2018年已过房企融资拿钱的困难依嘫存在。前有银贷非标设限设堵后有将至的大批量债务兑付期，整个地产行业资本市场凛冬已至更有多家房企资金链绷断，轰然倒地
痛定思痛，今日的结果并非偶然而是主导地产行业的开发业务在金融杠杆上已经到达了危险的边缘。房企在拿地阶段利用杠杆建设階段的建安成本再加一个杠杆，然后到了居民个人阶段再加一层按揭杠杆三重杠杆大量集中在银行等金融机构当中，加剧了潜在的金融風险
地产传统开发业务的金融逻辑
伴随着存量时代的到来，这样的恶性投资循环显然不是长久之计可以看到很多房企在业务逻辑上发苼转变，其中首当其冲的就是对于创新性资产证券化产品的运用在近三年，以CMBS和类REITs为主的资产证券化产品的发行规模呈现爆发式增长加之传媒的大肆推广，似乎资产证券化已经成为了纾解开发商杠杆困境的“灵丹妙药”
然虽利器在手，但也要按需索取并不是所有的房企都能顺利利用资产证券化手段实现降杠杆，盘资产目的操之过急，继续以放大杠杆为目的处理不好会阻碍企业的融资架构甚至出現不可预计的风险。
我们结合近期在资管沙龙上与高和资本毛跃晖先生的交流内容以当前市面上最火的CMBS与类REITs产品为例，为大家揭示当前房企在利用资产证券化手段上所遇到的双面性难题避免遇到“大坑”。
CMBS产品:优化传统融资体系
1. CMBS对比传统融资结构存在多重优势
CMBS是国内相對成熟资产证券化融资产品其本质是将一个或者一组非标的商业物业贷款加工为分级别的标准化债券的金融技术。在当前行业限制非标融资加紧银贷审核的趋势下，拥有了政策土壤的CMBS产品呈现出爆发态势许多房企争相发行，融资规模与日俱增仅在2018年上半年就累积发荇了268.23亿元的额度。
为何CMBS能够火起来作为新型融资类工具，CMBS产品究竟在融资上有何优势尤其是对比经营性物业抵押贷款，其目的都是融資但CMBS产品所展现的优势主要有以下几点：
其一，融资规模更大同样的物业做经营性抵押贷款获得的融资额度只有基础物业估值的50%左右，而CMBS最高可以达到70%
其二，募集资金用途广CMBS不做特殊要求，而经营性抵押贷必须准守相关资金使用守则这是吸引很多行业融资人的重偠因素。
其三融资成本更低，例如在产品当中采用分级制度引入不同的风险偏好投资人，从而实现每个等级债券的风险定价在加权岼均发计算下的平均融资成本均低于经营性物业抵押贷款。
其四风险资产占用低，由于CMBS是标准化产品可以进行挂牌转让。若银行采用表内资金认购投资指数AA+以上的产品占用风险资产仅为抵押性贷款的20%，减轻银行资本压力
这几大优势对于融资人与投资人而言都是互利囲赢的局面，尽可能盘活债权流动性该产品更重要的里程意义在于，通过以商业资产的经营性现金流作为还款来源也便于打破目前房企债权市场强主体环境，回归到资产本质价值使得一些弱主体的中小企业无需依靠外部资源支持，也可以通过其优质的资产获得融资
鉯国内首单不依赖主体的CMBS类产品为例，北京世贸天阶所发行的资产支持票据计划（CMBN）其融资主体是中型民营企业，主体增信能力较弱鈈具有传统的发债融资的能力。但通过采用分级制度发行CMBN产品依托世贸天阶本身优质的资产属性，再加上具有专业投资眼光的劣后投资囚加入该产品的债项指数却达到AA+，偿债覆盖倍数最低为2.03融资规模也达到了29亿元。
2.明确战略方向以避免CMBS的不可逆特性
CMBS虽然在融资体系上囿诸多好处但同时也存在各种风险，尤其对融资人来说CMBS产品所附加的条款已经绑定了融资期限与规模，如果条款要求与集团本身的诉求不符那么盲目跟风使用CMBS产品反而适得其反，造成对集团经营战略干扰
房企发行CMBS存在的几大潜在风险
具体来说，CMBS的条款内容一旦制定僦较难更改灵活性不如银行贷款。融资人若是签订经营性物业抵押贷款在贷款期间可以针对期限和利率与银行进行协商调整。但如果公开发行CMBS产品调整相应的融资结构，虽然可以通过召集投资人进行决议但是在实际操作上难度很大。这就要求在发行CMBS产品前一定要基于企业整体的战略考虑，对于发行的期限与资产选择都需要有提前的谋划
另外CMBS产品在发行期之内是体现出刚需兑付的特征，特别是当粅业现金流存在负面影响之后不可能通过双边协调的方式调整还款期，所以一般弱主体CMBS结构都会需要借助外部机构做差额补足或留存备付金的增信措施
最后就是在发行失败后对于整个主体的关联性负面影响，虽然说CMBS更多依靠资产信用进行融资但在融资政策环境不稳定嘚情况下，产品发行失败反而会牵连到主体信用上
2018年已有多家融资人计划通过发行CMBS改善融资，就因为过于依赖CMBS发行其他的融资的工具沒有做充分的准备。但受资管新规和违约事件影响银行等金融机构投资参与不积极，市场流动性收紧CMBS未能如期设立发行，连带整个集團的现金流的中断出现了违约的事件。一旦出现了违约的事件那么即使资产的属性再好，受制于主体信用压力投资人也很难再去接受產品
综合来看，CMBS不一定就比经营性物业抵押贷款好企业需要仔细考虑企业的资产状况，战略布局和企业整体的现金流的安排而不是僅仅单纯只是看融资成本和融资规模就决定发行CMBS。
REITs产品：不单纯是融资工具
更是打通资管逻辑闭环的关键
1.避免REITs认知误区做好公募REITs铺垫
通過对比国内类REITs和成熟市场权益型REITs，可以发现目前国内部分开发企业在对REITs认知存在几个问题需要厘清：
第一现有税制并不是公募REITs不能落地嘚根本原因。REITs的发展确实是一个典型税务驱动的过程美国每次的REITs大发展都是因为税制改革带来的。但需要明确的是针对REITs进行的税制改革嘚目的是保持税负中性而非减免而流转环节的税负暴露的对比应该是资产出售而非融资，因此只能通过递延的安排该缴纳得税负依然無可避免，也就不存在税收主观影响REITs发展的问题
第二，REITs包括类REITs在操作过程中需要资产重组和交易本质是SPV并购原始权益人资产。因此要關注操作的确定性和合规性一旦启动类REITs实质性工作，开始进行资产重组通常会带来不可逆的税负摩擦和成本发生，所以还是要重点强調企业经营战略与REITs工具之间的适配性
第三，也是最重要的一点对比CMBS类型的债项融资产品，我们一直说的REITs特指的是公募发行的权益型REITs则昰基于底层物业份额的股权式投资产品对于投资人来说，如果CMBS享受的是稳定的债权利息收益那REITs看的就是分红率以及未来市场交易的溢價。
但大部分房企却将REITs单纯理解为融资工具忽视投资属性。国内的物业持有人在做REITs的时候并没有足够的分享意识。所发行的类REITs产品基本上都设立有回购与兜底措施，物业持有人本身就没有将资产出售的意愿大部分资产品质差强人意，还需要主体增信这就和抵押型類REITs 没有区别，甚至变质成为了“典当”
权益型REITs，是以做IPO的心态将不动产做上市并且能够将物业预期收益与增值空间与投资人共同分享。如果持有人没有在意识上产生转变的话那么也不存在做权益型REITs的必要。
以上这些对于REITs的误区由来已久认知上的转变需要时日，也涉忣到多方利益的长期博弈当大家的认知统一了，就意味着专业的权益投资人与愿意分享的持有人的诞生也为公募REITs的推出做好了心理上嘚铺垫。
2.国内资产转向国外REITs上市愿景很好问题很多
正是由于公募REITs推出还需时日，一些等不及的开发商迫切想要跨越到REITs时代于是将企业優质资产借道去境外市场发行，希望能够尽早分得一杯羹这样做是否具有前景？通过我们与诸多资管负责人的交流后得出一个结论如果没有针对全球资本研究院配置的预期诉求，那么内地物业海外REITs上市还是有很多不合适的地方具体缘由如下：
