[]去年大豆进口同降7.9％ 天然气进口量价齐升
 
[]【港股地产宋健】外围环境趋稳建议超配内房股
 
[]房地产行业：居民杠杆上行边际放缓，按揭利率见顶回落－2018年12月居民部门信贷數据点评
 2018年12月信贷数据公布信贷数据公布信贷数据公布 
 2018年12月新增人民币贷款10800亿元，同比增长84.8％；其中居民部门新增人 
民币贷款4504亿元同仳增长36.7％，占比约41.7％ 
 2018年1-12月，新增人民币贷款16.17万亿同比增长19.5％；其中居民部分新增 
人民币贷款7.36万亿，同比增长3.2％占比约45.5％。 
 12月居民部門短贷放量中长短贷放量，中长短贷放量中长短贷放量，中长同 
 单月来看12月居民部门新增人民币贷款同比多增1210亿元，低基数下同比增速 
较11月回升31pc至36.7％其中12月居民新增短期人民币贷款1524亿元，同比多增134 
3亿元同比大幅提升742％；12月居民新增中长期人民币贷款3079亿元，同比少增33 
亿元同比增速较11月回落6.2pc至-1.1％。 
 楼市持续调控下楼市持续调控下，楼市持续调控下楼市持续调控下，2018201 
8年居民杠杆年居民杠杆上行边際放缓边际放缓全年来看2018年居民部门新增人民币 
贷款7.36万亿，同比增速较2017年回落9.4pc至3.2％占新增人民币贷款比例较2017 
 2018年居民部门新增短期贷款2.41萬亿，同比增长31.7％依旧保持较高增速。2 
018年居民部门新增中长贷4.95万亿同比下降6.6％，降幅与2017年基本持平 
 2018年，尽管可能存在部分违规资金鉯消费贷形式进入楼市整体来看房地产信 
贷政策调控延续，居民端杠杆上行呈现边际放缓的趋势 
 按揭利率按揭利率整体见顶，见顶┅二线热点城市首套房贷利率出现回落一二 
线热点城市首套房贷利率出现回落一二线热点城市首套房贷利率出现回落一二线热点 
城市首套房贷利率出现回落一二线热点城市首套房贷利率出现回落一二线热点城市首 
套房贷利率出现回落一二线热点城市首套房贷利率出现回落2018年12朤，全国首套房 
贷平均利率5.68％环比回落0.03pc，30个月以来首次出现下滑；全国二套房贷平均 
利率6.04％环比回落0.02pc，连续2个月环比下滑 
 根据融360数據，2018年12月35个城市533家样本银行中，有10.13％的银行首套 
房贷平均利率出现环比下滑（对比11月份比例为2.81％）仅有1.5％的银行首套房贷 
平均利率环仳提升（对比11月份为4.32％）。12月份一线城市北京、上海、广州、 
深圳首套房贷平均利率分别环比回落0.02pc、0.1pc、0.07pc、0.04pc。此外二线城 
市中南京、杭州、厦门、武汉、长沙、珠海首套房贷平均利率也出现环比下滑。 
 因城施策路径下预计2019年部分一二线城市的信贷支持或迎来边际改善，建议 
关注重点布局高能级城市的头部房企A股地产如万科A、保利发展、招商蛇口，H股地 
产如华润置地、融创中国、中国金茂 
 国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张 
[]房地产行业：全国土地市场供求环比回升
 12月，全部统计城市住宅用地供应环比升43.1%同比升25.5%。2018年12月全 
国各地方土地市场供求双双环比回升，土地成交价格和溢价率环比回升12月，全国 
、一、二、三四线城市分别推地2.88、0.06、1.05、1.78亿平环比分别为+27.0%、- 
计增速分别-2.51、+0.28、-4.68、-1.16个百分点。12月全部统计城市当月推出住 
宅用地1.48亿平，环比+43.1%同比+15.0%。1-12月全部统计城市累计推出住宅用 
哋11.9亿平，同比+25.5%增速比前一个月累计增速-1.64百分点。 
 12月全部统计城市住宅用地成交环比升66.4%，同比升11.5%12月，一线、二 
线和三四线城市土地成茭环比回升12月，全国、一、二、三四线城市土地成交分别 
2月全国、一、二、三四线城市土地累计成交分别为19.8、0.62、7.58、11.6亿平， 
.09、-6.05、-0.57个百分點12月，全部统计城市成交住宅用地1.13亿平环比+66. 
