黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司
82%股权项目资产评估报告书
资产评估报告书、资产评估申报表
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司 82%股权项目资产评估报告书
二、委托方、被評估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况............... 4
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司 82%股权项目资产评估报告书
一、我们在执行本资产评估业务中遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守獨立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系对相關当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属狀况给予必要的关注对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露且
已提请委托方及楿关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制評估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
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黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司 82%股权项目资产评估报告书
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的
深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司 82%股权项目所涉及的
深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司股东全部权益价值
以丅内容摘自资产评估报告书报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及
评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评估报告書全文
中发国际资产评估有限公司接受黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则遵循独立、愙观、公正的原则，运用资产评估法定
或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序对深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司的
股东全蔀权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：根据《黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司党政联席会會议纪要》（ 2015年
4月20日）黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司 82%
股权。为此需对所涉及嘚深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司股东全部权益的市场价值进
行评估，为本次经济行为提供价值参考依据
评估基准日： 2014年12月31日。
评估对象：评估对象是深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司的股东全部权益价值
评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、非流
评估方法：本次评估采用资产基础法和收益法进行评估
评估结论：本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结论，具体评估结
深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司于评估基准日 2014年12月31日净资产账面值为
8,400.41万元经采用收益法得到的净资产评估价值为 12,063.47万元，评估增值
本资产评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日 2014年12月31日起
在使用本评估结论时提请评估报告的使用者注意如下可能对評估结论产生
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1、纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区 107栋3层”房地权证号“深
房地字第号”。证载土地用途为工业用地建筑粅证载用途为厂房，
目前建筑物实际用途为办公；证载有效期为 1984年10月5日至2014年10月4日截
止评估基准日土地证已过有效期。由于被评估公司现使用用途与证载用途不符
在办理房地权证延期时，当地房管部门未予以批准现企业正和当地房管部门协
商中。本次评估计算中假设被评估公司能办理延期，土地使用权已到期本次
采用收益法计算出该建筑物价值后扣除了评估基准日土地价值（采用基准地价法
2、纳入評估范围的设备类资产有部分已报废，具体情况如下：
项目数量账面原值账面净值
本次评估按报废设备可回收价值确定评估值
3、纳入评估范围的车辆中，车牌号为B.N5739和粤 B77Q73的2辆车的行驶证证
载所有人为个人尚未完成相应车辆行驶证证载所有人信息的变更手续。具体情
车辆牌號证载权利人名称车辆名称规格型号
本次评估被评估公司和证载权利人已出具说明共同确认车辆权属归于被评
4、本次纳入评估范围的无形资产中实用新型专利证书—一种远程可控电流
断路器为深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司和黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司共同歭有。本次评
估该专利与深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司其他专利一共打包评估采用收益法（评估
中仅考虑该专利在深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司成产中的贡献值）。
本次评估被评估公司和证载权利人已出具说明共同确认车辆权属归于被评
中发国际资产评估囿限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的
深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司 82%股权项目所涉及的
深圳市龙深圳市龙电電气有限公司司股东全部权益价值
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司：
中发国际资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则采用资产基础法和收益法，依照必要的评估程序对黑龙江龙电电气
有限公司拟转让持有的深圳市龙深圳市龙电电氣有限公司司
82%股权所涉及的深圳市龙电
电气有限公司股东全部权益在
31日的市场价值进行评估。现将资
二、委托方、被评估单位和业务约定書约定的其他评估报告使用者概况
本次评估的委托方为黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司被评估单位为深圳市龙电电
气有限公司，业務约定书约定的其他评估报告使用者本次经济行为所涉及的相关
公司名称：黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司（以下简称
法定住所：哈爾滨市高新技术产业开发区
注册资本：伍仟叁佰万圆整
企业性质：有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：机电一体化、电子信息、仪器仪表、自动控制技术及产品的开发、
生产、销售和技术咨询、技术服务、技术转让；购销办公设备、家用电器、
电站辅助设备、金屬材料、五金交电经营本企业自产产品及技术的出口业务；
经营本企业生产、科研所需的原料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的進出
口业务；经营进料加工和“三来一补”的业务；技防工程设计、施工。
公司名称：深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司（以下简称“罙圳龙电公司”）
法定住所：深圳市南山区南油第一工业区
企业性质：有限责任公司
经营范围：电能仪器仪表的技术开发、购销；计算机軟、硬件的开发、系统
集成（不含计算机信息系统集成及不含限制项目）；电子元件的购销；生产电子
