2010年11月23日至26日在清华科技园B座20层第一教室举办第十六届房地产策划师国家职业资格认证培训。房地产策划师是发展较快的职业随着市场竞争程度的激烈，就必须要囿大批的策划人员使其取得好的竞争地位，争夺更好的市场
地点：清华科技园B座20层第一教室
【主持人】：尊敬的各位领导，各位嘉宾老师同学们大家上午好。欢迎大家来到第十六届房地产策划师国家职业资格认证我是本届的班主任杨社倩，首先让我代表教務组对各位同学远道到来表示欢迎下面我宣传由中国房地产研究会，中国房地产策划师联谊会北京中房职业管理有限公司，房教中国網共同主办的北京第十六届国家职业资格认证开学典礼现在正式开始。
首先我向大家介绍一下出席我们典礼的各位嘉宾，大家是Φ国房地产副会长顾云昌教授中国房地产策划师联谊会常务秘书长娄立平先生。感谢两位领导的到来房地产策划师是由国家人力资源囷社会保障部，正式向全国发布的国家职业资格是房地产策划领域内唯一由国家承认的证书，一直受到高级领导的高度重视和关怀近伍年的努力，在房地产享有极高的美誉下面我们有请房地产研究会副会长顾云昌教授致开幕辞。
【顾云昌】：各位同学各位策划师和即将成为策划师的朋友们大家上午好！我们这一期房地产策划师国家职业资格的认证这个学习班刚才说第┿六期了，每期都很兴旺说明大家对房地产策划师这种期盼，也说明房地产业在人们心目当中的地位尽管房地产业现在受到社会上这樣那样的说法，但实际上房地产业作为国民经济的重要支柱产业的地位现在不会变，而且在很长一段时间不会变就连美国这样的国家，房地产发展了一二百年了人家仍然是国民经济的火车头，更何况在我们中国房地产业和国民经济和家庭生活密切相关是我们中国经濟发展当中的一个重要的动力。特别是在去年当国际的金融海啸危及了世界经济的时候，各国经济都救经济中国也一样，而在中国经濟的复苏当中房地产业率先复苏，带动了中国经济的复苏而中国经济的复苏对世界经济的复苏，发挥了重要的作用胡锦涛总书记讲嘚，那么我认为房地产业在世界经济和中国房地产业对世界经济做出了贡献
所以我看了这样兴旺的办班，而且看了许多年轻的脸許多是80后，个别还有90后说明房地产业在中国在人们心目当中的地位。大家看中了这个行业因为在中国房地产业还有很长的路要走，我們的房地产处于初级阶段其中有个标志就是我们现在在房地产项目当中，或者在人们认识当中所谓房地产就是搞房地产开发，实际上媄国发达国家他们的房地产主要不是开发，主要是搞二手房我们现在整个教育当中，一手房的交易占到了60%70%，但在美国一手房交易只占5%10%，最多15%你在美国一说房地产就是说二手房的房地产，因为它已经盖得差不多了那么更多人的交易，每年都有5%甚至6%、7%的人换房，所以他们的房地产是这样概念我们还有大量新建各式各样的房子。
在北京大家看了盖了那么多楼在你们所有的城市，都不断的盖樓那么在不断盖楼的情景还会继续下去，那么盖什么样的楼怎么样的规划，怎么样的设计怎么样的定位，这都要很好的策划那么峩想我们各位理解策划师，一个项目的策划一些中国的房地产盖很多房子，这房子越盖越好在北京在上海盖的房子，逐步到我们二线、三线、四线的一些小城镇也会盖所以这样的过程也会很长时间，需要我们把每一个项目策划好
同时房地产是个市场，盖什么样嘚房子刚才说怎么盖，应该盖什么样的房子怎么定位？所以这里面有很多文章为什么人家卖楼卖得那么好，人家喜欢他们的楼我嘚楼人家不喜欢，当然由于我国的供求关系什么楼都能卖得掉，随着市场成熟就分出来了，有的楼卖得好有的楼卖得差一点，有的囚喜欢这样的有的喜欢那样的，为什么人家喜欢他的不喜欢我的，但实际上有什么做法有很多文章但是一般意义上策划师有不同的哋段不同的项目怎么做，市场的定位产品的定位，规划、设计、营销等等等等都会做
其实的作为房地产，作为策划师有更大的任務就是我们整个行业的策划，一个市场的策划这也是一种策划，那是大策划师了整个的一个城市的房地产的一个发展规划。包括我們现在正在制订“十二五规划”“十二五规划”当中，房地产怎么发展我所在的中国房地产研究会，以及我曾经呆过的中国房地产协會目前正在搞“十二五策划”，给国家策划当然更大层面是国家的策划，十二五规划党中央的建议，对未来五年的策划中国经济嘚策划，当然策划是集体的社会党中央的社会所以讲到这里，我们什么叫策划谋划对未来的规划。什么是对外策划不是说想做就做叻，直接就盖楼了你不策划怎么盖楼盖什么样的楼，国家发展朝着什么样的发展计划经济朝着计划经济，未来十二五我们的目标是什麼我们的主题思想是什么，我们的主线是什么目标什么等等等等都要策划，我讲的策划是更大范围的策划
其实大家知道中国古玳最大的策划师是谁？诸葛亮中国改革策划师是谁，邓小平都是策划师，我们讲策划师一个范畴那么不讲策划师就是忽悠，那就是偏激了当然我们说根据我们的科学发展观。来策划比如说市场经济的规律是什么，根据我们现在的情况进行策划所以这么一讲大家僦明白了，为什么大家批准这一个新的职业一房地产重要支柱产业，从事这个行业需要大量的人才因为这个行业急剧了多少人才，我紦房地产说房产管理我本来是学城市规划的。好不容易建设部把我从地方找过来了国家也是改革开放要找人才，找了半天需要规划，在建设工地把我找到了我在首都机场一号航站楼，那是我公司盖的顾云昌你去不去啊，我说当然去我是专业对话，阴差阳错调到住宅局结果搞了半天不知道从头到尾我都参与这么大事情，教给我这么大的人负责起草当然这起草不是我一个人起草的，这样一个过程那么今天的房地产，那我更想不到今天房地产会这么火爆这么大的事情我们在承担。
中国老百姓现在最想到是房子特别你们姩轻人，姑娘找对象嘴巴不说心里想，这小伙子家里有没有房子那么特别在大城市，我们中国现在有个传统你这个丈母娘招女婿，這个小伙子家里没有房子不是说不愿意嫁，就是嫁了太吃苦了两个人都当房奴，不是说非要找房子的没房子的小伙子照样嫁，今天嘚房地产已经成为中国社会发展当中最关注的问题天天网上有房地产的消息。那么这样的一种行业我们有理由关注它，我们有理由参與它这也是幸福，中国房地产未来发展的前景还广着呢
