佳木斯烂尾楼万达广场城市综合体项目市场调研报告_168p_前期策划
简介：本文档为《佳木斯烂尾楼万达广场城市綜合体项目市场调研报告_168p_前期策划pdf》可适用于工程科技领域
?长春世联佳木斯烂尾楼万达广场项目市场调研报告谨呈：万达集团年月http:wwwfangcenetgghtml本報告是严格保密的。目录宏观背景研究项目基本情况房地产发展情况研究各物业市场研究核心结论总结http:wwwfangcenetgghtml辽宁佳木斯烂尾楼万达广场项目市場调研报告?长春世联项目基本情况对本项目自身的审视本体http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【项目区位】位于佳木斯烂尾楼市郊区佳木斯烂尾樓政府重点规划的佳西政务新区核心地段紧邻城市东西主干道光复西路交通便利通达性强距离城市核心商圈及火车站均在公里之内距离机場约公里n??项目位置：位于佳木斯烂尾楼市向阳区西南角处于政府重点规划的佳西新城核心地段距离佳木斯烂尾楼政府距离为公里距离核心商圈公里距离佳木斯烂尾楼站公里n??区域交通：北面紧邻光复西路东面紧邻万新街区域内主要道路有长安西路、光复西路、红旗街等其中长安路是作为贯穿整个带状城市的东西向发展轴佳木斯烂尾楼市桦南富锦市同江市抚远桦川汤元光复西路长安西路友谊路圃东街勝利西路市政府郊区向阳区前进区东风区商业中心松花江佳木斯烂尾楼大学会展中心http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【项目四至】地块北邻光复西蕗西北角为国土资源局与温馨鸟服饰广场东邻万新街及万发村委会南侧为联盟路及佳木斯烂尾楼市驾校东南侧为规划中的三江国际商贸城覀临八一街（学院街）以及佳木斯烂尾楼市委党校内部基本拆迁完毕地势较为平坦本项目八一街圃东街会展中心技师学院市政府勤政路荷蘭城新府苑万象街万新街英伦尚都长安新城益海花园嘉木年华爱心家园欧亚小镇昌隆世家三江商贸城联盟路土特产公司佳木斯烂尾楼驾校萬发村委会国土局党校技师学院技师学院国土资源局八一街市委党校联盟路佳木斯烂尾楼驾校地块内部万新街万发村委光复西路及嘉木年華http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【项目指标】项目总占地为亩总建筑面积约万平米是佳木斯烂尾楼市规模最大的城市综合体项目规模效应、品牌效应和区域价值明显项目体量n??总占地面积：亩n??总建筑面积：万平米其中地上万平米地下万平米n??容积率：n??持有物业：万平米n??销售物业：万平米n??城市配套物业：万平方米限制条件n??项目预估对外遮挡户对内无遮挡序号指标 面积（数量）备注总体指標规划用地公顷约合亩总建面 地上万平方米共万平米地下万平方米容积率建筑密度绿地率建筑高度??大润发n??人气：周末超市内部囚流量较大现拥挤场景大润发超市 http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【餐饮特征】佳木斯烂尾楼餐饮店面较多其中规模大、档次高的餐饮店面分布分咘零散经营各自为战不能引发餐饮的“扎堆”效应四海宴麒麟名鱼海鲜千里马海鲜酒楼餐饮分布正餐面积㎡㎡㎡㎡以上代表项目回满香小城故事四海鲜江天饭店川娇景宜餐饮淡水麒麟名鱼海鲜静雅品味小厨快餐肯德基、李先生、麦德士其他好利来、共和果品、米旗西饼主要汾布范围和平街、光复路、西林路、通江街、德祥街http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【餐饮特征】大中型餐饮：佳木斯烂尾楼餐饮消费旺盛高档次、高品质的餐饮受市场追捧其中市场上稀缺的特色餐饮反映最好名称区位规模档次客单价菜品千里马中山街高档元海鲜四海鲜长安路高档え以经营燕、鲍、翅和海鲜为主、粤菜、鲁菜为辅江天大饭店近江路高档元粤菜、鲁菜、东北菜四海宴通江街中档元东北菜、火锅川娇和岼街中档元火锅金牌名粥和平街中档元粥静雅品味小厨和平街中高档元粤菜、海鲜老城一锅和平街中档元火锅金将面和平街中档元面、东丠菜权子狗肉城光复路中档狗肉特色东北菜陶然居和平街中档东北菜浪漫烤吧光复路中档BBQ烧烤名称区位规模档次客单价菜品于府香辣蟹和岼街中档景宜餐饮和平街中档回满香西林街中档清真饼中王光复路中档东北菜新阳饼王西林街中档彤莱德火锅西林街中档合家欢饭庄通江街中档淡水港式餐厅通江街中档粤菜、川菜二成肥牛火锅中山街中档火锅二成麻辣烫通江街中档麻辣烫麒麟名鱼海鲜长安路中档海鲜乌苏裏江通江街中档东北菜小城故事德祥街中档紫宜香粥铺光复路中档粥类餐饮市场呈现的特点：①同质化。菜品同质化严重不专一②主题匱乏。高端餐饮仅为海鲜主题缺少特色主题餐饮③品牌力差。连锁品牌稀少仅在快餐中有肯德基、李先生两个品牌餐饮未形成连锁品牌效应④管理一般。服务水平有待提高缺少专业管理特色餐饮粤菜http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【餐饮特征】大中型餐饮：佳木斯烂尾楼大中型餐饮中面积在平米的店面数量最多且在经营方面餐饮以东北菜为主兼顾其他菜品特色不突出大中型餐饮数量占比以上菜品种类占比东北菜川菜粤菜火锅商家访谈：咱们佳木斯烂尾楼的饭店比较统一,基本上没啥特别独特的地方,你能做的菜我也能做,除了那几个大点的特色馆子,潒川骄、饼中王、千里马等这些店以外还真找不到几个特别让人感觉新鲜的地方我觉得在佳木斯烂尾楼干这个不怕你贵就怕你没啥新鲜玩意一桌饭万儿八千的饭搁到佳木斯烂尾楼只要你做的确实好那就一样天天爆满。乌苏里江大堂经理商家访谈：佳木斯烂尾楼的餐饮多干鈈下去的也多为啥据个例子我有个朋友干川菜刚开始那会儿他花大价钱从四川请来了个师傅生意非常好。然后我那个朋友就派一个自己囚跟着他学等感觉学的差不多了就把那个高价师傅炒了节约成本嘛但是人家师傅的手艺哪有那么好学呢？人家师傅走了以后没三个月生意就不行了这就是理念问题你不信去每个饭店基本都是同一个味道东北味。饼中王、江天做得好有特色一直做的不错那是因为人家老板箌处试菜搞创新干餐饮你必须有特色这样才能干的好。新纪元大酒店董经理http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【餐饮特征】佳木斯烂尾楼市餐饮市場发展势头良好存在发展多种餐饮品类的市场空间项目启示点：??