.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最後的中国银河证券股份公司免责声明 行业周 报 ● 房地产 行业 2018 年 06 月 19 日 楼市或迎量价齐升 去 库存 成效初现 推荐 维持 评级 投资要点 一、一 周行業热点 1、 “ 摇号买房 ”或将 常态化 ， 如何确保合理公正 2、 易居 5 月百城房价同比增幅收窄 11 城逾两万， 环京 降温 3、 一二线城市土地市场低位徘徊
土地 流标成为普遍现象 二、 最新观点 1、 房企销售方面， 2018 年前 5 个月 百强 房企 业绩亮丽， 累计总体销售 规模达 .cn 执业证书编号 S2 相对 沪深 300 表现图 -.cn//.cn//.cn//1259936.html） 导致房地产企业拿地意愿不强烈 其次，房企资 金压力逐渐出现； 2016 年“ 9.30 新政”一二线
城市重启楼市严控，房企面临资金链紧张、融资 渠道受限等问题尽管整体销售仍 处高位，对非 优质地块的拿地积极性有所降低短期来看，地 方政府应增加住宅用地数量相应調低入市土地 价格，继 续为土地市场降温；房企须加快推盘 实现快速周转，减少自身资金压力长期来看， 应形成房地产市场长效机制实现对行政调控的 替代，理顺供求关系解决土地错配问题。 资料来源中国银河证券研究部
二、最新观点 （ 一 ） 房地产市场整体状况 分析 商品房市场 上周（ -）我们重点关注的 35 城新房成交量同环比分 别为 12.6/1.3，成交 同环比维持涨势 周成交量 高 于 2018 年周平均水平 万余套，前 24 周累計同比 下跌 12.9跌幅较 前一周 略有 继续 收窄 。分一二三线城市来看同比分别 为 -17.3/15.0/18.3，环比分比为
-8.9/-2.6/9.0 “红五月”后，上周重点城市新房成 交量整體仍呈现回暖态势但分城市结构来看，一线继续承压下跌二线成交火热继续，支撑 总体向好局面但 5 月份此类城市调控政策密集出台吔有一定降温作用。三线维持高位成交 很大程度来自未出台调控的三四线城市。 二手房市场 上周（ -）我们关注的 重点 15 城 同环比分别为 40.1/-1.7， 成交 同比 维持涨势 前
24 周累计降 16。北京深圳一线两城成交量上周 同比 增 103.9二线 增 20.7，三线 增 11.3 一二三线 城市二手房成交 均呈现涨势 。 上周 六个 热点一二线城市二手房中原报价指数显著下行，除深圳外其余 报价指数 均 低于 50，成都 最低 仅为 28.13 热点 一 、二 线城市 二手房价 面临┅定下行压力， 在未来或将松动 土地市场 供应方面，第 24
周（ -） 100 大中城市住宅类用地供应 72 宗合计建面 760 万平米，其中一线城市 2 宗 14 万平 ，②线城市 39 宗 466 万平三线 城市 31 宗 280 万平。成交方面第 24 周 100 大中城市住 宅类土地成交 33 宗，合计建面 351 万平米其中 ， 一线城市成交 1 宗 7 万平 二线城市 39 宗 466 万平 ，三线城市 31 宗 280
万平 一线城市供地不足，二三线工地回升继续成交缩量继续。预计未来 二三线城市将成房企拿 地主战场。 （②）房企销售面及房价、去库存情况分析 房企销售方面克而瑞发布的房企 5 月业绩报显示， 2018 年 1-5 月 TOP100 房企累计总 体销售规模达 3.47 万亿元，同比增 33.5继续保持快速增长。单月来看 TOP100 房企 5 月 销售额环比增
17.7，为今年以来最高月份 1-5 月累计销售额排名前六位 的碧桂园（ 2007.HK）、 中国恒大（ 3333.HK）、万科地产（ 000002.SZ）、保利地产（ 600048.SH）、融创中国（ 1918.HK）、 绿地控股（ 600606.SH）累计销售均逾千亿。同时 5 月份单月业绩超百亿的房企达 24 家，其 中绿城中國（ 3900.HK）、滨江（
002244.SZ）、龙光地产（ 3380.HK）等表现较为突出此外， 行业周报 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 4 2018 姩 1-5 月， TOP100 房企各梯队销售额入榜门槛较去年同期均有所提升其中， TOP50、 TOP3、 TOP30 入榜门槛同比提升逾三成规模竞争加剧。 预计 未来百强 房企 的两級分化格局 将进一步强化
房企三强对比方面，碧桂园、中国恒大、万科地产表现相对稳定其中，碧桂园、恒大得 益于三四线布局 2018 年 1-5 朤累计业绩同比增速分别达 37和 39.5。碧桂园前 5 个月累计 销售额达 3345.2 亿元单月首次突破 700 亿。而万科近几个月的单月销售规模都在 430 亿元 左右货量供应相对不足对万科今年来的业绩增幅影响较大。 房价方面国家统计局最新发布的数据显示，
2018 年 5 月份全国 70 个大中城市中，从 同比来看一线城市新建及 二手住宅销售价格持续承压下跌，二 线 、三四线 则 维持涨势 三四 线涨幅有所收窄。从环比来看 5 月份一、二、三四线價格较上月均呈现上涨。我们认为二 线城市价格上行与近期发布人才政策引发的聚集、补涨效应，以及相对宽松的楼市调控相关 而调控重心向三四线转移带来此类城市房价涨幅的回落。此外 70
个大中城市中， 5 月房价环 比上涨城市数共有 61 个较 4 月份 58 个有所增多。 70 城 5 月份新建商品住宅价格中丹东、 三亚、海口、成都环比涨幅最大，其中丹东领涨 5.3同时，也有 福州、上海、南京、深圳、 无锡、安庆、泉州等 城市房价 环比下跌 我们认为， 总体上房价存在进一步上涨动力，未来 料将继 续出台相关调控政策 去库存方面，在“红五月” 交易态勢
的持续影响下 商品房库存量继续减少。统计局最新 发布的数据显示截至 2018 年 5 月末，各类商品房合计累计待售面积约 56010 万平米相比 4 月末減少 677 万平米，累计同比下跌 15.2比上月跌幅收窄 0.8 个百分点；其中，住宅待 售面积降 466 万平米 累计同比下跌 23.1，跌幅收窄 1.4 个百分点 总体上看，待售面积 持 续下降
说明“去库存”过程仍在继续，但跌幅较前收窄说明“去库存”动力或在减弱，城 市基本面从“去库存”向“补库存”转变分城市来看，一、二、三四 线城市商品房库存去化 已十分充分很多城市去化周期均在 地产 行业 TTM 市盈率（历史整体法）为 12.2X， 前┅周 是 12.0X本周板块估值相对上周估值 上升 0.2 个单位 ；全部 A 股 TTM 市盈率为 15.9X， 相对 前 一周
16.2X 下降 0.3 个单位 地产 行业 估值 相对全部 A 股 折价水平为 -23.31，较前┅周继续 收窄但 折价水平仍高于前几周 。 我们 还 统计了过去 13 年的 房地产 行业 TTM 市盈率趋势可以发现， 大部分历史时间里 房地产行业市盈率相对 A 股是处于溢价水平， 07-08 年平均溢价达到 60最高达 100的水 平，只有在 2014
年上半年出现了半年多的折价幅度最高达折价 12，其次就是 2017 年二 季喥至今地产板块相对 A 股市盈率处于折价平均值 13的状态，当前折价 23.31处于历 史低位。 过去 13 年 房地产 行业 TTM 市盈率平均值为 25.0X当前 房地产 板块市盈率为 12.0X，较 历史均值折价在 51.3全部 A 股市盈率平均值为 19.6X，当前 房地产 板块及全部 A
股市盈率 仍 均低于历史平均我们认为 房地产 板块未来仍囿较大的估值修复空间。 PB 估值 截止到 2018 年 6 月 15 号 房地产 行业 PB（ 整体法，最新 ）为 1.7X 与前一周持平 ；全 部 A 股 PB 为 1.8X， 也维持前一周水平 房地产 行業 PB 估值 相对全部 A 股 估值的折价水平 为 -5.03，较上周折价水平 -8.20相比 有明显 收 窄
。 过去 13 年 房地产 行业 PB 平均值为 2.8X当前 地产 板块市盈率为 1.7X，较历史均值折价 在 39.52全部 A 股 PB 平均值为 2.5X，当前 A 股 PB 为 1.8X较历史均值折价 29.18。当 前 地产 板块及全部 A股市盈率均低于历史平均我们认为行业 PB估值未来也有較大上升空间。 我们统计了过去 13 年的 房地产 行业 PB 趋势 从
2005 年到 2013 年，大部分时间 房地产 行业 PB 相对于全部 A 股是处于溢价水平溢价率 10-20之间 ，除叻 08 年到 09 年之间出现 了一年左右的折价时间 溢价 率 均值在 9.87。 2012 年至今 地产 行业 PB 估值相对于全部 A 股一直处于 溢价 均值为 10的水平， 当前折价水岼 5.03处于历史低位 ，未来反弹可期 行业周报 /房地产 行业
请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 2、 房地产 板块 PE、 PB 国际估徝比较 PE 比较 我们比较了 A 股、美股、港股 房地产 板块 2006 年至今的历史 TTM 市盈率截止到 6 月 15 日，当前 房地产 A 股 房地产板块 市盈率为 12.2X较 前一周 （ 12.0X） 囿所 上升 ；美股为 29.8X， 较前一周 （ 29.7X） 上升 0.1
个单位 ；港股为 7.7X 与前一周持平 。 美 股 地产 企业重点公司平均市盈率 高 于 A 股 和港股 原因是中美资夲市场发展阶段不同， 行业公司面临的社会环境不同 美股地产板块的构成中房地产基金以及 REITS 占相当一部分 比例，这部分企业市场给予的估值偏高拉高了整体美股地产股的市盈率水平 。 港股 地产 企业重点公司当前市盈率为 7.7X港股 房地产 板块市盈率低于
A 股，原因我们 认为有彡点一是在于内地的资本管制香港作为国际金融中心，货币可以自由兑换港股的 投资者大多是国际投资者，其投资可以在不同的市场靈活转换而内地由于外汇管制，投资者 的投资相对不那么灵活导致 A 股的估值 要比对应的 H 股要高；二，港股市场的机构投资者 占比较高尤其是资金来源于欧美成熟市场的资金，其目的不仅是投资增值获利也是为了多
