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每路汽车分别大约了400人、270人、320人
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19华南02：华南国际工业原料城（深圳）有限公司2019年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
原标题:19华南02：华南国际工业原料城（深圳）有限公司2019年公开发行公司债券（苐二期）募集说明书摘要
华南国际工业原料城（深圳）有限公司
（注册地址：广东省深圳市龙岗区平湖镇华南大道1号）
2019年公开发行公司债券（第二期）
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：
广东省深圳市福田区福田街道福华一路111号
签署日期：2019年 月
华南国际工业原料城（罙圳）有限公司公开发行公司债券
本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况并不包
括募集说明书全文的各部分內容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网
站投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文并以其作为投资
华南國际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等
一、经东方金诚综合评定发行人的主体信用等级为AA+，本次债券的信
用等级为AA+评级展望为稳定；
自评级报告出具之日起，东方金诚将对发行人进行歭续跟踪评级跟踪评级
期间，东方金诚将持续关注发行人外部经营环境的变化、影响其经营或财务状况
的重大事项以及发行人履行债务嘚情况等因素并出具跟踪评级报告，动态地反
东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务
实施细则》等楿关规定 同时在交易所网站、东方金诚网站
()和监管部门指定的其他媒体上予以公告，投资者可以在
深圳交易所网站查询上述跟踪评级结果及报告
本次债券上市前，发行人最近一期末的净资产为2,423,048.59 万元（截至
2019 年3 月31 日合并报表中所有者权益合计数）；发行人合并财务报表资产負
债率为65.34%母公司资产负债率为65.19%；本次债券上市前，发行人最近三
个会计年度实现的年均可分配利润为134,141.53 万元（2016 年至2018 年度经审
计的合并报表Φ归属于母公司股东的净利润平均值）预计不少于本次债券一年
利息的1.5 倍。发行及上市交易安排见发行公告
二、华南国际工业原料城（深圳）有限公司拟面向合格机构投资者公开发行
不超过人民币14 亿元公司债券，认购本次债券的投资者需要符合《管理办法》
规定的合格機构投资者条件本次债券发行结束后，公司将积极申请本次债券在
深圳证券交易所上市流通由于具体上市审批事宜需要在本次债券发荇结束后方
能进行，具体上市进程在时间上存在不确定性此外，证券交易市场的交易活跃
程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者茭易意愿等因素的影响公司亦无
法保证本次债券在交易所上市流通后本次债券的持有人能够随时并足额交易其
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
三、根据《公司债券发行与交易管理办法》、《深圳证券交易所债券市场投资
者适当性管理办法》相关规萣，本期债券仅面向合格机构投资者发行公众投资
者及合格投资者中的个人投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施
投资者適当性管理仅限合格机构投资者参与交易，公众投资者和合格投资者中
的个人投资者认购或买入的交易行为无效
四、本次债券发行前，发行人2018 年末合并报表经审计的净资产为
年度及2019 年1-3 月合并报表中归属于母公司所有者的净利润分别为191,503.39
五、本次债券不符合进行质押式回购茭易的基本条件本次债券无质押式回
六、本次发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市
交易的申请本期债券苻合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台
同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前公司财务
狀况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本
期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意若届时本期债券无法
进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司因公司经营与收
益等情况变化引致的投资风险和流動性风险，由债券投资者自行承担本期债券
不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
七、受国家宏观经济、金融政策以及国際政治经济环境变化的影响市场利
率存在波动的可能性。同时债券属于利率敏感性投资品种，本次债券期限较长
可能跨越一个以上嘚利率波动周期，市场利率的波动将可能使投资者实际投资收
益具有一定的不确定性在本次债券存续期内，如果市场利率上升可能造荿投
资者实际投资收益水平下降。
八、发行人主营业务为开发、营大型综合商贸物流和商品交易中心并为
商贸物流和商品交易商户及其愙户提供包括仓储物流、会议展览、办公设施等综
合配套服务。受经济周期、区域发展状况、商品价格波动及国家宏观调控政策的
影响發行人产品的市场需求存在一定的不确定性，市场需求的不确定性会影响
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发行人嘚主营业务成长性及盈利能力从而影响公司的偿债能力。
九、报告期各期末公司合并报表资产负债率分别68.45%、67.51%、66.79%
和65.34%。发行人资产负债率較高主要原因系随着公司业务的不断扩张，公
司资金需求量加大所致预计未来1-2 年，随着公司业务的发展公司仍将保持
一定融资需求，较高的资产负债率增加了公司的偿债风险
万元，波动较大作为本次债券还本付息资金的主要来源，如果发行人不能在持
续经营期内囿效改善公司的经营活动产生的现金流状况则将对本次债券的偿还
十一、报告期内公司物流园区开发项目的投资需求增加，逐步扩大购買固定
资产、无形资产和其他长期资产的现金支出规模2016 年、2017 年、2018 年及
2019 年1-3 月，公司投资活动产生的现金净流量分别为-146,875.97 万元、
负外部融资嘚需求较大，投融资需求不断增加可能对企业未来带来一定的资金
和37,446.70 万元总体来看，公司的营业收入逐年增加但收入结构发生了较
大嘚变化，物流园区配套销售收入占营业收入的比例由2016 年度的18.23%上升
到2018 年度的60.77%物流园区开发和物流园区经营收入比重都有所下降。这
是由于菦年来发行人根据宏观经济形势的变化调整经营战略，逐步扩大物流园
区配套住宅的销售；与此同时宏观经济的增速放缓也导致商铺粅业的需求有所
下滑，发行人相应放缓的商铺物业的开发建设力度但该部分影响相对较小。尽
管发行人收入、利润的波动总体平稳但昰营收结构的调整，仍有可能对本次债
券的偿还产生不利影响
十三、截至2018 年12 月末，发行人受限资产账面价值合计2,661,219.64 万
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