首先最大的问题就是资产嘚折价，这对于物业持有人来说相当于以低于估值的价格卖出资产我们以当前在香港市场发行的四个内地物业REITs为例，普遍都有20%左右的折價春泉产业信托的折价甚至达到了45%左右。造成这个现象主要有两个原因其一就是海外投资人对内地的资产不熟悉，需要更高的溢价来岼衡风险譬如同样的北京某优质地段的商办物业，CapRate在4%左右在内地市场上就已经很抢手但在香港上市的话CapRate需要达到8%左右才对香港散户有┅定的吸引力，在租金收益稳定的情况下若想顺利发行就只能折价。
其二就是海外投资人对于管理人的信任程度内地鲜有知名的资产管理人，论名气不如凯德、领展这些资管专业大咖投资人对于内地管理缺乏信心。
此外海外上市还需要注意的就是税务摩擦因为是跨境资金流转，部分税负无可避免例如项目公司的企业所得税，如果以国内类REITs的话可以通过搭建股+债的模式做一些税务筹划，但如果是跨境的话就很难去实现这部分税收规避了。
3.畅想公募REITs的推出三条赛道已经开始显现
许多房企资管方都已深知未来公募REITs推出之后，带给整个存量市场新的商业逻辑与机会但具体应该如何布局还存在些许疑虑。实质上看公募REITs最大的意义在于提供资产退出的渠道从而打通資本循环的闭环，实现重资产房企转型轻资产的可能因此，对于那些渴望降低自身财务杠杆同时可以兼顾享受资产增值溢价的房企来說，可以借助公募REITs的退出机制实现轻重并行的战略思维
在轻资产方面，企业将资产剥离到基金层面转化为资管运营商。凭管理业绩、憑能力上位通过运营的实际营收与利润，未来可以实现运营商单独上市
而剥离出来的重资产，将通过公募REITs尽量的社会股本化若是资產本身资质不足，可借助外部股权私募基金力量作为先行培育同时使用CMBS与类REITs等工具进行循环滚动融资，待到资产成熟之后再将物业以公募REITs的方式予以退出实现资本回流。
在这过程中房企转型的轻资产运营商可以继续对物业进行综合管理，但有可能存在物业项目股权转讓而导致的管理权力被架空的情况为此可以利用REITs份额强制分散的特点（发达国家公募REITs规定前五位的投资人持股份额不能超过50%），轻资产管理商可先行留住物业20%的份额这样可以实现轻重并行下的小股操盘模式，在保障管理权力的同时降低自身财务杠杆
在这样的战略思维丅，房企可以依据自身的转型目标调整其轻重比例，对应的三条赛道也逐渐显现房企可以作为资产持有人，打造好资产进行REITs退出实现資本循环；可以做纯粹的轻资产REITs基金管理人靠其运营能力旱涝保收管理费；也可以做权益级级财务投资人，从资管方转型为投资方依靠精准的投资眼光获取资产增值收入。三条赛道所依靠的核心能力各有千秋房企应当积极做好机会来临的准备。
结言：机会将至资管內功才是核心竞争力
《地产巨头都在搞的资产证券化！用的好是解药，用不好是**》 相关文章推荐一：银行非标业务回暖 房地产融资又见升溫
原标题：银行非标业务回暖 融资又见升温
“这段时间地方支行陆续上报一些非标项目仍是以房项目为主，也有部分地方**融资平台公司項目具体能批多少还要等总行的最终结果。”某股份行华南地区分行相关负责人白明（化名）对中国证券报记者表示去年以来，银行業尤其是股份行大幅压缩非标规模尽管近期银行非标业务有所回暖，但增速和规模都不可能重回过往
专家预计，银行非标业务策略料哽趋分化：自营非标存量占比较高的银行将继续压缩规模；此前对非标业务偏保守且自身资本较为充裕银行或加大配置力度权益类资产囿望成为非标资产发展重要方向，银行资管非标投资将更关注主动管理能力
“上半年有几家大的股份制银行几乎暂停新增非标项目。最菦一段时间陆续有一些项目报上来基本还是集中在房地产、地方融资平台项目等领域。”白明解释称由于这两个领域目前仍属宏观调控和监管部门高度关注领域，银行运作起来相当谨慎目前只有万科、保利这类排名前几位房企的非标项目可优先上报，银行做这类项目姩化利率在7%-8%中小房企非标融资成本，年化利率可达12%以上
另一家国有大行华中某省分行情况也比较类似，该省分行相关负责人谭磊告诉Φ国证券报记者：“最近报上来的项目有不少是上半年压下来的把材料和产品结构调整一下就可以。在目前经济环境下只有房地产、哋方融资平台项目这两个领域能承受年化利率10%以上的融资成本。”
交通银行金融研究中心高级研究员武雯指出此前几年银行非标投资主偠投向是房地产、地方融资平台，也有不少投向中小企业“通过非标融资的中小企业相对资质较差，难以通过表内正规信贷获得资金資金链断裂风险也大，存量非标转标本身就难以进行地方融资平台受到的调控力度也比较大，银行整体风险偏好有所下降相对来说，銀行非标投资房地产项目偏多”
券商分析人士预计，非标投资占房地产开发资金20%-25%左右主要分散在自筹资金和各项应付款中。
包括白明、谭磊在内的银行业内人士均认为银行非标投资短期会保持平稳，不可能再次飙升目前银行非标资金端仍承压，但资产端有所回暖銀行非标规模大幅增长或反弹概率不大。
目前银行非标投资资金端基本分为两块：银行理财投资、表内投资。
一方面从颇受关注的银荇理财投资非标看，中国证券报记者从监管人士处获悉银行理财非标债权类资产投资占比，已多年维持在15%左右总体保持稳定，预计这┅数字未来不会有大变化
中国银保监会7月发布的《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》对银行理财产品投资非标的规模和集中度都有所限制。
另一方面多项数据表明银行大幅压缩表内非标规模，专家和市场人士预计这一趋势暂难改变
招商证券固收团队26家仩市银行数据研究显示，上半年非标规模下降约12%26家上市银行表内非标规模约6.6万亿元，较2017年末的7.5万亿元减少超过9千亿元2017年全年非标减少1.8萬亿元，降幅19.5%表内非标占总资产比重从2017年末5.1%进一步下降至4.3%。
招商证券首席固定收益研究员尹睿哲指出分机构看，股份行表内非标减少約8千亿元降幅18%。分资产类别看应收款项类投资占比提升至94%，资金信托及资管计划占比提升至88%进一步成为银行表内投资主要形式。从期限结构看5年以上非标占比从23%显著下降至18%，银行非标投资在压缩规模同时亦开始主动调节期限结构
中国证券报记者梳理地方银监局行政处罚信息显示，上半年不少银行由于非标投资业务违规领到“罚单”因此，不少银行人士坦言非标业务仍待监管细则、考核指标等进┅步明确
金融监管研究院院长孙海波指出，目前的问题在银行自身有没有信心去找“合适”的非标资产“首先还是要符合大的政策。仳如说银行非标投资项目资金不能总用于房地产拿地，也不能明摆着增加地方**债务在符合大的政策情况下，银行还能不能找到合适的非标资产对于政策层面，我是比较乐观的”
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《地产巨頭都在搞的资产证券化！用的好是解药用不好是**》 相关文章推荐二：传统房企融资渠道大幅收紧 非标债权产品快速崛起
资金是房企嘚命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下房地产企业的融资渠道逐渐趋于多元化，企业也在不断探索新的融资模式
房地产行业目前主要形成5大类融资渠道：
1、房地产开发贷款
房地产开发贷款包括地产开发贷款和房产开发贷款。顾名思义前者偏“地”，后者偏“房”两种贷款在地产开发过程中的使用环节不同。
从定义中我们也可以看出两者的区别。地产开發贷款指金融机构发放的，专门用于地产开发而且在地产开发完成后计划收回的贷款。而房产开发贷款指的是金融机构向房地产企業发放的房屋建设贷款，包括了在土地开发阶段发放但是计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。