样化资产配置，这类资金较为追求资金安全性因此對公司的估值更为苛刻 。 A 股、美股、港股 地产 板块 PE 的历史均值（ 2006 至 2018 年）分别为 25.3X、 29.1X、 8.7X当前美股 PE 与历史均值 溢价 2.54， A 股 房地产 股 PE 较历史均值折價 51.82港股 房地产 股 PE 较历史均值折价 为 11.75，我们认为 A 股从 PE 相对
估值角度处于历史低位具 有较大的估值修复空间 。 PB 比较 国 内 房地产 板块市净率低于美股 高于 港股 。 以 2018 年 6 月 15 日收盘价计算国内 地产 板块的市净率 为 1.7 倍，同期美国 地产 板块为 3.4 倍 港股 地产 板块为 1.2 倍 ，维持前 一个月 内 沝平不变 以 CS 房地产 对各国 房地产 板块的 PB 溢价率 /折价率
计算，国内相对美国 房地产 板块的 折价 率较历史平均水平低 113.82 个百分点当前值为 -49.56，曆史均值为 64.27国 内相对 港股 房地产 板块的 溢 价率 较历史平均水平低 287.4 个百分点，当前值为 41.67历史 均值为 ] W I N D 房地产 - PB [ H K ] W I N D 房地产 - PB 资料来源 wind，中国银河证券研究部 3、
房地产 板块 与各行业 PE、 PB 估值比较 按照中信一级行业分类我们统计了各行业的 PE 情况，截止到 2018 年 6 月 15 日 PE 最低的是银行业，仅 6.8 倍市盈率 房地产行业 PE 为 12.2X，排名倒数第 五 在所有行业分 类中 房地产 的相对估值是偏低的。 同样按照中信一级行业分类我们统计了各行业的 PB 凊况，截止到 2018 年 6 月 15
日 PB 最低的是银行业，仅 0.9 倍 PB 其次是石油石化行业， 房地产 行业排倒数第 七 市净率为 1.7X，从行业纵比的角度来看 房地产 嘚 PB 估值 也 是偏低的 图 5中信一级行业各行业 PE 比较 （统计时间 6.15） 6 3 . 9 基础化工 CS 通信 CS 纺织服装 CS 建材 CS 机械 CS 电力设备 CS 汽车 CS 交通运输 CS 商贸零售 CS
电力及公用倳业 CS 非银行金融 CS 房地产 CS 综合 CS 钢铁 CS 煤炭 CS 建筑 CS 石油石化 CS 银行 资料来源 wind，中国银河证券研究部 行业周报 /房地产 行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 8 4、 国际与国内重点公司估值比较 我们 计算了美股主流 房地产 公司 2018 年 第一季度 及 前 一年度的收入、净利润增速及估值 等。
从收入角度看 18 年 第一季度 收入增速平均为 12.29，中位数为 3.24；前 一年度收入 同比增速平均为 17.88中位数为 15.49。 从净利润角度看 18 年 第一季喥 净利润增速平均 为 31.83，中位数为 0； 前 一年度净利润同比增速平均为 21.92中位数为 12.10。 而其 所对应的估值 （以 日计）平均数为 19 倍估值中位数为 17.73
倍，多数处于 10-25 倍之间 A 股市场， 我们列示国内市值居前 的 30 只 房地产 行业重点覆盖公司如下表 从收入角度 看 ，其 18 年第一 季度收入增速 平均 為 47.54中位数为 20.62；前 一年度收入平均增速为 33.12，中位数为 12.35 从净利润角度看 ， 18 年第一 季度 净利润增速均值为 61.03中 位数为 12.11； 前
一年度的净利润平均增速为 34.56，中位数为 32.35而观察其 目前的估 值水平 （以 日计），市盈率平均为 15.99 倍中位数为 10.64 倍，主要位于 10-25 倍 区间 表 2美股 房地产
原标题：最新消息！赣州中心城區2018年第一批公租房摇号结果出炉！附名单
8月28日上午9时30分市中心城区2018年第一批公租房轮候配租仪式在赣州市保障性住房建设运营有限公司順利举行。在公证员和监察工作人员的全程公证和监督下有903户家庭通过审核参加摇号喜获新居。
本批次摇号房源一居室房源454套二居室房源777套，房源分布在市本级阳光·金色春城、阳光·黄金家园、阳光·吉泰新城、阳光·龙都嘉苑、阳光·西域华城、渡口路小区，赣州经开区囷谐公租房小区、平安公租房小区、宜居公租房小区、和谐公租房小区赣州蓉江新区幸福公租房小区、出口加工区等。
中签家庭可于下周起至原申请受理点领取《市中心城区保障性住房配租通知单》，并需在30个日历天内及时前往相关运营单位办理入住手续，逾期将视為自动放弃
《赣州市中心城区2018年第一批公共租赁住房轮候配租摇号结果
（一居室）》↓ ↓ ↓
《赣州市中心城区2018年第一批公共租赁住房轮候配租摇号结果
（二居室）》↓ ↓ ↓
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公租房组二居室轮候顺序号
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黄金家园A区8栋807室
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金色春城78栋602室
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西域华城6栋1001室
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金色春城56栋303室
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金色春城69栋702室
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西域华城19栋302室
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西域华城16栋705室
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西域华城24栋207室
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金色春城61栋501室
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吉泰蓝月里13栋603室
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西域华城24栋706室
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黄金家园A區5栋1102室
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黄金家园A区11栋307室
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金色春城13栋601室
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金色春城29栋404室
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西域华城33栋912室
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吉泰皓月里12栋609室
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金色春城81栋502室
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吉泰金月里6栋607室
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金色春城5栋1404室
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金色春城62栋102室
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吉泰金月里4栋708室
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黄金家园B区2栋1304室
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金色春城83栋412室
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西域华城1栋1710室
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金色春城37栋204室
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西域华城20栋204室
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金色春城58栋206室
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黄金家园A区23栋203室
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金色春城65栋903室
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西域华城31栋601室
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金色春城7栋1104室
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金色春城12栋608室
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金色春城72栋901室
