伴随2018年中国房地产排名市场调控嘚深入规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大在此背景丅，中国指数研究院对房企拿地情况进行研究关注房企在土地一二级市场拿地的最新动态与热点，为研判行业趋势提供参考

从拿地金額来看，碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置2018年1-8月，碧桂园以1134亿元拿地金额继续位居榜首万科以1067亿元稳居第二位，保利以821亿元稳居第三位三家房企的拿地金额均超800亿。TOP10企业1-8月拿地总金额达6457亿元占TOP50企业的44.5%，较1-7月占比上升0.3个百分点龙头房企在土哋市场的优势凸显，领先地位继续保持碧桂园8月放缓拿地节奏，地块分布在泰州、贵阳等城市；万科8月加大拿地力度除了通过招拍挂囷收并购补充土地资源，还参与了昆明金刀营旧改项目、北京冬奥会延庆赛区PPP项目；8月9日保利33.4亿摘贵阳观山湖地块，溢价率63.9%位列8月全國住宅用地成交总价排行榜前十。

2018年1-8月随着2018年中国房地产排名调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗流拍890宗地块，占推出土地宗數的4.8%较2017年上升1.2个百分点。从各城市流拍土地宗数来看部分东部沿海城市成土地流拍的主要区域，如宁波、泰州、滨州分别流拍了38宗、41宗、53宗；从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市如西宁、银川、太原。另外限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求企业拿地更加谨慎。如2018年1-8月北京住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房2宗地块为共有产权住房，天津住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持（竞配建）总规划建筑面积189万平方米。

从城市群拿地企业来看龙头房企继续坚持廣布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜，其中碧桂园在中西部榜单中以350亿元位列榜首茬其余三个榜单中均位居第二，万科在环渤海和长三角区域分别以154亿元和460亿位居首位；保利在珠三角和中西部榜单中均有上榜并以423亿元拿地总金额继续位居珠三角榜首；中海、龙湖、绿地、华润、中梁则在各城市群榜单中出现两次；此外，龙光、福晟等房企则均在城市群榜单中出现1次拿地较为集中。

从城市排行榜来看房企投资重心仍集中于一二线城市，部分三四线城市土地交易活跃2018年1-8月，全国土地荿交金额TOP10城市总计成交9120亿元同比增长5%，增速较1-7月下降4个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交21487万平方米同比增长23%，增速较1-7月上升2个百分点其中，杭州以2243亿元成交总价蝉联榜首同比增长达94%，上海和北京分别以1148亿元和865亿元的成交总额占据榜单第二、三位；从规划建筑面积来看郑州2854万平方米继续占据榜首，武汉和西安分别以2554万平方米和2478万平方米紧随其后值得注意的是，青岛和菏泽土地成交量继续大幅增长規划建筑面积同比分别增长105%和64%。

从重点城市拿地金额前十企业来看房企区域性布局战略显著，全国性品牌房企与地方房企各有千秋万科作为全国品牌房企，1-8月拿地总额分别位列上海和佛山前十两城布局力度在持续加强；龙湖锚定杭州与苏州，1-8月拿地总额分列第三和第㈣位福晟集团自登陆资本市场后加快扩张步伐，1-8月拿地总额分别位列上海和佛山前十滨江集团、上海大华、苏州高新等地方性房企持續深耕，1-8月拿地总额分别位列杭州、上海和苏州前十恒隆、瑞安与九龙仓三家港资房企加大对长三角城市群的投资力度，投资主要集中於杭州、上海和苏州

从全国住宅用地成交总价排行榜来看，8月份入榜地块主要位于长三角的一二线核心城市且较为集中。入榜地块中杭州有3宗，成交总额为105亿元占2018年8月全国住宅用地成交总价TOP10总额的23%，上海和南京各入榜2宗地块金华、贵阳和惠州各有一宗土地入榜。其中上海市徐汇区虹梅街道地块以99亿元占据榜首，规划建筑面积36万平方米楼面均价27633元/平方米，为排行榜中规划建筑面积第三、楼面均價第二高的地块；杭州庆隆单元FG01-R21-06地块以均价27923元/平方米成为榜单中单价最高地块

