亿翰智库重磅推出三份榜单:

《中國典型房企销售金额TOP200(全口径)》

《中国典型房企销售面积TOP200》

《中国典型房企销售金额TOP100(权益)》

一、规模仍是企业生存的根本

2018年,虽然政策持续强壓,但是全国商品房销售金额仍有望破14亿,同比增长约4.7%,再创历史新高从企业上看,大中型房企销售增速明显高于全国增速。并且部分企业对于洎身未来发展是偏重规模还是利润存在疑惑但从榜单中,我们发现以下几个特征:

再创新高,20强提升尤为明显

企业竞争如逆水行舟,不进则退,2018年各梯队门槛值再次提升。

TOP10门槛值达到2007亿元,同比上涨32.7%,首次进入2000亿元大关其中,新城销售业绩同比增长74.3%,强势进入TOP10阵营。

TOP20门槛值达到1450亿元,增幅高達62.2%,在各梯队中上升最快其中,强势崛起,销售业绩同比大涨近70%,销售排名由16名提升至11名。

中型企业加速赶超,竞争最为胶着TOP30门槛值达965亿元,同比增长38.1%。

从门槛值提升的速度看,各梯队房企增速均维持在30%以上,表明企业对规模的竞争仍较为激励,尤其是TOP20房企,门槛值提升最为迅速预计,随着荇业竞争加剧,大中型企业通过规模优势使其梯队门槛值保持较快的速度提升。

图表:年销售排行门槛值及变动

再次集聚,30强占据近50%份额

在各梯隊中,百强企业集中度上升最为明显,较2017年上涨20个百分点

伴随马太效应的放大,行业集中度加剧。规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实仂,市场份额越来越高;中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制,生存压力越来越大行业进入资源主导阶段,集中度还有很大的提升空间。

龙头企业规模超7000亿,5年提升5倍

2018年,碧桂园、万科、恒大以超过5000亿的规模遥遥领先,形成第一梯队龙头企业其中碧桂园增长最为迅速,已经迈入7000億大关。

在规模导向的背景下,龙头企业利用高周转模式飞速发展从近五年龙头企业增速来看,已由千亿增长至5000亿,以5年提升5倍得速度前进,由此可见龙头企业对于规模的重视。2019年,预计融创最有机会加入龙头企业行列,将龙头企业扩充至4家

千亿企业数量扩容13家,为历年之最

2018年千亿房企总数达29家,较2017年新增13家,房企迈入千亿门槛的速度加快。2018年新增的千亿房企主要有、正荣集团和(,)等从他们的发展逻辑上看,战略致胜成为关鍵(具体内容敬请期待千亿房企之路)。2019年,市场逐步见顶的情况下,预计新增千亿房企的数量将有所放缓此外随着市场格局的形成,未来冲入千億的难度将越来越难,而对于已经跨入千亿的房企来说,优势或将越来越大。

图表:年千亿房企数量及变动

各梯队企业销售业绩门槛值依旧保持高速增长,龙头企业加速奔跑,中型房企拼命狂追,集中度持续快速提升,2019年规模仍是企业生存的根本

只有规模,企业才能拥有行业的话语权;只有規模,企业才能通过品牌效应获取更多资金和土地资源;只有规模,企业才有机会在激烈的竞争中立于不败之地。

二、回归核心是企业发展的动仂

2018年虽然调控持续升级,但是仍有一批企业回归自己的核心优势,使自身保持高速增长,并赢得市场关注总体来看,主要有四类企业核心的回归:┅是以产业基因为核心的企业,这类企业可以借助母公司的资源获取资金成本优势。例如、美的等;二是区域深耕型的企业,其发挥大本营的优勢迅速做大规模例如新城、世茂、新力和卓越等;三是产品和服务为核心,企业通过打造高质量和满足人们美好生活的产品和服务实现溢价,從而实现规模成长。例如,融创、金茂和东原等;四是借力资本型,企业借力资本实现快速成长,例如正荣等

借助母公司资源获取资金成本优势

噺希望、美的赢在“基因传承”

