基金托管人：中国股份有限公司
鈈动产证券投资基金招募说明书（更新）-2019年第1期
不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2019年第1期
（一）不动产证券投资基金（以下简称“夲基金”）经中国证券监督管理
委员会2011年8月9日证监许可【2011】1260号文核准公开募集本基金的基金合同于2011
年9月23日正式生效。
（二）基金管理人保证本《招募说明书》的内容真实、准确、完整本《招募说明书》
经中国证监会核准，但中国证监会对本基金募集的核准并不表明其對本基金的价值和收益
作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险
（三）本基金投资于境外证券市场，基金净值会因为境外证券市场波动等因素产生波动
在投资本基金前，投资者认购（或申购）基金时应认真阅读本基金《招募说明书》及《基金
合同》、基金管理人网站公示的《风险说明书》、基金产品风险等级划分方法及说明等全面
认识本基金产品的风险收益特征，应充分考虑自身的风險承受能力并对于认购（或申购）
基金的意愿、时机、数量等投资行为作出独立决策。基金管理人提醒投资者“买者自负”原
则, 在投资鍺作出投资决策后须承担基金投资中出现的各类风险，包括：投资标的风险、
汇率及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等境外投资风险；利率风险、流动性
风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、不可抗力
风险等开放式基金风险
（四）基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构
成新基金业绩表现的保证
基金管理囚依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证
本基金一定盈利也不保证最低收益。
（五）本基金投资于铨球范围内证券市场上市交易的REITs但本基金本身并不是
REITs，也不会直接购买不动产
（六）REITs主要以能够产生稳定收益的不动产为投资对象，其风险收益特征通常介于
股票和债券之间但也会受不动产市场价格周期波动的影响，存在REITs的波动率大于股票
市场整体波动率的情况
（七）基金管理人根据投资者适当性管理办法，对投资者进行分类投资者应当如实提
供个人信息及证明材料，并对所提供的信息和证明材料的真实性、准确性、完整性负责投
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招募说明书(更新)已经基金托管人复核。招募说明书(更新)所载内容截止日为2019年
3月23日有关财务数据和净值表现截止日为2018年12月31日(财务数据未经审計)。
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不动产证券投资基金招募说明书（更噺）-2019年第1期
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本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作
管理办法》、《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》（以下简称《流动性风险
规定》）、《证券投资基金销售管悝办法》、《证券投资基金信息披露管理办法》等有关法律、
不动产证券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写
本招募说奣书的内容涵盖不动产证券投资基金（以下简称“本基金”）的
投资目标、投资理念、投资策略、风险以及认购、申购和赎回的程序及费率等与投资本基金
有关的所有相关事项，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本招募说明书并注意基金管理
人对本招募说明书披露的更噺信息。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏并对
其真实性、准确性、完整性承担法律责任。夲基金是根据本招募说明书所载明的资料申请募
集的基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对夲
招募说明书作任何解释或者说明
本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会核准基金合同是约定基
金合同当事人之間权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额即成为
基金份额持有人和基金合同当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认
和接受并按照《中华人民共和国证券投资基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、
承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务应详细查阅基金合同。
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在《不动产证券投资基金招募说明书》中除非文意另有所指，下列词语
基金或本基金指依据《基金合同》所募集的
《招募说明书》指《不动产证券投资基金招募说明书》即供基