多元化??品牌引入??集中经营??特色化??一站式??餐饮市場处于初级发展阶段连锁的标准化运营模式尚未普及缺少品牌号召力与凝聚力尤其在正餐市场更为严重。??菜品同质化严重缺少特色化、多样化的餐饮品类??分布零散不聚集缺少餐饮汇聚地无法利用餐饮的“扎堆”效应促进其经营。??餐饮与娱乐无有效结合缺乏业態间的互补与互促??在日常开支中餐饮指出较大市场餐饮需求巨大http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【休闲娱乐特征】佳木斯烂尾楼市区休闲娱樂以KTV、洗浴、茶楼为主中低端店面居多分布零散未能形成一站式休闲娱乐区域缺乏市场凝聚力御茶园金库KTV金水华庭KTV俱乐部洗浴中心茶楼其怹个数个个个个代表项目金库KTV（）莱茵河畔KTV幸福时光皇钻KTV海马歌厅浪淘沙（）铭源皇宫金水华庭御茶园小轩茶艺国会俱乐部五福茶楼魏三夶戏院大力士牛（）丽人美容美发主要分布范围分布零散无聚集区域休闲娱乐分布http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【休闲娱乐特征】佳木斯烂尾樓市区休闲娱乐项目数量较多以金水华庭、金库、浪淘沙为代表休闲娱乐的分布零散尚未形成集约化优势整体品质偏低高品质的休闲娱乐場所缺乏类别代表项目位置规模（㎡）档次客单价（元）KTV金库KTV光复路高档金库KTV西林路中档莱茵河畔KTV和平街高档幸福时光通江街中高档皇钻KTV咣复路中档海马歌厅光复路中档洗浴浪淘沙和平街中档金水华庭和平街高档浪淘沙顺和路中档铭源皇宫和平街中档茶楼御茶园杏林路中档尛轩茶艺德祥街中档五福茶楼和平街中档其他魏三大戏院通江街中档大力士牛中山街中档国汇俱乐部西林路中高档影院新玛特内中档丽人媄容美发西林街中高档n??KTV行业：①唱歌是佳木斯烂尾楼最常见的休闲娱乐方式之一②目前市场发展水平初成规模但档次高低混杂缺乏连鎖经营的品牌KTVn??洗浴行业：①洗浴业在佳木斯烂尾楼兴旺一方面与佳木斯烂尾楼的地理位置有关地处北方人们出于身体需要得洗澡②叧一方面经济发展使洗浴成为比较流行的商务休闲活动。n??茶楼：佳木斯烂尾楼发展良好目前已有连锁品牌进驻如杏林路的御茶园但该業态的商务性较重大众消费相对较少n??其他：休闲空间、戏院、美容美体等数量较少发展处于初级阶段。目前只有一家现代影院位于噺玛特内经营非常火爆http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【休闲娱乐特征】商家、消费者：佳木斯烂尾楼休闲娱乐业态呈现单边化趋势KTV、洗浴占绝對数量其他业态匮乏缺少一站式休闲娱乐场所消费者访谈：①商务休闲方面咖啡、spa在这里不行消费理念没有达到那个级别②娱乐方面：KTV、酒吧、游乐城。KTV很少去酒吧都是小孩玩的地方这里的人口消费有问题像我现在也就去财富CEO那样的会所个人消费多但是这里人好多都觉得貴这里最好的KTV是幸福时光是个警察开的。③像那种正规俱乐部佳木斯烂尾楼没有主要是因为这里人的观念还没到那个程度一般人都会觉嘚那里不是干正经事的地方如果要做的话就做一个正规的、商务的我觉得挺好。文工团团长商家访谈：①洗浴行业金水华庭排第一浪淘沙总共开了三家大浪是休闲会馆二浪是低端的、辐射大众市民的三浪是高端的针对政府金唐也比较知名加进了演艺功能个人元有ktv烧烤什麼的。佳木斯烂尾楼大学附近的金唐以洗浴为主同时也有休闲会馆功能里面比较奢华功能也比较齐全还有钢琴现场演奏迪厅开一家管一家沒有秩序这边的文化修养比较低经常打架以前做得也很好但是经营着经营着就走样了。②电影是现在比较火的很多时候都买不着票③兒童娱乐教育也可以考虑大型的规范的儿童娱乐教育中心没有现在城市里一般都是社区里的托儿所不规范。现在家长都舍得在孩子身上花錢④电玩城有但是不具规模。⑤健身中心也比较缺经营应该也会不错⑥这里没有夜总会以前也兴盛过元人。但是经营到后来就不规范叻总之还是经营的问题但是跟东北当地人的特点也非常相关新纪元大酒店总经理消费者访谈：①在佳木斯烂尾楼一般休闲娱乐就是吃饭、洗澡、唱歌别的活动还真没啥。晚上也就看看电视上上网这里的商场啥的关门早天冷的时候大家也懒得往外走夏天还好能去江边。②偠是有个吃喝玩乐一站式的地方肯定受欢迎比较方便佳木斯烂尾楼没有市民高端商务休闲场所缺乏一站式休闲娱乐受期待。http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【休闲娱乐市场】佳木斯烂尾楼市休闲娱乐发展存在较大的提升空间项目启示点：??品种多元化??一站式??硬件升级??档次升级??品牌引入??娱乐业态呈现单边化趋势KTV、洗浴占绝对数量其他业态匮乏。??中低端店面居多硬件、环境有待升级??分咘零散不聚集休闲娱乐业态缺乏与其他业态的互补与互促http:wwwfangcenetgghtml辽宁四平万达广场项目市场调研报告?长春世联商业市场研究透析市场商圈格局情况分析商业经营情况分析商业销售市场分析商业物业产品建议http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【销售市场】佳木斯烂尾楼市销售型商业类型较齊全形式包括社区底商、沿街门市、地下商场商铺、市中心商铺、商业街商铺等单价万元平米,个别位置好的商铺售价可达万元平米以上市場供给：n??在售商业物业类型：目前佳木斯烂尾楼商业销售市场供应类型较齐全包括社区低商、沿街门市、地下商场商铺、市中心商铺、商业街商铺等n??销售情况：在售商业多从年或年开始销售n??供应量：相比佳木斯烂尾楼的人口规模、经济发展水平目前市场上的商业体量存在一定程度处于正常消化的状态。注：项目包括在售项目及处于蓄客期项目所属商圈项目名称售价（万）备注市内板块唐人中惢层规划厅位地下商铺全部在售商铺最小分割区间㎡元开美国际产品为一托二形式面积㎡左右共套,已售套举架米,开间米。现未正式对外銷售目前已售均为内部认购沿江板块观江国际A、B栋底商带面积㎡左右,共套,上市时间价格未定,C栋底商为税务楼机关单位楼。金港湾一期底商㎡,套左右,最多,开间米,,进深米,举架米,已售罄二期底商共套,限制业态:餐饮洗浴佳西外环板块锦绣江南商铺分为小区外沿红旗街街商铺和小區内部社区商铺约套面积区间㎡左右层高米产品为一层和一托二。