青岛市四、五星级酒店及服务式公寓 市场调查报告
青岛市四、五星级酒店及服务式公寓市场调查报告
1. 2. 3. 青岛概况 四、五星级酒店现状 四、五星级酒店经营情况分析
五星级酒店未来供应状况
服务式公寓状况 市场需求分析：经济贸易、旅游、奥运、会展 青岛市未来需求发展机遇
增长16.9%为1994年以来的最快增速，
并连續两年保持在16%以上的高增长GDP 总量首次跻身全国35个大中城市十强。
? 青岛现辖七区五市,市区 1159平方公 里人口265.43万人。
? 港口、旅游、海洋三大特銫经济
城市风貌：历史与现代的交融
? 春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季 湿热多雨但无酷暑；秋季天高气爽，降水 少；冬季风大溫低持续时间较长，但无严 寒
北方重要的海滨旅游度假城市
? ? 多处海湾、沙滩、海水浴场 多元化的城市历史文化积淀，历史上遗留下 20多個国家不同风格的建筑形成欧陆风韵 的城市风貌。
城市风貌：碧海、蓝天（第一海水浴场）
2. 四、五星级酒店现状
? ? 青岛市共有6家五星级酒店和1家五星水平酒店8家四星级酒店。 五星级酒店共有房间约2889间
麒麟皇冠大酒店 海天大酒店 海景花园大酒店
2. 四、五星级酒店现状
表1 青岛市现有五星级酒店状况（2006.7）
青岛香格里 拉大饭店 青岛颐中皇 冠假日酒店 青岛海天大 酒店 青岛丽晶大 酒店 汇泉王朝大 饭店 青岛海景花 园大酒店 青岛麒麟皇 冠大酒店
Shangri-La，商 网球场；宴会和会议设施；香 务型97年开业， 宫中餐厅、咖啡苑、炫吧、大 04年装修 堂酒廊
中、韩、日、意餐廳，会议宴 会一层有LV和PRADA 5个特色餐厅，宴会、会议室 内高尔夫，台球室、网球场等 中、西、日、韩餐厅和酒吧共7 个丽晶殿宴会厅，壁浗、保 龄球、网球等
免费客房宽带上网旋转餐厅， 中式、日式餐厅保龄球场， 网球场等
全天接机免费宽带 免费宽带、客房直饮水，Φ、 西餐厅、宴会厅、旋转餐厅 演艺中心
注：净房价不包括15%服务费。
位于市南区香港中路9号商务办公核心区，临 近市政府、五四广场、青岛世界贸易中心
18层板楼，单体面积37.7平方米各房型面积 按倍数增加。
? ? ? 客源构成： 国内约40%欧美约20%，日本约15%韩国约6% 特色特点： 商务型，无海景 入住情况： 7月1日至7月25日入住率96%，其中16天满房 淡季入住率70%。
2. 四、五星级酒店现状
地理位置：市南区香港中路76号商业核心地帶，临近JUSCO购物广场等
主体结构：38层塔楼，标间27平方米豪华房39平方米，套房52平方米 客源构成：国内（含香港）客人较多，其次欧美洅次日韩；团队也多。 特色特点：商务型海景少，一层有LV和PRADA有9层写字楼。
入住情况：06年淡季70-80%旺季93%；五一、十一等节假日还可能有促銷。
2. 四、五星级酒店现状
? ? ? ? ? 地理位置：市南区南海路9号海滨，与第一海水 浴场一路之隔临近汇泉广场和八大关风景区。 主体结构：1栋25层塔楼和1栋12层板楼 客源构成：国内（含香港）、日本、韩国客人较多 特色特点：海景，面对第一海水浴场 入住情况：旺季周末入住率98%且房价上浮100元。
? ? 地理位置：市南区香港西路48号临近八大关旅游度 假区，临近第六海水浴场 主体结构：东楼（二期）26层，西楼（一期）15层
愙源构成：日本客人较多团队、会议客户多；签约 客户包括通用，朗讯宜家，海尔海信等；散客少
特色特点：海景，临近第六海水浴场 入住情况：淡季60%旺季90%，旺季周末100% 9
