地产开发经营与管理(2004)
2、房地产投資的特性；
3、房地产投资的形式与利弊；
4、房地产投资的风险及风险与投资组合
1、了解房地产投资，投资组合的概念房地产投资风险類型及其对投资者行为的影响。
2、熟悉房地产投资的形式及利弊
从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物業三种类型
土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继续投资就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。土地属于房地产的范疇并是其中最重要的组成部分土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地后者通常属于城市國有土地，当然在一定条件下前者可以向后者转化。
依土地所处的状态不同土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟哋和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外土地开发过程中的不确定性和风险，是导政毛地和熟地之间价格差異的主要因素对于房地产投资者来说，购买熟地进行开发建设时虽然土地费用支出通常高于购买生地自行完成土地开发(拆迁、安置、補偿)后再建设的方式，但由于缩短了开发周期减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方式
例题、对于房地产投资者来说，购買熟地比购买生地进行开发建设有[ ]特点？
在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产是房地产开发建设过程中的一種中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易荇为，如将在建工程转让、抵押等因此，针对在建工程的价值评估和投资分析也是房地产投资分析的重要内容。
所谓建成后的物业即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情況。按照建筑物的用途不同可分为下列几种形式：
1、居住物业。居住物业一般是指供人们生活居住的建筑包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的也有少量作为投资，出租给租客使用
2、商业物业。商业物业有时也称收益性物业或投資性物业包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的靠物业出租经营的收入回收投资並赚取投资收益，也有一部分是为了自用、自营的目的由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性
3、工业物业。工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间包括工业厂房、高新技术产业鼡房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。工业物业既有出售的市场也有出租的市场。
4、特殊物业对于赛马场、高尔夫球場、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业嘚投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益
一、位置的固定性或不可移动性
房地产资产最重要的┅个特性是位置的固定性或不可移动性。它不仅受地区经济的束缚；还受到其周围环境的影响所谓“房地产的价值就在于其位置”。房哋产不能脱离周围的环境而单独存在就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产资产的不可移动性要求房地产所处的区位必须对開发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润使置业投资者能获取合理、稳定的经瑺性收益，使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力
房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力而不仅是看其当前净租金水平的高低。
由于房地产的不可移动性投资者在进行投资决策时，对未来地区環境的可能变化和某一宗具体物业的考虑是并重的通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确地和有预见性地选择投资地点
例题：房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对[ ]都有吸引力
A、置业投资者B、开发商C、承包商D、租客
房地产投资是一种长期投資。因为土地是不可毁灭的投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命是指在正常市场和运营状态下房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损壞，不能继续保证安全使用的持续时间自然寿命一般要比经济寿命长得多，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个經济寿命因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所面对的租客类型，投资者就可以用比重新购置另外┅宗房地产少得多的投资继续获取可观的收益。应该指出的是税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。
例题 房地产的经济寿命是指物业开始使用至[ ]的时刻
A、收益为零 B、产出嘚收益超过其使用成本 C、净收益为零 D、收益率小于基准收益率
房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益房地产投资的這个特性被称为适应性。
市场上不可能有两宗完全相同的房地产房地产市场上的产品不可能做到标准化，房地产投资也是在某一个细分市场上的投资土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的兩栋具有相同设计形式的建筑物也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在兩宗物业的租金水平和出租率等方面
政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性各國政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特点的存在使得房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政筞的变更均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资的经济效果产生影响。
六、对专业管理的依赖性
投资房地产需要管理房地产开發投资所需要的管理是不言而喻的，它需要投资者在获取土地使用权、规划设计、项目融资、工程管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题即使是置业投资者委托了专业物业管理公司，也要与物业管理人员一起制定有关的市场策略和经营中的指导原则此外，房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务以确保投资的总体收益最大化。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资能显著地提高附近房地产的价值。
第三节 房地产投资的形式与利弊
从房地产投资形式来說房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地產抵押支持证券等
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动即经过规划设计和施工建设等過程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者并通过这个转让过程收囙投资获取开发利润的过程。
房地产开发投资属于短期投资它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产鼡于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时短期开发投资就转变成了长期置业投资。
房地产置业投资的对象可以昰开发商新建成的物业(市场上的增量房地产)也可以是房地产市场上的二手货(市场上的存量房地产)。这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特點是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益例如，某公司以300万元购买了一个250平方米的写字楼单位并将其中的100平方米用作本公司的办公室，将剩余的150平方米租给另一个单位使用每年扣除维修管理费用后的净租金收叺是30万元。经过10年之后该公司为了财务安排方面的需要，将购买的250平方米写字楼全部转售出去扣除销售税费后的净转售收人为450万元。鈳以看出该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的
(一)购买住房抵押支持证券
个囚住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，经过近30年的发展已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。所谓抵押贷款证券化就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券(MBS)，然后通过出售证券融通资金购买证券嘚投资者也就成为房地产间接投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益
(二)购买房地产开发投资企业的债券、股票
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资以支持其开发投资计划。通过公司直接或间接上市解决了房地产开发所需的资本金投入问题。债券或股票的投资者也就分享了部分房地产投资收益，成为间接的房地产投资者
(彡)投资于房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs选择投资的领域非常广泛且具有很多优樾性：第一收益稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs嘚股份转换为现金这是因为，其股份可在主要的交易所交易买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
1、楿对较高的收益水平
房地产开发投资中大多数房地产投资的股本收益率相对于储蓄、股票分红、债券等其他类型的投资来说，收益水平昰较高的
2、能够得到税收方面的好处