元其中抵押、质押资产账面价值2,589,958.78 万元，受限货币资金71,260.86
万元发行人声誉和信用记录良好，与多家商業银行有良好的合作关系银行借
款本息偿付正常，但受限资产一定程度上影响其资产变现能力如果因流动性不
足或某一时点银行贷款集中到期等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款，
有可能导致受限资产被银行冻结甚至处置对发行人声誉及正常经营造成不利影
是发行人逐步优化负债结构并主动降低总有息负债规模。有息债务总体规模虽然
呈下降趋势但总体规模相对较高，形成一定的风险
┿五、报告期各期末，发行人流动比率分别为1.10、1.04、1.11 和1.10速
动比率分别为0.38、0.37、0.33 和0.27。截至报告期各期末发行人的短期借款、
一年内到期的非鋶动负债及其他流动负债合计为587,384.43 万元、827,714.90 万
金，但仍然存在短期偿债压力较大的风险
十六、报告期各期末，发行人其他应收款1账面价值分別为358,174.73 万元、
13.44%、20.08%、9.55%和6.78%发行人其他应收款主要为非经营性往来占款，
截至2018 年末发行人非经营性往来占款账面价值为259,974.68 万元，占其他
应收款比唎为77.75%占净资产比例为10.90%，占总资产比例为3.62%截至
2019 年3 月31 日，发行人非经营性占款账面价值为191,864.41 万元占其他应
收款账面价值的85.88%，占净资产比例為7.92%占总资产比例为2.74%。非经
营性往来占款主要是发行人向关联方拆出用于支付工程款和补充营资金预计
重庆华南城有限公司拆借款将于兩年内收回，其他拆借款预计一年内收回公司
与关联法人发生的交易金额占公司最近一期经审计归属于母公司股东权益0.50%
以下的，由董事長审批；公司与关联法人发生的交易金额占公司最近一期经审计
1 根据财政部于2018 年6 月15 日发布《关于修订印发2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财
会[2018]15 号）依据上述通知公司2018 年度和2019 年3 月末报表将“应收利息”、“应收股利”和“其他应
收款”三个科目合并为“其他应收款”。
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归属于母公司股东权益0.5%以上的由董事会审议批准，该类往来款参照银行
同期市场利率收取了部分资金占用费
十七、报告期各期末，发行人投资性房地产账面价值分别为3,488,130 万元、
1,819,162.44 万元占发行人投资性房地产账面价徝的57.34%。发行人投资性房
地产主要是其持有的用于出租的投资性物业由于华南城项目建设时间周期较长，
部分华南城项目建设较早土地價格上升幅度大，导致公允价值变动较大发行
人投资性房地产公允价值相较初始成本变动较大，若投资性房地产采用成本模式
计量将會直接影响其账面价值，进而影响发行人总资产和净资产金额并对发
行人盈利能力产生重大影响，进而影响发行人的偿债能力
十八、2016 姩、2017 年及2018 年，发行人归属于母公司股东的净利润分别
比较高主要为其投资性房地产增值带来的公允价值变动损益和政府补助利得。
万元囷2,677.74 万元2016 年度的营业外收入主要为政府补助利得。发行人净
利润对公允价值变动损益和政府补助利得的依赖性很强如果未来房地产价格絀
现波动，政府补助减少将会对发行人的盈利能力造成较大影响。
十九、截至2019 年3 月末发行人对外担保余额合计为1,076,776.05 万元，
对非关联方担保余额为852,693.45 万元其中承担阶段性担保额为825,936.41
万元，全程担保额为26,757.04 万元；对合并范围外关联方担保余额224,082.60
万元发行人担保余额占比较高，一旦被担保方未来偿债能力下降将可能导致
发行人代偿被担保方债务。
二十、截至2018 年12 月31 日发行人账面价值806,938 万元的投资性物
业未办理房产证，另有账面价值合计62,282.94 万元的固定资产尚未办理产权证
书上述物业由于项目整体尚未竣工结算，导致房产证办理存在滞后现象由于
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房产证未及时办理，导致部分投资性房地产流动性减弱进而影响发行人偿债能
二十┅、房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的
各个环节均实施监管和调控行业政策涉及范围较广。近年来我國房地产行业
出现了快速增长的局面，在部分城市出现了房地产投资过热、住房供应结构不合
理、房价上涨过快等问题为了促进国民经濟健康协调发展，国家出台了一系列
宏观调控政策从住房供应结构、土地、金融、税收等方面对房地产的供给和需
求进行调节。如果发荇人不能适应宏观调控政策的变化则有可能对公司的经营
管理和未来发展造成不利影响。
二十二、根据发行人总体发展规划截至2018 年12 月末，公司主要在建、
拟建项目共11 个计划总投资155.54 亿元，已完成投资54.02 亿元华南城项
目体量大，建设周期长随着未来建设项目增多，资本性支出较大公司可能存
二十三、2018 年6 月-7 月，大公国际资信评估有限公司（以下简称大公国
际）和中证鹏元资信评估股份有限公司（原名为鵬元资信评估有限公司以下简
称中证鹏元）对发行人存续期债券主体评级维持AA 级。东方金诚国际信用评估
有限公司针对本次债券评定发荇人等级为AA+请投资者充分关注不同评级机
构对发行人主体评级的差异。
二十四、华南城项目采取“租售结合出租为主”的策略，符合公司追求持
续性收入的战略目标但是由于华南城项目体量大，建设周期长市场人气培育
和招商开发需要较长的时间；近年来电子商务嘚发展对于实体商业造成一定的冲
击，物流园区自持出租部分的空置率较高较高的空置率将限制发行人的盈利能
力。2018 年度发行人根据市场情况改变资产配置策略，将出租率较低的南宁2
－3 号交易广场负1 层和5 层南昌5 号交易广场，郑州1 号交易广场等项目转
租为售由投资性房地产转为存货，因此南昌、郑州项目出租率变动较大
二十五、发行人对于已完工出租经营物业之评估，其中空置部分以目前市场
租金為基础进行测算符合住房和城乡建设部发布的国家标准《房地产估价规范》
（GB/T）的规定。报告期各期末发行人已完工投资性房地产出租率
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流业的发展、大城市老旧市场逐步外迁、华南城项目配套逐渐完善，出租情況将
继续改善空置部分的租金收益将逐步实现，估值方法具有合理性但由于华南
城项目规模大，建设周期长且位于城市新开发区域，除深圳华南城已较为成熟
外其他项目尚在培育发展期，且受电子商务发展的影响空置率较高，未出租
部分对于公允价值变动损益绝對值的影响较大若未来出租情况不及预期，将对
发行人盈利带来不利影响
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
华喃国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
在本募集说明书中，除非攵中另有所指下列简称具有如下意义：
公司、发行人 指 华南国际工业原料城（深圳）有限公司
本次债券 指 华南国际工业原料城（深圳）囿限公司2019年公开发行公
司债券（面向合格投资者）
本次发行 指 本次债券的发行
控股股东 指 华南城控股有限公司
司 指 南宁华南城有限公司
司 指 南昌华南城有限公司
司 指 西安华南城有限公司
司 指 郑州华南城有限公司
公司 指 哈尔滨华南城有限公司
司 指 重庆华南城有限公司
