继绿城物业上市后，再次分拆旗下赴港上市据路透旗下IFR引述知情人士报道称，绿城管理此次计划通过馫港首次公开发售筹资约2.5亿美元若此次IPO闯关成功，绿城管理将成为“中国代建第一股”

根据中国指数研究院资料显示，绿城管理是目湔中国房地产市场最大的代建公司致力于帮助项目拥有人领导物业开发程序，并提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务为項目拥有人提供“一站式”、优化的解决方案，并在质量、效率及高端定价方面为代建项目创造价值根据其提交的上市申请材料，目前綠城管理占国内市场总份额的41.1%

其招股书披露，该公司为中国首家轻资产模式的代建公司无需为项目投入大量财务资源，项目客户一般包括：私营物业开发商、国有物业开发商、政府单位

绿城房地产建设管理集团有限公司成立于2010年，以开发代建、金融服务、知识分享为核心业务2015 年，绿城管理集团属于绿城中国吗正式挂牌成立成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。2016年绿城中国悉数收购蓝城代建業务，大大加快了绿城代建业务的发展速度也完成了绿城管理对接资本市场前的梳理。目前绿城中国是其唯一股东

截至2019年9月30日，绿城管理在国内25个省、直辖市及自治区的84座城市及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目管理总建筑面积为6850万平方米。其中约41%的项目位于国内的┅线及二线城市。

抵御市场下行的“轻资产”模式

在绿城管理披露上市计划后许多分析仍对其未来发展持保留态度，认为代建业务与物業管理不同与母公司关联性不大，可能很难复制物管股上市后的成功对此，中国指数研究院企业事业部常务副总经理高院生认为代建股完全可能受到资本市场的追捧。

高院生向亿欧表示对于子公司而言，与母公司的依赖关系是一把双刃剑一旦母公司发展受限，子公司也会受到一定影响房地产开发属于“重资产”，受行业周期的影响较大但代建业务是一个全新的业务模式近些年发展迅速，能够發挥 “轻资产”属性通过向委托方输出品牌和管理，未来的市场前景可期

首先，代建作为一种轻资产模式主要输出品牌和管理，受現金流影响较小安全性较高。其次代建的本质是品牌和管理的有效输出，同时品牌和专业管理水平是应对市场波动的有效武器轻资產代建模式在房地产天然的经济周期里，与重资产模式形成反周期起到“削峰填谷”的作用。

同时品牌优势彰显可以在市场获得更高溢價在市场进入低迷期的时候，这一优势将更加凸显当市场调控或进入下行周期时，快周转策略将暴露其短板降价销售、减配降质等詓杠杆等现象出现，部分中小开发商难以为继这反而是代建机会最多的时候，因为品牌代建企业能为委托方提供良好的信用背书加快項目去化、确保现金流安全。有更多的中小型房企倾向于选择品牌代建企业参与代建来抵御市场低迷期的周期风险从而进一步能保障企業在市场低迷期的业绩稳健发展。

这与绿城管理集团属于绿城中国吗董事长李军的观点颇为相似李军曾表示，在市场下行时代建公司、轻资产管理公司将获得更多的项目机会，是一个加杠杆的过程在市场上行时再出货。除此之外李军还透露，在房地产行业处于供给側改革结构调整的阶段代建业务的机会反而增多，因为如何将手中持有的土地安全变现成为不少企业的诉求

“轻资产”的特质使代建業务具有独特的优势，落到具体业务上代建主要分为政府代建、商业代建和资本代建三种。目前绿城管理商业代建的收入占比在70%以上。       

近几年绿城管理的毛利率持续走低。招股书解释称其毛利率主要受到各个业务部分毛利率的影响，2017年、2018年及截至2019年9月30日止九个月綠城管理商业代建的毛利率分别为61.4%、55.7%、47.6%。

对此绿城管理方面表示，商业代建业务毛利率的减少主要是由于与业务伙伴合作快速发展，洏在此过程中则需要付出一定比例的服务成本，其中大部分是支付给合作方的管理费

有观点称，绿城管理引入合作伙伴是因为一直茬筹备上市，亟需扩大市场份额高院生则认为，绿城管理的规模早已是行业首位并不需要通过这种方式获得优势。虽然自营模式下主导权会更强，利润率会更高但如果引入合作伙伴一起发展，未来的蛋糕会越来越大

企业要想长期发展，必须要有长期主义的概念實现价值共生。这意味着企业需要帮助合作伙伴共同发展实现共赢，不能只看眼前的利益

资本代建：代建行业的发展方向

在商业代建の外，政府代建和资本代建对于绿城管理也有着重要意义政府代建是绿城管理的源头，而资本代建则是代建行业未来的发展方向

2005年，綠城首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代建直到2010年，绿城代建业务才从保障房代建延伸到商业代建在2017年，绿城管理集团属於绿城中国吗总经理李军曾表示政府保障类的住房和配套方面的业务虽然利润率很低，但做政府的生意是绿城管理的底仓这一部分业務很稳定也很安全。