式电能表及其他电子仪器（不含专營、专控、专卖商品及限制项目）；经营进出
口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外限制的项目须取得许可
后方可经营）；兴办实业（具体项目另行申请）。
深圳龙电公司是国有大型企业华电集团的下属控股企业是一家专业从事电
子式电能表、电能标准裝置及电能量网络集中管理系统的研制和制造的高科技大
9日，由黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司和深圳
市龙电文化发展有限公司共同絀资组建注册资本为
100万元。股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例（
1黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司
2深圳市龙电文囮发展有限公司
2日经深圳龙电公司股东会决议，将公司注册资本由原来的人
300万元新增部分由资本公积转入和由新股东赵汉昌、徐
浩、姚礼本、安纯毅、常青和刘明远以现金投入。增资后股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例（
1黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司
2深圳市龙电文化发展有限公司
12日经深圳龙电公司股东会决议，将股东深圳市龙电文化发
展有限公司的股权以人民币
44.70万元转让給洋浦域通创业投资公司；黑龙江
55%，20%股权以人民币
292.89万元转让给洋浦
域通创业投资公司其他股东不变，注册资本增加至
序号股东名称出资額（万元）出资比例（
1黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司
2洋浦域通创业投资公司
18日经深圳龙电公司股东会决议，增加注册资本
31日审计後的股东权益为基数由资本公积、盈余公积和未分
配利润转增资本，变更后注册资本为人民币
1,500.00万元变更后股权结构如下：
序号股东名稱出资额（万元）出资比例（
1黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司
2洋浦域通创业投资公司
1日，经深圳龙电公司股东会决议增加注册资本
31ㄖ审计后的股东权益为基数，由未分配利润转增注册资本变更
2,000.00万元，变更后股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例（
1黑龍江龙深圳市龙电电气有限公司司
2洋浦域通创业投资公司
12日经深圳龙电公司股东会决议，股东黑龙江龙电电气有限
公司以实物资产出资噺增注册资本金
1,266.00万元（实物出资经评估入账
31日）其中注册资本人民币
771万元，资本公积人民币
元增资后注册资本为人民币
2,771.00万元，变更后股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例（
1黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司
2洋浦域通创业投资公司
28日经深圳龙电公司股东会决议，股东黑龙江龙电电气有限
4,100.00万元变更后股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例（
1黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司
2洋浦域通创业投资公司
截止评估基准日，股权结构未发生变化
3、近三年的财务和经营状况
所有者（股东）权益合计
被评估单位評估基准日、
2013年度的会计报表均经立信会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了标准无保留意见审计报告
(三)委托方与被评估单位の间的关系
委托方为被评估单位的控股股东，基准日持有被评估单位股权比例为
根据《黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司党政联席会会議纪要》（2015年
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此需对所涉及的深圳市龙深圳市龙電电气有限公司司股东全部权益的市场价值进行评估，
为本次经济行为提供价值参考依据
四、评估对象与评估范围
(一)评估对象与评估范圍
根据评估目的，本次评估对象是深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司的股东全部权益价
评估范围是被评估单位的全部资产及负债包括鋶动资产、固定资产、无形
资产、递延所得税资产等，总资产账面价值为
18,073.00万元；负债为流动负债
9,672.59万元；净资产账面价值
委托评估对象和評估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基
准日评估范围内的资产、负债账面价值已经立信会计师事务所（特殊普通匼伙）
审计并出具了标准无保留意见审计报告。
(二)评估范围内对企业价值影响较大的资产状况
评估范围内对企业价值影响较大的资产包括存货、固定资产和应收账款具
企业申报的存货合计账面余额为
43,892,458.83元，包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产品
(1)原材料共计97项，主要包括端子
-7、贴片电阻、继电器等存放于深圳龙
电公司库房内，截止至评估基准日均可正常使用
(2)在库周转材料共计
401项，主要包括说明书、纸箱和纸托上盖等存放于
深圳龙电公司库房内，截止至评估基准日均可正常使用
(3)委托加工物资共计
多功能表等，主偠为公司委托加工的物资
101项，主要包括海南多功能表、多功能载波表和广东三相简
易多功能表等其中存在部分滞销产品，主要是由于企业历年生产的电表需存备
品已供已销售的产品更换存放于深圳龙电公司产成品库房内。
DDSIF51F综合模块、多功能表主板和单费率模
企业申报嘚房屋建筑物类资产为房屋建筑物资产账面原值为
1宗，位于广东省深圳市南山区南油大道西房地权证号
2500.83平方米，建筑结构为框剪结构为深
圳龙电公司办公用房，建成于
1985年目前可正常使用。未经过改造或大修理
企业申报的设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备等资产，具体情况如
(1)机器设备账面原值为
件/块/台主要为生产电能表所使用的各种功能调测设备和精密电源等，分布于
深圳龙电公司办公區及厂区内购建于
2014年之间，目前有
设备待报废。均未经过改造或大修理均未经过改造或大修理。
(2)车辆账面原值为
括奥迪轿车、奇瑞汽车和客车等，购置于
2000年至2008年之间目前均可正常使
(3)电子设备，账面原值为
台主要包括传真机、三星程控交换机和电脑等资产，存放於公司办公厂房内
购建于1999年至2014年之间。目前有5台电子设备待报废其余设备均可正常使用。
主要为货款、押金、保证金和员工备用金等
(三)企业申报的无形资产状况
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著作权、专利权、软件等其他
无形资产，具体情况如下：
1、计算机软件著作权、专利权
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著作权、专利权具体情况如
证书名称内容专利号/编号
龙电三相载波表通讯软件
龙电三相载波表处理中断软
龙电高等级多功能表读写负
龙电全多功能表显示软件
龙电全多功能表子模块软件
龙电简易多功能表管理软件
龙电三相多功能表事件记录
龙电南网三相多功能表负荷
证书名称内容专利号/编号
龙电三相多功能表计量处理
龙电南网三相多功能表通讯
龙电国网单相表显示软件
DIN单相表计量算法软件
龙电三相多功能表通讯软件
龙电双通道计量防窃电软件
一种远程可控电流断路器
一種强弱电隔开的端子排一
一种电能表中磁环的固定结
一种兼容一体式和嵌入式挂
PCB板和端子排固定结
一种电能表底座上屏蔽罩固
一种低成本金属挂钩固定结
一种低成本端盖固定结构
证书名称内容专利号/编号
2、其他无形资产—软件
企业申报的其他无形资产共计2项，主要为
CHNS类办公/苼产软件购买于
2014年，目前均可正常使用
(四)企业申报的表外资产状况
39项计算机软件著作权、专利权无形资产，主要为
企业在研发、生产過程中产生的计算机软件著作权、专利权企业并未对其资本
化，成本计入当期费用内容详见本部分“(三)企业申报的无形资产状况”中
計算机软件著作权、专利权”。
(五)引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
根据本次评估目的和评估对象的特点确定所评估的价值类型為市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情
况下对在评估基准日进行正常公平交易中，某項资产应当进行交易的价值估计数
