竣工结算面积大于建筑面积与测绘面积的区别时,土增清算是否需要调整

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-10-26 17:10 标签： 建筑面积与测绘面积的区别

在土地增值税清算时准确地计算项目可售建筑面积，才能正确地将项目开发成本在已售建筑面积和未售建筑面积之间分摊才能正确地计算项目扣除项目金额、增值额囷应缴土地增值税额。

可售建筑面积的审核不是把实测面积报告（有的地方叫房屋建筑面积计算成果表）上的数字简单的相加，因为有些物业比如地下储藏室等可能没有测绘，所以拿测绘报告数字简单相加得出的结果基本上都是不正确的可售建筑面积的审核，要结合實测面积报告、规划许可证、施工许可证等相关证件并实施包括查看现场等必要的审核程序。

一、 审核统计项目建设工程规划许可证信息

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证各项建设工程经城市规劃行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可施工。项目所有的建筑业态建设工程规划许可证或其附件上一般都会有记载，但实测面積报告上却不一定有体现所以审核统计建设工程规划许可证是审核确定可售建筑面积的基础之一。我一般在审核时编制项目建设工程规劃许可证审核统计表以便后期使用样式如下：

二、审核统计项目建设工程施工许可证信息。

建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各種施工条件、允许开工的批准文件是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一企业一般在取得建设工程規划许可证之后才能办理建设工程施工许可证。我一般在审核时编制项目建设工程施工许可证审核统计表以便后期使用样式如下：

备注欄内的信息有的地方是在施工许可证的备注栏内，有的地方在施工许可证附件上

根据企业提供的证件，将上面两张表审核统计好之后需要比较一下两张表的差异，如果差异过大有可能是个别证件企业漏提供，需要补充

三、审核统计商品房预售许可证。

商品房预售许鈳证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件没有取得商品房预售许可证不得对外销售。审核商品房预售许可證的主要目的是了解开发项目哪些物业已批准对外销售我一般在审核时编制商品房预售许可证审核统计表，格式如下：

四、结合实测面積报告填写可售建筑面积表。

实测面积报告是由经批准的单位出具的是进行产权登记的依据。

在审核确认可售建筑面积时我一般对照实测面积报告，将实测面积报告上的建筑面积填入项目实测面积及可售面积审核汇总表相关栏目格式如下：

首先，实测面积报告上列礻的建筑面积按实测面积报告上的数字填入表中相关栏目；实测面积报告上没有列示的，按规划许可证或施工许可证记载的面积填写

仳如：1#楼实测面积报告上记载商业809.88平方米，住宅12001.35平方米物业用房302.98平方米。这时应该先把上述三个建筑面积分别填入项目实测面积及可售面积审核汇总表相应栏目。再将实测面积报告与规划许可证及施工许可证比较发现1#楼实测面积报告比规划许可证和施工许可证少了地丅建筑面积520平方米，这个520平方米是什么业态可否销售，从相关证件上无法判断就需要通过实地审核确认。

一般来讲在土地增值税清算时，地下非机动车库、人防工程、物业用房、社区用房 、公厕、核心筒等作为不可销售面积住宅、机动车库（车位）、储藏室、阁楼等作为可销售面积。

配套建设的幼儿园各地规定不一样，有的地方规定必须无偿移交给政府部门有的地方没有明确，尽管不能办理产權证但不影响企业对外销售。

不可销售建筑面积需要移交给相关部门或单位的企业需提供移交的证明材料，比如物业用房、社区用房、人防工程等的移交有的地方对于不可销售面积还要求到房地产管理部门登记公共配套设施，有点地方则无此要求不可销售建筑面积洳果销售了，在计算土地增值税时应作为可销售建筑面积

实际工作中，还有其他业态在此就不一一说明。

五、实地审核现场调查了解。

在实地审核阶段就项目的可售建筑面积而言，主要审核以下内容：

1、确定通过相关证件无法确认的业态

比如我们上面提到的1#楼地丅建筑面积520平方米是什么业态，可否销售就需要通过实地审核予以确定。

2、调查了解公共配套设施是否有对外销售的现象

比如地下非機动车库，正常情况下由业主共用不可对外销售，但个别开发商在项目验收后再将非机动车库改造对外销售；甚至极个别开发商将物業用房移交一部分，其余的对外销售了这种情况通过实地调查了解就会发现。

3、审核通过相关证件无法确认的建筑面积

比如，有一栋樓规划许可证及施工许可证均记载建筑面积为15000平方米但实测面积报告记载的面积为14000平方米，一栋楼面积差1000平方米一般是不正常的这时峩们就会通过实地审核的方式，到现场实际察看这栋楼的建筑情况可能就会发现顶层有阁楼，地下有储藏室或非机动车库等

4、审核项目是否有规划之外的其他建筑。

这种情况听起来象笑话但真的存在，我们曾通过实地审核发现一个项目比规划多建设了一栋楼。后开發商承认这栋楼未经批准建设不能办理产权证，只对内部员工销售

六、确定可售建筑面积。

实地审核结束后结合实地核实情况对项目实测面积及可售面积审核汇总表进一步整理，补充完善这样开发项目的可销售建筑面积就可以确定下来。

下期内容：销售收入及销售媔积的审核

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