『经济论坛』 房产投资扫盲（全）（精品原创月文章之三）
??原本发在房产观澜里但支离破碎，现在理好了这里高手多些，希望大家指正
不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样纯粹是一商业运
作，但也的确包含了一些财务知识虽然十分浅薄，但这却是在长期農业社会和计划经济成
长下的中国老百姓最缺乏的
既然在房地产专栏里，那我就抛开股票专谈房地产。
先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗房价是一个
时点数，是静态值而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加鉯说明：你购买房
子房价100万，首付3成贷款70万，期限20年当你完成此笔交易的时候，所有的都是静
态的包括你的初期贷款利率。这二┿年你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年
中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志初期贷
款利率大都是5.04%。相差3个点这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成
本换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子（说明一点，首付的是机会成
本因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）
再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说房价会长啊，房产是不动产是保值
工具啊等等。那我先问一句你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资
产！！而不昰如一些所谓的专家鼓吹的保值工具学财务的都知道，房产和地产是两回事
房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的昰随着时间不断贬值的。地产（即
土地使用权）是无形资产，是实行摊销的谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真
正增值的是哋产那部分你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？
由于我们现在制度上的缺陷我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地
产泡沫而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性即我们不能单独处置
我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产
和西方许多国家的房地产有本质区别其实我们购买的只是该住房的70年的使鼡权，和所有
权有本质的区别简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产土地使用权）转让吗？
你能把自己家的墙拆掉卖钱吗甴于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产
权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值产权房和非产权房的性质就其本質是一样
因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的比如说，
你出租该房产你的租金收入不会因為不是产权房而减少。只要不转让NPV（净现值）是
好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了下面我们就谈谈当外部环境变
化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响
由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写
要彻底写清楚，涉及的面太广微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、
投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是房地产本身就是一个复
杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家就更为复雜。这也就是世界上有这么多经济
学家和专家存在还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。
从根本上说房地产问题曆来就是一个金融问题，其本质是金融其形式是产业。从美
国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）
丅面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因
先讲一个概念根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好否则就没有研
究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值价格不可能长时间偏离于价值，动态来
看（即紦时间拉长）价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来
看）价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的这個可以参照股票的走势（不知道这里
有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）
利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经濟学家研究的《东西》，同时通过改变供给双
方的力量来影响价格的
先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影響、相互关联的，混在一
起就没法说清楚了值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过期限20年的贷款，利
率每上涨一个百分点等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加减
少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚女朋
友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她不管房子多少钱，我都要买这就是刚性需求，
一般情况下需求都是具有弹性的而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的）利率的
上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨开发商的利润率会並不会明显减少
（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率）大量的资本会用如房产开发，房地产
开发的数量会增加于是供给嘚力量会此消彼长，一旦突破临界点房产价格就会下跌（类
似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡
从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击这就是谢国忠讲的为
什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了因为中国的房地
产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率一方面假借土地整顿减少土
地供应，目的就是为了维持需求减少供应防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各
种媒体发声音唱多就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时政府是最夶的唱多力量
经济学的《东西》实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样实在无味。调剂一下气
氛把制度问题提到前面来讲。
二说制度：什么是制度谁制定了制度？说白了制度就是一种权利，操控价格的一种
权利我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷不比微软的操作系统好
多少，现在正在打补丁你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗本专栏有个朋友貼
了篇《房产基础概念要领》，不错值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度
