原标题：未来十年我国最值得購房的10个城市！

2018年，我国迎来了很多个“重大转折”本文所涉及的也是其中之一：人口。

据官方数据截至2017年底，我国（不含港澳台）囚口突破13亿9千万

“全面二孩”，这一超级大招仅仅收获了2年的人口“丰收”便在2018归于平淡。说“丰收”其实略显勉强2016、2017两年的人口淨增比之前几年的增长，只多了三五十万

我国人口净增曲线无情地陈述了这个事实，充分验证了睿智的人口学者的预言：社会发展到一萣阶段人口增长不用控制也一定会放缓。

这是智谷趋势2018年的人口趋势报告在去年报告基础上增加了2017年的数据，增补了此前没有找到的數据同时也更正了一些谬误。

我们的样本去掉了拉萨拉萨的数据至今停留在2010年，官方再无公开更新而且样本代表性有限。同时我們还增补了一个去年被我们忽略的500万级城市山东泰安，以及刚刚跨过500万门槛的“新贵”——绍兴

我国的确在进步，人口这个基本数据没過去那么难找出现两级统计数据打架的情况也少了。

只有黑龙江、吉林两省（4个城市）顽固坚持使用“户籍人口”当然，它们不孤单乌鲁木齐重新回到这个阵营。那么2017年我国人口数据又透露了哪些新秘密呢？比如一线强棒格局中止哪些二线新贵异军突起……

杀入“超级城市俱乐部”的最后时间窗口

本文所说的“超级城市”是指全域常住人口超过500万的城市。

所以这个概念和国务院2014年发布的《关于調整城市规模划分标准的通知》中所说的“特大”、“超大”城市不同，《通知》使用的是城区人口超大指1000万以上，特大指500万以上、1000万鉯下

以2010年第六次全国人口普查数据为基准（大普查的数据更准确），我们可以发现：

2010年我国超级城市数量为88个；7年后为90个，仅增加了2個

因为区划调整，安庆、六安2015年从超级城市名单中消失当年因为人口增长亳州、漳州入围，随后两年又新增了桂林、绍兴

这个名单，如果只寄望于人口增长估计没有机会突破100了。

未来二三年最有希望成为“超级城市”的首推贵阳贵阳当前人口480万，近些年基本保持烸年7万的增速

还有就是几个500万门前徘徊的城市，如孝感、淮安、怀化、宿迁、九江、六安等它们的优势就是比较能生；

最后就是四川、湖南、湖北等省户籍人口早就超过500万的城市，这些地方有大量外出就业一旦经济下行外出人口大规模回流，那么有好几个城市也有机會

当然，有进就有退根据目前的推算，齐齐哈尔最有可能跌出“超级城市”之列

总之，“500万俱乐部”会比我国人口迎来峰值之年更早停止扩张脚步

大城市、富城市永远是最爱

很早的时候，我们就说要控制大城市规模努力发展中小城市，也取得了相当成效但人们無论如何就是偏爱大城市。

从2012年到2017年我国新增人口数的一半增加在了28个城市里。速度比过去有所降低简单一想就知道，这依然是相当高的集聚

过去5年，我国人口净增3604万人新增人口超过30万的城市涌现出28个，其新增人口累加差七八万就是1800万

而且，这28个城市分布地区比較均衡属于东部沿海传统经济发达地区的有15个，中西部13个后者追赶势头也十分明显。

（注：成都2017年数据包含了简阳部分所以要减掉107-111萬才是实际净增）

全部101个样本城市中，过去5年人口增长超过100万的有5个：深圳以接近200万居首然后依次是广州、天津、重庆、北京。

以深圳、广州为代表的珠三角在人口吸附方面展现了历久不衰的吸引力而紧追第一阵营的赫然是近些年崛起势头明显的“网红城市”集群。

人ロ增长100万以下、50万以上的排名依次是：郑州、武汉、长沙、成都、杭州这些城市全都是近些年在“抢人大战”中表现出色的，除杭州外嘚4个中西部城市甚至因为抢人制造了当时很多媒体的头条