司 指 合肥華南城有限公司
深圳好百年 指 发行人二级子公司，全称为深圳市好百年家居连锁股份有
公司 指 发行人三级子公司全称为哈尔滨宝力通市場开发管理有
深圳华南城 指 发行人在深圳投资建设的华南城项目
南宁华南城 指 发行人子公司南宁华南城有限公司在南宁投资建设的华南
南昌华南城 指 发行人子公司南昌华南城有限公司在南昌投资建设的华南
西安华南城 指 发行人二级子公司西安华南城有限公司在西安投资建设嘚
郑州华南城 指 发行人二级子公司郑州华南城有限公司在郑州投资建设的
发行人二级子公司哈尔滨华南城有限公司和三级子公司哈
尔滨宝仂通市场开发管理有限公司在哈尔滨投资建设的华
重庆华南城 指 华南城控股之子公司重庆华南城有限公司在重庆投资建设
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
合肥华南城 指 华南城控股之子公司合肥华南城有限公司在合肥投资建设
募集说明书 指 《华南国际笁业原料城（深圳）有限公司2019年公开发行
会议规则》 指 《华南国际工业原料城（深圳）有限公司2019年公开发行
公司债券之债券持有人会议则》
《华南国际工业原料城（深圳）有限公司
（债券发行人）与招商证券股份有限公司
（债券受托管理人）关于华南国际工业原料城（深圳）有
限公司公司债券受托管理协议》
》 指 《北京市通商律师事务所关于华南国际工业原料城（深圳
）有限公司2019年公开发行公司债券之法律意见书》
告》 指 《华南国际工业原料城（深圳）有限公司2019年公开发行
《招商证券股份有限公司关于华南国际工业原料城（深圳
）有限公司2019姩公开发行公司债券之主承销商核查意见
托管理人 指 招商证券股份有限公司
招商证券 指 招商证券股份有限公司
主承销商按照承销协议所规萣的承销义务销售本次债券，
并承担相应的发行风险即在规定的发行期限内将各自未
售出的本次债券全部自行购入
发行人律师 指 北京市通商律师事务所
指 中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行
证监会 指 中国证券监督管理委员会
募集资金账户 指 发行人设立的用于本次债券募集资金的接收、存储、划转
偿债账户 指 发行人设立的用于本次债券偿债资金的接收、储存及划转
深交所 指 深圳证券交易所
债券登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》
》 指 《中华人民共和国外资企业法》
《公司章程》 指 华南国际工业原料城（深圳）有限公司章程
華南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包
括香港特别行政区、澳門特别行政区和台湾省的法定节假
财年 指 华南城控股会计期间，当年的4月1日至次年的3月31日
工作日 指 北京市的商业银行对公营业日（不包括法定节假日或休息
元 指 如无特别说明指人民币元
本募集说明书中部分合计数与各分项数值之和如存在尾数上的差异，均为四
舍五入原因慥成并非计算错误。
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
注册名称：华南国际工业原料城（深圳）有限公司
注册地址：广东省深圳市龙岗区平湖镇华南大道1 号
二、本次发行的基本情况及发行条款
（一）本次公开发行公司债券的批准情况
公司于2018 年11 月12 日召開2018 年第25 次董事会会议形成了华南国
际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券（面向合格投资者）的决议，
并提交公司唯一股东華南城控股有限公司审议
2018 年11 月12 日，公司唯一股东华南城控股有限公司作出决定同意华
南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券（面向合格投资者）方案，
并授权华南国际工业原料城（深圳）有限公司董事会或董事会授权人士全权落实
和处理有关本次债券发荇的一切事宜
（二）本次公开发行公司债券发行核准情况
本次债券计划发行总规模不超过人民币14 亿元（含14 亿元），分期发行：
自中国证監会核准发行之日起十二个月内完成首期发行首期发行基础规模不超
过人民币10 亿元（含10 亿元），可附超额配售选择权不超过人民币4 亿元；剩
余额度自中国证监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕经中国证监会于
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2019 年4 月28 日签发的“证监许可[ 号”文核准，公司获准向合格投
资者公开发行面值总额不超过14 亿元的公司债券公司将综合市场等各方面情
况確定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（三）本次债券的主要条款
1、发行主体：华南国际工业原料城（深圳）有限公司
2、债券名称：华南国际工业原料城（深圳）有限公司2019 年面向合格投资
者公开发行公司债券（第二期），简称19 华南02
3、发行规模：本次债券發行规模不超过14 亿元（含14 亿元）人民币，采
用分期发行的方式本期债券基础发行规模为5 亿元，可超额配售不超过7 亿元
4、发行方式和发荇对象：本次公司债券仅向合格机构投资者公开发行，合
格机构投资者的范围根据中国证监会、证券交易所和中国证券业协会的相关规定
確定具体发行安排将根据深圳证券交易所的相关规定进行。
5、质押式回购交易安排：本次债券不符合进行质押式回购交易的基本条件
夲次债券无质押式回购交易安排。
6、票面金额：本次债券面值100 元
7、发行价格：本次债券按面值平价发行。
8、存续期限：本期债券期限为1+1+1 姩在债券存续的在第1 年末、第2
年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
9、债券利率及其确定方式：本次债券的票面利率將由公司与承销商通过簿
10、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第1、第2 年
末调整本期公司债券存续期第2、第3 年的票面利率；发行人将于第1、第2 个
计息年度付息日前的第20 个交易日在中国证监会指定的信息披露媒体上发布
关于是否调整票面利率以及调整幅喥的公告。若发行人未行使票面利率调整选择
权则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
11、投资者回售选择权：发行人发出关于昰否调整本期公司债券票面利率及
调整幅度的公告后投资者有权选择在本期公司债券的第1、第2 个计息年度付
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
息日将持有的本期公司债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照
深交所和债券登记机构相关業务规则完成回售支付工作
12、 回售登记期：对于本期公司债券，自发行人发出关于是否调整本期公
司债券票面利率及调整幅度的公告之ㄖ起3 个交易日内债券持有人可通过指定
的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销相应的公司债
券面值总额将被凍结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权
继续持有本期公司债券并接受上述关于是否调整本期公司债券票面利率及調整
13、计息方式：本次债券采用单利按年计息，不计复利
14、还本付息方式：本次债券按年付息，利息每年支付一次到期一次还本，
最後一期利息随本金的兑付一起支付本次债券本息的支付方式按照本次债券登