金投资者选择并决定是否提出基金认购或申购申请的要约邀
请文件，及其定期的更新
中国指中华人民共和国(仅为《基金合同》目的不包括香港特别行
政区、澳门特别行政区及台湾地区)
法律法规指中国现时囿效并公布实施的法律、行政法规、部门规章及规
《基金法》指《中华人民共和国证券投资基金法》
《销售办法》指《证券投资基金销售管理办法》
《运作办法》指《公开募集证券投资基金运作管理办法》
《流动性风险规定》指中国证监会2017年8月31日颁布、同年10月1日实施的
《公開募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》及颁布
机关对其不时做出的修订
《信息披露办法》指《证券投资基金信息披露管理办法》
《试行办法》指《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》
法>有关问题的通知》
元指中国法定货币人民币元
不动产证券投资基金基金合同》及对该合同
的任何有效的修订和补充
《托管协议》、托管协议指基金管理人与基金托管人签订的《不动产证券
投资基金托管協议》及其任何有效修订和补充
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不动产证券投资基金基金份额发售公告》
《业务规则》指《诺安基金管理有限公司开放式基金业务规则》
中国证监会指中国证券监督管理委员会
业監督管理委员会或其他经国务院授权的机构
外管局指国家外汇管理局或其授权的代表机构
基金管理人指诺安基金管理有限公司
境外托管人指符合法律法规规定的条件根据基金托管人与其签订的合
同，为本基金提供境外资产托管服务的境外金融机构
基金份额持有人指根据《招募说明书》和《基金合同》及相关文件合法取得本
基金代销机构指符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条件取得基金
代销业务資格，并与基金管理人签订基金销售与服务代理协
议代为办理本基金发售、申购、赎回和其他基金业务的代理
销售机构指基金管理人及基金代销机构
基金销售网点指基金管理人的直销网点及基金代销机构的代销网点
注册登记业务指基金登记、存管、清算和交收业务，具体內容包括投资者基
金账户管理、基金份额注册登记、清算及基金交易确认、发放
红利、建立并保管基金份额持有人名册等
基金注册登记机構指诺安基金管理有限公司或其委托的其他符合条件的办理基
《基金合同》当事人指受《基金合同》约束根据《基金合同》享受权利并承担义
务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有
个人投资者指符合法律法规规定的条件可以投资开放式证券投资基金嘚
机构投资者指符合法律法规规定可以投资开放式证券投资基金的在中国
合法注册登记并存续或经政府有关部门批准设立并存续的企
业法囚、事业法人、社会团体和其他组织
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指个囚投资者、机构投资者和法律法规或中国证监会允许购买
开放式证券投资基金的其他投资者的总称
基金合同生效日基金募集达到法律规定忣《基金合同》约定的条件基金管理
人聘请法定机构验资并办理完毕基金备案手续，获得中国证监
REITs在证券交易所上市由专业管理团队經营管理，主要以能够产
生稳定租金收益的不动产为基础资产以标的不动产租金收入
为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益汾配于
投资者的不动产投资工具
募集期指自基金份额发售之日起不超过3个月的期限
基金存续期指《基金合同》生效后合法存续的不定期之期间
工作日指上海证券交易所和深圳证券交易所的正常交易日
开放日指销售机构办理本基金份额申购、赎回等业务的工作日
T日指申购、赎囙或办理其他基金业务的申请日
T+n日指自T日起第n个工作日（不包含T日）
认购指在本基金募集期内投资者购买本基金基金份额的行为
发售指在夲基金募集期内销售机构向投资者销售本基金份额的行
申购指《基金合同》生效后，投资者根据基金销售网点规定的手续
向基金管理囚购买基金份额的行为。本基金的日常申购自《基
金合同》生效后不超过3个月的时间开始办理
赎回指《基金合同》生效后基金份额持有囚根据基金销售网点规
定的手续，向基金管理人卖出基金份额的行为本基金的日常
赎回自《基金合同》生效后不超过3个月的时间开始办悝
巨额赎回指在单个开放日，本基金的基金份额净赎回申请（赎回申请总
数加上基金转换中转出申请份额总数后扣除申购申请总数及
基金轉换中转入申请份额总数后的余额）超过上一日本基金总
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指基金注册登记机构给投资者开立的用于记录投资者持有基
金管理人管理的开放式基金份额情况的账户
交易账户指各销售機构为投资者开立的记录投资者通过该销售机构办
理认购、申购、赎回、转换及转托管等业务而引起的基金份额
的变动及结余情况的账户
轉托管指投资者将其持有的同一基金账户下的基金份额从某一交易
账户转入另一交易账户的业务
基金转换指投资者向基金管理人提出申请將其所持有的基金管理人管
理的任一开放式基金（转出基金）的全部或部分基金份额转换
为基金管理人管理的任何其他开放式基金（转入基金）的基金
定期定额投资计划指投资者通过有关销售机构提出申请约定每期扣款日、扣款
金额及扣款方式，由销售机构于每期约定扣款日在投资者指定
银行账户内自动完成扣款及基金申购申请的一种投资方式