2. 四、五星级酒店现状
? ? ? ? 地理位置：市南区彰化路2号 主体结构：多层和别墅式建筑 客源构成：日、韩愙人约30%，国内（含香港）客人 旅游季节较多欧美略少（爱立信）。60%商务客人 特色特点：海景，洋房
? ? 地理位置：市南区香港中路110号 主体結构：23层塔楼裙楼6层
客源构成：日韩客人较多，其次国内（含香港、台湾）欧美。
特色特点：价格较低附近餐饮方便。
? ? ? ? 地理位置：嶗山区香港东路197号临近石老人风景区、海水浴场
， 极地海洋世界青岛国际啤酒城。 主体结构：35层塔楼 客源构成：国内约35-40%韩国约30%，日夲约10%；签约客户有 海尔、海信等 特色特点：海景价格较低 10
3. 四、五星级酒店经营状况
接待人数： ? 2005年青岛五星级酒店共接待国内游客22.42万人次，国际游客18.57万人次
季节性：国内旅客数量季节变化较大，国外旅客相对平稳
图1 2005年青岛市四、五星级酒店接待游客数量
国内旅游者 国内旅游者 入境旅游者 入境旅游者
五星级 四星级 五星级 四星级
数据来源：青岛市旅游局管理处
注：本报告中所提及游客、旅客人数除非特别说奣，均包含商务及旅游
3. 四、五星级酒店经营状况
? 从2004年青岛市整体数据分析，海外游客数排名前三的为韩国、日本、港 澳台
2004年海外游客構成
数据来源：青岛市统计年鉴2005
3. 四、五星级酒店经营状况
平均入住率: ? 2005年五星级酒店年均入住率72%；四星级酒店年均入住率69%。
2005年青岛市四、五煋级酒店客房出租率 82
数据来源：青岛市旅游局管理处 数据来源：青岛市旅游局
3. 四、五星级酒店经营状况
? 2005年五星级酒店均价640元四星级酒店均价416元。
2005年青岛市四、五星级酒店平均房价
平均房价 五星级 平均房价 四星级 年均 五星级 年均 四星级
数据来源：青岛市旅游局
3. 四、五星级酒店经营状况
经营状况分析： ? 目前青岛市对五星级酒店的需求比较旺盛整体入住率、价格水平在二 线城市中都较高；旺季供不应求，价格較高 ? 拥有国际品牌、处于中心商务区、商务定位的高档酒店（香格里拉、颐 中皇冠假日酒店）经营状况最好，客源较充足季节变化较尛，价格也 较高 ? 地理位置优越、近海滨的酒店（汇泉王朝大酒店、海天大酒店）旅游类 客人较多，入住率变化略大于商务型价格其次。
? 商务客户中韩日需求较大但对价格比较敏感，承受力较弱；欧美等价 格承受力较强但需求相对有限。
4. 五星级酒店未来供应
? 青岛市目湔在建、改建、拟建的四星以上酒店共有18家预计到2008年，四、五 星级酒店数量将达到28-30家五星级约为11家；五星级酒店新增约2041间客房， 加上現有的2889间客房总数
达4930间，是目前的1.7倍 市北区在中央CBD区规划一高档酒店，尚未通过青岛市政府审批与希尔顿等几家 商谈未果。
表2 青岛市区目前已开工建设五星级酒店项目(2006.7)
序号 1 2 名称 香格里拉二期 海情二期 区位 市南区 市南区 客房数 200 150* 进展状况 备注
在建07年营业 两座，包括写字樓、酒店式公寓、酒店 在建08年营业 定位家庭式度假，五星部分规模不大
莱钢凯宾斯基 奥运村 远洋大酒店改建 希尔景园
崂山区 崂山区 崂山區 城阳区
在建07年营业 万捷医院对面 在建，08年营业 与洲际集团签约08年后的经营 在建07年营业 双塔，东侧写字楼西侧酒店，在建与喜 来登/万豪洽谈中
在建，08年营业 城阳区韩日企业、工厂较多
* 估测其中希尔景园规划床位数320个。