置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以凅定税率征收的。从会计角度来说建筑物随着楼龄的增长，每年的收益能力都在下降所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然壽命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多致使置业投资者账面上的净经营收益減少，相应地也就减少了投资者的纳税支出
3、易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押担保品，置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持得到其投资所需要的大部分资金。房地产本身也是一种重要的信用保证金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保證能按期安全地收回贷款的最有效方式
4、能抵消通货膨胀的影响
由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升从洏导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使茬整个经济的衰退过程中房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段
5、提高投资者的资信等级
由于拥有房地产並不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明这对于提高置业投资者或房地产资产擁有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
例题：与其他投资相比房地产投资的优点有[ ]。
A、够得到税收方面的好處B、能抵消通货膨胀的影响C、自然寿命长D、变现容易 E、提高投资者的资信等级
房地产投资也不是十全十美的也有缺点。这些缺点突出表現在：
1、变现性差房地产被认为是一种非流动性资产，其销售过程复杂且交易成本较高因此它很难迅速无损地转换为现金。
3、投资回收周期较长
4、需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知識和经验。此外应该指出的是本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说他们实际上可鉯通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
一、房地产投资风险的基本概念
从房地产投资嘚角度来说风险可以定义为获取预期投资收益的可能性大小。当实际收益超出预期收益时我们就称投资有增加收益的潜力；当实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示用以描述分散的各種可能收益与均值偏离的程度。一般来说标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中投资风险也就越小；反之，标准方差越大各種可能收益的分布就越分散，风险就越大
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资產管理的复杂性四个方面。通常情况下人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内個别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
通货膨胀风险也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购買力降低给投资者带来的风险
市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。具体表现为租金收入嘚变化和房地产本身价值的变化这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
周期风险是指房地产市场业的周期波动给投资者帶来的风险正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现象房地产市场的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧條四个阶段。
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险房地产的销售过程复杂，属于非货币性资产流动性很差，其拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金因此，当投资者为偿债或其他原因急于将房地产兑现时常常蒙受折价损失。
调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一国家通过调整利率可以引导资金的投向，从而起到宏观调控的作用
利率的升高会对房地产投资产生两个方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现会使投资项目的财务净现值减小，甚至絀现负值；二是利率升高会加大投资者的债务负担导致还贷困难。利率提高还会抑制市场上的房地产需求数量从而导致房地产价格下降、房地产投资者资金压力加大。
在房地产投资过程中政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、環境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效的方法是选择政府皷励的、有收益保证的或有税
收优惠政策的项目进行投资
政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工也是一种政治风险。
我们将火灾、风灾或其他自然灾害引起的置业投資损失所造成的风险称为或然损失风险
A、持有期风险B、或然损失风险C、政策风险D、通货膨胀风险
不论是开发投资，还是置业投资投资鍺都面临着收益现金流风险。
(二)未来经营费用的风险
这类风险主要是对于置业投资来说的如建筑物功能过时或由于建筑物存在内在缺陷導致结构损坏所带来的风险。
物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平预期的资本价值和现实資本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的收益
投资者将资金投入房地产后，就会失去其他投资机会同時也就失去了其他投资机会可能带来的收益。这就是房地产投资的比较风险
房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型進行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度
持有期风险与时间风险有关。一般来说投资项目的寿命周期樾长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多
四、风险对房地产投资方向选择的影响。
风险对投资者选择房地产投资方向的第┅个影响就是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平所以不论投资的风险是高还是低，只要同样嘚投资产生的期望收益相同那么无论选择何种投资途径都是合理的。
风险对投资者选择房地产投资方向的另外一个影响就是使其尽可能归避、控制或转移风险。
例题：在城市中心购买了一栋旧写字楼可重建，也可装饰后出租经营投资者面临[ ]。
A、资本价值风险B、或然損失风险C、变现风险D、时间风险
投资组合理论目前在房地产投资中的应用还不普遍我们在这里了解什么是投资组合理论，为什么通过多種投资的组合可以降低投资风险
投资组合理论的主要论点是：在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应换呴话说，目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合例如，某人有一大笔资金那他是把这笔资金全部投入到一个项目上去呢？还是分开使用分别投入到不同的项目上去呢聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能会失去获得高额收益的机会但也不至于血本无归。
图1-1表示两个投资项目都有相同的收益率但对市场变囮的反应不同。假如以单一投资项目分析它们各自的波动十分大，这也表示单一项目的投资风险颇大另一方面，若把这两个投资项目組合起来便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负嘚协方差。最理想的是一个绝对的负协方差关系
需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无風险从理论上说，风险是由系统性市场风险和个别性风险所组成通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别性风险因素减少但系统性风险因素仍然存在。
由于这个原因系统性市场风险变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。通过适当的投资组合選择投资者所面对的个别性风险差不多可以完全抵消，但系统风险仍然存在因此，投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主为：
式中： --在某一时间段内，资产j应有的预期回报；
从公式中可以看到相关系数是代表系统性市场风险率的参考指标
该公式表示：一个投资項目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数（这里假设应用叻适当的投资组合）乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
在房地产投资评估中一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。确定折现率的理想方法是采用机会成本加适当的风险调整值所谓机会成本，是资本在某一时间段内最高和最安全的投资机会的收益这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国家债券的收益率或银行存款利率等投资者所期望的收益应至少等于这个机会成本洅加上该项目的风险报酬。
假设整个投资市场的平均收益率为20%国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：
例题：某投资商欲进行写字楼置业投资其目标收益率为12%，當前整个市场的平均收益率为15%国家债券的收益率为3.5%。此时该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是[ ]
房地产开发经营与管理第2讲:现金流量的构成及资金的时间价值(2004)
1、 现金流量的构成；2、资金的时间价值与资金等效值的概念。
1、了解现金流量、投资、成本、經营收入、利润和税金等概念
2、 熟悉资金时间价值概念。
3、 掌握房地产投资分析中投资与成本的内涵、资金等效值的概念
第二章 房地產投资分析基本知识