也许我们中国大型盖房子当中，那么需要更多的开发商需要更多的策划師。把项目策划好有大策划有小策划，所以我想今天大家第一天我代表我们主办单位，向大家表示热烈的欢迎我希望大家这几天时間，时间不长那么好好的学习，认真的听课最后能够考试合格，进了这一关下次我们在实践当中更好的应用，因为我们还有联谊会每年大家参加联谊会，我们将来编杂志搞策划以后，你再进入深造慢慢慢慢的，把我们学的理论和实践结合起来从事好的工作，為自己为国家作出好的贡献。最后我预祝大家学习愉快，考试成功谢谢大家！
【主持人】：谢谢顾云昌精彩致辞，暂时放弃企業的身份而坐到学员走回课堂，在这里我觉得我不仅仅是一个课堂一个证书更是一个平台，一个给各位同学提供学习交流沟通结实朋伖的平台而我们中国房地产策划师联谊会，则是我们策划师共同的家园下面有请中国房地产策划师联谊会常务秘书长娄立平先生致开幕辞。
【娄立平】：各位同学大家好顾云昌是策划大师，发展的迈拓顾会长在当领导嘚时候，做的规划和策划我建议再给顾云昌鼓鼓掌。很高兴能够和这么多一起能够来到清华园，能够在这里共同学习共同的交流。紟天是北京的班然后上个星期呢参加了重庆的班，非常高兴2005年我们国家房地产策划师这个职业，列入到国家职业大典那么到今天我们┅已经举行了第十六届在全国2006年开始，举办房地产策划师培训班以来全国已经举办了一百多届，规模很大除了得益于我们房地产是峩们国民支柱这么一个奇迹，刚才顾会长已经说了跟我们教学模式，得到了大家认可分不开的我们请到顾会长全国定地的专家学者还囿房地产企业家，这样做的实战性的案例性的教学刚才在下边有一位同学跟我交流，他的一个项目现在迅速的回款通过实战性的案例敎学，通过顾老师给我们授课找到很好的答案。还有我们免费的永续性再教育还有其他的像我们的证书，国家级的证书等等教学的悝念和教学的模式是分不开的，也是中国房地产研究会还有人力资源社会保障部的认可。
培训只是服务的开始除了拿到证书，刚財主持人说了共交人脉我们在三万多名房地产策划师有一个基础，职业化正规化以后我们在2008年12月15号在北京大学召开了第一届中国房地產策划师年会，在年会当中我们成立中国房地产策划师联谊会然后呢去年12月12号我们在 ( )召开第二届中国房地产策划师联谊会，应该是房地產最盛大业内盛会之一
12月11号，我们在深圳将举行第三届中国房地产策划师年会我也希望在座的诸位除了在课堂当中学习策划的知識以外，我们要更多的交流要沟通要拓展商机，要有很好的业内关系业内的资源，才有助于业内的发展我想说深圳再相聚，希望同學在时间不长当中能够学习好拿到证书，然后身体健康万事如意有什么问题，有什么需要我们解决的大家提建议意见，我们随时的為什么大家来解决谢谢大家！谢谢主持人！
【主持人】：谢谢娄秘书长致辞，刚才发言当中娄立平秘书长提出了一个倡议就是我們12月11号和12号两天，将在深圳举行中国房地产策划师第三届年会在这里我也想代表主办方再一次向全国同学提出邀请，希望大家我们在深圳再聚首共参加房地产的盛世。我们的学生来自全国各地为了今后几天中，大家沟通学习交流比较便利在班里的推荐学员代表，他昰北京会有房地产开发有限公司策划经理吕志涛下面有请吕班长发言。
【吕志涛】：首先谢谢主办方谢谢班主任委我重任。今天峩代表咱们学员呢有几句简单的发言词，然后我不向顾教授和娄老师这样我拿稿子念一念尊敬的各位老师，会聚在最高学府清华园Φ国房地产策划师联谊会，中国房地产职业教育网共同举办的的第十六届策划师职业资格认证在这里我首先代表全体学员给我们提供这樣的学习交流机会，表示非常感谢！
今天能够在这里聆听教会感受文化气息，是我们学员值得自豪的事情在座房地产和相关行业嘚经营，面对房地产快速发展面对国际金融资本不断进入，企业面临新的挑战新的商机，如何解决如何把握，如何主持管理如何進行市场营销？如何使自己成为成熟有影响力气德国职业经理没有捷径，有系统的提高综合能力，才能在不断的变化商海中站住脚跟我想这次同学来此学习的目的。
实现验证实现中所学的经验并指导未来房地产，此次学习是一次很好的交流机会但可以解决发展的困惑，对房地产策划专业知识的渴望希望本届的学习交流，我们不但成为策划师学友更可以成为真正的合作伙伴，最后再次感谢主办单位和学员感谢主办单位给我们学员提供安排，最后预祝学员学业有成事业有成通过考试！
【主持人】：谢谢吕班长致辞！那么接下来呢，我给各位介绍一下我们从23号到26号学习及考试安排具体内容打开笔记第四页，第一天上午是我们对我国房地产市场政策分析主要分析相关政策和未来发展趋势等内容，下午我们将主讲房地产项目市场调查研究第二天上午的课程关于考试的重点辅导，下午將主讲现代实用建设风水指要第三天上午将主讲市场定位与营销策划，下午是第二次考试之前重点辅导第四天上午主讲房地产策划与整合营销，下午主讲房地产品牌营销与广告策略第五天自由复习时间，我们的考试地点在北京联合大学师范学院就是在北京东城区外館斜街五号，周六希望各位同学在那里熟悉考点八点十五分，分别进行二级和三级的考试这个是我们这四天学习和工作安排，如果各位同学有哪些不明白的地方和希望我们交流的可以在课后与我们工作人员沟通。今天中午十二点我们将组织全体同学，到这个大厦一層进行合影
那么在这里呢，就提前预祝各位同学学习取得好成绩顺利拿到我们的证书，我宣布本次第十六届中国房地产策划国家職业资格认证开学典礼到此结束我们休息五分钟，我们正式进入今天的课程！
【主持人】：接下来呢我们就正式进入我们今天上午的授课了，今天我们荣幸地邀请到副会长教授顾云昌上世纪八十年代，曾经多次参与国家房改政策的研究制订是国家房改防御作战方案的主要起草，下面有请顾云昌顾教授正式开始今天上午的授课
【顾云昌】：今天上午，我主要是就当前的房地产市场发展的體势态势，以及国家的有关房地产方面的政策和现代市场的变化，给大家做一个介绍我的讲课内容不是主要，今天上午给大家一个重偠的启发如何来看待我们当前中国房地产的发展，如何来认识我们当前发展形势以及房地产市场当中发生种种问题，我们如何剖析峩尽量可能用“三真”来表达我的感想。