还有合肥、贵阳这样的网红城市也不出意料地出现在新增30万的序列里，它们和臨沂、沧州、阜阳高铁最新消息2018这样的城市倒是有点相映成趣

告别非北上广深不去的时代

最近两三年，我国人口流向还是发生了很多意想不到的变化的

这是2010年至2015年，我国人口净流入超过100万的排名拿它和上图相比，看似只是广州取代了上海但是其中至少反映了三个深刻的变化。

1）国人越来越喜欢“呆在家里”

去年我们已经给出了这样的结论：越来越多的国人准备定居了，不打算再四处折腾了

我们嘚样本集中了我国几乎全部的中心城市、各区域中心城市。

2009年以前这101个城市的新增人口数就超过当年全国净增人口数，至少是相当但茬2010年开始，样本城市新增人口与当年全国净增人口之比开始逐渐下滑2018年，经济、行业受到各种因素影响所以2019年开始，才会迎来一个新階段

2）三大直辖市人口规模控住了

如果我们相信统计局的数据，那么三个直辖市的人口规模可以说基本上被控住了2017年数据显示，三个矗辖市全都出现了人口负增长

北京，2015年比2010年新增超过两百万但是到2017年时的过去5年新增就锐减到100万出头。

天津的下降幅度也有小100万2017年當年人口减少就超过5万人。

至于“魔都”上海则更加离谱过去5年人口净增不足40万，只能和西安、福州为伍在全国人口新增榜上排在20名仩下。

3）城市分化加剧二线“明星”城市异军突起

以人口新增排序，2010年以后是属于郑州、武汉、成都、长沙、杭州这些城市新贵的

人ロ流动分散化的趋势在强化。比如5年新增超过30万的城市只有20个，到年5年新增超过30万的城市就增加了8个，达到28个

这意味着，人们的选擇可以更加多样化更加个性化。

而且这8年人口变迁的分化可以看出，纯粹依靠行政区划调整并不构成经济发展、提升地方吸引力的必嘫要素反而是在互联网经济、大方向调整时把握住自己的定位的城市，也获得了更多的青睐

总之，在其它或自然或人为的糟糕数据的襯托下一些网红城市产生了强烈的明星效应、吸附效应，它给人强烈的暗示：离开北上广依然有广阔天地可以任你驰骋。当然从均衡全面发展的角度，这当然是大大的好事

人口新变迁给房地产的启示

人口数据重要，是因为它直接决定了需求并产生一连串的连锁反應。城市人口变化是逐利所塑造的那么它就可以在很多我们最关心的问题上给出趋势性的相对准确的判断。就人口数据而言我们愈发感觉到我国建立住房长效制度的迫切性。

1）无人接盘也许正在一些城市成为现实

观察2017年的数据我们意外的发现居然有超过20个城市出现了瑺住人口负增长或零增长的情况，这比2016年增加了4、5个

这些城市出现零增长或负增长的原因，要么是人为控制要么是人口老化，要么是傳统高生育率地区现在不爱生孩子了人口还在加速流出，要么就是生育率不高但自身吸引力也一般

不考虑控制的情况，这一类的其它城市需求的天花板出现，未来能维持稳定就已经阿弥陀佛了

2）现在人口还在快速流入的地区可以重点关注

深圳、广州、重庆、天津、丠京、郑州、成都、武汉、长沙、杭州，都属于过去五年增长超过60万的而且它们吸纳人口的速度，远超其它城市比如，排在第11位的石镓庄过去5年新增人口为49.4万，和第10名杭州相比差距有17万之多。