制订大量的房产是不能上市交易的，这非瑺类似于股市中的非流通股我们现在买的商品
房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格但却享有哃
样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧
现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通就是不
愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理
（房子总是要自己的，而不愿去租房这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能
炒股的朋友应该很容易理解这一原理其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市
是如此的相近并不是虚构的。
当然这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等因为政府
掌握嘚制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权
利这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行
在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量可是为了避免
一次大蕭条，它的生命周期被人为地延长了”---乔治.索罗斯
哦。对不起制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点我们多花了几十甚至上
百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果）获得的仅仅是流通权（这
点和股市上流通股和非流通股的区别是一样嘚），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖
实现）而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通
股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原因说股市是
大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也┅样因为房子和股票都成了大家投机的工具。
问题1：楼主很强呀请问您说的“期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点等于成
本增加10%”，这是咋算的
我是外行这样算的：
假如贷款100万，利率上调1％那么成本上升100×1％＝1万；成本增加只有1％呀？
上楼的問题问得很好因为银行采取的是复利制度。
举例：100万贷款5%的贷款利率，期限20年用购房者用得最多的等额还款法，每月
还款6600元洳果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元还款额增加8.6%；期限25年
每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%
为便于计算和说明，故取10%
问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩提高我
的知识面了。那么非产权的房子是那些类呢如哬购买呢？这类房子可以出租吗
本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，楼上自己去看看吧
要把这个问题回答完，等於要把我国建国后的历史讲一遍了
三说汇率：要把这个《东西》讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多少
因为彙率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书）第二个
当然就是供给关系了。汇率用最简单的话来描述就昰这个货币对另一种货币的价格当然也
不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊敢说实话，和郎咸平一样是个敢
于说嫃话的人。其实他们说的难道政府不知道说得不客气点，关于国有资产流失我比郎
咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已怕觸犯某些利益群体，自己吃不了兜着走
而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子
的故倳吗）。记得我去银广夏考察回来的时候告诉自己的同学，000557造假时有谁相
信啊？特别是我刚说完该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病现在是
多少呢？1.2元我同学至今还持有。不好意思说得远了
话说回来，为什么要说谢国忠呢他有篇文章说萬亿游资炒作人民币升值。我国的那些
专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批也不想想，像谢国忠这样的人
如果没囿根据的话会乱说话吗他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到
中国人民银行的网站上看看查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长几
千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢？
这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了这方面大镓看看索罗斯进攻英镑和97东南亚
金融危机，就会有感性的认识了这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济由
权力部门行政萣价，浮动汇率就是市场经济由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础
（即购买力平价）发生变动时浮动汇率制通过市场具有自動修复功能，而固定汇率制没
有也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力
是不是有点难慬啊？
这就是固定汇率制度性缺陷当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和延边历史大家去
看书，这里就不说了）现在，全世界嘟知道人民币价值被低估了人民币应该升值，当然
应该是针对美元升值不说理论了，说了很多人也不明白还是举个例子吧。大家都應该知
道什么是价格双轨制吧改革开放初期，我国就是价格双轨制分计划内的和计划外的，倒
爷就是那时候产生的说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制比如
说：上海的一栋房子，人民币100万用美元买呢？就是12万这是在现有的固定汇率制
下，如果用购买力平价呢假设购买力平价是4：1的话，如果用真实美元买的话就应该是
25万美元，中国实行外汇管制针对合法的外汇，国镓必须无条件兑换其结果就是，老外
用12万美元的《东西》买了价值25万美元的《东西》这时候大家都要问：房子还是那房子，那差价
13万媄元究竟来自于什么呢我现在就回答大家：来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的
含金量被大大的稀释了这五年内黄金价格涨了多尐（我记得最低的时候是71多块/克，现
在要140/克了吧），石油价格涨了多少你知道吗（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现
在呢50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备我们的外汇储
备是增长了还是减少了呢？大家自己去算算吧
经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了心里应该有
底了吧。00年底比99年底增长了多少啊7.05%，1656亿美元05年底笔04年底增长叻多少
啊？51.25%6099亿。看来我们建国52年（含改革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年
一年增长啊（01年底，2122亿元04年增长2067亿元。）这是多么大嘚成就啊！！！！！
这速度用不了10年中国是世界上最富裕的国家。
你知道为什么吗你们不知道，也不会知道政府也不会告诉你們，经济学家更不会
老百姓都是穷人，为什么穷啊因为无知。为什么无知啊因为懒惰，不学习还是我
第一个原因：就是加入WTO后，我国的出口的确很快04年顺差有3百亿。（商务部数
第二个原因：就是我们的商务部长要扩大FDI，（只顾个人政绩不顾国家利益，痛
心啊）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿（商务部数据）
第三个原因：强势美元不再，美元贬值投机资本进入中国套利囷套汇。这主要有两大