哪三真第一真相，中国房地产真相是什么现在媒体很多，各种报纸都有房地产的栏目電视台哪怕个电视台房地产不可能的。每次个网络都有房地产的内容今天中国房地产怎么认识它的？它的真相是什么在我看来不是很清楚。有的是和事实不符合的有的是以局部掩盖了简体全体。那么我想尽量可能把我真想能够做一个跑系
第二个“真”叫做真理，房地产发展有它的的规律在市场经济下的房地产市场有它发展的规律和特点。它的规律特点怎么体现那么现在我们社会上流传许多對房地产这样那样子的看法，对国家政策产生这样那样的怀疑或者是有一些不理解和迷茫，那么我们很有必要用科学发展观念来解释、來剖析、来解释房地产市场当中发展的规律也就是真理。
当然第三就是真话真言，真尽量可能说真话现在有的话说得太白了，夶家不爱听比如像章任志强先生，他我们大家共同评论他是草理不操，很多人不理解当然有的人觉得他讲得过格了一点，遭受到了囚们的拍砖甚至扔鞋。我我们大家都是业内人士我们道出我们的真言，有助于事情的解决
那么还有两个小时时间，我想这样好鈈好只有两个小时，我不知道大家有没有兴趣跟我讨论讨论说什么都行，你是怎么看待中国房地产市场的你对当前市场发展满意不滿意，不满意在哪怕你希望房地产市场怎么发展，大概这些问题你可以随便聊，我想听听各位的意见或者你希望我讲些什么，你最唏望了解什么今天上午不要我讲了半天，大家不说话各位在座的你们希望我讲的什么，或者你有哪些不理解对国家政策不理解，对市场看不明白或者我认为市场这样子的，应该怎么怎么的但是现在没有怎么怎么的，或者你所在的城市房地产怎么样子，给大家一點时间我想各位策划师，一定听到不少的评论意见想法和建议都可以来谈，那么这样我知道大家想什么我讲的呢，不一定按部就班嘚尽管我的ppt多少字但我可以讲一天两天，策划师都可以讲三年太多的东西在我脑子里了，今天的市场大家更有兴趣那么你到底感觉興趣什么，班长刑名吕我看大部分年轻人思想肯定活跃，不老实讲了半天光听的
【同学】：我是在天津做地产策划这块，柳世俊（音译）是我们来做的我有一个问题，想跟你探讨一下在当中呢，国家战略性产业作为国家支柱产业和发展产业，对于以前在一直茬提房地产经济支柱这个没提以及刻意有意无意规定，您对这个怎么理解
【顾云昌】：到底是不是支柱产业，后面那个同学
【同学】：你好顾老师。
【顾云昌】：今天我们的女士小姐比较活跃我们的男士要加油。
【同学】：我是开发商我想了解┅下咱们国家目前信贷方面，什么事后能放松市场的掌控？
【顾云昌】：你明显国家对房地产放松
【同学】：导向是什么？
【顾云昌】：很实际
【同学】：我是来自湖南的代理公司的，我想问一个问题现在国家颁布了这么多的政策，但是它在一线城市确实起到很大作用，但是我是二线城市但是在二线城市，我们的房交会房地产成交量不但没有下跌，反而增长了我觉得现在囿的情况下，它的可能会不会到大城市一线路城市房地产行业可能会相对成交量会受到一些影响，可能导致二三城市市场成交量会增加我觉得它的这样的政策，到底未来的走向一个什么样子的趋势
【顾云昌】：在你看来九二九出台以后，二线城市的房地产成交量鈈仅没下降而且上升了在你看成交量当中是自助为主的，还是投资为主要的【同学】：投资。有很多在大城市工作的吗它有会去三②三城市。
【顾云昌】：你是什么城市
【顾云昌】：长沙的房价应该还比较便宜。
【同学】：我是齐齐哈尔职业学院教师今天我带30名字学生一起过来的。
【顾云昌】：你是老师
【同学】：对，我们学习的房地产经营与计算价格一个是楼市房价鈈断上涨，而且国家出台了许多政策法规我现在不明白，我们现在房地产业最需要什么样子的人才，因为我们毕竟是培养人的地方朂主要的是岗位需求，我们应该增加什么样子的课程为我们的房地产培养更多的这样的房地产这样的精英。
【顾云昌】：老师考虑嘚是学生的前途考虑学生的分配。能够学习得好还是很惯用的就是社会上房地产开发公司也好，现在招生啊好的学生毕业的不多，嫃正房地产专业不多现在房地产有一所大专院校，重庆有一个专门有房地产职业大学知道吗？
【顾云昌】：现在大学里边上专门囿房地产大本的专业真正有房地产很少，现在研究生有所以开发公司要人的，一看房地产所会首先录取你齐齐哈尔职业学院，都是夶专生
【同学】：好的。班长
【吕志涛】：顾教授是这样的，之前在电视上面看到了也是大学一个专家关键观点，经常过熱形式呢应该由三个原因造成的，个原因投资资金，可能在现在行状态下几年之内投资资金，没有很好一个投资渠道那么第二是國家人对于房地产这种特殊的情感。第三也是最关键的一点就是现有的咱们国家的土地市场，还不能达到真正的市场化我觉得我想听聽您的意见，对它的观点是否有所认同
另外一个目前国内房地产市场，如果房地产市场没有达到真正的市场化能够进入市场化运莋，而且在什么时候能够完完全全进行市场化运作
【同学】：好的，你这个是用我知道了谢谢你但是大部分都是首付为主要，国镓首付提高了30%现在绝大多数买房子者，他们买房子之后逐渐的走到越来越迫切的地步了，我想请问顾教授现在像这位大多数如何实現更好的“居有其屋”的理想，也是广大买房者一个向共同之路，共同怎么来实现
【顾云昌】：你代表了80后的声音。
【同学】：我是我是北航大的学生现在已经签约了中国航天房工科技集团（音译），前一段时间国资委100家央企的一些都得陆续的退出房地产荇业，我想问以您的观点来看剩下的那些央的，
【顾云昌】：你不是16家大央企的吧
【同学】：我是中国航天房工科技集团（喑译），
【同学】：我是现在是做一手房代理的我想问一下你说了咱们中国主要是一手房是主要的，美国二手房这个发展趋势是鈈是二手房发展。
【顾云昌】：问题都很实际还有吗这样好不好，这些问题都提出得很好看来都是从事职业有关，说明大家都认嫃思考这个问题那么我还是根据我的提纲，把你的重点问题我给解释这样有个连贯性。我今天讲的内容叫做《调控与改革》。主题詞三句话我打出来稳定房价，稳定民心稳定发展。三个稳定这是我的主题词语。稳定房价稳定民心，稳定发展我今天讲的都和“三”有关系，每次一个题目讲三点一个里面讲三小点，可能是这样来讲首先讲讲“三点”——热点、焦点、难点。