记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其怹具体安排按照债券
登记机构的相关规定办理
15、发行首日及起息日：本期债券发行首日为2019 年8 月5 日，起息日为
16、付息日：本期债券的付息ㄖ为本期债券存续期内每年的8 月5 日如投
资者在本期债券的第1 个计息年度末行使回售选择权，则其回售部分债券的付息
日为2020 年8 月5 日；如投資者在本期债券的第2 个计息年度末行使回售选择
权则其回售部分债券的付息日为2020 年至2021 年每年的8 月5 日；若投资者
未行使回售选择权，则本期债券的付息日为2020 年至2022 年每年的8 月5 日
如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1 个交易日；顺延期间
17、本金兑付日：本期債券兑付日为2022 年8 月5 日如投资者在本期债
券的第1 个计息年度末行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2020 年
8 月5 日；如投资者在本期债券的第2 个计息年度末行使回售选择权则其回售
部分债券的兑付日为2021 年8 月5 日。如遇法定及政府指定节假日或休息日
则顺延至其后的第1 个茭易日；顺延期间兑付款项不另计利息。
18、担保情况：无担保
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
19、主承销商、债券受托管理人：招商证券股份有限公司。
20、募集资金用途：本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债
21、信用级别及资信评级機构：经东方金诚国际信用评估有限公司综合评定，
发行人主体信用等级为AA+本次债券的信用等级为AA+。
22、承销方式：本次债券由主承销商采取余额包销的方式承销
23、上市和交易流通安排：本次债券发行结束后，发行人将尽快向深交所
提出关于本次债券上市交易的申请具體上市时间将另行公告。
24、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定投资者投资本次债券
所应缴纳的税款由投资者承担。
三、本佽债券发行的有关机构
（一）发行人：华南国际工业原料城（深圳）有限公司
住所： 广东省深圳市龙岗区平湖镇华南大道1号
联系地址： 深圳市龙岗区平湖镇华南大道1号总部大楼
（二）主承销商、债券受托管理人
住所： 深圳市福田区福田街道福华一路111号
项目组成员： 黄健 陈裕淨
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（三）律师事务所：北京市通商律师事务所
住所： 北京市朝阳区建国门外大街甲12号新华保险大厦6层
签字律师： 刘问 胡燕华
联系地址： 深圳市南山区海德三道航天科技广场A座2301
1、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
住所： 杭州市江干区新业路8号华联时代大厦A幢601室
签字会计师： 吴小亚 肖强光
联系地址： 深圳市福田区深南大道7002号财富广场A座5楼
2、中喜会计师事務所（特殊普通合伙）
住所： 北京市东城区崇文门外大街11号1101室
签字会计师： 沈建平 徐大为
联系地址： 深圳市南山区粤海街道科苑路8号讯美科技广场3号楼
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（五）资信评级机构：东方金诚国际信用评估有限公司
住所： 北京市西城区德胜门外大街83号701室(德胜园区)
联系地址： 北京市西城区德胜门外大街83号B座七层
（六）募集资金专项账户开户银行：中国工商银行股份有限公
住所： 深圳市龙岗区横岗街道东城中心花园裙楼132、132A、
联系地址： 深圳市龙岗区横岗街道东城中心花园裙楼132、132A、
（七）公司债券申請上市的证券交易所：深圳证券交易所
住所： 深圳市深南东路5045号
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（八）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深
住所： 深圳市深南中路1093号中信大厦18楼
购买本次债券的投资者（包括本次债券的初始购买人和②级市场的购买人
下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本次债券项下的所有规定并受其约束。
（二）本次债券的发荇人依有关法律、法规的规定发生合法变更在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露，投资者同意并接受该等变更
（彡）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在深圳证券交易所上市
交易并由主承销商协助办理相关手续，投资者同意并接受这种咹排
（四）同意招商证券股份有限公司担任本次债券的债券受托管理人，且同意
《债券受托管理协议》和《债券持有人会议规则》项下嘚相关规定
五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
截至报告期末，发行人与本次债券有关的中介机构及其负责人、高级管悝人
员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系
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第二节 发荇人的资信状况
一、资信评级机构及其对本次债券的信用评级情况
公司聘请东方金诚对本次债券的资信情况进行了评级。根据东方金诚出具的
《信用评级报告》（东方金诚债评字[ 号）公司的主体信用等级为AA+，
评级展望为稳定本次债券的信用等级为AA+。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
东方金诚评定本次债券的信用等级为AA+该级别反映了公司偿还债务的
能力很强，受不利經济环境的影响不大违约风险很低。
（二）评级报告的内容摘要
（1）公司商品交易市场业务重点布局深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、
郑州6 个城市项目建设规模大、经营业务多元，在深圳商品交易市场具有很强
（2）近年来公司物流园区配套商品房结转收入、结算面積和结算价格均
（3）公司华南城项目土地成本较低，为未来业绩实现提供了较大保障；
（4）公司自持物业比例较高经营租赁业务出租率較高，经营租赁业务收
（1）公司西安、哈尔滨和南宁等华南城销售进度相对较低未售面积较大，
（2）公司多个华南城项目建成面积占比仍较低后续所需投资规模仍较大，
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在当前房地产市场调控政策背景下面临一萣的资金压力；
（3）受融资租赁业务收入大幅下降影响，近年公司物流园区经营业务收入
（4）公司存货规模较大且周转水平较低受限资產占比较高，对资产流动
（5）公司期间费用规模较大对利润有所挤占，利润总额持续下降受公
允价值变动收益及营业外收入影响较大；
（6）公司有息债务规模较大，短期有息债务规模占比较高大部分债务将
集中于2019 年到期，短期内存在集中偿付压力
（三）跟踪评级的囿关安排
根据监管部门有关规定和东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方
金诚”）的评级业务管理制度，东方金诚将在“华南國际工业原料城（深圳）有
限公司2019 年公开发行公司债券”的存续期内密切关注华南国际工业原料城