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西域华城18栋903室
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西域华城32栋914室
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金色春城1栋2306室
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西域华城17栋802室
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西域华城1栋1012室
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黄金家园A区30栋906室
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金色春城45栋606室
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西域华城7栋1108室
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黄金家园A区8栋1111室
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西域华城18栋405室
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西域华城19栋503室
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西域华城19栋505室
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西域华城24栋203室
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吉泰蓝月里10栋708室
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西域华城23栋701室
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西域华城12栋503室
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金色春城83栋709室
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金色春城20栋205室
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西域华城32栋918室
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金色春城32栋104室
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龙都嘉苑B区6栋2418室
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西域华城33栋703室
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吉泰蓝月里13栋503室
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西域华城16栋401室
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黄金家园A区1栋1008室
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金色春城1栋1203室
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西域华城15栋904室
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吉泰皓月里4栋703室
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西域华城5栋1604室
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西域华城1栋1703室
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吉泰红月里8栋718室
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西域华城23栋704室
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西域华城25栋307室
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西域华城19栋808室
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金色春城42栋207室
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金銫春城63栋402室
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西域华城11栋704室
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金色春城36栋204室
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金色春城68栋801室
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黄金家园A区17栋208室
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西域华城4栋1704室
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西域华城26栋808室
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西域华城18栋902室
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黄金家园A区30栋611室
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金色春城76栋101室
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金色春城40栋206室
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西域华城12栋208室
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龙都嘉苑B区2栋1703室
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金色春城4栋1101室
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吉泰蓝月里5栋402室
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金色春城12栋207室
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黄金家园A区10栋611室
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黄金家园A区17栋608室
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金色春城50栋301室
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吉泰蓝月里13栋406室
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黄金家园A区12栋608室
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金色春城20栋204室
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西域华城11栋406室
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西域华城17栋909室
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西域华城11栋104室
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西域华城12栋815室
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西域华城23栋510室
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黄金家园A区32栋506室
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西域华城32棟715室
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金色春城72栋606室
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西域华城16栋316室
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金色春城72栋403室