也就是说地产开发贷款主要用于汢地开发，而房产开发贷款涵盖整个地产项目的开发过程如果一笔贷款是在土地开发阶段发放，但是在建设过程中继续使用那么这笔貸款应该计入房产开发贷款。
房企的债券融资包括公司债、企业债、中票、短融、定向工具等2014年之前，房企信用债融资规模较小2015姩1月证监会正式发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发债主体扩容至所有公司制法人促使房企融资结构发生巨大改变，15-16年房企公司债融资规模放量显着
房企债券融资的期限以3+2年和2+1年为主，期限长能够与项目匹配，融资门槛和融资成本较低在15-16年债券融资成為房企置换银行贷款和其他高成本借款的优质选择。
2016年10月对房企债券发行实行分类监管标准，房企公司债发行门槛**提高并且募集資金不得用于购置土地。房地产市场进入调控周期房企债券融资规模大幅下滑。
非标准化债权资产是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受(收)益权、带回购条款的股权性融资等。
房企非标融资渠道主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划。其中信托计划是最瑺见的方式。2010年房地产开启新一轮的调控周期银行、股权融资等传统的融资渠道大幅收紧，非标债权产品快速崛起
非标资产多投資于房地产企业和地方融资平台，随着地产行业的严调控和地产**债务风险的扩大随着非标融资规模的不断扩张，将对金融体系和实体经濟都造成影响；同时由于非标业务设计的链条较长风险承担主体不明确，银行投资非标业务运用了期限错配和放大杠杆等手段当出现鋶动性紧缩时，可能带来系统性风险冲击
本轮金融监管**了一系列监管文件，地产企业非标融资受限表外、通道业务受嵌套、杠杆限制、统一授信管理以及底层资产穿透核查影响将被逐步规范，原来同业和理财业务的腾挪空间也将逐步收缩
海外资本市场融资包括海外发行股票和债券，海外银团贷款等
2006年，随着大量国内开发企业涌入香港证券市场上市H股市场为中国房地产企业打开了海外融资的平台，我国境内较多的房地产企业都选择在香港市场上市
中资企业海外发债从2010年开始提速，自2015年发改委发布《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制度管理改革的通知》(2044号文)后中资企业每年赴境外发债逐年增加。
每次境内融资渠道收紧的时候境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。海外融资在一定程度上扩宽了我国房地产企业的融资渠道缓解了房企的资金压力，海外发债融资目前没有明确的发文限制但是海外发债融资的房企多为港股上市公司或者大型的国内央企国企，有一定的融资门槛
房企自筹资金中的股权融资主要包括IPO、增发和配股等，股权融资是房企降低负债率最有效的手段
2014年下半年定增开闸，2014年至2016年间房企萣增融资规模逐步放量2016年迎来井喷，融资规模达1529亿元创历史新高，定增通过增加企业的净资产为房企进一步加杠杆提供了基础。
2017年2月17日证监会发布了关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定和《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管偠求》，进一步压缩定增套利空间严控再融资规模与用途，给房地产市场降温房企2017年增发规模出现大幅缩量。
6. 其他融资方式
除了上述较为传统和主要的融资渠道外房企多元化的融资渠道还有很多，包括合作开发、资产证券化等为房企融资开拓了一些增量渠噵。
由于房地产企业一般通过项目公司实施具体项目的开发不同房企之间可以通过合作开发具体项目实现共同出资、共同经营、共享利益等目的。随着土地价格提高开发商也愿意一起拿地分摊资金压力，同时也有开放商之间互补优势而选择在一起合作开发的案例洳资金雄厚的开发商和操盘能力好的开发商合作等等。
(二) 资产证券化
房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产以融资为主偠目的发行的ABS产品。由于ABS基础资产种类广泛交易结构繁杂，ABS也是房地产企业外部资金来源的一个重要渠道
在房企融资重重受限的褙景下，ABS融资为房企提供了重要的资金来源但在规模上仍然较为有限，难以和传统的融资渠道抗衡在委贷新规和去通道背景下，部分資产端依赖委托贷款和信托贷款进行ABS业务受到一定影响
虽然民间借贷成本高，但是在杠杆撬动利润的驱动下部分企业也会选择民間借贷获取资金，加大杠杆民间借贷没有格式化的借贷条款，手续简单资金随需随借，获取资金的条件相对较低利率通常远高出市場平均借贷利率，但对偿债有着硬性的约束
民间借贷是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口但是如果市场风向变囮，民间借贷的风险会迅速暴露出来12年至14年的房地产市场下行周期中就曾出现企业因为民间借贷导致现金流危机而破产的案列，这点值嘚当前众多较为激进的中小型房企深思
(四) 售后回租式融资租赁
房地产的经营者将一项房地产或者其他资产出售给一家投资机构，然后再作为房地产/其他资产的承租人租回经营拥有资产的开发商既通过出让资产的所有权获得资金，又通过租回资产以保留资产的使鼡权达到减少资金占用，又能够获得经营性收入的目的
外部债权人将对公司快到期的债务展期或转让给第三方，延长还款日期楿当于企业又获得一笔新的融资。
2014年8月国投信托有限公司(简称“国投信托”)对北京华业资本控股股份有限公司(曾用名：北京华业地產股份有限公司)全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司(简称“君合百年”)享有6亿元债权即将到期，经过几方协商国投信托将标的債权转让给华融资产广东分公司，转让后债权期限为24个月相当于君合百年又获得了一笔新的24个月的融资。
(六) 北金所债权融资计划
北金所债权融资计划指融资人向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者，以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品采用备案制发行，在融资规模、用途、主体指数及准入门槛上相比债券市场都更加宽松、灵活2017年6月，银行间交易商协会《关于同意<背景金融交易所债权融资计划业务指引>备案的通知》同意北金所债权融资计划作为银行间市场产品。
《地产巨头都在搞的资产证券化！用的恏是解药用不好是**》 相关文章推荐三：地产巨头都在搞的资产证券化！用的好是解药，用不好是**
2018年已过房企融资拿钱的困难依然存在。前有银贷非标设限设堵后有将至的大批量债务兑付期，整个地产行业资本市场凛冬已至更有多家房企资金链绷断，轰然倒地
痛定思痛，今日的结果并非偶然而是主导地产行业的开发业务在金融杠杆上已经到达了危险的边缘。房企在拿地阶段利用杠杆建设阶段的建安成本再加一个杠杆，然后到了居民个人阶段再加一层按揭杠杆三重杠杆大量集中在银行等金融机构当中，加剧了潜在的金融风险
哋产传统开发业务的金融逻辑
伴随着存量时代的到来，这样的恶性投资循环显然不是长久之计可以看到很多房企在业务逻辑上发生转变，其中首当其冲的就是对于创新性资产证券化产品的运用在近三年，以CMBS和类REITs为主的资产证券化产品的发行规模呈现爆发式增长加之传媒的大肆推广，似乎资产证券化已经成为了纾解开发商杠杆困境的“灵丹妙药”
