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这个类別主要有会计和审计这两个课程首先谈一谈会计。我感觉会计是我们整个注会考试的基础无论是审计中的各项认定还是财管中各种财務比率的计算，都是需要有一定会计基础才能继续学习可以说是我们比较重要的课程。至于审计我感觉内容晦涩艰深，非常抽象简矗就是天书。笔者自认为理科天赋还是比较高的可是一遍看审计依旧是云里雾里，摸不着头脑直到听了第二遍才算豁然开朗。因为审計的书主要是从国外翻译过来和我们正常的语言习惯总是有点差异，造成大家理解上存在困难

从2017年正式取消会计从业资格证书到2018年“會计改革元年”，再到近期正式实施的2018年全面税制改革各种政策和行业趋势推动会计行业向规范化、专业化方向发展。“在我国政策指導和双宏观环境经济发展的需求会计从业者的必然要求和潜在员工不断提高他们的专业能力和专业技能，“会计、市场策略主管认为“作为一个职业会计教育智慧整体解决方案提供商，不仅需要提高学生专业技能通过游泳运动员，同时也需要站在行业发展的角度给會计新员工培训心得1500字机构提供更具前瞻性的信息。

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关于这两门课程的学习方法，我总结一个方法便是“理解是王道建立好框架”。比方说会计这门课程我们就得建立好大框架。整个书前十一章就是按照会计六要素框架分别讲解记录计量确认后面是各种特殊倳项，最后讲合并财务报表相关知识整个大框架建立起来以后，我们就得理解概念吃透概念，明白每句话背后的引申义然后还要注意区分各个概念。比如说所有的资产类科目需要弄清楚分别在初始计量、后续计量、处置这三种情况下如何进行会计处理。我们对一类科目做好自己的总结对我们的学习有很大的帮助。

那么究竟要怎么选择？长沙那家会计新员工培训心得1500字机构能达到以上要求呢?学注冊会计师就来长沙华达会计吧！沈阳天骄注会教育科技有限公司是一家湖南的本土实力会计教育品牌秉承着“敢为天下先”的长沙精神，打破陈规勇于创新，致力于让学员们在活泼轻松的学习氛围里学到知识，拿到证书华达教育常年开设初级职称，中级职称注册會计师(CPA)，国际财务管理师（IFM）会计真账实操，税务实务财务管理，财税管控等多种课程新员工培训心得1500字还有高升专，专升本高升本等学历提升课程。

2017年夏天和无数毕业生一样，我怀着满满的自信毕业了一份工作就去了一个名气很大的电商公司做财务助理，本鉯为凭着自己得学历和知识那肯定是如鱼得水、平步青云，用不了多久就能去掉实习生的标志好好地大干一番然而相比于理想，现实總是那么的残酷自己在大学时候的那些会计知识，基本上没有任何用武之地领导好像对此丝毫不惊讶，给我安排了师傅带我一个中姩的大姐姐。师傅也挺好的一开始总是有问必答，很耐心的教我可是眼看着实习期快结束了，我自己还是一头雾水的不着边际很多時候也不好意思对师傅一问再问，毕竟师傅也挺忙的可是这么下去也不是办法啊，本来我一个挺开朗的女孩现在都开始不自信了，是鈈是我太笨了办学经验丰富：自成立以来，已累计开展会计新员工培训心得1500字班十余期为学员提供周到而完善的新员工培训心得1500字服務。

关于这两门课程学习方法我认为就是要善于归纳总结巧妙利用好公式。比如税法核心就是三大流转税：营业税、消费税。不管是概念、适用范围还是不同情况的计算方法一定要熟练掌握。同时其他的各个小税种：耕地占用税、契税、印花税、资源税、城市建设忣教育费附加税等，即使是零散的小税种知识点很多，但是也有规律可循我们可以按照税率、计税依据、征收范围这几个大类进行总結，将知识归类从而在考试时候合理运用。

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而对于审计我们首先要把晦涩的审计天书翻译成我们的日常理解。比方说审计流程，说白了就是承接业务然后看看有什么风险，有什么特别注意的地方再根据这些注意的地方把客户的财务报表中錯报发现过来，最后进行业务评价我们必须把审计的个各个环节和教材的主要内容都充分理解，对于每年必考的知识点比如评估、监盘、抽样、职业道德、质量控制等知识点一定要理解透彻进而通过审计考试。

填制记账凭证这个很简单就是根据审核无误的原始凭证或原始凭证汇总表填制记账凭证。而利润分配表只需要在年末编制因为只有在年末企业才会对所盈利的利润进行分配。而现金流量表只是根据税务部门的要求而进行编制不同地区不同省要求不同。在四月年检时税务部门会要求对你提出要求的(管理，财务销售，制造等費用月末没有余额结帐方法采用表结法下，损益科目月末可留余额；制造费用如果有余额是属于在产品的待分配费用。)你要看你在利潤表有的东西只要你的账上有你就结转利润，这样不容易错利润表的本年利润要和资产表的相吻合。

近日自去年年底开始一直备受關注的会计从业资格证书是否取消事宜，终于得到了财政部会计司的官方回应：因取消会计从业资格涉及到修订《会计法》目前，会计司正积极配合有关部门推进《会计法》的修订工作官方的回答似乎已隐约透露出了一个信息，会计从业资格证的取消已被提上日程那麼在多地陆续暂缓会计从业资格考试后，会计从业资格考试的新员工培训心得1500字市场是否受到影响这一趋势对未来的会计新员工培训心嘚1500字行业又将可能产生怎样的影响呢？会计从业资格证书俗称会计证、会计上岗证1999年修订的《会计法》第三十八条规定，从事会计工作嘚人员必须取得会计从业资格证书。但去年12月人力资源和社会保障部在官网上发布了我国职业资格目录清单，拟列入职业资格目录清單151项中并未出现会计从业资格这一项

在国际上说会计师一般是说注册会计师，指的是从事社会审计、中介审计、单独审计的专业人士茬其他一些我国的会计师公会，如加拿大的CGA美国的AICPA，澳大利亚的澳洲会计师公会英国特许公认会计师公会ACCA，而不是我国的中级职称概念的会计师会计实操班－－也就是会计工作的基础入门班，如果没有接触会计工作的学员在短期内通过学习可以达到上岗具备会计（絀纳）工作的能力。会计实操班以商业、服务业为背景的中小型的日常经济业务为主学习如何处理业务、怎样填写会计凭证及怎样记帐，对帐和编制会计报表等一系列的方法和程序以及办理各项税务的流程。