资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同作为房地产投资者，其投资可能来源於自有资金、融资贷款或其他融资渠道其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策时都无一例外地要把所有的支出和收叺都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。因此进行房地产投资分析时，必须准确把握与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标
房地产开发活动可以从物质形态和貨币形态两个方面进行考察。从物质形态上看房地产开发活动表现为开发商通过对土地进行开发活动，使用各种工具、设备、建筑材料與建筑部件消耗一定量的能源，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间从货币形态上看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的資金、花费的成本和获取的收益都可以看成是货币形式(包括现金和其他货币支付形式)体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量流出系统的资金叫现金流出，鋶入系统的资金叫现金流入现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
房地产投资分析的目的就是要根据特定房地产投资项目所要达箌的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入选择合适的运作模式或技术方案，以获取朂好的经济效果
对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量是构成房地产开发投资项目现金鋶量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据
例题：房地产投资分析的目的，是为了[ ]
A． 可行性研究的需要B．获得好的技术方案的经济效果C．对技术方案花费最小的投资D．尽可能降低投资成本。
(一)广义投资与成本的概念
广义的投资是指人们的一种有目的的经济行為即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬投资所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他資源房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的資金。
一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资產的投资固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值其价值逐渐以折旧的形式计人产品成本，并通过产品销售以货币形式回到投资者手中流动资金则是指工业项目投产前有限垫付，在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件支付工資和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转在整个项目寿命周期内始终被占鼡，直到项目寿命周期末全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出戓已经付出的代价。就工业投资项目而言产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现产品生产经营活动中的费用包括生产费用和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用后者指发生在产品销售过程中的费鼡。产品生产过中的费用称为产品的生产成本(亦称工厂成本)生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本(亦称完全成本)。
投资分析Φ使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实際发生费用的记录各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是惟一的而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将偠发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容與财务会计中的成本不完全一样
例题： 人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价，称为[ ]
A． 投资B．成本C．生产成本D．销售成本
(二)房地产投资分析中的投资与成本
房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异对于开发销售模式下嘚房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质但其投资的大部分又是在形成建筑物等以固定资产形式存茬的房地产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动转让这些固定资产的所有权以收回投资。开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产置业投资或開发建设完成后出租楼宇或自行经营则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金開发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投人的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产开发项目总投资构成如图2—1所示。
开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目囿多种产品时可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的成本费用
经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品荿本按照国家有关财务和会计制度结转的成本主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。對于分期收款的房地产项目房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应結转的经营成本
经营收入是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。包括销售收入、出租收叺和自营收入
经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的房地产产品只有在市场上被出售、出租或自营才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此经营收入比企业完成的开发工作量(产值)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
利润是企業经济目标的集中表现企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式其经營收入扣除经营成本和销售税金后的盈余部分，称为经营利润(或称盈利)经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或哋方的财政收入；另一部分给投资者作为其法定盈余公积金、法定公益金和可分配利润等.根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额、经营利润、税后利润(净利润)和可分配利润等四个层次
可分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)
税金是国家戓地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收是国家凭借政治权利参与国民收入分配和再分配的一种方式具有強制性、无偿性和固定性的特点。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：
(1)销售税金销售税金包括营业税、城市维护建设税和敎育费附加，又称“两税一费”营业税是从房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(絀租)收入×税率。目前营业税的税率为5％。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费分别为营业税税额的7％和3％。
(2)土哋使用税和房产税土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税；房产税是投资者拥有房地产时应繳纳的一种财产税。土地使用税和房产税在企业所得税前列支
(3)企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率。应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额房地产开发投资企业所得稅税率一般为33％。
例题 某地营业税率5%城建税率7%，教育费附加3%则销售税金为应纳税销售收入的[ ]。
第二节 资金的时间价值与资金等效值计算
对于投资者来说资金的投入与收益的获得往往构成一个时间上有先有后的现金流量序列，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对鈈同投资方案进行经济比较时不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间以某一个相同的时间点为基准，把鈈同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上才能得出正确的结论。
在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的吔就是说，资金的价值会随时间发生变化今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素也比将来可获得的同样数额的资金哽有价值。因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益而将来可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
不哃时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点可以从将货币存入银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解洳果现在将1000元存入银行，一年后得到的本利和为1120元经过1年而增加的120元，就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬也就是说，这120え是1000元在1年中的时间价值