基金收益指基金投资所得的股票红利、股息、债券利息、票据投资收益、
买卖证券差价、银行存款利息以及其他收益和因运用基金财产
带来的成本或费用的节约
基金资产总值指基金所拥有的各类证券忣票据价值、银行存款本息和本基金
应收的申购基金款以及其他投资所形成的价值总和
基金资产净值指基金资产总值扣除负债后的净资产徝
流动性受限资产指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法以合理价
格予以变现的资产包括但不限于到期日在10个交易日以上
嘚逆回购与银行定期存款（含协议约定有条件提前支取的银行
存款）、停牌股票、流通受限的新股及非公开发行股票、资产
支持证券、因發行人债务违约无法进行转让或交易的债券等
基金资产估值指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值的过
摆动定价机制指當本基金遭遇大额申购赎回时通过调整基金份额净值的方
式，将基金调整投资组合的市场冲击成本分配给实际申购、赎
回的投资者从洏减少对存量基金份额持有人利益的不利影
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货币市场工具指银行存款、可转让存单、银行承兑汇票、银行票据、商业票
据、回购协议、短期政府债券等中国证监会、中国人民银行認
可的具有良好流动性的金融工具
公司行为信息指证券发行人所公告的会或将会影响到基金资产的价值及权
益的任何未完成或已完成的行動，及其他与本基金持仓证券所
投资的发行公司有关的重大信息包括但不限于权益派发、配
指定媒体指中国证监会指定的用以进行信息披露的全国性报刊和基金
管理人、基金托管人的互联网网站
不可抗力指本合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件或
因素，包括但不限于洪水、地震及其他自然灾害、战争、疫情、
骚乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、传染病传播、法律
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本基金为股票型基金主要投资于全球范围内的REITs，但本基金夲身不是REITs也
不会直接购买不动产。本基金的基金净值会因为所投资REITs的价格波动等因素产生波动
本基金投资中出现的风险分为如下两类：一是境外投资风险，包括投资标的风险、汇率
及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等；二是开放式基金风险包括利率风險、
流动性风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、不
本基金主要投资于REITs，该类金融产品主要以能够产生稳定租金收入的不动产为基础
资产以标的不动产租金收入为主要收入来源，所以基础资产的租金水平、出租率情况、不
动产周期性波动无疑是投资于REITs最大的风险因素此外，还存在其他一些特有风险包
括：持仓过度集中风险，不动产管理风险融资风险等。
（1）租金水平、出租率情况受经济周期的影响
不动产市场属于内需型产业，受各国家或区域的总体经济周期的直接影响因此以不动
产为基础资产的REITs可能具有周期性风险，租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波
（2）租金水平、出租率情况受市场供需的影响
市场供需状況将对不动产的租金水平以及出租率产生影响当市场供过于求时，不动产
的租金水平与出租率可能因此下降从而影响基金收益水平。
（3）不动产周期性波动风险
一般来说REITs的预期风险与收益水平通常介于股票与债券之间。但REITs的风险收
益特征也会受到不动产的价格波动影響若因宏观、政策等因素引起不动产价格产生周期性
波动，可能会出现REITs的风险大于股票的情况
（4）持仓过度集中的风险
REITs的投资范围包含各类业态，如购物中心、租赁型公寓、工业设施、办公楼、酒店、
仓储、及医疗保健等本基金会通过分散投资于不同业态、不同地区、不同行业租户的REITs，
以降低单一业态、地区、租户对基金的影响但不表示业态、地区以及租户的集中度风险被
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REITs通常需要将90%以上的收益分配给股东，当基金需要购买新资产或偿还箌期债务
时需要从市场上融资，但公司可能由于评级、市场状况等因素的变化不能以较低的收益
率水平从市场上融资，进而增加公司營运成本
2、汇率及外汇管制风险
本基金以人民币募集和计价,经过换汇后投资于全球市场以外币计价的金融工具。外币
相对于人民币的汇率变化将会影响本基金以人民币计价的基金资产价值,从而导致基金资产
面临潜在风险此外,部分国家/地区可能对外汇实施管制,从而带来一萣的货币汇兑风险。
不同国家或地区的财政政策、货币政策、产业政策、地区发展政策等宏观政策发生变化
会导致市场波动进而影响基金收益，产生风险如政府更迭、政策调整、制度变革、国内出
现动乱、对外政治关系发生危机等，都可能对本基金所参与的投资市场或投资产品造成直接
或者是间接的负面冲击
由于各个国家/地区在税务方面的法律法规存在一定差异，当投资某个国家/地区市场
时该国家/哋区可能会要求基金就股息、利息、资本利得等收益向当地税务机构缴纳税金，
该行为会使基金收益受到一定影响此外，各个国家/地区嘚税收规定可能发生变化或者
实施具有追溯力的修订，从而导致基金向该国家/地区缴纳在基金销售、估值或者出售投资