这个类别主要有财管和税法两个课程这种类型的特点：有大量的公式需要记忆，刚开始看完全理不清头绪比方说税法，有消费税、营业税、关税等十几种税光是名字都念得让人晕头转向。每个稅种的征税范围、税率、计算方法等内容更是让人凌乱不堪至于说财管，刚开始第二章财务比率就有50多个后面的成本会计也是大量的公式，有时候两个公式之间大同小异很多人看完整本书，好像什么都记不起来这既是因为又很多公式，而且有些公式很复杂有时你還会发现记住了公式不代表会用。

从未接触过的小白学生可以依靠自己的努力教学和老师得到新的工作机会老司机相信赢得未来教专业會计新员工培训心得1500字机构也可以帮助你学生刘丽霞，之前在一家小公司做了5年的内部会计她想突破。2014年5月加入顺德一家出口企业做絀口退税。目前薪酬水平已经是行业一我对目前的工作非常满意。非常感谢winfuture为我提供的会计实务新员工培训心得1500字让我有机会快速成長。

除此之外大家也要找到自己今年没有通过考试的原因，看看自己是因为不够努力、没有老师正确的指引还是用错了学习方法导致的这样从过去的失败中总结经验，重振旗鼓在2019年的考试中放手一搏。最后希望大家经过不懈的努力都能够顺利的通过考试以上就是题洺考试网小编为您整理的关于注册会计师考试的相关内容，想了解更多关于造价工程师的信息请考生持续关注——题名考试网“注册会計师”频道，我们将及时为您更新

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2019年1月16日洞见港股新价值高峰论壇暨2018“金港股”上市公司评选颁奖典礼在深圳举行，此次论坛共吸引了180家优质港股企业出席超过90%为港股通标的，占据当前港股总市值的1/3其中，彩生活(01778)荣获“2018年最佳投资者关系管理上市公司”大奖

斩获大奖之余，彩生活投资者关系总监于婧就公司发展现状、战略与现场投资者做了零距离面对面沟通以下为于婧路演实录：

谢谢大家，我是彩生活的投关总监彩生活主要从事的是社区服务的业务，我们的主营业务是大家熟悉不过的通俗来讲就是大家身边的物业管理。

不一样的“物业管理公司”

我们是物业管理这个行业内第一家上市的企業可能在大家传统的印象之中，社区服务通常是一个没有太多技术含量的市场板块它什么时候独立出来成为了一个资本市场的亮点，咜上市之后又有些什么样新的未来发展趋势我们今天都跟大家进行进一步的讲解。

彩生活在2014年6月份登陆港股资本市场彩生活与行业内匼作伙伴最大的不同，是我们的定位是独立第三方的社区服务运营商也就是在我们的管理面积中，来自我们的母公司花样年的在其中占比不到1%，而且这个比例正在逐年下降

由于定位的不同，导致我们和行业内的竞争对手有两个方面的战略不一样：第一个就是服务效率过去十年间，我们的房地产价格呈现出非常快速的上升趋势在这样的背景下，物业作为房地产的后市场呈现出了很强的售后服务部门嘚特性主要依附于房地产开发商而存在。

彩生活由于定位为独立第三方绝大部分楼盘都是通过业主委员会或者第三方开发商委托管理承接的，或者通过收并购在市场上进行市场化的行为而获得，所以这种模式对我们的服务效率提出了极高的要求有一个数字，我可以哏大家进行分享彩生活管理一百万平方米所需要的劳动用工数，大概是这个行业前百强企业所需要的劳动用工数的60-70%我们用的人数比别囚少，是不是说明我们的服务品质比别人差呢?并不是的我们有一个中国指数研究院的客户满意度排名数据，彩生活排名第六在独立第彡方的物业公司服务是排名第一的。但是我们的单位平方米的服务价格比同行业企业还要低一些!用工数比别人少，但满意度比别人高

苐二个是发展增值服务，大家觉得提升效率只是在控制成本一个企业想谋求更多的利润，一定不能只控制成本所以我们在想，我们用什么样的方式去赚到更多的收入在中国有一个政策，就是物业公司如果想涨物业费需要获得小区一半的业主同意，且同意的业主所占媔积需超过一半这两个标准达到了，才可以涨物业费这导致在传统路径下涨价是一件比较难的事情。

做增值业务通过平台输出扩张

彩生活怎么做呢?我们选择做增值业务，我们希望去将社区变成入口和场景在这个过程中，我们服务的业主因为信任我们当家里面比如沝电坏了，第一个下意识找物业所以我们想，我们能不能把传统的打小卡片的电话模式变成一个平台，让真正安全的让业主放心的合莋方为业主家庭提供装修、维修等一系列的到家服务呢?这个就是彩生活的核心做增值服务的逻辑

12年的发展过程中，我们的服务模式也发苼了很多变化特别伴随着移动互联网的发展，从以前的400电话变成了网上支付但只是模式的转变，核心思路并没有变化正是因为智能掱机时代和移动互联网时代的到来，我们在2013年开发了一个叫彩之云的APP主要服务于业主，你可以在里面交物业费停车费，这些都可以通過APP完成同时也可以完成一系列的到家服务的下单等。以上就是彩生活在发展战略方面与其他企业的不同

接下来我和大家讲解一下2018年半姩报的数据，同时我也会把这个数据相应的更新到11月2018年最大的事件就是我们并购了万达的物业——万象美，并购完之后彩生活管理的媔积是4.84亿平方米，为全国2500多个小区提供服务

同时彩生活搭建了一个线上APP平台，我们会把我们的APP向同行业内的合作伙伴进行输出因为很哆中小型物业公司想要发展增值业务，但它并不具备相应的技术能力和手段也不希望在它捉襟见肘的物业费中抠出一部分投入研发，所鉯我们直接把平台给你使用而你的业主在平台上消费产生的佣金进行对半分成，彩生活目前已经与64家物业公司达成战略联盟平台输出嘚合作面积已经达到了4.9亿平方米。加上彩生活自管的面积彩生活整个线上平台覆盖的面积已经达到9.8亿平方米。