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龙都嘉苑A区8栋2503室
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金色春城50栋401室
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金色春城82栋804室
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龙都嘉苑A区2栋2204室
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金色春城19栋505室
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金色春城47栋906室
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金色春城27栋412室
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西域华城16栋816室
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西域华城20栋512室
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金色春城79栋601室
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黄金家园A区10栋303室
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西域华城2栋1111室
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吉泰蓝月里13栋308室
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西域华城2栋1309室
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金色春城2栋1010室
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金色春城60栋104室
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金色春城27栋307室
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吉泰红月里1栋501室
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金色春城61栋703室
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黄金家园A区2栋610室
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金色春城15栋408室
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吉泰金月里18栋413室
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金色春城75栋504室
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金色春城2栋1403室
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西域华城1栋1505室
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西域华城6栋1102室
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金色春城51栋803室
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吉泰皓月里6栋308室
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西域华城8栋2004室
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西域华城2栋1809室
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龙都嘉苑A区1栋1712室
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金色春城49栋409室
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金色春城2栋1410室
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金色春城48栋304室
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西域华城33栋911室
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吉泰皓月里22栋102室
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吉泰皓月里12栋506室
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吉泰红月里3栋603室
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金色春城14栋104室
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金色春城70栋203室
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西域华城32栋805室
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龙都嘉苑B区1栋1106室
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金色春城36栋505室
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金色春城73栋201室
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金色春城63栋501室
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金色春城75栋403室
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黄金家园A区6栋403室
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西域华城17栋711室
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吉泰皓月里14栋105室
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吉泰皓月里18栋201室
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黄金家园A区7栋704室
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金色春城36栋102室
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吉泰蓝月里14栋402室
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西域华城24棟409室
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黄金家园A区19栋706室
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黄金家园A区3栋804室
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黄金家园A区4栋504室
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西域华城26栋801室
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吉泰红月里11栋306室
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西域华城17栋810室
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黄金家园A区4栋314室
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西域华城26栋406室
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金色春城37栋408室
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吉泰皓月里20栋606室
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金色春城58栋608室
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黄金家园B区2栋1609室
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西域华城17栋509室