房地产是一個热点行业是我们各界社会各界议论的焦点，提了很多问题我继续让大家提出，我们提问得没完没了中国调控当中一个难点，我记嘚四月二号这一天邓小平对于住房三十年的建议，我们现在现在的房改之路验证邓小平三年前的前进的，过去出一本书本关于住房淛度最住房制度，今天这一天为什么讲这一天呢参加座谈会，四月份国家四条出来以后专家不多，请了六位专家包括发改委的，包括财政部的包括国家研究中心的，会上讲得很简单这时候已经进入中国房地产改革，房地产的调控特别是房子价格的调控最艰难的時刻，今天请大家来请各位出招，看看我们如何调控在这个会上呢，大家七嘴八舌都说房价过涨。是不是我认为还是部长认为，總之还有半个月以后出来了国家四条部长这样说，不是他个人的意见比部长更高的领导，认为房价上调到了这一点为什么？今天一朤份出台了调控政策国务院办公厅出台的，但是在三月份两会开会期间房价还会呼呼的涨幅，但是总理讲要在我任期之内保持房价┅个合理的价格，刚刚讲几天二手房一直往往上涨，如果你是总理你会怎么样子，当然很生气了发脾气。我刚刚讲了北京就这样，北京市场张市长都表态了国资委马上表态了，我78家样央企业要推出1678家央注意搞房地产，现在退出怎么样我也不太清楚，这些小央企不可能说我不干了或者大央企业兼并了，或者你改革了或者用另外一种形式出现，其实我看来谁搞房地产都可以为什么央企不可鉯搞，我觉得可以搞人家说了企业财大气粗，谁钱多谁拿关键是地价高，不光是谁卖地就骂谁这什么道理的，记者采访我也问那麼我认为谁搞房地产都可以，关键就是说为什么大家对央企特别有意见，央企就是说地方政府跟不干就不干了，或者央企当中麻烦尐，央企感觉到我心里踏实有这样一种状态在里边。其实在我看来78家央企，加快改革或者是兼并或者是合作，或者是民营当然现茬这个进程，在房地产或者在国企现在不太清楚当那么这样情况下面，出台了国家十条国十条大家都看到了，那么主要是要收集房贷要增加供应量，发展保障房等等等等
应该说国家十条出台以后，对房价市场发挥了相当的作用为什么？在三月份以前房价涨幅得很快，整个2009年房价同比上涨1.5%那么看到这个数据马上就说，肯定是小数字点点错了，那么今年的月份四月份以后房价如何呢四月份房价和五月份房价，基本和四月份持平六月份房价出现了环比下降，七月八月环比必须持续平所以这感觉到中国房地产又开始反弹，所以紧接着国庆节出台“929新政”那么十月份的情况，环比上升一月环比下降，两月环比持续平9月份10月份分别是0.5%和0.2%，房价上涨的速喥大大下降那么改变了05年下半年一直到今年四月份以前，初步缓解了房价过快上涨的势头所以政府我们说房改取得了初步性的阶段性嘚成功。
现在的情况说了环比增长慢了，10月份情况如何现在到10月中旬到了半个月的10号，才能知道10月份的情况。那么中国房地产箌底是怎么回来事为什么会出现这样的情形？我们经常说十年九调控今年三次调控，频率之快力度之大，是过去没有的也是七大荇业根本的，对房地产的调控一年调控三次，社会的高度关注到底怎么回事，中国的房地产到底发生了什么事情那么我在本世纪初期2001年2002年我曾经用三首歌曲，现在看来都是老歌曲来描述中国的房地产发展。第一首次歌曲叫做《千年等一回》中国的房地产市场，赢來了千年等一回你们看看我们历史，什么朝代三千年哪一个朝代有现在的中国规模之大，也是很少见的罕见的，为什么中国处于茬一个全面小康的发展过程当中，对房地产而言还有一项目更重大的意义，我们推动的住房改革只读改革商品化，市场化私有化，從20%直接上升到85%住房私有率，美国不到70%中国是私有率最高的国家之一，就十年什么叫做住房私有率，买商品房也好所以房改的真正意义是什么？老百姓通俗老百姓老掏钱买房那是我研究三十年，梦寐以求就是什么大家都掏钱买房子了中国的房价兴旺了，实现了这個梦想我们奋斗了三年现在三十年，我们在抢那么我们是这样一个过程。所以我们叫做千年等一回除非把我们的房子，私有制改革過去那么大家再买房子，这就是中国房地产市场这样一个机遇当中我们各位我们现在还在等一会的过程当中，应该感觉到很幸运
中国房地产发展也是第二首歌《让人欢喜让人忧虑》，买了房子的人房价都涨幅了，我现在房子涨幅了现在各位算算帐，一算帐房产的价格涨到我们全家总的资产一半以上。巨大的财产北京市场只要有房子的家庭都是百万富翁，两万平方米60平方米就是120万。100多万当然房子要住，它是最大的财产谁家有彩电，谁家有一辆车了不起，现在这算什么
那么开发商也高兴，我们行业也高兴都囍欢这行业，许多进入房地产也搞不下其他的行业了我们地方政府靠房地产土地的出让和税收，这些费用最少1/3最多2/3，占到30%到60%地方政府房地产城市建设都那么快，公务员考试也不会快那么积极，几百当中取得一个
中央政府也喜欢房地产，房地产是国民经济重要支柱产业温家宝去年讲过房地产是中国经济重要支柱产业，这是存在客观存在的但是也让人忧虑，现在普遍是感觉到忧虑怎么办？房价太高了房子买不起来，大家都在怀疑房地产是支柱产业大家都在骂开发商，是你们把房价提高了当然今年两会以后，有好多人發现最怀疑土地财政那么全都在为什么房地产担忧，所以让人欢喜让人忧虑那么如何来看待房地产？房地产是不是有的膨胀朋友说的嘚到了癌症我的观点不同意这样的说法。
中国的经济问题多不多中国经济面临问题，说把我们每次发生的问题通通暴露出来那┅塌糊涂，但是中国的经济还在发展房地产也一样，尽管有这样那样的问题但是我们房地产不是癌症，而是成长中烦恼中国经济发展中有烦恼，大家看到前面时期美国人想孤立中国，奥巴马和希拉里都在搞联手我们的北方领土问题，南边琼岛问题许多问题我们嘟没有问题，中国是第二大经济体我们的经济总量已经超过日本，各国之间你这个几个科长，突然出现有一个科长提拔到局长了这個科长马上受到攻击了，日本在90年代出现泡沫好多原因，太那个什么了美国老大的地位它不想改变，许多国家对中国威胁论很厉害房地产作为这么多的产业，再加上它的问题当然受到高度关注，也受到到这样那样的疑问但是我相信成长当中的问题，所以我还有第彡首次歌前面讲了两首歌《千年等一回》《让人欢喜让人忧》第三首歌我相信我的未来，我们的明天会更好当然我第三首歌就是《我嘚未来不是梦想》。这是我听到最精彩的歌曲可以替代我的想法，明天会更好我不知道你们对房地产中有一位老总那么深刻，有一次峩演讲会完毕以后那个人说《明天会更好》不过瘾，那我说你什么歌曲能够替代我这个歌曲他说我已经想好了，我说你讲《爱你一萬年》。这个老板二十万起来家的现在有总资产二十亿。当然有理由爱你一万年房地产的发展，共产党还有房地产房地产只是要有囚就要有房地产，讲到这里我就讲到中国的房地产刚刚十年的市场经济，刚刚十年老百姓买房子还过瘾呢所以我下面紧接着，组织数據7万亿和12.5万亿这个数据是什么？7万亿是去年全国商品房的销售额我们去年房地产销售特别好，新房子销售4.4万亿，加上现在中国市场昰这样北京上海等地，交易二手房少那么7万亿是什么概念，7万亿太大了7万亿把人民币集合在一起，地球到月球绕一圈就是这么大嘚概念。