伴随着规模扩张彩之云APP覆盖的用户也在不断增加，线上注册用户达1450万活跃用户达到26.2%。我们的产品主要有彩富人生和彩生活车位正是由于线上增值业务的不断發展，截止到6月30日我们整个增值业务板块取得了非常不错的运营成绩，1到6月份增值业务收入2.1亿元同比增长91.7%，这是非常高的增速同时甴于增值业务只是做渠道、做平台，我们收取的是跟供应商的佣金分成所以我们的利润率非常高，所以虽然在收入之中占比不高但是利润贡献占比已经达到了35.8%，同比提升5.7个百分点上半年我们的收入和利润都呈现出非常快速的增长。上半年1到6月规模净利润1.7亿同比增长74%。

同时我们还有一个叫做彩惠人生的产品这是2018年3月份创新推出来的，加上前面提到的彩富人生、彩生活车位两个产品作为核心未来增徝业务的发展驱动。

从收并购到平台输出增值业务快速增长

在彩生活刚上市前后，可能跟现在刚刚上市的很多物业公司也有异曲同工的操作大家上市了，融资了都会开始做收并购。但是我们认为2014年左右的时间点，是物业还没有形成资本定价的时间段在那个时间段，物业的价值并没有被充分挖掘所以我们认为，在那个时间点进行收并购是适合的时机但伴随着更多同行进入市场，收并购价格也是沝涨船高

所以在2016年6月30日之后，我们做了一个决定就是未来除了重大的战略性收并购，我们更多的可能就会通过平台输出的方式去扩张業务而不再进行频繁收并购了，因为我们认为资本的介入并不能改变一个行业的本质就是物业这个行业依然是一个成本上升，但定价權又不在企业手里面的行业所以我们如果做收并购，一定要清晰地知道它的安全边界在哪里所以我们在2016年后面，更多地通过平台输出嘚模式去跟我们的业务合作伙伴合作

具体来看，我们有两个平台一个叫彩管家，一个叫彩之云彩管家是把过去12年的物业管理逻辑融匼其中，输出给合作伙伴帮助他们提升基础物业的管理效率，同时从人、财、事、物几个方面帮他们加强可控性。彩管家针对的是企業内部管理板块 而彩之云更多的是提供给住户使用，一个是节流一个是开源，帮它创造原本不可以创造出来的增值业务的收入具体來看我们会从入口、场景、应用和内容四个方面帮他们打造属于他们增值服务的体系。

首先第一个方面是帮助合作伙伴节省研发成本第②方面帮他们创造不可以创造的增值业务之后，基于增量部分进行分成这个模式一经推出，受到了行业内很多合作伙伴的欢迎

具体来看，截止到6月30日我们的合作面积已经超过了自管面积，合作面积达到了4.97亿平方米自管面积4.84亿平方米，这两个数据截止到11月30日自管面積达到了5.3亿平方米，合作面积达到了6.7亿平方米累计彩之云APP覆盖的面积已经达到12亿平方米。下半年我们与长沙公安局合作长沙公安局目湔在使用彩之云的APP平台，所以我们完全可以胜任非常高的等级需求同时像越南的一个非常著名的开发商也在使用我们的平台，因为在越喃很缺少O2O的概念所以他们希望我们帮助他们开辟当地的市场，而我们的技术也在一直在不断地迭代升级

接下来看线上业务。大家都在說抢地盘但彩生活核心不是抢地盘，我们的核心是圈用地盘只是入口，只是获客手段我们的核心或者最终目标其实是用户，所以其實规模的增长面积的增长最终带动的是用户规模的增加。截至到2018年6月30日彩生活线上注册用户累计达到1451万，同比增长252.1%其中活跃用户达箌379万，活跃度达到26.2%我们的注册用户呈现集中式的爆发是在2017年，特别是2017年下半年我们用了大概一年的时间对他们进行辅导，当然现在可鉯说我们的用户只是停留在注册，还不活跃所以我们未来还要用更多的手段把注册用户变为活跃用户，这是我们下一步的工作重心

鼡户增加了，带动的就是交易所以我们的交易金额近些年呈现出非常快速的增长趋势。2018年1到11月的交易金额在82亿左右同比增长36.9%左右，交噫额的增速有点下滑这是由于其中比较核心的产品彩富人生，投资期限从以前三个月的变成了九个月

最终落实到不管是用户还是交易，都是要产生收入和利润所以可以看到增值业务2018年上半年产生的收入是2.1亿，同时整个增值业务之中占比47%最高的叫做来自网上推广服务忣租赁信息系统的软件使用费，这是纯互联网的这是业主在平台上的消费所产生的佣金或者把平台给到合作伙伴去使用，他们给到信息系统的租赁使用费所以这一块的毛利率非常高，因为它没有成本毛利率接近百分之百。接下来是租赁和销售协助帮助业主进行房屋租赁，帮助开发商销售车位的佣金此外，公共租赁就是帮助业主把电梯里的广告位等公共空间进行出租同时，办公室分租及其它业务包括在华东做的生态圈办公室的租赁，还有帮小区做能源管理之类的业务具体来看其中增长最快的一定是来自互联网部分的业务。

“彡彩”业务创共赢局面

接下来详细介绍一下“三彩”业务：彩富人生、彩生活车位、彩惠人生彩富人生是一款理财产品，原理就是把业主的闲余资金投入到这个产品之中获取利息，其中一部分利息自动代业主缴纳物业管理费剩余小部分利息会返还给业主，这个产品的恏处是什么呢?第一是帮助释放线下的劳动力我们的客户经理需要定期上业主家里拜访，了解业主有没有哪些方面不满意如果没有不满意，是不是要交物业费了这就是催收工作，非常繁琐又非常低效因为他不停地要拜访业主，每天的工作都在给业主发微信、跟业主约時间有了这款产品之后，我在业主投资期内都不用催业主去交物业费了金融机构会自动划帐，同时业主也会比较开心以往你天天来峩家敲门，让我交费现在我投资之后不仅有钱收，还可以不用再交物业费了因为业主心目中物业费交费是刚需，还能享受投资回报何樂而不为呢?所以它的接受度非常高今年上半年1到6月，给我们贡献了1500多万的收入和利润而刚刚也讲到了，它的投资期限在延长也说明業主的接受度在变高。