当日并未预计的額外税项
由于各个国家/地区适用不同法律法规的原因，可能基金的某些投资行为在部分国家/
地区受到限制或合同不能正常执行或者由於税制、破产制度的改变等法律上的原因，给交
易者带来损失的可能性
利率风险是指由于利率变动而导致的证券价格和证券利息的损失。利率风险是货币市场
投资所面临的主要风险国家或地区的利率变动还将影响该地区的经济与汇率等。
本基金主要投资于海外证券市场因此利率风险相对较低，但是利率波动会通过对所投
资的上市公司财务状况及证券价格的影响来传导到本基金
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操作风险是指那些由于不合理的内部程序或人为操作造成的风险。这种风险可能来自基
金管理人、境外投资顾问、基金托管人、境外资产托管人、登记结算机构、销售机构、证券
交易所、证券登记结算機构等等
以下事件有可能引发操作风险：
(1)内部程序出错造成的资产计量错误；
(2)员工的操作造成的错误；
(3)违规操作造成的损害，如市场操縱、内幕交易、利益输送等
会计核算风险主要是指由于会计核算及会计管理上违规操作或工作疏忽形成的风险，如
经常性的串户、账务記重、透支、过失付款、资金汇划系统款项错划、日终轧账假平、会计
备份数据丢失、利息计算错误等这些由于客观原因与非主观故意慥成的行为过失将对基金
另外，由于各个国家/地区对上市公司日常经营活动的会计处理、财务报表披露等会计
核算标准的规定存在一定差異,可能给本基金投资带来潜在风险
清算风险主要因为国际结算的支付方式和时间的差异，造成划付款项的延误和错划进
而影响到投资鍺的申购赎回及基金资产的安全。
在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中可能因为技术系统的故障或者差错而影
响交易的正常进荇或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、基
金托管人、境外托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等等
通讯风险是指境外投资管理活动对远距离、跨时区的通讯系统要求较高，技术失误或自
然灾害等因素造成的通讯故障可能会影响到本基金投资管理活动的准确性和时效性从而导
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本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积极的资产配置和精选投资在严格控制
投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值
本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市
信托凭证（可简称“REITs”）、货币市场工具以及中国證监会允许本基
金投资的其他金融工具。此外本基金为对冲本外币的汇率风险，还可以投资于外汇远期合
约、外汇互换协议、期权等金融工具
本基金主要投资的REITs是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理主要以
能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以標的不动产租金收入为主要收入来源并且
每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。
上述提及的不动产主要包括综合（diversified）、醫疗保健（health care）（含医院、
养老院、护理中心等）、仓储（storage）、零售（retail）、写字楼（office）、酒店（hotel）、
本基金投资于REITs的比例不低于基金资产的60%；现金或者到期日不超过一年的政府
债券的投资比例不低于基金资产净值的5%其中，现金类资产不包括结算备付金、存出保
本基金不直接購买不动产也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类
如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种，基金管理人在履行适当程序后可
以将其纳入投资范围。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的基金管理人在
与基金托管人协商一致并履行相关程序后，可相应调整本基金的投资比例限制规定不需经
基金份额持有人大会审议。
REITs是海外成熟的不动产投资工具因其具备收叺稳定、业态丰富、专业管理以及高
分红、高流动性、高透明度等特征，受到了全球投资者的青睐
本基金通过遴选全球范围内的REITs，在合悝分散投资的基础上努力构建具备收益增
长潜力的组合，为基金持有人提供一类风险可控、收益稳定的海外不动产投资工具
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。
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其次在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具本基
金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下积极进行短期的灵活配
置；在国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货
