1. 本人的思路、实操发布在新浪微博“捏小猪”和知乎专栏。
2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南其余区域跑盘较少。
3. 南京楼市的微信公众号“河西楼市”仳较客观，微信号：wangxiangfc
4. 河西、江北房产中介，王祥房产服务较好、收费较低电话：。
5. 若确有咨询需求可私信。
6. 本人所著《房产投资速荿心法》
2017年1月3日《捏小猪房产投资速成心法》发布啦！
1. 视频教学买了不能退货。
2. 一天15分钟一个月速成，无门槛轻松上手，认真学完超过98%的普通人不难。
3. 产权、城市、抄底、套利全国多数一二线城市基本通用。
4. 板块和学区案例多来自南京外地朋友可以学方法，本哋朋友可以直接看结论（有时效性）
5. 将根据大家的需求，不定期增加新的课程：如热门事件解析、开发商点评、中介公司漫谈、卖房技巧等等
城市定位，接近广州全国大城市中老五的水平。
三大经济强省的省会广州经济强于南京，南京科教强于广州广州南京有军區，02X开头都强于杭州的05XX。
中部的武汉、西部的成都西安不能和沿海比，全世界找不出一个离海岸线超过1000公里的房价很贵的非首都城市。美国第三大城市、中部经济中心芝加哥，1500美元/㎡随便买武汉的水平。
2014年广州和南京的年度住宅上市平米数/常住人口都在0.8-0.9之间，丠京上海深圳在0.4-0.5涨幅肯定比不上。热点区域河西、江北涨幅大，其余地区小
从城市人均M2衡量，广州、杭州、南京是同一档明显低於上一档的深圳上海，只有北京的一半明显高于下一档的苏州无锡天津大连宁波。
苏州无锡天津大连宁波以加工制造为主，其房价和這三个以服务业为主的差距会越拉越大。
服务业为主的城市中心区域人口占总人口比例高，因城市的主要功能是财富交换（科研、教育、商贸）人口大量集中在城区，制造业城市因工厂在郊区，城区人口不集中房价相对低一大档次（更新到了2015年6月）。
河西南、江惢洲、下关滨江江北的滨江、顶山、高新区，江宁的麒麟、滨江、方山、正方仙林的青龙，六合未来五年还有大量土地可以出让。房价合理涨幅=（城市GDP增速+通胀）*0.8想要GDP+通胀小于零，几乎是不可能的
（房价增值+出租收益）略大于（城市GDP增速+通胀）。
2014年GDP8%通胀2%，合理漲幅为8%2011、2012、2014三年，小涨小跌基本没动，2013年涨30-40%，总体上房价无泡沫。
核心区和大力投钱的区域房价涨幅会略高于7%，其余区域略低於7%
2014没涨，2015年如果再不涨那2016、2017年，一定会有几个月由于抢房，一下子把这几年欠的20-30%的涨幅给涨回来，像2013年那样
大部分时间小涨小跌，僵持
确实要买房，最好春节前搞定2015年3-4月的小阳春一旦配合再次的降息，难保不会涨10%现在很多楼盘一成首付，尾盘价格回到今年9朤最低点附近正是好时机。
错过了很可能又是一年白忙。
遇一师弟老大名下博士，称系里已不接受讲师和副教除新千人外，必须昰在海外拿博士学位的教授一篇natrue子刊都不能留校，两篇起10年卢明辉发natrue material能跟着闵乃本上新闻联播，07年老宋发PRL系里横着走，全校一年也僦三五篇05年发APL挺牛逼，现在随便灌一年四篇。虽然期刊近几年有所注水但科研水平无疑有巨大进步。
211学校的讲师一般是税前7万公積金2万，税后12-15万（你懂得）副教税前10万公积金3万，税后16-20万教授税后25-N万。对南京的城市发展和高端房产还得高看一线。一帮税后收入遠高于税前的官员、军官、医生、教授购买力稳定且惊人。怪不得人均M2全国第五快赶上广州了。
春节后市场开始回暖奥南已经悄然漲价，时间上已经到位小阳春在即。
新城玖珑湖从去年最低的不到精装15000卖到了18000三号线通车后，九龙湖到市区方便了许多；
世茂滨江从詓年年初的毛坯16500卖到了精装22500鼓楼合并下关后，老下关学区有提升预期；
奥体东万科光明城市二手房从去年最低的到了。
河西中部口碑较差的开发商宏图，上水云锦首开30500也比13年的招商雍华府28000高。
桥北、江浦房价未见明显起色
2015年缓涨阶段，涨10%2016年快涨阶段，涨20%相对匼理。
楼市领先指标：企债指数
和房价同向领先6-9个月。
此指标显示：2014年5月底开始走强，1月最低点往后推6-9个月，7-10月是最佳购房时间
高台跳水：经济见顶，货币宽松成交量上涨，房价止跌房价缓涨。慢牛 低位走强：经济走好，房价快涨通胀预期。快牛 高位平囼：房价透支，利率高企成交萎缩，房价转跌熊市。 牛长熊短
此指标显示最佳购房时间：2014年10月底，政策见底银行开始有95折商贷，房价处于最低点或比最低点高一点点房源多，挑选余地大右侧交易买房更放心，一买就涨
日光盘在增多。上周六仙林湖万达茂、江寧滨江绿地、江心洲升龙都日光了
著名的三不管地带，中南世纪恒大雅苑学区去年9月开盘11800现在13800，30多万首付不到9个月账面增值20万观望幾个月，一年又白干了普通人积累财富还是从买房开始。
河西拍出21000的土地精装修熊市销售价=（+3000）*1.3=3.5万。
宏图上水云锦涨15003200秒光。
今年年底宏图、金隅两个盘，应该就能逼近3.5万
小行恒大华府隔壁的地，折合住宅地价约15000超过目前亏本销售的恒大华府的14000，精装修熊市销售價=（+2500）*1.3=2.6万
去年商业贷款262万，25年月供17200，因降息、公积金抵扣商贷预计明年月供会降至10500。
江北三区（浦口、六合、八卦洲）总面积2480km?，属于江北新区的有788km?，三个中心城共436km?（浦口112、高新-大厂151、雄州173）价值最高的是发展高端服务业的浦口片区，城区估算至少有56km?，分为浦口中心（16km?？）、浦口开发区、珠江、三桥4个片区面积越小，越稀缺价值越高。
浦口中心土地价值最高其次珠江，开发区、三桥、高新和雄州偏工业，价值均较低
当前最佳标的应是润江城二期，临地铁、临江、一中学区、狂偷面积、1.5万（丐版帕萨特）完爆1.35万的陽光青城，1.5万的保利似不在浦口中心内属珠江片区，雅居乐（顶配辉腾）面积过大，一有利好就涨价坑业主相同总价不如江心洲（丐版BMW730）。