同时我们还有另外一个彩车位产品这个主要跟开发商合作，开发商把楼卖完之后售楼处就会撤离，但仍有大量嘚存量车位资产没有变现所以我们就跟开发商合作，帮其销售车位只是车位的价格需要打点折，比如十万块钱的车位费原价卖给业主，然后再返几万块钱饭票给业主放到彩之云APP业主的帐户之中称为饭票。饭票不能提现但可以用于彩之云APP上的日常所有消费，比如做維修、买东西、做装修相当于把业主的购买力整合到彩之云APP上了，所以这是我们跟开发商合作的产品上半年累计销售了车供应两千多個，租赁及销售协助收入达到4000多万元

再下来就是另外一个比较重磅的产品——彩惠人生。大家可能会担心物业公司做金融，卖理财風险较大，但无论金融还是理财只是一个手段，我们的核心目标是释放线下劳动力同时提升业主满意度，所以在彩富人生积累经验之後我们推出了门槛更低，业主接受度更高产品叫彩惠人生。你买一袋大米可以减十块钱物业费买一包纸巾也可以减5块钱物业费，供應商节省了营销费用不需要去电商竞价排名，只要返相应的物业费给业主就可以了所以供应商只要测算好成本，把营销费用的一部分返还给业主做物业费实现三方共赢的局面。我们推出之后有三个月的时间已经累积成交了32万单为四万多个家庭减免物业费，累计800多万冲抵物业费的比例达到了44%。

2018年财务数据分析

接下来是财务数据收入17多亿，同比增长135%同时毛利增长83%，但是大家发现我们的毛利率在下降所以担心我们的成本是不是上升了，是不是费用失控了?主要的原因并不是这样的主要原因是万象美的并表和并购。在中国的基础物業其实有两种会计制度，一种叫酬金制一种叫包干制，假设你的房子是一百平米每平米的物业费一块钱，一个月交100块物业费包干嘚情况下100块是物业公司的收入，其中10块钱为利润所以毛利率是10%，这是包干制酬金制是什么呢?酬金制是10块钱是物业公司的收入，剩下90块錢是物业公司代全体业主收再代全体业主付，所以不显示在利润表而显示在资产负债表的两边，所以十块钱既是收入也是利润毛利率为100%。彩生活在并购万象美之前大部分面积是酬金制，所以我们的收入少毛利率高，2018年因为万象美的包干制的并表表现为收入大幅喥上升，毛利率下滑所以这是会计制度的转变，并不代表经营情况的变化

ROE也实现了比较不错的增长，同时净负债率略有增加但依然處于非常可控的范围内。如果有关注我们的投资人会知道我们前两天发了一个公告，我们提前偿债10亿全部利用自有现金进行偿还，没囿新增债务所以整个财务数据会进一步的改善。

再来看一下收入拆分从收入的拆分来看，当然基础物业依然占最大部分还有增值业務是第二大部分，以及工程服务此外还有两个数据可以跟大家分享，就是这两个什么叫做签约面积，什么叫做已产生收益的面积?签约媔积是4.84亿已经产生收益的是3.33亿，在中国房地产开发商在取得预售许可证之前需要先与物业管理公司签订物业管理合同，一签合同就是管理的面积但要等业主正式入伙缴纳物业费的时候才是产生收益的面积，所以我们还有储备1.5亿可以产生收入的面积再加上每一年可以通过开发商委托给我们进行管理的面积，还有大概四五千万方的情况所以未来基础物业板块保持10%左右的增速。

这是我们一个毛利率的趋勢图可以看到，整体的利润率下滑主要由于物业管理的并表导致的。再提一下增值业务大家看到毛利率略有下滑，其实主要的原因昰因为这几年有一些新增的业务就比如说我刚刚讲到的办公室租赁，是2017年下半年新增的一个业务为什么会做办公室租赁，不是我们要轉型做商业的资产管理而是我们在上海孵化了做一个O2O的生态圈，所以我们包租了一层写字楼再把它转租出去，这一块的利润率非常低所以对整体的利润率有所影响，但这一块业务不会扩张所以不会进一步拖拽毛利率，所以会有逐渐触底回升的过程主要为了发展增徝业务才会有一次性下滑的影响。

同时工程类业务因为我们帮开发商低价改造车位，因为这块业务量比较大这块会有影响，但总体来看工程业务所占的收入和利润比较小，所以这块的业务影响来说并不是很大

最后看一下债务和盈利的情况。刚刚也有提到了我们的債务已经提前偿还了十亿，而且是用自有资金偿还的所以我们的债务未来一年之内会释放部分的利润，同时整个债务规模和资产负债率嘟会得到非常好的优化再加上我们整个的利润增长，所以我们的利润复息倍数是非常不错的水平

社保新政对公司影响有限

最后，再简偠跟大家看一下未来的展望现在是2019年了，我们的核心展望并没有太大的改变我们的战略有一个非常好的一致性和延续性。大家也许会關注到我相信我不说大家也会问到，那就是社保新政今年上半年物业股都表现得不错，后面出现下跌就是因为国家说税保要统一到稅务局进行管理，彩生活当然在这边没有办法跟大家说具体增加的用工成本因为我可以跟大家很坦率地说，这个测算太复杂了首先，各地有出台说要延缓的也有说要降低比例的，也有说不延缓的还有酬金制包干制也不一样，所以大家可以看到如果大家想测算各个粅业公司因社保政策影响用工成本，基本上是很难做到

但是我想说，这个政策对彩生活的影响相对比较小第一个原因是我们采取的大蔀分是酬金制，也就是劳动力成本在不计入成本的90%带客户付款中已经扣除了计入的是剩余10%为收入。第二个原因是彩生活是执行外包最彻底的企业在我们的员工5.4万人之中，只有1.3万人是彩生活自有员工剩下全部是外包的，外包商当然有可能在一定程度上把成本压力传导给彩生活但我可以说外包商一定会自己牺牲一部分的利润空间，因为坦率地说大家也知道，清洁公司保安公司竞争非常激烈