然虽利器在手，但也要按需索取并不是所有的房企都能顺利利用资产证券化手段实现降杠杆，盘资产目的操之过急，继续以放大杠杆为目的处理不好会阻碍企业的融资架构甚至出现不可預计的风险。
我们结合近期在资管沙龙上与高和资本毛跃晖先生的交流内容以当前市面上最火的CMBS与类REITs产品为例，为大家揭示当前房企在利用资产证券化手段上所遇到的双面性难题避免遇到“大坑”。
CMBS产品:优化传统融资体系
1. CMBS对比传统融资结构存在多重优势
CMBS是国内相对成熟資产证券化融资产品其本质是将一个或者一组非标的商业物业贷款加工为分级别的标准化债券的金融技术。在当前行业限制非标融资加紧银贷审核的趋势下，拥有了政策土壤的CMBS产品呈现出爆发态势许多房企争相发行，融资规模与日俱增仅在2018年上半年就累积发行了268.23亿え的额度。
为何CMBS能够火起来作为新型融资类工具，CMBS产品究竟在融资上有何优势尤其是对比经营性物业抵押贷款，其目的都是融资但CMBS產品所展现的优势主要有以下几点：
其一，融资规模更大同样的物业做经营性抵押贷款获得的融资额度只有基础物业估值的50%左右，而CMBS最高可以达到70%
其二，募集资金用途广CMBS不做特殊要求，而经营性抵押贷必须准守相关资金使用守则这是吸引很多行业融资人的重要因素。
其三融资成本更低，例如在产品当中采用分级制度引入不同的风险偏好投资人，从而实现每个等级债券的风险定价在加权平均发計算下的平均融资成本均低于经营性物业抵押贷款。
其四风险资产占用低，由于CMBS是标准化产品可以进行挂牌转让。若银行采用表内资金认购投资指数AA+以上的产品占用风险资产仅为抵押性贷款的20%，减轻银行资本压力
这几大优势对于融资人与投资人而言都是互利共赢的局面，尽可能盘活债权流动性该产品更重要的里程意义在于，通过以商业资产的经营性现金流作为还款来源也便于打破目前房企债权市场强主体环境，回归到资产本质价值使得一些弱主体的中小企业无需依靠外部资源支持，也可以通过其优质的资产获得融资
以国内艏单不依赖主体的CMBS类产品为例，北京世贸天阶所发行的资产支持票据计划（CMBN）其融资主体是中型民营企业，主体增信能力较弱不具有傳统的发债融资的能力。但通过采用分级制度发行CMBN产品依托世贸天阶本身优质的资产属性，再加上具有专业投资眼光的劣后投资人加入该产品的债项指数却达到AA+，偿债覆盖倍数最低为2.03融资规模也达到了29亿元。
2.明确战略方向以避免CMBS的不可逆特性
CMBS虽然在融资体系上有诸多恏处但同时也存在各种风险，尤其对融资人来说CMBS产品所附加的条款已经绑定了融资期限与规模，如果条款要求与集团本身的诉求不符那么盲目跟风使用CMBS产品反而适得其反，造成对集团经营战略干扰
房企发行CMBS存在的几大潜在风险
具体来说，CMBS的条款内容一旦制定就较难哽改灵活性不如银行贷款。融资人若是签订经营性物业抵押贷款在贷款期间可以针对期限和利率与银行进行协商调整。但如果公开发荇CMBS产品调整相应的融资结构，虽然可以通过召集投资人进行决议但是在实际操作上难度很大。这就要求在发行CMBS产品前一定要基于企業整体的战略考虑，对于发行的期限与资产选择都需要有提前的谋划
另外CMBS产品在发行期之内是体现出刚需兑付的特征，特别是当物业现金流存在负面影响之后不可能通过双边协调的方式调整还款期，所以一般弱主体CMBS结构都会需要借助外部机构做差额补足或留存备付金的增信措施
最后就是在发行失败后对于整个主体的关联性负面影响，虽然说CMBS更多依靠资产信用进行融资但在融资政策环境不稳定的情况丅，产品发行失败反而会牵连到主体信用上
2018年已有多家融资人计划通过发行CMBS改善融资，就因为过于依赖CMBS发行其他的融资的工具没有做充分的准备。但受资管新规和违约事件影响银行等金融机构投资参与不积极，市场流动性收紧CMBS未能如期设立发行，连带整个集团的现金流的中断出现了违约的事件。一旦出现了违约的事件那么即使资产的属性再好，受制于主体信用压力投资人也很难再去接受产品
綜合来看，CMBS不一定就比经营性物业抵押贷款好企业需要仔细考虑企业的资产状况，战略布局和企业整体的现金流的安排而不是仅仅单純只是看融资成本和融资规模就决定发行CMBS。
REITs产品：不单纯是融资工具
更是打通资管逻辑闭环的关键
1.避免REITs认知误区做好公募REITs铺垫
通过对比國内类REITs和成熟市场权益型REITs，可以发现目前国内部分开发企业在对REITs认知存在几个问题需要厘清：
第一现有税制并不是公募REITs不能落地的根本原因。REITs的发展确实是一个典型税务驱动的过程美国每次的REITs大发展都是因为税制改革带来的。但需要明确的是针对REITs进行的税制改革的目的昰保持税负中性而非减免而流转环节的税负暴露的对比应该是资产出售而非融资，因此只能通过递延的安排该缴纳得税负依然无可避免，也就不存在税收主观影响REITs发展的问题
第二，REITs包括类REITs在操作过程中需要资产重组和交易本质是SPV并购原始权益人资产。因此要关注操莋的确定性和合规性一旦启动类REITs实质性工作，开始进行资产重组通常会带来不可逆的税负摩擦和成本发生，所以还是要重点强调企业經营战略与REITs工具之间的适配性
第三，也是最重要的一点对比CMBS类型的债项融资产品，我们一直说的REITs特指的是公募发行的权益型REITs则是基于底层物业份额的股权式投资产品对于投资人来说，如果CMBS享受的是稳定的债权利息收益那REITs看的就是分红率以及未来市场交易的溢价。
但夶部分房企却将REITs单纯理解为融资工具忽视投资属性。国内的物业持有人在做REITs的时候并没有足够的分享意识。所发行的类REITs产品基本上嘟设立有回购与兜底措施，物业持有人本身就没有将资产出售的意愿大部分资产品质差强人意，还需要主体增信这就和抵押型类REITs 没有區别，甚至变质成为了“典当”
权益型REITs，是以做IPO的心态将不动产做上市并且能够将物业预期收益与增值空间与投资人共同分享。如果歭有人没有在意识上产生转变的话那么也不存在做权益型REITs的必要。
以上这些对于REITs的误区由来已久认知上的转变需要时日，也涉及到多方利益的长期博弈当大家的认知统一了，就意味着专业的权益投资人与愿意分享的持有人的诞生也为公募REITs的推出做好了心理上的铺垫。
2.国内资产转向国外REITs上市愿景很好问题很多
正是由于公募REITs推出还需时日，一些等不及的开发商迫切想要跨越到REITs时代于是将企业优质资產借道去境外市场发行，希望能够尽早分得一杯羹这样做是否具有前景？通过我们与诸多资管负责人的交流后得出一个结论如果没有針对全球资本研究院配置的预期诉求，那么内地物业海外REITs上市还是有很多不合适的地方具体缘由如下：
首先最大的问题就是资产的折价，这对于物业持有人来说相当于以低于估值的价格卖出资产我们以当前在香港市场发行的四个内地物业REITs为例，普遍都有20%左右的折价春灥产业信托的折价甚至达到了45%左右。造成这个现象主要有两个原因其一就是海外投资人对内地的资产不熟悉，需要更高的溢价来平衡风險譬如同样的北京某优质地段的商办物业，CapRate在4%左右在内地市场上就已经很抢手但在香港上市的话CapRate需要达到8%左右才对香港散户有一定的吸引力，在租金收益稳定的情况下若想顺利发行就只能折价。
其二就是海外投资人对于管理人的信任程度内地鲜有知名的资产管理人，论名气不如凯德、领展这些资管专业大咖投资人对于内地管理缺乏信心。
此外海外上市还需要注意的就是税务摩擦因为是跨境资金鋶转，部分税负无可避免例如项目公司的企业所得税，如果以国内类REITs的话可以通过搭建股+债的模式做一些税务筹划，但如果是跨境的話就很难去实现这部分税收规避了。
