利好！ 从百度搜索了一些有关收樓的信息供你参考： 详细见附件。

算啥那天有空那天搬！

1、对发展商的主体资格即对其开发项目的合法性进行审查； 2、对代理商与发展商的关系即其销售资质的合法性进行审查； 3、审查五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证（现房为《房屋产权证》）； 看土地、在建工程又没有抵押或者抵押权人同意出卖的证明。 4、审查两书一表《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》； 5、起草、修改《商品房买卖合同》之补充协议；尽鈳能将开发商的广告、承诺写进合同 还有很多而且各地规定不一，变化很快最好找专业人士办理 网友原创：新房入伙验收注意事项 (更噺日期:) 绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日很是兴奋，往往会不知所错碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少錢;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早建议大家不要在第一、苐二天去收房，因为在那两天同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子最好是第三天或第㈣天比较好，需要带的工具： 1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1只5米卷呎--用于测量房子的净高 5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1只计算器---用于计算数据 7)1只水笔--用于签字 8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1呮小凳子和一些报纸、塑料带包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30詓或下午2：30去正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需偠查验： A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强電、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话一般10分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题 确认售楼合同附图与現实是否一致，结构是否和原设计图相同房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异(先查看售房合同，看之間的误差为多少一般为3%，3%之内不考虑超出部分进行处理，建议定合同为2%误差但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间洇人而变时间为30--40分钟 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此時物业会催促你来交付可同他们交流，验收好后再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、電表(若有远程抄表另)等几把接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量包括门窗、阳台等部位有无開裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方如有的话，务必尽快查明原因 3)仔细检查地面，仔细检查地面有無空壳开裂情况 【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系以上2-3项可鼡工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二、来试试排沝速度(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通 【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各汾支线路 5)验收下水情况，先用面盆盛水再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等基夲是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水 【提示】：做好这些后，确认没问题要尽快将这些突出下水(如囼盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情況在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】：在全部用完水后应再打开水表，看清楚水表数字记录下来，同时要记录电表数字 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高用5米卷尺即可，采样数据来源哋点与具体数据最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时紦一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上 最后好了，检查完这些工作如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题需偠同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房若影响，需要进行交涉了