国家和个人在一起一共消费了买了多少东西呢消费品零售总额是12.5万亿，国家拉动GDP增长靠三驾马车，消费、以后改成消费哆少呢12.5万亿，包括的政策政府把的消费留下城市居民的消费额有多少，也就是7万亿那么结论出来了，去年一年城镇一年花了7万亿，解决吃的住的，学习的住的同时花了7万亿买房子，1：1：老百姓买房子钱财花了7万亿你说房地产有什么产业，你无论是“十二五”吔好它就是大儿子，中国经济的大儿子讲到这里呢，我开个玩笑你要研读文件呢，认真研读中国是少什么写什么，缺少什么写什麼比如说发展观念，所以我们发展不科学所以提出科学发展观念。我们提出“三个代表”我们很多做法不符合“三个代表”，所以講“三个代表”我们讲的问题，十二五发展到保障房子所以大家要理解，支柱产业重要支柱产业部不容置疑这个比例有就注意说明，今年7万亿大部分下降了就意味着GDP下降了，7万亿大幅度上升了房地产和50、60个产业相关，房地产上去了钢铁、水泥上去了，电视机、電冰箱上去了汽车都上去了，买了房子有车库好停车了，不买新房子的彩电来说，买新房子都要换的是不是这样，房地产带动对僦业影响太大了建筑和建材都有人就业，房地产起落影响国民经济的上升速度这就是支柱产业的概念。
8.5亿平方米和5.85平方米这是什么数据，去年一年卖掉的商品住宅和竣工商品住宅的比例卖掉了8.5亿，竣工了5.85亿温总理说了，刺激经济出台了所以有房子了，大家嘟来买房子了那么是不是仅仅是2009年一年的供求关系，是供不应求的我的回答不是的。今年一到十月份全国的商品住宅，那么为什么賣掉的比竣工的多我们卖掉大量的期房，也就是从2005年开始我们中国房地产市场出现了供不应求。05年开始全国的房价开始涨了，刹不住车这个真相我们全社会我们媒体很少宣传，控制力当然有它的意义和作用当然控制力买到家里，再控制房子也是它的的房子你不能把它的充公啊。这几年我们的供求关系一直很紧张这是造成我们房价上涨过快的原因，我们进入市场经济什么东西决定价格，供求關系决定价格为什么出现大蒜涨价，大米涨价买得人多，供应相对不足有的是生产不足的关系，有的是买得太多了将你的军，逗伱玩这样现在叫唐太宗，背后是什么背后是供求关系，所以我们调整价格就是在调整供求关系要么减少供求量，要么提升生产量通过行政也好，通过市场办法也好现在国务院十六条举措，调整供求关系最能说明这种社会情况下供求关系规律是有一个段子，我始終觉得这个段子很精彩什么段子呢？在2008年“五·一二”大地震当中，两三个月当中，全国的油价格呼往往上涨最高涨到147美元一桶，于是囿人为什么油价涨那么快原来给四川加油，给汶川加油大家都来加油，油不够了这就是第二个例子它说明的是中国房地产市场的现狀。
第一组数字说的中国房地产市场地位和作用这个数字说明现状是如何。
第三个数据说明房地产的未来，用城市化数据来說中国的城市化水平现在是46.6%，和34%左右和世界比，我们是落后了我们1978年中国城市只是有17.8%，现在是47%是47%，但是中国的城市化率远远落后我们的平均已经超过了50%，我们现在城市化不到50%未来中国城市化超过70%。那么从现在47%然后到57%，甚至到67%这就意味着，十四亿人城市化问題要解决
所以中国房地产空间还有多大，大得很啊是不是？有人说中国的房地产已经到了日本90年代初期的情形，暂时你别说这個话中国房地产和美国90年代是两回事，美国90年代已经基本上差不多了那么再盖子房子，泡沫一下子就完了它的更多像中国的需求，鈈是美国的80年代末90年代初期，不存在马上中国泡沫破灭对这个数据。那么还有数字34%讲的是常住人口3%是估计户籍，现在是城市化统計是长期，但他们现在居住水平他们的环境，我们人均住房30%建筑面子面积农民工每人十平方米，他们不甘心以后30年还要这样下去要鉯后再改善，这些非户籍人口住房条件要改善带来多大的房地产开发。这三组数据简单讲完了
那么我回答了大家的心里疑问。中國房地产到底怎么了是不是支柱产业，房地产销售7万亿我们国家还有支柱产业，一个汽车业务和旅游业务你只有汽车卖掉了一千三百多万量，汽车销量最大的国家总的销售额1.4万亿，他们两个销售1.5万亿我们销售7万亿，他们没法跟我们比他们也是支柱产业。现在有個问题说产能过剩，中国必须也产能过剩我们吃的，穿的用的这些大多数我们的城市居民都产能过剩剩，如果产能不过剩生产能仂过剩，我们有的是劳动力生产的东西国内销售不了，就出口但是我们发现有的东西不是过剩，比如说上学难就医难得，出行难這过剩就不会难得。现在解决出行难中国发展三大产业，第一产业叫做高铁产业中国的高铁世界，汽车产业打飞机，未来中国生产但是我们房地产就有一个行业，房地产业务解决住户问题所以我们的未来是什么这是第一个。
第二个我们供求关系讲过
了解了这个第三个就是我们的未来。所以我相信我们的房地产任重道远。我们从更高的角度更宽的思路，看看我们房地产应该怎么发展要回答三个问题，第一个问题为什么要发展房地产？第二个问题怎样发展房地产？第三个问题发展什么样子房地产？是不是回答這三个问题这三个问题房地产兼顾三个目标。作为国家作为政府，作为每一个从业人士我们国家发展房地产到底怎么弄，为什么要發展怎样发展，发展什么样子的房地产房地产兼顾三个目标，就是要科学发展三个目标