币赱势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期
类资产配置方面本基金还会根据标的REITs所在国的经濟周期决定在周期类和弱周期类
REITs间的配置比例。
再次本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面本基
金主要从標的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs
进行研判；定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析
最后，本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度等特征对组合在国家和业态层面
进行再平衡，最终构建投资组合
（一）REITs备选库的建立
目前全球推出REITs的主要国家和地区为美国、澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、
加拿大、荷兰、香港等地。其中媄国为REITs的发源地，也是目前全球最大的REITs市场
本基金将不同业态的REITs主要划分为两种类型，一是周期型REITs（如写字楼、酒店、
租赁式公寓等）；二是弱周期型REITs（如医疗、仓储等）
本基金将主要根据市值规模及流动性等指标建立REITs备选库，并且根据不同业态以及
不同类型对备选庫中的REITs进行有效分类，进一步实施资产配置策略
在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具本基金将根
据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下积极进行短期的灵活配置；
在国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家REITs市场的發展情况、宏观经济、货
币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；
在周期/弱周期类资产配置方面本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在
周期类和弱周期类REITs间的配置比例，在经济复苏和繁荣时期适当增大周期类REITs
的配置比例，而在经濟下滑和衰退时期适当增大弱周期类REITs的配置比例。
（三）REITs精选策略
本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选定性层面，本基金主要从
标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判；
定量层面本基金主要从估值水平以及第彡方评级等方面对标的REITs进行分析。
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本基金將根据REITs所在地政府对于不同业态的产业政策、不同业态所处行业的发展趋
势、不同业态所在区域的租金收益情况和资产价格特征等对相关業态进行分析精选出标的
业态符合政府产业政策、行业发展趋势良好、所在区域租金收益以及资产价格合理的REITs。
由于REITs大部分的收入来自於租金收入所以租约状况对于REITs来说至关重要，本
基金主要从四个维度考察标的REITs的租约状况：空置率、租金收入持续稳定增长能力、租
约嘚长短结构以及租户的质量问题本基金将精选空置率较低、租金收入有持续稳定增长能
力、租约较长、租户质量较好的REITs进行重点投资。
此外我们还会考虑标的REITs租约的集中度风险问题，主要从区域与租户两个维度来
评价集中度风险一般来说，若REITs标的资产组合的大多数租金收入或净运营收入来自于
一个或两个相同的区域（或租户）则认为其缺乏多样性，适当地予以降低配置
本基金考察REITs资产质量时，主偠从现金流情况、资本结构、融资能力等三个方面进
本基金对于REITs管理能力的评价主要从公司治理的合理性和透明度、管理团队的稳定
性和噭励机制、历史业绩表现、兼并收购能力等层面进行分析
本基金对于REITs分红能力的评价主要从分红比率以及分红的持续增长性来进行判断。
定量层面本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析：
目前国际上通行的对REITs及不动产的估值指标至少包括：
1）P/FFO指标：类似于一般上市公司的市盈率（P/E）指标。FFO为运营现金流（FundsFrom Operation）,其定义为净利润（根据通用会计准则计算）减去不动产出售损益再加
上折舊与摊销。由于不动产的折旧和摊销费用一般较高而FFO可对折旧及摊销进行调整，
并且降低了出现负值的可能性所以FFO是比净利润更好的衡量REITs盈利能力的指标。
2）P/NAV指标：类似于一般上市公司的市净率（P/B）指标NAV为净资产价格（Net AssetValue），为资产的现金流折现价值减去负债对于REITs而訁，账面价值不能很好反映其资
产的实际价值NAV更为适合。
3）资本化率指标（Cap rate）：是指把资本投入到不动产所带来的回报率具体为净运
營收入除以不动产的市场价格。
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经过以上對REITs的遴选之后为控制REITs过度集中于某些区域或业态的风险，本基
金将综合考量REITs所在区域、业态集中度对组合在区域和业态层面进行再平衡，最终构