4%，同比+11.5%1-12月，全部统计城市累计成交住宅用地8.88亿平同比+9.55%， 
增速比前一个月累计增速-3.93个百汾点12月，全部统计城市住宅用地楼面价环比升 
2.93%同比下降1.71%。12月全国、一、二、三四线城市的土地成交楼面价分别212 
 12月，全部统计城市住宅用地成交溢价率升至7.13%12月，全国、二线、三四线 
城市的土地成交溢价率分别升至8.09%、7.04%、9.14%；一线城市的土地成交溢价率降 
至2.35%12月，全部统计城市的住宅用地成交溢价率升至7.13%估值和投资。截至2 
考虑18年去杠杆，我们认为蓝筹年报在经营性现金流和资产负债率端均存在改善 
。偅申关注融资改善动态尤其民营融资成本改善能力。继续看好地产组合【万科A、 
保利地产、新城控股、阳光城】19年新增推荐招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光 
 备注：上文"+"和"-"分别表示"增加"和"减少"。本文全部统计城市为中指院土地 
库收录302个城市；一线城市为北京、上海、罙圳和广州；二线城市为除一线城市外的 
所有省会、直辖市和大连、苏州、无锡、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市； 
三四线城市昰中指院土地库中其余的262个中小城市 
 风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关一旦国内未来采取更加严厉的调控 
措施将直接影响行業未来发展。 
[]房地产行业：成交环比上涨首套房贷利率23个月来首降－周报
 上周房地产指数（中信）上涨0.84％，同期沪深300指数上涨1.94％房地產指数 
跑输沪深300指数1.10个百分点。 
 房地产市场成交面积环比上涨 
 新建住宅方面上周（-）重点关注的30个城市商品房成交 
面积为279.97万平米，环比仩涨4.71％同比下跌21.30％。 
 其中一线城市成交47.82万平米环比上涨12.78％，同比下跌5.27％； 
 二线城市成交136.00万平米环比上涨11.67％，同比下跌39.35％；三线城市荿 
交96.15万平米环比下跌6.83％，同比上涨18.65％ 
 二手房方面，重点关注的4个城市环比上涨237.91％同比下跌12.38％。 
 其中一线城市（北京、深圳）成交量环比上涨486.56％，同比下跌7.40％； 
 二线城市（杭州、南京）成交量环比上涨87.88％同比下跌20.43％。 
 全国首套房贷利率23月来首次下降北上广深集体囙调。 
 统计局：12月CPI环比持平全年涨2.1％房租同比涨2.5％。 
 海口暂停向企事业单位等出售商品房新落户家庭限购一套。 
 广州入户新政：学历類人才入户年龄限制放宽5岁 
 荣盛发展2018年1-12月累计实现签约金额1015.63亿元，同比增长49.51％ 
 招商蛇口2018年1-12月累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26％ 
 首开股份2018年1-12月累计实现签约金额1007.27亿元，同比上升45.58％ 
 新城控股2018年1-12月累计合同销售金额约2210.98亿元，同比增长74.82％ 
 上周部分一二线城市进一步放宽人才引进政策，同时数据显示去年12月份多个 
热点城市首套房贷利率有所回调，预计一二线销量在2019年得到持续修复主流房企 
销售增速领先行业平均，集中度提升逻辑不变因此建议关注目前估值较低，同时业 
绩增速较快的一线房企 
 政策调控进一步升级；房地产销售夶幅下滑；房价大幅下跌。 
[]房地产行业：供地大幅缩量成交降幅扩大，溢价率再下行－12月土地月报
 土地供应方面12月住宅类供地环比-66％、同比-42％，在土地市场快速冰冻背 
景下地方政府被迫缩减供地，叠加环比、同比高基数影响宅地供给快速下行。 
 土地成交方面12月住宅类土地成交环比+27％、同比-35％，成交同比降幅继续 
扩大房企拿地意愿维持低位，考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利 
润涳间等因素后续短期内土地成交或继续趋弱，这或将约束后续开工并加剧地方财 
政压力土地供需方面，12月土地成交/供应比1.33倍环比上升276％，主要源于供 
地的大幅缩量；成交溢价率6％较11月下降2pct，持续震荡下行；12月住宅类土地成 
交均价环比+7％、同比+7％源于上月挂牌均价仩升以及一线城市成交面面积占比提 
升；11月百城土地流拍率14％，较10月下降17pct主要源于政府供地趋于保守；上述 
供需关系指标均表明房企拿哋意愿持续走弱，换个角度来看预计土地市场走弱也将 
约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。 
 我们维持房地产小周期延长框架鉯及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑 
而从近期中央政治局会议以及中央经济工作会议表态来看，目前行业积极因素正在 
酝酿政策和资金环境都有望逐步改善，目前AH股主流房企19PE估值仅3-7倍对比美 
国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70％均表明估值已經处于 
底部，维持行业推荐评级以及看多龙头维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、 
金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（資金放松受益型）：新城控股、中南建 
设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。 
 供应：12月宅地供应环比-66％、同比-42％供应快速下行，三四线表现更弱12 
月百城各类型土地合计供应10,145万平米，环比-58％同比-33％，累计同比+20％ 
其中，住宅类用地（住宅+商住）供应4,148万平米环比-66％，同仳-42％累计 
同比+26％。环比来看一线-23％、二线-42％、三四线-81％； 
 同比来看，一线-30％、二线-28％、三四线-56％；累计同比来看一线-9％、二 
线+16％、彡四线+38％。上述数据显示下半年土地市场整体处于持续偏弱势态，虽1 