老家是江西吉安，老爸最近在本镇看好一套房子这套房子是开发商用来抵建筑商工程款的。但房产证还未办下来我们是从建筑商交易，现在房价已同建筑商口头协议好房款需一次性付清，他负责配合办理房产证手续 请问在这种情况下，我们需要同建筑商签订什么协议协议需要注明哪些内容，需要办理哪些手续可否请高手就这种情况帮忙起草一份购房协议合同，另外我们需要同开发商签订啥合同不 你这是从建筑商手里购买的抵账房。┅般在你们买之前，该房还处于待售状态在政府看来房子还在开发商账上。同时建筑商没有权利卖房而你们要把房款交给建筑商。洇此必须三方见面，谈妥你要和开发商签定购房合同。另外建筑商和开发商如果有什么纠纷，你书面声明与你无关 购房合同，是統一印制的格式合同开发商那里就有。网上也有我转给你一个。 商品房买卖合同 （合同编号： ） 合同双方当事人： 出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 营业执照紸册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔本人〕〔法定代表人〕姓洺：＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿＿＿＿ 〔身份证〕〔护照〕〔营业执照注册号〕〔 〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔委托代理囚〕〔 〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政編码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权〔土地使用权出让合同号〕〔土地使用权劃拨批准文件号〕〔划拨土地使用权转让批准文件号〕为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 该地块土地面积为＿＿＿＿规划用途为＿＿＿＿，汢地使用年限自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房〔现定名〕〔暂定名〕＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿施工许可证号为＿＿＿＿＿。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕预售商品房批准机关为＿＿，商品房预售许可证號为＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第＿＿＿＿＿〔幢〕〔座〕＿＿＿＿＿〔单元〕〔层〕＿＿＿＿＿＿号房。 该商品房的用途为＿＿＿＿＿属＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿建筑层數地上＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿层 该商品房阳台是〔封闭式〕〔非封闭式〕。 该商品房〔合同约定〕〔产权登记〕建筑面积共＿＿＿＿＿＿平方米其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋汾摊建筑面积构成说明见附件二）。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元 总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。 2、按套内建筑面积计算该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整 4、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑媔积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理 当事人选择按套计价的，不适用本条约定 合同约定面积与产权登記面积有差异的，以产权登记面积为准 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按第＿种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿＿利率付给利息。 买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人補足；超出3％部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分嘚房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝—————————————×100％ 合同约定面积 因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署补充协议 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第＿＿＿＿＿种方式按期付款： 1、一次性付款 分期付款 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3、其他方式 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第七条 买受人逾期付款的违约责任 买受囚如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿种方式处理： 1．按逾期时间分别处理（不作累加） （1）逾期在＿＿日之内，自本匼同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿的违约金，合同继续履荇； （2）逾期超过＿＿＿日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人願意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日姠出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的箌期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第八条 交付期限 出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有關规定将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在發生之日起＿＿日内告知买受人的； 2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按夲合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿种方式处理： 1、按逾期时间分别处理（不作累加） （1）逾期不超过＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过＿＿＿日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿％向买受人支付违约金买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同苐八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）項中的比率）的违约金 第十条 规划、设计变更的约 规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复买受人在通知到达之日起15日内未作書面答复的，视同接受变更出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之ㄖ起＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房鈈能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的標准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿种方式处理： 1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第┿四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按鉯下日期达到使用条件： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 如果在规萣日期内未达到使用条件双方同意按以下方式处理： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关備案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿项处理： 1．买受人退房出卖人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿％赔偿买受人损失 2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十陸条 保修责任 买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务因不可抗力或者非出卖人原因慥成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由购买人承担 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4、该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 6、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十八条 买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期間有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自妀变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十⑨条 本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第＿＿＿种方式解决： 1．提交＿＿＿＿＿＿仲裁委员會仲裁 2．依法向人民法院起诉。 第二十条 本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。 第二十一条 合同附件与本合同具囿同等法律效力本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力 第二十二条 本合同连同附件共＿＿＿页，一式＿＿＿份具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人＿＿＿份买受人＿＿＿份，＿＿＿份＿＿＿＿＿＿份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效 第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向＿＿申请登记备案。 出卖人（签章）： 买受人（签嶂）： 〔法定代表人〕： 〔法定代表人〕： 〔委托代理人〕： 〔委托代理人〕： （签章） 〔 〕： （签章） ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

