龙华白石龙，有高空坠物砸中车辆玻璃。
部分老旧小区存在高空坠物的安全隐患。（摄于深圳龙岗布吉某小区）
龙岗一小区物业在天台贴出“严禁高空抛物”的标识。
部分老旧小区存在高空坠物的安全隐患。（摄于深圳龙岗布吉某小区）
小区高楼下是市民和孩子日常活动的地方。 （摄于深圳龙岗布吉某小区）
原标题：“悬在半空中”的小区安全隐患怎么治？期待修订中的深圳物管条例给出答案
晶报2019年07月18日讯 “真的很危险，什么时候才能不用担惊受怕地回家？”居住在深圳某老旧小区的高女士无奈地对记者说。阳台边上的水泥摇摇欲坠、阳台上摆放花盆、防护栏破损……这些小区里防不胜防的安全隐患，让生活在此的小区居民感觉有些提心吊胆。
在高密度建筑群、超高层建筑鳞次栉比的深圳，城市的天际线一次次被突破，与此同时，高空坠物带来的安全隐患也威胁着人们的人身安全，影响人们生活的幸福感。如何有效减少这些安全隐患？正在修订的《深圳经济特区物业管理条例》或将给人们带来答案。
出入家门需小心翼翼 业主生怕被砸
高空坠物，被称为“悬在城市上空的痛”。随着城市里的高楼越来越多，高空坠物伤人事件时有发生。近期深圳发生的数起高空坠物事件令人谈之色变，这些事件共同的特点之一，就是发生在住宅区。如果一个小区维护不当，便容易存在这类安全隐患。前段时间，宝安区金达花园的居民，就在网上发出了“警示信”。
金达花园建成于2005年。尽管刚步入“豆蔻年华”，金达花园的外观却已呈现出难以掩饰的“老态”。在一些二手房交易平台上，金达花园还被贴上了“老旧小区”的标签。
记者走访金达花园时发现，小区存在楼梯间墙壁发霉脱落、部分住户在阳台上摆放花盆等隐患，让进出的居民担心起自身的安全问题。记者在其中一栋居民楼的楼梯间看到，此处的天花板墙面老化脱落，露出底层的钢筋水泥。记者顺着楼梯到达顶层的公共天台时发现，楼顶部分隔热层地砖已风化成残砖碎瓦，散落满地。
在天台一角，记者还发现，有住户在地面上垫起木板，在木板上面放置了泡沫箱、花盆等容器，在这块城市里难觅的“风水宝地”种起了菜。天台上的部分墙面也出现了裂痕，如果遇上台风等极端天气，可能会给居民带来伤害。
“有些住户把花盆放在窗台外面，有的窗台没有防护网，花盆本来就在窄窄的窗台上摆着，大风一吹就可能掉下来。”一位居民说，遇到刮风下雨的天气，她从楼下走过时心里都有些战战兢兢，生怕什么东西从天而降砸到自己。大部分生活在这里的人们对这些隐患熟视无睹，但也有人细心观察，阻止了一次高空坠物事件的发生。
业主担心安全隐患发生 物业称“力不从心”
7月8日，金达花园一名业主“瑞东”在网络上发帖称，其发现自家阳台边缘有水泥脱落的现象，经过认真检查，发现脱落的地方随手就可以掰下来。瑞东表示，阳台下就是居民们日常活动和停车的地方，如果这些水泥块从楼上掉落，后果难以想象。对此，瑞东也发出疑问：“为何房子使用了13年就出现这种严重的质量问题？不禁想问，70年的房子我们究竟还能住多少年？”
如果这块水泥不幸掉落砸到人，这算谁的责任？深圳物业管理行业协会顾问李绍元在接受晶报记者采访时表示，小区物业公司的职责主要来源于物业服务合同的约定，主要责任和义务包括负责小区的安全护卫工作、维护小区公共秩序、对小区内公共设施和设备实施维修养护等。“居民家里面的情况，如果要物业公司去负责、检查，这是鞭长莫及的。对于玻璃幕墙等专业领域，物业公司也大多不具备这样的专业水平。”李绍元说。