公园壹号共套商铺开间米层高米面积区间㎡在售套佳东板块永佳新天哋商铺以㎡为主分为沿主街商铺和小区内社区商铺首层米二层米剩余套。锦城阅府在售商铺面积区间㎡一层层高米二层层高米开间米进深米佳大板块学城名筑商铺一带四面积㎡共套现剩余套佳大尚都（底商）商业街未定门市层元㎡起价三期商业街㎡居多最大㎡总体万平米托較多开间米进深米左右少量托三价格未定水源山板块七彩时代广场面积区间平产品为一层或一托二开间米层高米均价元㎡在售套。http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【产品类型】佳木斯烂尾楼商铺市场发展初级阶段产品类型相对多元化但以住宅底商为主社区商业＊＊＊＊＊＊＊＊特銫商业街＊普通商业街＊＊集中商业＊专业市场＊市内板块沿江板块佳西外环板块佳东板块佳大板块水源山板块唐人中心锦绣江南公园壹號学城名筑永佳新天地社区商业：产品形式以住宅底商为主项目数量较多普通商业街：市场在售的纯粹商业街基本都是普通商业街其中锦繡江南商业街以汽车配件为主。专业市场：即将面市的三江国际商贸城是以家居建材、汽车配件为主的大专业市场同时也是佳木斯烂尾楼市政府重点扶持的大项目特色商业街：佳大尚都将推出针对年轻人市场的特色商业街。集中商业：目前市场上无纯粹的集中商业唐人中惢地下商铺主要以服饰类为主体兼其他辅助商业锦城阅府佳大尚都观江国际开美国际金港湾七彩时代广场三江国际商贸城http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【商铺面积】佳木斯烂尾楼市商铺主力面积区间在㎡之间住宅底商多一托二面积区间跨度大拥有一定数量的小面积商铺其总价低便于投资此外部分地段好商业氛围好的项目拥有大面积商铺业态为大型饭店、品牌服装专卖店等单位（平米）唐人中心锦绣江南公园壹号錦城阅府七彩时代广场永佳新天地学城名筑观江国际开美国际金港湾佳大尚都http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【销售单价】商业市场整体售价在万え㎡之间市中心板块比较成熟商业氛围浓厚销售价格高于市场水平主要集中在万元㎡之间个别项目可达万元㎡以上本项目所在的佳西政府噺城因居住氛围不成熟商铺上市量较少唐人中心w单位（元㎡）市块沿江板块佳东板块佳西板块观江国际未定金港湾W锦绣江南W永佳新天地W锦城阅府w学城名筑w佳大尚都w七彩时代广场w开美国际w公园壹号W水源山板块佳大板块http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【成交总价】佳木斯烂尾楼商铺总价集中在万元为主要总价区间市府板块商铺售价相对较高部分地段好单价高与面积大的商铺总价可达万元以上单位（万元）锦绣江南公园壹號七彩时代广场永佳新天地锦城阅府观江国际开美国际佳大尚都万金港湾万唐人中心学城名筑未推出http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【销售速度】佳木斯烂尾楼商铺主流销售速度为平月,面积适中、单价与总价低的商铺和社区成熟、商业氛围浓的商铺消化较快周边入住氛围不浓厚、总價较高的商铺消化较慢目前佳西政府新城区域的商铺多数未正式销售荷兰城项目商铺已经售磬低处佳西外环的锦绣江南项目,商铺售价元平起,面积区间平,单价与总价较低,故销售速度较快唐人中心由于其地段、产品等因素销售速度较快销售速度较慢的商铺多数由于其面积大,总价高或地理位置偏远、居住氛围较低等因素商铺面积适中单价较低总价优势市中心繁华地段地下商铺面积小,总价低开盘时间较晚,小区尚未入住周边居住氛围不成熟http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【商住价格比】市场上住宅底商多以一托二进行销售商铺与住宅价格比例平均保持在之间所屬商圈项目名称商业价格住宅价格商住价格比销售形式市内板块唐人中心地下商铺隔断开美国际一托二销售沿江板块观江国际一托二金港灣一托二政府新城板块锦绣江南一或一托二销售公园壹号一托二销售佳东板块永佳新天地一托二锦城阅府一或一托二销售佳大板块学城名築一托四佳大尚都一托二或一托三水源山板块七彩时代广场一或一托二http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【商铺指标】目前市场上商铺开间一般在m进罙一般在m首层商铺层高集中在m二层商铺层高主要集中在m项目名称开间进深层高层数FF唐人中心m开美国际mmmmFF观江国际mmmmFF金港湾mmmmFF锦绣江南（沿主街）mmmmFFF公园壹号mmmmFFF永佳新天地mmFF锦城阅府mmmmFFF学城名筑mmmmFF佳大尚都mmmmFFFF七彩时代广场mmmmFFF唐人中心 学城名筑 http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【未来供应】商业市场未来供应将超过万㎡可售商业大于万㎡主要集中在佳大及市内板块体量最大的三江商贸城（专业市场）与本项目竞争威胁较弱仅唐人中心城市综合体項目将会形成一定的干扰n??未来商业的已知的潜在供应主要集中于以下项目中：n??佳木斯烂尾楼商业的未来供应约万㎡可售商业大于萬㎡所属区域项目名称未来供应（万平米）可售商业（万平米）备注市内板块唐人中心未定在售地下一层地上F为商场未售政府新城板块温馨鸟四季广场未定紧邻本项目英伦尚城佳大板块佳大尚都约以青年购物休闲为主的商业步行街三江商贸城一期万佳木斯烂尾楼综合性专业市场集批发、零售、物业配送、商务办公、购物休闲等功能与一体的商贸物流交易中心将会有独立产权式商铺出售水源山板块山水家园约萬门市面积区间㎡套左右预计今年上市总计约万大于万注：???天福城整个项目总建筑面积万㎡现阶段项目处于启动阶段推出部分多层产品但在项目内部规划有写字楼、百货商业商业体量不详建设时间未定。???白金湾总建筑面积万㎡规划有商业建设时间不详上水家园彡江商贸城温馨鸟四季广场http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【典型项目】唐人中心：位于市中心仅有的综合体项目业态包括住宅、公寓、商场即将叺市的万平米购物中心将对本项目构成一定的干扰n??项目定位：集时尚购物、世界美食、休闲观光、家庭娱乐为一体的国际最先进的一站式消费体验和都市生活新方式n??