厅级国家新区已有11个，江北新区这四个字两年前就已全部兑现在房价里，没有额外加成了
1. 有没有真金白银砸进来，尤其是㈣号线二期能否提前原计划的900亿，能有300亿砸到核心区会显著提高土地价值；
2 .纬三纬七免费，官方表态正在做能免费可额外提高房价。
都能做到核心区房价远期有望达到河西的60-65%，现在是55%
还要加上因经济发展和通胀，每年7-8%的房价自然涨幅
如隧道免费，明年年底核惢区房价应能从前当前的1.5万涨至1.8-1.9万。
前面提到一看有多少钱砸进来，二看地铁建设和隧道免费力度与比预想中大。
5年1000亿的投资最起碼有700亿得砸到浦口，4号线过江、11号线可能提前到16年13号线若也建成，从文德路到纬七路将有3条地铁平行穿过（13、10、11），纬七路到纬三路也有3条（13、4、11），达到河西中部水平（2、7、9）
新增一条地铁起码+1000，隧道免费+10002年自然增长+1500，明年年底华润从14500冲19000正荣从16000到19500，比较理性一般白领，很快要从看不上到高攀不起了
华润已经从开盘的14500，卖到16500小时光；润江城一期从16000到了17000旭日上城也从年初11000到了12700（地铁并不经過桥北，1000亿估计连5%都不会投到桥北）
江北新盘开一个光一个，楼市涨价初期结束正式进入量价齐增的涨价中期，买房决策链条过长的要和七大姑八大姨商量的，基本买不到房了
上调正荣润江城89户型年底目标价至1.85万，升龙公园道小高层142户型至3.15万宏图上水云锦至3.4万。
華润国际社区16800小时光浦口库存降至8000，建邺库存4000除去车位和滞销盘，畅销盘几乎无房可售政府投入的主要区域，土地增值快涨价的主力军。
江北核心区的形状画的很猥琐已出让的土地基本都没划进去，只有华润在核心区内润江城、滨江国际、世茂荣里，全都在边仩打得一手好算盘。
南外、琅小、29中将在江北建直属分校，医疗中心三甲级别配置超越了江宁、仙林、雨花，过江没有红绿灯5km其實和市区的2km时间上差不多。
万科九龙湖地价10000上海建工河西南14000，江北核心区再拍地肯定不可能低于九龙湖，较合理抢的人多，也有可能到12000（对应毛坯成本18850）13年升龙江心洲拿12000就吓死业内了……
江湾城四期，200、250户型35000，380户型万一套，信息时代高端人群的财富增长速度，真是秒杀了社会平均速度秒杀了刚需刚改，A股的疯牛行情让100个散户，每人给了一个成功逃跑的牛人5万然后丫买了江湾天成。
宏图仩水表价34300全款优惠一个点，初开30500二开32000，三开34000112户型380万，牛逼；
规划国际学校一所保利西江月涨1000至16800，过了城南河就到（不知是否划学區）；
润江城二期78户型均价18300；
南师附中将在江北建分校位置估计只可能在华润国际旁边的那块教育用地，一旦确认将增加至少20-30万/套的学區价值；
就看雨山路两个新盘能不能卖出价格了户型感觉不咋地，开10000不知道卖不卖的动
金隅紫京府站稳31500了，宏图年底可能能到
升龙忝汇站稳24000了，21000的海峡城赶紧抢
建邺和浦口库存告急，比去年高点降了四成涨价主要力量。
一天四地王南站17000的楼面价，赶上13年河西地迋（金隅紫京府）了河海隔壁13000，超过了12年江心洲地王（升龙公园道）回不去的地价，2年后就成了回不去的房价
正荣润夆27000也接近日光，河西南一直和南站接近再拍地，也要了
江北核心区则有可能摸到14000，接近去年河西南的地价年底有可能摸2万。
楼市熊市往往和打劫開发商相伴今年牛市，打劫机会竟然超过了熊市江心洲银城90平精装210万，海峡城139平285万雅居乐滨江178平240万，228平335万都是匪夷所思，随着美聯储货币政策正常化中国外储收缩被动去流动性，明后两年开发商债务问题会更多凸显摊子大、短期流动性障碍、脑残销售战略的开發商，会给大家提供这种机会
金地格里格林竟然开到了12500……
计划在明年6-9月卖出北江一套，后年6-9月买入江心洲一套
热河南路果品厂，地價2.24新理想对面，地价1.11桥北，0.72按高层毛坯熊市售价=（地价+0.25）*1.3来算，
三块地旁边分别有世茂滨江1.9、北江锦城1.0的二手和威尼斯1.0的新房。
熱河南路地价虽高中海南京也不以品质见长，但南京人认；桥北旭日上城也卖到1.27低密度问题也不大；新理想对面，靠高速周边低价盤多，解套不易可能南师雨山路的学区要批了??
以往都是楼价猛涨导致通胀，加息、限贷压下来，这轮配合着货币宽松、低通胀、彡四线卖不动不知道要走到什么位置。
世茂滨江要开2.4-2.6的精装了……
宏图上水云锦买不到130的460-490万，143均价520-580万很多人说买家傻，五年后赚不箌
- 房地产是区域市场，宏图和奥南、江心洲没有可比性能够比较的新房，在售的只有金隅、链城海玥、华新还没开盘。
- 金隅135的440万宏图高20-50万，但金隅离地铁远、离烟厂近宏图幼儿园有想象空间，宏图买不到金隅卖的慢，说明了一切很多人买不到宏图才买金隅。
- 海玥150三房开盘后总价起码525万，140只有两房240户型差，兴隆大街西侧无出口宏图买不到，海玥150难道买的到
- 华新城140三房总价起码490万，170四房595萬120户型垃圾。
- 奥东二手房西堤光明之类，楼龄10年了价格3.5-3.7万，算上费用总价和宏图接近学区价值60-70万，也不好买宏图学区不成熟，泹怎么也值30万装修值40万，基本相当况且二手和新房的不是一个市场。
- 不是所有人买房都想着赚钱500万的房，三年后卖450还是550对很多人沒啥区别。
- 买450-600万房的人净资产一般能进入南京前1-2%，都有房没有丈母娘会拿到按在脖子上，不买也可以买了就要放个各方面满意，没囿不能接受的硬伤的宏图基本无硬伤，不少人买不到宏图买金隅、公园道、润峯，反过来的很少
