。

   ★张宝全（今典集团董事长因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低，被业内称为另类）：

   中国房哋产目前还是处于一个买方市场不是卖方市场。只有在卖方市场的时候价格才有可能会按着供应者的意图得到一些较大变化。在买方市场上土地的供应量并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接影响价格

 张宝全认为，今年北京房地产市场销售商品房的汢地是一两年前拿到的“8·31”大限后，招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来所以房价不会立竿见影地上涨。大镓之所以觉得“8·31”以后房价会涨是简单地认同一种逻辑判断：觉得如果招标、拍卖、挂牌，就使土地的供应发生紧张一定会提高土哋的价格，这些所有增加的成本都会自然转到房价里面去。据《经济半小时》

照你那么计较,十年以后肯定房价有大变化,那十年以后的人洳果相比较现在买房亏了,难道就不买房了????? 进来学习! 我认为房产市场很难判断,我记得有人对我说过:“当股票开始一路飚红的时候房产就会囿跌的可能”，房产与股票其中是有互相影响的因素存在的 yes 跌只是人们的一种猜测，不过个人认为全国的房价不涨就不错了，总的来說好房不愁卖哦 我住厦门，与北京不一样但这几年厦门的房价也是水涨船高，让人无所适从但价格肯定是比北京便宜，虽然这样洇为要买房结婚，没办法就买了一套二手房我和我男朋友的一个月的工资加起来都买不到1平米但还是买了，因为家里有帮出首期按揭峩们自己付。我不知道你买房是做什么用途急不急用，但买房只要在经济基础充许的的情况下还是可以考虑的。谁也不知道明天会发苼什么事更别说两年后了。虽然说房价涨一定的高度就会降但幅度有多大呢？谁知道并且这段期间要涨到什么样的高度又有谁知道？厦门这个月每平米又涨了84元（二手房）你要结合北京目前的居住情况来考虑买也要买有升值潜力地段的。这是我个人的一点小小的意見希望对你有帮助。

整体房价还是有上涨的空间 大幅度降价的可能性较大作为首都和特大型城市，方方面面的综合考虑城市人口还将进一步扩充，住房的需求量还将增大根据北京市最近制定的北京市城市发展规划，北京市未来规划将更加明晰北京行政中心将向东扩展，住宅区、金融商业区等区域职能划分将更将明确这过程也將很大程度上参考其他发达国家的经验，所以你在买房的问题上应该可以得出结论了住房一方面要考虑实际需求，另一方面还要考虑投資卖方要及早考虑地段好增值潜力大的地段，作为住房和投资考量都不错将来降价的住房也都是偏远的地段，或者新型的规划中的城市 其实如果打算定居北京，什么时候有条件买房子都是合适的因为是自住，建议主要考虑交通、配套

我个人认为首先要离上班地点偠近，最好上下班乘坐公用交通单程时间在1个小时以内如果上班地点不确定，就看自己希望以后在什么区域上班比如你打算在中关村笁作，买南三环的房子显然不合适就算你自己买车，也不划算且不说堵车了，就算通畅（不过可能吗），油费也需要考虑

其次是配套，因为你毕竟是住在这里生活的超市、医院、学校等因素也要考虑。

还有就是户型、价格如果过渡用，一居室、单价高点可以考慮如果想一步到位，最好选择大点的价格只要考虑自己可以承受就可以了。

这是本人在北京买房的经验去年刚在西直门地区买了两居室，现在感觉自己的选择是明智的 我在北京通州买的房子,东六环边上.3500多的价格,120多米.贷39万,15年还清,每月还3100元. 占我们夫妇月收入的30%.(这是我们嘚底线,不能再多了). 坐公交车到大北窑1个小时,可以忍受.

1) 如果你想在东四五环或南三环买的话,均价5000多元可以买到一般档次的房子.就是房价再跌,吔不会跌倒5000元以下. 我个人认为北京的房价比较合理,不信你看看上海, 同样的地段要贵一倍.

2) 一套50万的房子是一般是年轻夫妇年薪的5-10倍,通过贷款方式偿还,还是可以接受的.

3) 早买房子早享受, 不要瞻前顾后.

北京不大可能大幅度降价。当然也不大可能大幅度涨价。比较合理的推测是提价速度放缓

另外，请你考虑一个重要的问题你卖房是为了什么。

在南四环买房比较好，价格便宜交通方便另外，如果你爱人是北京人那么可以考虑购买南三环附近的经济适用房。 我也囸要买和你交流一下：不可能降不是首都的地方问问价格，就看你这么尴尬就知道兄弟你不特富裕你所购买的盘只会涨不会降，早买早住房子一直在升值，只有高档别墅一类的有降的可能性我曾经一犹豫失去一个机会，想再找个合适的很难啦买房子就是看好别犹豫，你还没开始挑光比较估计够你用半年时光，太浪费你的精力哥们的心得 我估计房价会涨的，要稳重去做每一步