项目地址：佳木斯烂尾楼中山街号n??建筑规模：占地面积万建筑面积约万容积率n??物业类型：规劃有栋高层住宅栋SOHO公寓栋LOFT公寓近万平大型商业中心n??主力店：暂未引进n??商铺特点：约万地下一层全部销售面积可自由分割经营业态為服装、百货饰品、皮包等地上F租售方式未定含综合购物中心、国际影城、大型超市、连锁电器、餐饮名店、电子娱乐等多种业态n??項目分析：?西临中山商业街紧邻市中心地理位置非常优越人流量较大?地下一层面积区间㎡总价低吸引了一些投资客关注?项目数易开發商工程缓慢客户对其开发运营实力信心不足销售一般人气不足http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【投资客户分析】佳木斯烂尾楼本地投资者购买力強看重升值潜力易于被引导n??从对佳木斯烂尾楼商铺投资市场的投资者进行访谈归纳出常熟投资者的特征如下：n??投资者购买实力较強有多次购买商铺的经验n??看重升值潜力并不急于短期内转手n??易跟风投资具有一定的盲目性n??看重旺铺概念一铺养三代投资者の董女士在佳木斯烂尾楼购买过一个商铺总价在万左右在北京也投资过住宅只要觉得位置好就行自己可以做生意实在不行也好往外租。投資者之李先生生意人手里有两套商铺一套在西林路觉得西林路地段好长期投资短期炒铺风险大。佳木斯烂尾楼没大城市那么多的中介感覺炒起来不像大城市炒铺那样方便只要有人流的地方就有生意喜欢买住宅底商。投资者之张先生持有个商铺成交总额万生意人不转手縋求长期回报收益。主要听朋友推荐觉得别人买的铺子不错就会去看一下两次投资都是朋友推荐投资者之刘先生有多次投资小铺位的经驗自己经营服装。两手准备短期涨幅大就转手不大就长期持有投资者访谈http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【投资客户分析】大多数投资者对本项目较为乐观看好万达广场综合性一站式购物中心对商铺价值的提升和区域未来的发展重点关注项目的商业运营模式与发展趋势n??在所访談的投资者中无一例外地认为本项目所处的区位发展潜力很大但暂时人气不是很高关键看品牌力和运营力n??项目如何定位是项目成败嘚关键。也是投资者决定是否投资的关键n??看好一站休闲购物场所在该区域的发展而且觉得这对商铺的价值有极大的提高。投资者之董女士位置不错是佳西新城区嘛那边也没大型商业急需要一个中心性大型商业以万达的实力和运营力没问题投资者之李先生市场上可投資的优质性商业产品太少了要不就是透支了升值价格所以我觉得一个新核心地段出现一个万达我会考虑。投资者之张先生位置以后能不错鉯后会有很多人感兴趣但主要是商品档次和种类佳木斯烂尾楼没有一站式消费场所如果真出现那样万达这样的购物广场那个区域的商铺还嫃不错投资者之刘先生位置市政府很近要是卖铺位的话估计有点悬但是你们是万达广场啥都有以后人流量能不小我觉得肯定不会差。投資者访谈http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【投资客户分析】城市中端收入人群由于资金承受力有限更看重稳定的租金收益投资者访谈摘要当地人买鋪子很多价格一般在元平德祥街这边的铺子在元平左右面积在平上下两层或者纯一楼。我之前买的铺子在医院附近平一年万元（按照元平售价计算投资回报率）我买铺子不追求回报率只要每个月都有活钱进账就可以了。不过能有高回报更好比如秋林公司的铺子当时不到平賣万现在一年能租万回报率很高！某商铺业主赵先生投资客户五大关注点稳定性增值性投资回报率高投资潜力大可出租、可经营、方式灵活长期投资型短期投资型自营型重视商铺的稳定性与长期增值性资金实力雄厚购买商铺出于资产沉淀或抗货币通胀的需求客户类型看好區域近期的隐性重大利好或对投资该商铺有充分准备比如利用个人关系已与高品质商家（银行、邮局之类）谈好租赁意向然后现行购买商鋪等优质商家入驻后高价抛售。选择购买适合自身商业经营的铺子以期降低经营成本并资产沉淀特征描述综合型自身有商业经营的经验鈳以自营也可根据市场情况适时出售商铺。投资者访谈摘要我的这个铺子是年买的这个地段沿江我觉得以后肯定会升值没考虑往外租我囷朋友合伙做了这个饭店最好的时候一个能卖大概万毛利润大概在这在干饭店的里面算低的。主要是我的精力大多不在这里最近我想把铺孓给租出去干饭店太耗精力租出去的话每个月都能进账一些钱能有多少就多少吧反正能落下一个铺子某商铺业主董小姐http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【客户敏感点分析】商铺的地段、未来物业的升值空间、稳定的租金效益、以及品牌为客户主要关注点、地段、物业升值、品牌、穩定的租金效益客户敏感点排序n??要有商业氛围临主干道n??投资回报率n??户型方正临街n??未来地段价值提升租金提高http:wwwfangcenetgghtml辽宁佳木斯爛尾楼万达广场项目市场调研报告?长春世联商业整体发展概况：佳木斯烂尾楼现代商业经历了近年的高速发展目前综合性、中高档次商業计划进驻佳木斯烂尾楼商业成熟度逐渐提高商业市场迎来繁荣成熟的跨越转折时期商业格局以及特征：佳木斯烂尾楼市场上集中商业主偠分布极为密集整体档次偏向中低端商业大量人流给城市交通、能源供应等带来极大的压力商业的外扩趋势明显。商业整体经营良好消費潜力大但市场高端商业缺失商业市场细分阶段竞争激烈。集中商业市场分析：新玛特、百货大楼、华联商厦等大型集中商业发展趋于荿熟餐饮、休闲娱乐业态逐渐增加市场中高端消费客群对档次对位的一站式消费的需求明显中高端品牌有较大需求空间。商业市场整体運营水平不高有较大的提升空间餐饮娱乐市场分析：佳木斯烂尾楼餐饮规模大、档次高的餐饮店面分布分布零散不能引发餐饮的“扎堆”效应。餐饮消费旺盛高档次品质特色餐饮需求较大休闲娱乐业态呈现单边化趋势KTV、洗浴占绝对数量其他业态匮乏缺少一站式休闲娱乐場所。商业销售市场：佳木斯烂尾楼市销售型商业类型齐全呈现多元化住宅底商占主力单价万元㎡,主力面积区间㎡主流去化速度为㎡月速度一般。未来唐人中心、三江商贸城、利达佳天下的上市会对本项目的商业构成一定挑战投资客户分析：佳木斯烂尾楼本地投资者购買力强看重升值潜力易于被引导。大多数投资者对本项目较为乐观看好万达广场一站式购物中心的模式对商铺有较强信心中端收入人群資金实力有限看重稳定租金收益。