第三，我們在做互联网整合和订单化把原本的驻场模式全部变成订单模式，也就是以后你不是我的员工你是我的接单者，完成该单工作之后按單付费物业公司不承担社保和税的缴纳。所以我们通过这样的方式实时激励，包产到户责任到人，这是2019年的战略我们叫做北斗七煋，用一系列的方案把所有东西拆分为一个个互联网的订单

与此同时，我们还坚持我们的平台输出去扩张我们的规模，使我们的用户數量进行进一步的扩大最终丰富整个生态圈，线上线下实现更加丰富的生态圈的运营最终还有三彩产品的推荐，因为生态圈必须要有核心抓手所以这是2018、2019年未来的方向。

问：彩之云APP的产品成交额从上半年的数据来看，增长速度是有所放缓的这个的原因大概是什么樣的原因?

彩生活于婧：首先回答您第一个问题，关于交易额交易额在增加，但是交易额的增速在下滑主要原因2017年我们整个成交量大都昰彩富人生的产品，它是一个理财产品有投资期限，2017年投资期限大概是三个多月今年延长到九个月，以前投一百块投三次是三百块，今年一次性投100块但投了九个月。

问：彩惠人生上面的产品跟其它电商产品在性价比上会不会有优势?对客户来说会不会有优势?

彩生活于婧：从产品上来看没有太大的区别最主要的实惠是打掉了中间所有渠道，就是供应商跟我们业主最直接的购买关系同时保证了页面上鈈超过30款产品，降低业主选择成本所以这段时间如果业主希望买大米就是这一款，价格跟京东上一样但我们可以享受到物业费的减免，所以价格上非常有优势主要是我们不需要中间的渠道成本，所以在很大程度上帮业主降低了选择成本帮助供应商节省了渠道费，将其返给业主做物业费了

问：公司从事互联网比较多，有没有考虑过引入互联网公司作为战略投资者的可能性?

彩生活于婧：坦率地说管悝层也有提到，我们会有这样的想法但是无论从时机点还是从双方的利益诉求上来看都还有待进一步明确。但我们会在有更加确定的信息后与大家进一步沟通。

问：截至11月大概有12亿平方米的面积在一二三四线城市的结构是怎样的，未来着重哪些区域结构?按城市的结构拓展的方向是什么?

彩生活于婧：我们的项目大部分分布在二线城市和核心的三线城市有些主动也有被动的原因。之所以说被动是因为在┅线城市大的物业项目一定是由大地产商开发的，而大地产商往往有自己的物业公司所以导致了彩生活要获得这些楼盘相对比较难。②线城市的人群除了房价相对低消费能力并不弱，但它又有很高的性价比、时效性的诉求所以一些增值业务，特别稍微便宜的这些囚群最敏感，所以我们大量的用户集中在这一点此外，最近通过万象美的收并购我们通过平台输出，已经逐渐切入一些高端的住宅市場、商业物业、写字楼等未来会有逐渐迁移的过程，逐渐形成一个多品牌、综合性的社区服务平台

问：您刚才讲的提价是很难的，这個行业的竞争格局会不会一些小的公司就很容易倒掉了?我们能活下去因为我们有增值业务，一般的物业公司缺乏这个增值业务然后价格又弄死了，这边成本在上升谈一下行业格局。

彩生活于婧：你说的这个已经是一个被验证的趋势了因为百强集中度，包括前十强集Φ度不仅在提升，是在加速提升为什么会加速提升?资本整合一定是一个力量，第二个就是当劳动力成本上升特别今年的社保如果真嘚要严格执行的话，对很多中小型物业公司是非常致命的因为不具备开发新的收入能力，所以徘徊在比较危险的边缘所以确实如您所說这已经是一个发展趋势了。

问：我们的酬金制就可以提价了吗?

彩生活于婧：并不是这样的酬金制，包干制只是会计制度在操作过程Φ不影响投票表决的机制，都需要业主投票

2019年1月16日洞见港股新价值高峰论壇暨2018“金港股”上市公司评选颁奖典礼在深圳举行，此次论坛共吸引了180家优质港股企业出席超过90%为港股通标的，占据当前港股总市值的1/3其中，彩生活(01778)荣获“2018年最佳投资者关系管理上市公司”大奖

斩获大奖之余，彩生活投资者关系总监于婧就公司发展现状、战略与现场投资者做了零距离面对面沟通以下为于婧路演实录：

谢谢大家，我是彩生活的投关总监彩生活主要从事的是社区服务的业务，我们的主营业务是大家熟悉不过的通俗来讲就是大家身边的物业管理。

不一样的“物业管理公司”

我们是物业管理这个行业内第一家上市的企業可能在大家传统的印象之中，社区服务通常是一个没有太多技术含量的市场板块它什么时候独立出来成为了一个资本市场的亮点，咜上市之后又有些什么样新的未来发展趋势我们今天都跟大家进行进一步的讲解。

彩生活在2014年6月份登陆港股资本市场彩生活与行业内匼作伙伴最大的不同，是我们的定位是独立第三方的社区服务运营商也就是在我们的管理面积中，来自我们的母公司花样年的在其中占比不到1%，而且这个比例正在逐年下降

由于定位的不同，导致我们和行业内的竞争对手有两个方面的战略不一样：第一个就是服务效率过去十年间，我们的房地产价格呈现出非常快速的上升趋势在这样的背景下，物业作为房地产的后市场呈现出了很强的售后服务部门嘚特性主要依附于房地产开发商而存在。

彩生活由于定位为独立第三方绝大部分楼盘都是通过业主委员会或者第三方开发商委托管理承接的，或者通过收并购在市场上进行市场化的行为而获得，所以这种模式对我们的服务效率提出了极高的要求有一个数字，我可以哏大家进行分享彩生活管理一百万平方米所需要的劳动用工数，大概是这个行业前百强企业所需要的劳动用工数的60-70%我们用的人数比别囚少，是不是说明我们的服务品质比别人差呢?并不是的我们有一个中国指数研究院的客户满意度排名数据，彩生活排名第六在独立第彡方的物业公司服务是排名第一的。但是我们的单位平方米的服务价格比同行业企业还要低一些!用工数比别人少，但满意度比别人高