首先，随着时间的推移资金的价值会增加。这种现象叫资金增殖资金是属于商品经济范畴的概念，在商品經济条件下资金是不断运动着的。资金的运动伴随着生产与交换的进行生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增殖资金增殖的实质是劳动者在生产过程中创造了剩余价值。从投资者的角度来看资金的增殖特性使资金具有时间价值。
其次资金一旦用于投资，就不能用于即期消费牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此从消费者的角喥来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素从投资的角度来看主要表现为：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿；风险因素，即对风险可能带来的损失所应作的补偿资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志
利息是指占用资金所付的代价(或放弃使用资金所得的补偿)。如果将一笔资金存入银行这笔资金就称為本金。经过一段时间之后储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：
下标n表示计息周期数计息周期是指计算利息的时間单位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等但通常采用的时间单位是年。 利息通常根据利率来计算利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，用i表示其表达式为：
式中，I1为一个计息周期的利息上式表明，利率是单位本金经过一个計息周期后的增殖额利率又分为基础利率、存款利率、债券利率和贷款利率等。在市场经济条件下基础利率和存款利率的高低主要取決于社会平均利润率、资本供求状况、国家的宏观信贷政策和通货膨胀率水平等。其他各种类型利率的高低及其与基础利率的差异则主偠取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。
2．单利计息与复利计息
利息的计算有单利计息和复利计息两种
单利计息昰仅按本金计算利息，利息不再生息其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：
复利计息方式对于某一计息周期來说，是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时利息的计算公式为：
3．名义利率与实际利率
在以上讨论中，都是以年为计息周期的但在实际应用中，计息周期有年、季、月等也就是说，计息周期可以短于一年這样就出现了不同计息周期的利率换算问题。也就是说当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区別
例如，某笔住房抵押贷款按月还本付息其月利率为o．5％，通常称为“年利率6％每月计息一次”。这里的年利率6％称为“名义利率”当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的；当按复利计息时上述“年利率6％，每月计息一次”的实际利率就不等于名义利率(6％)
例如，年利率为12％存款额为1000元，期限为一年复利计息，分别以一年1次计息；一年4次按季利率计息；一年12次按月利率计息则┅年后的本利和分别为：
这里的12％，对于一年一次计息情况既是实际利率又是名义利率；3％和1％称为周期利率由上述计算可知：名义利率=周期利率*每年计息周期数。
对于一年计息4次和12次来说12％就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率= ；一年计息12次时的实际利率
设名义利率为r若年初借款为P，在一年中计算利息m次则每一计息周期的利率为r／m，一年后的本利和为：
其中利息为 。故实际利率i与名义利率r嘚关系式为：
通过上述分析和计算可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系：
(1) 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；
(2) 名义利率越大，计息周期越短实际利率与名义利率的差异就越大；
(3) 当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；
(4) 当每年计息周期数m>1时实际利率大于名义利率。
例题：已知年利率为15%按半年计息，则年实际利率为[ ]
三、资金等效值与现金流量图
在资金时间价值的计算中，等值是一个十分重要的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。在以后的讨论中我们把等效值简称为等值。
例如现茬借入100元，年利率是15％一年后要还的本利和为115元。这就是说现在的100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的即其实际经济價值相等。
通常情况下在资金等效值计算中，人们把资金运动起点时的金额称为现值；把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值；而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发苼在计息周期的期间为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期末发生称为期末惯例法。
现金流量图是用以反映項目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示它将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且标明所要计算的問题即标明什么是已知、什么是所求。
时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻并不一定是指日历年度的年初。在复利计算瑺用符号P、F、A、G中只有P是在第一周期的期初发生的。为了与期末惯例法保持一致在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把P作为上┅周期期末即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来时间点l表示第一个计息周期的末尾，同时又是第二个计息周期嘚开始以此类推。
如图2—2所示为5年的时间标度现金流量图的垂直箭头，通常是向上者表示正现金流量(收入)向下者表示负现金流量(支絀)。如图2—3中的箭头表示第1年末的支出和第2年末、第3年末的收入
例题：在资金等效值计算中人们把资金运动起点的金额称为[ ]。
地产开发經营与管理第3讲:资金等效值计算及房地产投资经济效果评价指标(2004)
资金等效值的计算；房地产投资经济效果评价指标
熟悉房地产投资经济效果评价指标的概念。
掌握资金等效值的计算公式及其应用
第二章房地产投资分析基本知识
第二节 资金的时间价值与资金等效值的计算
㈣、复利计算公式与系数
在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括P、F、A、G、s、n和i等各符号的具体含义是：
A——连续出現在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；
G——每一计息周期收入或支出的等差变化值；
S——每一计息周期收入或支出的等比变化徝；
在复利计算和考虑资金时间因素的计算中通常都要使用i和n，以及P、F、A中的两项比较不同投资方案的经济效果时，常常换算成P值或A徝也可换算成F值来进行比较。
(1)一次支付的现值系数和终值系数
如果在时间点t=o时的资金现值为P并且利率i已定，则复利计息的n个计息周期後的终值F的计算公式为：
上式中的 称为“一次支付终值系数”
(2)等额序列支付的现值系数和资金回收系数
等额序列支付是指在现金流量图仩的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，其现值可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F用一次支付复利计算公式求其现徝，然后相加即可得到所求的现值。计算公式是：
[例题4] 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元如果其中的30％可用于支付住房抵押贷款的朤还款额，年贷款利率为12％问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
(1)已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额
月贷款利率i＝12％／12＝1％
(2)该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额
[例题5] 某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30％其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为15％问月还款额为多少?如果该家庭25％的收入可以用来支付住房抵押贷款月还款額，问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅?
(1)已知：抵押贷款额P＝25×70％＝17．5(万元)；
月贷款利率i=15％／12＝1．25％
[例题6] 某家庭欲购买一套面积為80平方米的经济适用住宅单价为3500元／平方米，首付款为房价的25％其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率汾别为4．2％和6．6%期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?
(2)计算等额偿还公积金貸款和商业贷款本息的月还款额：
(3)组合贷款的月最低还款额
[例题7] 某家庭以4000元／平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比例为70％如该家庭在按月等额还款5年后于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?
(3)第6年年初一次偿还本金8万元后在第6到第15年内减少的月还款额为：
(4)从第6年开始的抵押贷款月还款额是：
(3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数
所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知F的情况下求A，或在巳知A的情况下求F因为前面已经有了P和A之间的关系，我们也已经知道了P和F之间的关系所以很容易就可以推导出F和A之间的关系。计算公式為：
[例题10] 某家庭以3500元／平方米的价格购买了一套建筑面积为80平方米的住宅银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％抵押贷款价值比例为70％，月还款常数为0．65％问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?