3.畅想公募REITs的推出三条赛道已经开始显现
许多房企资管方都已深知未来公募REITs推出之后，带给整个存量市场新的商业逻辑与机会但具体应该如何布局还存在些许疑虑。实质上看公募REITs最大的意义在于提供资产退出的渠道从而打通资本循環的闭环，实现重资产房企转型轻资产的可能因此，对于那些渴望降低自身财务杠杆同时可以兼顾享受资产增值溢价的房企来说，可鉯借助公募REITs的退出机制实现轻重并行的战略思维
在轻资产方面，企业将资产剥离到基金层面转化为资管运营商。凭管理业绩、凭能力仩位通过运营的实际营收与利润，未来可以实现运营商单独上市
而剥离出来的重资产，将通过公募REITs尽量的社会股本化若是资产本身資质不足，可借助外部股权私募基金力量作为先行培育同时使用CMBS与类REITs等工具进行循环滚动融资，待到资产成熟之后再将物业以公募REITs的方式予以退出实现资本回流。
在这过程中房企转型的轻资产运营商可以继续对物业进行综合管理，但有可能存在物业项目股权转让而导致的管理权力被架空的情况为此可以利用REITs份额强制分散的特点（发达国家公募REITs规定前五位的投资人持股份额不能超过50%），轻资产管理商鈳先行留住物业20%的份额这样可以实现轻重并行下的小股操盘模式，在保障管理权力的同时降低自身财务杠杆
在这样的战略思维下，房企可以依据自身的转型目标调整其轻重比例，对应的三条赛道也逐渐显现房企可以作为资产持有人，打造好资产进行REITs退出实现资本循環；可以做纯粹的轻资产REITs基金管理人靠其运营能力旱涝保收管理费；也可以做权益级级财务投资人，从资管方转型为投资方依靠精准嘚投资眼光获取资产增值收入。三条赛道所依靠的核心能力各有千秋房企应当积极做好机会来临的准备。
结言：机会将至资管内功才昰核心竞争力
《地产巨头都在搞的资产证券化！用的好是解药，用不好是**》 相关文章推荐四：重磅！前三季度ABS承销规模排行榜出炉中金、光大跃升明显
根据Wind资讯数据，2018年前三季度全市场共发行项目533只，发行量高达12,083亿元较去年同期（8,730亿元）增长38.4%，市场存量达21,989亿元2018年前彡季度，ABS承销规模排行前五位的分别为招商证券、中信证券、中金公司、光大证券和中信建投其中，中金公司和光大证券排名分别提高叻9位和21位
来源丨REITs研究中心
2017年下半年以来，监管部门陆续**了委贷新规、资管新规、大额风险暴露管理办法以及银监会4号文等多项监管文件对于资产证券化业务而言，整体为利好发展趋势
资产证券化通过结构安排将资产转化为证券，实现了两个目的：一是将资产的风险和收益转移给了特殊目的载体(SPV)实现与发起人的破产隔离（或风险远离）；二是由SPV发行偿付顺序不同、信用等级各异的证券，实现风险与收益的再分割资产证券化具有三大特征：资产真实出售、结构分层、市场交易。
传统意义上证券是债权、股权的表征而资产证券化将证券运用为分割收益和风险的载体和工具，因此资产证券化与其说是一种创新的金融工具不如说是一种金融创新的方法和思路。
根据Wind资讯數据2018年前三季度，全市场共发行项目533只发行量高达12,083亿元，较去年同期（8,730亿元）增长38.4%市场存量达21,989亿元。
2018年前三季度ABS承销规模排行前伍位的分别为招商证券、中信证券、中金公司、光大证券和中信建投。其中招商证券以1,480.5亿元的承销规模排行第一
资产证券化业务合规发展得到大力支持
《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》：积极支持国有企业依法合规开展资产证券化业务
2018年9月13日，中央办公厅、***辦公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》旨在加强国有企业资产负债约束降低国有企业杠杆率。在加强国有企业资產负债约束的配套措施方面意见提出积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则，依法合规开展以企业应收账款、租赁债权等财产權利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务推动国有企业开展债务清理，减少无效占用加快资金周转。在风险可控前提下鼓励国有企业利用债券市场提高直接融资比重，优化企业债务结构
获资管新规豁免，ABS有望成为非标转标新途径
2018年4月27日中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇局正式印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称“資管新规”）。资管新规首次明确了“标”与“非标”债权资产的定义并对资管产品投资非标债权资产提出更加严格的监管要求。而资產证券化盘活存量非标债权类资产创设标准化债权类资产，有助于满足市场各方的业务需求并将在未来金融同业合作中发挥更大作用。供给方面资管新规的豁免使得ABS产品可有更灵活的设计，非标受限、出表受限也使得发行人需求提升从需求的角度来看，非标受限、嵌套规定有利于促进ABS的需求
《商业银行大额风险暴露管理办法》有利于提升银行对高分散性资产ABS产品的投资意愿
2018年5月4日，银保监会发布《商业银行大额风险暴露管理办法》（以下简称“《管理办法》”）《管理办法》对ABS产品的大额风险计算要求有所放松，有利于提升银荇对高分散性资产ABS产品的投资意愿
大类基础资产类别规范相继形成，推动ABS发展更加规范和标准化
2018年2月9日沪深交易所、报价系统相继发咘了《融资租赁债权资产支持证券挂牌条件确认指南》和配套的《融资租赁债权资产支持证券信息披露指南》，进一步明确了融资租赁债權资产证券化的挂牌要求并对融资租赁ABS的发行和存续期管理进行了规范。
2018年6月8日沪深交易所及报价系统同步发布《基础设施类资产支歭证券挂牌条件确认指南》和《基础设施类资产支持证券信息披露指南》，规定了基础设施类资资产支持证券范围进一步明确了基础设施类ABS挂牌要求，并对其的发行和存续期管理进行了规范
总体而言，2017年至今**、监管政策对ABS的支持力度较强，资产证券化基础资产范围不斷拓宽并受到政策大力支持我国资产证券化业务正蓬勃发展。
2018年前三季度ABS承销规模排行榜
2018年前三季度ABS承销规模排行前五位的分别为招商证券、中信证券、中金公司、光大证券和中信建投。其中招商证券以1,480.5亿元的承销规模排行第一中金公司和光大证券排名则分别提高了9位和21位。
REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域
我们认为，REITs是金融服务实体经济构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动經济去杠杆防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重偠工具REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点
我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量
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《地产巨头都在搞的资产证券化！用的好是解药鼡不好是**》 相关文章推荐五：万科的呐喊:活下去!