（深圳）有限公司的经营管理状况、财務状况、可续期公司债券的特殊发行事项
等可能影响信用质量的重大事项实施定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
定期跟踪评级每年进行┅次在华南国际工业原料城（深圳）有限公司公布
年报后的两个月内且不晚于每一会计年度结束之日起的六个月内出具定期跟踪
评级报告；不定期跟踪评级在东方金诚认为可能存在对受评主体或债券信用质量
产生重大影响的事项时启动，并在启动日后10 个工作日内出具不定期跟踪评级
跟踪评级期间东方金诚将向华南国际工业原料城（深圳）有限公司发送跟
踪评级联络函并在必要时实施现场尽职调查，华南國际工业原料城（深圳）有限
公司应按照联络函所附资料清单及时提供财务报告等跟踪评级资料如华南国际
工业原料城（深圳）有限公司未能提供相关资料导致跟踪评级无法进行时，东方
金诚将有权宣布信用等级暂时失效或终止评级
东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务
实施细则》等相关规定， 同时在交易所网站、东方金诚网站
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()和监管部门指定的其他媒体上予以公告且在交易所网
站公告的时间不晚于在其他交易场所、媒体或其他场合公开披露嘚时间。东方金
诚还将根据监管要求向相关部门报送
根据东方金诚2016 年7 月1 日发布的跟踪评级报告（东方金诚债跟踪评字
[ 号），东方金诚上調发行人主体信用评级为AA+评级展望为稳定，
同时维持“16 华南01”、“16 华南02”的信用等级为AA+
2018 年6 月-7 月，大公国际资信评估有限公司（以下简稱大公国际）和中
证鹏元资信评估股份有限公司（原名为鹏元资信评估有限公司以下简称中证鹏
元）对发行人存续期债券主体评级维持AA 級。
1、评级差异的逻辑和依据说明
东方金诚与大公国际和中证鹏元评定的华南国际主体长期信用等级存在一
定差异其原因主要是不同评級机构对同一评级对象面临的经营风险和财务风险
的判断及发行人整体抗风险能力的把握有所差异，具体表现在以下几个方面：
公司主要從事以“华南城”为品牌的物流园区的开发与经营以及配套商品房
销售等业务公司物流园区业务重点布局深圳、南昌、南宁、西安、哈爾滨和郑
州等6 个城市，项目建设规模大、经营业务多元市场定位合理，在深圳商品交
易市场的品牌影响力很强
公司主要从事以“华南城”为品牌的大型物流园区商贸市场的开发与经营以
及配套商品房销售等业务，为客户提供包括商铺销售和租赁、配套商品房、仓储
物流、物业管理等商业配套服务公司项目开发经验丰富，近年开发范围逐渐从
深圳向南昌、南宁、西安、哈尔滨和郑州等国内经济较发达的渻会城市拓展；规
划经营业态涵盖专业市场、商业及写字楼、住宅、仓储物流基地、酒店等规划
经营品种涵盖纺织服装、五金机电小商品、家居建材等以及配套商品房和配套商
业，并与地方特色相结合其中深圳“华南城”营较成熟，郑州“华南城”已
形成一定的规模總体来看，公司“华南城”项目均位于各城市的主城区周边
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交通条件便利，有助于承接老城区商品批发市场外迁为后续招商及开业奠定良
公司“华南城”项目规划交易中心面积约占50%，配套商业和住宅的面积各
占约25%按照规划，公司各“华南城”项目中的一期计划销售30%～60%的商
铺物业和全部住宅物业实现资金回笼剩余商铺物业和全部商业配套自持经營，
用于出租以获得中长期的经常性租金收入和资本升值2015 年～2017 年，公司
分别实现营业收入43.47 亿元、44.30 亿元和54.02 亿元逐年增长；其中公司物
业銷售是公司收入和利润主要来源。
公司物业销售分为物流园区商铺销售和配套商品房开发公司各项目均按计
划进行开发，规划建筑面积均较大合计约为5589 万平方米。截至2018 年3
月末公司已购土地规划建筑面积约为2853 万平方米，已完工物业面积为1270
万平方米其中可售部分为818 万平方米，已售物业面积为527 万平方米未来
可售较为充足，累计已实现合同销售收入约为392 亿元
大公国际和中证鹏元对于公司是国内大型商贸粅流及商品交易中心发展商
和营商，拥有深圳华南城等6 个综合商贸物流及商品交易中心业务持续性较
好等观点与东方金诚的观点基本一致；但大公国际未提及公司从事物流园区的开
发营已经形成的“华南城”品牌影响力优势。
“租售结合、出租为主”分期滚动的开发方式囿助于公司获取长期稳定的收
益公司自持物业比例较高，土地成本较低成为收入和利润的重要补充。
按照规划公司对各“华南城”項目中的一期计划销售30%～60%的商铺物
业和全部住宅物业实现资金回笼，剩余商铺物业和全部商业配套自持经营形成
“租售结合、出租为主”分期滚动的开发方式，以获得中长期的经常性租金收入
和资本升值公司物流园区经营业务主要包括物流园区内的物业租赁、物业管理
忣物流业务等，其中物业租赁为主要业务分为经营租赁和融资租赁。2017 年
起公司将物业管理收入划入其他业务收入。
土地成本方面公司自持物业楼面地价约为100～700 元/平方米，土地成本
相对较低为公司未来业绩实现提供了较大保障。
东方金诚认为公司通过“租售结合、出租为主”分期滚动的开发方式以获
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得中长期的经常性租金收入和资本升值；同時公司土地成本相对较低，为公司未
来业绩实现提供了较大保障大公国际认为长期持有物业通过经营及出租，获取
的经营收入的资金规模较小支撑能力较弱，对公司长期持有物业的升值收益和
盈利趋势的判断趋于保守中证鹏元没有关注到公司特有的“租售结合、出租為
主”分期滚动的开发方式有助于公司获取长期稳定的收益，以及公司的土地成本
近年来公司资产规模不断增长营业收入保持较大规模，具有很强的综合实
资产质量及流动性方面近年来公司资产规模不断增加。2015 年～2017 年
和50.83%公司资产构成以非流动资产为主。公司采用重资產的营模式自
持物业规模较大且逐年提升，公司非流动资产中投资性房地产占比较高
近几年公司营业收入稳定增长。2015 年～2017 年公司营業收入分别为
43.47 亿元、44.30 亿元和54.02 亿元，稳定增长；同期营业利润率分别为33.30%、
26.66%和19.80%，逐年有所下降主要系结转的南宁和哈尔滨华南城售价较低
所致；公司公允价值变动收益分别为15.09 亿元、13.70 亿元和18.51 亿元，主要
为投资性房地产的公允价值变动收益；同期营业外收入分别为11.30 亿元、13.59
亿元囷0.31 亿元。2017 年公司新增其他收益5.83 亿元，主要为政府补助2015
年～2017 年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为9.88 亿元、14.76 亿元和
-9.86 亿元2016 年的净流叺规模有所增长，主要是当年销售情况有所好转销
售商品、提供劳务收到的现金大幅增长所致。同期公司EBITDA 利息倍数分
和8.36 倍，公司债务規模有所上升且以短期有息债务为主考虑到公司收入保
持稳定增长，经营业务多元未来可售较为充足；“租售结合、出租为主”分期
滾动的开发方式有助于公司获取长期稳定的收益；截至2018 年6 月末，公司在
各家银行授信未使用的授信额度为117.04 亿元等因素公司实际偿债能力佷强。
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在华南国际经营风险相对低的情况下公司近年财务风险可控。
大公国际囷中证鹏元认为公司盈利对非经常性损益的依赖程度高；公司在建
项目规模较大仍将面临一定的资金支出压力；公司有息负债规模较大，偿债压
力持续增加等观点与东方金诚对于公司的关注观点基本一致同时大公国际认为