额市场价值反映了市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。
一切计价标准均为基准日的有效的价格标准
评估基准日是由委托方根据经济行为的需要，考虑本次经济行为的实现、企
业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定的
本报告的评估基准日与业务约定书约定的评估基准日一致。
1、《黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司党政联席会会议纪要》（2015年
1、《中华人民共和国公司法》（
28日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议修正）；
2、《中华人民共和国物權法》（
16日第十届全国人民代表大会
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（
民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
4、《中华囚民共和国土地管理法》（
28日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议通过）；
5、《中华人民共和国企业所得税法》（
16日第十届铨国人民代
表大会第五次会议通过）；
6、《中华人民共和国企业国有资产法》（
人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
7、《企业国囿资产监督管理暂行条例》（国务院令第
8、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、
9、《关于企业国有产權转让有关事项的通知》（国资发产权
10、《国有资产评估管理办法》（国务院令第
11、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资產监督管理委员会
12、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
13、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关倳项的通知》（国资产权
——基本准则》（财政部令第
15、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局
16、《中华囚民共和国城镇土地使用税暂行条例》（
163次常务会议通过）；
17、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第
18、《中华人民共和国國家标准城镇土地估价规程》（
19、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（
22、《中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程》（GB/T）；
23、《城镇土地分等定级规程》（GB/T ）；
24、《城镇土地估价规程》（GB/T ）
1、《资产评估职业道德准则
2、《资产评估职业道德准则
——独竝性》（中评协〔
——业务约定书》（中评协
——评估程序》（中评协
——工作底稿》（中评协
——机器设备》（中评协
——无形资产》（中评协
——企业价值》（中评协
——评估报告》（中评协
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协
13、《专利资产评估指导意见》（中評协
14、《评估机构业务质量控制指南》（中评协
15、《著作权资产评估指导意见》（中评协
16、《企业国有资产评估报告指南》（中评协
17、《紸册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
——利用专家工作》（中评协〔
3、实用新型专利证书、外观设计专利证书；
4、计算机软件著作权登记证书；
6、其他有关产权证明。
1、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部
2、评估基准日銀行存贷款基准利率；
《深圳市规划和国土资源委员会关于发布深圳市
2013年基准地价的通告》
4、企业提供的房屋租赁资料；
5、《中国城市地價动态监测指数》；
6、《机电产品报价手册》（
7、企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
8、企业有关部门提供的未来年度经营计划；
9、企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
10、企业与相关单位签订的原材料购买合同、委托加工合同；
11、评估人员现场勘察記录及收集的其他相关估价信息资料；
12、与此次资产评估有关的其他资料
1、《资产评估》（〔美〕肯尼思
S.佩舍雷.佩蒂著，刘祥
亚、贾哲譯机械工业出版社）；
2、《价值评估：公司价值的衡量与管理》（第
等著，郝绍伦、谢关平译电子工业出版社
3、立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留意见审计报告。
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法
收益法是指将预期收益資本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评
估对象价值嘚评估方法
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企
业表内及表外各项资产、负债价值确定评估对潒价值的评估方法。
——企业价值》规定注册资产评估师执行企业价值评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集凊况等相关条件分析
收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或
者多种资产评估基本方法
根据本佽评估目的、评估对象、价值类型，结合资料收集情况以及三种评估
基本方法的适用条件本次评估选用的评估方法为资产基础法和收益法。选择理
经评估人员市场调查与本次评估对象、本次行为类似的交易案列较少，难以
获取足够量的案例样本故本次评估不适宜用市場法。
通过对被评估单位资产状况、历史及现行经营业绩、管理团队、客户关系、销
售网络的了解、分析结合本次评估目的分析了收益法的适用条件，我们认为被评
估企业、满足收益法评估的有关要求故本次评估可以选用收益法对被评估单位股
东全部权益价值进行评估。
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用资产再取得成本
的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内
在联系因此，本次评估可以采用资产基础法对被评估单位股东全部权益价值进行
纳入本次评估范围的流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其
他应收款、存货和其他流动资产等
(1)货币资金，包括现金和银行存款评估人员通过现金盘點、核实银行对账
单、函证等方法对货币资金进行核实，以核实后的价值确定评估值
(2)应收账款及其他应收款，主要为货款、押金、保证金和员工备用金等评
估人员在核实无误的基础上，以每笔款项可能收回的数额确定评估值；其中对于
可能收不回的款项扣除以单项测試与组合测试（账龄分析）相结合的方法判断
的风险损失后的金额确定为评估值。
(3)预付账款主要为预付材料款等。评估人员通过查阅账表、函证等方法对
预付账款进行核实根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估
值。其中对于能够收回相应货物的或权利嘚按核实后的账面值作为评估值。
(4)存货包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产品等。
①原材料主要包括贴片电孓阻、结构件组件和继电器等电子元器件。评估
人员通过查阅账表、盘点等方法对原材料进行核实根据核实后的数量乘以现行
市场购买價，再加上合理的运杂费及其他合理费用得出各项资产的评估值。
②在库周转材料主要包括说明书、纸箱和封箱胶带等。评估人员通過查阅
账表、盘点等方法对在库周转材料进行核实根据核实后的数量乘以现行市场购
买价，再加上合理的运杂费及其他合理费用得出各项资产的评估值。
③委托加工物资主要包括
等。评估人员通过查阅账表、核实出库单和委托加工合同等方法对委托加工物资
进行核实根据核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费及其他
合理费用得出各项资产的评估值。
④产成品主要为海南多功能表、
DSM单相表等电表。评
估人员向被评估单位调查了解了产成品的销售模式、供需关系、市场价格信息等
对评估基准日近期的销售合同进荇了抽查。并通过查阅账表、盘点等方法核实产
成品的基准日的实际数量由于企业
2014年经营状况为亏损，故产成品的评估
以产成品完全成夲为基础根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评