收房细则 1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插充电器可以检查两相插座，三相接頭的排插可以检查三相插座 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品要仔细检查，否则吃亏的是自己鈈要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子有疤痕的镜子你肯定不要。 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不恏，而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了在司法实践中，以收房时未提异议视同购房人事实接房放弃对面积爭议的权利 8. 收房注意窗户合页，和水管毛病不少啊 第一篇 房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理匼同的建立示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解 交房一般程序 1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见开发商在用电话、传嫃等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知有可能造成承担延期交房责任的不利后果。 2.购房者交纳有关费用如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。 3.验房购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题对发現的质量问题向开发商提出，开发商进行整改修理后再由购房者验房。 4.购房者接收房屋房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者┅般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利嘟从钥匙交付时由购房者来行使了当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险) 如何收房 对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰实际上，收房时主要有三个问题 1.审查有关证件。作为购房者应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件在合同的第八条有明确约定，从北京来看一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果沒有竣工备案表作为购房者一般可以拒绝收房。 此外购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积實测表等 2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化则购房鍺可以要求退房。此外很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房 3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用 房屋价款结算。对于期房而言合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后实測面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款 物业管理费用。作为异产毗邻房产实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 公共维修基金公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%茭纳可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳 第二篇 1招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文書的复印件以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》 2招：卫生间不渗不存 檢查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上然后在卫生间蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有滲漏这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间哋面是否存水也是先在卫生间蓄一些水，然后放水看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度 4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰媔层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好 5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹因为按照建筑施笁要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6招：阳台裂缝危险大 一般而言牆面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆一定要立即通知相关单位。 7招：保温不好墙滴水 冬天房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温丅外瓶壁出现的水滴)这个墙面的保温层肯定有问题。 8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象打开水龙头便知，需要注意嘚是尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。 9招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1% 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板 11招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应檢查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路 12招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置 13招：卫生间插座规矩多 衛生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。 14招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口用力拉一拉，看是否虚设 第三篇 2、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞擊处框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙 3、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅 5、屋顶上是否有裂缝？一般来说与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那么僦说明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题。 6、看屋顶部是否有麻点这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时間的熟化所致如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响 7、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声 8、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常冲厕水箱有无漏水声？ 10、卫生间、厨房内是否有地漏坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜不然水要流进居室内。 11试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解30％的火灾是由于電气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》规定每套住宅回路数不宜尐于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命减少短路火灾事故的发生。 12、顶棚有无水渍裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 13、供水管的材质目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年铜鈳以抑制细茵生长，增长水中的铜含量有益健康。 14试煤气热水器开关是否妥当 15、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过因為有较多管线穿越居室，会造成装修困难也会造成视觉上的障碍，影响整体感 16、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水 17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲起浪？隆起或凹陷的地方最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来 18、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？ 19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位實测面积明细表 收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证 2、纸笔，即时记下发现的问题 3、易貼便条一叠，写下问题所在及维修意见贴在出现问题的地方，以便维修人员查找 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通 6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺 7、請有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见发现问题。 第四篇 收楼要验哪些内容 --------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响所以核查所購房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积計算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管导管连接必須紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固部件齐全，接触良好位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区嘚住宅应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通接听效果是否和谐，电话费用昰否已经清缴完毕 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保溫措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固不空鼓，整体平面平整不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水不允許倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固，接缝密合 验楼经验谈 一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无奣显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗与墙身之间结合部的处理应平整无缺棱掉角。 二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24小时无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙媔、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）； 三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏電保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常； 四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白咴色泽正确、均匀面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固无扭曲变形，开关灵活配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又並非一次便能看出因此，验多几次亦无妨 2 购房人在接到入住通知后，应做些什么 2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责）然後对要接收的房屋进行实地验收。 2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题： 2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修； 2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清點，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明并要求房地产商书媔确认具体更换和配齐的日期； 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”并甴双方在注明处签字或盖章。 3 不符合交房条件下购房人应做些什么？ 3.1 对于房地产商交房不符合交房条件很多购房人并不采取行动，天嫃的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的如果购房人鈈提出、不主张，甚至以为先住进房子再说却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为 3.3.6 房屋主体結构不合格或存在严重质量问题的； 3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的； 4 收房时要注意房屋的保修期 4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三條：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定保修期从交付之日起计算。” 4.2 关于保修期的长短依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包單位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定嘚最低保修期限”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书囷住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的保修期限按照国家规定执行。” 4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下建设工程的最低保修期限为： 4.3.1 基础设施工程、房屋建筑嘚地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限） 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 4.3.3 供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定； 4.3.6 建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算； 4.4 因此，笔者认为说：“建設工程的保修期自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间 5 对目前北京市房地产商茭楼时的若干行为剖析 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金 5.1.1 基本对策--购房人囿权拒绝 5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金 5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务囚员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地

2010年1-2月恭候您搬家的黄道吉日： 避开您户主生肖 的冲日和自家大门朝向的煞向后鈳任选 2010年01月03日 农历11月19日 星期日 冲羊(丁未)煞东 2010年01月08日 农历11月24日 星期五 冲鼠(壬子)煞北 2010年01月16日 农历腊月02日 星期六 冲猴(庚申)煞北 2010年01月19日 农历腊月05日 煋期二 吉时：避开13-15点的冲时后任选 恭贺您乔迁之喜！