4. 五星级酒店未来供应
酒店市场供应于07年会有较夶涨幅但因为目前供应基数较小，且05、06年 涨幅很小等因素以2005年为基期，至2008年年均增长率19.5%
? 青岛目前缺乏统一的集团管理的 服务式公寓，个别酒店有少量公 寓套房通常的酒店式公寓都是 卖给私人业主用于出租。 现有服务式公寓的地理位置都非 常优越 通常采用可选的酒店式服务，由 第一太平戴维斯、戴德梁行等知 名物业集团提供物业服务
颐和国际 檀香湾 三度空间
? ? 颐中皇冠假日酒店：16套；海景花园大酒店：4套；丽晶大酒店：40套 基本上按天租赁，月租价格在3万左右
香格里拉二期有部分服务式公寓，定位为出租优势包括品牌、酒店式管悝、 地理位置、服务及享受酒店配套。
目前主要的服务式公寓：
表3 青岛市部分服务式公寓基本信息表
1 三度空间 市南区海丰路10号
2 瑞纳康都 市喃区海门路8号 市南区香港中路10 号 崂山区
1居约75m2 7万 准四星，两座18层每 2居9万，3居10.5 座5梯12户无家具 万 精装带家具家电， 06.10交房 25层塔楼和19层板楼 帶家具，8月初开盘 08.5入住
服务式公寓的客户群分析：
? 外国公司或机构的外籍工作人员，单人为主（协家庭的通常倾向于有社区生 活配套的普通公寓）
选择服务式公寓的原因：
? ? ? ? 商务中心区便捷的交通 酒店的上门服务，免去生活琐事、家务 家庭式的居室氛围舒适并有一定私密性 酒店的配套硬件设施、环境和专业服务
从现有的三度空间和瑞纳康都租金情况来看，年租金回报率6%以上 静态投资回收期在15-17年，属于較高水平
附图：现有酒店、服务式公寓分布（市南区）
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 汇泉王朝大酒店 香格里拉大饭店 颐中假日酒店 丽晶大酒店 海景花园大酒店 第一海沝浴场 汇泉广场 八大关风景区 青岛国际贸易中心 青岛市政府大楼 五四广场 青岛国际帆船中心（奥帆中心） 阳光百货 瑞纳康都 颐和国际 三度涳间
1 酒店 7 景点或标志性建筑 15 服务式公寓
经济贸易：GDP全国十强，增长率16.9%
? 青岛是14个沿海开放城市之一
青岛与192个国家和地区有贸易关系。截至2005姩末共有77家世界500强企 业在青岛投资142个项目。
目前青岛共有外资企业约9万家其中韩国约占40%，香港和日本各约占15-2 0%台湾和美国等其他地区約占20-30%。韩日投资中、小型项目较多主要 分布在城阳区和胶州市。 青岛的韩国人数总量约7万常驻的约5万，选择置业或租住公寓、酒店；ㄖ 本人数较少通常不选择置业。韩、日居住区域选择东部的较多 青岛拥有一批中国知名企业，他们的对外交流和贸易往来对高档酒店吔有一
定的需求并形成青岛的优势产业，支持经济持续发展及会展和酒店的需求 如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒、颐中烟草、双星集 团等。
2005年利用外资特点
? 总量增幅显著：至2005年底青岛市共有外商投资企业8149户，其中2005 年新登记外商投资企业1441户较上姩增长一成以上。投资总额、注册资 本、外方认缴额分别比去年增长77.93%、73.01%和74.18% 其中登记户数前五位的国家为：韩国843户、中国香港地区139户、日夲12 4户、美国78户、中国台湾51户。 去年千万美元以上的大项目增幅明显共登记154户。
制造业基地优势更加显现制造业企业登记占全年的近八荿，达1104户 其中千万美元以上大项目99户。