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黄金家园A区6栋101室
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龙都嘉苑A区1栋1803室
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金色春城16栋401室
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龙都嘉苑A区1栋2812室
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西域华城1栋1805室
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覀域华城4栋1703室
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黄金家园A区1栋111室
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西域华城18栋609室
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金色春城22栋505室
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西域华城19栋901室
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西域华城8栋2403室
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西域华城15栋505室
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金色春城4栋1603室
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黄金家园B区3栋118室
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西域华城19棟508室
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黄金家园A区4栋403室
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西域华城19栋912室
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西域华城26栋706室
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西域华城5栋2804室
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黄金家园B区3栋413室
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吉泰红月里11栋404室
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黄金家园B区5栋711室
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吉泰皓月里6栋709室
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吉泰金月里3棟601室
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龙都嘉苑A区1栋412室
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吉泰皓月里16栋703室
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金色春城37栋501室
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吉泰金月里9栋406室
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黄金家园A区21栋207室
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西域华城18栋811室
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黄金家园A区4栋1111室
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金色春城13栋606室
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西域华城26栋602室
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黄金家园A区31栋403室
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西域华城18栋112室
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金色春城47栋806室
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金色春城56栋903室
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金色春城66栋103室
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西域华城5栋1203室
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西域华城11栋404室
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黄金家园A区31栋608室
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金色春城82栋302室
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西域华城19栋504室
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西域华城20栋211室
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西域华城6栋1003室
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吉泰红月里8栋515室
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龙都嘉苑B区7栋1509室
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金色春城35栋302室
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西域华城15栋406室
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西域华城2栋1105室
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西域华城17栋401室
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黄金家园A区3栋1008室
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覀域华城2栋1104室
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西域华城9栋1106室
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西域华城20栋310室
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金色春城22栋306室
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西域华城15栋701室
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西域华城5栋1503室
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黄金家园A区4栋1109室
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龙都嘉苑B区6栋709室
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金色春城24栋602室
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黄金家园A区1栋709室
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金色春城72栋301室
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西域华城1栋1609室
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吉泰红月里17栋604室
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来源：赣州市房地产管理局、智慧章贡
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