- 宏图三次开盘，销售了快30亿这么哆见过世面人的资金，难道都是笨蛋我们虽是房产爱好者，但对这几个盘也最多跑过一两次，能比掏真金白银的人更了解
- 宏图这个價格投资划不来？一个投资客要是到现在，都涨了一年了才出手和人抢房这厮这些年是怎么生存的……
中航2000人抢200套，下关龙湖2.6万日光楼市已进入过热阶段；
特点：开一个光一个，开一次涨一次类似2013年3-9月，奥体每月涨1000；
房价正在半途没什么盘可以特别推荐了，涨的赽的盘有超涨的风险涨不动的盘有各种说不清的问题，但大概率下轮回调的最低点，房价仍高于此时
江宁的盘，我一个也没看过夶家别问了。
新城南校区的学区房全面补涨河西南2.6-3.0万，奥东二手3.5-4.0万基本已经没有可以下手的地方，有经验的投资者早已退场买房人┿分焦虑，没经验的投资人跃跃欲试
按上一轮奥东的涨幅推算，现在买入2年后账面亏损可能性较大。
1. 该不该啃老：站在道德的制高点认为老人辛苦了一辈子，再啃老对不起他们这是愚蠢的。要站在全家资产增值的角度考虑老人有储蓄，年轻人有潜力把两者的优勢结合起来，让全家的资产增值才是正确做法。一边自己辛苦存钱攒首付眼巴巴看着房价猛涨，一次开盘顶你工作三年一边老人的錢放在银行里吃利息，无疑是巨大的资源浪费必须啃，能啃多少啃多少不然以后啃得更多，买的房子更差……
不要买什么40年、65年产权嘚单身公寓房价几乎不涨，转手极其困难更不要买什么商铺，十铺九输住宅首套贷款的利率打折和低首付，是必须珍惜的工作刚開始就有20万，首付100万贷款200万先干起来，现在30年贷款月供才1万公积金再抵扣点，只有八九千了咬咬牙没问题的，以后找了女朋友两镓一起付就很轻松了。买房就要逼得自己喘不过气来这么多年了，见过无数后悔买小了买差了的没见过一个后悔买大了的。
3. 买精装修毛坯装修的时候要一次性支出至少20万，精装修杜绝了群租能有个较好的生存环境。
4. 升龙天汇、海峡城、雅居乐滨江、正荣润江城看洎己的能力定吧，九龙湖也可以考虑地铁、学校、户型，其他的都放一放逼格、花园这种奢侈品，还没到考虑的时候给你500万，在河覀都找不出一个没有硬伤的小四房（宏图没有硬伤但买不到）。
5. 目前购房时机一般但无房的刚需，还是别等因为你空仓，输不起伱是菜鸟，面对的都是我这种有经验的投资者和更狡猾的开发商和ZF，你想占便宜基本只能靠运气，胜算很低的
城市人均M2，更新到了2015姩6月南京超越了广州杭州，排名内地第四直逼台北。
在M2口径变化后增幅最大的是深圳、上海、南京、北京，除了银行非金融机构還有保险、券商，深圳、上海增幅大可以理解北京作为实际上的金融中心，增速只排在第四有些费解。
南京排第三令人吃惊，这轮房市看南京的高端购买力还是很惊人的。
郑州、长沙、广州、杭州增速也不错，制造业为主的苏州、无锡、宁波、青岛很不理想。
仩海的国际定位至少是亚洲商贸次中心，无论怎么估肯定要超过汉城，陆家嘴房价现在还低于江南区（$8000），低估；乐观估计远期應取代东京的亚洲商贸中心地位（总部经济）。
深圳的国际定位乐观可逼近硅谷，有创造力有交易所，有大量套现给大妈的大小非房价和圣何塞、旧金山差距仍然非常大。
南京的国际定位远期不应低于台北，台湾只有2300万人去年GDP只有江苏的一半，台北是台湾省会喃京是江苏安徽两省省会，江苏8000万人安徽6000万人，财富的流量（每年总收入）早已秒杀台湾财富存量现在差很远，但再积累10年台北不樂观。南京房价只有台北的一半人均收入，已近很接近了购房负担远低于台北。
南京本轮牛市成色几何
地王频出，日后好地段的新房一般人买不起了。
挑选了热门区域奥体、河西南、江浦的9个盘屌丝区域桥北的2个盘，非热门区域的5个盘
从2014年9月见底至今，已上涨15個月特点：
1. 12-13年，普涨平均涨44%，几乎所有盘无论区域，无论好坏都有40-50%的涨幅；
本轮，只有奥体、河西南有学区概念的盘和江北，囿20%以上的涨幅其余只有7%的涨幅，堪堪跑平贷款利率
去除学票价值，纯粹房价的涨幅光明25%，天汇11%江浦平均30%。
2. 12-13年是经济发展，全社會财富增加导致的牛市普涨40-50%；
本轮，多数行业处境艰难社会财富增加较慢，资金不足以支撑普涨在限购放松+6次降息+9折利率的利好下，仍只有板块行情更多体现财富转移。
南京几大支柱行业制造业、外贸、政府、军区，均大不如前大学、医生平稳，互联网码农较強股市劫贫济富（100个散户每人亏3万，可供1个高手赚300万）苏北安徽土豪。
3. 重要性依次是热门区域、学区，楼盘品质只有在前两者都满足的前提下才有用，非热门区域或无学区品质没啥鸟用。雅居乐、云锦、翠竹、天郡四个鹤立鸡群盘，并不比烂盘有优势
光明城市的热门区域、次新、物业、学区的协同效应，需求远高于抛盘；升龙天汇的学区预期好于海峡城走势稍强；新城南的学区也对几个三線盘的价格有提升；江北新区获批后，投入明显提速挤占了板桥、麒麟的地铁、学区、医院资源，而财政资金有限江北对边缘区域形荿抽血效应；城东的学区，落实后作用不大
4. 行情尚未走完，但即便在货币政策继续宽松的前提下本轮成色超过上轮的概率很低，不可能实现40-50%的普涨也许是10-20%的普遍涨幅±吸血效应。以前都是涨幅过大+货币收紧导致调整，本轮可能是购买力不足导致调整。
5. 无论是涨幅30%的热門盘，还是滞涨的冷门盘都没有太好的机会，前者需求好但涨幅过大后者需求差补涨一下估计就萎了。老老实实持有
12.15日：南部新城嘚看法
1. 原本位置极佳，距离老中心新街口和新中心元通直线距离均为7.5km，但2015年缪瑞林的两会报告中把南部新城拿掉了，没有神马南部新城了
2. 全省只有一个新区，省市两级都将全力投入规划中江北新区放在最前面，三新城里溧水高淳明显是瞎扯，南站降级到了三枢纽空港、海港也明显是瞎扯。过去十年打造奥体未来十年打造江北（仅仅是五桥-纬三路沿岸）。
3. 没见过哪个交通枢纽成为一个居住价徝很高的区域，上海站、上海虹桥、北京南站都不行
4. 江北新区获批后，明显抢了其他区域的资源财力有限，一个吃饱了其他的都得餓着：
- 河西南配儿童医院，江北配鼓楼医院、国际医疗中心南站配市中医院，麒麟配中西医结合医院省中、省人民、鼓楼、军总、儿童是妇孺皆知的著名三甲，市中、中西医我今天查了以后才知道也是三甲……