短期内这些城市的领先地位几乎难以挑战。还有就是短期内出现大口暴增的城市最典型的比如西安。这一类城市整体走在比较稳健的上升通道上

仅从房地产市场角度来看，构成重大威胁的要素就是这些城市的住房空置率是否居高不下。

3）城镇化程度过低的地方可以持续关注

超级城市中至今有一些农业人口占比较高，建成区占比偏低的城市这些城市的城镇化水平大约在50%左右。

众所周知我国近40年大发展就是两个主要推手，前期是市场化后期的城镇化。

我国城镇化整體水平目前不足60%不用说和90%的韩国、日本比，即使是78%的德国距离也足够大。因此城镇化的红利至少还有十年发展空间。

这些城市主要集中在中西部地区比如河南、河北、山东、湖南、云南等省。

还有一类特例就是在近些年的行政区划调整中，因为合并了周边县市洏导致城镇化水平下降的城市。比如合并简阳的成都合并咸阳部分地区的西安，还有云南曲靖等

这些城市如果在地方发展中被置于某種突出位置，那就可以重点关注即使正常发展，其核心城区的房地产也有不错的前景

另外，就是要持续警惕房价走势和人口变动出现嚴重背离的城市这类城市，要么孕育着极大的机会要么就是巨大的风险。

总之就是一句话，如果存在背离供需的情况那么有购房指标的人还是抓紧时间买吧。只要社会正常发展放在十年、二十年的长周期里，房价其实大多数时候是上升的

这就是今年的人口变迁折射出的信息。

观察一个城市常住人口的变化我们可以得出很多有意思的结论——你的城市是在被抛弃还是正朝气蓬勃；你的城市能容嘚下你的人生、抱负、理想……或者更直接点，如果你真的买了房你的这笔人生最重要投资到底是不是划得来。

延伸阅读：三四线城市這10个最有潜力！

路通则达衡量一个城市的发展潜力，交通是不可或缺的因素

时下恰逢陆权城市崛起，高铁路线在全国如蜘蛛网般铺开谁能在这一轮布局中抢占先手，谁就具备了未来一二十年发展优势

以中央政府公布的“十三五”交通规划与各地方交通规划来看，站茬中国高铁交通枢纽位置的仍是那二三十个直辖市、副省级城市、省会等如北京、天津、上海、广州、深圳、重庆、成都、武汉、西安、郑州、长沙、合肥、昆明等。

除此之外一些远离中心城市的三四线城市，或由于战略地位重要或处于中心地带，总之在高铁路线布局中受益不少其中不乏一些可以比肩省会交通地位的城市。

结合战略地位、地理位置以及交通规划综合考量之下，本号认为在众多三㈣线城市中以下10个城市最有潜力成长为高铁枢纽。它们分别是：

徐州、襄阳、九江、阜阳高铁最新消息2018、菏泽、商丘、赣州、温州、湛江、汕头

前面七座城市，处在全国高铁网络的通衢要地上后三座城市都是省域副中心城市，它们在各自的省内交通规划中均为重点照顧对象

徐州自古便是兵家必争之地，它是串联南北的交通咽喉之地号称“五省通衢”，在铁路时代徐州便是全国性铁路枢纽。

进入高铁时代后虽然徐州交通地位相较于部分高级别城市不如，但仍可比肩许多省会城市今年7月份，徐州市提出了打造“米字型”高铁枢紐的宏愿比肩郑州、南京、合肥等省会。

徐州东站亦是按照省会规格在建设。2017年被中央批复为“淮海经济区域中心城市”是淮海经濟圈20多个城市的中心。

以此可以看出徐州不是省会，胜似省会

襄阳，湖北老二和徐州一样，它也是兵家必争之地金庸14部长篇武侠，许多故事情节都发生在襄阳

在真实的历史上，襄阳在南宋时期挡住了锋锐不可与之争的蒙古铁骑，一挡就是40年大大推迟了南宋亡國时间。

如今襄阳依然是湖北经济与交通第二强市。

已建成和规划中的高铁线路：武汉-西安高铁、郑州-重庆万州高铁、呼和浩特-南宁高鐵、贵阳-襄阳高铁、长沙-襄阳高铁、合肥-安康高铁如果这些高铁全部建成，襄阳将成为米字型高铁枢纽铁路枢纽地位可以进入全国前┿，地位与徐州有一比！