对于小区不同区域的维护，李绍元表示，尽管住宅小区都是物业公司在管理，但维护责任的归属要按照专有部分和共有部分来区分。小区中的住宅、商铺和公建配套设施属于专有部分，其中包括这些物业的套内使用面积（如客厅、厨房和房间等）、套内墙体面积、套内阳台建筑面积等。而共有部分则包括小区内的道路、绿地、公共大堂、电梯等，这部分建筑则由业主共同享有和承担义务。对于业主阳台的维护，小区物业需尽提醒的义务。
记者也采访了金达花园物业管理处主任姜培钦。姜培钦表示，对于小区可能存在的安全隐患，物业有义务提醒这些住户注意自家的安全问题。目前，物业已尽了提醒住户自行加牢加固的义务，住户应及时处理。姜培钦也表示，接手小区物业工作3个半月以来，物业团队也努力为小区解决了数个最迫在眉睫的安全问题，对于业主提出的更多要求有些“力不从心”。
小区遗留问题多新物业不遑顾及
“我们进来三个多月，因为小区很多东西都没有，充电桩也没有，这也没有，那也没有，业主尽找我们来扯皮。”姜培钦无奈地告诉记者，金达花园存在着设备老化、物业管理费低等在老旧住宅小区中常见的问题。去年，小区通过业主投票表决，解聘了旧物业公司。2019年4月1日，在老物业公司撤离的情况下，深圳市思越物业管理有限公司以应急物业的身份进驻金达花园小区，合同期仅有半年。
物业公司进驻后，除了进行正常的管理工作，还先后完成了水道改造、电梯钢丝绳更换、停车场道闸系统安装等工作。姜培钦说，物业公司衡量了小区居民的基本需求，在资金未到位的前提下，决定先完成水道改造、电梯钢丝绳更换等工作。
“小区一共有7部电梯，这些电梯都很老旧了。如果在4月30号之前不更换的话，相关部门就封梯不让用了。”考虑到居民的出入问题，物业公司最终决定先垫款，将7部电梯的钢丝绳全部更换。姜培钦表示，原本也想先申请房屋本体维修基金，再对公共区域进行维修。但维修基金需要走流程，等待的时间较长，申报维修基金也需要先经过业主大会的同意。
尽管如此，部分业主依然认为物业公司管理不到位。对此，姜培钦表示无奈。“这几个月来我们做的事情比旧物业几年做的还要多，但以前留下来的问题太多，只能慢慢解决。”对于外墙等公共区域，物业公司已联系维修公司，下一步将进行操作。姜培钦也表示，物业公司的合同将于9月30日到期。目前还不清楚合同期满后，是否由思越公司继续为金达花园服务。“可能还有2个月10来天我们就退出了，反正现在我们尽力做好本职的事情，做到问心无愧就够了。”姜培钦说。
管理小区安全问题物业公司普遍遇难题
老旧小区存在隐患问题，近日也引起晶报记者的热切关注。6月底7月初，晶报记者实地走访了居民改造意愿强烈的罗湖区松泉公寓等老旧小区，发现尽管小区物业近年来努力提升完善小区各项配套设施，但并不能从根本上满足小区居民改善居住的需求，居民改造意愿强烈。记者通过登录政府相关部门网站还了解到，目前除了罗湖区松泉公寓，南山区松坪村和福田区多个街道老旧小区（莲花北村、莲花一村、景田西小区、安通花园、园岭新村等）均表达了改造诉求。这些诉求大部分得到了辖区街道办事处或区住建部门积极的回应与解释。
“深圳70年产权的楼房，大部分仅仅居住20年左右外墙就出现各种问题。超过20年的住宅区，或多或少都有着外墙隐患，不仅影响城市外观，还影响居住环境的安全性！”深圳市人大代表胡桂梁一直在重点关注民生话题，其中就包括老旧小区改造。
今年深圳“两会”上，胡桂梁提出了数个老旧小区改造问题相关的建议——经过调研，胡桂梁发现，深圳许多老住宅区由于缺乏保养，外墙问题日渐严重。一些楼龄不长的小区和金达花园有类似情况，受到建筑质量和环境影响，也出现了瓷砖脱落、外立面褪色、墙体渗水、楼面裂缝等外墙问题。