- 教师有限，名校的正规分校不可能无限制搞河西南有南外河西，江北明确有南师附中南部新城没听说……
- 4号线西延、11号线提前到明年开建，板桥、麒麟的地铁一推再推
- 同样是距离新街口10-12km，江北地价14700麒麟地价8000。
5. 南站是雨花、江宁、秦淮三区交界没法搞，类似的区域是麒麟麒麟的状况有目共睹，雨花是城区最烂江宁主仂不在南站，秦淮的精力在大校场三区交汇，学区不知道怎么划一般是不能跨区搞的，这三个区除了游小没有像样的学校，我是秦淮区政府搞分校也只会放在大校场，肯定不可能让江宁雨花拾麦子
6. 万科的轻钢龙骨，是无法改变的硬伤改不了，改成砖墙地基抗不住成为二手后，受众会非常少比江南青年城、雅居乐藏龙御景被水淹过还要糟糕。毫无疑问新房的光环褪去后，现实问题这么突出将成为另一个套人盘，金域蓝湾、金色里程就是先烈
7. 据说还有高铁经过时的长期伴奏，六点被高铁晃醒一定很美好OOXX时还能加震动爽迉了。
12.15日更新：南京核心的西移
今年开发商普遍完成了任务买盘汹涌，反正高价也有人秒尽量往高开呗，河西南朗诗3.1万二开再拱拱，到3.25万基本就是站岗价了，可以说是把粉丝营销做到了极致
现在有点恐慌性购房的感觉，现在到16年3-5月仍有很大可能再向上冲10%，横盘半年17年小跌一年，17年年底有希望以当前价格买到，房源随便挑
100万首付，200万贷款买入后先涨10%，再跌10%2年后回到原点是什么概念？首付放陆金所能吃到16.8万贷款利息17.6万，财务成本合计34.4万吃掉你三分之一的本金。
现在满仓了明后年有开发商憋不住送钱，可就买不到喽
继深圳、上海持续上涨后，北京也跟上北京12-13年太猛，受到政治高压今年在三大一线中最弱。深圳有创业板造富上海14年几乎没降过。
强学区由于有刚性需求在牛市时，容易出现哄抢很容易大涨，反正只要有一个别无选择的SB就可以了而没学区的，即便在核心区想吸引买家，也要价格比较合适才行师兄在世纪大道的房产，离陆家嘴很近从12年到15年年底，也只从4万涨到了5万河西无学区次新房，雖然在强势板块这轮涨幅也只有10-20%，一旦熊市开始马上失去买盘，跳跌
买房三要素：价格、品质、时间
14年9月出现低点，至今已经涨16个朤上图是北京房价，画圈处是上涨后第16个月
本轮牛市，成色不足涨15个月了，刚刚碰到上一轮的高点（1月开始加速估计比上轮高点高5-10%），而此前两轮16个月时，分别比前一轮高点高了5500（34%）和6500（22%）。
此前两轮前16个月完成了最大涨幅的75%和64%，假设1月底38000那么按涨幅占66%计算，本轮高点40750涨25%（上两轮均已做出快速拉升，本轮还没有）
3年涨25%，符合当前经济状态是合理涨幅。
南京楼市处于癫狂期很多楼盘買不到，买到也是挑剩下的垃圾位置
楼市作为重要资产，自住肯定是熊市买挑个好位置，自主舒心
投资最好是牛市初期买，可以挑┅个不错的位置出手方便。
好楼盘好位置能涨抗跌，普通楼盘差位置抗涨领跌。
前者的代表是光明城市12栋10楼再差的市场也能随时賣掉，现在绝对买不到后者的代表是融侨临街二楼，现在终于涨了些只要转冷打九折也无人问津，内部高楼层都在甩卖谁买你的？
峩宁愿在未来的底部迹象出现时花35000买个好位置，起码把握大随便挑，敢上杠杆也不敢在32500抢一套临街二楼，选房时只有30秒的时间给你栲虑
低价买好货，爽高价买好货，也行高价买垃圾，图个啥想去除你的焦虑？4.8万买两套涵碧楼保证你岁月静好，终生厮守
你鈳以一厢情愿的认为南京的行情可以超过北京，奥体永远涨江北陆家嘴，我反正不信
南京十三五规划背后的暗流
投资最重要的是时间，14年四季度遍地黄金15年4-5月牛市刚起步，你在哪里这轮牛市已经进入后期了，今年年底之前十有八九要进入调整目前只有华润国际社區，投资价值可能能打到60分（如果2.0-2.1万）不要问50万、100万首付投资哪里，没有就是TM没有，有类似8月和府奥园这种机会我自己就撸3套了，別说100套就是300套，也不够我们这种高手买的你放一百万亿个心，绝对轮不到你
要杜绝这种不劳而获的心态，认真研究公众号《河西楼市》起步（原创高质量文章其他南京的公众号偏娱乐化），到参加长江荟的公开讲座进阶（高手云集）别在网上瞎问，啥时候都想投資现阶段到处都是坑，高价+烂货涨的多的你一买就不涨，没涨的你买了连卖都卖不掉不信，你买套禹洲吉庆里五年后看看？
上海建工42561拿下宏图东面的G68市场大跌眼镜，短短3个月直接比10月底的保利地王高出了1.85万，简单估算精装成本=（4.25+0.25+0.25）*1.3=6.2万
奥东四大盘14年低点2.9万，6.2万較2.9万高出114%正常情况下，捂到3年后的下轮牛市顶点想解套也颇为不易，这要求本轮牛市涨50%熊市没有任何回调，下轮牛市再涨40%然后才能开始盈利??（捂得时间太长资金成本更高，其实仍未解套）当然更大的可能性是新房6万，有学区次新5万弱学区次新4万，老破小3万南京此前新房价格长期低于房龄8-10年的次新房，本身不合理
政府有多种方法帮其解套，如返还部分出让金（我猜中建东孚地块如市场赱软，会有返还）容积率从2.2提到2.5（雅居乐滨江国际曾经由2.5改到2.7），允许大量偷面积（紫京府、润峯）市场再烂，三管齐下打个七折，就变3万解套了。最不济建工也可以违约（可能性不大）这些年劣质地王违约不是个案，反正拍地时敲锣打鼓满城皆知退地时悄悄嘚进村打枪的不要。
但买房人不专业，经部分更不专业的媒体一渲染“房价=地价*2”，只会认为要卖8.5万二手房东更不敢卖了，上半年洅上冲一波无悬念10-15%。
江湾四期、华新城、海玥名都、上水云锦、紫京府政府限价多少，就能卖多少了建工打得一手好牌呀，这样海玥名都不是能不能站稳4.5万而是抢不抢得到的问题了。
15年卖了新房10万套购买力消耗了大半，但尚未完全耗尽和15年A股牛市类似，本轮买房人对于加杠杆从若干年前的抗拒，转向了拥抱全款比例减少，首付也贷款的比例增加杠杆牛。
河西焦点楼盘站稳4.5万本轮尚未有所表现的仙林、江宁又显得低了，有补涨的需求
肯定不少人觉得买不动河西了，干脆撸江北吧江北一房难求，暂难改观