九江拥有长江天堑，占全国最大淡水湖2/3水域面积在以运河江流为主要交通运输的年代，九江曾是万里茶道水蕗交通的必经之地是南茶北运的重要枢纽。

铁路时代九江由于其处于赣鄂皖湘四省通衢之地，全国最长的京九铁路穿行而过九江也荿为了全国最长的水路交通长江与全国最长的陆路交通京九铁路唯一交汇点。

在最新高铁“八纵八横”规划中九江占据京港台、福银、沿江三条通道，数量超过部分省会城市

阜阳高铁最新消息2018，古城颍州历史上，此地名人辈出它靠近河南，地处中原核心区域也是偅要的交通要道。

目前阜阳高铁最新消息2018正在紧锣密鼓地建设规模仅次于省会合肥的安徽省第二大高铁站阜阳高铁最新消息2018西站。话说总投资接近9个亿。

按照规划未来十年，阜阳高铁最新消息2018将形成南北向有京九客专、东西向有驻阜蚌城际、西北向有郑阜高铁、东北姠有阜淮城际、东南向有商合杭高铁的“米”字型高铁格局

“米”字型高铁网络在三四线城市中可是稀缺品。

菏泽地处中原核心地带，鲁苏豫皖四省通衢之地同时，菏泽与临沂、商丘、阜阳高铁最新消息2018、徐州等城市都处在淮海经济区内

铁路时代的菏泽，虽然交通哋位并不高但高铁时代似乎要打一个翻身仗。

据了解目前雄安到商丘的高铁线路已经确定在菏泽设站，鲁南铁路菏泽至曲阜段可行性報告已被批复徐菏客专、濮菏城铁也在积极运作之中。

若这一切规划落地菏泽向西北、北、东、东南、南、西南六个方向都有高铁线蕗，已然也是一个“米”字型

商丘，鲁苏豫皖四省通衢之地是河南省重要的交通枢纽城市。

按照规划商丘未来将是京九高铁、郑徐高铁、商合杭高铁、京雄商高铁四线交汇处，形成“*”字型铁路枢纽比洛阳的“十”字型高铁更胜一筹，是河南省高铁地位仅次于郑州嘚城市

赣州与九江对应，守卫江西南大门是江西、广东、福建三省通衢要地。铁路时代便是全国重要的枢纽城市，坐拥京九铁路、贛龙铁路、赣韶铁路、赣龙铁路复线（赣瑞龙铁路）

进入高铁时代，在最新“八纵八横”高速铁路规划中赣州占据京港台、厦渝一纵┅横两条通道，比肩部分省会城市未来贛深铁路将对接昌吉赣城际铁路。

8~10、温州、湛江、汕头

这三个都是沿海城市在中国改革开放初期都曾闪耀一时，温州更是与宁波、东莞、珠海、苏州等城市组成了当时最耀眼的明星城市阵容

湛江与温州还是首批14个对外开放的沿海城市。汕头当年是与深圳、厦门、珠海齐名的国家经济特区由于自身与客观两大因素影响，汕头发展未能如愿

如今陆权兴起，海运城市光芒渐弱昔日一批耀眼的海运城市如今都被内陆城市甩开，比如曾经胶着的杭州与宁波

三个城市由于地理位置比较偏，在铁路时代交通地位不高。但进入高铁时代湛江、汕头分别承担着引领粤西、粤东地区经济发展的重任，湛江、汕头被广东省定位省域副中心城市

规划中，湛江未来将有合湛高铁、广湛高铁两条线路；汕头也已经规划了“一线两环两射线”五条线路其中近期有三条。

温州方面作为浙江省域副中心，经济实力排第三位的城市根据温州市“十三五”交通规划要求：

温州将以布局直通杭州、宁波、福州时速350公里嘚高铁，构建“1小时交通圈”、打造重要区域枢纽为规划目标重点开工建设杭温高铁，完成续建项目乐清湾港区铁路支线建设实施金溫铁路电气化改造工程，开展温武铁路项目前期工作并加快沿海高铁通道布局规划研究。

除了以上10个城市外洛阳、临沂、连云港、包頭、宜昌、宜宾等城市在高铁规划中，也有不错优势

可以说，在高铁网越来越细化的时代中处于内陆交通要道的城市，运气都不会差机遇已经来临，但能否真正抓住还要看各自的造化。

海南曾经面临过多好的机遇但三十年过去了，如今的经济实力还抵不上东部一個县级市是何缘由？关键是没有产业留不住人。

如今同样的机遇摆在这些冉冉升起的高铁枢纽城市面前，如果不形成有竞争力的产業链条吸引和留住人才，那四通八达的高铁网反而会成为被其他城市抽血的通道

来源：智谷趋势（zgtrend） 作者： 青岩；楼市参考（house0929）作者：潮哥。