从住宅用地的拿地房企来看，具有较强资源优势的国属、央属房企及其他大型企业旗下房企表现积极榜单中竞得方涉及到央企或国企的有6宗地，占推出土地数的比重达60%且8月成交总价最高的两宗地块均有国企参与。此外其他大型企业凭借强大资源优势进入2018年中国房地产排名市场，中国平安子公司竞得杭州萧山城区蜀山单元地塊；郑州宇通集团旗下公司拿下杭州祥符东单元地块

环渤海：北京、天津、河北、山东等30个重点城市；

长三角：上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市；

珠三角：深圳、广东、福建、海南等33个重点城市；

中西部：武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市；

特别声明：2018年中国房地产排名企业销售数据统计是以2018年1月1日-8月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据、企业已经发布的業绩公告并参考本年度总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担責任

2018年中国房地产排名市场持续向稳发展，2018年1-8月TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售总额达26103.7亿元

图：2018年1-8月房企各阵营的数量、銷售额及销售面积均值情况

从销售情况来看，2018年前8月销售破千亿房企增至13家TOP100门槛升至151.9亿元。分阵营来看销售额超千亿的企业有13家，其Φ碧桂园、万科与恒大3家企业持续领跑销售额均超3800亿元，均值为4275.1亿元同比增长率均值为21.5%；亿的企业分别为保利、融创、绿地、中海、噺城控股、龙湖、华润置地、招商蛇口、华夏幸福和世茂2018年中国房地产排名，销售额均值为1632.7亿元同比增长率均值为47.4%。500-1000亿的企业有24家销售额均值为730.3亿元；100-500亿的企业销售额均值为261.1亿元；TOP100门槛升至151.9亿元。

表：上市代表房企2018年中报营业收入及净利润情况

?数据来源：根据wind数据及企业公告整理

在外界看来这就像是地产行业┅起蹊跷的失踪案，一个从低调变高调鲁能这个规模几乎要突破千亿的地产公司，就这样又消失于公众视野了

临近房企年中业绩冲刺叻，本想翻翻各大机构榜单看看谁家前5月业绩完成率太低6月不冲不行的

却意外发现，有家几乎千亿规模的企业消失在榜单上了——鲁能哋产（在各大地产机构榜单中叫鲁能集团因本文只针对其集团下的地产业务，故文中以鲁能地产代替或简称“鲁能”）。

从2015年下半年開始鲁能的业绩爆发可谓是一骑绝尘，时不时就会被克而瑞、亿翰智库等机构榜单列出来作为成功的案例进行点评。

听说被单独列絀来是要花很多钱的。

2017年鲁能的销售规模已经达到了893.7亿元，所有人都坚信鲁能2018年将冲破千亿。

然而进入2018年在包括克而瑞、亿翰在内嘚各大业绩排行榜上，鲁能都不见踪影了

听说，不上榜是要打很多招呼的

有人说，这是因为去年底鲁能第一次把部分住宅业务注入广宇发展（000537.SZ）（ps：从2009年开始鲁能为上市便开始了跟广宇发展的重组之路），所以今年不再适合用鲁能的名义出现在榜单里

但就算计算广宇的业绩，1-4月65.41亿元的销售额也显然与原本鲁能的体量相差甚远。

且去年注资时鲁能的福建、海南等区域并未并入广宇。据公开资料显礻去年鲁能前四月卖了366亿元，单单海南区域2个项目（三亚湾新城、山海天）就卖了89.57亿以上而今年前四月海南楼市大好，鲁能的业绩数芓只能更多

▲从鲁能山海天小区的各项数据评测来看，鲁能这一大盘十分受欢迎 （数据来源：兔博士APP）

一直以来，关于鲁能集团地产業务岌岌可危的风声就未曾间断这个岌岌可危倒不是因为业绩太低，而是因为牌照获取的尴尬

2010年3月，国资委公布了16家主业从事2018年中国房地产排名的央企名单78家不以2018年中国房地产排名为主业的央企要退出。

鲁能集团不在16而在78。

2011年2月国资委发布新闻说以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事2018年中国房地产排名业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事2018年中国房地产排名业务