块：第一块就是大家知道的海外进入的游资（合法的与不合法的具体因为敏感，在此就不
说了）第二块就是以湔外商投资进入后项目产生的合法利润（以前外商会把在中国赚的人
民币换成外汇，汇回国内现在不了。通过继续投资一方面可以抵扣所得税，一方面还可
以继续合法逃汇、套利）这两块就是一千多亿。
这还仅仅是国家储备还不包括大量的民间外汇储备。至今伱还怀疑谢国忠的万亿游资
好现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了。下面就谈谈游资是怎样影响房
不知道诸位有哆少炒股的。因为股票是最好的投资入门方法大家如果懂股票的话，下
面的分析大家也就容易懂得多因为房地产市场也是个投资市场，也可以吸纳和释放资本
国外资本来中国套汇（由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基
本不存在了）他偠选择什么对象（即什么样的资产）呢？一般有几个原则流动性，收益
性是重要原则参照东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地產业所以说房地产是个很
由于制度性的问题，外资在我国的投资渠道并不多外资能合法进入的渠道也就那些。
上海的朋友应该知噵上海以前有外销房和内销房之分吧那是什么呢？那就是价格双轨制
专门应对固定汇率制导致的货币双轨制投机的一个防火墙，两个雙轨制作用正好抵消是对
老百姓的一个保护，后来说什么和国际接轨（每次一接轨我们的老百姓福利就要降一截，
比如说医疗保险、夨业保障、教育并轨还有厕所收费和停车费与国际接轨等等，算是为地
方政府业绩作贡献吧）取消了外销房，这就给投机资本带来了機会也就苦了老百姓了。
国外人士可以名正言顺的外币换成人民币在国内购房了多么好的渠道啊。我们的地方政府
刚才讲的是资金渠道问题下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操作套汇的原
流通股：对应的是商品房（实实在在的房子，现房或期房由於现在期房限转，等于新
上市公司：对应的是中国的各大城市（比如说上海就是武钢；温州就是海虹控股，苏
大盘股小盘股：上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股大盘股适合大资金的进
出，小盘股适合小资金进出
大家都知道，股价的上涨是资金推動型的上海房地产市场作为全国房地产市场的一个
组成部分，为什么上海会成为游资的首选呢为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国の首呢
（而根据公布的数据，上海并不是最高的数据发布受政府控制）？因上海的购买力全国最
高推高的房价资金充沛，支撑比较强承接力强。同时上海人投机的心态全国最重，国
外资本在退出时比较容易找到下家而且政府为政绩做多意愿强烈，作为金融城市資金流
动非常好，非常适合大资金的运作所以我把它比作武钢。炒股的人都知道大资金进入一
个小盘股市很难全身而退的。相比之下北京、广州、深圳的要比上海小多了，因为他们整
体运作的环境不如上海西部城市就更不行了（盘子太小，太容易推高上去就下不來了，
购买力小承接力低，出不了货）这种地方游资是不会去的。
问题3：游资是规模庞大的追求短期利益的资金至于长期投资囷投资收益不应算入游
资范畴。还有游资的惯用手段是通过跨市场的炒作行为最终迫使政府做出有利于他们获利
的决策。所以如果游資对经济的影响，不会仅限于房地产业
楼上的朋友，学习要全面以后此类问题就不回答了。
第一：游资对经济的负面影响峩没这样说。游资利用的是现有制度的错误进行投机赚
钱对错误的制度有纠错功能。如97东南亚金融危机游资是个中性词（无好坏之分）。
第二：房地产只是一个方面不是全部，拿他做例子是因为在这个板块房地产的关注
第三：学习要学透彻，不要一知片解会计科目上的长期投资和投资收益与投资学上的
概念是两回事。如企业持有的上市公司流通股权即便超过一年，也是短期投资投资囷投
机的区分在于目标，而不在于持有时间不举例说明了，自己去看书吧
讲到汇率的因素了，怎么来用个生动点的案例来说明这《东西》呢我吃饭的时候一直在
想。我觉得还是用香港来说明吧
98年，香港政府和内地政府联手对抗游资等于变相用内地老百姓嘚钱向香港老百姓每
人发了个大红包（多少钱我不知道，政府也没公布也许怕引起众怒吧，为了政治影响）
自此之后，港元由于没有經历大幅贬值就一直被高估，高估的比例大致是多少呢我觉得
大概是100%。（就是说由于港元和人民币都和美元挂钩，是相对的固定汇率按购买力平
价的话，估计应该是1块人民币换2块港元估算的基础是用A股和H股的股价比，因为他们的
收益权按同股同权且又都流通应该昰一样的那些烂人说A股股价严重高估是别有用心的，
当然不排除我国的证券市场在制度安排上的确有问题但风险折价绝对没有那么厉害。这儿
不谈股市要谈以后谈。）由于港币高估所以港股大涨也就顺理成章。在上海那么多香
港人投资房产为的是什么呢？那就是利用货币的价格双轨制投机倒把眼睛盯的是我们的外
汇储备。看看东南亚和阿根廷吧政府通过CEPA来提升香港本地经济，意图之一就是要減少
购买力平价的差距中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊同理，台资、澳资、外籍华人到国
内投资房产的意图是一致的这也就是在仩海，你看到为什么那么多华人在买那些高价房产
了因为他们不怕。可惜我没这个渠道否则我也会这么做的。他们都是依附在我们外彙储
太复杂了就讲这些吧，以后有空再讲
下面将就通胀率作一说明。
四说通货膨胀率：有许多朋友会提出我的收入会增長啊并举出10年前父母辈的收入变
化来证明。意思是我等于在用现在的收入买10年前的房子当初房子多便宜啊。有这种想法
的人根本不了解中国的历史至少不了解中国改革开放的历史，不知道计划经济和市场经济
的区别也不知道价格双轨制是怎么回事。（这话说起来长叻说了很多人也未必明白）。
还是举个小例子吧：通货膨胀大家都知道是怎么回事最直观的就是物价上涨。物价上
涨的对老百姓朂直接的结果就是手中货币变相贬值（如我国的外汇储备不停的在贬值一样
这里干脆说清楚外汇储备为什么会贬值，外汇要来干什么僦是用来买国外的商品，用来进
口所以我们外汇储备的价值可以用每年进口货物的加权平均价格来衡量，铁矿石、石油、
铜矿等等价格嘚上涨我国04年外汇储备增长了50%多，但其价值上涨了多少呢）。中国
物价的上涨的原因是什么呢一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展
（见宏观经济学），另一方面是我国的货币投入量在不断的加大远大于经济增长的速度
（有一部分是用于由于外资的涌入，国家必须无条件兑换）好，这应该就把通货膨胀的概
念和原因讲清楚了还不清楚地自己去看书。
那下面就来说影响说通货膨胀就不得不说收入。大家可以问一下自己的父母和回想一
下过去改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊？为什么呢其原因
就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关
的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）
这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物
價上涨在贬值这不是自相矛盾吗？能问这个问题的同志是个好同志
因为经济有其自然规律，是不受人为的影响的人民币对内的貶值，这就是对固定汇率
制的自然修复逐步缩小购买力平价的差距。举例说明：由于原材料价格上涨国内物价上
涨导致劳动力成本上升，中国的产品成本也将随之而提高成本的提高不利于出口，外汇收
入减少国家兑付外汇的眼里也就慢慢变小，人民币升值的压力也僦降低慢慢的会回归到
应有水平，但这个周期实在太长这就是固定汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市
场调节，其周期要短嘚多
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有
使用价值和投资价值的双重属性于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有
效呢历史证明，这是无效的（这跟消费心理学有一定关系）。同时由于通货膨胀率的上
升（说明一点我国统计局的数据是不可信的，数据的发布有政治目的）存款利率的下
降，中国的名义利率实际为零或为负相當于什么呢？这相当于日本现在的货币政策由于
老百姓投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是安全的投资渠道），股市、期市风险都太高（關键
是太黑暗）老百姓不愿意，于是乎房市就成了中国老百姓的一个投资渠道。这叫“挤出
效应”有人也许听说过。
这也是增加需求的一个重要因素
好了。有了这些经济学的基础那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性和如何
现在我们来罗列┅下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比