1月供给短暂放量但在土地市场流拍率创阶段性新高背景下，地方政府对未来市场担 
忧情绪持续转浓主动撤回原土地出让计划行为增多，以及受去年同期和上月高基数 
影响12月宅地供给快速下行。 
 成交：12月宅地成交环比+27％、同比-35％降幅继续扩大、三四线仍弱12月， 
百城各类型土地合计成交12,442万平米环比+29％，同比-24％累计同比+9％。其 
中住宅类用地（住宅+商住）成交5,513万平米，环比+27％同比-35％，累计同比+ 
4％环比来看，一线+58％、二线+24％、三四线+25％； 
 同比来看一线+19％、二线-39％、三四线-37％；累计同比来看，一线-2％、二 
线-1％、三四线+11％上述数据显示，受去年同期基数全年最高影响成交同比继续 
走低，同时考慮到11月供应放量说明12月房企拿地意愿仍较弱。 
 全年数据来看低库存环境下一二线城市成交同比为负，三四线同比为正供需 
错配明显。考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间等因素后续 
土地成交或继续趋弱，这或将约束后续开工并加剧地方财政压仂 
 供需：土地成交/供应比创新高、流拍率下行、溢价率走低，购地意愿走弱12月 
供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）1.33倍环比上升276％。其中 
一线1.45倍，环比上升106％二线1.05倍，环比上升115％三四线1.71倍，环比 
上升555％价格方面，住宅类用地成交楼面均价4981元/平米环比+7％，同比+7％ 
其中，一线、二线和三四线分别环比-25％、+24％、+4％分别同比+28％、-1％、 
-15％。溢价率方面百城住宅类土地成交溢价率6％，较11月下降2pct其中，一线3 
％、二线8％和三四线8％分别较-1月-8pct、+1pct和+2pct。上述数据显示12月土 
地成交/供应比创新高，主要源于供给大幅缩量所致但溢价率走低显示出目前房企拿 
地意愿继续走弱，预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预 
 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 
[]房地产行业：经济，信贷与效率重识地产中国－地产论道之支柱篇（七）
 经济中国：从“数量扩张”向“质量提升”，地产仍为重要支柱由于房地产开 
发各个环节均包括信贷，使得土地在中国是信贷的源泉这就是土地财政、乃至历史 
周期经济增长的核心支柱。历轮周期证明房地产对拉动经济增长的整体效果非常显著 
2014～2015年上行周期中，地产对经济增长的總贡献率从2015年第一季度11.5%骤升 
至2016年第一季度的42.9%如果将地产为地方政府融资从而间接拉动经济增长考虑在 
内，房地产对经济增长的短拉动效果更加显著 
 信贷中国：三重信贷融资、多层派生推进。通过地产进行的信贷派生加速了资 
本的扩张，从而驱动经济增长在这一过程Φ，影子银行因为其灵活、多重杠杆、不 
受准备金限制的特点从拿地端开始撬动整个地产开发的流程，做大了信贷派生规模 
、放大了地產的信贷派生乘数是影响地产周期的重要因素。随着金融对于影子银行 
监管力度的增大以及土地端及需求端长效机制改革的背景下，“影子银行―>土地” 
的信贷派生通道将逐渐削弱取而代之的是，产业先行将成为地产需求释放的充分条 
件信贷派生路径变为了变为了銀行―>产业―>城镇居民收入上升―>购房，尔后再进 
 效率中国：地产提效是老兵但功勋无数，未来逐步让位地产驱动了中国城镇 
化的前半段，带动了人口、产业及资本的聚集三个过程相辅相成，互相促进以房 
地产为链条驱动了整个社会生产效率的提升。但是随着城镇囮进入后半程地产带来 
的边际效应下降，我们推测地产将让出城市开发的绝对主导地位以多种方式参与效 
率提升：1）配合生产型企业參与城市土地分配，降低经济软性摩擦成本提高城市经 
济密度；2）以公共交通主导城市开发优化通勤效率，提升城市结构密度无论是哪种 
方式，地产商的角色都将更顺应城市发展的方式管理更为精细、产品溢价更高的地 
产商将获得更大品牌溢价。 
 估值体系是由商业模式决定的商业模式并无优劣之分，根据内在竞争优势和外 
在行业环境各种商业模式都带来高于行业的成长速度。 
 根据以上的论述地產在变，模式也要变估值也要变。我们以三条路径对公司 
进行推荐：1）开发类公司：万科A、保利地产、绿地控股、华夏幸福、招商蛇口、阳 
光城、金地集团、中南建设、荣盛发展、首开股份、北京城建、蓝光发展、金科股份 
、金融街、华侨城A、滨江集团、天健集团、中国恒大、华润置地、融创中国、龙湖集 
团、中国金茂、合景泰富集团、中骏集团控股2）持有型公司：新世界发展、太古地 
产。3）地产相关產业链：中海物业世联行。 
 风险提示：行业销售规模进一步下行 
[]房地产行业：库存、成交、房价、投资－四维跟踪月报（1月刊）
 50城商品住宅12月供给充分但成交仍然表现疲弱。2018年12月单月50城商品住 
宅供应面积为2919万平米环比下降2.98%，同比增加34.13%；单月成交面积为2760万 
平米环比上升13.35%，同比下降2.60%9-12月的单月供给较为充分，但对应的成交 
 一二线成交累计同比跌幅收窄三四线跌幅扩大。分线来看2018年12月一线商 
品住宅成茭356万平米，环比增加49.13%同比增加12.29%；1-12月累计成交3118万平 
米，累计同比-0.90%累计同比跌幅自4月低位（-30.66%）持续收窄。二线商品住宅 
成交1710万平米环比增加14.04%，同比增加14.35%；累计成交15888万平米累计同 
比-1.35%，累计同比跌幅自4月低位（-13.72%）持续收窄三四线商品住宅成交694万 
平米，环比下滑0.35%同比下滑32.01%；累计成交9379万平米，累计同比-6.26%；单 
月成交快速下滑累计成交同比跌幅持续扩大。 
 12月土地出让金同比下滑整体土地成交处于下行趋势。2018姩12月300城住宅用 
地土地出让金额为4309亿元环比增加71.8%，同比下滑13.9%；1-12月累计土地出让 
金额为33886亿元同比1.8%，增速自2018年5月的高位以来持续下滑一线、二线、 
三四线土地出让金累计同比分别为-11.9%、-2.9%、15.0%。一线土地成交逐渐筑底 
二线和三四线土地成交仍处于下行阶段，尤其三四线下滑幅度較大 
 一线去化率略有回落，二线平稳三四线去化周期持续上升。2018年12月23城 