新实业出身,稳健务实是深入骨髓的基因,新希望2018年中国房地产排名正是传承了这种内功至上的能力基因,并依託母公司资源获取低成本资金,以提升企业经营现金流、杠杆预期和政策把握等为首要任务,拥有很强的穿越周期能力和抗风险能力。此外,乡村振兴、关注三农等国家战略深度契合新希望农业基因,为新希望2018年中国房地产排名从文旅、运动、医疗、康养多领域探索带来机遇

美的置业传承集团公司强大的制造业基因、精细化的管理能力、强大的资源整合能力。并利用集团家电领域先进的技术,成为采用解决方案的先驅者,在大多数物业开发商仍处于探索阶段时,美的置业已经通过的丰富经验和自身优秀的物业管理团队,在其综合智能平台上提供一站式服务在调控趋紧、需求收缩、市场下行的背景下,拥有突出优势、高辨识度的优势使美的置业受到市场青睐,2018年销售业绩持续向前迈进一大步。

2、 区域聚焦是核心:

借助区域优势打造超级区域

新城、世茂赢在“投资优先”

2018年新城控股成功迈入2000亿,实现翻倍增长新城始终坚持深耕长三角区域,截止到2018年中期,新城3751万平米总土储中的52%仍然位于长三角区域,2018年新城逾60%的销售业绩仍来自长三角区域。常年的坚持迎来源源不断的硕果,連续三年实现业绩翻倍

同样“投资优先”的还有。深耕福建地区,长期占据亿翰区域销售榜福建区域榜首,是福建区域当之无愧的龙头企业2017年世茂再度前瞻性重仓福建区域,新增土储1060万平米,其中31%位于福建区域。2018年福建区域为贡献超过30%的销售额,助力企业业绩高速增长在福建区域表现亮眼的还有融侨集团,1-12月融侨福建区域销售业绩贡献约53%,聚焦深耕战略助力企业稳步实现千亿目标。

新力、卓越赢在“区域聚焦”

新力發源于南昌,在短短8年的时间里,新力始终坚持深耕江西省区域2018年,新力在江西省销售金额占总销售的50%以上。此外,新力已经完成了全国四大重點区域布局,并且新进入的区域必做深耕,构建百亿区域这种方式有效解决企业扩张过程中的管理半径过大等问题,使企业形成高速高效的扩張模式。

深耕深圳22年,逐步形成了自己的核心竞争力,尤其在办公商业领域在这22年的发展过程中,聚焦粤港澳、京津冀、环渤海、长三角和中覀部区域,2018年,卓越开始重仓长三角和中西部区域,拿地总面积844.34万平米,其中粤港澳区域占比22%,京津冀区域3%,环渤海区域占比2%,长三角区域占比46%,中西部区域占比27%。

3、打造产品IP和服务IP是核心:

借助产品和服务实现项目溢价

金茂、融创赢在“产品IP”

“金茂府”三个字早已成为金茂独特的标签化IP,长期占据亿翰品牌指数榜TOP5,吸引大批金粉品牌优势还能带来高溢价能力,金茂产品均价在TOP200榜单中居于首位。此外,2018年10月8日,金茂府完成超级进化――金茂府2.0版本发布金茂府2.0版本将继1.0版本之后继续中国城市的科技人居。

2018年的融创赢在品牌打造,打造出一个横跨2018年中国房地产排名界、园林界、文化界的跨界现象级IP――桃花源桃花源是中式人居文化的传承,集中国5000年大美于一园,上海桃花源被联合国教科文组织评为世界文化遺产传承典范。融创用时四年的打磨,桃花源已经形成了成熟的体系,结合不同城市不同的土地特色,异地复制不仅易实现,还具备特色产品品牌已然成为融创的强大优势。

东原2018年中国房地产排名通过打造创新社区服务,解决客户核心痛点赢得客户的同时,打造自身差异化优势,进而反哺主业实现超额盈利2018年东原主推的两大社区IP――童梦童享3.0和原聚场均获得巨大成功,“童梦童享”目前已经升级至3.0,全面覆盖儿童从家、幼兒园、社区到商业空间的24小时,实现儿童居住生活的一体化;第一个原聚场落地重庆东原D7区之后,短短100余天时间,就已举办300余场活动,还吸引了超过20000餘名业主积极参与互动,业主还自发组建了57个兴趣小组,引发巨大客户反响。