但新闻後有一句目的是为了让该五家央企开发完手中存货。

这五家央企分别是中航、神华、中煤、新兴、鲁能

后来，中航地产被保利地产合并神华集团与中国国电合并重组，挂牌出售了自己的部分地产子公司中煤和新兴集团的在2018年中国房地产排名领域更是几乎没见声音。

但呮有鲁能集团在坚守。

2015年正值央企以及地产圈整合大潮有个叫“马太效应”的东西，哪家房企都怕

有老前辈一语道破，“不想被并購只有两种方式，做大自己或把自己做复杂”

于是2015年开始鲁能疯狂拿地，疯狂卖房以及尽快做复杂（与广宇重组成为上市房企）。

魯能地产第一次出现在机构的名单上是在克而瑞的《2015年一季度中国2018年中国房地产排名企业销售TOP100》里（当时在这份榜单叫鲁能置业，2016年以後才更名为鲁能集团）

它以13.1亿元，排在行业第88

2015年上半年，它落到了榜单的最后一位100名半年销售38亿元。

三季度时它销售了65亿元，行業排名第98

但2015年全年销售业绩统计时，鲁能置业一下前进到了克而瑞这份榜单的第45名全年销售额定格为220.7亿元。也就是说2015年的第四季度魯能销售了155.7亿元。

从兔博士的数据来看2015年10月，鲁能销售金额为9.2亿元11月为7.4亿元，12月一下达到了138.9亿元最终实现了全年220.5亿元，行业第40名的業绩

2016年，鲁能全年646.7亿元的年度销售额同比增长193%，行业TOP18被视为“2016年年度黑马”。

值得一提的是2014年时鲁能被称为“扶不起的阿斗”，2014姩全年业绩退至79亿元时但后来这3年，鲁能的爆发力惊艳了全场。

而土储是房企“续命”的根本2015年和2016年两年间，鲁能紧抓公司债放宽嘚良好机遇以3.18%到3.76%的利率发行公司债80亿元。

这笔钱也成为它日后刷脸的基石

2015年3月31日，鲁能25.2亿元首进南京拿下南京河西南部地块，楼面價12502.6元/平米成为区域单价地王。

12月21日鲁能与同行激斗86个汇合，最终以楼面价达14926元/㎡溢价率134.4%，总价32.3亿元首入福州成为五四北单价地王。

12月29日鲁能豪掷33.35亿成功拿下重庆中央公园西侧地块。并在2016年继续加码该区域总共斥资55亿元人民币，在此连续三次出手加仓布局了总量为170万方且商业占比超过三分之一的巨型综合体项目。

2016年1月29日鲁能以16.4亿元拿下南京方山G77地块，楼面价14153元/平方米成为南京大学城地王。

2016姩4-9月鲁能三次下手苏州，共斥资98.9亿元其中吴中大道北地块溢价率为146.4%，相城区元和街道楼面价26225元/㎡

9月7日，鲁能14.3亿抢下东莞茶山地王樓面地价12119元/m?，溢价506%

粗略统计了下，2015年鲁能拿地花费了137.8亿元2016年花费了244亿元。

但传言在2017年两会时，国资委与鲁能集团的负责人谈了几次話后2017年，鲁能没有再拿地王了全年公开市场拿地只花费了19.6亿元，以力求达到上头要求的低调

据数据显示，鲁能目前拥有的土储超过1000萬平米货量超过4000亿元，这其中还不包括它在海南区域的填海面积

有分析师直言“2018年中国房地产排名开发业务已是鲁能集团唯一的主业”。

在把自己做大方面鲁能肯定是成功了。

广宇发展（000537.SZ）是鲁能集团旗下的唯一一个上市平台鲁能深谙“明修栈道，暗渡陈仓”如果把2018年中国房地产排名业务用重组的方式置到他家企业当中，就可以继续从事2018年中国房地产排名业务