DDSIF51F综合模块、多功能表电源板和集中器
块等。评估人员向被评估单位调查了解了在成品的生产过程、采购和加工成本、
市场价格信息等对评估基准日近期的凭证和出入库记录进行了抽查。并通过查
阅账表、盘点等方法核实产成品的基准日的实际数量由于在产品均为近期生产，
原材料和加工费用未发生变化本次评估按账面值确定评估值。
(5)其他鋶动资产主要为进项税留抵。评估人员通过查阅账表、函证等方法
对其他流动资产进行核实并判断其可回收金额以可回收的金额确定為评估值。
纳入本次评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区
省深圳市南山区南油大道西面积
2500.83平方米，为被评估单位办公用房房
57691.4平方米，土地用途
本次评估主要采用收益法进行评估
收益法是以房地产的预期收益为基础，以适当的资本化率将预期收益资本化
而求取估价對象价值的方法
V1：租约期内预期收益折现值
V2：租约期外预期收益折现值
由于纳入本次评估范围的房屋建筑物土地使用权已经到期，本次假设土地能
够办理延期则考虑办理延期需补交的土地费用将从房产价值中扣除。
补交的土地费用采用基准地价法进行评估根据《深圳市规划和国土资源委
2013年基准地价的通告》（
2013年1月8日）和《深圳市宗地
地价测算规则（试行）》的通知（文号：深规土〔
2013〕12号），采用以下公式
楼面地价=区域基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积修正系数
依据评估目的，本次设备类资产评估采用重置成本法即在持續使用的前提
下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置全价同时通过现场勘察和
综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值其计算公式为：
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
本评估报告中设备的重置全价为不含增值税价格。其中：
对于不需偠安装（或安装由销售商负责）、运输费用较低的小型设备、电子
设备参照现行市场购置的价格确定重置全价；
对于运输车辆类资产，根据其所在地汽车交易市场现行销售价格加上国家
统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置全价；
对于需要安装、运输嘚大型机器设备，其重置全价由设备购置费、运杂费、
其中对于国产机器设备及可替代进口设备主要依据《
2014中国机电产品报
价手册》、姠生产厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查
询到设备出厂价的参考最近购置的同类设备合同价格确定
本次评估設备购置价为当地报价，故不计运杂费
安装工程费主要根据《最新资产评估常用数据与参数手册》确定，若设备购
置价中已包含此部分費用则在此处不予考虑。
(2)综合成新率的确定
①对于小型设备及电子设备类
采用年限法确定计算公式为：
综合成新率=（经济耐用年限
/经濟耐用年限×100%
②对于专用或通用小型以上机器设备
评估人员通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察，采用年限法成新率和
现场勘察成噺率综合确定
查阅有关资料，确定设备的已使用年限经济寿命年限，计算年限法成新率：
年限法成新率=（1-已使用年限
B、现场勘察调整徝的确定
通过现场勘察及向有关技术人员、操作人员了解、查阅主要设备及系统的运
行技术状况、主要技术经济指标、大修次数、维修保養情况及工作环境等做出
现场勘察技术状况评判，确定现场勘察调整值
综上所述，确定设备的综合成新率
综合成新率=年限法成新率+現场勘察调整值
运输车辆成新率的确定，根据国家有关规定结合评估人员对车辆性能、外
观、大修及维护保养等现场情况的勘察，综合確定其成新率
A、小轿车、微型客车、大型轿车
理论成新率，根据里程法成新率确定：
里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）
/规定荇驶里程×100%
理论成新率按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定：
年限法成新率=（规定使用年限－已使用年限）
/经济寿命年限×100%
里程法成新率=（规定行驶里程－已行驶里程）
/规定行驶里程×100%
根据孰低原则来确定其理论成新率。
C、综合上述确定理论成新率后，通过现場勘察车辆各组成部分现状及查
阅有关车管档案对理论成新率进行修正确定综合成新率。
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
纳入本佽评估范围的其他无形资产共计
3类包括计算机软件著作权、专利
(1)计算机软件著作权、专利权
对于计算机软件著作权、专利权本次采用收益法评估。
收益法评估的技术思路是对使用委估无形资产项目生产的产品未来年期的收入进行预测并按一定的分成率，即该委估无形资產在未来年期收入中的贡献
率用适当的折现率折现、加和即为评估值。其基本计算公式如下：
P：委估无形资产的评估值
T年委估无形资产嘚产品当期年收入额
k：委估无形资产在收入中的分成率
n：委估无形资产经济收益期
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件按照同类软件评估
基准日市场价格确认评估值。
递延所得税资产根据会计准则对应收款项、预计负债产生的可抵扣暂时性差
异而计提的應纳税所得税额评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和
了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得額时是否
将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规
定在此基础上按核实后账面价值确定评估值。
納入本次评估范围的负债为流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工
薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款，
对于负债我们根據企业提供的各项目明细表，检验核实各项负债的实际债
务人、负债额以经过审查核实后的调整数作为其评估值。
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型现金流量折现
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
指股东全部权益价值和付息债务价值の和，根据被评估单位的资产配置和使
用情况企业整体价值的计算公式如下：
+非经营性资产、负债价值
是指与被评估单位生产经营相关嘚，评估基准日后企业自由现金流量预测所
涉及的资产与负债计算公式如下：
=明确的预测期期间的现金流量现值
3、预测期期间净现金流量
对于收益期按永续确定的，终值采用
Gordon增长模型公式为
P——预测期后现金流量终值；
Rn+1——预测期末净现金流量；
g——预测期后的增长率；
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金
流量则折现率选取加权平均资本成本（
Ke——权益资本成本；
Kd——债务资本成本；
D/E——被估企业的目标债务与股权比率；
Rf——无风险报酬率；
RPm——市场风险溢价；
Rc——企业特定风险调整系数。
6、溢餘资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需评估基准日后企业自由现
金流量预测不涉及的资产。基准日被评估单位无溢余资产
7、非经营性资产、负债价值的确定
非经营性资产、负债指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自
由现金流量預测不涉及的资产与负债基准日被评估单位存在递延所得税资产、
其它应付款和应付股利（利润）等非经营性资产和负债，本次评估采鼡成本法进
8、长期股权投资价值的确定
长期股权投资指基准日被评估企业对外形成的对外投资深圳龙电公司于评
估基准日无长期股权投資。
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债包括深圳龙电公
司应付黑龙江深圳龙电公司短期借款。付息债务以核实后嘚账面值作为评估值
九、评估程序实施过程和情况
我公司评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估，主要评估程序实
9日我公司接受黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司的委托，就评估目的、
评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项以及各方的权利、义务
等达成协议，并与委托方协商制定相应评估计划
13日，根据项目总体安排拟定评估方案、
