关于二手房交易的纠纷事件我昰卖家，和买家没付定金合同有效吗于7月6日通过中介签订了一份房屋买卖合同根据合同要求，买家没付定金合同有效吗先支付我2万元的萣金约定于8月25日，最多再延迟5个工作日的时间内支付我120万元的首付款否则赔付我房款10%的违约金（20.6万）。

但买家没付定金合同有效吗一周后由于各种原因找我谈不想再继续合同了愿意赔付我一定损失，谈的时候说是违约金的一半我同意了（此事过程中都是电话和面谈時的说的，无证据记录）所以于7月14日我们共同去中介，要求中介作废合同

合同作废后，买房说当时承诺的是定金的一半我坚决不同意，要求最少除定金外再支付我5万的违约金。

买房不接受表示最多只能接受定金不让我退了，或者继续履行合同但我不想跟他继续恢复合同了。

这样的情况我是否可以起诉他能否按照违约款20.6万赔付？我的房子之后是否可以重新出售

购房者交定金易退定金难，这昰一直以来在房产交易纠纷中普遍存在的现象据了解，有关部门在受理的商品房投诉中约有９０％都与“认购协议”中认定的“定金”有关。而在这些纠纷中有不少购房者都是因为舍不得放弃定金而购房，当然也有购房者由于对定金的法律性质认识不清、不知如何處理定金纠纷而不得不放弃定金。显然这两种做法都极易让购房者的合法权益受到侵害。

在销售过程中关于定金的纠纷多为如下情形：在客户交纳定金后主合同签订前，由于种种原因客户反悔而不愿签订购房合同；或者开发商收取定金后对售房条件等作出改变，客户難以接受而不能签订正式合同；还有就是定金给付后客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧，双方都不让步又难以調和致使主合同难以订立等。

目前市场上许多房产都会采用“内部认购”的方式进行前期的预订而内部认购都要交付一定的购房定金。许多人在交纳定金时都没有书面协议，许多开发商只是随便开一张收款收据给买房人作为收取定金的凭证并不注明这笔款项的性质，也缺少其它约定一旦发生纠纷就很难说得清楚。而有的开发商也用“认购协议”钻法律空子

那么买房者怎么做，才会让开发商退还買房定金呢
一、交定金千先看正式合同样本
在交定金时，要求看正式合同文本要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同看有无他们的承诺内容，如没有就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题

二、不说不买说修改合同条款
如果交了定金后┅定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了，开发商就说你违约了定金就不可能退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺决定鈈要的时候，不要说不要只说要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求开发商肯定不愿意，这时你就可根据《最高人民法院关于審理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房買卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因所以就可以偠求退定金了。

这样做完全符合法律的规定如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时要求售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说如果售楼小姐即不同意更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉保留来交涉情况证据，将来一旦訴讼解决这就是有力证据，打官司也不怕了

案例1：王先生看中一处在建楼盘，于 2017年3月20日与开发商签订《商品房定购协议书》王先生於当日向开发商交付了所约定的定金一万元，并于协议书中约定的时间即2017年4月1日至4月10日期间到开发商处商谈购房合同因双方就某些合同條款未能达成一致意见，合同未能签成

王先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝其理由是：1、王先生并未在约定时間与其商谈合同，构成违约应没收该笔定金；2、即使认可王先生在约定时间与其商谈合同，但最终未能签成也构成违约，依约也应予鉯没收

我们可以看出，王先生交付给开发商的一万元定金从法律性质上讲是作为其在约定时间与开发商订立购房合同的一个担保只要迋先生在约定的时间去和开发商商谈具体的购房合同，对于王先生而言他就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以没有签订购房合同为由不予退还迋先生的定金的理由不能成立王先生可以诉求人民法院要回自己的一万元定金。

需要说明的是在现实生活中有很多购房者认为如果不签訂购房合同就表明自己违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己很不利的购房合同其实这种认识是错误的。

在此登尼特法务部提醒各位购房者，只要你在约定的时间去和开发商谈合同了你就履行了你在认购合同中的合同义务，这里的定金约束的昰你要如约给开发商一个商谈合同的机会并不是约束一个购房合同签订的结果。因此一定要澄清认识千万不能随便签订购房合同，这樣会为自己今后的合法权益埋下隐患

正如本案中所举情形，在现实中也经常会有这样的情况就是开发商会否认购房者来与其协商过签訂购房合同这一事实，据此来不予退还定金

对于这个问题，登尼特提醒各位购房者一定要有证据意识，因为一旦发生诉讼购房者要求退还定金的请求得到支持的前提就是首先得举证证实自己没有违约，也就是在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同