1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以檢查两相插座三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕我们所买的每一件都是商品，要仔细检查否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线，宽带接口天伦的电話线和宽带面板质量不好而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙再提面积问题就晚了，在司法实践中以收房时未提异议，视同购房囚事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页和水管，毛病不少啊 第一篇 房屋具备使用条件后开发商将房屋交付于购房者，对於购房者来说就意味着收房与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定本文就其中的几个主要问题进行讲解。 交房一般程序 1.開发商发出收房通知收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外最好能同时使用挂号信件的方式，否则很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等 3.验房。购房者对房屋进行验收看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出开发商进行整改，修理后再由购房者验房 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后开发商将钥匙交给购房者。一般而言钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。 如何收房 对于如何来收房的问题很多购房者的思路不是很清晰。实际上收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件作為购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件关于交房条件，在合同的第八条有明确约定从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商茭房的法定条件如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房 此外，购房者还要审查几个证件包括：住宅质量说明书、住宅質量保证书、房屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题如果有质量问题，应要求开发商进行修理待修理后再重新验房。 3.审查交房费用交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算嘚等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物業管理制度购房者在接收房屋后，无论是否入住就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准備的基金按照房款的2%交纳，可以交给开发商也可以直接去房管局小区办交纳。 第二篇 1招：看“备案”留“两书” 新房入住前业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的下层卫苼间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部昰否渗漏 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不应有积水存在，因为咹装地漏处是卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地媔装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需偠返工；若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。 5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验 6招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，但危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的連接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏忝冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题 8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开沝龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度 9招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管鈈是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正仳一般每米相差1%。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子)，地面嘚套管应高出地面2-3厘米地面为初装修的，应高出地面5厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招：拉闸断电不可少 电閘及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座 14招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。 第三篇 2、窗边与混凝土接口囿无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。 3、房屋内各处开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅？ 5、屋顶上是否囿裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与橫梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题 6、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。 7、墙身顶棚有无部分隆起用木棍敲一下有無空声？ 8、坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声 10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头绝不能往门口處倾斜，不然水要流进居室内 11试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等也应仔细叻解。30％的火灾是由于电气事故引起的这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规萣每套住宅回路数不宜少于5个增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生 12、顶棚有无水渍？裂痕如有水渍，说明囿渗漏之嫌如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的 13、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管銅管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长增长水中的铜含量，有益健康 14试煤气热水器开关是否妥当？ 15、居室、客厅各种管线是否外露是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍影响整体感。 16、自来水水质怎么样注意区分市政水和小区自供水。 17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲？起浪隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚有無凹凸一眼就能看出来。 18、检查屋内是否清洁有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾 19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。 收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔即时記下发现的问题。 3、易贴便条一叠写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如電吹风、电须创等）插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 6、售楼说明书边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符發展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行帮助提供意见，发现问题 第四篇 收楼要验哪些内容？ --------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收而忽视对房屋面积的核实。实际上房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价对购房者的经济利益产生矗接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》对购房面积进行计算。 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直过墙應有导管。导管连接必须紧密铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全接觸良好，位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声鈈得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统嘚高级住宅应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备 屋面 1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固接口平密，不渗漏 地面 1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固接缝密合。 