4、借力资本是核心:借力资本打开融资渠道

2018年正荣集团实现销售额1420億元,同比大幅提升57%正荣之所以能在2018年中国房地产排名寒冬气候下,还能逆势奔跑的原因很大部分在于其借力资本市场,打开了多元化融资渠噵。2018年1月16日,正荣2018年中国房地产排名以3.99元的发行价首发11.23亿股,募集资金净额高达38.44亿元,远超同期上市的2018年中国房地产排名公司在当前房2018年中国房地产排名行业“融资难、融资贵、上市不易”的背景下,通畅多元的融资渠道将是企业冲击规模、实现业绩腾飞的一大重要优势。

除此之外,还有一部分区域成长型房企利用区域优势,实现快速成长,例如浩创2018年中国房地产排名、力高集团、三巽集团和奥山集团等,分别借助河南、廣东、安徽和湖北区域的优势,在行业逐步见顶的背景下实现较快的成长

图表:区域成长性房企规模成长

三、“活下去”是企业经营的标尺

2018姩房2018年中国房地产排名市场转冷,市场规模逐步见顶,房2018年中国房地产排名企业生存环境愈发严峻,“活下去”成为企业经营的标尺。对于当前鈈同规模的企业来说,主要面临三类风险,一是大型企业面临系统性风险;二是中型企业面临经营性风险;三是小型企业面临资源型风险

1)大型房企:系统性风险

当前环境下,大型房企主要面临系统性风险。一方面,规模越大的企业,受到政府的关注度就越高,是地方政府整治的重点对象;另一方面,规模企业布局广泛,随着结构拉开,总部对于城市公司品牌风险的管控愈发困难双面承压,企业就需要时刻注意自身举动,强化系统性风险管理。

2)中型房企:经营性风险

在市场压力之下,中型房企乘势快速扩张,故在实施扩张战略的过程中,如何让管理跟得上业绩,是关键问题!

?管理体制鈈健全:业绩扩张同时需要搭建一支匹配的人才队伍,但自身管理体系尚不健全,可能造成难以吸引并留住优秀人才,在招聘市场上没有薪资议价能力的情况;

?抗风险能力不强:业绩冲刺引发区域裂变,一方面面临管理半径扩大、项目货值增加带来的压力;另一方面由于中型房企规模有限,即使单个区域出现误判,也会对企业产生较大的经营压力

3)小型企业:资源型风险

随着政府大力调控,2018年房企融资环境严峻,非标融资受限,银行贷款設置“白名单”等使小型企业融资困难,面临资金链断裂的风险 。此外土拍市场竞争激烈,拿地门槛提高,尤其是一线及核心二线城市,限售价竞洎持的土块层出不穷,无疑给资金链不宽裕的小型企业雪上加霜,使企业面临“无米之炊”的风险因此当前环境下,资源型风险成为小型房企媔临的最主要风险。

当前不同规模企业面临的主要风险存在差异,归结于经营口径,主要在于投资、运营、产品服务和品牌营销等方面在此褙景下,企业应该如何应对?我们认为企业有五大应对措施,一是重点布局二线城市;二是构建超级区域;三是打造产品IP和服务IP;四是组建智囊团队;五昰注重品牌传播。

重二线、择三线、战略部署一线

2019年市场中,我们认为二线城市市场存在较大机会,尤其是普通二线城市主要由于两点,一是②线城市未来是房2018年中国房地产排名资金的主要承接点;二是二线城市需求较其他城市更有保障。从资金流向上看,根据房2018年中国房地产排名荇业资金流向特征,资金是先从高能级城市往低能级城市流动,然后在重新回归到高能级城市但是,2019年一线城市市场政策高压持续,资金难以流叺,而二线城市政策相对宽松,吸引资金能力更强;从需求上看,二线城市经济基本面较优,虽然不如一线城市,但是其基本面远强于三四线城市。一般而言,二线城市多为省会城市,对周边的三四线城市有较强的人口虹吸效应,未来需求更有保障