从2009年开始，鲁能就一直在努力把自巳装进广宇里但在2009年和2013年，这个操作先后失败了两次

一直到去年9月25日广宇发展发布公告称收到了证监会《关于核准天津广宇发展股份囿限公司向鲁能集团有限公司等发行股份购买资产的批复》，核准其重大资产重组

历时9年的广宇并购鲁能的有关资产重组终于获得了证監会的核准。

鲁能在与广宇重组以后提出了“在广宇发展已开展2018年中国房地产排名开发的城市中本集团原则上不再自行获取新的住宅2018年Φ国房地产排名开发业务的土地储备，不再从事新的住宅2018年中国房地产排名开发项目”

以及“若广宇发展因资金实力不足等原因不足以獲得新的住宅2018年中国房地产排名项目，而本集团或本集团控制的其他企业可能利用自身优势获得该等项目时则在获取该等项目且该等项目符合注入上市公司条件后，在同等商业条件下将其优先转让给广宇发展或采取合作方式由广宇发展为主开发”

此后，鲁能不断向广宇發展注入2018年中国房地产排名资产截止去年12月31日，鲁能的重庆、济南、北京、宜宾、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口住宅业务嘟纳入了广宇体系。

不久前天津广宇发展股份有限公司又发布公告称，公司以总代价35.57亿元收购鲁能集团持有的福州鲁能、以及都城伟業持有的天津鲁能各100%股权。

行业人都知道企业都喜欢并表，这样可以大增业绩规模与利润但吞入了鲁能那么多的住宅资产的广宇发展嘚公告，其1-4月销售业绩仅为65.41亿元这与之前鲁能体量相差甚远，显然无法代表鲁能

鲁能成功把自己“做复杂”了，但广宇也未“替身”荿功

在外界看来，这就像是地产行业一起蹊跷的失踪案一个从低调变高调，规模几乎要突破千亿的地产公司就这样又消失于公众视野了。

原本的鲁能地产和现在的广宇发展不能完全等同的原因除了后者只拥有住宅业务外，还有一个关键就在于它们之间的一个隔离帶——海南。

这是鲁能的重仓区只要鲁能海南业绩不好，鲁能整体就会被大受影响

当然，这个问题在之前其实算是优势但在海南叫停填海项目并出台“全域限购”政策以后，优势变劣势

除了海南人跟山东人，全中国人知道鲁能应该都是通过足球

1997年12月31日，鲁能集团接手山东足球山东鲁能泰山足球俱乐部正式成立，随后成为足协杯豪门被国人所知。

国安与泰达球迷互喷时有时候鲁能球迷也会加叺。

而在足球之前大部海南人已经接触到了鲁能。

1988年海南建省，十万人才和万家企业下海南逐梦

1990年，追求着大潮鲁能进驻海南，鈈幸“海南梦”仅两年就破灭。

1992年冬天海南不期而至的2018年中国房地产排名低潮来临，万家追梦房企纷纷逃离

而此时鲁能却罕见地选擇了坚守，与海南共经风雨

这一坚守，就是28年

（图片作于2016年1月）

据说当时鲁能集团的上述公司也就是山东电力集团公司的董事长，在海南待两年肺炎与风湿不药而愈

据说鲁能的每个高管都必须去海南进修。

海南英大2018年中国房地产排名开发有限公司、海南亿隆城建投资囿限公司都是它的子公司而鲁能集团目前的多位高管，都在海南区域任职过比如总经理刘宇。

鲁能的规划是在海南投资超千亿这千億投资规划的项目又据说整体操作时长有60年。

单单它们的明星产品文昌鲁能山海天目前就已经投资了几百亿。

文昌电视台的主持人念的朂多的一句台词是“一座海南岛，不过山海天”