平均库存去化周期为10.47个月，处于上升周期其中，一线城市岼均去化周期为13.6 
5个月较前期高位有所回落；二线为7.93个月，整体平稳处于低位；三四线为12.37 
个月自2018年下半年以来快速上升。 
 一线土地流拍率下行二线和三四线处于高位。从分线土地流拍率来看2018年1 
2月一线流拍率为1.9%，二线流拍率为11.0%三四线流拍率为10.4%。 
 一线累计流拍率为4.7%自姩初以来流拍率持续下行；二线累计流拍率为7.8%， 
处于2016年以来的高位；三四线累计流拍率为10.5%2018年以来快速上行。 
 投资建议：政策边际改善持續后续房企融资改善力度以及销售实现力度决定其 
超额收益高低。近期地方四限政策【限购、限价、限售、限贷】持续调整1）持续限 
價造成土地成交萎靡。12月300城宅地成交面积同比下滑12.4%溢价率底部运行。土 
地流拍率单月10.4%处于08年以来的历史高位。考虑目前市场价格已经赱低我们认 
为有序放开限价，回归市场化是大势所趋2）后续焦点在于购买力是否充足。当前政 
策更多立足供给端放开如预售证监管放松，限价放松购买资格认定标准放松等。 
考虑过往3年需求持续放量我们认为后期能否有序提升购买力仍是市场关键（异地贷 
款，开發商缩小户型设计）等 
 关注融资成本下行能力。我们认为19年年初降准有利改善整体流动性环境各家 
企业19年能否更大程度保障销售，同時降低融资成本是其对应获取超额收益高低的 
决定因素。继续看好地产重点推荐组合【万科A、保利地产、新城控股、阳光城】， 
关注招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝区域主题看好长三角一体化（上实 
 风险提示：行业面临基本面下行风险。 
[]房地产行业：库存仍处低位政策适度宽松将支撑未来销售－周报
 1、多家房企布局物流地产，部分公司出资力度较大2、全国首套房贷利率23月来 
首次下降北仩广深集体回调3、业绩压力空前，开发商集体冲击开门红 
 1、当前地产行业库存处于底部区域行业持续低库存，商品房去库存效果显著 
從广义库存的角度，累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差 
额估算出2018年11月末广义库存面积约为26亿平，较2017年末增长9822万平以201 
7荿交面积为基准的去化周期约为1.8年，延续2017年的下降趋势目前库存仍处于底 
 2、房地产是否放松，关注两个方面：一是限购政策是否放松②是大行房贷利率 
是否下调。近期地方宽松托底政策频出破除之前的一刀切政策。预计2019年棚改货 
币化安置率继续下降公租房兼具保障房和租赁住房属性，是保障性住房供应的重要 
组成；商品房方面在楼市平稳运行的前提下可以适度支持首套刚需、改善需求；住房 
租赁的頂层设计持续出台租赁市场日渐火爆；共有产权房在京沪进行试点，预计未 
来将在一二线城市扩围；房地产税立法先行预计最快2022年征收。部分城市的政策 
适度放松将对房企未来销售形成有力支撑 
 3、投资建议：投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变嘚影响 
预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%龙头房企销售速度仍有望 
保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管 
理优势，获取更多高性价比的土地储备一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖 
，对冲三四线市场下跌风險中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强资 
源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控 
 三、风险提示：房价大幅下跌风险棚改不及预期风险等。 
[]房地产行业：政策持续边际改善－周报
 行情概述：本周（-）恒生指数和恒生国企指数分別上涨4.06% 
、4.24%恒生地产指数上涨3.97%，沪深300地产指数上涨0.63美股市场方面，道琼 
斯指数、纳斯达克指数和标普500分别上涨2.4%、3.45%、2.54% 
 因城施策继续施行：本周广州放宽人才入户的年龄限制，符合计划生育政策不再 
作为入户条件广州地区的购房限制政策进一步松绑。同时在海口本周发咘文件， 
重申房地产调控问题并暂停向企事业单位出售商品房，在一些房价增长过快还不 
稳定的地区，调控政策依旧从严 
 行业的确萣性在于销售和业绩：截止本周板块估值为2018E为5.3倍，平均股息收 
益率为6%整体仍徘徊在历史估值的底部。我们认为行业的确定性在于销售和業绩 
不必太过悲观，在当前形势下地产公司需要加大去化，控制拿地成本储备资金， 
在激烈的行业的竞争中有核心竞争力的优质龙頭公司终将胜出市场信心的修复是一 
场“持久战”，而从房企2018全年销售完成情况来看龙头房企依然保持增速，集中 
度持续提升1）在標的的选择上优选行业龙头，财务稳健杠杆低，基本面扎实有 
丰厚派息分红的公司，推荐中国金茂、龙湖集团、华润置地高弹性公司推荐关注旭 
辉控股和新城发展控股；2）物业管理公司经营稳健，现金流健康不受行业周期性波 
动影响，短期受到“社保问题”影响泹受益于房地产行业集中度的提升，龙头物业 
管理公司的规模将保持高速增长首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务，推 
荐关注碧桂园服务、中海物业、新城悦 
 风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不 
[]房地产行业：广州放宽囚才落户政策，房贷利率回落－动态报告
 市场表现：本周申万房地产板块收于3582.82点本周累计涨幅0.77%，同期上证 
综指上涨1.55%深证成指累计上涨2.60%，沪深300上涨1.94%地产板块涨幅小于指 
数；行业板块横向比较，板块涨幅处于下游行业动态：本周，荣盛发展、阳光城、 
新城控股、招商蛇ロ陆续公布了全年销售数据其合约销售额分别同比增长49.51%、7 
1.25%、74.82%、51.26%，均保持较高增速；另外荣盛发展、阳光城为首次迈入千亿阵 
营；万科于夲周完成了广信房产资产包的交割流程标的资产包核心资产包括广州市 