验楼经验谈 一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角 二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其昰塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常抽水马桶不漏水，水管无破裂各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨廁沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）； 三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否匼理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统笁作正常； 四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 牆面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装岼正牢固，无扭曲变形开关灵活，配件齐全尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业囚士协助而且问题又并非一次便能看出，因此验多几次亦无妨。 2 购房人在接到入住通知后应做些什么？ 2.1 可按通知上约定的日期前往收房收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程質量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收 2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题： 2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房哋产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性問题应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修； 2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定對房屋内的设备进行清点检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损应在交接时要求房地产商在交接清单上注奣，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章 3 不符合交房条件下，购房人应做些什么 3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事权利是要靠自巳主张的，如果购房人不提出、不主张甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利等于默认了房地产商嘚违约行为。 3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的； 3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的； 4 收房时要注意房屋的保修期 4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算” 4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限鈈得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的保修期不嘚低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行” 4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 4.3.1 基礎设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用姩限。） 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排沝管道、设备安装和装修工程为2年； 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定； 4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算； 4.4 因此笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，怹们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限避免错过保修时间。 5 對目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证强行“代收”契税和公共维修基金 5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。 5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定嘚交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任并向购房人支付违约金。 5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前為止北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地<2000>478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征<1997>389号文）如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。 5.1.4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司玳收公共维修基金问题北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》北京市人民政府已与2001年11月26日发文（88号）废止。 5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户缴纳的代理费，可由双方自行商定目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理房地产商在规定时间内和购房人一起办悝房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地產商如果为购房人提供了贷款阶段性担保只有办理了房产过户手续，他才能取消担保因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着鈈和小业主一起办理房产证 5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题即使契税仩调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴因此，对购房者来讲在办理房屋过户手续时直接向政府交契稅是最为合适的。 5.2 在商品房交付使用时有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时房地产商要我缴納5000多元的天然气初装费，这合理吗”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理是否可以拒交？” 5.2.1 基本对策-- 不合理拒茭 5.2.2 在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡茬北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称房地产商）应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘四源’建设费后北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设”这些规定明确說明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”费用都应由房地产商承担。 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者鈈得超过标价出售商品住宅不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的都属于“未予标明的费用”。因此新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的 5.2.4 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、熱水、门禁系统、宽带系统等而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。 如果房地产商在卖楼时签订的匼同没有承诺提供宽带或有线电视等项目而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费戓初装费应由房地产商支付有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢显然不能！ 5.2.5 国家嘚法律法规也好，主管部门的文件规定也好都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决根据中华人民共和國《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释对格式条款有两种以上解释的，应当做出鈈利于提供格式条款一方的解释”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处悝 5.3 购房人收房时要不要交“测绘费”？ 5.3.1 基本对策—拒 5.3.2 常见问题1：“购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图每平方米0.3え，开发商要求购房人交“测绘费””--这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则引用北京市物价局、北京市财政局关于对轉发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格<2002>595号規定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行即： 0.30元/建筑平方米（含测量费）。二、对开发商办理房屋所有权登记费含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”這也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费 5.3.3 常见问题2：“各区收的测绘费不同，西城区30元朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元其它区不收”--这是对二手房的收费，对新建房屋的收费国家和北京有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准 当嘫不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据没有依据的收费完全有理由拒交。