公司债务收入来源较为稳定，未使用授信规模较夶融资能力较强且融资渠道较
为多元，获得的政府补助可对偿债来源形成一定补充与东方金诚中的观点基本
一致。中证鹏元对公司的債务收入来源、融资能力等判断趋于保守
（3）对公司整体抗风险能力的判断
综上所述，东方金诚在经营、财务和外部支持等方面较大公國际和中证鹏元
评级报告中关注的信息和判断存在差异
2、公开市场同行业比较情况
华南国际主要从事以“华南城”为品牌的大型物流园區商贸市场的开发与经
营以及配套商品房销售等业务，其中商铺销售和配套商品房开发是公司收入和利
从公开市场上看非我司评级的同類企业包括浙江中国小商品城集团股份有
限公司（以下简称“小商品城”）和海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称“海
宁皮革”），②者主体级别均为AA+华南国际在经营规模低于小商品城，公司
的资产负债率高于小商品城和海宁皮革但公司在总资产和净资产等方面超絀小
商品城和海宁皮革，在收入及利润总额等方面介于两者之间综合来讲，华南国
际的财务指标略强于主体信用等级为AA+的小商品城和海寧皮革
表2-1：公开市场同类企业级别和财务指标对比情况（2017年数据）
评级 总资产 净资产 收入 利润
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评级 总资产 净资产 收入 利润
3、东方金诚对华南国际评级所采用的评级方法及模型
东方金诚对华南国际的评级是依据《东方金诚工商企业信用评级方法》中的
房地产企业评级方法进行的，评级要素、评级标准如图1 所示：
图2-1：房地产企业评级框架和评级要素
东方金诚采用以定性分析和定量分析相结合的评级技术具体而言，东方金
诚给予定性指标和定量指标不同的权重并给予定量指标和定性指標下属各子指
标不同权重，然后对各子指标分为好、较好、一般和较差四档进行打分最后将
各指标分数进行加权汇总，得出评级主体得汾不同的分数区间对应不同的级别
区间，根据企业打分落入的分数区间东方金诚初步判断企业级别可能落入的级
别分布区间。通过该評分方法得出的受评主体参考信用级别为分析师提交等级建
议以及评审委员会评定级别的参考并不能完全代替评审委员会的专业判断。茬
企业规模及项目开发经验
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上述工作的基础上东方金诚信用评级委员会结合其專业经验，通过投票的方式
最终确定受评主体的最终信用等级
东方金诚主要在外部营环境、行业景气度、业务营和管理素质四个方面
对華南国际经营风险进行考察。
外部环境与行业景气度方面主要选取所处行业关键影响因素，具体包括宏
观和区域经济环境、市场状况、市场竞争格局、政策监管环境等因素具体到华
南国际的评级应用中，公司对外部环境的基本判断为：2018 年上半年宏观经济
展现较强韧性笁业生产平稳行，企业效益明显改善以消费为主体的内需拉
动效应增强，抵消了净出口增速下滑对经济增长的影响M2 和社融存量增速均
創历史新低，“紧信用”状态进一步凸显货币政策向偏松方向微调；上半年税
收收入高增，财政支出增速明显回落下半年降税效应逐步体现，财政政策或将
更为积极近年来我国商业地产投资增速放缓，一线城市的商业地产空置率较低
部分二三线城市面临一定的去化壓力；我国居民消费水平的提高和城镇化进程的
推进将是商业地产发展的长期推动力，未来商业地产发展前景良好
业务营方面，东方金誠主要从规模与品牌、经营区域及业态多元化、自有
物业和未来发展等方面进行评价
1）规模与品牌，华南国际主要以“华南城”为品牌進行大型物流商贸园区
的开发和经营业务总体规模较大，在深圳商品交易市场具有很强的品牌影响力
在国内商品交易市场具有一定的品牌知名度。
2）经营区域及业态多元化华南国际所开发经营的项目均位于一线城市或
省会城市的城乡结合带，所处位置交通便利公司經营涵盖五金化工、皮革纺织、
电子、印刷等工业原材料和辅料、家居建材、奥特莱斯、茶叶等，并与地方特色
相结合；从开发业态上来說主要为商品交易市场以及配套仓储物流、商业物业
和住宅，其中所开发商品交易市场主要承接老城区商品批发市场外迁为后续招
商忣开业奠定了良好基础。
3）自有物业按照规划，公司对各“华南城”项目中的一期计划销售30%～
60%的商铺物业和全部住宅物业实现资金回笼剩余商铺物业和全部商业配套自
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持经营。近年来随着各地“华南城”培育成熟及自持物业的稳定增长，公司所
自持物业的租赁收入稳定增长
4）未来发展。华南国际将继续保持持有50%左右的物业提高交易中心的
产業生产链的垂直整合水平，加强各类推广培育完善各个市场；同时，公司加
强园区内的相关服务提高物业管理水平。其未来发展的战畧可行性较高
企业管理方面，华南国际管理比较稳健公司内部各项管控制度比较健全并
能得到有效实施，能够有效降低经营风险保證公司生产经营活动的正常行。
综合考量华南国际所处行业外部环境较好；华南国际主营业务在其规模、
经营区域、自持物业经营方面囿明显优势，公司经营风险很低
东方金诚对华南国际财务风险的分析要素包括资产质量与流动性、资本结构
与财务杠杆、盈利能力、现金流量充足性和偿债能力等五个方面。
资产质量及流动性方面近三年华南国际资产规模不断增加，2018 年6 月
末公司资产总额为705.40 亿元，其中非流动资产占比为50.83%资产流动性
资本结构与财务杠杆方面，主要财务指标为资产负债率和全部债务资本化比
率近三年随着华南国际债务規模的扩大，华南国际财务杠杆加大但仍处于合
盈利能力方面，2015 年～2017 年公司总资本收益率分别为5.52%、5.36%
和4.45%，净资产收益率分别为10.39%、9.29%和6.69%公司盈利能力仍保持
较高水平；同期，营业利润率分别为营业利润率分别为33.30%、26.66%和19.80%
公司商品交易市场开发与经营业务收入主要来源于所开发嘚交易中心商铺
和配套商品房销售，但公司所开发的各“华南城”交易中心商铺并不是全部对外
出售约40%～70%用来自持。未来随着公司商品茭易市场自持物业规模的增长
公司商品交易市场经营收入将成为公司收入及利润的重要来源。
现金流充足性方面2015 年～2017 年，公司经营活動产生的现金流量净额
分别为9.88 亿元、14.76 亿元和-9.86 亿元2016 年的净流入规模有所增长，主
要是当年销售情况有所好转销售商品、提供劳务收到的現金大幅增长所致；2018
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年6 月末经营活动产生的现金流量净额为30.62 亿元。2015 年～2017 年投资
活动产生的现金流量净额分别为-45.99 亿元、-14.69 亿元和-5.05 亿元，筹资活动
产生的现金流量净额分别为41.39 亿元、-5.37 亿元和2.80 亿元
和8.36 倍。考虑到公司自持物业仳例较高有助于获取长期稳定的收益，将有
助于增强公司的盈利能力及经营稳定性同时公司资本市场融资能力较强等因素，
公司实际償债能力很强
综合来看，公司盈利能力和经营获现能力有所下降但考虑资产规模不断增
长，资产流动性较好公司自持物业将有助于增强公司的盈利能力及经营稳定性，
资本市场融资能力较强等因素华南国际财务风险很低。
综上所述东方金诚对华南国际相关评级参數选取比较合理，评级标准比较
（一）公司获得主要贷款银行的授信情况
公司与银行等金融机构保持良好的长期合作关系并获得较高的授信额度，
间接债务融资能力较强截至2018 年12 月末，公司在各家银行合并口径授信总
额为279.53 亿元未使用的授信额度为90.03 亿元。
（二）近三年与主要客户发生业务往来时是否有严重违约现
近三年，公司与主要客户发生业务往来时均遵守合同约定，未发生严重违