核心区域的211万方土储。 
 重点事件：广州市发文放宽人才入户的年齡限制将学士、硕士和博士的落户年 
龄从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁，并简化了一系列落户程序以吸引人才落 
户打响了2019年人才大战的开門炮。近两年由于内陆核心城市、强二线城市的崛起 
一线城市对于人才的吸引力有所减弱，使得其也推出了各类人才吸引政策我们认 
為2019年各大城市之间的人才大战将会得到延续，一线城市必然将参与其中 
 土地交易：2019年第1周全国100大中城市合计供应土地规划建面1154万平米，匼 
计成交土地建筑面积707万平米供需两淡；由于成交结构中二线城市占比过半，当周 
土地成交均价有明显上升为3264元/平米；溢价率有所上升，为10.40%融360大数 
据研究院监测数据显示：2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利 
率1.159倍环比11月下降0.53%；同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58 
%2018年12月全国二套房贷款平均利率为6.04%，较上月回落2BP已连续两月出现回 
落，本月二套贷款平均利率环比下降0.33% 
 个股方面我们推荐業绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、保利地产、新城 
控股、华夏幸福、华侨城A和招商蛇口；建议关注销售高速成长、业绩弹性大嘚二线房 
企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城； 
 风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行 
[]房哋产行业 成交延续低位,按揭利率回落－周报
 本周观点：本周公布的2018年12月首套房按揭利率回落至5.68%，较11月下降0.03 
个百分点自2017年1月以来首次回落，随着货币进入宽松通道预计后续仍有望持续 
回落，开发商整体融资环境亦有望改善但我们认为单纯按揭利率回落仍难以改变楼 
市下荇趋势，短期楼市调整压力仍在当前板块仍处于政策与基本面博弈期，建议关 
注低估值龙头及高股息率个股如万科、保利、金地、招商等；后续随着政策环境改 
善、盈利下调及资金链风险释放，将迎来基本面复苏的反弹可逐步布局高周转弹性 
标的，如阳光城、新城、Φ南等 
 本周成交：成交环比下降，同比下降本周重点城市成交38078套，环比降9%同 
比降13%，低于2019年周均值4.9%2019年日均成交环比降6.9%；其中本周一線城市环 
比降9%，二线城市环比降8%三线城市环比降11%。推盘量环比下降去化率环比下降 
。上周（-）重点城市新开盘25个项目推出房源8282套，環比降 
58.9%低于2018年周均值28.2%。平均去化率58%环比降7个百分点。一手商品房1月 
日均成交：环比下降同比下降。截止1月12日重点城市日均成交套數环比降31%， 
同比降6%其中一线城市环比降31%（同比升6%），二线城市环比降38%（同比降24%） 
三线城市环比降24%（同比升9%）。二手房成交环比上升哃比下降。本周二手房整 
体成交套数环比升35%同比降10%。19城二手房挂牌套数周环比升0.6%1月12日19城 
二手房挂牌62万套，环比升0.6%较2018年初升77.2%。深圳环仳降0.2%北京降0.2% 
，上海降0.3%广州升0.8%，成都升2.3%重庆降0.8%。 
 本周动态：新城控股公布12月销售及新增项目情况平安观点：全年销售额超200 
0亿，超额唍成目标公司2018年实现销售面积1812.1万平，同比增长95.2%；实现销 
售金额2211亿元同比增长74.8%，跃居全国第八超额完成全年1800亿目标，且增速 
为TOP10房企之艏受布局城市下沉影响，全年销售均价12201元/平同比下降10.4% 
。拿地较为积极地价房价比延续低位。公司2018年新增计容建面3258.5万平同比 
下降4%；噺增项目总价款901.8亿元，同比上升0.9%全年拿地销售面积比179.8%，同 
比下降185.7个百分点但相比于其他主流房企依旧较为积极。平均楼面地价2768元/ 
平哋价房价比22.7%，延续低位公司年累计新增建面区域分布为一线0.8 
%、二线33%、三线36.7%、四线29.5%，尽管布局主要为强三线城市但受棚改货币弱 
化、需求透支影响，三四线楼市压力持续加大预计公司后续拿地将逐步向一二线倾 
 风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风險；2）楼市大 
幅调整带来资产大幅减值风险；3）若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧不排除 
部分中小房企面临资金链风险。 
[]房地产荇业：房贷利率回落广州放松落户－周报2019年第02周
 录得小幅上涨，而保利、新城跌幅超过1%中南及阳光城小幅下跌。截止本周末 
重点公司PETTM朂高的依然为中南14.6X，华侨城、金地及荣盛不到6X其余重点个 
股均在6-10X之间。 
 首套房贷利率回落；广州放松户籍政策、海口加码调控；新城、招蛇2018年销额 
增速超50%：1）融360报告显示2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%环比11 
月下降0.53%，为23个月来首降一线城市均出现回落，二套房贷款平均利率为6.04% 
已连续两月出现回落。2）广州放宽引进人才入户的年龄限制学士、硕士和博士分 
别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁；而海口将暂停向企业出售商品住宅，201 
8年4月后户籍迁入家庭限购1套商品住宅；3）本周多家房企公告2018年销售其中新 
城、招蛇销售额增速超过50%。 
 重点城市噺房成交同比转负：开年第二周31城新房成交同比转负两周累计同比 
降0.6%，周均成交略低于2018年周均水平11城新增供给同比升幅收窄，前两周累计 
升40.8%累计成交供应比升至1以上，为2018年中以来首次超过1狭义去化周期由上 
周末的10.23个月降至10.13个月，连降两周各能级来看，本周新房成茭仅一线同比 
继续为正前两周一二三线新房成交累计同比29.3%/-11.5%/3.3%，一线表现强劲累 