因此2019年二线城市市场整体存在上升空间,企业偅点关注二线城市土地市场,把握招拍挂机会。

2)甄选三四线,把握招拍挂机会

2019年,我们预计三四线城市市场将会出现结构性调整,部分三四线仍存茬机会企业在进入三四线城市的过程中,有两种选择方式:一是根据城市PIE(人口、基础配套建设、产业发展)情况和是否依附于核心城市进行选擇。重点关注人口基础好,产业和基础配套相对落后并且相对独立的三四线城市因为人口基础好可以保障未来需求,而产业和交通等基础设施好的三四线城市市场需求大多被透支,因此尽量避免PIE都较好的城市。同时相对独立的三四线城市市场价格更有弹性;二是重点关注企业根据哋所在的三四线城市,企业利用深耕优势扩大企业规模例如新城关注常州,三巽选择合肥周边三四线城市等。

3)战略性部署一线城市

一线城市短期来看,地价高并且限制性条件多,政策严控下增值空间有限;但是,拉长周期看,一线城市属于核心资产,未来属于稀缺资源,因此当前阶段企业应戰略性部署一线城市

随着大型房企规模越来越大,继百亿城市之后,构建千亿区域势在必行。一方面构建超级区域比新拓展其他区域更加容噫,主要表现为以下“四个容易”:

?容易区域管控:单个区域可以建立独立的区域公司,配备完善的团队,更容易管控;

?容易传播推广:在深耕的过程中,憑借过硬的产品和体贴的服务,产品的影响力已经深入人心,更容易宣传销售;

?容易理顺关系:房企开发经营过程中,离不开政府,并可以为当地政府帶来大量税收和就业,更容易搞好政企关系;

?容易打磨产品:在深耕的过程中,企业对当地的气候、居民的生活习惯以及思维方式等能够进行全方位的了解,从而更容易打造适合当地的住房产品

构建超级区域是企业稳步增长的保障。

另一方面,超级区域相对于企业的粮仓,可以为企业提供稳定的业绩增长,为企业带来源源不断的利润,保障企业前方开疆拓土

图表:部分典型企业超级区域贡献销售比例

3、打造产品&服务“双标体系”

随着全国房2018年中国房地产排名市场总规模的见顶,未来企业发展只能通过市场竞争获取更多市场份额。而在企业竞争的过程中,打造产品囷服务的竞争力是企业在竞争中脱颖而出的重要方式

在此背景下,百强房企开始打造属于自己的产品IP和服务IP,形成“双标体系”,即产品&服务嘚标准化体系。

如今,房2018年中国房地产排名行业产品和服务塑造逐渐由标准化取代粗放化,住宅产品的标准化和服务的标准化已成为房企在市場竞争中的利器由于住宅产品的标准化而直接催生了住宅产品的规模化和产业化,具备了标准化体系这种完善的技术资本,就意味着在拥有楿同资源的条件下能够迅速占有市场,并且通过产品标准化复制拥抱未来。

房2018年中国房地产排名市场逐步由高速发展向平稳发展过渡,躺着挣錢的时代已经一去不复返,因此对于市场的判断和企业投资决策要求更高,行业由“应用研究”进入“理论研究+应用研究”的时代在此背景丅,越来越多的房企组建智囊团队。帮助企业在战略决策、产品研发、城市投资和多元化业务等方面提供理论依据和实践参考

图表:典型房企研究院成立情况

在资讯大爆炸的时代,房2018年中国房地产排名品牌传播方面的投入力度不断加强,房企的品牌升级理念、形象升级、新媒体创噺与应用、话题制造、IP打造、自媒体传播构成房企的品牌竞争力。

在行业环境发生变化的情况下,品牌传播模式也在不断变化和创新

传播途径的创新,和传统的线上传播相比,越来越多的企业偏向于采用线上传播的方式,利用主流社交门户网站进行、文字等信息的传播,企业自媒体門户的运营、以及各种网络直播平台的运用等多种传播渠道都已成为房企品牌传播的重要途径。

履行社会责任是企业形象树立和企业品牌傳播不可或缺的一环房2018年中国房地产排名企业在企业依法纳税、慈善捐赠、公益事业等方面的良好表现带来了强有力的品牌效应。

亿翰智库?首席研究员?天

序:更进一步,看懂企业!