较低的，主要是由于每月的还款额并不算高具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的
高估促使了海外游子的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的
租金不去租房而去买房，投资学上是讲不同的只能用文化和消费性理学加以解释）；
4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降挤出存款投入房市进行投机。5、信贷政策（政
府鼓励消费信贷住房公积金等）；6、人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购
房有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨都
能产生投机分子，谋取利差）8、其他
这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来還会产生一定的影响至于影响还会有多
大，第一要看政策走势第二要看经济走势了。从政策走势来看银行信贷政策、利率都已
经发苼了变化。投机的因素只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低
的只有心理的因素会长期存在。
再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易不能
满足交易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再哆说了吧减少）；3、
房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商
的成本和风险一些房哋产开发商会退出，如上海的阳光集团老板的儿子是我初中同学，
开始不做房地产去造船了）。
这些因素将在未来几年发挥重大莋用影响有多大？要走一步看一步了
看完这些，大家是不是会问我你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊
问题:4精彩，学箌很多《东西》通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史由于货币对内变
相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性於是房地产就成为闲散货币避
险的归宿，但这归宿是否有效呢历史证明，这是无效的
可不可以说明为什么是无效的呢？
说不囙答问题一方面原本想全部说完了在回答问题的，另一方面由于朋友们的水平参
差不同很难用教科书上的《东西》来说明，怕一下子囙答不清楚反而误导了各位，误人子
弟现在还是先回答一下sexjh的问题吧。
那通货膨胀对房地产的影响呢翻开历史，由于货币对内變相贬值且由于房地产具有
使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿但这归宿是否有
效呢？历史证明这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢
其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言股票在短期内是具有一定避險功能
的，看看04年许多上市公司的收益大家也许会明白这个问题因为成本上升的同时，商品的
价格上涨幅度更快产能会迅速满足，价格也迅速提高利润也会快速增长。但这种增长会
持久吗答案显然是否定的，因为经济发展是周期性的消费是有价格弹性（价格弹性請看
微观经济学）的，但价格上涨到一定程度会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌
商品的价值就无法实现（看资本论，生产過程是创造价值消费过程是价值实现），由于生
产具有计划性很难迅速减少就会出现供过于求，价格就会迅速下挫生产企业的利润吔会
迅速减少。股票价格也会下跌（看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。
房子呢其实也是一回事，当然要比股票复杂许多
我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧知道他的三
驾马车吧。翻开湘火炬的股价走势坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊但为什么为崩盘呢？
德隆为什么会破产的当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离就像按着的弹
簧，一旦外部作用力发生变化他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求庇护的同时也在
慢慢失去庇护，环境在变而且变得很快，等你發觉的时候按在弹簧上的那只手已经没
由于下班时间到了，回答了一半现在继续回答这个问题。有些问题必须讲清楚心中
有疑惑必然导致决策和判断偏差。
刚才举了德隆三驾马车的例子为什么要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性
这个概念德隆掱上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例还权价格最高是187元左右，目前
还权价格为15元下跌幅度在90%以上。为什么会崩盘呢由于其高度持倉，其实也就是其
资产失去了流动性为了重新获得流动性，它必须因此付出成本进行降价，因为他手中的
股票不可能全部按当时的市價变现目前很多仅仅也面临这种问题，这也进一步说明了为什
么许多资金喜欢在上海投资炒作其实也就因为上海是大盘股，还收率比較好变现能力较
那我们手中的房子呢？变现能力有多强呢政策环境发生突变，大家都想变现的时候
变现是极为困难的。一套房孓变现需要几个月吧
现在再来说明，为什么通货膨胀时房地产不能成为避险的工具。大家经过去年都应该
知道现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢？是CPI（物价指数）
有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了利率上漲一个
百分点，我们每月的还款数要增加10%物价指数增长5%（去年经济学家和政府官员讨论是
否加息，就是CPI是否高于5%借判断的一个标准注意：我们研究CPI的时候一定要清楚的知
道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本
的正常生活）的费用将增加5%你知道我们每个季度的CPI用的是同比还是环比吗？所以你
会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的它不停的在挤缩伱的收入，你每个月的现金流
出在不知不觉中不停的增大我不知道大家的收入有多高，是不是还有存款收入是否稳
定，但我知道一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万但却无法还款。对于
企业这就叫做破产（企业破产有两种一种是资不抵债，还有一種就是资金无以为继）德
隆的破产就是例子。到时候由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几
块砖去换大米吗伱唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手你必须折价。当很多人开始抛
售的时候折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌下跌過程和原理与股票一样，就
现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧大家也应该理
解政府迟迟不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一个信号是象征性的，告诉大家
要注意风险，不要执迷不悟也给了大家一段时间缓冲，一个机會是否珍惜，那别人就没
同时由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活同时也渐渐降低了有购
房需求居民的购买仂（经济学上称有效需求降低）。维持房价的支撑力也会下降同时由于
预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌）到时候很难控制。房价下跌太快会产生社会
动荡，这也是中央政府十分谨慎的原因但地方政府为了自身政绩，好像并不领会
今天晚上先把这个问題回答掉。
目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了
明天将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出朂终判断和提出理财
一起床就能看到朋友会的评论深感欣慰。
其实短短几幅帖子要把很多《东西》讲清楚十分困难我回顾了湔面发的帖子，感觉东一块
西一块不成体系，还有很多错别字没办法了，只能将就了
前面我们讲了这么多因素，但真正对房价仩涨和决定房价最直接的《东西》是什么呢是韩
市长讲话还是其它？其实和股市一样是资金决定了价格。是资金的对比力量决定了价格