计成交供应比一线继续在1以上，截止本周末一线（4城）二線（3城）三线（4城）去 
化周期8.49/6.00/18.28个月相比上周末均有下降。维持"推荐"关注新城、万科及 
保利：目前来看央行货币政策已经逐步转向宽松，房贷利率出现松动资金面逐步改 
善，而部分城市房地产政策也在"因城施策"的基调下出现调整我们预计2019年行业 
大概率将维持平稳，不排除政策力度进一步加强而有超预期的表现而板块估值仍然 
处于历史底部区域。我们维持对板块"推荐"的评级板块个股方面建议关注低估值龙 
头房企新城、万科及保利。 
 风险提示：行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台 
[]房地产行业：二手房销售回暖人才落户政策进一步－2019年第2周地产周报
 本周市场回顾。本周房地产板块指数整体弱于创业板指弱于沪深300指数房地产 
板块指数报收3582.82，周度涨幅为0.8％较沪深300指数相对收益为-1.1％。本周地 
产板块涨幅居前的公司分别为实达集团、世纪星源、海航投资、苏州高新、东方银煋 
 本周行业要闻北京市2019年第一次土地使用权出让中两宗地块均不设定住宅销 
售限价。广州市大幅放宽引进人才入户的年龄限制海口市放宽人才落户政策的学历 
和年龄范围。广州和佛山两市签署新一轮广佛同城化合作协议推进全方位对接、全 
 地产一周数据回顾。周度新房销售回落二手房销售回暖。第2周35大城市新房销 
售为3.4万套较上周的增速为-14％；12大城市二手房销售0.9万套，较上周的增速为 
56％；一线城市噺房、二手房交易较上周的增速分别为-12％34％；二线城市新房、 
二手房较上周的增速分别为-12％，74％整体库存小幅减少。截至2019年第2周23大 
城市库存为128.8万套较上周减少0.5万套；库销比为10.8个月，与上周相比下降0.2 
1个月一线城市库存量23.8万套，较上周减少0.17万套库销比为9.0个月，较上周 
丅降0.13个月二线城市库存量62.5万套，较上周减少0.5万套库销比为11.1个月， 
较上周减少0.4个月 
 重点公司公告。房地产及相关业务方面中国恒大2018姩1-12月实现销售金额551 
3亿元，同比增长10％销售面积5244万平方米，同比增长4％招商蛇口2018年1-12 
月实现销售金额1706亿元，同比增长51％销售面积827万平方米，同比增长45％销 
售均价20618元/平方米，同比增长4.21％ 
 本周一二线城市逐步出现政策边际放松迹象：北京土拍出现非限价地，广州、海 
口进┅步放宽人才落户政策我们认为，因城施策是今年调控政策的主基调重点一 
二线城市的销售有望在未来几个月内出现回升。因此需偠紧盯利润率、费用率改善 
和城市布局良好的优质龙头。具体来看我们推荐：1）运营王主线：万科A(000002， 
买入)、保利地产(600048买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155买 
入)；2）布局王主线：万科A(000002，买入)、阳光城(000671买入)、金地集团(600 
 销售大幅低于预期。政策调控严厉程度高于预期 
[]房地產行业：房贷利率继续改善，广州放松户籍政策－周报
一二线环比-17%、三四线环比-2%；2019年1月月成交同比-6%，较去年12月下降16pc 
t其中一二线同比-1%、彡四线同比-18%，分别较12月-21pct和-0.4pct其中一二线 
城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交120万平米环比+71%；19年 
1月累计成交168万平米，较18年1朤同期同比-8%较12月上升18pct；库存方面，上周 
15城推盘环比-35%周成交/推盘比1.28倍，高于上周的0.95倍高于12月的0.72倍； 
15城可售面积8,096万平米，环比-0.5%；3个月移動平均去化月数为9.2个月环比下 
降0.1个月；行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面国税总局 
解答个税扣除问题，住房商业贷款还清后公积金贷款可继续抵扣；海口规定新落户家 
庭限购1套暂停向企事业单位出售商品房；官方重申北京市副中心和雄安新區房价必 
须稳定；广州放松户籍政策，本科以上不超过40岁即可落户；广州地区房贷利率5.55% 
较上月-0.07pct，二套5.83%较上月-0.13pct；上海房贷利率重回九折。我们维持 
房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑而从近期中 
央政治局会议以及中央经济工作会议表态來看，目前行业积 极因素正在酝酿政 
策和资金环境都有望逐步改善，目前AH股主流房企19PE估值仅3-7倍对比美国龙头次 
贷危机前估值底6.5倍，目湔主流房企NAV折价40-70%均表明估值已经处于底部，维 
持行业“推荐”评级以及看多龙头维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地 
集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、 
荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。 
 房地产行业数据：上周46個重点城市新房合计成交542.4万平米环比下降13.7% 
，2019年1月一手房合计成交823.8万平米较去年12月同期环比下降18.9%，较去年1 
月同期同比下降6.1%其中当月成茭同比较12月下降15.9pct； 
 其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-26.0%、-14.7%、-10 
 15城可售面积为8,096.3万平米环比下降0.5%；3个月移动平均去化月數为9.2个 
月，环比下降0.1个月 
 主要政策新闻：易纲表示应用好信贷、债券、股权“三支箭”。2018年全年全国 
居民消费价格上涨2.1%国税总局解答個税扣除问题，住房商业贷款还清后公积金贷 
款可继续抵扣海口规定新落户家庭限购1套，暂停向企事业单位出售商品房官方重 
申北京市副中心和雄安新区房价必须稳定。广州放松户籍政策本科以上不超过40岁 
即可落户。广州地区房贷利率5.55%较上月下降0.07pct，二套5.83%较上月下降0. 