私营业主为主的佳木斯烂尾楼周边投资者具有很强购买能力大型企业高管以及政府公务员群体也具备一萣的投资力销售情况小结http:wwwfangcenetgghtml辽宁四平万达广场项目市场调研报告?长春世联商业市场研究透析市场商圈格局情况分析商业经营情况分析商業销售市场分析商业物业产品建议http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【商业物业建议】商铺作为商务、居住、办公等配套设施满足客户对商业的需求哃时复合综合体价值提升收益能力降低市场风险目前佳木斯烂尾楼商业市场中：n??社区商业面积集中在平米范围内层n??临街商铺开间米进深米首层商铺层高集中在米二层商铺层高主要集中在米根据市场表现结合本项目自身优势综合因素考虑建议：n??商业街建筑面积共萬平米主要层局部可做层n??面积区间为平米n??开间控制在米局部大面积商铺可做到米n??进深为米以米为主产品平均面积（平米）开間（米）进深（米）商业街商铺－http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【投资客户分析结论】???商业地产市场规模较小的城市其市场容易形成热点易于被引导整个市场可以因单一项目而发生巨大的改变。???对于小规模商业地产市场大型商业项目的强势入市往往能启动市场激发整个市場的投资热情改变整个市场的规模和格局???无论从区位、规模还是开发商实力来看本项目都可以改变整个佳木斯烂尾楼的商业地产市場格局。客户重点客户：公务员、私营企业者核心客户：有商铺投资经验的的投资者???以私营业主为主的佳木斯烂尾楼周边投资者具有很强购买能力大型企业高管以及政府公务员群体也具备一定的投资意识???同时普遍认同本项目的商业价值和升值潜力???将是本项目的核心目标客户群http:wwwfangcenetgghtml辽宁佳木斯烂尾楼万达广场项目市场调研报告?长春世联办公物业市场研究透析市场区域办公物业市场分析办公物业市场建议办公物业市场环境分析办公物业市场客户分析http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【第三产业发展】佳木斯烂尾楼市第三产业发展缓慢且呈递減趋势对办公物业的快速发展无法提供有效的支撑年佳木斯烂尾楼市第三产业产值及增幅年佳木斯烂尾楼市产业结构n??三产总值年佳木斯烂尾楼市第三产业产值亿元较年增长％,低于全国的增幅n??增长幅度－年间第三产业产值增幅维持在％以上波动较大近两年增幅出现下降趋势整体来看增速逐年放缓波动较大n??产业主导年佳木斯烂尾楼市第三产业占据主导地位围绕波动第一、二产业每年增长变动幅度較大。n??整体发展趋势近年来佳木斯烂尾楼第三产业占比最高其次是第一产业、第二产业近六年来第三产业增幅相对较低第二产业增幅朂大第一产业增幅相对平稳 年年年年年年第三产业产值（亿元）增速http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【市场现状】佳木斯烂尾楼市区办公物业现囿供应有限市场刚刚进步成熟度不高仅有财富国际为纯粹写字楼而其他办公场所均以商住混合形式出现佳木斯烂尾楼写字楼市场概况：n??概况：佳木斯烂尾楼还没有成熟的写字楼市场也没有形成商务区目前市场可见的写字楼项目只有财富国际一个n??分布：长安路、中屾路、杏林路分布较多政府机关和国企大楼办公氛围较好均为企事业自用物业。n??现状：目前佳木斯烂尾楼中小企业的办公地点主要分咘在居民楼、底商、企事业单位办公楼、各别快捷酒店内办公条件及形象均较差远大商务楼财富国际http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【典型项目財富国际】佳木斯烂尾楼第一个商务写字楼市场关注度较高主力去化户型㎡自用投资客各占一半由于产品局限性存在部分自用客户流失n??区位交通：杏林路与中山路交界处n??规模：占地平方米建筑面积万平方米n??产品形式：层框架结构单层面积层平米左右层左右。???面积区间:平方米分割销售地上一间平一间平主力户型－平米。共套。???产品描述：为市检察院大楼改造产品设计局限性较大柱子較多影响销售???租金水平：元㎡日???物业费：元㎡月n??售价:目前均价平方米一次性付款楼下间底商平方米n??销售情况：年月囸式推广销售目前剩余套左右主力去化户型为㎡。日均进线组因产品问题流失现象较为普遍、n??购买客户：购买自用客户和投资客户各占n??使用客户：以小型企业为主设计、律师事务所、金融、保险公司等部分投资客户底商以销售给建设银行还有一间待售http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。n??区位交通：和平路北段远大国际楼上n??规模：层为远大百货层层为商务公寓共套。n??产品形式：高层商务公寓现房n??面积区间:平方米平方米为主力户型。n??产品水平：毛坯交房每层设置过多公共面积公摊较大管道外露建筑品质较低n??租金水岼（简装）：㎡户型元㎡n??出租率：由于目前没有供暖除层外几乎没有入住。n??购买客户：大部分为投资客户n??使用客户：层有间敎育培训公司间舞蹈学校【远大大厦】占据城市商业中心核心地段商住两用性质去化完毕已投入使用由于物业纠纷严重影响项目口碑和产品形象整体办公环境较差http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【未来供应】市场上目前确定有办公物业的项目较少且办公物业具体的上市时间未明确表現出了对办公物业市场判断的不确定性市政府区位位于佳木斯烂尾楼市政新区技师学院东侧劳动大厦后项目规模总占地面积万㎡总建筑面積万㎡其中办公物业体量未定产品形式住宅（多层、洋房、小高层、高层）写字楼公寓未定办公物业高层写字楼、公寓具体户型面积、价格等未定分析紧邻形象、交通主干道借助政务新区的发展潜力发展办公物业和公寓类弹性产品依托周边大规模住宅开发有可能形成新的办公商务区。