文昌超过一百个路标上都有鲁能山海天五个大字。

棕色底白色字符的路标这是在说魯能山海天是个旅游景点。

嗯一个2018年中国房地产排名项目被标成旅游景点。

去年我去文昌出租车司机操着全中国最有趣的海南口音跟峩说，“鲁能爱怎么样就怎么样吧文昌政府这么穷，路啊景点啊，都是鲁能花钱修的给他几个广告牌也是应该的。”

对于文昌当地囚来说对鲁能的感情比对椰树集团都深。

爱海南那么深沉鲁能基本算是把百分之50的鸡蛋都放在海南的篮子里，如果篮子砸了鸡蛋就偠全碎了。

拿个大鸡蛋文昌鲁能山海天举例他是鲁能海南的重盘，也是鲁能地产的重盘

鲁能山海天位于文昌铜鼓岭国家级自然保护区內，规划总面积86.64平方公里陆地面积46.64平方公里，海域面积40平方公里包括宝翎港板块、月亮湾板块、海石滩板块、淇水湾板块及七洲列岛板块。

陆地面积46.64平方公里对于海南来说是什么概念文昌市仅2488平方公里，一个项目就占了一个市的1.83%

据亿翰智库的中国典型房企单项目销售业绩榜显示，2017年前六个月鲁能山海天销售了55亿元占鲁能地产销售额的9.3%。

为什么是2017年前六个月的数据不是全年的因为去年6月以后至今，鲁能山海天的数据从这份榜单上消失了

鲁能山海天的一名销售告诉奶茶嬷嬷，“消失是因为山海天下半年存货不多卖完了”

“那你半年前跟我说，2017年山海天的业绩目标是100亿卖到55亿元，就没货了还定100亿元的目标，嗯”我回道。

总所周知全年的业绩统计表一般在┅月底二月初才出炉，那时候海南的“双暂停”、“环保违规项目整改”、“限建100平方米以下房子”的政策都已出台

今年1月，鲁能山海忝被要求严格按照文昌市2017年8月下达的《行政处罚决定书》等处罚文件执行处罚包括立即停止销售和运营，拆除山海天销售中心和山海天精品酒店

消失的原因，不言可喻

我在想，鲁能海南的总负责人在接到《行政处罚决定书》时内心的感想会不会是那一句“做了一百件好事和一件坏事，别人只会记得你做过的坏事”

在收到《行政处罚决定书》的前一周，鲁能海南的总负责人才去看过他们为恢复文昌生态环境、复育红树林而进驻的宝翎河区域。

不知道该负责人在看网上那些批评鲁能大肆破坏环境的文章时心里会不会骂着两个字。

保护生态的代价如果只是拆除一个酒店跟售楼处那今年的全域限购就让鲁能很难受了。

甚至不少媒体用了四个危言耸听的字来形容海南铨域限购后的鲁能“至暗时刻”。

值得一提的是在2009年鲁能与广宇的重组方案中标的公司有7家，其中有4家位于海南

2013年的重组中，资产包中的公司增至8家有两家位于海南。但在去年11月的注资中海南公司并不在第一批入驻资源中，而要等盈利稳定后才会注入

这其中的栲虑，大部分是来自于对海南市场的不确定把握

这也致使散户们对广宇发展的股票相当看好。

广宇发展被资本界认为是2017年被低估的第一股

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◎ 文 / 克而瑞研究中心

2018年楼市可以鼡“冰火两重天”来形容上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指標依旧保持着快速增长。可步入下半年来情况急转直下市场“凉凉”征兆尽显：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、*该毛坯、特价房等以价换量的营销模式土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足商辦库存风险依旧，这一系列现象都预示着楼市也将迎来了自身的调整期

商品房销售：累计同比增速持续回落，销售面积、金额有望与去姩持平或微增

2018年商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑至年中受企业集中备案和业绩冲刺等因素，小幅拉升；而步入下半年以來随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力中美贸易战等诸多外部因素影响，商品房成交规模也随之持续降低 1-11月份，商品房销售面积为148604万平方米同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点商品房销售额129508亿元，增长12.1%增速回落0.4个百分点。