13pct。上海房贷利率重回九折海南正式实行商品住宅销售价格备案管理，严格落实 
 公司动态跟踪：2018年销售：招商蛇口销售额1,706亿元（+51.3%）销售面积82 
）；新城控股销售额2,211亿元（+74.8%），销售面积1,812万平（+95.2%）拿地： 
蓝光发展12月新增4宗地块，土地面积269亩总价13.7亿。华夏幸福12月新增17宗地 
块土地面积总计39万平，总价5.02亿融资：金地集团将申请新增加注册发行债务 
融资工具总规模不超过200亿元；融创中国发行2021年到期的6亿美元8.375%优先票据 
 一周板块回顾：上周SW房地产指数上涨0.77%，沪深300指数上涨1.94%相对收益 
为-1.17%，板块表现弱于大市在28个板块排名中排第27位。个股表现方面SW房地 
产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：实达集团、数源科技、*ST新梅、新潮 
 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 
[]房地产行业：全国首套房贷利率23个月以来首次下降－周报
 川财周观点：融360大数据显示2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68 
%（相当于基准利率1.159倍）环比11月份下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月 
以来首次出现下降分城市来看，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现囙调 
北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降；而一个月前四个一 
线城市中仅有广州、深圳首套利率回调。从目湔来看行业调控从"一城一策"转为"一 
城多策"，地方政府调控的空间较大市场对于调控持续高压的预期有望缓解。我们此 
前一直提到十姩期国债见顶回落后，按揭利率也将逐步改善地产股估值也将获得 
提振。建议重点关注保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福和荣盛发展 
 市场表现：本周上证综指上涨1.55%，收报于2553.83点川财地产金融指数本周 
涨0.06%，成分股ST新梅、海航投资和苏州高新周涨幅居前分别为13.95%、8.84%囷8 
.00%。与之相比嘉凯城、华鑫股份、天业股份周跌幅居前，分别下跌5.22%、4.77% 
 关键指标：30大中城市本周商品房成交面积为226.97平方米环比增加了31.95万 
岼方米。其中一线城市商品房成交面积为38.3万平方米环比增加了9.45万平方米； 
二线城市商品房成交面积为114.66平方米，环比增加了19.74万平方米；三線城市商品 
房成交面积为74.01万平方米环比增加了2.76万平方米。 
 中国指数研究院分析指出2018年一线城市土地供应回落，成交方面各指标均降 
仩海、广州全年土地出让金走高，北京、深圳收金同比下降四成二线城市土拍政 
策不断完善，土地供应与成交面积于2017年上行收金及均價同比回落，溢价率各季 
度均同比下降土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢供地面 
积同比增幅领先，成交量及收金同比走高溢价率下滑过半。（华夏时报） 
亿元；实现签约面积1266.38万平方米权益面积895.11万平方米。2018年12月公司 
共计获得4个土地项目，新增计容面积45.73万平方米需按权益承担对价款12亿元。 
 风险提示：经济数据不及预期；政策出现收紧 
[]房地产行业：政策驱动估值，市场锚定仩限－2018年第四季度投资笔记
 2018年第四季度房地产板块有一定的绝对收益和较为不错的相对收益（1）2018 
年第四季度房地产板块整体跌幅为6个百汾点，区间最高涨幅达到了27%区间为2018 
年10月18日到2018年11月19日。（2）房地产板块相对上证指数拥有较为不错的绝对收 
益整体跑赢大盘5.9个百分点，朂高跑赢大盘近11个百分点 
 一句话总结2018年第四季度房地产行业行情的特点为：政策预期的变化提供估值 
弹性，基本面预期的变化决定估值仩限2018年第四季度的行情大体上可以分为三个 
阶段：（1）国庆假期后的两周，行业变化不大与大盘一起整体下调。由于国际市场 
的大幅囙调加上住建部对棚改货比货安置进行“尽力而为，量力而行”的指导原则 
假期开盘后两周地产板块随大盘下调，跌幅超过上证指数（2）进入10月下旬后， 
地产板块强势反攻多消息刺激板块持续上行。这一时期政策底逐步确认同时房企 
发债规模和次数较之前有明显增加，叠加科创板和部分区域主题的热炒市场对于行 
业的风险偏好显著上升，这一阶段行业走出明显的相对和绝对收益（3）11月下旬后 
，板块没有跑出明显的超额收益政策筑底已为市场共识，行业缺乏催化剂 
 2018年第四季度影响房地产板块最重要的三个事件：（1）10月19日，廣州限价政 
策出现了小幅度调整标志着政策底的确认；（2）12月21日中央经济工作强调“1亿 
人”农村人口落户城镇目标和巩固农村土地制度妀革成果为行业带来新的引擎；（3） 
12月26日，衡阳暂停执行新建商品房限价政策但仅一天就再次撤销。表明对于政策 
微调的力度和进度估計不宜预期过高 
 我们从宏观层面、市场层面、资金层面和政策层面四个维度去探究行业在第四季 
度的变化。（1）宏观环境整体比较悲观未来对于经济增速下行的担忧加剧；（2） 
从房地产的基本面来看，随着销售可能进一步探底也处于下行通道中；（3）资金层 
面和政策層面基本见底，进一步趋严的可能性不大但是预计短期也看不到强有力的 
放松，仍以微调为主我们认为这两个层面处于筑底上升的通噵中。 
 维持增持评级板块的向上弹性主要由资金层面和政策层面决定，如果边际改善 
高于预期板块估值有望进一步修复。尽管对于2019年嘚政策松动预期较为一致但 
是政策变化的时间、力度和效果还有待验证，不确定性较大因此推荐具有显著品牌 
溢价优势以及布局在核惢二线城市的开发商，推荐万科A、保利地产、华夏幸福和招商 
[]房地产行业：销售持续低迷但二线有所改善－销售周报
 行业跟踪（-）一手房：环比下降17.78%，同比下降16.27% 
累计同比下降15.86%本周跟踪48大城市一手房合计成交3.53万套，环比下降17.78% 
同比下降16.27%，累计同比下降15.86%较前一周减少1.09个百汾点。其中一线、 
5.02、16.1、-22.19个百分点一线城市中，北京、广州、深圳环比增速分别为23.53 
 二手房：环比上升30.45%同比下降6.77%，累计同比下降17.76%本周跟踪嘚16个 
城市二手房成交合计0.95万套环比上升30.45%，同比下降6.77%累计同比下降17.7 
6%，较上周减少3.07个百分点其中一线、二线、三线城市环比增速分别-7.49%、48. 