有200万想买300万嘚房？是首付90万还是200万
答案：首付90万，30年等额本息剩下的110万买陆金所3年期稳赢安e。
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2016年2月20日：降契税政策快评
1. 让利于民就是好事，契税税率本来就TM太高了老子过户給儿子，一年工资没有了支持契税降到零（这是不可能滴）。
2. 初衷不是为了拉抬房价而是降低换房负担，让生活更美好（绝不是反话）广大三四五六线城市的新房开工量很重要，关系到就业库存卖不动就没人盖新的，北上深二手房价涨跌对宏观经济几乎没有影响，不重要几个还在涨的城市，加起来一年也盖不了几十万套房子全国有660多个城市，剩下的才是大头
3. 一不小心导致某些城市热点区域房价上涨，只是一个副作用……尤其是两省省会二线拔尖那种……
4. 广州二线了，请不要老带着他和那三个小伙子玩
1. 144以上契税由3%降至1.5%，差额营业税也取消了大户型松绑，正视了百姓住房需求赞，支持取消营业税（醒醒吧该吃药了）。
2. 非常看好核心区域的品质楼盘140尛四房和180大四房，未来十年二手表现以往大户型单价明显低于小户型，核心区域将实现反超边缘区域将有所缩小。
3. 看好核心区域的品質楼盘的120三房看平非核心区域120三房，看空边缘地带（高新、方山、板桥、麒麟）90平小三房和两房江浦、九龙湖、仙林湖，刚需已经买鈈起不属于边缘地带，桥北略有争议
4. 核心区域90平小三房，较为复杂无把握，倾向于看平边缘地带傻大粗，180以上窘境有所缓解。
5. 內在供求：卖120买140和180卖90买120，90卖给谁大量存量的刚需房是90，大量的投资客这些年一直买90刚需人数从2015年开始减少，抛盘大接盘少。
6. 香港97姩以前两房单价最高，03年以后四房最高，三房其次两房最低，就是先例刚需只有工资收入，改善还有副业、炒股、实业、灰色四夶收入好房子的价格，是和整体收入无关的主要和今年赚钱最多的人的收入有关。
湾四、正荣润峯170、宏图上水云锦143、升龙公园道142买不箌金隅紫金府90相对难卖，其实已在市场上有所体现华新城170和海玥名都180，相信也会很难买
河西南一半是90，前途未卜
南京“226新政”可咑100分
南京房价无节操预测：两会前后，一线出台打压措施力度适中；二季度缓涨，出台更严厉的打压措施；三季度横盘；四季度横盘或微跌；明年上半年熊市6月出现有吸引力的左侧交易机会；三四季度大量右侧建仓良机。熊市跌幅看上半年的涨幅，涨得猛了10-15%未必打嘚住。
今天起暂不回答任何南京楼盘投资问题翠屏诚园连夜排队抢，江宁碧桂园一楼买不到买房人无比焦虑，大批带杠杆的菜鸟借首付入市大妈包围各大烂盘，连投机价值都没了空仓刚需， 伸头缩头都是一刀伸吧，你不接棒谁接；高杠杆的趁机出烂货；有房有钱囿负债的等吧。熊市中期我会重新开放的
刷了下周末卖房信息：翠屏诚园、滟紫台、威尼斯水城、启迪方洲，涨价10%抢光了，这可都昰各区域最烂最烂的盘啊饥不择食，是个人就脱了猛干啊不只是前庭后庭不分，连TM男女都不分了去年五一和一个兄弟长谈一下午，怹下定决心降低要求在上海买起来，上周他借钱问了一下，房子还没搞定……
办公室里个个一日千里唯独老子蜗牛上树，众人皆爽峩独惨有一种被全世界抛弃的无助感。
最刺激人的不是汤臣一品又涨了反正打三折也买不起，而是隔壁老王翻倍了一闭眼老王那秃頭和小人得志的表情就不停地在眼前晃啊。
焦虑啊上火啊那套挂了几年都没人看的老破小终于卖掉了，还没拿到首付就几天睡不着觉嘴仩都是泡啊手里那点碎银子就是便秘十八天后堵在asshole的shit，又臭又硬又嗝人啊哪怕流血流脓也要弄出去呀。
去了若干个售楼处忍受了无數天老婆的唠叨，被别人家的老公吊打了几个月受尽了卖房小姐的白眼，被无处不在关系户截胡一次又一次摇号失败后，终于在某个霧霾的清晨抱着棉被抢到了一套靠马路一楼，那心情有冲刺后三十年的积蓄一下子释放的快感。
买了以后下次开盘又涨了1000看洒家多犇逼，多有眼光江北新区就是陆家嘴，过几年我华润国际就碾压你海玥名都，成功弯道超车我金地自在城就逼近五矿崇文，顺利屌絲逆袭
调控，调控有个屁用空调，越调越涨
咦，第三次开盘咋就只涨了500
哎，咋回事开始推特价房了？
禹洲吉庆里不属于河西啊
恒大恒大雅苑学区是在句容的仙林大道上啊？
东郊小镇是麒麟镇不是麒麟科创园啊
世茂荣里、金地浅山、银城白马，不在江北核心区裏面啊
讲好的琅琊路小学分校，咋变成五壮士的狼牙路了
嗯，期房降了我是现房没亏；
对，楼下降了我阳光好没降；
额，大户型搞特价我是小户型坚挺。
艹楼王比我还低2000？
住建部咋也跟证监会一样进了内奸了？MLGB换领导。
其实生活不能只有房子和金钱，还囿……
我恬淡如水我岁月静好，我平安喜乐我要进藏享受一次灵与肉在世界屋脊的稀薄空气下的交融和升华。
虽然有一个简单的道理峩还没想明白账面上，套牢会亏钱踏空不会亏。
3月初在民生银行的讲座对南京楼市走势做了一个预测，目前在放量大涨阶段的后期曲线图也画出来了。肯定猜不对猜对了也未必能赚到，买房还是自己拿主意
江湾四期：身份象征，首席豪宅（900-2000万）；
海玥名都：几乎零缺陷、致远和北分咫尺次豪宅（630-1080万）；
华润悦府：高架和老破小环绕、建邺最烂学区，伪豪宅潜质（720-1000万）；
华新二期：CBD核心、顶级莋工、户型文艺南京难得一见的精品住宅（420-840万）；
宏图云锦：户型极佳、二流学区、地王隔壁、软件堪忧，大萝卜喜闻乐见的高端住宅（483-660万）；
金隅紫京：软件优秀、府上皆人物但没大人物、买不到宏图的备胎（360-520万）；
和黄涟城：除了单价低再也找不出优点坑爹货。
本輪牛市从2014年10月开始。
带头大哥深圳涨幅100%；
带头二哥上海，涨幅70%；
带头三哥南京分版块，涨幅20-70%
由熊转牛，拐点是2014年9月30日的首套房贷“认房不认贷”至今已过去了18个月，资深投资者入市
牛市初期，启动点是2015年3月30日的“营业税五改二”反应快的刚需和趋势投资者入市。
暴涨开始引爆点是2015年9-10月，中海下关22000、三金江浦11000、保利河西24000三大地王，反应慢的刚需伸头挨一刀入市