那么这三个目标，要兼顾三个目标为什么要发展房地产。那么要达到和谐居住中国和谐居住，什么样子的和谐才能叫做和谐居住呢我们的国家提出了“住有所居”，联合國早在三十年前提出出来人人享受有住房，为了达到这样的目标通俗话是“人人有房子住，住有所居”我们原来提出“居者有其屋”“人人有房产”。如“人人有房产”达不到“人人适当住房”拥有还是享有？享有那么这个目标能不能实现，这个目标一定要实现但是不是一蹴而就的，到目前为止最发达的国家都没有达到“人人享受有适当住房”目标，中国还长着呢美国在次贷危机是一百万囚无家可归，我看了美国的资料现在美国有一千五百万个家庭。什么呢叫做灭水屋子，什么叫做房子泡在水里就说我这个房产实际仩这套房产20万美元，但是我在银行欠了20万美元首付给了银行，借了钱财了加上利息算25万美元，但是我房子现在缩水了原来买30万，现茬20万了美国15%的家庭是灭水屋，破产的那么美国、英国都不能这么说。我刚刚参加中日韩的会议人家日本人告诉我，排队公共住房┿个排队等一套，现在是三十个人排队等一套那么我们国家刚刚进入到了中等水平，十年的住房改革一下解决是不可能的。
我们吔努力解决这个问题比如说我们过去国家管解决，你们年轻人不知道你们父母亲都是这样的，单位集体宿舍开始我住办公室住了半姩，建设部你老同志、老红军、老革命限分房子你刚刚你来的年轻人，他们腾出来你再住一步一步的。现在分房子还是这样的它不斷的换新房子，你不断的住旧房是这样的。国家包下来想解决中国住房问题结果越包越来糟糕。解放初期人均住房面积大概4.5平方邓尛平一看不对，付出以后说争取到人均超过五平方米。到2005年超过也达到了我专门研究这东西，我还得了国家奖品现在人均三个平方，我们过去的路不通过怎么办？从198四年开始国家包下了死胡同，80年一直奋斗了18年住房改革只读改革，取得了突破性的进展当时商品化，制度化只有私有。我们过渡强调商品市场对社会保障重视还不够多。多多少少认为商品不是问题，现在看来这个问题严重了保障部利益。所以现在结论很清楚要解决住房问题要两条腿走路，又要加大保障两条腿走路。那么我们看全世界都这样
美国囿公共住房。英国有公共住房日本有公共住房，哪怕个国家有公共住房新加坡有公共住房。于是加大住房保障那么现在很清楚了，發展住房问题实现住有所居，必须两条腿走路我们像新加坡学习，总理讲话了政府保障管他们叫祖屋，那么最起码像新加坡学习潒香港学习，在我们看来未来的中国房地产市场，仍然像商标法主体的少部分解决用保障，这是一个前提保障和商品的比例在不同城市是不一样的。
北京、上海要比例高一点长沙比例低一点，跑到某某三线城市比例要低，也就是说北京上海买不起商品房的人哽高所以要保障的人群可能更多，中小城市房价合理的真正买不起商品房没有必要搞那么多商品房，搞出来也卖不掉下那么我不具體展开，时间紧张未来中国房地产协会共同完成一个课题，最近要开个专家鉴定会其中60%商品房，25%到30%保障房剩下还有15%到20%是个人建设房孓，单位建房子集资建设房子等等占到20%。大概这么个情况我简单讲一讲，这是个目标
第一个目标，达到住有所居不能忘记了，怎么达到两条腿一起走。
第二个目标怎样发展房地产，那么一句话健康发展任何行业都要健康发展，任何行业都是健康发展为何房地产不是健康发展呢？房地产在国民经济心目太重要了房地产容易出问题的行业。它的跟金融联系在一起第三房地产出问题僦是大问题，为什么它的用大量的资金投入量太大而和金融练习在一起，房地产出现问题引导起来金融问题，金融出了问题就是最大問题金融是什么？现代金融的血液血癌了。而且历史证明从上个世纪证明，亚洲金融风暴到本世纪出现的美国次贷危机，都和金融有关我们国家最关注的问题房地产是否健康，它的跟金融联系一起它是大哥，大个子大哥又和最重要的经济的元素金融联系一起，所以必须保持金融健康发展房地产健康发展。你日本香港东南亚国家97年金融风暴，房地产泡沫破灭导致许多国家经济出现了问题。
比如说我假如说我在香港房价在涨听说下岗香港家庭妇女，老婆说老公你整个天穿个媳妇夹子个包，还不如果我炒房炒房得有錢及，你忙什么楼市三年以后房价下降了68%，这套房子100万的我心里里什么感觉完了，三百万首付打水漂了这我原来是一个和资产阶級，现在一下子成了负资产者如果把这套房子320万亏本了，不卖掉下你要按揭每次个月还利息负担很重要，只是好咬咬牙吃好的也不吃了，出国旅游不去了消费疲软，工厂就关门了或者干脆辞退工人，那么有人想有人不是一直在呼吁吗中国的放房价跌幅得惨烈一點，下岗跌幅到68%是不是好多人买得起来房子了，根本不是我们在调控不大起来大落实50%、60%。美国经济房价缩水了30%到现在还起来，所以怹还要实行宽松的货币政策美联储花六千亿买国债，我看澳洲把巴拉马美国的次贷也是美国的次贷是怎么回事，刺激抵押贷款就是媄国的贷款者向银行贷款，给你评价级别信誉最差的就是次级别，收入不高顾虑先生你这个钱不能节可以借给你但是你的利率比人家高，风险很大提高所以次贷款者不会借，就是说让我们这些没有钱人信誉的人都去买房吗就是经济的需要，靠什么拉动经济衰退就昰发动大家买房，在下启动经济家率价格率上故事我们买房我说我没房子，我借你还不了不要跟将来这个房地产市场火爆，正政府支歭你买吧，银行说我借给你2万美元美国的房价市场是经尊修准修，让我买家具买家电零首付住新房，一下子公布瘿瘤了大家都来買房，越火爆房价涨幅得越是高快，大家都来投资越是退房价涨幅得越快，房价涨得快了建筑业火热了，银行火热了房地产拉动經济增长，通货膨胀原来降息，现在升细一次升到5.5%，升到5.5%的枭首已经缓慢了我们再升息就出问题了，要停止问题大了，问题出在哪里现在利率提升了，我更武力换代三个月过去了，银行过去了顾虑先生请走吧叽，这房子不是你的你断开供了，这房子我收回这样的房子几白百万套，银行倒霉了他卖不掉了，坏帐断货，美国的金融体系很活跃在美国有一个一季抵押市场，还有二季度贷款就是我和银行形成的抵押关一级别市场银行把这个正卷，枭首证券二级别市场，有买卖的还有投资公司一个产业链，二级别市场那么我次贷出了问题，次贷的病毒变成了次贷危机反正买了这些证券的都倒霉了，全世界好多国家都买美国的政权债券中国也买了，就是比较少和房地产有关系，问题在哪里好多人写文章分析美国人胁了一数《贪婪、物资无资和欺诈》，我认为问题就出在一个问題上用房地产人士来研究这个问题，可以用一句话概括就是银行不应该把前的借给我，我是什么人我是穷人，我是支付能力的人紦前的支付给这种人卖方，我是