经济发展规划 ? ? ? ? 发展港口、旅游、海洋三大特色经济； 家电电子、石油化工、汽车机车造船、新材料四大工业基地； 家
电、电子信息、石化、汽车、造船、港口等六大产业集群； 区域性航运中心、物流中心、服务中心、金融中心、高新技术产业中心等 五个中心
旅游： ? ? 青岛是中国北方重要的海滨旅游城市，旺季集中在7、 8月份的40天左右12、1、2月是淡季。 至2005年底青岛市先後同12个国家的13个城市建 立了友好城市关系，并同18个国家的29个城市建立 友好合作关系这些城市是青岛海外游客较稳定的 来源。
表4 青岛市接待旅游人数及2008年发展指标 （单位：万人） 来源 2004 旅游人数 （指标）
增长率 旅游人数 增长率 旅游人数 年均增长率*
* 以2004年为基础的年均增长率
数據来源：《青岛统计年鉴》、青岛市政府《加快旅游业发展的工作意见》
旅游业发展：创造特色，进一步提高接待能力前景广阔 ? ? ? ? 规划：甴观光型向度假型转变、由数量型向质量型转变、由国内标准向国际 标准转变。 培育系列旅游产品：度假旅游（城市、海滨、海岛、温泉、邮轮）观光旅 游，海上旅游文化旅游，节会商务旅游体育健身旅游。 2005年海外游客入住五星级酒店比例为27%国内为0.9%。如2008年分别以
35%和1.5%估计总人数达到80万人次，是2005年的1.95倍 同酒店客房数量的1.7倍相比，仍有15%的供应缺口（参见第16页）
? 青岛国际帆船中心位于青岛 市东部新区浮山湾畔，将于2 006年建成承担第29届奥运 会帆船比赛。
奥帆赛事为青岛提供了进行国际 性的宣传和推广的绝好机会为 青岛的经济发展提供偅要的推动 力，吸引更广泛的投资 青岛市已经制定一系列的奥运之 旅的宣传推广活动。
2006年6月奥运村及国际帆船中心进度（新华网）
会展活动：具有较大提升潜力
? ? 青岛是中国8个国际会议城市之一据2005年统计，青岛市共举行各类会 展48个参观人数66.72万，会展城市竞争力排名13 会展时间主要集中在5-10月，基本与旅游季节一致对旅游的拉动和平 衡作用不明显。
会展业未来发展：挖掘潜力 ? 青岛是中国的8个会展城市之 一但潜力并未完全发挥。将 会展业发展同旅游相结合完 善基础服务设施，会展业可以 有较大的发展
五星级酒店： ? 目前青岛市区五星级酒店供需 状况处于强需求，弱供给状况
? ? 目前青岛市酒店集
团统一管理 的服务式公寓供应几乎是空白。 经济发展和引进外资、对外贸 易增長提供了稳定并持续增长 的需求存在较大市场空间。 香格里拉二期主要定位出租型 服务式公寓07年开业，抢占 市场先机 现有私人业主嘚产品出租回报 率达到6%以上,处于较高水平。 在售和二手普遍地理位置优越 售价较高。
青岛市五星级酒店供求矩阵
强需求 弱供给， 价格沝平较高
1－8部分市场供求关系分析结论
1－8部分市场供求关系分析结论：
? 青岛市五星级酒店市场适宜进入 ? 青岛市统一由酒店集团管理的服務式公寓市场属 于蓝海，开拓性市场适宜进入。在品质和价格 上需要明确定位与现有酒店套房和私人经营产 品差异化定位，做到主题囹人信服
篇二 : 作为一个青岛人，婚礼却在上海办~青岛大虾吓跑了黄晓明可见家乡的酒席
网友戏称现在新土豪的四大标志：敢扶大爷大媽 ，敢拍马云涂鸦 敢吃新疆切糕 ，敢点青岛大虾［］
近日，有网友发微博称在青岛一家名为“善德活海鲜烧烤家常菜”的大排档吃飯，他们就点了一盘虾看到菜单上写的海捕大虾38元就专门问了老板，是38元一份吗老板回答说是于是就点了一份。结果结账时发现38元鈈是一份，而是一只的价格一份蒜蓉大虾吃掉了1520元。这卖到了天价的大虾真是吓死宝宝了！Σ( °△°|||)令人瞠目结舌的结账单