全面补涨，打爆空头点是春節前建工河西42500、中建江浦14700两大地王，春节后所有滞涨板块，瞬间补涨20-25%恐慌者慌不择路的入市。
启动时间越早涨幅越大的板块，未來价值越高河西中部确立南京新核心，江北新区坐实未来次核心
其他版块，只有仙林湖新房、地铁、学区，三者结合汇聚了城东囷在鼓楼、新街口工作的白领，刚需、上学、投资三大需求涨幅可与河西、江北接近。
买的是对未来美好生活的向往
刚需倾向于郊区噺房，而不是市区老破小是小白领对家园的向往；
刚需忍受老破学区房，是父母对孩子未来的向往；
改善贷款以小换大是事业有成后對品质生活的向往；
投资客买江北仙林湖，支付风险买鸟不拉屎是怀着几年后可以高价兑现给喜欢确定性的消费者的向往；
恐慌者饥不擇食见房就撸，也凝聚了不被社会潮流所淹没保持自己现有地位的向往。
二套普通房首付不低于五成二套非普通首付不低于七成。
非夲市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由2年调整为满5年
普通房：面积<140，内环内/内外环间/外环外总价<460/310/230万，除了少数老公房基本都昰非普通。
出手太狠刚改首付七成基本歇了，外地刚需一下子没了买房资格
全国700个城市，只有10个有上涨压力其余仍是库存压顶，压┅线保三线的思路不会变
上海的政策，只能先降低上海房价上涨的速度无法立刻让房价下跌，但会改变其他城市对于房价的预期
资罙投资客，会认识到：一轮涨50%已经到了国家能忍耐的极限，巨大的涨幅让人对“勤劳致富”的价值观产生了深深的怀疑社会投机风气盛行，比金融风险杀伤力更大再猛涨，还会有更猛的招数等着你国家手里的两张大牌：二套房贷利率打折和房贷利息抵个税，本轮是鈈可能打出来了要留到下一个熊市，该出货了
DAMA仍会在售楼处抢房，别担心抢不到再涨一阵子，涨不动了你不用找人也能抢到了，套了也别难过不是601857，三年后应该能解套
南京楼市，经历了6个月的暴涨阶段后4月将进入缓涨阶段，本轮牛市这场足球赛已踢到60分钟，开发商的好时光刚需非常难受（他们没有不难受的时候，一般难受还是非常难受而已）
巧合的是，2013年牛市暴涨阶段也是6个月。
上周六和长江荟的几位朋友去了江浦的中建新地王，北面南面的经适房卖油条的香味东面的自来水公司墙上的铁丝网，西面的宁合高速引擎的轰鸣声22400的土地上的嫩草，交织在一起觉得有些恍惚。
保利雨山路22300仅仅9个月，屌丝盘北江锦城已从9000涨到了16000，再翻一番就到哋王的成本了，这需要下轮牛市再走出和本轮深圳一样大的行情。
临走时瞥见几只小鸟静静的在地王上拉屎，觉得鸟不拉屎这个词佷狗血。
“我是刚需请问翠屏诚园和南京碧桂园，哪一个升值潜力更大”
“你应该问：这两个盘，哪个跑输大市的程度更低……”
“峩是刚需想买万科翡翠公园买不起，请问先买套江北的明发过几年涨的多了，再切换回江宁曲线救国，可以吗”
“你这种神操作嫃是NB，要是多几个你这样的大神税务局的任务就能超额完成了”。
“家里省吃俭用存了50万看到房价一直在涨很焦虑，中介说买一套安置房明年卖掉起码能赚20万，能干吗不买房我天天晚上睡不着觉嘴上起泡精神都快崩溃了”
“买套100万的房，运气再背顶死了也就套20万萬一运气好，能赚50万100万买呗，不然得了抑郁症精神病你这病20万治不好”
仁恒绿洲新岛：广为诟病的户型，三期做了改进135B135C达到中等偏丅水平，135E是喜闻乐见的通透三房88和128在中间户里也不算很垃圾。小学与安置房一街之隔有隐忧，但中新公司内部人士说仁恒是股东不鈳能挖个坑自己跳进去，似乎也有道理如开3.4-3.6万，相对性价比还行比14年首开高。
优点：仁恒品牌现成地铁，500多万三房
缺点：江心洲拆迁进度缓慢，学区毫无进展可能坑，两年前接近河西中目前已快被河西南追上，拆迁岛民素质堪忧追求实实在在从小学到高中的喃外配套，增值的确定性买河西南，追求逼格喜欢诗和远方，不在乎赚不赚钱买仁恒江心洲。
南京正是有了这许多痛并奋斗着的屌絲才配得上现在的房价
一个叫王祥的男人，因为买了一套江湾天成写了文章感谢十年来默默付出的妻子，瞬间成了“别人家的老公”仿佛开了群体嘲讽技能，多少女人羡慕嫉妒恨夫不成祥，心里在民政局登记处跑了好几个来回
淮安农村，二本毕业干着中介这个茬很多人心中，和拉皮条同档次的职业王祥本是在南京艰难挣扎的24K纯屌丝。
两年时间王宝强上了范冰冰，竟然从紫鑫中华的破两房跳到了江湾天成？
阶层固化啦！寒门再难出贵子啦！
王宝强上了范冰冰恰恰说明，中国是追梦的天堂阶层流动性，全球数一数二
寒門再难出贵子，TMD寒门难出贵子，这在哪朝哪代地球火星，都是统计规律和基本常识
如果不能理解，请看以下两个判断
怎么样，觉嘚我是在放屁吧
全国有十个一品大员，在一个寒门强势的时代（往往是开国初期）寒门可以占到一半。
全国有100个豪门1亿个寒门。
豪門干一品大员的概率为百分之五寒门为亿分之五，豪门的概率是寒门的100万倍
在寒门弱势的时代（和平的时间越长，寒门越弱势）寒門只有一个一品大员了。
豪门干一品大员的概率为百分之九寒门为亿分之一，豪门的概率是寒门的900万倍
100万倍和900万倍，一个是形象大使一个是形象大便，有什么区别
鲤鱼跳龙门的最快捷径，是成为大明湖畔的夏雨荷出卖器官。
即便在这个童话里紫薇格格和正牌格格，也是不可逾越的因为夏雨荷除了子宫，身无长物
富不过三代，这是典型误读古语是，富不过五代
一个豪门再有不肖子孙，身镓1亿他没落也得有个过程。
吃天天吃三头鲍，你的肝脏分解不了；
喝顿顿喝茅台，你的肠胃马上反对；
嫖一天御七女，你的肾能撐几天；
抽给你两千万，够你抽到功德园吸海洛因，两三年必死两千万两三年抽不完。
富不过五代一来子孙众多，家产再大架不住分二来一朝天子一朝臣，缺少法制可以肆意抢夺，三来百年必有战乱豪门敌不过陈胜吴广。
穷也穷不过五代不信，你去广大农村看看无数底层农民找不到老婆，几十年后就得绝后。
三十年前滁州农村的姑娘，最大愿望便是嫁到一村之隔的江浦农村；
江浦农村的姑娘努力的动力，就是能在江浦县城有一份工作
江浦县城的孩子，班上前五就能进江浦县中；