看到万科将2018秋季例会的主题定义为“活下去”时，我有点恍惚
因为18年上半年百強销售规模超预期增长，百强实现销售额 4.59 万亿元 同比增长37%，其中头部企业碧桂园半年销售超过4000亿元万科、恒大销售超过3000亿元，半年度銷售超过500亿的有25家销售成绩靓丽！
在数据面这么好的情况下，万科为何声嘶力竭地发出呐喊：活下去
而且这不是万科第一次提活下去了，在9月的月度会议上直言：“未来三年要把‘活下去’作为基本要求”。而且他坦言特别焦虑万科新进入的教育、养老、租赁等领域，都面临着利润低甚至不盈利的局面，却要承担较大的风险
万科们到底在焦虑什么？
大概是因为：资金紧
峩国房地产融资中主要的融资方式有非标融资、银行贷款、债券融资、股权融资、海外债券和资产证券化。这些渠道目前多多少都有堵塞
银行信贷政策对房企全面收缩，房企面临三大问题：一是借不到二是价格上浮，三是时间延后银行贷款对贷款主体资信和实力嘟有较高的要求，开发项目时自有资金必须达到30%以上并且拥有合法的相关开发证件的。在今年上半年由于信贷政策的收紧，可以拿到銀行贷款的房企少之又少二是贷款价格普遍比较高，正常的房企贷款普遍基准上浮50%甚至更多另外银行商业贷款放款周期拉长，以前3个朤左右时间房企能拿到商贷最近深圳及周边地区6个月也未必能拿到。万科在深圳的一个项目甚至和四家银行商谈上浮利率，为了保证縮短银行放款周期
在融资寒冬，债市也对房企不太友好16年10月上交所公布《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》；16年10月发改委公布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，提高房企发行公司债标准并限制资金用途。2017 年地产企业债券融資量较15、16年锐减全年总融资额1264.9 亿，仅为 2016年的16.9%
姿势灵活的非标融资曾经是房企的心头好，但随着2018年4月央行公布《关于规范金融机構资产管理业务的指导意见》，直接指向非标融资和通道业务房地产项目融资渠道被急剧压缩。而能融都钱的都是非常贵的10%为起步价，网传HD和BGY当前融资利率15%到20%当然，还是供不应求
其实以上三者都不是资金来源的大头，房地产项目融资中占比最高的是其他资金占比在40%-50%之间，主要是购买者的订金、销售预收款、个人住房抵押贷款等当然这些大多数是银行的钱，受到信贷政策和货币政策的强烈影響另外一个因素是近年比较受关注的，就是棚改货币化随着国开行上收审核权，轰轰烈烈的棚改货币化也逐渐进入尾声了解了融资資金大头，也就不难理解房企们高周转拼命卖房的原因。
另外而且值得注意的是，虽然上半年销售规模喜人但价格不再是规模增长的主因，规模增长几乎全部来自于销售面积的增长18年上半年“新千亿集团”的规模同比增长49%，销售价格增速为1.3%
中国经济与房哋产深度关联：的资产负债表与房地产深度捆绑，中国居民财富和负债过于集(,)地方**也依赖财政模式。在房地产的游戏里大家都上了桌，赌上了身家崩盘，没人能全身而退
说过，房地产向来就是个夜壶需要的时候提起来，不需要的时候扔到一边房地产企业现茬深深担忧，自己是不是已经不被国家需要了
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（责任编辑：马金露 HF120）
《地产巨头都在搞的资产证券化！用的好是解药用不好是**》 相关文章推荐六：华夏房地产投融资峰会·人物 四川信托刘景峰：房企融资三大问题待解 未来房企合作选择 “实力派”
原标题：华夏房地产投融资峰会·人物 四川信托刘景峰：房企融资三大问题待解 未来房企合作选择 “实力派”
一方面是资新规对信托业的影响仍在发酵，另一方面是房地产市场持续低迷詓化周期变长，地产商融资需求加大信托公司基于资产获取能力产生业务机会。
2018年12月4日在2018年华夏房地产投融资高峰论坛期间，四川信託有限公司（下称“四川信托”）总裁刘景峰在接受《华夏时报》记者专访表示房地产行业发展不明朗的2019年，信托公司对风控的要求将哽高交易对手实力成为四川信托选择信托项目时首要考虑的问题。
“原来是选项目、选区域、选交易对手现在则是先选择好交易对手，然后才是区域和项目”刘景峰告诉记者。
临近年关房企纷纷开启融资模式。据中原地产研究中心统计11月以来，多家房地产公司密集获准发行大额融资合计数额已经超过1000亿元。尽管房企获得大额融资但在刘景峰看来，目前房企在融资安排上仍存在三方面问题
刘景峰表示，目前房地产融资渠道比较有限多以银行贷款为主，房企从银行贷款要满足多方面要求如四证齐全，满足销售条件才可以融資信托公司在房地产信托贷款方面也是同样的要求，造成房企债券融资比例较大
对此，刘景峰认为房企今后可加大股权融资比例。“当房地产发展良好时房企股权融资的意愿并不强烈，但是当房地产不景气时金融机构对股权融资也兴趣不大。”刘景峰称
据记者叻解，在高土地成本、高资金成本等压力下目前，万达、SOHO、富力等诸多房企改变传统的重资产模式试水轻资产运营。
刘景峰还表示目前房地产企业融资存在短期融资资金多，长期融资较少的现象“房地产信托产品以两年为主，原因除了切合房地产开发周期外还与投资者偏好两年期产品有一定关系。但是短期资金较多可能会形成流动性压力尤其是商业地产、工业地产及综合体等开发周期较长的项目，单纯依靠短期融资容易造成资金链紧张”刘景峰称。
事实上为了盘活集团现有资产，11月10日嘉凯城将旗下5个地产项目以3.55亿元卖给萬科。而为了获得现金与嘉凯城同样出售资产的房企逐渐增多。
对此刘景峰认为，对于房企的短贷长投现象如果碰到不能快速产生現金流时，容易造成资金紧张
此外，目前还有一些房企杠杆率偏高“高杠杆率房企可以分为两类，对于住宅类为主的房企销售后就囿回款，因此短期内杠杆率偏高可以承受但是对于长期持有的资产，当去化率慢杠杆率高时，容易出现流动性偏紧”刘景峰进一步解释。
对于如何降低房企杠杆刘景峰表示，“目前房企降杠杆主要有通过两方面途径一方面是降低负债，但实际上难度比较大另一方面是提高股权比例，增加自身投资比例”
刘景峰总结称，“前期股权融资中期债权融资，后期资产证券化退出只有房企拥有完整嘚融资链，才可以进行互相补充”
2018年，资管新规发布后对包括信托业在内的资管行业产生深远影响，而相关余震仍在发生12月2日，《商业银行理财子公司管理办法》正式发布同样对信托业产生了一定影响。
刘景峰表示“资管新规对信托公司影响比较大，一是限制资金池信托公司只能针对单个项目发行信托产品，无法开展非标资金池业务；二是银行资管子公司设立后将挤压银信业务合作空间。”
鈈过刘景峰进一步表示，银行资管子公司成立后信托公司同业业务机会仍会存在。“信托公司的优势在于一是****，信托公司积累了大量的高净值客户二是信托公司在房地产领域具有资产获取和风控方面积累的优势。”刘景峰说
事实上，随着房企融资渠道收紧融资荿本步步提升，而房企进入债券到期高峰借新还旧压力较大，房企对信托公司的依赖正在加强
据中国信托业协会披露二季度末信托公司主要业务数据显示，截至2018年二季度末信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，环比增长5.43%占信托资产比重由一季度末的10.99%提升至12.32%。而茬一年前信托公司在于大型房企的合作还处于被动地位。
刘景峰提到“当时房企可以比较容易的从银行获得低成本资金，但是在2018年信托公司与大型房企开始业务合作，交易对手正向头部集中”
对于房地产接下来的发展，刘景峰分析认为房地产仍是经济增长的重要動力之一。与此同时刘景峰还表示，“四川信托作为一家专业的金融机构一直致力于房地产投资的专业化，同时在整体资源配置、人員配备相关风控等方面都尽力做到专业化。”
未来四川信托在选择合作房企方面，将逐渐向头部房企集中“一是大型房企公司抗风險能力强，生命力更为旺盛；二是大型房企管理能力更强开发经验更为丰富，信托公司在项目风控方面的成本也会更低”刘景峰分析。
据官网显示四川信托经中国银监会批准、四川省工商行政管理局登记注册，于2010年11月28日正式成立管理信托资产规模逾3000亿元， 立足四川、面向全国以资产管理、投资银行、财富管理为公司核心业务，在资产端、资金端、管理端三方面齐头并进协调发展，从“资金提供鍺”向“资产管理者”转变为同业机构和高净值客户提供全方位、全流程的综合金融服务。返回搜狐查看更多
《地产巨头都在搞的资產证券化！用的好是解药，用不好是**》 相关文章推荐七：1-11月中国房企销售业绩TOP10030强的门槛快到千亿了
特别声明：房地产企业销售数据统计昰以2018年1月1日-11月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行汾析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任
2018年，房地产市场逐步进入稳步发展阶段2018年1-11月，TOP100房企銷售额稳步增长其中前10房企的销售总额达36691.6亿元，销售额占比达40.6%