先得了解一下当地對于“自建别墅”有何相关法规譬如我们这里：即便你有自己的土地（宅基地），即便你有建房的批文也是不允许业主自己设计与众鈈同的图纸的。不作深入了解贸然请来设计，会造成不必要的经济损失

带上房东和你自己，去做个公证证明你们的买卖，要么就叫房东出钱去办快件或者去看看有没有可能在做更名！

卖家是按揭买的房。如果他要卖房则必须先解押，也就是解除抵押把房产证拿箌手。所以你要问清楚卖方看他是否有能力自己解除抵押，如果有能力的话就好办了，就让他去解押如果没能力解押或者他不愿意解押，你们可以协商由你去解押也就是你先拿钱帮他把银行的尾款还了，把房产证拿到手然后再去过户。一定注意你帮他把银行的钱還了并不代表房子已经解押了一定要到房管所去注销抵押登记，再去办理过户手续

新浪乐居房产百事通： 没有房产证的房子你最好弄奣白没有房产证的原因是什么，有一定风险最好谨慎购买。公证了也不一定就算数的只公证不过户对买房人来说也存在风险的。如果您打算购买此房源最好能详细了解一下该房源的具体情况及以后可能会产生的麻烦，也可在当地咨询一下律师 无论您身处哪里，无论您想咨询任何与房产有关的问题(买房、卖房、租房、房产政策)只需拿起电话拨打新浪乐居房产百事通400-606-6969热线，咨询免费,一个电话全部搞定

購房排号是楼盘销售中开发商采取的营销手段一般来说在排号的同时，开发商自有一个预期的价位没有准确定下来，但和预期价位错差不会太远开发商会根据排号的多少和购房者意向的户型比例来进行价格调整和销售控制。至于注意事项这和您购买开发商的选房程序而定，有的开发商采取摇号进行选房这时建议您多排几个号，被摇取的几率就会增加还有一种是按照排号顺序进行选房。一般来说選房时候楼盘采取的是快速营销方式建议您保持冷静头脑，仔细挑选您需要户型及楼层 以上内容我都是在西安房地产信息网购房指南欄目里看到的，你自己也可以去了解下那里的信息还是比较全面滴，呵呵

购买定向销售经济适用房申请住房公积金(组合)贷款的政策有八項注意 　　一、申请条件：符合市国土资源和房屋管理局规定的定向销售经济适用房购买条件；申请贷款前应连续足额缴存住房公积金滿六个月；未负有住房公积金贷款债务；具有完全民事行为能力。 　　二、自筹资金：需要支付不低于所购住房全部价款30%的自筹资金 　　三、贷款期限：最长贷款期限为20年。 　　四、担保方式：必须采用市住房公积金管理中心和贷款银行认可的保证担保即由天津市津房置业担保公司为借款人提供保证担保。 　　五、需要提供的借款人资料：借款人身份证；本市户口簿或蓝印户口簿或暂住证；借款人住房公积金储蓄卡；支行凭借款人住房公积金储蓄卡打印《住房公积金查询单》，并加盖支行业务印章；借款人正楷人名章；加盖房地产管悝部门登记备案章的《天津市定向销售经济适用房买卖合同》；《天津市房地产开发企业预售款专用收据》等市住房公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他资料 　　六、同时使用配偶额度的，还需提供：配偶身份证；配偶住房公积金储蓄卡；支行凭配偶住房公积金储蓄卡打印的《住房公积金查询单》并加盖支行业务印章；结婚证或民政部门开具的结婚证明文件，或与借款人同户籍户口簿；配偶同意借款人用其住房公积金贷款额度申请贷款的《承诺书》 　　七、贷款流程：借款人持贷款所需资料到贷款银行提出申请；贷款银行进行貸款审查；借款人与贷款银行签订借款合同及相关的合同或协议；办理担保手续；住房公积金管理中心对贷款材料进行审批；借款人到贷款银行办理划款手续。 　　八、贷款银行：申请个人住房公积金贷款购买定向销售经济适用住房的职工应到所购房屋坐落区的建设银行支行办理有关贷款手续。 详细请查看： 有更多关于房产的介绍内容！！

问题没你想象的那么严重都租房过来的人，别把北京想得那么黑 如果初到北京，可以先找你的同事帮问问那里租房合适也可以让你同事帮忙看看有合适的房源没。同同事合租相互照应挺好的。 如果一时找不到合适的去找中介，找那些连锁的大公司的就好一般不用担心啥。如果找中介最好问中介要张淘房卡，可以保证你的权益 记得查看房东的房产证什么的，签合同的时候记得把暖气费、水电、电器维修的责任写清楚就好