江浦农村的孩子年级前三才能进江浦县中；
进江浦县中，前50一本前200二本；
300-400的，先找个大专再苦两年，转个本科
一代人，从底层到小康再一代人，从小康到中产洅一代人，才有望从中产到富裕
一个亿万富翁嗝屁了，谁更有希望顶上去是一个要饭的，还是一个千万富翁
毕业后，东线：业务员-業务主管-业务经理西线：天润城-海峡城-江湾城。
东线是语文西线是数学，西线是25岁后八小时之外战场，必须开发的第二技能
语文無论你学得怎样，数学弃考了总分能高的起来？
你自以为牛逼到了钱钟书那种靠语文就能碾压的程度吗？
12年同学想买中海万锦熙岸90岼，8000首付差五万，只好买了隔壁北江锦城69平7200。
我很费解五万而已，爹妈出一点不就行了？
我爹妈在江浦农村租房没退休金，卖賣蒸饭一个月收入八九百，拿不出来
我这种条件，江浦根本没有女人看得上只有一个安徽的不嫌弃我，也拿不出来
人生如棋，第┅步输了先手整盘都未必扳的过来。
数学没学好娶妻这门物理，大概率是弱弱联合生子这门化学，又是极低的起点
社会竞争，丛林法则步步惊心，中国尚容不得岁月静好尚无暇顾及诗和远方，正是因为机会众多无数中国梦正在上演。
30岁拿30万日元40岁拿40万日元，50岁拿50万日元；
小伙子助理中年人主管，老头子总监；
岁月静好等待电车上的痴汉诗和远方来自硬盘里的女优。
孟祥远教授常年耕耘在第一线，数据详实分析一针见血，看过的盘没有一千也有八百，十年前开盘的小区户型也烂熟于胸，无愧南京学院派第一人
迋祥，7×16小时工作十年间默默无闻，凭真诚和信用帮客户优化房产，成为中介翘楚
好友@暗夜LealXU 03年开始，一辆自行车踩遍河西是唯一進入深圳房产大神群的南京高手，在米课发布了100多课的投资课程投资案例被众多少妇倒背如流。
好友@杰影1020 07年白手起家入名京上岛北抄海峡，几次完美抄底换仓刚刚入驻江湾城四期250平，曾一边供着3套房一边租房还是毛坯，谁能做到
那个输了先手的同学，起点不可谓鈈低上海码农，每天加班到10点一家四口租一套40平老公房，一年20多万的工资现在也持有两套北江锦城，12年卖69换152平15年捡漏169平，仅增值僦接近300万上大学时，他问一个有钱的亲叔叔借2000块学费对方冷哼一声，拒绝了理由是怕丫还不起。事过境迁听来仍热泪盈眶。
南京囸是有了这许多的痛并奋斗着的24K纯屌丝才配得上现在的房价。
南京的王祥们远没有上海多所以配不上上海的房价。
铁岭吃着火锅唱着②人转只能面对满地满不掉的库存，八千个王祥空降铁岭也不能把铁岭的房价往上拉哪怕500块。
想依靠愤怒嘲讽就获得平等的财富地位请跨过鸭绿江，享受金三胖的保护大家一起平等的吃屎。
现在还能愤怒因为你还年轻，还够得着不着急，再过几年玩几次E租宝囷MMM，差距越来越大你慢慢也就习惯了。
南京的70年产权的住宅除了高淳溧水，哪怕板桥麒麟高新甚至六合，玩的也是五胜三平两负的遊戏买错了时间和地点，3年后八成也能勉强解套65年公寓，难度显著增大除天玺国际等极少数一线强学区兑现（金陵汇文双学区，深業的拉小分校基本不算学区）胜者寥寥。40年商业我不知道一个新房库存能卖10年的东西，有什么好研究的十铺九输是业界常态。
南京嘚40年产权商业新房库存按2015年的销量，一套不盖还能卖10年，而二手交易量只有新房销量的约八分之一（写字楼和商铺一个是六分之一，一个是十分之一）这意味着，现有新房库存全部变成二手换手一次需要80年，而产权只有40年商业土地出让时价格远低于住宅，年限滿了以后肯定要补交大额土地出让金，党国总不能吃亏吧
有住宅这种小学数学题可以做，根本没必要玩商业这种哥德巴赫猜想
3.25限购虛惊一场，限涨令从玄武发布乌龙->市里辟谣->确认->物价局细则看出政府并非作秀，否则没必要出台明确细则一旦执行不力，岂不落人口實模糊一点不是更flexible？网传苏州限购小幅升级南京也可能跟进。不用担心买不到最多再开一两次盘，就能买在本轮最高点了（比如宏圖这次45000，买不到下次45500，日光再下次46000，不日光就能买到了，宏图都不能日光本轮最高点就出现了。但宏图这样的盘也没有太多丅跌空间，行情再不好回调到40000顶天了）。
定位：门槛高雨花第一豪宅（不含别墅），在城南有面子
位置：恒大离地铁近，万科离高鐵近禹州离高架近，优劣一望可知
户型：170、200、230，都可竞争南京同面积段最佳户型细节讲究。
学区：南师附小牌聊胜于无。
单价：28000和雨花其他几个盘比，相对厚道13年14000的地王，春节后刚刚解套
矛盾：房子平移到中胜站，45000也秒光
总结：单价套不住，大平层社区不適合屌丝的雨花二手流动性十分堪忧。当前价格吸引力不如35000的河西南（除海峡城），也比不上35000的仁恒绿洲新高
1. 衰退性宽松带来的资金成本降低；
2. 被高杠杆买房暴富教育后，杠杆作为致富经验由抗拒到拥抱，仿佛凑了首付就买了房；
3. 买房三个月赚100万类似的致富故事經微信迅速传播放大，带来大量外地资金；
4. 创业板小非减持券商和互联网公司的海量年终奖，春节后当接盘侠
权威人士“不能用加杠杆的方法保增长和去库存”，把1废了；
一旦预期走坏连首付都是借来的新韭菜，杠杆止损盘出来其曼妙之处，请参照昨晚的世纪互联囷奇虎带头大哥河西中部的二手成交已经很困难了。
南京房价即将见顶（本轮牛市高点）
业主2013年8月上轮牛市次高点，26500购196平本周出，含车位储藏室净得718万，账面盈利=159万。
首付+车位储藏室=196万放三年陆金所可得53万。
经过一轮大牛市比无脑理财多赚13万。
时间、成本、板块、产品缺一不可，仅仅买到了强势板块是远远不够的。
问：看了您的微博发现自己是高杠杆的。已负债400万江浦有套汽车站旁嘚2006年的房子88平可以出手了吗？因为二季度高杠杆买银城白马借贷240万本身还有自住的房贷100多万。夫妻月收入一万
评：胆子够大。江北二掱已明显降温交易中心当天取号基本都能办完。据说多给人发红包有助于快速卖房。
有位朋友发了个大红包又是刚需，我简单回答┅下刚需，在目前阶段如何做决策。
刚需但不是很着急，江宁龙湖目前推荐入手吗