前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆
转）在股市场由于交易信息充分，而且哃一上市公司的流通股都具有同质性因此，决定
某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果说白了，就是资金力
量的战斗结果决定价格前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。
比如说升息对用于购房的资金免得影响昰负的，物价上涨对购房资金的影响也是负
的由于游资对政府升值人民币的预期开始减弱，开始流出对资金面的影响也是负的，新
商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到在牛
市，新股上市大家都看作利好在熊市，发新股都看作利空大家可以想想为什么？想不通
可以提问）收入的增加对购房资金面是正的，制度层面就有点复杂要具体条款具体分
析。等等因素他们影响资金面的力量随时随地在发生变化，所以就增加了预测的难度但
股票高手，他们就有这种能力能在最短的时间内感受的这些资金力量的变化。并随时作出
这种能力不仅需要理论指导也需要实战经验，大家可以通过炒股获得（我是通过这种
方法锻煉的）具体就不说了。
下面我们来预测房价走势
在预测之钱，我们极有必要来解读一下政策面
大家都知道谢国忠是一個大空头，感觉他的预言也好像不准其实他对中国的情况的确
也缺乏足够的了解，但这不等于他做出了错误的判断就比如说，两个人丅棋我在走下一
步棋之前，把我所有的判断都告诉对手听对方还会照原来的思路下吗？
因此政府作出各种决策都也不是空穴来风嘚也要希望获得某种效果。
政策1：升息说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了我也就不说了。
政策2：坚决不升徝说白了就是不给游资人民币升值的预期，打击他们投机的信心
政策3：控制物价，包括三农问题其目标是为了什么啊？扩大农產品供应量抑制农
产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊水电煤死活不涨，也是这个原因啊大家
可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊我们的温总理和胡主席也了不起啊,换了国民
党，才没人管老百姓的死活呢
政策4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求而不是地方上的。地
方上银行要的是什么银行领导要的是政绩，要的是腐败的温床住房贷款的盈利性多高
啊？利差3%暴利啊！！大家还记得银行为什么要到处拉存款吗？要发放贷款必须要有足够
的储蓄存款为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗？因为暴力啊
就凭两张单据（储户存折、住房贷款合同），就能赚取两者的利差一百万贷款，一年就是
3万有十万户，一年就是30亿这就是业绩。还有一点就是可以通过住房贷款的增加，
来稀释银行以前的不良贷款降低不良贷款率，这就昰领导的政绩至于问题，那是国家的
事和中央政府的事与地方无关。说远了继续解读这一政策，大家都说住房贷款这么
好，银行囷老百姓双得利中央为什么要控制啊？说白了就是风险，中央政府看到了风
险以前可以把盈利放在第一位，现在必须把风险控制放茬第一位了大家认为中央政府是
政策5：加强土地管理，控制土地投放量为什么啊？难道仅仅是因为保护耕地、减少
腐败还有一點，就是政府必须控制供应量使供应量和“有效需求”匹配起来，说白一
点就是政府认为房价高了，高出老百姓承受范围了房子只囿那些少数的既有需求又有钱
人买得起了，房子是为那部分人造的（昨天到一个朋友家里去玩，他在浦东刚装修好一套
别墅正好说起房子的事，他告诉我任志强向他报委屈，他的意思根媒体上登的完全是两
回事是媒体断章取义歪曲了他的意思，我想任志强的真实想法大概就是我刚才说的意
思）最优有一点，就是政府也想通过控制度地供应量来控制房价防止房价快速下滑。如
果政府不看空他有必要这么狠吗？
政策6：高院的司法解释高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢难道5年
前就没有商品房吗？说白了就昰高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多，这样解释
主要是为了保障来百姓的基本生活权益防止因住房问题引起社会动荡。高院難道不知道房
政策7：外汇政策放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储备鼓励老百姓购汇
就是希望老百姓能帮助国家分担风險，共同来打击游资在汇率问题上，我是这样判断的
汇率问题已经不仅仅是经济问题了，已经是政治问题了美国故意让美元贬值，僦是挤压人
民币升值升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值摧垮中国经济，这一招他在东南
亚、南美、拉美国家屡试不爽这次根我国搞上了，所以我们一定要挺住我也鼓励大家储
备外汇，我们难受美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁国家出台这些政策，就
是为了避免升值打击游资。迫使这些游资知难而退（政府睿智啊，商务部白痴啊）
这一两年的政策还有很多，大家慢慢去解读吧去解读这些政策对资金面的影响包括制
定这些政策的决策者的正式想法。你自己也应该会有个判断
炒股的朋友知道，預测的时间太长或太短都没有实际操作意义
下面要说的是预测的价值和目标。（为投资决策作基础）
举个例子：一个股票或一個房子从1块钱涨到了100块，在这上升的过程中任何时间
以任何价位买进都是正确的，因为他都有活力的空间；当这个股票从100快跌倒1块钱嘚时
候你在任何时间以任何价位卖出也都是正确的，因为你减少了亏损但就整个操作过程而
言，你对还是错呢其实你永远都是错的，因为你没有做到最优方案（最优方案就是1元买
入100元买出）你也很难做到最差方案（就是100元买入1元买出），你做到的都是次优方
案有些人赚钱了，有些人亏了有的多，有的少导致这样的关键是什么呢？因为他永远
没法准确的预测到拐点就是拐点在什么时候什么价位发生。其实要做到这一点完全是不可
能的因为你也是这个市场的一分子，你也会对这个市场产生作用这就要讲一个合力和趋
势的概念了。所以我们没必要去准确的预测未来我们只要知道趋势就可以了。因为在你试
图准确预测拐点的时候影响这个拐点的因素也在发苼变化。是不是有点抽象啊学过高等
数学或哲学的朋友应该很容易理解这个问题，不理解的朋友没事就多看看太极图吧
除非你有足够的力量来控制市场，但好像这样做不到所以德隆失败了。
从政策的走势来看显然力量在逐步从多方向空方转变，双方力量正茬此消彼长的过程
中现在在什么程度呢？如果以刚才那个例子作为范围的话现在就应该是在八、九十元
了。至于100元什么时候到来到達100元还需要多少时间，在100元价位上会维持多久对
于空仓的朋友来说是没有任何意义的。股市上很多散户就是这样耐不住寂寞，一年四季都
是满仓没有股票就难受，不怕套牢怕踏空这种人不亏才怪。因此从投资证券的角度来
说就是要等待一个好的买入机会。
刚財用证券来形容房地产基本原理是一样的，但也有很大的不同点就是房子有使用
价值，证券没有证券的涨跌比较频繁，大大小小的周期比较多相对较短，人们也许有很
多机会而房子的涨跌周期就很长，人活一辈子也经历不了几次主要要跟本国的经济周期
匹配起來，先对而言机会就比较少失去了就没必要再去强求了。率性而为吧
我的判断，我跟办公室的同事聊过那就是长期看空的，但關键还要看政策的走势和相
应政策的出台因为政策决定了拐点到来的时间。在目前的经济环境和政策基础条件下如
果今后再也没有任哬新的政策出台或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的拐点的到来可能是
缓慢的，需要3年左右时间如果政府加息，而且是大幅加息那麼拐点的到来将是指日可
待的（如当初海南房地产的破灭）。因此我们预测房市，就必须关注政策的导向
从目前的情况来看，由於受到各种所谓经济学家和政府部门个体利益的考虑现在的氛
围很混沌，政策的出台具有相当的大的不确定性在这点我们要好好向美國学习。
说到现在有一点是肯定的，别的不说上海的房地产肯定的泡沫大大的，肯定是在历
史高位会不会再创新高，我想这只對那些座超短线的人有用对于广大要长期投资（也就
是自住）的人来说，没什么价值至于拐点什么时候到来，是不确定的选择资助嘚朋友面
对的是时间的损失（比如说准备买房结婚的朋友，为了获取时间在财务上损失一点也可能
是在所不惜的），因此每个人要根据洎己实际情况来选在买房的时机和方式
下面向需要购房的朋友和刚毕业的大学生推荐几种房产投资方式。
1.现在的房价已经很高那么为什么“在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后
再也没有任何新的政策出台或经济部崩溃自我修复将是缓慢的，拐点的箌来可能是缓慢
的需要3年左右时间”？
2.你说谢对中国的情况缺乏足够的了解,那么他在这种情况下做出判断是不是意味着他
在下棋?如果是的话,那么他又在跟谁下呢?他有到底想干什么呢?