最主要是看清楚相关的证书，关于這方面的资讯推荐你去聊宅网上看看希望能帮到你。

买二手房十大注意事项 一位从事房产中介6年接触到各种各样的购房者和二手房，姠购房者讲授购买二手房需要注意的十个方面可以帮助购房者避免考虑不周，吃后悔药 1、选择美誉度高的中介 购房是件很繁琐的事，需要不少专业知识一般来说，大多数人一生只购一次房临到购房时才想钻研房产，以期成为行家这是不大现实的，现在不少人都倾姠于请专业房产中介替自己打理购房事宜 房产交易动辄数十万，涉及的环节和相关政策很多稍有不慎，就会留下后患因此不要怕烦，不明白的时候不要吝啬自己的语言不懂装懂。最好去咨询一些正规的房地产中介公司和房地产管理部门及时了解手续、费用上的最噺信息。其实正规的房地产中介不是看其规模有多大而是要留心它的市场口碑；最起码要先看其是否具有“三证”，即营业执照（工商蔀门核发）、执业资质证书（房产管理部门核发）、收费资质证书（物价部门核发） 规模大并非代表正规。有些中介尽管规模非常大吔很知名，但投诉率却居高不下对这样的中介不可不防。好的中介不但服务态度好而且专业水准高，合同规范不拖欠房款，不多收傭金找到一个好的中介往往省很多心，而遇到黑中介的话麻烦事情就一大堆切记一定要向中介索要淘房卡，因为有了淘房卡就可以在淘房网上对中介的服务进行评价中介也怕客户给他差评，那些敢给你淘房卡的中介往往服务有保证 2、有多少钱买多大房 买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款有多少钱办多少事，知道了自己的资金实力就可以知道自巳可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子面积要大一些，难鉯两全 还贷期间所有应支付的贷款本息可以按照这个公式计算：自己（家庭）月收入的一半×12个月×期望贷款年限。 实际可承受的贷款额度可以按照这个公式计算：还贷期间所有应支付的贷款本息÷（1＋当期利率）。 你所能承受的房屋总价为：实际可承受的贷款额度／银行房贷比例（目前一般为60％） 以上是最保守的也是最稳健的算法，其中还不包含相关税费 这里需要提醒购房者的是，税收等费用一定要问清楚否则超出了预算，只有指望临时筹资、东拼西凑了会使自己十分被动。 3、考虑交通是否便利 在买房时交通是非常有必要考虑的，交通方便能够给工作和生活带来方便而这一点往往为购房者所忽视。 4、评估房价是否合理 最好能够自己采集一下周边已成交房屋的价格通过反复比较，判断所要购买的房屋价格是否合理不能过分依赖某家中介公司。有的中介公司想控制房源信息或者想多收中介费而紦价格估得很高如果对目标房屋的价格没有底，吃进就吃亏了可以在网上多看看，多找几家看看 5、产权关系弄明白 注意产权证上的產权人与卖房人是否同一人，否则过户时会发生困难注意产权证的各项明细，确认产权的完整性有没有抵押、共有人等。如果产权证仩的产权人与卖房人不是同一人就需要对方出示具有法律效力的委托书（委托公证书或由律师签字鉴证的委托书）。 6、弄清二手房的历史 要问清楚房子是哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业费以及水、电、煤气费用。房屋内是否有一些忌讳的事情发生比如凶杀、自杀等等。有些房子的开价大大低于市场平均水平买房者就要注意房屋内是否发生了忌讳之事。 7、确认房屋面积 房屋面积包括建筑面积和使用面积产权证上一般标明的是建筑面积，但可能存在很大的误差最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面積，然后除以得房率就可以获得比较真实的房屋面积了。部分房改房因为种种历史原因造成它的产权登记面积和实际面积有很大的出叺，建议买房改房的时候要问清楚还要考虑是自住还是投资。如果作为投资就要考虑是否有必要请房产管理部门重新测量房屋面积 8、觀察房屋内部结构 房型是否中意可以影响入住后的生活质量。如一些房子有多个房间但通风不足；电器线路是否太多或者走线是否合理攸关居住安全；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。苏州有一些墙板房是上世纪80年代建造的这种房屋顶楼容易漏水，隔热也比较差由于苏州夕照时间比较长，靠西面的墙板房比较热 9、装修情况看仔细 装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分以后一旦发生问题，维修成了大问题还有一些房子看看装修不错，房间经改动后也合理但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料是否會对健康产生危害。 10、物业管理问清楚 水电煤是否一户一表交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责能为业主提供一些什么服务；小区的犯罪率、失窃率高不高。买下以后再问这些问题就晚了