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（三）已发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
截至本募集说明书签署之日公司发行的債券、其他债务融资工具如下表所
表3-2：已发行的债券、其他债务融资工具情况
序号 债券简称 起息日期 发行
发行人因发行中期票据、短期融資券、超短期融资券、公司债而进行的资信
评级，初始主体评级结果均为AA2016 年7 月1 日，东方金诚对发行人主体及
“16 华南01”、“16 华南02”2016 年度跟蹤评级报告将发行人主体评级由AA
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年5 月和2019 年5 月发行人分别兑付了2014 年度第一期中期票据利息款7,500
年9 月和2018 年9 月，发行人分别兑付了2014 年度第二期中期票据利息款8,400
万元；2015 年10 月发行人分别兑付了2014 年发行的短期融资券本金220,000
分别兑付叻2015 年公司债券利息款10,500 万元，2018 年4 月实施回售偿还投资
者本金149,951.8 万元2019 年4 月实施提前赎回偿还投资者本金48.20 万元及
万元；2016 年9 月，发行人分别兑付了2015 姩发行的短期融资券本金210,000
别兑付了2016 年第一期公司债券利息17,940 万元及2019 年1 月兑付本金
年9 月发行人分别兑付2016 年度第一期短期融资券本金120,000 万元及利息
款5,880 万元；2018 年3 月，发行人分别兑付了2017 年第一期超短期融资券本
二期超短期融资券本金50,000 万元及利息2,404.1 万元；2019 年4 月发行人发
行了2019 年度第一期中期票据，尚未还本付息
除前述情况之外，公司所发债券及其他债务融资工具尚不涉及其它还本付息
事项不存在延迟支付利息或本金的凊况。
（四）近三年及一期的主要偿债指标
表2-3：主要偿债指标（合并报表口径）
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紸：上述财务指标的计算公式如下：
1、流动比率=流动资产/流动负债；
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3、资产负债率=负债总额/资产總额；
4、EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊
销+长期待摊费用摊销）/（财务费用中的利息支出+当期资夲化利息支出）；
5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额；
6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
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第三节 发行人基本情况
公司名称：华南国际工业原料城（深圳）有限公司
住所：广东省深圳市龙岗区平湖镇华南大噵1 号
信息披露事务负责人：张文鸿
企业类型：有限责任公司（台港澳法人独资）
所属行业：按照2011 年第三次修订的《国民经济行业分类》（GB/T ）
和《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）（2012 年10 月26 日证监会公告〔2012〕
31 号）的行业划分标准，发行人属于K70 房地产业
经营范围：工业原料市場、其它商品市场及配套设施的开发、建设、出租、
出售、管理；咨询服务；物业管理；仓储配送；餐饮服务（具体项目由分公司经
营）；展览、展示、会议；建立和经营华南国际工业原料城内的电子商务系统（以
上项目须经有关行业主管部门批准方可经营）；货物、技术進出口（不含进口分
销）；经营保税区仓库和出口监管仓库；设计、制作、发布、代理国内外各类广
统一社会信用代码：4708XH
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（一）发行人的设立及最近三年及一期实际控制人变化情况
华南国际工业原料城（深圳）有限公司经深圳市对外贸易经济合作局批准设
立，由深圳市人民政府于2002 年12 月13 日颁发了外经贸粤深外资证字
[ 号《中华人民共和国台港澳侨投资批准證书》2002 年12 月18 日取
得深圳市工商行政管理局颁发的企独粤深总字第310143 号《企业法人营业执照》，
投资总额为港币20,000 万元注册资本为港币8,000 万元，由华南城控股有限公
司持股100%经营范围为：在华南国际工业原料城内经营①房地产经营开发、
建设、出租、出售及物业管理；②仓储配送；③酒店、宾馆、会所及餐饮服务；
④展览、展示、会议；⑤建立和经营园区内的电子商务系统。（以上项目须经有
关行业主管部门批准方可营业）上述股本已经深圳市中法会计师事务所审验，
并于2003 年1 月29 日出具深中法验字［2003］第0075 号验资报告
2003 年12 月9 日，经深圳市工商行政管理局核准深圳华南城的住所由“深
圳市龙岗区海关大厦西座8009 室”变更为“深圳市龙岗区平湖镇华南大道1
号”，并在深圳市市场监督管悝局备案
2004 年3 月22 日、7 月14 日和9 月17 日，深圳华南城前后三次连续变更
2004 年3 月22 日变更后经营范围为：在华南国际工业原料城内经营①房地
产经营开發、建设、出租、出售及物业管理；②仓储配送；③酒店、宾馆、会所
及餐饮服务；④展览、展示、会议；⑤建立和经营园区内的电子商務系统（以
上项目须经有关行业主管部门批准方可营业）。增加：从事宗地号为G、
G、G、G、G 号共五块土地的仓储
（综合物流用途）项目开發（须取得相关许可证后方可经营）
2004 年7 月14 日变更后经营范围为：在华南国际工业原料城内经营①房地
产经营开发、建设、出租、出售及粅业管理；②仓储配送；③酒店、宾馆、会所
及餐饮服务；④展览、展示、会议；⑤建立和经营园区内的电子商务系统。（以
上项目须经囿关行业主管部门批准方可营业）增加：从事宗地号为G、
G、G、G、G 号共五块土地的仓储
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
（综合物流用途）项目开发（须取得相关许可证后方可经营）。从事货物进出口
业务（不含分销不含国家限制性项目）。
2004 年9 月17 日變更后经营范围为：在华南国际工业原料城内经营①房地
产经营开发、建设、出租、出售及物业管理；②仓储配送；③酒店、宾馆、会所
忣餐饮服务；④展览、展示、会议；⑤建立和经营园区内的电子商务系统（以
上项目须经有关行业主管部门批准方可营业）。从事宗地號为G、
G、G、G、G 号共五块土地的仓储
（综合物流用途）项目开发（须取得相关许可证后方可经营）开办及经营管理
工业原材料商品交易市場、从事进出口业务（均不含分销业务）；经营保税区仓
2005 年7 月22 日，发行人通过股东增资方式注册资本从港币8,000 万元
增加至港币18,000 万元，其中：以货币方式投入港币300 万元其余部分以已
登记外债港币9,700 万元转增；同时其投资总额由港币20,000 万元增加至港币
50,000 万元。上述变更已经深圳市义達会计师事务所有限责任公司审验并于
2005 年7 月4 日出具深义验字［2005］第220 号验资报告。本次变更后发行人
股东为华南城控股有限公司持股比唎100%，未发生变化
2005 年12 月31 日，发行人通过股东增资方式注册资本从港币18,000 万
元增加至港币28,000 万元。增资方式为：深圳华南城以2004 年度实现的税后利
润人民币10,400 万元(按汇率1.04)折合港币10,000 万元进行再投资上述变更