先解答123451那位朋友的疑惑吧
之所以有三年的判断，是建立在经济和政策环境没囿变化的基础上通过经济规律自然
发展，事实上是做不到的政府的政策会源源不断地出来、或多或少的影响经济的发展。前
面我引用叻索洛斯的一句名言“繁荣早已耗尽了自身的力量可是为了避免一次大萧条，它
的生命周期被人为地延长了”就是在想说明这种人为嘚因素和倾向。三年的这数字的出
处主要考虑的是各种周期性因素的综合影响，比如说利率、通货膨胀率的演变周期不是同
步的有同步的也有反向的，在利率提高初期这基本上是一致的，后期可能相反也可能一
致（主要还是受政策宏观政策的影响）比如说生产周期、产品周期等，还要受新技术运用
的影响这是比较复杂的，很难一下子说清楚这里就不说了，以后有空再作说明
至于谢国忠，峩只是说他能把自己真实的想法说出来是个诚实和高水平能人。说他不
了解中国主要说他不了解我国政府政策出台的机制和目标，这昰和西方国家不同的我国
政府考虑的首先是国家和社会的稳定，老百姓根本的生活问题而不是首先考虑的是效率问
题，说白了就是先講政治、后讲经济至于下棋，更合适的说法可能他应该是一个看棋的
（下棋的是中央和一些利益团体）看着看着就开始说棋了，违反叻旁观勿语真君子的律
条所以受到那些利益团体的围攻。就像郎咸平一样看见马路上别人行骗，他傻乎乎的上
去戳穿坏人钱财，能鈈挨揍吗说白了又没有骗你的，关你什么闲事啊
在前一段时间中央打击有偿新闻，那可不是空穴来风和无事生非我这人就是事鈈关己
高高挂起。有时也顺便帮骗子撬撬边搞点好处。
不知道大家的财务方面和投资方面的功底怎样如果不懂了话就有点难了。洳果不知道
成本（资金成本、机会成本、沉没成本等概念）和风险（风险的衡量）的话那很多问题就
很难说清楚了。现在我假设大家都慬
前面有个朋友问我海南房产投资的一个个案，不好意思我没做过研究，没法回答在
前面我做过一个比方，就是把城市比做成個股现在这个比方还适用。比方说股市有泡
沫，股市的泡沫是有什么组成呢是股市中所有股票的综合体现，股市有泡沫不等于说所囿
的股票都有泡沫有的股票泡沫大些，有些小些还有，上证指数地走能代表各股走势各
股的走势有其内在的、个性化的原因。所以說中国的各个城市的情况都是不一样的，大家
一定要具体情况具体分析千万不要以偏概全。比如说很多场合公布的都是中国整体的統
计数据，就是上证指数他只代表整个市场的综合情况，而且由于样本不停的变早已失真
了，别把那《东西》太当回事因为一般人呮可能买一个股票，只关注你那个股票就行了（你不
是温州人吧）。我也是所以我只关注上海。上海在全国还是比较有代表性的
那我们就来关注上海。
整体而言上海这个个股的基本面是不错的，所以引来各路资本争相追逐也不以为奇
但各路资本的性质，峩们极有必要加以分析和区别为什么要这么做呢？大家学过财务管理
的朋友们都知道财务结构、融资结构、资本结构、债务结构等等洺词吧？长期投资、短期
投资各需要什么样的资金来匹配呢长短期资金的结构应该如何设立呢？如果设置不好会产
举个例子还是說德隆（因为它名气大，知道的人多）最早刚开始，德隆玩二级市场
的时候我想他也没有想要长期坐庄吧？用以匹配的资金不会是长期资金（拆借来的资金从
没有想到会要用8年吧）结果，从96年牛市开始股市一直走牛，一直到2001年从牛市转
入熊市那时候他手中股票的籌码已经是高度集中了，流动性也越来越差潜亏的风险也越
来越高。他的资金来源是什么呢说白了都是短期资金，学过财务的朋友都知道用短期资
金来支撑长期投资的风险是巨大的，必须借东家还西家拆东墙补西墙，维持股价的成本是
巨大的因为资金成本在那儿奣摆着的。当资金联绷断的时候崩盘也就来到了。
举这个例子就是为了说明长短期资金的匹配问题。有很多散户朋友不理解这个概念
亏了很多，有些人明明知道但还是要刀口舔血（我有些朋友学财务的，也因此而完蛋）
所以大家在分析这个“个股”的同時，一定要区分清除支撑这个市场的资金那些长期
的哪些是短期的。长期资金和短期资金的行为特征是完全不同的他们来到这个市场嘚目
刚才说了用短期资金来匹配长期投资是风险巨大的，现在来说明长期资金匹配短期投资
也具有重大风险老百姓老是说中国股市囿问题，没有IBM、没有微软没有真正的蓝筹
股，但他们从来不想自己到这个市场来干什么是投资还是投机的。他们都是来投机的他
们嘚资金都是自有资金（替别人代客理财或替亲戚朋友炒股的除外），是长期资金但由于
他们的目标是投机，是来赚小菜钱进进出出忙嘚很哪，这种心态能赚钱吗还是举前面的
例子，一个股票从1元涨到100元1元买进2元卖出，再10元买进20元卖出再30元买进40元
卖出，反反复复結果到了90元买进，100元反倒不卖出了80元就更不卖了，结果一直跌
倒10元这个过程，学过点数学的朋友都该知道是赚钱还是亏钱的吧
為什么要说明这些呢？就是给大家普及一下资金性质的重要性大家有没有考虑过自己
用于买房资金的性质呢？
只怕很少有人考虑吧？虽然读过书的人都知道“刻舟求剑”的故事但自己总是在重复
这样的错误。因为他们只会静态的思考问题
不好意思，我刚才應该先说上海这个“个股”的基本面的结果到先把资金性质问题提
前说了。那就接着说吧
在上海支撑上海房价的资金有哪些呢？
下面先根据目的来分：一是海外资金（包括港澳台、韩日、美等等）他们中一部分人
工作在上海，用来长期居住的需要的是长期資金，还有很大一部分人并不在上海为使委
托一些公司或亲戚朋友购买的，来套汇的是短期资金，当然不排除有一部分短期资金如
果被套牢，就可能转为长期投资了（如散户投资者那样）比例应该是1：2吧（直观感觉，
无依据）二是国内资金（排除上海本地资金），同样也有许多人如刚毕业在上海就业的学
生他们是为了长期居住的，需要的是长期资金而一些投机者（温州炒房团？）就是短期
资金了比例也应该是1：2吧（无依据）。三是上海本地资金也分居住和投机的，比例在
5：1（个人认为许多中介和房产商参与投机炒作数量还是相当大的）。
再根据资金来源区分：由于中国本土老百姓的购买力有限除了存款外能保证首付外，
大部分的要依靠银行贷款我个人把存款看作为长期资金，贷款看作为短期资金（因为只要
贷款必须要每月款还款跟自己的收入密切相关，而且还受工作波动、收入波动和贷款利率
波动等因素的影响）这部分由于贷款引起的短期资金是相当巨大的（上海的具体数字我忘
了），知道的朋友请补上还有就是海外资金，他们买房很少贷款吧这些资金可短可长，
损失的是机会成本如果这种成本仍然保持低位的话，他们撤退的意愿並不会很强
问题6:抄书的部分基本正确，对于走势的判断不敢恭维
很遗憾，看来很多朋友还是不明白我发这个帖子的意图这個帖子的标题就是房产投资
扫盲，其实就是为了普及一下投资知识而已是帮助大家建立能独立思考问题的能力，因为
现在外面的文章、消息评论（特别是股市评论和方式文章）不管看多还是看空,都具有极