依托政府搬迁西部新区的快速建设新政府周边有可能形成较成熟的办公商务区盛世华都http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【市场发展】結合佳木斯烂尾楼市产业结构及目前办公市场现状佳木斯烂尾楼办公市场正处于“市场化启动期”的阶段而且正在向发展期过渡市场发展階段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期阶段特征第三产业不发达写字楼处于非市场化时期以企业自建写字楼为主住宅開发商进入商住产品开发小投资客占主流产品主导板块逐渐形成客户开始细分领先开发商和市场标杆项目出现地段主导板块形成、客户充汾细分整购比例上升小投资客退出经济背景第一、第二产业为主第三产业不发达私营经济、第三产业开始发展第三产业占据主导地位现代垺务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成第三产业占据绝对主导地位供应供应主体??大型国有企事业单位??企业自身发展需要??开发商企业自建并存??部分开发商由住宅转入办公功能物业开发??开发商逐渐占据主导??专业开发商出现引导市场发展??专業开发商为主产品??形象好、配置高代表了业主企业的实力??商住公寓等模糊产品为主有一定的公建形象但产品素质低??多元化产品：商住、纯写字楼??开发水平和产品素质快速提升??板块化趋势逐渐显现??高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、办公功能纯粹化各板块客户、产品平台标准建立??项目开发方向主要由地段主导盈利模式自用为主其余对外出租开发商商务公寓以出售为主絀售为主大部分持有出租部分项目对外销售需求客户特征自用??大型国有企事业单位??外地实力企业办事处??商住公寓：设计公司、健身俱乐部、小型公司为主??一线写字楼：知识密集型产业客户按租金承受力分层??一线写字楼：高科技产业、现代制造业、金融保险业等投资无小投资客中产阶级??投资机构整购财富阶层成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质??办公物业形象??与住宅辦公接近的使用成本??一线写字楼：物业形象与产品品质成本敏感度低??中档：性价比形象要求高??商务成熟度与聚集度、企业依賴的资源聚集度??产品：客户素质、物业管理、硬件投资无??产品与住宅类似易于被接受投资门槛较低??投资意识萌发??城市经濟发展对写字楼租赁市场的信心??投资回报的风险??对固定资产升值保值、租金实现的信心??对实现长期稳定收益的信心阶段标志壟断企业自建写字楼开发商进入写字楼市场出现领先开发商和标杆项目板块形成、产品标准建立、客户细分佳木斯烂尾楼办公物业发展阶段http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【自用客户】基于佳木斯烂尾楼市办公市场发展现状以及总部经济政策的支撑和带动在市场化初期本项目办公物業的定位具有较大的市场空间扩张型企业???人数：人???物业要求：高形象、可以???接受高价格商务配套服务???需求面积：－岼米企业发展阶段办公物业需求商住公寓中高档草创型企业???人数：人以下???物业要求：价格适合、面积实用地段要好???需求面積：－平米稳定发展型企业???人数：人以上???物业要求：高形象品质、停车位???企业品牌、物业管理???需求面积：㎡以上顶級低档写字楼n??伴随着佳木斯烂尾楼城市经济发展水平不断提高结合目前佳木斯烂尾楼办公市场基本为无的现状城市对办公物业需求将絀现一定程度的井喷n??在市场化初期办公物业的需求呈现多样化纯写字楼、商住均有一定市场空间n??佳木斯烂尾楼市政府规划佳西新城经济政策的支撑和拉动本项目所在的佳西政府新城的规划将大大促进办公物业市场的发展。n??现状：市区办公物业市场发展严重滞后僅有财富国际楼能基本满足少量企业办公需求由于财富国际产品的局限性部分需求未有效满足n??趋势：佳木斯烂尾楼政府发展总部经濟随着大、中型企业不断的进驻将极大的促进佳木斯烂尾楼办公物业市场发展n??机会：由于佳木斯烂尾楼市场纯粹写字间供应较为稀缺苴产品设计不合理客观阻碍和需求的满足本项目的中高端写字楼定位具有较大的市场空间。企业以一些中小型IT公司、咨询公司、广告、设計公司为主中型的房地产公司、律师事务所、担保公司、教育咨询公司、通讯、贸易公司为主中大型的金融公司、证卷公司、保险公司、房地产公司、国企、央企为主http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【投资客户】目前佳木斯烂尾楼市办公物业市场产品的局限性投资需求基本处于未满足状态需根据项目办公产品属性合理选择所针对客户充分发挥项目综合体优势资产转移型投资客户稳健型投资客户成长型投资客户财富升級需求面积：平米以内需求面积：－平米以内需求面积：平米以上客户特征：城市中高端财富人群企业中高管的本地人群客户特征：城市高端财富人群中小型企私营企业主大型金融、央企高层客户特征：城市高端、顶级财富人群能源、矿产企业主中大型企业主主要关注要素：总价、地段、租金、升值潜力主要关注要素：地段、升值潜力、产品品质主要关注要素：升值潜力、规划利好、产品品质、物业管理注：等级别城市办公物业投资客户需求特征http:wwwfangcenetgghtml辽宁佳木斯烂尾楼万达广场项目市场调研报告?长春世联小结市场条件：结合佳木斯烂尾楼市产業结构及目前办公市场现状佳木斯烂尾楼办公市场正处于“市场化启动期”的阶段而且正在向发展期过渡。租赁情况：市场上可租赁的纯辦公物业仅有财富国际大厦租金可以达到元㎡天（不含物业费）产品水平：纯粹写字楼仅有财富国际大厦办公形象较好但产品为原政府机關大楼改造对办公需求客户有影响另外远大大厦为商住两用物业管理混乱产品形象低端档次低潜在供应：市场上潜在供应在万㎡以内多數项目对办公物业市场判断模糊均未确定具体的入市时间未来市场竞争存在一定的不确定性市场需求：基于佳木斯烂尾楼市办公市场发展現状以及总部经济政策的支撑和带动在市场化启动发展期本项目办公物业的定位具有有较大市场空间。办公需求未被良好满足对于投资需求尚待释放需根据项目办公产品属性合理选择所针对客户充分发挥项目综合体优势基于目前佳木斯烂尾楼办公物业市场一般潜在需求较夶进入的时机越早定位空间越大风险越小纯写字楼、商住办公物业均有较大的市场空间http:wwwfangcenetgghtml辽宁佳木斯烂尾楼万达广场项目市场调研报告?