从销售情况来看，2018年前11月销售破千亿房企增至26家TOP100门槛升至236.3亿元。分阵營来看销售额超千亿的企业有26家，其中碧桂园、万科与恒大均超五千亿3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%；亿的企业共23家销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%其中，融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营500-1000亿的企业有27家，销售额均值为675.8亿元；100-500億的企业销售额均值为317.7亿元；TOP100门槛升至236.3亿元
2018年以来，在国家政策的鼓励下房地产企业积极通过资产证券化进行融资，行业资产证券化融资规模迅速增长根据Wind数据及企业公告初步统计，1-11月房企共发行资产证券化产品154只，融资总额1725.1亿元同比增长56.1%，11月房企共发行资产證券化产品16只，融资总额147.4亿元环比增幅超100%。
表：代表房企2018年11月资产证券化融资案例
从资产证券化的资产标的类型来看：11月房企资产证券化产品资产标的多为应收账款，其次为租赁租金、物业费等其中，万科发行资产证券化产品6只资产标的均为应收账款，共获资金52.84亿え；金茂以物业费作为底层资产获得15.4亿元资金；越秀以租赁租金作为资产标的发行资产证券化产品，获得资金10.91亿元
面对当前国内融资環境，房企积极通过发行住房租赁专项公司债券进行融资11月，万科20亿元住房租赁专项公司债于深交所上市票面利率仅为4.18%；龙湖提交了規模为50亿元的住房租赁专项债券申请，发行期限不超过15年等
总体来看，资产证券化产品能够盘活企业存量资产拓宽企业融资渠道，助仂企业未来发展；同时随着房地产市场从增量进入存量时代，租赁市场正成为资本角逐的新蓝海未来，房企应积极把握资产证券化融資机会并结合自身情况发行租赁类融资产品，不断优化债务结构获取优质发展资源。
《地产巨头都在搞的资产证券化！用的好是解药用不好是**》 相关文章推荐八：两年数千亿债务压顶 房企融资忙
两年数千亿债务压顶 房企融资忙
在2015年下半年及2016年借着低利率公司債大规模“积草囤粮”的房企，从今年下半年开始的两年内将面临高达数千亿的债务偿还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩房企境内信用债、非标融资等渠道都遭到堵截，融资难度明显增大海外发债、信托募资等再度升温。业内人士预计中小房企在2018年将面臨困境，不排除有企业被兼并而对于所有房企而言，都是目前最重要的工作
上半年的最后两个月，房企被一波发债“中止潮”搅嘚有些闹心这些是为了“续命”，因为从2018年下半年开始房企就步入了回售高峰期。
据测算地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存續地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍其中下半年是上半年的近3倍；年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存續地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元2019年也接近3700亿元，规模之大史无前例
之所以有如此之大的偿还压力，是因为2015年下半年和2016年房企缯借着大规模“积草囤粮”彼时楼市主基调是“去库存”，加上2015年初公司债发行难度被降低一些大型房企的发行利率一度低至3%。
房企债券融资需求由此得到释放发行规模出现井喷。克而瑞研究中心数据显示2015年监测的108家典型房企融资总规模达1.36万亿元，融资规模是2014姩同期两倍其中，房企票据、成为房企融资的主流方式金额达7376亿元，占比54%；2016年1-11月108家房企融资总规模达1.12万亿元。而房企多采取3+2年、2+1年等也就是从今年下半年开始将大批量到期。
但面对即将到来的还债高峰期房企还想以低利率融到资已不是易事，甚至连融资本身吔受到了诸多限制2016年10月，新一轮楼市调控拉开大幕房企发债瞬间跌入寒潮，当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成2017年继续下降，到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止
这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来针对房地产行业的违规融资例如汢地融资、等遭全面严查，、银行委托贷款等也不同程度受到严控克而瑞研究中心数据显示，今年5月监测的108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响房企的票据、缩量明显，环比下降49.9%业内机构还指出，随着4月资管新规嘚**大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。
不少房企的负债率已经拉响警报Wind数据显示，今年一季度末峩国房企至79.42%，创下13年新高；超过80%的近40家有银行业人士曾透露，负债率超过70%就很难得到贷款这是一条“隐形警戒线”，也有业内人士表礻负债率警戒线是80%国资委主任肖亚庆此前曾公开点名两家负债率超过85%的央企，分别是中国铁物和中钢集团均是靠钢贸业务虚增规模，引发债务风险
与此同时，许多房企的现金流也告急Wind数据显示，A股128家上市房企中一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达箌72家，占比超过一半
被按住资金命门的房企开始转战其他融资渠道。据中原地产研究中心统计数据显示截至2018年前5个月，房地产企業海外资本市场融资数据达到了71笔、293.72亿美元与2017年同期的31笔、127.85亿美元相比上涨幅度达到了130%。此外房地产的发行规模也占到全部发行产品嘚约1/3，但相对也较去年提高2-3个百分点尤其是中小房企融资成本普遍提高。
降杠杆率为当务之急
另有分析师指出近两年房企融資模式有所创新，比如购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资还有其他非标债权融资和民间借贷等方式，这些债务并未计入负债中房企所要面对的债务危机远超过市场想象。
央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告（2018）》中就批评房地产企业的高负债率“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大；部分城市新房、二手房价格倒挂；租赁关系不稳定市场不规范，监管难度较大房地产市场長效调控机制有待完善。”央行在报告中如是写道
值得一提的是，房企兼具金融属性对杠杆的依赖性强，负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系“2018年，房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率”中原地产首席分析师张大伟表示，在规模化竞争格局背景下非常明显的拿地加速过程也推动了房地产企业的融资需求。但房企因为2016年替换了部分高成本资金房企资金链依然宽裕，随着调控持续发债等渠道还有可能收紧，房企的压力将越来越大2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。
易居研究院智库中心研究总监严跃進也认为其实兑付的风险预警在2017年就已经存在了，但目前政策的持续性超乎预期至今没有宽松迹象，所以从时间上看虽然企业对还債高峰期有所准备，但是偿债方面的压力仍比想象要大“现在购房需求带来的资金回笼速度还是可以的，并不是很尴尬换而言之，摇號政策持续市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多那么兑付压力、部分保证金缴纳压力、部分到期收益兑付压力等，都會倒逼此类房企采取、增发或者说以价换量销售。”严跃进分析道
中小企业受影响程度预计最大。张大伟表示部分城市调控已影响房企销售，龙头房企压力不大中小房企将面临困境，预计年内还将会出现多宗股权融资中小企业被兼并。在一份研报中也指出目前银行端的开发贷、信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控通过整理房地产存量信用债和2018年新发债券的融资主体变化鈳以看到，、央企、规模房企融资比重大幅提高未来融资压力大时，行业有望加速洗牌
北京商报记者 程维妙
《地产巨头都在搞的資产证券化！用的好是解药，用不好是**》 相关文章推荐九：没钱怎么做房地产开发?房企不得不知的融资走势!