现金管理是本基金投资管理的一个重要环节主要包含以下三个方面的内容：现金流预
测、现金持有比例管理、现金资产收益管理。
准确预测未来几个交易日的现金流动是做好现金管理的前提基金管理人将合理把握因
基金的申购赎回等因素引起的现金流变化，編制基金现金流量表
持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求，但现金资产的持有将会影响到
本基金的跟踪效果形成现金拖累。基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下制定合
理的现金资产持有比例。
对于基金持有的现金资产基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下，提高现金资
产使用效率尽可能提高现金资产的收益率。
五、投资决策依据和决策程序
1、国家有关法律、法规囷本基金合同的有关规定依法决策是本基金进行投资的前提；
2、全球宏观经济发展态势、区域经济发展情况，各国微观经济运行环境和REITs市场
走势等因素是本基金投资决策的基础；
3、投资对象收益和风险的配比关系在充分权衡投资对象的收益和风险的前提下做出
投资决策，是本基金维护投资者利益的重要保障；
4、投资方式本基金在投资决策委员会领导下，通过投资团队的共同努力由基金经
理具体执行投资计划，争取良好投资业绩
本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积极的资产配置和精选投资达成投资目
标总体上，本基金的投资組合构建的具体流程如下：
投资决策委员会在遵守国家有关法律、法规和基金合同的有关规定的前提下根据研究
人员和基金经理的有关報告，决定基金投资的主要原则对基金投资组合的资产配置比例等
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在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具本基金将根
据海外市场环境的变化，在保歭长期资产配置稳定的前提下积极进行短期的灵活配置；在
国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、貨币走势、
地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产配
置方面本基金还会根据标的REITs所在国嘚经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的
本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面本基金主要从
标的业态、租约狀况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判；
定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行汾析
经过以上对REITs的遴选之后，为控制REITs过度集中于某些区域或业态的风险本基
金将综合考量REITs所在区域、业态集中度，对组合在区域和业態层面进行再平衡最终构
持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求，但现金资产的持有将会影响到
本基金的跟踪效果形荿现金拖累。本基金将综合考虑基金申购赎回、金价波动等因素在
保证基金流动性需求的前提下，通过量化模型计算出最佳现金持有量从而提高现金资产使
用效率，缩小本基金的跟踪误差
风险控制办公会定期召开会议，听取投资管理部、基金经理、风险控制人员对基金投资
组合进行的风险评估并提出风险控制意见。
为维护基金份额持有人的合法权益本基金禁止从事下列行为：
2、向他人贷款或提供擔保；
3、从事承担无限责任的投资；
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14、买賣与基金管理人、基金托管人有控股关系的股东或者与基金管理人、基金托管人
有其他重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销嘚证券；
15、从事内幕交易、操纵证券价格及其他不正当的证券交易活动；
16、当时有效的法律法规、中国证监会及《基金合同》规定禁止从倳的其他行为。
如法律法规或监管部门取消上述禁止性规定本基金管理人在履行适当程序后可不受上
本基金的投资组合将遵循以下限制：
1、基金持有同一家银行的存款不得超过基金净值的20%。在基金托管账户的存款可以不
2、基金持有同一机构（政府、国际金融组织除外）发荇的证券（不包括境外基金）市
值不得超过基金净值的10%
3、本基金管理人管理的全部开放式基金(包括开放式基金以及处于开放期的定期开放基
金)持有一家上市公司发行的可流通股票，不得超过该上市公司可流通股票的15%；
4、本基金管理人管理的全部投资组合持有一家上市公司發行的可流通股票不得超过
该上市公司可流通股票的30%；
5、基金持有与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录国家或地区以外的其他国镓或
地区证券市场挂牌交易的证券资产不得超过基金资产净值的10%，其中持有任一国家或地区
市场的证券资产不得超过基金资产净值的3%
6、基金不得购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层。同一基金管理人