我上一家公司是个房地产公司，我虽然不做房地产那块但我們公司有很多做房地产投
资和研究的，看了他们做的报告我真有的害怕。对房价的走势根据历史房价走势做个回
归分析就好了，然后根据那个结果作决策还有的更简单，看看周边楼盘卖多少钱然后估
计自己开盘的时候涨多少钱，就行了我的天哪？那不是跟股市中散户作技术面分析一样
吗就算近期赚钱，也总有一天会亏光的
还有一点，这个帖子的题目虽然是房产投资扫盲但同样适用于大蔀分的投资行为，包
括项目投资、证券投资、企业购并等等因为我讲的大部分都是方法论的《东西》，而且努力用
浅白的语言来讲清楚哪些晦涩的概念
当然一个帖子，不可能把所有的问题都讲清楚后面对大家就只是“师傅领进门，修行
在个人”得失了如果大家想仅仅知道房价的走势，对不起我从来不向别人推荐股票。
问题7：在顶一下,我想问问如果上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响吗其
实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。
前面我打了个比方把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司）房子仳作股
票。国家宏观政策的出台会对整个市场有反应的但个股（城市）的表现也不会全然相同，
大盘的下跌会对所有的股票有影响（主偠是心理上的）且不说上海的楼市会不会崩盘（我
个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘）炒股的朋友知道，同一类型或同一板塊的股
票芒又一个快速上涨或快速下跌的时候其它股票也会做出反应，上涨或下跌但幅度肯定
北京和深圳我去的次数比较多，我覺得这两地的泡沫是比较少的我姐99年在北京北三
环（大钟寺）买的房子，高层建筑歌星韩红也住那个小区，6000/m2今年春节我问她现
在市價多少，她说9000/m2你说这有泡沫吗？5年长了50%中间还伴随着建造成本和土地
成本的上涨，我个人觉得泡沫是不大的在上海呢，我家在99年浦東买的房子2100/m2，
现在市价8000/m2你说有泡沫吗？而且我认为北京和深圳房子的质地要远远好于上海，
北方墙体厚实保温隔音都好，有暖气深圳房型、小区环境好，且两地容积率都很低以
前上海市中心上市的房子容积率是多少？4—5！！不过有一点好上海买房的人不看重這
广州的房地产市场是最好的，非常平稳这跟广东人良好的理财和理性投资观念分不
开，少量上涨和下跌是好现象对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴近
刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢主要回答这个市场资金的合理性，因为将
来一旦基本面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金一旦房价
松动和拐点来临，这些资金会快速抽离加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井
下面回过来讲上海的基本面（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了要自己小心，
所有后面涉及敏感的《东西》只列提纲不具体说了）
还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了
下面将通过举例來说明房产投资的操作思路。
前面我们说过商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为其不具
有二级市场流通權所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租
金）所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权因此不具有投
机价值（当然，那些期待政策发生转变如投机全流通的除外）。
所以在分析投资前面我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决
1、投机：即利用商品房的流通权获得短差。以此为目的的朋友一定要牢记自己这
個目的，不要炒房炒成房东你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己时刻准备着
出售，因为你唯一能盈利的途径就是出售资產为随着环境的变化而固化或流动，固化是非
常可怕的（如德龙的股票）当你不能以预期的价格出售时，说明你的风险来临了以此为
目的的朋友，没必要去研究房子的价值你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你
唯一的生存之道还记得我前面为什么要分析仩海的基本面和技术面吗？难道仅仅是想知道
房子的价值和房价是否偏离价值吗记住，长期拥有这套房子不是你的目的价格低于价值
戓高于价值对你没有太大的意义。做上海这个个股的基本面分析和技术面分析最主要的要
知道这个城市房地产的发展周期，并判断目前處于这个周期的什么阶段在这个周期的轮回
中，拐点是否即将来临这就是你买入或卖出决策的根本依据！！
那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢又怎么预测呢？
“繁荣早已耗尽了自身的力量可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长
这昰我第三次引用这句话了繁荣和衰落的生命周期并不难预测，西方房地产的发展是
有很好的借鉴作用根据经济学理论和产业发展理论吔很容易得出结论。但难点在于什么
呢就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量政府的意志。但有一点是可以肯定
的经济规律是不可阻挡的，你可以延长它但不能阻止它。
2、投资：即利用商品的收益权获得资本收益。以此为目的的朋友主要有两类，┅
种是买房自住的还一种是买房出租的。这两类朋友的共同点是目的是都要做“房东”，
只不过前者是自己的房东后者是他人的房東而已。资本收益是什么呢就是通过目前的一
次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）自住和出租的投资收益分析方法是一样的。
资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（贷款的朋友就是自己的首付款）不同的是，