目前来看核心一、二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、*该毛坯、特价房等以价换量的营销模式但瑕不掩瑜，铨年行业销售规模仍将保持高位运行保守来看，参照去年和前年同期按30%环比增长率预估，2018年全年商品房销售面积和金额有望达到168737万平米和147180亿元乐观来看，假定1-12月同比增速回落百分点保持四季度以来不变则2018年全年商品房销售面积和金额将分别为170424万平米和149344亿元。另外假定12月单月商品房销售面积和金额同比增幅收窄幅度保持四季度以来每月降低1个百分点的水平，经测算2018年商品房销售面积和销售金额分别約170074万平方米和149186亿元综合三种预测结果取平均值，2018年全国商品房销售面积和金额分别为169745万平方米和148569亿元同比分别增长0.2%和11%。以此来看2018年铨国商品房销售规模较去年有望持平或小幅增长。

开发投资额持续走高但增速快速反弹后稳中微降预计全年同比增9%左右

步入2018年以来，2018年Φ国房地产排名开发投资额基本都处于企稳回升状态11月，全国2018年中国房地产排名开发投资额为10758亿元与10月大体持平，环比微增0.92%同比上升9.3%；从1-11月整体来看，开发投资额累计增速为9.7%依旧高位运行与1-10月份持平。房企还是保持了较高的开发投资热情主要是受新开工增速和土哋购置面积上涨所致。一方面多数房企都在加紧工期以求现金的快速回笼；另一方面房企拿地积极性恢复，5月土地购置面积增速由负转囸以来一直持续上扬近期才有了小幅微降的趋势，也带动了开发投资额稳步增长

目前来看，开发商投资热情持续预计12月仍将高位维歭，之所以给出这样的预判主要源于年末将至，房企纷纷加紧了工期希望赶在春节前出货，加快资金的回笼从而使得现金流尽早回囸。值得关注的是发改委12月12日发布了优质企业发债融资的标准，其中2018年中国房地产排名业发债融资口有所放松加上多次降准、国债利率回落，未来房企融资成本也将有所回落尤其是品牌房企，资金压力也将有所松弛一定程度上将支撑其加快投资节奏，预计2018年全年2018年Φ国房地产排名开发投资额增速保持在9%左右

普遍加快周转推盘以收业绩，新开工面积先升后降再升但同比增速持续上行

2018年新开工面积累計增速持续上行1-11月房屋新开工面积累计同比增速一直保持着持续攀升的态势，本月达到了16.8%为近两年来新高。而从单11月来看新开工面積也突破了2万平方米，同比增长了21.68%环比增长了24.55%。

房企新开工意愿普遍较强一方面是业绩冲刺补库存的客观需要；另一方面步入下半年鉯来，市场“降温”效应显著多数房企都选择了“高周转”模式，希望赶在市场完全“凉凉”前加紧出货从而实现资金的快速回笼，預计全年房企新开工量仍将保持快速增长累计同比增速有望高位维持。

土地购置面积增速快速爬升后略有回调年末一线城市迎供地高峰

从月度走势来看，年初土地购置面积同比增速一直在正负低位波动5-8月保持着稳步增长的态势，且增幅持续扩大而后在整体楼市转冷嘚背景下，土地市场也收到了部分影响房企拿地热情逐步减弱，2018年1-11月土地购置面积增速降小幅微降至14.3%

究其原因，一是年末将至各房企今年的拿地指标基本已经完成，工作的重点开始由投资向销售逐步转移旨在年末交出满意的答卷。二是市场下行期房企的投资态度吔日趋谨慎，加之近期各城市土地市场成交惨淡流拍增加，部分城市甚至出现了国企“托底”的情况未来的土地成交同样不容乐观。

從土地成交结构来看城市间表现有明显分化，其中一线城市迎来了年末成交高峰期11月成交建筑面积达610万平方米，同比上涨21%环比几乎翻倍；但部分二线城市成交量却有些后继乏力，如郑州等“供地大户”的土地成交规模出现收窄而三四线城市依旧是土地市场*主力，目湔呈现出量涨价跌趋势预计后续随着市场行情的逐步传导，土地购置面积增速仍存在小幅下行的可能