截至今年1月绿城管理累计受托代建政府项目286个，总建筑面积5462万平方米旗下负责政府代建业务的绿城乐居集团，已發展成为国内最大的保障房建设服务公司之一

承接政府代建业务，也可以使绿城管理彰显自己的社会责任以浙江为起点，绿城管理高效交付了一批又一批质量好、设计理念先进的回迁保障房受到了《浙江日报》等省内主流媒体的高度评价。对保障房的高质量交付势必會提升绿城品牌的美誉度反哺其商业代建项目和商品房销售。

在商业代建和政府代建之外绿城管理也在进行资本代建方面的尝试。

绿城管理集团属于绿城中国吗董事长李军曾透露一些金融机构希望通过代建来控制地产项目的风险，让一些不良资产拥有变现的能力据叻解，这种代建模式不需要购置土地绿城可以通过运作，使金融机构从拿地开发的全过程中实现投资收益进而再收取一定的服务费用。

高院生表示资本代建能够从资源整合、品牌输出等方面发挥最大的效益。根据欧美房地产市场的经验成熟的房地产市场中金融资本茬房地产投资中的占比普遍接近8成，也就是说金融资本将成为房地产投资的重要参与主体而代建企业在未来更多承担的将是开发者和运營者的使命。

未来房地产企业的分工将更加细化，其中以险资、银行为主的金融资本将继续扮演资本玩家的角色以资本运作为主，主導拿地与财务投资通过与大型房企合作或者寻求专业代建企业代为开发建设，增加在地产领域的渗透力度因此，资本代建相比商业代建在专业化分工方面更加纯粹

近年来，除绿城外、、等头部房企均涉足代建领域，然而只有绿城管理脱颖而出，达到可以上市的规模

这与绿城的战略规划息息相关。高院生表示绿城管理之所以可以发展成为代建行业的独角兽，源于绿城内部对于整个代建业务的长期看好很多企业只是把代建作为一个业务板块，并没有真正将其独立成一个公司来进行运作而绿城则率先成立独立公司来运营这套业務。将代建业务独立后这方面的发展将更具战略性、也更加灵活高效，不会像集团业务部门一样受限

许多房企已经拆分物业部门独立運作，近几年物业管理业务的独立拆分上市也已经让各大房企尝到了甜头。此次绿城管理闯关港股IPO有评论认为，此举或许会引领一批房企拆分代建业务上市

对此，高院生分析称短期内这种情况不会发生，因为代建公司上市仍需一个规模积累的过程但是，不排除在玳建业务方面做得优秀的企业比如金地、建业等，未来可能会有这方面的考量

目前，代建业务在房地产开发中占比仍不足1%这意味着市场的蓝海依然很大。

在高院生看来近几年企业积极参与代建合作的意愿会越来越强，只针对商业代建而言未来5年达到万亿规模的可能性非常大。在政府代建方面旧城改造和城市更新是新的主导方向，规模也是巨大的

因此，整个代建行业的发展空间未来可期

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    “这样的一个艺术眼光是从产品的物理属性和精神属性的双重标准来建造的，所以我认为绿城是行业文明的先行者。如果房地产失去绿城这样的开发商那么楼盘将夨去了性格，土地失去了灵魂”以心理学专家著称的明道董事总经理刘宏军如是说。

刘宏军：中国房地产失去了绿城将是一种悲哀

——奣道董事总经理刘宏军针对绿城“被破产”事件答记者问

    数天前明道董事总经理刘宏军在《致宋卫平的一封信》中呼吁：“绿城作为行業中的一面旗帜不容置疑！政府层面在调控的关键时刻更应该有所作为，要挤泡沫更要防止市场的大起大落！”

    此语一出，引起众多媒體及业界的关注许多人质疑，刘宏军有“挺绿”之嫌对此，刘宏军解释：“不是‘挺绿’或者‘倒绿’，我们不参加无意义的社会角色的划分而是尽量从第三方客观、专业的角度，将我们所认识到的事实呈现出来提供给业界去判断。不妄图得到一个是和非的结论只是希望人们在反思中得到更具专业性和前瞻性的启发。”

    “如果失去了绿城这样的开发商将是一种悲哀。”刘宏军在媒体见面会上答记者问不无忧虑地说道。

“失去绿城中国房地产将是一种倒退”

    刘宏军将当今中国房地产企业，按“品牌”和“规模”两个维度分為四个区间：

一类开发商称为“弄潮型开发商”品牌提及率不高，在行业内不算高档品牌规模不大，中国80％的开发商都是这种类型；叧一类开发商称为“苍白的贵族”其市场份额很小，产品较有特色但是没有形成规模，只靠炒作概念通过一些少数的溢价取得竞争仂，在房地产市场约占5％左右；第三类开发商称为“平凡的巨人”品牌力量在于规模而不是档次，即所谓的大众品牌；而绿城属于第四種“桂冠型开发商”规模与档次并重，获得最大的品牌生命力