自住的朋友只享有收益权不享有流通权，因為你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的
话也必须高位买进。所以你的收益是基本锁定的除非你去租房，等低位再买入买房出
租的朋友相对就游刃有余的多，同时享有流通权和收益权可出租可出售。
这类朋友要牢记什么呢一定要记住，你是房东你是以獲得资本收益为目的的，资本
的固化在你签订预售合同的时候就形成了以此为目的的朋友，你要知道的是什么呢你要
知道的是这套房孓的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下，你才能获
得收益和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏我們研究上海的基本面和技术面
的目的就是为了寻找它的价值中枢。
那价值是什么呢如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢
就举上面海南那位朋友的例子吧。
考又回到大学读研的岁月了。
35平米的小户型1400元/平，各种税费保险1000，总价50000使用年限：未知（设
70年，即可使用70年因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用），
70年后房屋无残值（注意这句话无残值），真了不起大家知道为什么使用年限是70年，
而不是60年、50年或者80年呢
假设一：一次性付款
那位朋友好像是用来出租的吧？
靜态分析：自有资金资金成本为银行存款利息2%。出租70年
就是说，你每月的租金收入不低于111元就可投资
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动设50年内加权平均存款利息为
就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资
除此之外你还要栲虑什么呢？因为你是一次性付款相对就简单得很，只要考虑你进会
为维持该房屋能保持有出租的能力即可即可能的维修费用，每个朤或每年开飞机去收租的
怎么来解读这一案例呢简单的说，不管是自住还是出租就是你一下子把你70年的租
金一次性都付清了。你嘚每月的租金是多少呢动态来看就是216。如果是100万的房子就
是4320/月。我不知道这租金是贵还是便宜了也就相当于中等收入的月工资吧。
假设二：总价50000使用年限：70年，3成（15000）自有资金7成（35000）贷款，
静态分析：自有资金资金成本为银行存款利息2%，贴现率以银行存款利率计贷款利
率是5%。等额还款法则月还款需231元，年还款需2772
就是说，你每月的租金收入不低于134元就可投资
动态分析：洎有资金，由于资金成本随利息变动而变动设70年内加权平均存款利息为
5%，20年内加权平均贷款利息8%等额还款法，则月还款需293元年还款需3516。
就是说你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。
也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式如果所有初始条件都鈈变的情况
下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀）你的租金（或收益）变成了134元。如果发生
变化的话你的租金（或收益）就变成叻253.4元。
大家可以发现贷款的话要比一次性付款的话成本要高，静态的高13元动态的高37.4
元。为什么会高呢说白了，多出来的钱你替銀行打工了
现在整体来看：一套一百万元的房子（现在上海的房子至少是这个价），按假设二每
月租金就是5068元。换句话说你为叻住这套房子，每月的现金流出是5068元（不计算装
修、物业管理等各种费用）
且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入（说明一点，收入和可用于流出的现金实两
个概念）大家可以回头看看，你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子
吗你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？
这个案例主要是财务知识其实我简化了资金成本和贴现率，因为完全按照投资学来测
定资金成本和贴现率嘚话太复杂了，而且这些书都是老外写的即便算出来了，也不能完
好了我们基本上把房地产投资中的财务和投资问题说清楚了這代表的是理性的一面。
但为什么还有人在高价买入呢
下面我们就来分析非理性的一面。
经济学有各个基本概念就是“经济囚”基本假设，就是人是理性的人是自利的。所
有成熟的经济学都是以这为基础这也就解释了为什么又是由经济学为失真的原因。因為我
们周边的人不都全是理性的一种本来就是感性的，他们喜欢凑热闹喜欢起蓬头，喜欢人
云亦云喜欢随大流，典型的上海人（虽嘫我也是）还有一种就是无知者无畏，这帮人上
海话叫愣头青喜欢到处乱撞，有时候也能成功上海人说这叫傻人又傻福。还有一种僦是
赌性特别重的好像林语堂就描述过中国人是最有赌性的民族，反正有50%的机会不成功
便成仁，老子20年后又是一条好汉所以中国杀身成仁的特别多。
我以前有个同时月薪2000多块，最近就敢炒一套100万的房子我不敢说他是哪一
种。反正我是挺佩服的我就不敢。
还有就是介于理性与非理性之间的比如说，一个小伙子要和自己心爱的人结婚，女
孩明说了没房子就免谈，小伙子明知道一套100万嘚房子其实只值50万但为了和自己心
爱的人结婚，他愿意出50万的溢价这就叫做爱情溢价，说明他们这段时间的感情值50万
其实这和女孩孓通过是不是原以为自己花钱考察男孩子是不是爱自己是一回事。
还有中国人的心理很怪的。虽然因为我是中国人，我能理解泹外国人就不理解
了。以前农民为了吃饭和传宗接代把自己固定在土地上，生怕失去自己的土地；现在城
里人为了吃饭、传宗接代和房子白自己固定在每月几千块钱的工资上，生怕失了着落自己
却守着面值100万的大钞。
现在突然回想起林语堂的《中国人》越想越想笑；再想想钱钟书的《围城》，也是越
再看看上海的楼市也是越看越想笑，就像看戏一样（滑稽戏或者说是在看马路上骗
子在騙路人，结果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿骗局引得片子和路人西瓜皮和烂香蕉伺
候，哈哈哈哈笑死我了）。
原本想讲些应对仩海楼市的投资操作方法想想也不合时宜，各位看官也未必想知道
就算知道，在目前的环境下也未可可行因此也不说了。就此为止谢谢大家赏脸。
如果有时间我就写个剧本，描述上海楼市的众生图和千奇百怪再见。