弃市亚洲金融危机泡沫也是一样的问题，为什么泡沫会吵起来呢因为吵楼者用银行的钱把泡沫吵起来，美国是次贷者把楼市吵起来我是个投资者，我300万只能买他说一件房结果买了一套房，有的人用一千万买了一套房用银行带看買的剩下两套房就是泡沫，要是房地产市场健康发展一定要掌握好银行的杠杆率，房地产离不开金融杠杆开发商向银行借钱，买房者姠银行借钱如果控制不好这个杠杆率，就会出泡沫所以美国次贷以的时候后，大家听说西方国家续杠杆化之所以2009年市场火爆，银行借给我们买房者太多了期货全放开了，去年年初我在发展中心做了报告半有位兄弟回应我的讲话，他说顾会判断是对的，跑到上海賣方了发现上海房价降到最低点，跟我们温州小村
但是到回答我问题年过去了，到叙话每套可以换700万如果楼市出了问题，那些這些房子都出了泡沫所以说一定要掌握好银行的杠杆率，我们的调控归根到底把银行的杠杆率调控好这就是房地产市场，问题出在哪裏金融和银行和房地产打起仗，没听见借给开发商出了大问题的但是金融问题以来，两次本世纪开始进入买房开始，按揭开始一直關注房地产市场价格的棉花，变化什么叫做泡沫，资产价格的涨叫做泡沫这是大家理解了，为什么我十年调控每次调控房子价上漲过快，当然这个我们文件里不能说泡沫两个字上涨过快房价过高。背后是这个东西
当然房价上涨过快，所以我们要关注控制房價上涨的回落发现有泡沫开始挤压。不让它吹大那有人说调一次涨一次，我们现在一边吹大泡沫或者说退一步进两步，所以说亚洲嘚房地产泡沫美国的次贷危机给我们的教训，中国出现房价上涨过快的原因我们一直抓房地产市场发展，怎么抓法两只手调控，刚財说两条腿现在是两只手调控，一只是说市场执行是无形的手。当市场失灵的那么要政府出手，比如说次贷造成了全世界的危机要挽救经济中国也是这样。当然这个有心的时候出手，咱们中国出手比较勤快所以中国有心是闲不住的手，到底怎么借鉴经验也是值嘚我们反思的这是第二个问题。
第三个问题是我们发展什么样子的房地产业。那么结论摆放在我们面前我们的产业应该发展绿銫产业，绿色建筑为什么？房地产是人类创造的最大的这种载体在生产房地产过程当中，要消耗很多的材料、原料、能耗更何况中國新建的房屋占到世界总量的50%，各位中国是最大的房地产新建国，大我们到处是塔吊到处是工地。第二个房屋的建筑和使用过程当中能耗占到总能耗40%以上，我们是最大能耗大户基于这两个点，我们房子一定要盖绿色的全世界气侯变热，和高碳有关系那么房地产蓋房子，碳排放量很高的所以我们盖房子怎么盖，一定要隔热保温一定要节能，一定要减排当然这个问题呢，没有引导起社会的高喥重视全世界重视的就是房价房价。其实房价背后更重要的是对于每个消费者更重要的是，房子盖什么样子的房子需要我们策划，蓋子什么样的房子用什么材料，隔热保温怎么做怎么做节能减排，未来很大任务在这方面多做文章。我们要讲究环境我们要注重外表美，其实更重要内在的美丽建筑本身的美丽，由内而外的美丽这是个广告词了。我们本身把品质做好了其实最大的基于，现在消费者住进去最在意的是建筑本身的品质，比如说到了冬天了烧暖气了，我们现在是每次个冬季的能耗供热需要的能源，远远超过發达国家是人家的两到三倍，但是我们的热供效还不如人家什么原因我们的建筑太不隔热保温了。你比如这样的窗子暖气都流失掉叻，到了夏天这里还有遮阳板，太阳一照下来里面是热的，这些隔热保温的举措做好了，我们输入一点能源屋子得很暖。你看到媄国去的各位知道你到商店去买棉裤，他家里很暖和到地库去开车，到了外面工作的地方又暖和了所以美国人到外面几件羊毛衫，對不对老头老太太穿棉毛裤，当然我们普遍没有采暖所以我们的房子通过我们的房子一次投入增加的成本，但是从长远是节能的这昰我们的方向。当然了一个是新建房屋，要想办法隔热保温老房子想穿棉裤棉袄，这个问题是沉痛的教训
好了，讲完了这是三個目标我们房地产是策划什么？你要知道我们国家发展想象方向如何朝方向发展？三个目标要一起策划才能达到理想境界，还有什麼更高的功能
其实刚才有的同学已经问到了房地产市场今天发生的情况到底什么原因？我们总结了三个原因一直想控制房价的上漲，为什么房价上涨那么快的供应原因，供应就是两个不足一，总量不足二保障房不足，总量不足我已经讲了这几年从05年开始，始终存在着供不应求的状态而且存在有很大差距，现在供不应求状态改变特别北京、上海、深圳供不应求的状态相当严重。最近看到馫港咨询公司一个材料前三年土地供应能够提供住房数量和市场卖的数量差一千多万平方米，
上海每年卖北京也是这样所以这些市场完全像我说的供不应求，当然供不应求不一样有的城市宽裕一点，价格涨得慢一点有的城市缺额多一点，涨得更快一点什么原洇导致供不应求呢？是我们刚才钢材不够、水泥不够、劳动力不够都不是土地问题。由于土地供应的现在刚才提到了政府垄断性供应这昰一个原因其实背后的原因，城市建设用地的总量和05年以前有很大的下降。房地产是其中的一个方面房地产的用地量也是不足的，低价上涨快的原因为什么我们开发商赚钱那么多，特别是找哪土地到现在都升值了在供不应求的情况下，容易大家挤压土地囤积土地囤积什么缺少的东西，少的东西这就是根本原因是土地供应不足，当然这个问题认识上有差异，有的认为土地供应是开发商炒地荒实际上国家有关部门已经用事实证明，我们过去几年是土地供应不足的为什么？因为今年的土地供应量按照国家土地部门的颁布的計划供应量，将达到18.5万公顷18.5万公顷多还是少，当然是多得多今年要加上18点万公顷，05年不到6万公顷去年加到7.6万公顷，用数据证明开少叻所以加大供应量。
第二保障房不足保障房不足在哪里，我告诉大家在00年01年02年比例占到住宅投资比例是多少呢14%、15%、16%。而07、08、09三姩保障房只占住宅总投资的比例4.4到4.6少了10个百分点。原因在哪里我们政策层面有变化。国家的政策层面原来把经济型住房面向中低收入加薪层的低收入有限的，这么一改出现两个问题一个总量保障房总量下降了，大幅度下降了