在胡桂梁看来,目前，深圳老旧小区外墙整治等安全隐患问题普遍遭遇尴尬。根据已有的法规，外墙修缮费用主要从专项维修资金中支出，专项维修资金涉及全体业主利益，需要二分之一以上业主参会，参会的业主的双三分之二同意方可通过，提取程序相对繁琐。有些老旧小区还面临没有专项维修资金可用的困境。“2007年出台的《深圳经济特区物业管理条例》规定，专项维修资金包括首期归集和日常收取两部分。首期归集由开发商一次性交纳，划入指定的物业专项维修资金专户。由于之前政府没有强制规定首期归集的本体维修金，2007年前建设的住宅区首期归集执行并不到位。”胡桂梁说。
作为应急物业，金达花园物业管理处在处理“前任”留下的麻烦事儿时，遭遇了不少挫折。那么，其他物业公司在处理小区安全问题时就没有困难吗？在深圳市天然居业委会主任、物业管理行业专家杨志敏看来，在老旧小区的安全问题上，物业公司普遍头疼。
杨志敏表示，在应对老旧小区安全隐患问题时，物业公司需依据物权法、深圳经济特区物业管理条例、深圳市物业专项维修资金管理规定等法律法规规定执行。一般情况下，物业公司应当尽责尽职地对潜在的、并非紧急的安全隐患进行认定，并向业委会或者街道办提出召集业主大会表决使用维修金的申请。在依法依规、无需召开业主大会就直接进行维修的紧急情况下，物业公司需由政府主管部门或者专业鉴定机构提出合法的安全隐患鉴定。
杨志敏认为，在这期间，物业公司面临的常见难题主要出现在两方面。“在一般情况下，物业公司如何向多数业主证明所提维修方案的必要性和性价比，这需要物业公司本身具有可靠的专业性和公信力。而在紧急情况下，对于安全隐患维修的紧迫性目前没有明确标准，也缺少专业鉴定机构出具应急维修必要性鉴定的可借鉴案例，此时，物业公司紧急组织维修的工程质量和性价比，容易遭到业主们的质疑，并由此引发系列矛盾。”杨志敏说。
深圳小区安全隐患或有望通过修订条例解决
针对老旧小区安全隐患难修的问题症结，杨志敏建议，由政府主管部门进一步分类明确安全隐患的等级标准。对于不属紧急维修的安全隐患，由物业公司向业委会或街道办申请召开业主大会，由业主自行决定是否维修、如何维修。对于属于紧急维修的安全隐患，应当明确物业公司相关责任，并可未雨绸缪由政府明确底线保障性维修的性价比标准，甚至为公众推荐参考性维修企业，确保物业公司依法自主选定的维修企业只能更好、不至于更差。而对于物业企业未尽责尽职履行紧急维修责任的，应当由政府主管部门按照预先发布的紧急维修标准垫付资金强制维修，确保公众人身安全，相关费用最终由业主集体和物业公司按照其法定和约定责任来承担。
记者了解到，目前《深圳经济特区物业管理条例》正在修订中，市人大常委会同市司法局、市住房和建设局，对人大代表建议中的意见和建议重点研究，进一步修改完善《深圳经济特区物业管理条例》。在《深圳经济特区物业管理条例》修订的内容上，胡桂梁呼吁，希望条例能够进一步明确高空坠物的主体责任，日常监管以及惩罚措施，通过法律法规的方式，完善高空坠物长效防范机制。
在接受晶报记者采访时，胡桂梁还特别提到，香港对于高空坠物的情况，实施了一套强制验楼和强制验窗的计划。其中强制验窗计划规定，所有高于三层楼龄10年或以上的私人住宅楼，必须每5年检验一次。屋宇署每年会随机挑选2000栋和3800栋旧楼，分别进行强制验楼和强制验窗计划。检测结果不合格的大厦必须于短期内维修整改，否则会遭到重罚。胡桂梁建议，深圳在此方面可向香港学习，在《深圳经济特区物业管理条例》中增加对老旧物业进行强制“体检”这一规定，从而达到督促业主、物业主动维修，从而避免高空坠物等悲剧的发生。（记者
姚慧苹 实习生 彭丹/文 刘宁宁/图）