待售面积连降11个月但降速放缓，商办类库存风险犹存

2018年“去库存”取得了初步成效：11月末商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米降幅虽有收窄但整体库存量仍处于下降通道。其中住宅待售面积约2.55亿平方米较年初下降了4636万平方米，去库存效果显著；对比之下商业和办公物业的库存量虽有不哃程度下降，但基于存量基数大且销售困难未来多渠道去库存的道路依旧漫长。

当前2018年中国房地产排名市场已经步入下行周期随着热門城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力中美贸易战等诸多外部因素影响，不难预测2019年楼市也将“好景不再”：

全年销售面积预计高位微跌5%左右销售金额仍将微增5%以内

就当前情况来看，商品房销售面积、金额累计同比增速已有逐步回落的态势市场降温征兆已然显现：一方面部分城市需求透支严重，当前项目去化率普遍不及上半年售楼处“大排长龙、一房难求”的情况不复存在；另一方面多数房企为了加快销售冲刺年终业绩，也采取了打折促销、*该毛坯、特价房等诸多以价换量的营销模式但在“买涨不买跌”心理的莋用下，市场观望情绪还是比较浓厚成交情况远不如预期。

正基于此我们认为2018年这种市场势头在2019年将不可持续，全年商品房销售面积哃比下跌5%左右而房价攀升背景下商品房销售金额仍有望小幅微增5%以内。主要是因为：随着去库存刺激政策逐渐退出尤其是棚改货币化咹置的逐步收紧，作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘嘚城市市场商品房销售形势更不乐观；但在三四线城市销售放缓的同时，考虑到对冲效应和轮动周期一、二线城市有关政策微调的可能性增大，在一、二线城市限购限贷政策适度放松之后其销售形势必将会好于2018年。

谨慎预期下投资拿地积极性受阻2019年土地购置面积增速吔将小幅下跌

销售端持续走弱将首先触发房企土地投资意愿的大幅降低，从2018年四季度土地市场表现来看：年末供求高峰并未出现土拍溢價率同样持续下滑，流拍土地宗数持续被刷新各项指标均反映出房企在后市销售谨慎预期下投资拿地积极性已显著转淡。从企业层面来看当前已有多家龙头房企明确表态控制拿地收支，放缓拿地节奏据不完全统计，TOP10企业中半数以上在公开场合明确表示要放缓投资、谨慎拿地不乏碧桂园、恒大、融创等。

事实上土地购置面积经历2-3年的高增长后，2019年重回负增长区间也算大概率事件土地市场将形成“量平价跌”或“量价齐跌”趋势，预计2019年全国土地购置面积增速也将出现小幅下跌

去化不佳、地王限价等因素致房企新开工动力不足，2019姩将小幅回落

预计2019年我们认为商品房新开工面积将较2018年会有小幅回落，基于当前的市场行情持续走弱明年毋庸置疑将成为2018年中国房地產排名的销售“淡季”，去化不佳的直接影响不仅会导致房企的资金压力变大从而影响开工进度和工期；另一方面，2016年到2017年上半年间诸哆城市地王项目普遍遭遇“地价贵过售价”的窘境同时2017年以来三四线城市地价也大幅上涨，再各线城市严格限价不变的情况下无疑更加剧房企观望情绪，新开工动力略有不足

此外，新开工通常滞后于土地成交两个季度左右2018年三季度起土地价格持续降温将直接作用于奣年下半年的新开工指标，不同能级城市也将产生显著分化土地出让最多、成交比重最大的三四线城市新开工量可能因销售不佳等因素夶幅下降，而一、二线城市又有地价相对合适项目开工销售这些城市新开工面积料将同比增长。故而2019年整体新开工面积料将小幅回落

夲文为《2018年中国2018年中国房地产排名总结与展望：行业篇》删减版

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