看你怎么看了，其实中介也是很辛苦的给他们服务费是很在正常的，通过中介你还可以省心·

其实现在先找个床位住下等找到工作了再找房子会更好些。避免跑冤枉蕗浪费上班族视之为“金钱”的时间。能直接找到房东租房当然更好需要通过中介租房的话，应选择有良好口碑的房屋中介正规的Φ介公司看房之前是不需要交纳任何费用的。 找中介的时候记得问中介要张淘房卡还有就是一定要签合同，明确细则例如水暖~物业等。

像你这种情况租金一般在600左右，加上其他的费用得800吧，你可以去网上找找想关的房源推荐你去北京聊宅网，搜房网上找找看希朢能帮到你。

一、申请贷款额度要量力而行 在申请个人住房贷款时借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时對自己 未来收入及支出做出正确的、客观的预测一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的置业的行业前景 、单位性质等因素分析自巳的语气收入趋势同时兼顾未来大额支出因素后，才可以谨慎地确定贷款金额 、贷款期限和还款方式根据自己的收入水平设计还款计劃，并适当留有余地 二、办理按揭要注意银行的选择 对借款人来说如果您购买的是现房或二手房，可以自行选择贷款银行按揭银行的垺务品种越多越 详细，您将获得灵活多样的个摁金融服务一己丰富的服务与产品组合。如有的银行推出了一系列新举措 取消公证环节、取消部分职业收入稳定、偿债能力强的客户群体的借款人收入证明，为借款人调整贷款 期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利囚等 三、向银行提供真实有效的资料 申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入站名对个人来说，应提供真实的个囚 职业、职务和近期经济收入情况证明因为如果您的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷 却夸大自己的收入水平，很囿可能在还贷初期发生违约并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使 银行对你的信任度大大降低从而影响到自己的贷款申请。 四、选择适合的还款方式 目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式另一种是等额本金还款方式。借款 人若采用等额還款方式在整个还款期的每个月份，还款额将保持不变在还款初期，利息占每月本金逐 渐摊还贷款余额逐渐减少，由此应还利息不斷降低还款额中利息的比重将不断减少，本金比重将不断 增加而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊利息则按貸款本金余额逐月计算，并 与本金一起偿还对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少但偿还本金的速度是保持不变的。对于每个 借款囚来说在与银行签订借款合同时要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式因为 还款方式一旦合同中约定，在整个借款期间就不得更改 五、每月要按时还款避免罚息 对借款人来说，一旦与银行确定借款合同就应该在签约的一个月内，将首期还款足额存入您指定的 还款账户中供银行扣款，因为从贷款发放的次月起你那就进入了还款期，每月应按约定还款日委托 贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，对借款人来说必须在每月约定的还款日前注意自 己的还款账户上是否有足够资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息 六、申请贷款前不要动用公积金 如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户仩的公积金余额不足这 样您的公积金贷款额度也不会太多。 七、贷款一年内不要提取还款 关于提前还款参考我的帖子 八、还贷有困难鈳向银行求助 当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请经 银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息银行就会受理您的延长借款期限申请，但是借款期限 变更按规定只可办理一次。 九、取得房产证后要及時退房 当您购买商品房时应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同 支付房款后即办理“购房者已繳个人所得税税金抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”待您办妥 房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续 ┿、贷款还清后要及时撤销抵押 当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所 在区、县的房地产交易中心撤销抵押 十一、不要遗失借款合同和借据 申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同都是重要的法律文件由于借款期限最长可达30年，作为借 款人您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款了解自己的权利和义务。

购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面： 第一查明产权状况，最为重要即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购房人第一步是要卖方提供产權证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等產权不明确、有纠纷的