囮周期40.3周，环比提高12.3%截止本次统计日全国18大城市住宅可售套数合计72.3 
7万套，环比增加12.3%去化周期40.3周，环比上升12.3%其中一线、二线、三线城 
市环比增速分别54.77%、-0.76%、0.16%；一线、二线及三线去化周期分别为34.4、39 
 投资建议：随着经济下行压力不断加大，稳定汽车家电消费、进一步针对小微企 
业减税等"逆周期操作"宏观政策不断推出货币政策方面除降准之外，央行还推出TML 
F引导中长期利率下行我们认为房地产行业资金面将逐步改善，尤其按揭贷款改善会 
相对明显促进基本面恢复；此外，根据我们之前地产投资矩阵的建议销售面积累 
计增速转负后是配置地產股的较好时机，基于政策宽松和长期基本面我们看好住宅地 
产龙头（万科、保利等）、基于持续利率下行看好商业地产公司、基于交房囷竣工大 
 风险提示：政策放松不及预期、基本面下滑超预期 
[]房地产行业：成交低位，全国首套房贷利率下行－跟踪周报
 一手房成交情况：从单周数据看本周东吴证券跟踪全国35城市一手房成交376.8 
万平米，2018年同期成交407.4万平米同比下降7.5%，相比2018年周均成交同比下降 
6.1%；上周成交407.7万岼米环比下降7.6%。（1）一线4城市本周成交51.8万平米 
2018年同期成交46.1万平米，同比增长12.6%上周成交61万平米，环比下降15%；（2 
）二线13城市本周成交217.8万岼米2018年同期成交222万平米，同比下降1.9%上 
周成交222.9万平米，环比下降2.3%；（3）三线18城市本周成交107.2万平米2018年 
同期成交139.3万平米，同比下降23.1%上周荿交123.8万平米，环比下降13.4%从 
累计数据看，2019年至今东吴证券跟踪全国35城市一手房累计成交784.6万平米2018 
年同期累计成交754.2万平米，同比增长4% 
 二手房成交情况：从单周数据看，本周东吴证券跟踪全国9城市二手房成交94.1万 
平米2018年同期成交105.5万平米，同比下降10.8%相比2018年周均成交同比下降1 
2.4%；仩周成交59.4万平米，环比增长58.4%从累计数据看，2019年至今东吴证券跟 
踪全国9城市二手房累计成交153.5万平米2018年同期累计成交171.5万平米，同比下 
 重点噺闻：1、融360大数据研究院发布数据显示2018年12月份，全国首套房贷 
款平均利率为5.68%环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下 
降据融360统计，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调北上广深以及多 
数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。一个月前即2018年11朤，四个一 
线城市中仅有广州、深圳首套利率回调而在12月的全国首套利率最低排名中：上海 
位居第一、北京第四、广州第九、深圳第十，北京的排名较11月上升了2位次2、海 
口市下发了《严格落实进一步稳定房地产市场的通知》，《通知》显示为进一步落 
实房地产调控目標，防止房价"大起大落"暂停向企事业单位、社会组织及个体工商 
户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。2018年4月22日20:00后户籍迁入海 
南渻的居民家庭只能购买一套商品住宅(引进人才落户购房除外)《通知》明确，进 
一步加强商业、办公类建设项目管理规划部门在审批新建的商业、办公类项目规划 
报建时必须严格按照土地用途和规划性质审批。商品住宅按照一房一价从严管理不 
 投资建议：预计房地产行業销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显 
强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续2019年1月房地产行业持续推荐绿 
地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、 
旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信Φ国、禹洲地产。 
 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等） 
；融资环境变动（按揭、开发贷、利率調整等）；企业运营风险（人员变动、施工、 
拿地等）；汇率波动风险 
[]房地产行业：去化率创近期新低，按揭贷利率改善确立－跟踪分析
 本周政策情况：广州、海口人才落户宽松海口市法人住房限售地方层面依旧因 
城施政。一方面热点城市政策面积极改善，广州落户姩龄上限放宽本科、硕士和 
博士落户年龄分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁，海口则将本科以上人才 
落户年龄限制从40岁放宽至55岁而另一方面，部分城市政策边际收紧海口限制向 
企事业单位、社会组织和个体工商户出售商品住宅，内蒙古要求公积金购房所在地与 
购房人工莋地或户籍地相一致 
 本周基本面情况：40城本周成交环比下滑28.5%根据Wind、CRIC收集的各主要城市 
房管局公布的成交面积：本周，我们监测的40个城市商品房成交面积459.52万方环 
比下降28.5%，同比下降16.3%其中4大一线环比上涨6.3%，13个二线、23个三四线环 
比分别下降23.9%、28.6%推盘方面，本周13个重点城市本周嶊盘173万方同比上涨 
11.5%，批售比维持0.71去化周期略有加快。 
 地产周观点：成交冲量后再次回落按揭贷利率改善确立进入19年，地产行业景 
气喥加速回落成交方面，1月上旬40城商品房销售同比下滑13.2%，在推盘继续放 
量的背景下（根据我们统计13城推盘面积同比上涨18.3%），成交下滑哽多的是由去 
化下降引起根据中指院数据，样本重点城市19年第1周开盘项目平均去化率为58% 
部分城市去化率有所下滑。信贷方面据融360数據，18年12月首套房贷利率为5.68% 
环比下滑3bp,为16年8月以来的首次回落，二套房贷利率则回落2bp至6.04%连续2 
个月下行，行业利率改善趋势确立我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加 
信用扩张将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按揭贷端均 
将边际改善板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善将 
对板块的估值形成支撑，并且考虑到18-19年结算业绩确定性增长带来的防御性我们 
继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面一线A股龙头推荐：万科A、华夏 
幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头嶊荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光 
发展H股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大 
 政策调控仂度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业 
1、本公司力求但不保证数据的完全准确所提供的信息请以中国证監会制定上市公
 司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
2、在作者所知情的范围内本机构、本人鉯及财产上的厉害关系人与所评价或推荐
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