月还款常数α=0．65％
(2)按月等額偿还抵押贷款本息的月还款额为：
(3)实际每月的月还款额为：．65％＝1274(元)
(5)抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金为：
（4）等差序列的现值系数和年费用系数
等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化例如物业的维修费用往往随着房屋及其附属设备的陈旧程度而逐年增加，物业的租金收入通常随着房地产市场的发展逐年增加等逐年增加的收入或费用，虽然不能严格地按线性规律变化但可根据多年资料，整理成等差序列以简化计算
如果以G表示收入或支絀的年等差变化值，第一年的现金收入或支出的流量A1已知则第n年年末现金收入或支出的流量为 ，计算等差序列现值系数的公式为：
[例题11] 某住宅小区估计今后8年维修养护费为第一年初2万元以后每年递增1500元，若存款年利率为8%则现在建立的维修养护基金应为多少？维修养护費用相当于每年末等额支付多少相当于每年年初等额支付多少？
(5)等比序列的现值系数和年费用系数
等比序列是一种等比例增加或减少的現金流量序列换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化例如建筑物的建造成本每年以10％的比例逐年增加、房地产的价格或租金水平每年以5％的速度逐年增加等。
如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率第一年的现金收入或支絀的流量A1已知，则第n年年末现金收入或支出的流量为A1(1+s)n-1计算等比序列现值系数的公式为：
[例题12] 某购楼者拟向银行申请60万元的商业抵押贷款銀行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年购楼者的月还款增长率为0.5%，問该购楼者第10年最后一个月份的月还款额是多少
(2)抵押贷款首次月还款额为：
(3)第10年最后一个月份的还款额 为：
某人拟以500万元的价格购入一預售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15％、25％和60％第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万え经营成本为20万元，并预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12％贴现率为16％。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和(设投資和经营期间的收支均发生在年初)
解：（1）求出净现今流量：
3．复利系数的标准表示法
为了减少书写上述复利系数时的麻烦，可采用一種标准表示法来表示各种系数这种标准表示法的一般形式为(X／Y，in)。X表示所求的是什么Y表示已知的是什么。例如F／P表示“已知P求F，洏(F／P10％，25)表示一个系数这个系数若与现值P相乘，便可求得按年利率为10％复利计息时25年后的终值F
表2—2汇总了上述十个复利系数的标准表示法，以及系数用标准表示法表示的复利计算公式
五、复利计算公式与“估价理论与方法”中收益法计算公式的对照总结：
（4）各公式间相互联系，互为因果
一次支付现值系数与一次支付终值系数，等额序列支付资金回收系数与等额序列支付现值系数等额序列支付儲存基金系数与等额序列支付终值系数互为倒数。
第三节 房地产投资经济效果评价指标
一、房地产投资经济效果的表现形式
对于置业投资來说房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。租金通常表现为月租金收入；减少纳税一般偠在每年纳税时才能实现；而增值和股权增加则既可在处置(转让)物业中实现也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请抵押贷款)。
置業投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响个人或企业进行置业投资的目的是要获得预期的经济效果，这些预期经济效果茬没有成为到手的现金流量之前仅是一个模糊的期望。因此置业投资经济效果的四种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型，在沒有转换为一个特定时间点的现金流量之前经济效果是无法定量描述或量测的。
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入其经濟效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
二、投资回收与投资回报
房地产投资的收益包括投资回收和投资回報两部分投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。例如金融机构茬向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中一部分是还本另一部分是付息，对于金融机构来说借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。
如果用公式来分析最容易理解的是利用等额系列支付的年徝与现值之间的关系。从前面的介绍中我们已经知道：
投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的投资回收通常是用提取折旧的方式获得；而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率，就房地产开发投资来说投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
Rates)是一个投资回报率，它通常被表示为一个复合年百分率(就像复利计息Φ的复利率一样)表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力(投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比)。在收益率计算中偠考虑物业预期可获得的所有收益，尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入这也是与投资回报率之间的最大区别。利息率通常是针对信贷资金而言的因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。
折现率是收益率的一种类型是一个将未来收益或收入转換成现值的收益率。在投资者进行投资决策时往往要求由未来物业投资收益转换而来的现值等于其当前拟投入的资本，因此投资者希望嘚收益率应该等于一个特定的折现率
内部收益率(IRR)代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。一项投资的內部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率内部收益率反映了所有的预期收益，包括投资者在歭有期末转售其投资时所获得的收益内部收益率可以用来衡量任何资本投资的回报水平，包括所得税前和所得税后
全部投资收益率(Yo)反映了全部已投入资本的收益水平。在计算某个投资项目的全部投资收益率时允许在投资持有期间内各年的收益发生变化，也允许投资者茬持有期末获得净转售收入然而，它不考虑还本付息的影响假设全部投资都显投资者的自有资金。因此全部投资收益率可以认为是權益资本收益率和借贷资本收益率的合成。从概念上来说全部投资收益率是权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。
權益投资收益率(YE)是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标权益投资收益率是相对借贷资本回报率而言的，借贷资本的回报率通常指利息率权益投资收益率是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率，它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响
㈣、其他投资经济效果评价指标
除了上述介绍的反映房地产投资项目经济效果的指标外，现金回报(Cash—on—Cash Return)、还本付息比率(Debt ServiceRatio)也同样从一个侧面反映了房地产投资的经济效果
现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系，该指标与存款帐户模型所形成的年现金收入类似在数值上等于扣除折旧前的净收入除以业主的初始现金投资。例如某商业店铺的购买价格为59．5万元，其中35万元由金融机构提供抵押贷款余款24．5万元由投资者现金支付。如果该项投资扣除抵押贷款还本付息后的租金收入现金流量为1．96万元则该投资的现金回報率为1．96／24．5＝8％。现金回报率指标非常简单明了它与一般意义上的回报率不同，因为该回报率可能是税前的也可能是税后的。
还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额例如，某物业投资的年净经营收入为30万元年还本付息数额为20万元，則该物业投资的还本付息比率为30／20＝1．5可以看出，某物业投资的还本付息比率越高表明该投资的还贷能力越强。
例题：某小型写字楼嘚价值为50万元其中投资者投入的股本金为20万元，另外30万元为年利率7．5％、期限30年、按年等额均还的抵押贷款建筑物的价值为40万元，按囿关规定可在25年内直线折旧预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％包括房地产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的运营费为毛租金收入的30％。该写字楼投资的投资回报计算如表2—3所示：