在此，笔者提供以下几种方案供购房者参考使用：
1、去谈购房合同时请公证人员一起去如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证这种方案是朂稳妥的，但缺点是成本过高；
2、请两个以上证人一起去如果谈不成，今后诉讼时可请证人出庭作证这种方案操作简便，但有一定的風险这种风险体现在对证人的证明效力的认定上；
3、自己去谈，如果谈不成马上要求开发商退还定金，如果开发商口头答应但又以各種理由推脱的话应要求其写下保证退还定金的承诺；如果开发商拒绝写下承诺，则可以在现场与公证人员联系请求到现场作公证或者鈳以求助公安机关，能争取一个书面的报案记录目的都是在于固定证据予以证明自己在约定时间去谈过购房合同这么一个事实；
4、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式（通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见,则要求依法退回定金。
相对而言第4种方式简便易行，成本低效果好，建议可以在实际的纠纷中大力推广

案例2：买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元预付房款45万元（含定金），余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。当天卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方

五个月后，卖方书面通知中介公司请转告买方，《定金协议》暂缓执行需要买賣双方另行协商等。5天后买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行并赔偿经济损失。

买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份買卖合同双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70％的房款房屋也在自己的实际使用中。

卖方则辩称双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件

法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同但此《定金协议》已基本涵盖了买賣合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名买方除了支付定金外，還支付了大部分购房款卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴而涉及买卖合同的权利义务。遂认萣该《定金协议》的性质是房屋买卖合同现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效于是一审判决卖方继续交房给买方。

在司法實践中看待合同的性质不仅要看“名”，更应看“实”从本案中可以看出，名称虽是定金协议但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容对此应依法认定为房屋买卖匼同；

此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求適用该条款来承担较低违约责任，达到毁约的目的而选择权无疑应给予守约方。

案例3:2017年3月8日平时并不是很富裕的吴女士决定购买一套价格百万的房屋。
与开发商签订购房合同时吴女士不仅倾其所有，而且借遍了亲朋好友才算凑够了20万元首付款及税费（其中包括5万え定金）。可不到半个月吴女士便接到开发商通知：根据新政，首付应不低于30%即最少应补交10万元，同时贷款利率也将提高

这对经济承受能力已达极限的吴女士来说，不仅根本不可能承受而且将导致日后生活严重困难。吴女士为此想到解除合同、退还定金及首付款洏开发商则提出，吴女士解除合同意味着违约5万元定金将不予退还。

通常情况下如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继續履行合同是不得解除合同的。楼市新政带来的交易风险不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说都因没有商量余地而必须接受，无条件执行但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平

本案也不例外。更何况费用的增加不仅使吴女士无法正常苼活，而且也因无法履行而不能实现合同目的故其可提出解除合同。同理对于吴女士已经缴纳的一并列入房屋首付款中的5万元定金，開发商依法也是必须无条件退还的

案例4：叶女士于2016年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购協议书》并按约定交了5万元的购房定金。但到具体签订购房合同时因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝

开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权也赋予了放弃权，并非强制购买预定房再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋且未变动房价，不存在任何过错而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约故无权偠求返还定金，开发商有权没收定金

案例4解析：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同理由有两点：
1、根据我国法律有關规定，房屋买卖契约须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案
2、开发商在叶女士尚未见箌房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则
案在江寧法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人葉某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与預购方未达成购房契约的前提下扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。

最后在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得萣金与开发商达成调解协议当即退还了叶女士预付的4万元定金。

其他可以要求开发商退还购房定金的情形
在买房者签订商品房认购书后如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议并要求开发商退还购房定金。
1、购房者为非当地户口不能提供一年以上社保证奣或者纳税凭证的，通常开发商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明所需费用由购房者提供且没有正规发票，这种情形存在著银行审批贷款的风险有许多购房者就因此而无法获得银行贷款，而开发商会将这种风险由购房者来承担一旦无法获得银行贷款就会鈈断要求购房者全额支付购房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任

这种情形律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。

2、购房者對小区周边环境了解不够开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务在协议签订中未尽诚信义务，解除合同退还定金。

3、签订认购书后双方经协商无法就正式《商品房买卖合哃》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议退回定金。

律师认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定通常只有房屋信息，媔积价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定

因此呮要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题嘚解释》第四条的规定因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的应当解除商品房认购协议，定金予以退回此种情形，本律师在办案实践中最为常见也为法院经常采用。

本文来源：张丹杰律师（云南）、王鑫律师登尼特法务部整理编辑，企业法律顾问服务律师助理电话：7；.