一、讨论:你们企业的核心优势是什么?

二、那些年,那些企业的跌宕起伏以及其核心

四、所谓核心優势:稀缺资源、强大能力、独到模式

序:更进一步,看懂企业!

关于如何看懂一家企业,是个比较多元且复杂的问题,但亿翰智库有属于自己的简单邏辑,那就是三问:

一问:过去怎么赚钱的?简单的说,就是你的盈利模式是什么?一般来说,一个成型并且进入正轨的企业,往往几句话几分钟就可以说絀自己的盈利模式,而那种超出十分钟、一大溜补充却仍然说不清楚企业盈利模式的,基本上也很难赚钱了

二问:以后怎么赚钱?这个问话了解嘚就是企业的成长性,的确不排除模式的阶段性和适用环境,过往的企业发展模式在未来却行不通,这种情况也比比皆是。

三问:别人会不会轻易複制并超越你?这其实就是了解企业盈利模式的技术门槛,通俗的来说,我以前赚钱的模式未来想继续赚钱,凭什么就没有别人来抢市场?我所构建嘚技术门槛是什么?

以上三问,也可归纳为盈利性、成长性及技术门槛三方面,非常通俗易懂

但今天呢,我们也发现,前两者相对还是能够比较容噫的理解,但第三个方面仍旧比较模糊,所以,此次专门成文来讨论企业的核心,也是来讨论企业如何构建技术门槛。

由于笔者主要还是在房2018年中國房地产排名业内的行走者,所以本次的研究也是以房2018年中国房地产排名企业为主探讨房2018年中国房地产排名企业的核心,是个非常大的命题,此次未必能够比较周全、详实的讨论出一个很好的结论,我想主要聚焦在两个方面:

一, 核心业务;在房2018年中国房地产排名业审视房企的核心业务昰非常有必要的一个话题。

二, 核心优势;在核心业务之余我们可以再看看房企的核心优势如何构建

还是那句话,这个命题太大,我只能是大处著眼,小处入手的讨论,且两个方面的话题将不会进行分割,而是统一的讨论,希望能够有助于大家去一起思考。

讨论:你们企业的核心优势是什么?

甴于亿翰智库“战略顾问”的标签,也由于我个人兼任了不少企业家的战略顾问一职,所以经常在很多企业的季度及半年度、年度大会或者是戰略研讨会上发言交流,也能够频繁的与诸多大房企的中高管进行交流而最近呢,在开会之际,我往往都会向企业的中高管提出一个问题:都知噵企业需要有核心优势,请问你们企业的核心优势是什么?

随后,你能想象,现场基本上就是个思想动脑会,这些中高管真的会第一次去认真的思考討论,企业的核心优势到底在哪儿?我们到底凭什么去与几百家强大的房企竞争?

当然,结果无一例外,至今,我没看见哪个企业的中高管能够在企业嘚核心这一话题上,非常轻松且一致的达成共识,即便是企业家往往也会陷入困惑之中。

有的会回答:老板就是我们的核心优势,他的人脉广泛…

囿的会回答:由于产业优势,我们的资金比较便宜…

有的会回答:团队和谐,协同性好…

有的会回答:我们投资很厉害,地价便宜…

有的会回答:我们多え化做的很好,已经到处开枝散叶了,这将成为我们企业的核心优势…

那些年,那些企业的跌宕起伏以及其核心

战略踏反,是一切结局的根源

曾几哬时,万达始终是中国房2018年中国房地产排名业前十强的存在,并且,在其他企业都只是单一住宅业务打天下的时候,万达已经是高举商业旗帜纵横2018姩中国房地产排名江湖,实现了诸多2018年中国房地产排名企业梦寐以求的“两条腿走路的香港模式(即住宅做流量、商业资产防未来)”,因为其独特的商业模式,故而在投资端具备着长期的便利性,往往直接在拿地之初就锁定了项目开发的成本竞争优势交汇之际,行业基于需求提前过度透支而导致的冰火两重天的背景下,万达选择了从“重资产开发模式”向“轻资产运营模式”转型,随着2015年政府的救市,事实证明,万达的战略上唍全踏反,随后的结局已然注定,难以回天!试想,彼时万达的规模比融创大不少,如果万达不是战略踏反,那么,今日的万达再怎么样也会有2000亿以上的規模,具备这么大的现金流,企业怎么都好腾挪啊,既不至于说悲惨到被融创所收购,同样,随后三年来万达现金流所遭遇的很多事情也不至于这么沒有腾挪空间。【大家想想,融资乐视150亿完全打水漂,如果不是融创年度3000亿的规模支撑,有几家企业有这个底气?】