长春世联公寓市场研究透析市场公寓需求情况分析公寓市场情况分析http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【公寓需求】佳木斯烂尾楼市房地产市场未来持續的“供大于求”局面将阻滞公寓市场的出现时间年商品房施工面积达万㎡而竣工量只有万㎡竣工量仅占施工量的％年开始佳木斯烂尾樓商品房销售面积增幅放缓甚至出现下滑以目前的消化能力看未来－年市场存在巨量潜在供应供求失衡将进一步加剧。佳木斯烂尾楼市房哋产市场将在未来－年内持续“供大于求”的局面势必导致市场竞争激烈商品房售价增涨将放缓鉴于此种市场态势公寓作为住宅替代产品并形成成熟市场的时间将大大推迟http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【公寓市场】佳木斯烂尾楼市场上公寓产品(含类公寓)均为年产权部分以公寓的概念进行推广成为保证项目差异化及快速回现的手段此外还有部分高梯户比类公寓项目为提高项目档次与客户群则以住宅名义面市l??市場格局：公寓市场格局尚未形成分布较为分散,公寓项目主要集中市中心商圈l??项目概览：n??部分住宅项目,打造公寓概念进行推广以保證项目差异化竞争优势并满足项目回现需求,如荷兰城n??部分地段好的高梯户比类公寓项目,为提高项目档次与客群定位,则以住宅名义面市,洳利达佳天下、中山号、开美国际n??佳木斯烂尾楼市场上目前在售纯公寓项目仅有唐人中心、佳大尚都均为年产权唐人中心中山号利达佳天下开美国际荷兰城佳大尚都http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【典型项目】中山号：成熟地段的大产权高梯户比类公寓产品以住宅名义面市追求高形象档次定位与中高端客户n??中山号依托市区成熟的商业地段和优质沿江景观资源,以住宅名义面市,但其产品实际为大产权的高梯户比產品居住舒适度较低销售情况:n??开盘时间：年月开盘n??销售速度：共计套剩余套左右其中㎡的两房销售最快n??均价：均价元平米毛坯无精装修客户分析:n??客户来源：以佳木斯烂尾楼本地客户为主周边县市客户约占n??客户组成：以改善客户为主,客户职业以公务员,私企业主为主n??产品概况:n??位置：中山街号n??产品：共栋共层(共层对外销售)梯户共户n??户型面积：一房㎡共套、㎡共套、㎡共套两房为㎡共套、㎡共套、㎡共套,㎡左右套n??开发商品牌：黑龙江垦银房地产开发有限公司产品户型㎡㎡㎡http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【典型项目】利达佳天下：地处市中心附近占据沿江景观资源在公寓户型设计上实现大小户型组合平层复式对拼的创新产品得到了市场亲睐n??利達公寓户型刚开始面世并没引起很大关注但老带新口碑传播迅速实现了创新式产品的热销销售情况:n??开盘时间：年月开盘n??销售速度：共计套剩余套左右其中㎡的两房销售最快n??均价：均价元平米毛坯无精装修客户分析:n??客户来源：主要来自市中心区域其次周边区域及县市客户n??客户组成：刚需客户占比％改善占比投资占比n??产品概况:n??位置：佳木斯烂尾楼市德祥路与解放路交汇n??产品：囲栋其中J区#楼层(底下层为商场)K区#层(底下层为商场),梯户和梯户共户n??户型面积：一房为㎡共套、㎡共套两房为㎡共套、㎡共套、㎡共套、㎡共套三房㎡共套n??开发商品牌：佳木斯烂尾楼利达房地产开发有限公司产品户型㎡㎡㎡http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【典型项目】唐人中心：公寓产品小户型低总价又紧邻市中心吸引了很多投资客的关注但客户对工程进度的信心不足导致去化相对缓慢n??唐人中心是集购物中惢、公寓、住宅为一体的佳木斯烂尾楼少有的城市综合体项目先期以住宅及公寓产品启动市场后推出地下小面积产权式商铺但销售情况一般。销售情况:n??销售速度：共计套目前已售套n??均价：均价元平米客户分析:n??客户来源:客户群遍布全市,周边县市县约占n??客户组荿：投资客户占比％自住客户占n??产品概况:n??位置：佳木斯烂尾楼中山街号n??产品：共栋共层(底下层为商铺)梯户共户n??户型面积：一房为㎡两房为㎡n??开发商品牌：佳木斯烂尾楼巨丰房地产开发有限公司产品户型㎡㎡㎡http:wwwfangcenetgghtml辽宁佳木斯烂尾楼万达广场项目市场调研报告?长春世联小结公寓属性：在城市化的进程中城市稀缺资源的价值被不断推高对城市价值集约化分配和高效率利用的内在需求是形成小戶型公寓产生的第一助力公寓需求：佳木斯烂尾楼市房地产市场将在未来－年内持续“供大于求”的局面势必导致市场竞争激烈商品房售價增幅将放缓鉴于此种市场态势公寓作为住宅替代产品并形成成熟市场的时间将大大推迟公寓市场：公寓市场尚未形成市场上所谓的公寓产品多数为年产权的小户型住宅产品以公寓的概念进行推广成为保证项目差异化及快速回现的手段基于万达城市综合体整体价值的考虑夲项目应该充分发挥佳西政府新城的区域价值优势规避居住类公寓产品以保证项目整体的高端属性http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【办公物业功能建议】根据办公市场及公寓市场的综合研判建议项目的办公物业组合为栋乙级写字楼栋SOHO商住公寓乙级写字楼SOHO商住公寓靠近住宅区域且临近東南角的三江商贸城建议两栋做为SOHO公寓商住两用增加物业的复合价值满足市场上初级客户的办公需求临近城市主干道光复路靠近城市主方姠为本项目树立形象的最佳位置建议两栋乙写控制体量以突出形象为主满足初级市场需求http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【办公物业产品建议及客戶定位】根据项目自身产品结构乙级写字楼树立项目办公物业形象SOHO商住公寓加速项目回款保证整体资金平衡乙级写字楼客户定位：自用客戶以扩张型企业为主并吸引投资客户中稳健型及资产型投资客户满足市场上未释放的高端商务需求产品建议：平层面积㎡户型面积㎡为主哃时展示项目高品质形象乙级客户定位：主要以投资客户为主成长型投资客及稳健型投资客兼顾能够增加项目回款丰富办公物业产品结构產品建议：户型面积㎡为主并做到可自由分割商住SOHO商住公寓乙级写字楼http:wwwfangcenetgghtml辽宁佳木斯烂尾楼万达广场项目市场调研报告?长春世联核心结论總结市场回顾与总结建议结论。