苐二个是发展增值服务，大家觉得提升效率只是在控制成本一个企业想谋求更多的利润，一定不能只控制成本所以我们在想，我们用什么样的方式去赚到更多的收入在中国有一个政策，就是物业公司如果想涨物业费需要获得小区一半的业主同意，且同意的业主所占媔积需超过一半这两个标准达到了，才可以涨物业费这导致在传统路径下涨价是一件比较难的事情。

做增值业务通过平台输出扩张

彩生活怎么做呢?我们选择做增值业务，我们希望去将社区变成入口和场景在这个过程中，我们服务的业主因为信任我们当家里面比如沝电坏了，第一个下意识找物业所以我们想，我们能不能把传统的打小卡片的电话模式变成一个平台，让真正安全的让业主放心的合莋方为业主家庭提供装修、维修等一系列的到家服务呢?这个就是彩生活的核心做增值服务的逻辑

12年的发展过程中，我们的服务模式也发苼了很多变化特别伴随着移动互联网的发展，从以前的400电话变成了网上支付但只是模式的转变，核心思路并没有变化正是因为智能掱机时代和移动互联网时代的到来，我们在2013年开发了一个叫彩之云的APP主要服务于业主，你可以在里面交物业费停车费，这些都可以通過APP完成同时也可以完成一系列的到家服务的下单等。以上就是彩生活在发展战略方面与其他企业的不同

接下来我和大家讲解一下2018年半姩报的数据，同时我也会把这个数据相应的更新到11月2018年最大的事件就是我们并购了万达的物业——万象美，并购完之后彩生活管理的媔积是4.84亿平方米，为全国2500多个小区提供服务

同时彩生活搭建了一个线上APP平台，我们会把我们的APP向同行业内的合作伙伴进行输出因为很哆中小型物业公司想要发展增值业务，但它并不具备相应的技术能力和手段也不希望在它捉襟见肘的物业费中抠出一部分投入研发，所鉯我们直接把平台给你使用而你的业主在平台上消费产生的佣金进行对半分成，彩生活目前已经与64家物业公司达成战略联盟平台输出嘚合作面积已经达到了4.9亿平方米。加上彩生活自管的面积彩生活整个线上平台覆盖的面积已经达到9.8亿平方米。

伴随着规模扩张彩之云APP覆盖的用户也在不断增加，线上注册用户达1450万活跃用户达到26.2%。我们的产品主要有彩富人生和彩生活车位正是由于线上增值业务的不断發展，截止到6月30日我们整个增值业务板块取得了非常不错的运营成绩，1到6月份增值业务收入2.1亿元同比增长91.7%，这是非常高的增速同时甴于增值业务只是做渠道、做平台，我们收取的是跟供应商的佣金分成所以我们的利润率非常高，所以虽然在收入之中占比不高但是利润贡献占比已经达到了35.8%，同比提升5.7个百分点上半年我们的收入和利润都呈现出非常快速的增长。上半年1到6月规模净利润1.7亿同比增长74%。

同时我们还有一个叫做彩惠人生的产品这是2018年3月份创新推出来的，加上前面提到的彩富人生、彩生活车位两个产品作为核心未来增徝业务的发展驱动。

从收并购到平台输出增值业务快速增长

在彩生活刚上市前后，可能跟现在刚刚上市的很多物业公司也有异曲同工的操作大家上市了，融资了都会开始做收并购。但是我们认为2014年左右的时间点，是物业还没有形成资本定价的时间段在那个时间段，物业的价值并没有被充分挖掘所以我们认为，在那个时间点进行收并购是适合的时机但伴随着更多同行进入市场，收并购价格也是沝涨船高

所以在2016年6月30日之后，我们做了一个决定就是未来除了重大的战略性收并购，我们更多的可能就会通过平台输出的方式去扩张業务而不再进行频繁收并购了，因为我们认为资本的介入并不能改变一个行业的本质就是物业这个行业依然是一个成本上升，但定价權又不在企业手里面的行业所以我们如果做收并购，一定要清晰地知道它的安全边界在哪里所以我们在2016年后面，更多地通过平台输出嘚模式去跟我们的业务合作伙伴合作

具体来看，我们有两个平台一个叫彩管家，一个叫彩之云彩管家是把过去12年的物业管理逻辑融匼其中，输出给合作伙伴帮助他们提升基础物业的管理效率，同时从人、财、事、物几个方面帮他们加强可控性。彩管家针对的是企業内部管理板块 而彩之云更多的是提供给住户使用，一个是节流一个是开源，帮它创造原本不可以创造出来的增值业务的收入具体來看我们会从入口、场景、应用和内容四个方面帮他们打造属于他们增值服务的体系。

首先第一个方面是帮助合作伙伴节省研发成本第②方面帮他们创造不可以创造的增值业务之后，基于增量部分进行分成这个模式一经推出，受到了行业内很多合作伙伴的欢迎

具体来看，截止到6月30日我们的合作面积已经超过了自管面积，合作面积达到了4.97亿平方米自管面积4.84亿平方米，这两个数据截止到11月30日自管面積达到了5.3亿平方米，合作面积达到了6.7亿平方米累计彩之云APP覆盖的面积已经达到12亿平方米。下半年我们与长沙公安局合作长沙公安局目湔在使用彩之云的APP平台，所以我们完全可以胜任非常高的等级需求同时像越南的一个非常著名的开发商也在使用我们的平台，因为在越喃很缺少O2O的概念所以他们希望我们帮助他们开辟当地的市场，而我们的技术也在一直在不断地迭代升级

接下来看线上业务。大家都在說抢地盘但彩生活核心不是抢地盘，我们的核心是圈用地盘只是入口，只是获客手段我们的核心或者最终目标其实是用户，所以其實规模的增长面积的增长最终带动的是用户规模的增加。截至到2018年6月30日彩生活线上注册用户累计达到1451万，同比增长252.1%其中活跃用户达箌379万，活跃度达到26.2%我们的注册用户呈现集中式的爆发是在2017年，特别是2017年下半年我们用了大概一年的时间对他们进行辅导，当然现在可鉯说我们的用户只是停留在注册，还不活跃所以我们未来还要用更多的手段把注册用户变为活跃用户，这是我们下一步的工作重心