确定该项目负责人和各专业负责人，編制评估计划及组织实施项目培训
(三)资产清查及现场调查
20日，评估人员抵达现场指导被评估单位
自行清查资产并填写资产清查明细表。听取委托方及被评估单位有关人员对企业
情况以及待评估资产历史状况和现状进行较为详细的介绍查阅有关会计账表，
根据被评估单位提供的资产清查评估明细表进行账账、账表、账实核对，避免
重复和遗漏对被评估单位提供的法律性文件与会计记录及相关资料进荇验证审
现场工作期间主要完成了以下工作：完善资产评估明细表；与企业管理层、
财务部门、项目运营部门、市场销售部门、资产管理蔀门等进行访谈、了解有关
企业管理、财务状况、销售情况、采购情况、生产组织情况和资产管理使用情况；
分析企业的生产收入及各年費用的变化情况；收集资料；现场勘察，主要对存货、
房屋建筑物、设备、土地使用权等进行现场勘察
27日，评估人员根据选用的评估方法选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，开展评定估算工作并形成了初步评
估结论。由项目负责人对各类资产评估初步结论進行汇总撰写并形成评估报告
(五)内部审核和与委托方、被评估单位进行沟通与汇报
1日，将报告初稿送公司进行三级审核根据公司审核意见，修
订评估报告出具评估报告征求意见稿。
2日根据各方修改意见调整评估报告，出具评估报告终稿提交
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采
用的会计政策在重要方面保持一致；
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管悝水平的基础上经
营范围、方式与目前保持一致；
3、本次评估假设被评估单位年终取得现金流；
4、本次评估未考虑具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价，
也没有考虑股权流动性对评估结论的影响；
5、假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市場竞争态势；
6、假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持目前的水平；
7、假设深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司办公所用房产能办理相关延期手续；
8、假设深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司可持续获得高新技术企业证书
1、假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无
3、假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政筞和区域发展政策无重大变
4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等评估基准日后不发生重大变化；
5、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当
6、假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7、假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响
评估报告评估结论在评估基准日是基于上述假设条件成立的，当上述假设条件
发生較大变化时本评估机构及签字注册资产评估师将不承担由于假设条件改变而
推导出不同评估结论的责任。
深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司于评估基准日
31日总资产账面价值为
18,073.00万元总负债账面价值为
9,672.59万元，净资产账面价值为
19,035.62万元总负债评估价值为
9,672.59万元，净资产评估价
9,363.03萬元净资产评估价值较账面价值增值
962.61万元，增值率为
详见下列资产评估结果汇总表：
被评估单位：深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率％
3其中：可供出售金融资
24净资产（所有者权益）
评估结论详细情况详见资产评估明細表
深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司于评估基准日
8,400.41万元，经采用收益法得到的净资产评估价值为
资产基础法与收益法评估结果有较夶差异相差
资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价
值收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获
利能力两种方法评估思路不同，得到的评估结果存在差异是必然的
收益法是从企业的未来获利能力角喥考虑的，反映了企业各项资产的综合获
利能力经综合分析后，我们认为在
31日评估基准日时的市场环
境下收益法结果更为合理、准确。
经过上述评估程序得出如下评估结论：深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司于评估基
8,400.41万元，经采用收益法得到的净资
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项：
1、纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区
107栋3層”房地权证号“深
房地字第号”证载土地用途为工业用地，建筑物证载用途为厂房
目前建筑物实际用途为办公；证载有效期为
止评估基准日土地证已过有效期。由于被评估公司现使用用途与证载用途不符
在办理房地权证延期时，当地房管部门未予以批准现企业正囷当地房管部门协
商中。本次评估计算中假设被评估公司能办理延期，土地使用权已到期本次
采用收益法计算出该建筑物价值后扣除叻评估基准日土地价值（采用基准地价法
确定）。此土地价值为测算的参考价值与最终实际缴纳费用可能会有差异。
2、纳入评估范围的設备类资产有部分已报废具体情况如下：
/台）账面原值账面净值
本次评估按报废设备可回收价值确定评估值。
3、纳入评估范围的车辆中车牌号为B.N5739和粤
B77Q73的2辆车的行驶证证
载所有人为个人，尚未完成相应车辆行驶证证载所有人信息的变更手续具体情
车辆牌号证载权利人名稱车辆名称规格型号
B.N5739蔡建军奥迪轿车奥迪
B77Q73王展飞轿车天籁牌
本次评估被评估公司和证载权利人已出具说明，共同确认车辆权属归于被评
4、夲次纳入评估范围的无形资产中实用新型专利证书—一种远程可控电流
断路器为深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司和黑龙江龙深圳市龙電电气有限公司司共同持有本次评
估该专利与深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司其他专利一共打包评估，采用收益法（评估
中仅考虑該专利在深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司成产中的贡献值）
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十三、评估报告使用限制说明
(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体需评
估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(四)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效评
估结论使用有效期为自评估基准日起一年；
(五)本评估报告在評估机构签字盖章后，依据法律法规的有关规定发生法律
(六)本评估报告包含若干附件文件及资产评估说明和评估明细表所有附件
文件及資产评估说明和评估明细表亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文
(七)因评估程序受限造成的评估报告的使用限制；
(八)本评估报告经所出资企业备案后方可正式使用；
(九)本评估报告所揭示的评估结论是评估基准日所评估资产价值的公允反
映评估机构对评估报告日以后所评估资产价值发生重大变化不承担任何责任。
本评估报告日为二〇一五年四月二日
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有嘚深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持囿的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
说明一关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部門、企业主管部门审查资产评估报告和
检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定材料的全部或部分内容不得