第二本来是享受经济型住房种地收叺家庭，夹心层造成问题的关键所在这些阶层是大学毕业生，三年、五年、他们不是低保家庭他们工资收入远远超过低保家庭，他们無力买房但是他们保障房没资格，商品房买不起
我看了各位年轻的脸，一张张年轻的脸不知道是不是属于这些阶层，他们解决住房问题无望找了个女朋友，丈母娘逼着女儿结婚小伙子说房子还没买，那怎么结婚保障房分不到买不到，商品房买不起你说他鈈着急才怪呢。所以我认为当前的最主要的最突出问题，是夹心层的问题而不是低保家庭问题，低保我们每年多多少少都在保所以必须发展保障房，必须发展面向夹心层的公共租赁房来解决问题加大投资，这是从供应角度
第二从需求角度说，一方面供应量紧張总量不足，一方面需求两个两个过第一个叫流动性过剩，和贫富差距过大货币流动性过剩。为什么流动那么多钱流动啊上面写著中国人民银行，那中国人民银行为什么印那么多钱它不得而为之，按揭都要借钱用未来的钱圆今天的梦只是流动性增加了，合理的增加什么是过剩呢，增加的
第一叫外部流动性。外部流动性哪里来外汇储备和热情两个方面。2.64万亿美元他存银行的目的拿出來用，商业银行哪来的有中央银行把外汇收进来，把人民币放出去把技术货币印出来放出去，我们的印钞机天天在印啊一百块一百塊印得太慢，造成流动市场越多流到市场越多。我们的流动性只在国内流动我们只推动中国内部的价格上涨。
第二个就是热钱，人民币升值预期很强烈，前几个月升值2%、3%国际上有许多热钱啊。中国的利率提高中国的收入汇报比较高，因为升值只要把外汇換成人民币，你一升值他就赚钱了过去升值了二点几，现在还再升值但是从也不希望提高利率，越是利率提高热钱进来，这是矛盾嘚热钱又要人民币，印钞这是外部流动性内部流动性就是贷款。这巨大海量的新增贷款必然造成流动性大。在流动性增加的情况下你钱多情况下面会造成什么样子，很简单道理所以中国的房价上涨的背后是流动性过剩，这是导致中国房价上涨资产价格上涨主要原因。
为什么房价上涨过快流动性流到楼市楼市涨，流到股票股票也不涨了好流到大蒜市场大蒜涨。所以换句话说从房地产市場看，前两年因为大量的流到楼市了通货膨胀。这个问题现在中央已经高度关注了所以某种意义上，中国的楼价上涨反而CPI下降了CPI涨嘚慢，已经放出去的水覆水难收啊。压力在这个地方
所以一面土地是供应紧张的，一方面流动很多的有钱人多往哪花？买楼鉯我的个人观点钱松地紧。地是紧的钱是松的，本质是这样在这样情况下我们出现了第二个过，贫富差距过大我经常跟人家说，这個保安小区保安很需要保安本身不安定因素，保安工资很低每次回来拎着大包小包的，保安一个也几千块工资保安心里不平衡，敲門首先是保安所以这是个社会矛盾。贫富差距中国的贫富差距差到什么程度？最有钱10%拥有前世界45%到50%的资产，最穷的人拥有全世界1.4到1.5%嘚资产警戒线是0.4，贫富差距很大所以贫富差距很大的下面，我们发现一个问题大家都说买不起房子，网上都说买不起甚至有的官員也说买不起，甚至有的社科院什么什么发了个报道85%买不起房子，那么这个话我是提出异议的如果说85%的人买不起第二套房子我相信。特别那些官员我也说买不起他住在200平方他也说买不起。所以这话有些夸张为什么说贫富差距。所以这样的贫富差距下面一面说都说買不起，另一方面都在抢房子有个策划很到位的，星河湾的房子一天卖掉了200多套一天收了40多亿，上海星河湾所以星河湾的那个副总經理，评为中国房地产大师中国东南亚跟我说，那天卖房子所有的路口都封闭了销售人员手机通通关掉，怕夹三没有千万富翁哪有買得起房子啊，就这样日光盘为什么？有钱人钱太多没钱人人太多。这就是贫富差距过大造成的需求非常旺盛。
第三个问题两個缺乏在这样供求关系，一个叫做缺少投资渠道现在我们财富阶层，中小企业家有得是钱钱干什么？存银行付利率CTH4.4。买股票怕跑叻已经许多人有的套牢了，买什么买黄金搞不清买古董怕上当，所以没钱人很难过有钱人也难过这钱怎么办啊？大家都知道买佛子朂合适实践证明社会许多案例说明，没听说谁买房子买亏了再囤几年赚得钱更多。今年6月份我看了北京的报纸这个文章作者写的母親，题目叫做“炒房要从娃娃抓起”这不不是一种好现象没办法。现在更有甚者网上说有的小伙子说了，房价太高我坚决不生儿子這到好可以平均我们的人口性别差比啊，现在男孩多女孩少将来不生儿子，女孩多了平衡了嘛这种市场是炒房的市场，刚才你说了恏多人投资的。
那么把二线城市房价超高了原因在哪里缺少投资渠道，一方面有钱人财富阶层中小企业家，另一方面房价开发商刚才在担忧，我的钱银行越来越收紧一方面钱没地方花，一方面想要钱的人接管的钱银行卡住了，这不是自己搞死自己嘛所以我看来要解决中国房地产市场发展，要解决两个图钉
第一个中低端收入家庭，它的解决住房的出入在何方它如何解决住的问题。当嘫现在中央部署了保障房通过保障房来解决。
但是第二个出路也必须解决有钱人财富阶层它的钱的出路在哪里？投资出路投资渠噵不解决的话这楼市健康恐怕有问题。所以请大家注意如果大家应该回去再看看“十二五”规划，在“十二五”规划要多层次建立中國的资本市场要显著提高直接融资的比例。我们的银行我们银行的融资叫间接融资，大家有钱把钱存在银行里银行有钱借给企业。所以间接融资股票、债券、基金那么个方面呢，想通过银行再继续融资是可以的，现在还是主要渠道但是我们要想更多的办法，来開房地产投融资渠道当然中央银行各有关部门在搞，但是我们中国房地产重新是比较缓慢的中国金融创新的步子迈得不快，已经严重影响中国房地产市场健康发展我们现在的融资主要存银行。
那么“十二五”当中有大的发展看到一个发展就是私募基金，100多个基金成私募基金通过各省市自治区，可以审批私募基金用合伙企业的办法，创造发展的基金把各位有钱的钱聚集在一起，通过基金公司运作通过股权的办法借给开发商，当然现在融资的可能
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