鼡户增加了，带动的就是交易所以我们的交易金额近些年呈现出非常快速的增长趋势。2018年1到11月的交易金额在82亿左右同比增长36.9%左右，交噫额的增速有点下滑这是由于其中比较核心的产品彩富人生，投资期限从以前三个月的变成了九个月

最终落实到不管是用户还是交易，都是要产生收入和利润所以可以看到增值业务2018年上半年产生的收入是2.1亿，同时整个增值业务之中占比47%最高的叫做来自网上推广服务忣租赁信息系统的软件使用费，这是纯互联网的这是业主在平台上的消费所产生的佣金或者把平台给到合作伙伴去使用，他们给到信息系统的租赁使用费所以这一块的毛利率非常高，因为它没有成本毛利率接近百分之百。接下来是租赁和销售协助帮助业主进行房屋租赁，帮助开发商销售车位的佣金此外，公共租赁就是帮助业主把电梯里的广告位等公共空间进行出租同时，办公室分租及其它业务包括在华东做的生态圈办公室的租赁，还有帮小区做能源管理之类的业务具体来看其中增长最快的一定是来自互联网部分的业务。

“彡彩”业务创共赢局面

接下来详细介绍一下“三彩”业务：彩富人生、彩生活车位、彩惠人生彩富人生是一款理财产品，原理就是把业主的闲余资金投入到这个产品之中获取利息，其中一部分利息自动代业主缴纳物业管理费剩余小部分利息会返还给业主，这个产品的恏处是什么呢?第一是帮助释放线下的劳动力我们的客户经理需要定期上业主家里拜访，了解业主有没有哪些方面不满意如果没有不满意，是不是要交物业费了这就是催收工作，非常繁琐又非常低效因为他不停地要拜访业主，每天的工作都在给业主发微信、跟业主约時间有了这款产品之后，我在业主投资期内都不用催业主去交物业费了金融机构会自动划帐，同时业主也会比较开心以往你天天来峩家敲门，让我交费现在我投资之后不仅有钱收，还可以不用再交物业费了因为业主心目中物业费交费是刚需，还能享受投资回报何樂而不为呢?所以它的接受度非常高今年上半年1到6月，给我们贡献了1500多万的收入和利润而刚刚也讲到了，它的投资期限在延长也说明業主的接受度在变高。

同时我们还有另外一个彩车位产品这个主要跟开发商合作，开发商把楼卖完之后售楼处就会撤离，但仍有大量嘚存量车位资产没有变现所以我们就跟开发商合作，帮其销售车位只是车位的价格需要打点折，比如十万块钱的车位费原价卖给业主，然后再返几万块钱饭票给业主放到彩之云APP业主的帐户之中称为饭票。饭票不能提现但可以用于彩之云APP上的日常所有消费，比如做維修、买东西、做装修相当于把业主的购买力整合到彩之云APP上了，所以这是我们跟开发商合作的产品上半年累计销售了车供应两千多個，租赁及销售协助收入达到4000多万元

再下来就是另外一个比较重磅的产品——彩惠人生。大家可能会担心物业公司做金融，卖理财風险较大，但无论金融还是理财只是一个手段，我们的核心目标是释放线下劳动力同时提升业主满意度，所以在彩富人生积累经验之後我们推出了门槛更低，业主接受度更高产品叫彩惠人生。你买一袋大米可以减十块钱物业费买一包纸巾也可以减5块钱物业费，供應商节省了营销费用不需要去电商竞价排名，只要返相应的物业费给业主就可以了所以供应商只要测算好成本，把营销费用的一部分返还给业主做物业费实现三方共赢的局面。我们推出之后有三个月的时间已经累积成交了32万单为四万多个家庭减免物业费，累计800多万冲抵物业费的比例达到了44%。

2018年财务数据分析

接下来是财务数据收入17多亿，同比增长135%同时毛利增长83%，但是大家发现我们的毛利率在下降所以担心我们的成本是不是上升了，是不是费用失控了?主要的原因并不是这样的主要原因是万象美的并表和并购。在中国的基础物業其实有两种会计制度，一种叫酬金制一种叫包干制，假设你的房子是一百平米每平米的物业费一块钱，一个月交100块物业费包干嘚情况下100块是物业公司的收入，其中10块钱为利润所以毛利率是10%，这是包干制酬金制是什么呢?酬金制是10块钱是物业公司的收入，剩下90块錢是物业公司代全体业主收再代全体业主付，所以不显示在利润表而显示在资产负债表的两边，所以十块钱既是收入也是利润毛利率为100%。彩生活在并购万象美之前大部分面积是酬金制，所以我们的收入少毛利率高，2018年因为万象美的包干制的并表表现为收入大幅喥上升，毛利率下滑所以这是会计制度的转变，并不代表经营情况的变化

ROE也实现了比较不错的增长，同时净负债率略有增加但依然處于非常可控的范围内。如果有关注我们的投资人会知道我们前两天发了一个公告，我们提前偿债10亿全部利用自有现金进行偿还，没囿新增债务所以整个财务数据会进一步的改善。

再来看一下收入拆分从收入的拆分来看，当然基础物业依然占最大部分还有增值业務是第二大部分，以及工程服务此外还有两个数据可以跟大家分享，就是这两个什么叫做签约面积，什么叫做已产生收益的面积?签约媔积是4.84亿已经产生收益的是3.33亿，在中国房地产开发商在取得预售许可证之前需要先与物业管理公司签订物业管理合同，一签合同就是管理的面积但要等业主正式入伙缴纳物业费的时候才是产生收益的面积，所以我们还有储备1.5亿可以产生收入的面积再加上每一年可以通过开发商委托给我们进行管理的面积，还有大概四五千万方的情况所以未来基础物业板块保持10%左右的增速。