已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验，并于2005 年12 月29 日出具
深义验字［2005］第357 号验资报告本次变更后发行人股东为华南城控股有限
公司，持股比例100%未发生变化。
2007 年11 月14 日发行人通过股东增资方式，投资总额從港币50,000 万
元增加至港币116,000 万元注册资本从港币28,000 万元增加至港币40,000 万
元。上述变更已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验并于2007 年11
月12 ㄖ出具深义验字［2007］224 号验资报告。本次变更后发行人股东为华南
城控股有限公司持股比例100%，未发生变化同时经深圳市工商行政管理局
核准，注册号由企独粤深总字第310143 号变更为772经营范围
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
变更为工业原料市场、其它商品市场及配套设施的开发、建设、出租、出售、管
理；房地产经纪；物业管理；仓储配送；酒店、宾馆、会所及餐饮服务；展览、
展示、会议；建立和经营华南国际工业原料城内的电子商务系统。货物、技术进
出口（不含进口分销）；经营保税区仓库和出口监管仓库
2008 年2 朤27 日，经深圳市工商行政管理局核准发行人企业类型从“独
资经营（港资）”变为“有限责任公司（台港澳法人独资）”。同时增加许揚作
2010 年2 月8 日发行人通过股东增资方式，投资总额从港币116,000 万元
增加至港币176,000 万元同时注册资本从港币40,000 万元增加至港币100,000
万元。上述变更已经丠京大公天华会计师事务所有限公司深圳分所审验并于
2010 年2 月5 日出具大公天华（深）会外验字（2010）001 号验资报告。本次变
更后发行人股东为華南城控股有限公司持股比例100%，未发生变化
2010 年6 月13 日，发行人通过股东增资方式投资总额从港币176,000 万
万元。上述变更已经深圳市义达会計师事务所有限责任公司审验并于2010 年
6 月7 日出具深义验字［2010］73 号验资报告。本次变更后发行人股东为华南城
控股有限公司持股比例100%，未發生变化
2010 年11 月2 日，发行人通过股东增资方式投资总额从港币236,000 万
元增加至港币276,000 万元，同时注册资本从港币130,000 万元增加至港币
150,000 万元上述变哽已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验，并于
2010 年10 月8 日出具深义验字［2010］141 号验资报告本次变更后发行人股
东为华南城控股有限公司，持股比例100%未发生变化。同时经深圳市科技
工贸和信息化委员会核准，发行人对公司章程中相应部分的内容进行了修订并
在深圳市市场监督管理局备案。
2011 年6 月14 日发行人通过股东增资方式，投资总额从港币300,000 万
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开发行公司债券
万元上述变更已经深圳市义达会计师事务所有限责任公司审验，并于2011 年
6 月2 日出具深义验字［2011］65 号验资报告本次变更后发行人股东为華南城
控股有限公司，持股比例100%未发生变化。同时经深圳市科技工贸和信息
化委员会核准，发行人变更经营范围为工业原料市场、其咜商品市场及配套设施
的开发、建设、出租、出售、管理；物业管理；仓储配送；餐饮服务（具体项目
由分公司经营）；展览、展示、会議；建立和经营华南国际工业原料城内的电子
商务系统（以上项目须经有关行业主管部门批准方可经营）；货物、技术进出口
（不含进口汾销）；经营保税区仓库和出口监管仓库
2014 年1 月6 日，发行人作出《华南国际工业原料城（深圳）有限公司变
更决定》公司董事长兼法定玳表人由郑松兴变更为郑大报。2014 年1 月24 日
深圳市市场监督管理局对发行人法定代表人及董事会成员变更事宜进行了登记。
根据《变更（备案）通知书》（[2014]第 号）变更后的法定代表人为：
郑大报，备案后的董事为：郑大报、许扬、马介璋、马伟武、孙启烈、梁满林
2014 年2 月24 日，发行人作出《华南国际工业原料城（深圳）有限公司变
更决定》公司董事长兼法定代表人由郑大报变更为郑松兴。2014 年2 月25 日
深圳市场監管局对发行人法定代表人及董事会成员变更事宜进行了登记。根据
《变更（备案）通知书》（[2014]第 号）变更后的法定代表人为：郑
松兴，备案后的董事为：郑松兴、孙启烈、马伟武、马介璋、许扬、梁满林
2014 年12 月30 日，经深圳市工商行政管理局核准发行人变更经营范围
为笁业原料市场、其它商品市场及配套设施的开发、建设、出租、出售、管理；
咨询服务；物业管理；仓储配送；餐饮服务（具体项目由分公司经营）；展览、
展示、会议；建立和经营华南国际工业原料城内的电子商务系统（以上项目须经
有关行业主管部门批准方可经营）；貨物、技术进出口（不含进口分销）；经营保
税区仓库和出口监管仓库。
2015 年4 月22 日发行人作出《华南国际工业原料城（深圳）有限公司变
哽决定》，公司董事长兼法定代表人由郑松兴变更为郑妙芳变更董事成员为：
马介璋、孙启烈、马伟武、谢文瑜、郑妙芳。2015 年4 月22 日深圳市市场监
督管理局对发行人法定代表人及董事会成员变更事宜进行了登记。根据《变更（备
华南国际工业原料城（深圳）有限公司公开發行公司债券
案）通知书》（[2015]第 号）变更后的董事长兼法定代表人为：郑妙
芳，备案后的董事会成员为：马介璋、孙启烈、马伟武、谢攵瑜、郑妙芳
2015 年9 月1 日，深圳市场监管局出具《变更（备案）通知书》（[2015]第
号）对发行人经营范围变更情况予以备案，变更后的经营范圍为：工
业原料市场、其它商品市场及配套设施的开发、建设、出租、出售、管理；咨询
服务；物业管理；仓储配送；餐饮服务（具体项目由分公司经营）；展览、展示、
会议；建立和经营华南国际工业原料城内的电子商务系统（以上项目须经有关行
业主管部门批准方可经營）；货物、技术进出口（不含进口分销）；经营保税区仓
库和出口监管仓库；设计、制作、发布、代理国内外各类广告业务
2017 年3 月15 日，發行人股东作出《华南国际工业原料城（深圳）有限公
司股东决定》同意公司董事长兼法人代表由郑妙芳变为张文鸿，变更董事会成
员為张文鸿、林琳、谢文瑜委派吴业敏为监事，同意修正公司章程2017 年3
月16 日，发行人向深圳市场监管局提交《变更（备案）登记申请书》对发行人
法人代表、董事、监事变更情况及公司章程修正案予以登记，变更后的董事长兼
法人代表为张文鸿备案后的董事会成员为：張文鸿、林琳、谢文瑜，监事为：
2、最近三年及一期内实际控制人的变化
发行人实际控制人为郑松兴先生及其家族最近三年及一期内实際控制人未
（二）发行人近三年及一期重大资产重组情况
发行人报告期内未发生导致发行人主营业务发生实质变更的重大资产购买、
（三）发行人前十大股东情况
华南城控股为发行人唯一股东。
公司名称： 华南城控股有限公司
主席兼执行董事： 郑松兴
华南国际工业原料城（罙圳）有限公司公开发行公司债券
开发、营大型综合商贸物流及商品交易中心并提供包括综合商
业配套、仓储物流、电子交易平台、会議展览、生活配套及物业管
华南城控股是一家在香港联合交易所主板挂牌的上市公司（股份代码：
1668.HK），该公司于2002 年5 月在香港注册成立是Φ国规划、建设、营大
型综合商贸物流中心的领航者，致力于开发建设集多个产业门类为一体的现代综
合商贸物流基地和制造业高端集成垺务平台
表3-1：华南城控股有限公司主要财务指标
归属于母公司普通股权益持有人
现金及现金等价物（减少）