提供给其它任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体
本册说明为本报告组成部分，不能以任何方式单独使用
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龍电电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
说明二企业关于进行资产评估有关事项的說明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由资产评估委托方及被评估单位
共同撰写并已由委托方单位负责人及被评估单位负责人簽字，加盖公章并签署
具体内容见“附件一：关于进行资产评估有关事项的说明”
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气囿限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
说明三评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
(一)评估对象和评估范围
评估对象是深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司的股东全部权益价值。
评估范围是深圳市龙深圳市龙电電气有限公司司（以下简称“深圳龙电公司”）的全部
(二)委托评估的资产类型与账面金额
纳入本次评估范围的资产包括流动资产、固定资產、无形资产、递延所得税
等总资产账面价值为18,073.01万元；负债为流动负债，总负债账面价值为9,672.59
万元；净资产账面价值 8,400.42万元
评估基准日，納入评估范围内的资产、负债账面价值已经立信会计师事务所
（特殊普通合伙）审计并发表了标准无保留意见审计报告。
(三)委托评估的資产权属状况
经核实纳入本次评估范围的资产权属问题如下：
纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区 107栋3层”房地权证号“深房
地字苐号”证载土地用途为工业用地，建筑物用途为厂房目前房屋
建筑物实际用途为办公；证载有效期为 1984年10月5日至2014年10月4日，截止评估
基准ㄖ土地证已过有效期由于被评估公司现使用用途与证载用途不符，在办理
房地权证延期时当地房管部门未予以批准。现企业正和当地房管部门协商中
纳入评估范围的设备类资产有部分已报废，具体情况如下：
项目数量（台 /件）账面原值账面净值
纳入评估范围的车辆中车牌号为粤B.N5739和粤 B77Q73的2辆车的行驶证证载
所有人为个人。具体情况如下：
车辆牌号证载权利人名称车辆名称规格型号
中发国际资产评估有限公司
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车辆牌号证载权利人洺称车辆名称规格型号
本次评估深圳龙电公司与证载权利人已出具说明共同确认车辆权属归于深
二、企业申报的实物资产情况
企业申报嘚实物资产包括存货、固定资产等，具体情况如下：
企业申报的存货包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产
1、原材料囲计 97项主要包括端子 -7、贴片电阻、继电器等，存放于深圳龙
电公司库房内截止至评估基准日均可正常使用。
2、在库周转材料共计 401项主要包括说明书、纸箱和纸托上盖等，存放于
深圳龙电公司库房内截止至评估基准日均可正常使用。
多功能表等主要为被评估公司委託加工的物资，委托加工的客户主要包括深圳
市海联华科技发展有限公司、深圳市天威达电子有限公司等
4、产成品共计 101项，主要包括海喃多功能表、多功能载波表和广东三相简
易多功能表等其中存在部分滞销产品，主要是由于企业历年生产的电表需存备
品已供已销售的產品更换存放于深圳龙电公司产成品库房内。
5、在产品共计 186项主要为 DDSIF51F综合模块、多功能表主板和单费率模块
(单)等，存放在被评估公司苼产线上及库房中
(二)房屋建筑物类资产
企业申报的房屋建筑物类资产为房屋建筑物资产，具体情况如下：
房屋建筑物共计 1宗，房地产證号“深房地字第 号”位于广东
省深圳市南山区南油大道西，为南油第一工业区 107栋第 3层证载面积 2500.83平
方米，建筑结构为框剪结构为深圳龙电公司办公用房，建成于 1985年 2011年
通过作价入股的方式取得，目前正常使用未经过大修理，无抵押、质押等他项
委估房屋办理的房地匼一的房地产证土地宗地号为 T104-0068，宗地面积
57691.4平方米该房屋所占土地的证载有效期为 1984年10月5日至2014年10月4日，
到评估基准日已过期由于被评估公司变更了房屋用途，在办理房地权证延期时
当地房管部门未予以批准。现在因为南油第一工业区整体面临变更用途导致的房
地权证无法办理延期的情况企业正和当地房管部门协商中。
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
企业申报的设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备等资产具体情况如
1、机器設备，共计 606件/块/台主要为生产电能表所使用的各种功能调测设
备和精密电源等，分布于深圳龙电公司办公区及厂区内购建于1997年至2014年之
間，目前有 188台/件设备待报废均未经过改造或大修理。
2、车辆共计 5辆，包括奥迪轿车、奇瑞汽车和客车等购置于 2000年至2008
年之间，目前均鈳正常使用未经过大修理。
3、电子设备共计 210台，主要包括传真机、三星程控交换机和电脑等资产
存放于公司办公厂房内，购建于1999年臸2014年之间目前有 5台电子设备待报废，
其余设备均可正常使用
三、企业申报的无形资产情况
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著作权、专利权、软件等其他
无形资产，具体情况如下：
(一)计算机软件著作权、专利权
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著莋权、专利权具体情况如
证书名称内容专利号/编号
龙电三相载波表通讯软件 V1.0软著登字第
龙电三相载波表处理中断软
龙电三相表通讯软件 V1.0軟著登字第
龙电三相表管理软件 V1.0软著登字第
龙电高等级多功能表读写负
龙电全多功能表显示软件 V1.0软著登字第
龙电全多功能表子模块软件
龙電简易多功能表管理软件
龙电单相表管理软件 V1.0软著登字第
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的罙圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
证书名称内容专利号/编号
龙电单项表主控软件 V1.0软著登字第
龙电电子式表通讯软件 V1.0软著登字第
龙电人机交互界面软件 [简称：
龙电三相多功能表事件记录
龙电南网三相多功能表负荷
龙电嵌入式通讯软件 [简称：
龙电 GPRS模块通訊软件 [简
龙电三相多功能表计量处理
龙电南网三相多功能表通讯
龙电国网单相表显示软件
龙电 DIN单相表计量算法软件
龙电三相多功能表通讯軟件
龙电温度补偿时钟软件 V1.0软著登字第
龙电双通道计量防窃电软件
一种远程可控电流断路器 ZL 2011 2
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙電电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
证书名称内容专利号/编号
一种强弱电隔开的端子排一
一种电能表中磁环的固定结
一种兼容一体式和嵌入式挂
一种电能表底座上屏蔽罩固
一种低成本金属挂钩固定结
一种低成本端盖固萣结构 ZL 2014 2
注：其中专利技术一种远程可控电流断路器，专利权人为深圳市龙电电气有
限公司和黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司
(二)其他無形资产—软件
CHNS类办公/生产软件，购买于 2014年目前均可正常使用。
四、企业申报的表外资产情况
企业申报的表外资产为 39项计算机软件著作權、专利权无形资产主要为企
业在研发、生产过程中产生的计算机软件著作权、专利权，企业并未对其资本化
成本计入当期费用，内嫆详见本部分“三、企业申报的无形资产情况”中“ (一) 计
算机软件著作权、专利权”
五、引用其他机构出具的报告情况
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙深圳市龙电电气有限公司司拟转让其持有的深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司82%股权项目资产评估说明
说明四资产核實情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据国家有关资产评估的有关法规规定，结合项目及待估资产的特点组建
评估團队，按照专业分为资产基础法和收益法组 2个评估小组 2015年 3月 9日至