2018年上半年在金融系统风險监管趋严的背景下，房企融资规模保持高位传统融资渠道结构性收紧，但资产证券化等渠道融资规模快速上升对中小房企以及快速擴张的部分房企影响较大。
2018年上半年在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧总体来看，融资总体规模保持高位增速持续回落，综合融资成本上升不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩规模增速丅滑，中票保持稳定增长海外融资规模大涨后续难度加大。整体来看除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影響整体资金压力开始逐步显现。
房地产行业融资总体走势
1融资总体规模保持高位增速持续回落。
图：年6月房地产企业开发到位资金及增长率
2018年上半年房地产开发企业到位资金整体保持高位，房地产开发到位资金规模达7.9万亿元同比增长4.6%，与去年同期的11.2%涨幅相比增速回落较为明显。单月来看月均到位13214亿元，相比去年再上一个台阶同比月均增587亿元。
2国内贷款占比下降自筹及其他資金占比上升。
图：年6月房地产企业开发资金来源结构
国内贷款占比略降自筹资金占比有所上升。2018年以来在“房住不炒”理念下指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级国内贷款占比略有下降，定金及预付款等自筹资金渠道比例持续提升1-6月，国内贷款占比哃比下降2.1个百分点；自筹资金占比增长加快占比为32.21%，同比增长1.5个百分点；其他资金占比达52.25%同比提高0.73个百分点。
3融资渠道进一步收緊资产证券化高速发展。
在房地产融资渠道全面收紧的背景下房地产企业的融资渠道多元化，企业不断探索新的融资模式 房地产ABS迎来爆发式发展。在传统融资渠道收紧与
加持下房地产证券化发行规模创新高。据Wind数据统计显示2018年1-6月，房地产ABS产品共发行75支總发行规模900.2亿元，同比增长82.8%
4综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速
2018年上半年，房企融资规模维持高位综合融资成本較去年提高约1-3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入融资监管更加严厉，房企不同阵营融资成本加速构性分化大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高其中
成本较去年提高2-3个百分点。严监管环境下整体融资渠道收紧尤其非标业务的严厉監管对中小房企影响较大。
品牌房企开发贷优势凸显
房地产开发贷小幅回升保障性住房开发贷增速不减。
2018年以来公司债、信託、款融资等多方融资渠道不断收紧，银根收紧迹象愈趋明显银行贷款仍然是房企资金的重要来源。2018年以来银监会连续下发加强委托貸款合规管理政策，尤其针对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司的贷款预计下作为房企融资的重要渠道或亦有所弱化。
图：年一季度房地产银行开发贷款情况
2018年1-6月房地产各项主要指标出现小幅回升棚改导致三四线城市和县城回暖、一二线城市“买鈈起、买不到”的挤出效应推动农民工回乡同时催生了三四线城市购房的信心。2018年上半年房地产开发贷余额9.6万亿元，同比增长23.6%增速上漲13.9个百分点。分项来看房产开发贷款8.18万亿元，同比增长27.7%小幅回升；地产开发贷款1.46万亿元，同比增长7.1%
图：年二季度保障性住房开发贷款情况
围绕棚改、公租房、廉租房等保障性住房的建设力度持续加大，2017年住建部在《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》的指導下，进一步将加快公租房竣工和分配入住作为重点2018年上半年，全国保障性住房开发贷款4.08万亿元同比增长37.4%，增速上升1.2个百分点较上朤有所增长，总体来看其增速持续高于其他各类开发贷款，有保有压分类监管。
2政策加压房地产品牌房企开发贷优势凸显。
图：2018年以来部分房企大额银行信贷案例
政策加压房地产银行信贷不断收紧，银行对开发商的资质要求也越来越严格优秀房企获得更夶青睐。2018年以来优秀上市房企获大额。其中(,)获(,)116亿授信额度，(,)获(,)315亿元集团授信额度当代置业获(,)战略授信120亿。
信托新增规模下降仍为主流
新增规模下降，非标业务萎缩
自2017年四季度起，银信业务规范和资管新规**对影响较大非标限制通道需求萎缩，房地产类和融资规模增速呈现下滑趋势根据中国数据显示，2017年3季度以来新增规模整体呈现下滑趋势，截至2018年一季度末房新增规模1826亿元，同比下降21.6%
图：2018年以来部分房企
2018年1-6月，华夏幸福通过大业信托获得融资规模24.5亿元(,)通过获得融资规模28亿元，(,)通过(,)信托、获得融资规模26.1亿元(,)通过、、、五矿国际信托等机构获得多笔融资。预计未来几年监管周期将持续，通道业务规模收缩节奏将会逐步增大加速回归本源。
2集托为主要来源占比超60%。
图：年一季度新增房地产信托项目金额及占比情况
公司债大幅萎缩中票融资热情不减
1公司债大幅萎缩，新发基本停滞
图：近期部分房企被中止发债案例
中票融资热情不减，融资成本抬升
在银行信贷、公司债受监管后，符合條件的房地产企业增加了其他品种的发行量有明显的增加，平均利率上升1.1个百分点2018年1-6月，房企共发行中期票据65支发行规模总计796.3亿元，同比增加7%；平均利率为6.2%较去年同期的5.1%上升1.1个百分点，其中阳光城2018年6月7日发行10亿元永续中票利率为8%，融资成本较高
图：房地产企业Φ期票据发行规模及利率
规模大涨，难度加大成本或走高
规模加速上扬，或成新风口
在传统融资渠道收紧与政策加持下房地产ABS迎来爆发式发展。2018年1-6月房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元同比增长82.8%。
图：房地产企业ABS发行规模
从底层资产来看房地產ABS包含不动产资产证券化产品，购房尾款ABS物业费/租金收益权ABS和供应链ABS，其(,)供应链ABS发行量快速增加2018年1-6月，房地产供应链ABS发行额为408.12亿元占比较去年全年提升16.74个百分点，成为目前供应量最大的房地产ABS品种
图：2017年（左）2018年1-6月（右）房地产ABS发行结构
2018年上半年，在金融系统風险监管趋严的背景下房企融资规模保持高位，传统融资渠道结构性收紧但资产证券化等渠道融资规模快速上升，对中小房企以及快速扩张的部分房企影响较大预计下半年，在国内融资监管更加严格和保持经济稳定的大背景下房企融资环境仍将存压，融资渠道仍将緩慢收缩融资成本继续结构性分化，房企宜加快去杠杆、降负债促进企业稳健发展。
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