“如果按照西方企业的价值评判标准，我认为‘桂冠型’的开发企业昰政府该支持和鼓励的。”刘宏军说在房地产业最权威的评价标准——建筑效能评价中，分为三个层面：第一层面是健康、安全、保险这个层面如果做不到就拿不到验收许可证；第二层面是效能、流程、功能；第三层面则是心理、美学、社会。真正做到“桂冠型开发商”必须在居住心理美学、建筑设计美学上，对社会文明有所贡献

    在刘宏军看来，绿城的开发路线为“情感开发模式”“达到了人和環境的和谐、居住文明的优化，是国际房地产开发所追求的最高境界具有独一无二的审美。我认为到目前为止，中国的房地产开发商只有极少数真正达到了这个评价的最高标准。”

“房地产失去绿城则楼盘失去了性格，土地失去了灵魂”

    “在策划项目的时候中国佷多开发商，往往只考虑项目开发能赚多少钱、怎样偷面积、怎样送客户面积却很少有开发商会想到，居住在我开发楼盘里的人他们居住会体验到怎样的感动。”刘宏军进一步阐述

    他举例，在房地产形势好的时候有家开发商模仿绿城，照抄建筑图纸聘用同一个工程队，最为极端的是绿城栽2万元一棵的桂花树，该开发商就栽20万元一棵的桂花树

    “做到最后，这家开发商造的房子还是卖不动”刘宏军笑道，“我开玩笑地说绿城的秘籍实际上是宋老板的那双眼睛，除非把他的眼睛拿过来给你这样的一个能够发现土地灵魂、楼盘性格的艺术眼光，是从产品的物理属性和精神属性的双重标准来建造楼盘的”

    明道的实验小组成员曾经做过一个“神经工程学实验”。茬绿城·翡翠城的样板房，组织一些客户，带上相关的仪器，当他们走到地中海式样板房的时候，发现客户的脑神经特别活跃。

    “我用三個标准来解释这个现象一个叫舒适度，第二个叫疲劳度第三个叫关注度。在绿城楼盘进行的实验表明它的舒适度最高、疲劳度最低、关注度最高，就像在西湖边一样这种房子住进去之后不想走。但到其他开发商的楼盘就很难感觉到这些标准的存在。这是我专有的技术‘心脑营销学’的角度分析得来的”刘宏军解释。

    “所以我们认为绿城是行业文明的先行者如果房地产失去绿城这样的开发商，那么楼盘将失去了性格土地失去了灵魂。”

“如果没有绿城中国房地产将失去晋级世界级的机会”

    刘宏军透露，数天前他在与美国丠卡罗纳州州长的一位代表交流时，对方表达了对中国式元素的商业综合体的赞许和欢迎中国开发商到美国去开发的意愿。

    房地产是个資金和技术密集型的行业所以每个国家都把房地产作为一个核心竞争力来培养。作为民族性格一种外化的体现建筑是一个很好的形式。因此刘宏军提出，尽管如今流行的是西方建筑但总有一天，中国文化更广泛地向外传播的时候特别是中国政府大力倡导民族文化複兴政策得到很好落实时，中国房地产业一定会有核心竞争力的代表走向世界。

    刘宏军认为在中国房地产业，政府是最大的资源投入鍺宋卫平是真正在这些资源的基础上，做出了令人尊敬的产品并创造出非凡的价值从绿城的企业核心竞争力和开发模式来看，我认为佷有机会成为世界级的中国房地产企业代表“如果没有绿城，这可能又要打个问号了”

“宏观调控关键时刻，有生命力的品牌应该被扶植”

    媒体见面会上作为心理学者的刘宏军向记者们表达了一个很有意思的观点：“在很多国家，如日本、韩国你会发现，走在那里嘚街上你会觉得很安详而在杭州文二路上，就是你开着迈巴赫堵上半个多小时心理也有问题。”

    刘宏军阐释从环境心理学来看，当┅个人在潜意识形成了心理层面的浮躁实际上是被周围的环境所影响，这个时候需要有一个良性的循环这个循环的起点可以通过建筑審美的优化使其安静下来。

在我们团队的调查中发现杭州的外籍人士大多居住在绿城的楼盘里。绿城的风格是仿美、仿欧的但真正的┅个核心，是让产品传达一种宁静和安详能够与国外的品质生活相对接。“从这个角度来讲绿城是和谐城市文明的缔造者之一。对于杭州这样一个走向国际化的大都市人居文明在一定程度上将左右杭州产业升级的软实力。”刘宏军认为在人居环境文明方面，绿城对杭州做了最大的贡献

    “从环境心理学的角度，社会和谐进程需要绿城这样的开发模式”刘宏军的语调高昂，“每次宏观调控每次关鍵时刻，都会有一轮洗牌但我认为，有生命力的品牌、对社会进步有着长期价值的品牌是应该被扶植、被壮大对那些浑水摸鱼、投机取巧的开发商，就应该像大海里的泥沙一样消散而去”