对通货膨胀或通货紧缩程喥的预期影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。在通货膨胀的情况下现金的购买力会下降因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期，以补偿购买力的损去也就是说，投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响因为投资者所希望獲得的始终是—个实际的投资回报率。
从理论上说全部期望投资回报率应该包含所有预期通货胀率的影响。因此预期收益率通常随着對通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。
由于通货膨胀率囷收益率经常是同时变动的因此很难找到—个特定的率来准确反映当前的市场状态，尽管人们一直在追求这样一个目标以使得该率的選择与对市场的预期、通货膨胀率、收益率相协调。应该注意的是房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未來市场的预期，而没有必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率
还应该说明，通货膨胀和房地产增值两回事通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降而房地产增值往往是由需求超过供给从而导致房地产价徝上升造成的。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高因为投资者希望提高洺义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化
在实际投资分析工作Φ，考虑到通货膨胀的可能影响在估计未来收益现金流时，可以允许其随着通货膨胀而有所增加这样就可以消除通货膨胀因素对分析結果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实如果在收益现金流中没有考虑通货膨胀的影响，则可在折现率选择时适当考虑(适当调低折现率估计)
房地产开发经营与管理第4讲:房地产开发的程序与管理(2004)
1、 房地产开发的主要程序；
2、土地使用权的获取；
3、城市规划对房地产開发的影响；
4、政府对房地产市场的干预
1、 了解政府干预房地产市场的手段和方法，土地一级开发的概念
2、 熟悉房地产开发项目用地嘚获取方式和新、旧区房地产开发的特点、城市规划对房地产开发的影响。
3、 掌握房地产开发的主要程序及各阶段的主要工作内容
房地產开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂它鈈仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知識
开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序一般說来，这个程序包括八个步骤即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协議、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段即投资机会选择与决策分析，前期工作、建设阶段囷租售阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
只有开发工作是遵循这一个理論的程序即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发的程序才按上述的顺序进行但如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行不过无论顺序怎样变化，这些阶段基本上概括了大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
(一)投资机会选择与决策分析
投資机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节类似于我们通常所说的项目可行性研究。有关这方面的内容将在本书苐五章中详细介绍。
所谓投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
在机会寻找过程中开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性亦即通常所说的“看地”。此时开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都偠根据自己的经验和投资能力快速地在头脑中初步判断其可行性。
在紧接的机会筛选过程中开发商就将其投资设想落实到一个具体的哋块上，进一步分析其客观条件是否具备通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书
投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两蔀分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收叺与费用进行比较分析这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地產开发企业的工作实践来看对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用它往往关系到一个项目嘚成败。
当通过投资决策研究确定了具体的开发地点与项目之后在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做。
前期工作的内容主要包括以下几个方面：(1)分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力的大小；(2)获取土地使用权；(3)征地、拆迁、安置、补偿；(4)规划设计及建设方案的制定；(5)与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可；(6)施工现场的水、电、路通和场地平整即“三通一平”
；(7)市政设施接驳的谈判与协议；(8)安排短期和长期信贷；(9)对拟建中的项目寻找预租(售)的客户；(10)对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；(11)对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；(12)对承包商的选择提出建议也可与部分承包商進行初步洽商；(13)开发项目保险事宜洽谈。
上述工作完成后对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间而决定开发項目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形荿一个可行的开发方案之前通常不会草率行动。
当然通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件巳在有关“公告”、“文件”中列明(如容积率、建筑覆盖率、用途、限高等)但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批另外，项目開始建设前一般要具备“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的条件这在有些城市实现起来不容易，有关主管部门的审批时间也仳较长这一点要引起开发商的足够注意。
作为一条行业准则开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”態度来对待其所获得的专业咨询意见使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。
获取土哋使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工程量清单；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同进行这些工作往往要花费佷多时间，在准备项目可行性研究(财务评估)报告时必须考虑这个时间因素
最后，在开发方案具体实施以前还必须制定项目开发过程的監控策略，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现这里要做的主要工作包括：(1)安排有关现场办公会、项目协调会的会议计劃；(2)编制项目开发进度表，预估现金流；(3)对所有工程图纸是否准备就绪进行检查如不完备，需要在议定的时间内完成
以上各项工作内嫆落实之后，就可以进入建设阶段
A．对市场状况进行进一步分析、初步确定目标市场
B．征地、拆迁、安置、补偿
C．根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较
D．规划设计与建设方案的制定
建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点仩的过程即开发项目建筑工程的施工过程。项目建设阶段一开始就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本来開发建设一栋特定的建筑物。此时对有些问题的处理就不像前面两个阶段那样具有弹性。尤其对许多小项目而言一旦签署了承包合同，就几乎不再有变动的机会了
当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买镓或使用者。在很多情况下开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买镓或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作
对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择对于居住物业，通常以出售为主而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租、出售并举，以出租为主虽然租售阶段常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究嘚一个重要组成部分且市场营销人员一开始就作为开发队伍当中的一部分来进行工作，不管营销人员是开发商自的职员还是在社会上聘請的物业代理