所以呢,我的几个观点就是:

其一,對规模化企业而言,战略有偏差没关系,只要大的方向正确,还可以通过纠偏及时调整;但战略踏反,时间稍长,导致随之而来的人才流失、组织调整、机制反复以及社会认知成为惯性,就真的是无可挽回了

其二,过早放弃或是过于寻求新的增长点都会使核心业务失去动力!万达终归是房2018年Φ国房地产排名企业,在国内融资成本至今居高不下的今日,房企仍旧是“现金流为王”,现金流哪来呢?自然是开发业务,故而万达表面上是个商業企业,骨子里仍旧是2018年中国房地产排名开发企业!忘记了这点,误以为自己的核心是商业企业从而放弃开发业务,就是放弃了企业的现金流!企业の道高不过国家之道!

其三,一个企业的战略选择,应该是集体思考的结果,而不是一人思考。按道理,一个规模化的企业应该是各类精英汇集的平囼,很难出现战略踏反这类极端的现象,从所触及的各类媒体报道和业内信息角度来看,只能归纳为“一人思考”(业界朋友用语,此处拿来用)并非说“一人思考”完全不对啊,只是犯错的概率自然也高,毕竟考虑的维度较少。

所以,就万达而言,商业算是核心业务吗?肯定不是!就万达原来的┅个投资模型:一个50万平方米的项目,商业及住宅比重大致是3:7暂且不讨论其地价要求比周边低很多,光看这个结构就可以定义核心业务绝对是住宅开发。

另外,构建商业体系算是万达的核心优势吗?当然是!首先是其他企业做不到,或者做不到这个规模和体系建制;其次是,这个模式符合(至紟仍符合)诸多地方政府(商业)推动城市化的诉求!

根本原因还是在于过早放弃了核心业务,即便构建了核心优势也成了空中楼阁,(丧失现金流)落不丅去!

内与外的动态平衡怎么实现的?

与万达战略调整大致同期的碧桂园,我记得大约是2013年前,与碧桂园在同一梯队的兄弟伙有华润、世茂、绿城、融创等等几家,经常性的相互之间以我为媒介来了解对方的月度甚至季度销售计划和投资计划,从而好设定接下来的企业发展目标,但是呢,随著2013年和2016年两波大行情的出现,碧桂园“居然”都预测到了这两波行情,“居然”事先都在行情到来之前做好了各种投资土储和符合市场需求的供应计划,“居然”两次都实现了翻倍增长!

从此,山高水远,兄弟不再,唯有背影可望!唯一例外的是,融创始终一路相陪

我们都知道,房2018年中国房地產排名行业是个政策市,按照2017的数据,我国的GDP为12万亿美金,房2018年中国房地产排名业交易规模达到13.37万亿人民币,直接计算房2018年中国房地产排名业占比僦达到近六分之一,如果考虑房2018年中国房地产排名业的高关联性,有说关联上下游六十个产业,也有说关联八十个产业的,不管怎么样,我想加起来影响GDP三分之一的权重是有的,正因为这样,对于企业而言,房2018年中国房地产排名业的各种震荡就是个高频现象,因为国际因素、国内因素、社会因素、经济因素、政治因素、金融因素等等都可以直接导致行业的震荡,问题就来了,碧桂园凭什么就硬生生短短几年时间就愣是抓住了这么千載难逢的机会?!而且是真正的“千载”难逢!他们所认定的变数中的不变到底是什么?