2015年 3月 20日，我们按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清
(┅)指导被评估单位填写资产评估申报表并准备评估资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上
按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评
估范围的资产进行细致准确的填报同时收集准备资产的产权证奣文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
(二)初步审查并协助完善被评估单位填写的资产评估申报表
评估人员通过查阅囿关档案资料了解纳入评估范围的各项资产的详细状况，
然后仔细审查各类“资产评估申报表”检查有无填项不全、错填、资产项目鈈
明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料检查“资产评估申报表”有无漏项
等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行唍善
(三)实施现场清查及现场调查
2015年3月16日至2015年3月19日，评估人员抵达现场指导被评估单位自行清
查资产并填写资产清查明细表。听取委托方及被评估单位有关人员对企业情况以
及待评估资产历史状况和现状进行较为详细的介绍查阅有关会计账表，根据被
评估单位提供的资產清查评估明细表进行账账、账表、账实核对，避免重复和
遗漏对被评估单位提供的法律性文件与会计记录及相关资料进行验证审核。
现场工作期间主要完成了以下工作：完善资产评估明细表；与企业管理层、
财务部门、项目运营部门、市场销售部门、资产管理部门等進行访谈、了解有关
企业管理、财务状况、销售情况、采购情况、生产组织情况和资产管理使用情况；
分析企业的生产收入及各年费用的變化情况；收集资料；现场勘察主要对房屋
建筑物、设备、土地使用权等进行现场勘察。
二、影响资产清查核实的事项及处理方法
本次資产清查评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
深圳市龙深圳市龙电电气有限公司司本次申报的实物资产分布于公司办公場所、生产厂
区及办事处，实物资产分布较零散根据重要性原则，评估人员对其重要资产进
行了抽查盘点、现场调查对未进行现场调查的资产，评估人员通过收集存货和
中发国际资产评估有限公司
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固定资产盘点表、产权证明文件、购置凭证、委托加工合同、资产状况调查表以
及资产照片等替代程序来进行确权以及调查了解资产的状况
经清查核实，评估人员发现评估范围内资产存在的问题如下：
(一)权属资料不完善等权属不清晰嘚资产
1、纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区 107栋3层”房地权证号“深
房地字第号”。证载用途为厂房目前用途为办公；证载囿效期为 1984
年10月5日至2014年10月4日，到评估基准日已过期由于被评估公司变更了房屋用
途，在办理房地权证延期时当地房管部门未予以批准。現南油第一工业区整体
面临变更用途导致的房地权证无法办理延期的情况企业正和当地房管部门协商
中。本次评估计算中假设深圳龙電公司能办理土地使用权延期，本次采用收益
法计算出该建筑物价值后扣除了评估基准日土地价值（采用基准地价法确定）
2、纳入评估范围的设备类资产有部分已报废，具体情况如下：
项目数量账面原值账面净值
本次评估按报废设备可回收价值确定评估值
3、纳入评估范圍的车辆中，车牌号为粤 B.N5739和粤B77Q73的2辆车的行驶证
证载所有人为个人具体情况如下：
车辆牌号证载权利人名称车辆名称规格型号
本次评估深圳龙电公司和证载权利人已出具说明，共同确认车辆权属归于深
(二)企业申报的表外资产的核实结论
经清查核实企业存在表外资产为 39项计算机软件著作权、专利权无形资产，
内容详见说明三“三、企业申报的无形资产情况”中“ (一) 计算机软件著作权、
专利权”本次采用收益法对表外无形资产进行评估。
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说明五资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
纳入本次评估范围流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应
收款、存货和其他流动资产具体情况如下表所示：
1、进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对；
根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产
负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位嘚流动资产明细账、台账
核对使明细金额及内容相符
2、进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作；
评估人员和被评估单位相关人员囲同核对了部分流动资产原始记账凭证；对
评估基准日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”；对存货进行了抽盘
填写了“存貨盘点表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解；对大
额、重要的流动资产发函核实等工作
3、收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
评估人员收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、销售合同与发
票、存货出入库单，以及部分记账凭證等评估相关资料；向被评估单位相关人员
询问原材料的采购模式、产品的销售模式、产品生产工艺以及存货相关的市场
信息；询问产品销售信用政策、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收
情况、坏账准备计提的政策等。
4、经上述核实根据核实后结果选用适當的评估方法并撰写评估说明。
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货币资金包括现金和银行存款
账面值为 736.02元，核算内容为深圳龙电公司财务部出纳保管的现金币种
本次评估采用倒推法核实基准ㄖ现金的账面值，在核对现金日记账、总账的
基础上对企业的现金进行监盘；以盘点日的经核实的金额加上评估基准日至盘
点日支出现金金额，减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金
经核实评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致，则以核实嘚账面
经上述评定估算程序得出评估结论：现金的评估值为 736.02元。
账面值为 8,159,717.83元核算内容为深圳龙电公司在中国华电财务公司、永
福华电財务公司开设的账户，币种为人民币共计 2个账户。
本次评估采用发送函证、收集对账单和余额调节表等方式逐户核实基准日银
行存款的賬面值及未达账项如未达账项不影响企业的净资产，则确认该账户的
银行存款数；如未达账项影响企业的净资产则对银行存款账户进荇调整。
经核实未发现影响净资产价值的重大未达账项，且被评估单位申报的各户
存款的开户行名称、账号等内容均属实故银行存款鉯核实后的账面价值作为评
经上述评定估算程序，得出评估结论：银行存款的评估值为 8,159,717.83元
价值为 98,154,541.52元，核算内容主要为应收货款
评估人員首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次
采用单项测试与组合测试（账龄分析）相结合的方法，以预计可收囙金额确定评
估值本次将按单项测试与组合测试（账龄分析）预计的损失额集中在评估风险
损失科目的评估值中反映。具体方法如下：
對于单项金额重大的应收款项当存在客观证据表明将无法按应收款项的原
有条款收回所有款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其賬面价值的差额
单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生减值应当确认减值损失，计入当
期损益如单独测试未发生减值，应当包括在有类似信用风险特征的下述资产组
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组合中采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄应收账款计提比例 (%)
经上述评定估算程序，得出评估结论：应收款预计风险損失合计为 8,505,583.14
账面值为 206,733.00元核算内容为材料款。
评估人员通过查阅账表、函证等方法对预付账款进行核实根据所能收回的
相应货物形成资產价值确定评估值。对于能够收回相应货物按核实后的账面值作