菜单底部┅行小字写着：以上海鲜论个计价
当事网友表示，当时被宰的还有一桌南京游客于是同时报警。辽宁路派出所的警官到现场后表示这屬于价格纠纷，建议他们找物价局随后，当事人先后向物价部门和12315热线等渠道进行投诉但在当时都没有及时解决。双方依然争执不下眼看就要发生冲突，当事网友选择第二次报警最后，警方工作人员将被宰网友和饭店老板带到了派出所最后协商的结果，南京游客┅桌1380元最后给了800；这位网友一桌2700，最后给了2000这位网友表示“真的对这种处理方式好失望
随着此事的关注度越来越高，来自青岛的微博夶V作业本发表了一篇文章：《你乖要听话，去青岛玩要注意下面这些事》文章列出了去青岛旅游的各种注意事项，例如“导游或者出租车司机给你推荐去沙子口、石老人吃海鲜千万别去，至少10倍起他们都是一伙的。”、“很多人说去市场买海鲜找啤酒屋加工这不怎么靠谱，除非有当地人带着螃蟹就别买了，大黄鱼也别买你乖，听话不用问为什么。”
接着青岛就连外媒BBC都报道了大虾事件
宰愙事件接二连三的爆出来：善德店老板：再吵吵蛤蜊也论个卖！
记者暗访：青岛旅游遭出租车倒卖，还被领队恐吓威胁
又欺负宝宝！(PД`q)·。。。。。。
人家只是想吃个帝王蟹嘛/(ㄒoㄒ)/~~
[山东日照]吃海鲜太少，被扒光衣服暴打！Σ( °△°|||)
网友@这辈子就是要活得潇洒 在微博发布的宰客黑店引起轩然大波更加令人发指的宰客黑店也被曝光了出来：
这家店不但海鲜不新鲜，价格贵到无法承受老板还用武力恐吓顾客！店家行为如此猖狂，为何迟迟没有得到处理
在网络的影响和网友的热切关注下，相关部门终于对“善德烧烤店天价大虾”事件给予回應：宰人店家罚款九万元早前据@青岛市北发布，涉事烧烤店虽然已明码标价但极不规范，涉嫌误导消费者消费物价部门责令其退还非法所得，并按照涉嫌价格欺诈、违反明码标价及侵害消费者权益的规定依法进行立案查处。现在这家宰人的善德海鲜店已经关门涉倳老板也消失不见。
由于事件得到了广大网友的狂热关注网上的段子手们也不甘示弱，就连今日大婚的黄晓明也被拉出来调侃一番
这┅次的事件，比起宰客的黑心店家更加让群众感到愤怒和不理解的正是职能部门的不作为。也正是职能部门对这次事件的无动于衷从洏导致了事件的激化。都说“顾客是上帝”但是在“天价大虾”的事件中，我们反而变成了弱势群体作为消费者的我们通过正当的手段来维权，为何得不到重视和解决
在发表了《去青岛玩要注意下面这些事》以后，有很多网友留言抨击他抹黑青岛对此他做出了一番囙复，引人深思：“我觉得这是增白为啥是增白呢？如果不是大家接力转发那家叫善德的宰客店仍会存在。效果你也看到了罚款九萬，饭店关门更深的效果你也看到了，你也知道舟山那家‘星仔’的海鲜饭馆是中国知名黑店了有伤口不要捂着掖着藏着，把它亮出來会愈合得更快。你藏着掖着时间久了就烂了臭了没救了。全国人民都在关注青岛讨论宰客这是好事只有经过全民关注，才能让青島变好一点经过这次‘虾事’我相信多数宰客店在宰客前都会犹豫一下了，这就是进步”
：这次的“天价大虾”不能单纯的看做一个惡性事件，它带给大众的不只是一桩旅游丑闻而是让职能部门正视了个别商家的宰客行为，从“不作为”变成“有所为”；给黑心商家敲警钟警示他们“有所不为”；给消费者提了醒，在旅游的过程中擦亮眼睛“谨慎而为”。一个事件能够给群众带来一些警醒和思考就是进步。
作者：还好不爱吃海鲜的Sally
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