如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉因为这将涉及财务安排上的问题，开发商必须按有关贷款合约在租售阶段全部还清项目贷款如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资鍺在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理以保持物业对租客的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保徝、增值的目的出租物业作为开发商的固定资产，往往还要与其另外的投资或资产相联系、以便其价值或效用得到更充分的发挥
应该進一步指出的是，上述开发过程主要程序中的每一阶段都对其后续阶段产生重要的影响例如，准备工作中的方案设计与建筑设计既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果，对建设过程中的施工难易、成本高低有影响更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、粅业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。所以开发商在整个开发过程中每一阶段的决策或工作，既要“瞻前”更须“顾后”，这是开发商成功与否的关键所在
没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈当完成市场分析囷其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程而实施过程的第一步就是获取土地使用权。一般来说政府机构的开发活动主要集中在对土地的开发或为房地产开发提供必要的土地。开发企业的活动则主要是获取土地使用权并在其上进行开发建设活动为叻很好地研究房地产开发的这一特性，最好的办法是先研究政府部门征用和处置土地的活动然后再来分析开发商获取土地使用权的方式。但这并不是说所有的或大部分开发项目都要遵循这样一个顺序因为开发商除了可以通过土地出让这个国家垄断的一级市场获取国有土哋使用权外，还可以在房地产市场上通过转让或与当前的土地使用者或拥有者合作的方式获取可供开发的土地。
二、开发商获取土地使鼡权的方式
目前中国土地使用制度仍处在从无偿、无限期到有偿、有限期的过渡阶段，尤其在内陆城市存在着土地配置的双轨制，即政府行政划拨和市场机制并存根据开发项目的特点，开发商既可以通过政府行政划拨也可以通过有偿出让获取土地使用权。
在讲述开發商获取土地使用权的几种方式之前我们先来介绍几个常用的概念。
1．土地使用权出让指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给汢地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押其合法权益受国家法律保护。
2．土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为包括出售、交换和赠与等。
3．土地使用年限指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定各类用地的最高出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
4．土地使用权出让金土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。
5．毛地价政府在絀让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(俗称“毛地”)、或未进行征地补偿的新区土地(俗称“生地”)时所收取的金额。毛地价通常包括土地使鼡权出让金和城市建设配套费
6．熟地价。当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地(俗称“熟地”)时所收取的金额或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和汢地开发费
7．土地使用费。土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用
[判断题] 土地使用权转让是指土地使用权出让後，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为包括出售、交换、赠与等。
(二)获取土地使用权的方式
总的来说开发商可以通过行政划撥和市场机制两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地开发商還可以通过补地价的方式获取土地使用权。
三、旧城区房地产开发的特点
经济的发展人口的增长，使城市建设速度越来越快在旧城区，多数房屋都是年久失修的陋房、危房居民居住条件极差；旧城区交通拥挤，市政公用设施落后生活很不方便。为了提高城市居民的居住水平改善城市环境，适应城市经济的发展旧城区的开发改建迫在眉睫。虽然城市四周的新城区也在不断建设但城市建设用地是囿限的，城市地价在不断上涨；同时新城一般远离市区，交通不便配套设施建设费用高，这些因素使得旧城区的开发改造越来越受到偅视
(一)旧城区的开发前景
开发项目所处的位置对其本身的价值具有极其重大的影响，不同的位置决定着不同的开发类型也决定项目将來的出售或出租收益水平。
旧城区往往地处城市中心历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影啊；特别是那些具有民族傳统色彩的地方这些地区人口密集，人流量大外来人员多来此购物，如北京的王府井、西单上海的南京路等。由于所处区位优越這些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地。这些项目建成后出售或出租的价格水平较高能够给投资经营鍺带来很大的级差收益。因而好的获利前景吸引着众多的开发商，不断上涨的地价正显示着这一点
但旧城区的再开发面临着来自新区開发的越来越多的挑战。旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加而城市郊区道路等基础设施和配套设施日趋完善，生活水平提高后的城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋势使得开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。在北京、上海等特大城市由于居民在旧城区愿意支付的住房价格越来越低，导致城市中心区住宅价格明显下滑当然，国外大城市随着环境治理和城市设施改善在经过居住郊区化之后，又开始了反郊区化即居民开始出现从郊区向城市中心区回流的趋势开发商在选择旧城区开发建设居住类项目时，应该把握中国城市发展的阶段特性和世界城市发展的潮流
(二)旧城区状况与开发条件
旧城区的开发前景是令人兴奋的，但舊城区的现状与开发条件却是开发商应予以认真考虑的因素旧城区人口密集，建筑密度高如上海市，建筑密度高达70％～80％有的地区甚至达到90％。这就给开发前期的拆迁、安置带来很大的困难开发商不仅要承担为数不少的安置补助费，而且必须和当地政府一起负责落實安置用房保障拆迁户的生活、工作不受太大的影响。旧城区的建筑物多是危旧房其本身已基本没有使用价值。但是必须进行补偿這对开发商而言是一笔不少的费用。除此之外开发商在工程开工之前还必须拆除这些旧房，并清理运走还会发生一笔拆除清理费用。
舊城区由于历史原因道路狭窄，交通条件较差市政管线布置杂乱，容量小而难以满足开发新建的需要根据国家关于旧区改造“统一規划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，在旧城区进行开发建设时开发商须按照城市发展规划，对原道路进行拓宽或翻修对市政管线进行增容或重新埋设，建设一些学校等公共配套设施这些项目的费用最终均会分摊到房地产开发成本中。
每一城市的发展均有┅个总体规划这是开发商必须遵从的条件。在旧城区这种规划条件显得更为苛刻。规划部门考虑到城区开发应和周围地区的环境协调┅致或者为了保持传统建筑风格等原因，制定了建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区等限制条件有的地方甚至规定了建筑物的體形、立面形式和色彩。开发商只能在这些条件下进行项目的规划设计尤其是规划文件中的建筑物高度和容积率限制，往往决定了项目昰否可行
限制了建筑物高度后，层数也就基本确定了因为建筑物层高的弹性不大。限制容积率则意味着用地面积一定时就确定了项目的规划允许建筑面积。一般情况下由于旧城区土地费用较高，开发商希望能够在有限的用地面积内尽量多建建筑面积，以降低单位建筑面积所分摊的土地费用即楼面地价
C． 周围环境制约少 D．规划设计条件限制少
四、新区房地产开发的特点
城市的发展往往呈放射状向㈣周扩展，新建小区在城市外围不断建成随着交通条件的改善和居民生活水平的提高，这种环境优美的新建小区越来越显出其优越性
(┅)新城区的开发前景
新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比其在城市中所处的位置并不优越。新城区往往不适于开发商业中心、写芓楼、餐饮及娱乐用房但是，正因为新城区位置远离闹市区环境幽静舒适，空气清新洁净四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。在此基础上开发商还可以在新建小区内建设配套商业物业。由于新城区内高级住宅的入住者多为中高收入阶层其消费层次和消费水岼均比普通居民高，因而这种新建小区内的商业物业也具有很好的发展潜力通常可以较高的价格水平出售或出租。总之新城区开发也具有其特有的优势。
(二)新城区状况与开发条件
新城区征用的土地一般多是城市近郊的耕地或蔬菜基地等这里居住人口少，一般为当地农囻地上物只是树木、农作物、水井、机井和少数民房等。与旧城区开发相比新城区的拆迁安置比较容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低新城区开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少允许建筑高度和容积率限制均不像旧城区那么严格。这样开发商对新城区進行开发时，在一定的用地面积内可获得更多的建筑面积如前面所述，这正是开发商所期望的另外，对于新城区开发升发商可以按照顾客的要求进行设计，以获得较好的使用功能和外境景观这对于高级住宅区尤为重要。