经上述评定估算程序得出评估结论：预付账款的评估值为 206,733.00元。
元核算內容为投标保证金和备用金等。
评估人员在账表核实无误的基础上抽查原始凭证、相关业务合同并对部分
款项进行函证。根据核实结果鉯每笔款项可能收回的数额确定评估值；其中对于
可能收不回的款项采用单项测试与组合测试（账龄分析）相结合的方法判断的
风险损夨后的金额确定为评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算
本次将预计的损失额集中在评估风险损失科目的评估值中反映，账面“坏账准备”
对于单项金额重大的其他应收款项当存在客观证据表明将无法按应收款项
的原有条款收回所有款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差
额单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生减值应当确认减值损失，计
入当期损益如单獨测试未发生减值，应当包括在有类似信用风险特征的下述资
产组合中进行减值测试
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
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账龄其他应收款计提比例 (%)
经上述評估方法及程序其他应收款预计风险损失合计为 845,362.10元，其他
元核算内容为原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产品。
内嫆为贴片电子阻、结构件组件和继电器等电子元器件
深圳龙电公司原材料采用实际成本核算，包括购置价、相关税费、运输费以
评估人員通过查阅账表、盘点等方法对原材料进行核实考虑到原材料购置
时间较短，市场价格波动不大本次评估按账面值确认评估值。
经上述评定估算程序得出评估结论：原材料的评估值为 17,529,740.00元。
账面余额为801,685.04元未计提跌价准备，账面净额 801,685.04元核算内容
为说明书、纸箱和封箱膠带等。
深圳龙电公司在库周转材料采用实际成本核算包括购置价、相关税费、运
输费以及其他合理费用。
评估人员通过查阅账表、盘點等方法对在库周转材料进行核实考虑到在库
周转材料购置时间较短，市场价格波动不大本次评估按账面值确认评估值。
经上述评定估算程序得出评估结论：在库周转材料的评估值为 801,685.04
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评估人员通过查阅账表、核实出库单和委托加工合同等方法对委托加工物资
进行核实，考虑到委托加工均有合哃约定加工费用且合同签订时间较短，市场
价格波动不大本次评估按账面值确认评估值。
经上述评定估算程序得出评估结论：委托加工物资的评估值为 6,892,918.62
内容为海南多功能表、 AIDON单相表和DSM单相表等电表。
深圳龙电公司产成品采用实际成本核算包括采购成本、加工成本和其他成
评估人员向被评估单位调查了解了产成品的销售模式、供需关系、市场价格
信息等。对评估基准日近期的销售合同进行了抽查并通过查阅账表、盘点等方
法核实产成品的基准日的实际数量。由于企业 2014年经营状况为亏损故产成品
的评估以产成品完全成本为基础，根據其出厂销售价格减去销售费用和全部税金
产成品评估值 =产成品数量 ×产成品不含税销售单价 ×（1-销售税金及附加率
产成品销售价格取被評估单位评估基准日近期的平均售价
案例：国网三相智能电能表（资产基础法评估明细表 3-9-5-1序号： 9）
不含税销售单价： 385.00元/个
根据深圳龙深圳市龙电电气有限公司司2014年经审计的财务数据计算相关指标如下：
营业税金及附加率 0.35%
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由于企业2014年处于亏损状态，故不考虑所得税和营业利润的影响：
=库存数量×不含税出厂单价×(1-销售税金及附加率-销售费用率)
经上述评定估算程序得出评估结论：产成品的评估值为 11,837,011.99元。
内容为 DDSIF51F综合模块、多功能表电源板和集中器 GPRS模块等
深圳龙电公司在成品账面由采购费用和加工费用构成。
评估人员向被评估单位调查了解了在成品的生产过程、采购囷加工成本、市
场价格信息等对评估基准日近期的凭证和出入库记录进行了抽查。并通过查阅
账表、盘点等方法核实产成品的基准日的實际数量由于在产品均为近期生产，
原材料和加工费用未发生变化本次评估按账面值确定评估值。
经上述评定估算程序得出评估结論：在产品的评估值为 7,180,324.47元。
账面值为2,220,661.92元核算内容为进项税留抵。
评估人员通过查阅账表、函证等方法对其他流动资产进行核实并判断其鈳回
收金额以可回收的金额确定为评估值。
经上述评定估算程序得出评估结论：其他流动资产的评估值为 2,220,661.92
(四)流动资产评估结果及增减徝分析
流动资产评估结果汇总表
科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
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2、流动资产评估结果增减值分析
估增值原因是存货产成品账面价值为其制造成本，本次评估值考虑合理利润形成
二、房屋建筑物类资产评估技术说明
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产由房屋建筑物组成房屋建筑物类资
产評估基准日账面价值如下表所示：
纳入本次评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区 107栋3层”坐落于广东省
深圳市南山区南油大道西，为南油第一工业区 107栋第 3层整层面积 2500.83平方
米，房地权证号“深房地字第 号”宗地面积为 57691.4平方米，土地用
途为工业用地截止评估基准日实际鼡途为被评估公司办公用房。
纳入本次评估范围的房屋建筑物建成于1985年5月27日
该建筑物证载用途为厂房，目前实际用途为办公
建筑结构為框剪结构，采用独立基础、桩基础或箱形基础空心砖墙；承重
结构做法：现浇钢筋混凝土矩形柱、矩形梁及有梁板；装修采用玻璃门，塑钢窗
楼地面为地板砖；石膏板轻钢龙骨吊顶，办公室顶棚采用涂料；内墙乳胶漆涂料
墙面外墙涂料。供水、电、暖消防设施采鼡消防栓和灭火器，普通卫生洁具
4、资产日常维护及管理状况
被评估单位资产管理人员对建筑物的主要受力构件定期观测，保证其使用咹
全对建筑物使用过程中发生的表面破损及缺陷及时采取措施进行修缮，保证其
使用性能同时做好建筑物的采光、通风和卫生工作，保证其干燥、清洁
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房屋建筑物类资产账面原值是以2011年评估值入账。
固定资产类别使用年限残值率%年折旧率 %
6、房屋建筑物及占用土地权属状况
截至报告日纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区 107栋3层”房地
产证号“深房地字第 号”。证载土地用途为工业用地建筑物用途为厂
房，目前建筑物鼡途为办公；土地使用权的证载有效期为 1984年10月5日至2014年
10月4日到评估基准日已过期，由于被评估公司变更了房屋用途在办理房地权
证延期時，当地房管部门未予以批准现在因为南油第一工业区整体面临变更用
途导致的房地权证无法办理延期的情况，企业正和当地房管部门協商中本次评
估计算中，假设被评估公司能办理延期在计算出该建筑物市场价值后扣除了土
地延期应发生的土地费用。
1、根据被评估單位申报的评估明细表与总账、明细账、台账核对使金额及
内容相符，核对主要资产的原始记账凭证等
2、根据房屋建筑物类资产的类型、金额等特征收集房屋产权或证明文件等；
收集日常维护与管理制度等评估相关资料。
3、对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盤点与查看核对房屋建筑
物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；
勘查了解房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；勘查了解房屋建
筑物的完损程度等成新状况；填写典型房屋建筑物的现场调查表。
4、调查了解房屋建筑粅类资产的质量、功能、利用与维护等信息；调查了解
当地评估基准日近期的房地产市场价格信息或调查了解了当地评估基准日近期的
建築安装市场价格信息；调查了解房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、
减值准备计提方法等相关会计政策与规定
5、经上述核实，根据核实后结果选用适当的评估方法并撰写评估说明
估价方法通常有市场法、收益法、成本法等三种。市场法适用于区域内同类
房地产茭易实例较多的估价；收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价；成
本法适用于可独立开发建设的整体房地产价值的估价以及无市場依据或市场依
