改革开放以来，无数农村人走出农村，来到繁华的大城市打拼。经过多年的努力，许多农民在城市里站稳了脚跟，并买了房子定居下来。
在此背景下，农村宅基地和自建房也出现了大规模的闲置现象。为了盘活这些闲置资源，国家近年来也在多方面探索其再利用方案，旨在农民收入的基础上拓展宅基地的功能。
但多年来，国家一直以“禁止宅基地买卖”为底线，限制了宅基地的实际利用。但现在有了新说法，自建房只要满足三个条件就可以“自由买卖”？
上世纪80年代，农村户籍人口为9亿，到本世纪初，已经下降到8亿。根据第七次人口普查数据，农村常住人口数量下降到5.6亿。可见，越来越多的农村人离开了家乡，在新城市扎根。
但是农民进城后，并没有收回宅基地。再加上农村人口减少，“空心村”现象开始蔓延，闲置宅基地数量大增。
据相关统计，我国闲置宅基地比例为19%，东部地区比例最高，中部村庄最低。
为了解决闲置的情况，早在15年前，国家就在探索宅基地的再利用，18年一号文件提出了“宅基地三权分置的探索”。
以前宅基地卖不出去。毕竟属于村集体财产，农民只有相应的使用权，没有所有权。
虽然农民可以随时继承宅基地使用权，但不能私自出售。只能用来盖房子，不能建工厂，仓库，农场等。这些都是违法行为。
早在1999年，国家就有规定，农村宅基地不允许城里人来，村集体以外的人不能买卖宅基地，只有村集体的人才能转让。
02.符合“三个条件”，可以自由转让。
但随着宅基地“三权分置”在实践中的探索和运用，宅基地的使用权、资格和管理权开始独立，并在部分地区进行了试点改革。只要满足三个条件，农村自建房就可以“自由买卖”。
1.买房应该是农村户口。
俗话说，民以食为天。土地是农民生活的基础，也关系到农民的生活和生存。即使他们在城市创业失败，一无所有，农村也是他们的家。
在资本化的今天，其他所有行业都有资本的影子，除了宅基地，国家一直没有放开资本，为的是不让农民利益受损，不让短视的农民把宅基地和房子卖给城里人。
所以想要农村的房子，必须是农村户口，这是基本前提。
宅基地“三权分置”改革不是儿戏。国家必须确保农民的利益不受任何影响，然后才能在全国范围内实施。“三权分置”虽然理论上是为农民考虑，但很难保证在实际应用中有漏洞。因此，国家并没有大规模实行“三权分立”。
根据土地管理法，宅基地使用权只能在村集体内部转让，不能转让给村外的人，除非村外的人或者城里的人把户口迁入了村集体。
所以只有在试点地区，农村宅基地使用权和房屋所有权才可以跨乡镇交易，但双方户口需要在试点地区。
3.买房有宅基地资格权。
按照规定，宅基地交易后，还是要符合“一户一宅”的原则，一个户口下不能出现两块宅基地，否则不符合规定。
宅基地也要符合当地。个人名下有两处及以上宅基地的，超出部分必须返还村集体。当然，在实际操作中，政府会给予一定的补偿。多余的宅基地或超出面积的宅基地无法确认。
所以，买家如果想让其他村民“房”，就要提前申请资格权。如果没有资格证，那么原来的宅基地只能先还给村集体，也就是“买新退旧”的原则。
但考虑到农村闲置宅基地较多，“一户一宅”不利于沉淀资产的积极利用。因此，试点地区的农民只要拿到宅基地的资格权，就可以自由“农房”。
当然，农民的资产是不能和城市人相比的。不如盘活农村闲置资产，让城市人参与进来。在此背景下，试点地区也探索了经营权的延伸。公民可以通过在农村出租自己的房屋取得经营权，并签订租赁合同，以满足在农村居住和投资的需要。租赁时间最长20年。
当然，农民也可以出一笔钱把闲置的宅基地收回来，也可以和城里人合作或者交给村集体，发展成农村民宿、农家乐赚个分红，更好的盘活农村资产。
但是，我建议你尽量不要撤宅基地。虽然可以拿个补偿，但是补偿也就3-5万/亩。一旦完全退出，就失去了农村土地福利。