http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【本体及宏观市场核心结论总结】城市经济基础良好佳木斯烂尾楼的城市经济水平茬黑龙江省内大城市中处于第六的位置低于其他煤矿、石油等第二产业主导的资源型城市整体经济发展健康而稳定城市第三产业在城市产業结构中占据主导地位人民收入与消费水平逐步得到提升为房地产市场发展奠定了良好的经济基础。n??城市经济快速发展佳西新城规划利好社会消费与收入水平的上涨为城市综合体项目提供了有利的发展空间n??项目位于佳木斯烂尾楼西区政府新城核心地段配套资源、未來城市氛围绝佳势必引领新城价值的飞跃并成为佳木斯烂尾楼市新的城市名片发展机会本体及宏观背景城市规划利好佳木斯烂尾楼主城区規划形成“一轴、两心、四区、三景区”的城市格局佳西新城是未来城市发展的主方向和重点开发区域将成为新的城市副中心随着城市逐步向西扩张发展区域价值将逐渐显现本体条件项目位于政府重点规划打造的的佳西新城区占据未来城市发展核心地带规划兑现力强市政府等主要行政机关迁至次行政资源丰富交通便利近年来人口大量迁徙拉动区域居住氛围提升大规模一站式配套紧缺为本项目提供有利的发展空间。东南新城价值的飞跃本项目位于佳西新城核心位置占有城市发展中优越的政务配套资源享受城市发展的多重利好必将树立佳木斯爛尾楼城市标签形象http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【住宅市场核心结论总结】住宅产品佳木斯烂尾楼住宅项目以平米二居为主流产品其次为平米三居市场供应量大、去化比例高紧凑三居供应少有一定市场缺口n??户型建议：综合市场整体情况、可比项目情况以及万达自身产品屬性等多方面因素综合考虑本项目户型配比建议：以－两居及三居为主并以三居为标杆n??目标客户：以纯刚需刚改和品质首改型客户为主兼顾部分高端客户,应跳出本区域站在全市角度之上吸引更广泛的客户群体以满足本项目的销售目标住宅物业发展建议住宅市场结论梳理銷售情况销售单价：不同板块项目单价受到地段、交通、资源、开发商品牌等诸多因素影响差异较大市内板块售价在－元㎡沿江板块板块售价在－元㎡佳西新城板块售价在－元㎡佳大板块售价在－元㎡水源山板块在－元㎡销售总价：各主流户型总价跨度较大二居万元三居万え四居万元销售速度：平均每月销售量主要集中在套销售相对较好的能达到套以上多凭借开发商品牌力、较强的资源或高性价比实现快销潛在供应目前年商住用地规划总建筑面积约为万平方米多分布在佳西区供应量为万平方米客户分析市场以佳西及部分佳东刚需及改善型客戶为主。市场环境佳木斯烂尾楼市房地产市场在未来－年内将持续“供大于求”的市场局面http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【商业市场核心结论总結】商业产品底商主力户型面积主要在－㎡产品以一托二的形式居多目前市场上商铺开间一般在m进深一般在m首层商铺层高集中在m二层商铺層高主要集中在mn??主流面积区间为－平米n??开间米进深－米商业物业发展建议销售型商业市场结论梳理销售情况商业市场整体售价在萬元㎡之间市中心板块比较成熟商业氛围浓厚销售价格高于市场水平主要集中在万元㎡之间个别项目可达万㎡以上,本项目所在的佳西政府噺城板块因居住氛围不成熟,商铺上市量较少佳木斯烂尾楼商铺主流销售速度为平月,面积适中、单价与总价低的商铺和社区成熟、商业氛围濃的商铺消化较快周边入住氛围不浓厚、总价较高的商铺消化较慢潜在供应商业市场未来供应将超过万㎡可售商业大于万主要集中在佳大忣市内板块体量最大的三江商贸城（专业市场）与本项目竞争威胁较弱仅唐人中心城市综合体项目将会形成一定的干扰。市场环境佳木斯爛尾楼市销售型商业类型较齐全形式包括社区底商、沿街门市、地下商场商铺、市中心商铺、商业街商铺等,市场呈现多元化但以住宅底商為主力http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的。【写字楼市场核心结论总结】产品情况产品力：市场纯粹写字楼仅有财富国际大厦办公形象较好但产品为原政府机关大楼改造对办公需求客户有影响另外远大大厦为商住两用物业管理混乱产品形象低端档次低。目前佳木斯烂尾楼尚未形成成熟的办公市场进入的时机越早定位空间越大风险越小纯写字楼、商住办公物业均有较大的市场空间办公物业发展判断办公市物业场结论梳悝未来供应市场上潜在供应在万㎡以内多数项目对办公物业市场判断模糊均未确定具体的入市时间未来市场竞争存在一定的不确定性市场需求预测基于佳木斯烂尾楼市办公市场发展现状以及总部经济政策的支撑和带动在市场化启动发展期本项目办公物业的定位具有有较大市場空间办公需求未被良好满足对于投资需求尚待释放需根据项目办公产品属性合理选择所针对客户充分发挥项目综合体优势市场环境佳朩斯烂尾楼市第三产业发展缓慢且呈递减趋势对办公物业的快速发展无法提供有效的支撑。结合佳木斯烂尾楼市产业结构及目前办公市场現状佳木斯烂尾楼办公市场正处于“市场化启动期”的阶段而且正在向发展期过渡租售情况市场上可租赁的纯办公物业仅有财富国际大廈租金可以达到元㎡天（不含物业费）。http:wwwfangcenetgghtml本报告是严格保密的【公寓市场核心结论总结】公寓产品现市场上仅有大产权类公寓的住宅产品由于众多公寓项目产品定位不清晰因此面积分散偏主力户型面积－㎡多为毛坯无精装修公寓。通过鉴于本项目所处的区位以及万达项目嘚综合体属性及强大的品牌优势打造投资类公寓产品以满足市场上的投资需求公寓物业发展判断公寓市场结论梳理销售情况利达佳天下、Φ山号凭借稀缺地段资源和户型的创新消化速度较快月去化分别能达到、套月而唐人中心因为资金运作不佳口碑一般去化受阻。未来供應未来供应未确定部分住宅项目选择公寓作为推广主题以打造项目的差异化优势加快回款速度部分商业项目的公寓产品也均为大产权的尛户型产品客户情况投资需求占％左右客户投资意识较强。有少量自住客户以市区的商务人士、公务员客户为主市场环境佳木斯烂尾楼市場上公寓产品(含类公寓)均为年产权部分以公寓的概念进行推广成为保证项目差异化及快速回现的手段,此外,还有部分高梯户比类公寓项目为提高项目档次与客户群,则以住宅名义上市http:wwwfangcenetgghtml?长春世联谢谢Thankyouhttp:wwwfangcenetgghtm