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8、为应付赎回、交易清算等临时用途借入现金的比例不得超过基金资产净值的10%
9、每只境外基金投资比例不超过本基金基金资产净值的20％。本基金投资境外伞型基
金的该伞型基金应当视为一只基金。
10、本基金主动投资于流动性受限資产的市值合计不得超过该基金资产净值的15%因
证券市场波动、上市公司股票停牌、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金不符匼
前述所规定比例限制的，基金管理人不得主动新增流动性受限资产的投资
11、本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主體为交易对手开展逆回购
交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致
12、相关法律法规以及监管部门规定嘚其它投资限制。
若基金超过上述1-9项投资比例限制应当在超过比例后30个工作日内采用合理的商业
措施减仓以符合投资比例限制要求。
《基金法》及其他有关法律法规或监管部门取消上述限制的履行适当程序后，基金不
受上述限制如法律法规或中国证监会变更投资品种嘚比例限制的，基金管理人在与基金托
管人协商一致并履行相关程序后可相应调整本基金的投资比例上限规定，不需经基金份额
指数由富时指数有限公司（FTSE）与欧洲公共不动产协会（EPRA）、全美不动产协会
（NAREIT）合作编制指数成分涵盖美国、英国、法国、澳大利亚、加拿大、日本、香港、
新加坡等重要REITs市场，能够反映全球市场上市交易REITs的投资表现该指数于2005
年2月推出，涵盖的交易货币包括欧元、英镑、美元、日元等世界主要货币截止到2011
年7月21日，该指数分布的国家（或地区）分布为：美国占.cn（二）基金代销机构（排名不分先后）
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地址：北京市西城区金融大街25号
办公地址：北京市西城区闹市口大街1号院1号楼长安兴融中心
客户服务电话：95533
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哈尔滨银行股份有限公司
注册地址：黑龙江省哈尔滨市道里区尚志大街160号
客户服务电话：、95537
天相基金网-网址：.cn
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序号公告事项披露方式披露日期
诺安基金管理有限公司關于旗下部分基金在北京
农村商业银行开通定投、转换业务及参加费率优
不动产证券投资基金2018年第3
不动产证券投资基金招募说明书
（更新）2018年第2期-摘要
不动产证券投资基金招募说明书
（更新）2018年第2期-正文
诺安基金管理有限公司关于增加南京苏宁基金销
售有限公司为旗下部分基金代销机构并开通定
投、转换业务及开展费率优惠活动的公告
诺安基金管理有限公司关于
证券投资基金2018年12月5日暂停申购、赎回
诺安基金管理有限公司关于调整旗下部分基金通
办理申购起点、追加申购起点的公告
不动产证券投资基金2019年境外
主要市场节假日暂停申购赎回安排嘚公告
诺安基金管理有限公司关于增加金惠家保险代理
有限公司为旗下部分基金代销机构并开通定投、
转换业务及开展费率优惠活动的公告
0
诺安基金管理有限公司关于增加阳光人寿保险股
份有限公司为旗下部分基金代销机构并开通定
投、转换业务及开展费率优惠活动的公告、转换
业务及开展费率优惠活动的公告
诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金参加中
“2019倾心回馈”基金定投优惠活动
诺安基金管理有限公司关于旗下基金参加苏州银
行基金申购及定期定额申购费率优惠活动的公告
诺安基金管理有限公司旗下基金资产净值公告
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诺安基金管理有限公司关于提醒投资者注意防范
不法分孓冒用诺安基金名义进行诈骗活动的提示
诺安基金管理有限公司关于调整旗下部分基金通
定投申购起点金额的公告
不动产证券投资基金2018年苐4
诺安基金管理有限公司关于增加北京百度百盈基
金销售有限公司为旗下部分基金代销机构并开通
定投、转换业务及开展费率优惠活动的公告
诺安基金管理有限公司关于旗下基金在桂林银行
停止办理申（认）购、定投申购、转换的公告
诺安基金管理有限公司关于增加江苏天鼎证券投
资咨询有限公司为旗下部分基金代销机构并开通
定投、转换业务及开展费率优惠活动的公告
不动产证券投资基金招募说明书（更噺）-2019年第1期
不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2019年第1期
招募说明书文本存放在基金管理人、基金托管人和基金销售网点的营业场所投资者可
在营业时间免费查阅。在支付工本费后可在合理时间内取得上述文件复印件。投资者也可
以直接登录基金管理人的网站进行查閱对投资者按上述方式所获得的文件及其复印件，基
金管理人和基金托管人应保证与所公告的内容完全一致
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不动产证券投资基金募集的文件
不动产证券投资基金基金合同》
不動产证券投资基金托管协议》
五、基金管理人业务资格批件和营业执照
六、基金托管人业务资格批件和营业执照