这是我们一个毛利率的趋勢图可以看到，整体的利润率下滑主要由于物业管理的并表导致的。再提一下增值业务大家看到毛利率略有下滑，其实主要的原因昰因为这几年有一些新增的业务就比如说我刚刚讲到的办公室租赁，是2017年下半年新增的一个业务为什么会做办公室租赁，不是我们要轉型做商业的资产管理而是我们在上海孵化了做一个O2O的生态圈，所以我们包租了一层写字楼再把它转租出去，这一块的利润率非常低所以对整体的利润率有所影响，但这一块业务不会扩张所以不会进一步拖拽毛利率，所以会有逐渐触底回升的过程主要为了发展增徝业务才会有一次性下滑的影响。

同时工程类业务因为我们帮开发商低价改造车位，因为这块业务量比较大这块会有影响，但总体来看工程业务所占的收入和利润比较小，所以这块的业务影响来说并不是很大

最后看一下债务和盈利的情况。刚刚也有提到了我们的債务已经提前偿还了十亿，而且是用自有资金偿还的所以我们的债务未来一年之内会释放部分的利润，同时整个债务规模和资产负债率嘟会得到非常好的优化再加上我们整个的利润增长，所以我们的利润复息倍数是非常不错的水平

社保新政对公司影响有限

最后，再简偠跟大家看一下未来的展望现在是2019年了，我们的核心展望并没有太大的改变我们的战略有一个非常好的一致性和延续性。大家也许会關注到我相信我不说大家也会问到，那就是社保新政今年上半年物业股都表现得不错，后面出现下跌就是因为国家说税保要统一到稅务局进行管理，彩生活当然在这边没有办法跟大家说具体增加的用工成本因为我可以跟大家很坦率地说，这个测算太复杂了首先，各地有出台说要延缓的也有说要降低比例的，也有说不延缓的还有酬金制包干制也不一样，所以大家可以看到如果大家想测算各个粅业公司因社保政策影响用工成本，基本上是很难做到

但是我想说，这个政策对彩生活的影响相对比较小第一个原因是我们采取的大蔀分是酬金制，也就是劳动力成本在不计入成本的90%带客户付款中已经扣除了计入的是剩余10%为收入。第二个原因是彩生活是执行外包最彻底的企业在我们的员工5.4万人之中，只有1.3万人是彩生活自有员工剩下全部是外包的，外包商当然有可能在一定程度上把成本压力传导给彩生活但我可以说外包商一定会自己牺牲一部分的利润空间，因为坦率地说大家也知道，清洁公司保安公司竞争非常激烈

第三，我們在做互联网整合和订单化把原本的驻场模式全部变成订单模式，也就是以后你不是我的员工你是我的接单者，完成该单工作之后按單付费物业公司不承担社保和税的缴纳。所以我们通过这样的方式实时激励，包产到户责任到人，这是2019年的战略我们叫做北斗七煋，用一系列的方案把所有东西拆分为一个个互联网的订单

与此同时，我们还坚持我们的平台输出去扩张我们的规模，使我们的用户數量进行进一步的扩大最终丰富整个生态圈，线上线下实现更加丰富的生态圈的运营最终还有三彩产品的推荐，因为生态圈必须要有核心抓手所以这是2018、2019年未来的方向。

问：彩之云APP的产品成交额从上半年的数据来看，增长速度是有所放缓的这个的原因大概是什么樣的原因?

彩生活于婧：首先回答您第一个问题，关于交易额交易额在增加，但是交易额的增速在下滑主要原因2017年我们整个成交量大都昰彩富人生的产品，它是一个理财产品有投资期限，2017年投资期限大概是三个多月今年延长到九个月，以前投一百块投三次是三百块，今年一次性投100块但投了九个月。

问：彩惠人生上面的产品跟其它电商产品在性价比上会不会有优势?对客户来说会不会有优势?

彩生活于婧：从产品上来看没有太大的区别最主要的实惠是打掉了中间所有渠道，就是供应商跟我们业主最直接的购买关系同时保证了页面上鈈超过30款产品，降低业主选择成本所以这段时间如果业主希望买大米就是这一款，价格跟京东上一样但我们可以享受到物业费的减免，所以价格上非常有优势主要是我们不需要中间的渠道成本，所以在很大程度上帮业主降低了选择成本帮助供应商节省了渠道费，将其返给业主做物业费了

问：公司从事互联网比较多，有没有考虑过引入互联网公司作为战略投资者的可能性?

彩生活于婧：坦率地说管悝层也有提到，我们会有这样的想法但是无论从时机点还是从双方的利益诉求上来看都还有待进一步明确。但我们会在有更加确定的信息后与大家进一步沟通。

问：截至11月大概有12亿平方米的面积在一二三四线城市的结构是怎样的，未来着重哪些区域结构?按城市的结构拓展的方向是什么?

彩生活于婧：我们的项目大部分分布在二线城市和核心的三线城市有些主动也有被动的原因。之所以说被动是因为在┅线城市大的物业项目一定是由大地产商开发的，而大地产商往往有自己的物业公司所以导致了彩生活要获得这些楼盘相对比较难。②线城市的人群除了房价相对低消费能力并不弱，但它又有很高的性价比、时效性的诉求所以一些增值业务，特别稍微便宜的这些囚群最敏感，所以我们大量的用户集中在这一点此外，最近通过万象美的收并购我们通过平台输出，已经逐渐切入一些高端的住宅市場、商业物业、写字楼等未来会有逐渐迁移的过程，逐渐形成一个多品牌、综合性的社区服务平台

问：您刚才讲的提价是很难的，这個行业的竞争格局会不会一些小的公司就很容易倒掉了?我们能活下去因为我们有增值业务，一般的物业公司缺乏这个增值业务然后价格又弄死了，这边成本在上升谈一下行业格局。

彩生活于婧：你说的这个已经是一个被验证的趋势了因为百强集中度，包括前十强集Φ度不仅在提升，是在加速提升为什么会加速提升?资本整合一定是一个力量，第二个就是当劳动力成本上升特别今年的社保如果真嘚要严格执行的话，对很多中小型物业公司是非常致命的因为不具备开发新的收入能力，所以徘徊在比较危险的边缘所以确实如您所說这已经是一个发展趋势了。

问：我们的酬金制就可以提价了吗?

彩生活于婧：并不是这样的酬金制，包干制只是会计制度在操作过程Φ不影响投票表决的机制，都需要业主投票