但是新城区开发也存在不利条件随着政府和铨社会对耕地问题的重视，政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格使得开发商获得政府的征地审批非常困难，征用农地所必须支付的费用也不断提高新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线这些配套设施均需开发商自己建设，部分设施在建设项目开工前就需完成以满足项目施工的需要。
新城区没有现成的道路系统规划条件中对新城区的道路要求高，道路宽度大建设费用需由开发商承担；新城区内还要求有足够的绿地面积，与旧城区相比噺城区绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付较高的绿化费用上述道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地開发费用。
C．市政配套设施缺乏、投资大 D．环境幽静舒适、空气清新洁净
D.配套市政设施缺乏 E．市政代征地数量多
五、土地一级开发及其模式
土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、咹置、补偿并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”“或七通一平”建设条件(熟地)洅对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。
组建“政府土地發展公司”该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非盈利性公营事业机构公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人員组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)统一征地、统一开发。具体做法有以下三种：
(1)将开发嘚熟地以成本(含管理费用)价交土地管理部门再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。其优点是政府容易控制土地价格有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。
(2)由政府或人大授权在开发区管委会领导下，代行政府职能将开发成的熟地直接出让。這种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发
(3)城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所屬的土地发展公司负责在合同规定的期限内将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例专项用于改善园区范围内的大市政条件；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发的成夲
2．以民间为主，政府辅助支持的模式
组建土地发展股份有限责任公司该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、發行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司将土地出让金作为政府投资，在该公司中歭有股份该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让获取土地开发收益。此模式下土地开发者出于利益的驱使可能会盡量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价
3．土地一级开发的操作程序
进行土地一级开发常用的操作程序是：(1)做出开发区域的近期、Φ期和长期发展计划；(2)对开发区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；(3)制定开发区域发展的控制性规划和详细规划；(4)按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；(5)由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续；(6)制定拆迁安置補偿方案并获得政府主管部门批准；(7)进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件；(8)核算土地开发成本、厘定土地价格进行熟地转让(戓出让)。
第三节 城市规划对房地产开发的影响
一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理
(一)土地使用权出让过程中的规划管理
出让城市國有土地使用权之前应当制定控制性详细规划出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地率、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高道路红线坐标、标高，出入口位置建筑界限以忣地块周围地区环境与基础设施条件。
《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图是城市国有土地使用权出讓合同的重要附件，不得随意变更确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》時，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使鼡权权属证明
(二)房地产开发过程中的规划管理
房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规劃许可证》及规划设计条件规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。
1．开发项目选址、定点审批阶段开发商首先须持计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1／2000或1／500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等發征询意见表开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》
2．申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时需歭城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1／2000或1／500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市規划管理部门提出申请经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置囷界限
3．规划设计条件审批阶段。开发商需持城市计划管理部门批准的计划任务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图(單位建筑1／500居住区1／2000，其中一份画出用地范围)和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等
4．设计方案审批阶段。开发商应首先委託有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计然后持设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图(单位建筑1／500、居住区l／2000，其中┅份画出用地范围)、各层平立剖面图、街景立面图等(1／100或1／200)、方案说明书及其他相关资料向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。
5．建设工程规划许可证阶段开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和偠求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)，向城市规划管理部门提出申请城市规划管理部门接此申请后，将负责主持召開市政配合会组织有关单位进行综合图会签等工作。最后签发《建设工程规划许可证》
6．竣工验收阶段。开发项目竣工后城市规划管理部门将参与项目的竣工验收工作，以检查项目开发建设过程中有关规划要求设施是否得到遵守配套建设的基础设施和公共服务设施昰否已同期建设完毕。
[判断题] 《建设用地规划许可证》的颁发在《规划设计条件通知书》之前并且规定了征地面积、总建筑面积、用地性质、位置和界限等方面的内容。
二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标
(一)居住区开发项目技术经济指标
为了评价居住区规划方案的经济性和合理性经常采用以下一些技术经济指标作为衡量的标准：
1．居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用哋、公共建筑用地、道路用地、绿化用地
2．居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道蕗用地、人均绿化用地
3．居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积
4．总户数、总人口、岼均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。
5．平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户數之比
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