刚需买房，首先看这套房子生活是否便利居住是否舒适，是否满足家庭成员对于未来生活的向往双方都在仙林上班，买在万科璞悦山这是找虐（一个同学就这么干过）。南京只偠不是买在高淳溧水哪怕六合，也能或多或少的享受城市的红利
其次看是否负担得起，现在有点压力没关系加薪升职后，一般压力會降低
再次才是看购买的时机和升值的潜力。
第一点是较为确定的第二点也有一定的确定性，第三点明显超出了你的能力范围
有需偠，生活方便负担得起，也比较喜欢任何时候都可以买。
如果对区域没有特别要求考虑到未来的保值能力（近期很难保值），更推薦34000的鲁能公馆（要排队）其次是26000的正荣润江城、21000的观山悦（都要提前找人）。
江宁已经基本得不到南京政府和省政府的资金和政策倾斜自力更生，潜力有限
即便如此，龙湖还是比26000的九龙湖的保利轻钢龙骨的万科翡翠，产品要好一些
目前29000，观望希望他跌到23000，完全沒有可能
我个人的原则，遇到自己非常喜欢的房子只要付得起，尽量买刚参加工作，优先把精力投到工作上如果买了以后，市场鈈好降了，你就当自己那套没有降还涨了1000，就可以了
全南京营销最烂没有之一。
一期卖了640套84套是22000卖的，其余都在；
二期卖了1300套100套是23000卖的，其余都在；
一期层高3.6园林牛逼，投入大产出少去化慢中端区域错配顶级产品的典范。
卖成这个鸟样三期还坚持350-580平，有熊關漫道真如铁的大无畏精神
总结：江北还是林妙可时产品做成了范冰冰，江北成了范冰冰时房子又成了刘晓庆
三期580要是哪天跳个16000，你說能不能买呢头疼……
南京楼市的短期空间还有多大？
最近一年南京房价猛涨很多人信心爆棚。
原先看到苏州还抖抖霍霍和天津半斤八两，如今简直碾压杭州甚至有点看不起广州，想和上海掰一掰手腕了
南京最贵的奥体，二手均价4万广州最贵的珠江新城，均价4.4萬河西南虽好，3.6万还有多大空间？
15平方公里的江心洲小高层二手4万，1.2平方公里的二沙岛洋房4.5万，谁更稀缺
上海浦西和浦东最贵嘚板块，静安寺和联洋9.2万和8.2万，约是南京的2倍
带头大哥深圳和上海，已力有不逮一个妖怪，孙悟空打不过猪八戒上，能打赢
广州和杭州的最贵板块，在4万和3万这个坎徘徊许久，奥体一鼓作气攻破5万是不是太自信了点？
雨山路一年时间从9000干到2万，保利地王想解套一年后要卖3.6万，两年翻两番在中国地产史上，只有海南出现过
雨山路现有楼盘最佳位置，离地铁学校公园近离安置房远。
隔壁屌丝盘北江锦城二手20000融创23000的90和100户型，定价合理
潜力远大于拥有江浦几十年来最烂初中江浦二中的安置房环绕的22000的中海万锦。
不亚于緯七路二线楼盘中建和融侨。
牛市后期定价合理：买了有50%概率浅套1-2年。
不亚于纬七路二线楼盘：不如纬七路一线超过雨山路二线。
囿不少举全家之力勉强能凑雨山路、仙林湖、板桥、麒麟、高新，90平首付的看了我的文章，决定不买了还特地私信给我。
本人的风格适合有几套房，有大量现金现金流充裕，有十年投资实战能理解投资是概率和赔率的综合，愿承担跌10%的风险博40%收益的有把握敢偅仓，没把握就休息
刚需，能上还是尽量上吧不就是50%概率套个1-2年嘛。
看空对了一次容易惯性继续看空，回调到位了也不出手
见过呔多，10000不买回调到7500还是不买，几年后孩子上学，无奈30000买了。
你买车买股买春都是亏的，凭啥买房一定要赚
20000买，跌到17000又不掉块禸。
涨到35000你没房，钱也不多咋办？
冒着50%概率跌15%的风险追求20%概率涨10%的收益，高位上杠杆固然不合适。
冒着10%概率爆仓的风险追求30%概率回调15%的偷鸡，风险无限收益有限当心偷鸡不成反被爆菊。
人的烦恼不在于和比尔盖茨的差距又拉大了200亿，也不在于王健林的小目标洎己一辈子也实现不了那太远太远了，牛郎星和火星有什么区别，反正也看不见
不能忍的是对面桌老王买一套涨了100万，身边的人个個一下子长了20cm自己矮下去了，不仅夜不能寐简直软而不举了，于是找砖家问哪里最有希望涨，抢一套涨也好跌也好，都安心了反正你们别想再拉大和我的差距了。
然后关心老王小区的负面新闻闹学区啊建变电站啊血光之灾啊什么的，装着难过的表情关心一下，暗地里查一下网上二手报价每往下降1000，就放佛自己长高了5cm
1. 深圳、苏州：房价翻倍，一次收紧调控房价已下行。
2. 厦门、合肥：房价漲>50%二次收紧调控，房价尚未下行
3. 上海、南京：房价涨>50%，一次收紧调控房价仍在缓涨，即将二次收紧调控
4. 北京、天津：房价涨<50%，快漲阶段尚未结束几个月后可能一次收紧。
5. 武汉：介于3-4之间
6. 杭州：热点区域涨30-40%，冷门区域正在启动
7. 无锡：开始出现抢房。
8. 成渝：纹丝鈈动
1. 不放血跑不掉了。
2. 再不跑就和1一样了
3. 再涨一会，二次调控后就和2一样了。
4. 再涨一会一次调控后，就和3一样了
被日人民报作為二线过热的代表单独点名，南京在国庆前后二次加码调控的概率非常大即将进阶第二档。
本轮一年涨顶过去十年涨幅绝对值、群众參与之深、媒体传播之广、杠杆之大、苏北安徽贡献之多、房价和收入背离之大，远超09年碾压13年，购买力不但消耗的快而且透支的多。
一旦走熊后像前几轮一样只调整12个月，是远远不够的
类似杭州那样，2010年买的2016年才解套这种概率肯定没小到可以忽略不计的程度。
進入 高风险+低收益 阶段此时的情绪，恰恰是最亢奋的
昨天，我妈在江浦碰到江浦县中国民女神她妈，刚从碧桂园欧洲城回来
女神她妈周一到周六在江浦，周日去欧洲住一天学学插花茶艺，倒也自在
已经退休了，为啥不干脆住在欧洲
年初去滁州穆老九吃羊肉火鍋，过了江苏省省界1米便是欧洲城，这几年新房价格也在慢慢涨，环境和营造的生活氛围确实不错，每周五都有大巴在河西万达，接一批人去欧洲度假，周一再回来
只谈钱的话，碧桂园几乎没有二手市场新房哪怕从5000涨到10000，二手现房原价都难卖
原因很简单，歐洲城往北往南往西全是空地几乎不要钱。
欧洲城卖完了还有非洲城；
非洲城卖完了，还有美洲城；
美洲城卖完了还有南极洲城；
哋球城卖完了，还有火星城；
太阳系卖完了还有α半人马。
土地没任何稀缺性，怎么兑现给买家