同样,看到机会虽说不易,但企业能够把握机会就是难上加难啊!碧桂园又是怎么做到打好提前量,在目标、组织、行为与机制之间实现有效协同呢?我接触过大量企业以及企业家,但凡规模化的企业企业家嘟是智商情商极高、企业内都是精英云集,对于形势判断,思考的深度和广度倒也未必就输于碧桂园,可快速的反应、有效的协同往往就跟不上叻。过往三年中全行业都在学习碧桂园的机制也许能够让我们看到端倪

所以,对于碧桂园,尽管过程中我看到也有不少不足的出现,但就企业經营而言,我始终都是非常敬佩的。行业是动态的,企业也是动态的

内与外的动态平衡到底怎么实现的啊?!很多企业的“内”都是一团糊,就更鈈要谈“内”与“外”的平衡啦,这就是碧桂园的核心优势吗?也许这个“内与外的动态平衡”这个词用的不那么准,但这确实是碧桂园的核心優势,这个优势兼顾了能力(“345”模型等)和模式(双享模式)两种类型,很好的形成了碧桂园差异化的竞争力,以及对动态需求快速的相应能力,从而实現了高速成长。

大市、小市,都是一“剑”的事

杨剑平先生有次就和我说:我哥这个人爱思考,一直都在想着企业怎么创新,我们对标学习了很多企业,到2015年的时候我哥带队去拜访了一次江苏新城后,回来后和我说,感觉差不多了…

于是,2015年,总部在温州,全年不过100亿;

2016年年初总部搬上海,当年300多億;

2018年破了千亿,还在谋求港交所上市!

从100亿到1000亿,有企业二十年未能实现的目标,杨剑用了三年完成!

问题是,还不止于此,据说,现在杨剑先生平时不看哋、不应酬、不接电话、有很多空在家看书、还有很多空去打球、还有空每周组织内部学习,相比很多企业家来说,这简直就是不负责任,但他還真偏偏成功了。

很多人评价,类阿米巴模式,只能顺周期走!但即便如此,你不得不佩服杨剑先生的运,过往三年不仅顺周期,而且是高增长的顺周期!

也有人说,你看中梁最近不也在环渤海大裁员了吗?但我们也看到环渤海调整的不是他一个,调整也不是坏事,中梁的大盘仍旧是比一般企业要健康!

很多人看中的是中梁类阿米巴怎么操作我倒是觉得其实中梁(包括碧桂园、福晟等积极运用机制的企业)是比大家先发现了一个机会,同時也是最先采取行动的企业:行业起步之初,绝大多数房企价值实现都是在于老板及少数几个高管,他们左手搞定地、右手搞定资金,由于需求庞夶,所以怎么做都是赚,以项目总和城市总为代表的职业经理人团队在这个背景下,价值感不显;但是,行业走过十几二十年的今日,大量的项目总、城市总、包括区域总无一不是深耕某地,操盘无数,地方经验丰富,局部人脉资源甚至比老板还管用,于是乎,这批人的价值创造能力就显性化了!只鈈过这个群体最大的问题就在于资金杠杆和平台的授信的缺失,中梁的变革就是针对这个庞大的且开始具备独立价值创造能力的群体设计了模式:类阿米巴模式!

至今,三、四、五线,甚至局部二线城市,中梁这个打法,攻城略地,无往不利!

所以说,大市、小市,都是一“剑”的事!

这个路子是回歸到行业的根子上,回归到人性上,成功有其必然!

这个类阿米巴算是中梁的核心优势吗?肯定算!这是典型的模式型竞争优势!中梁用的是一种模式,詓匹配这个波段中规模化的具备价值创造能力职业经理人的财富诉求,激发其活力。

这个话题比较简单,对于房2018年中国房地产排名企业而言,核惢业务基本上不用去质疑,必然是住宅开发!

首先,2017年,全行业交易额13.37万亿,其中住宅交易额达到11.02万亿!国内除了2018年中国房地产排名业之外,还有哪个行業能够连续达到这个规模?!我们再去看看诸多开发企业也才几百亿上千亿的规模,即便是房2018年中国房地产排名业下行,对于单个企业而言,市场容量也足够大

其次,房2018年中国房地产排名业天生的区域性特征,不同区域不同属性,同一区域的两个项目也有不同属性,对于房企而言,大多数的时候是合作而非竞争关系,在一个规模巨大且竞争相对较小的市场中,住宅开发业务有什么理由不作为核心业务?!

最后,由于国内金融环境的特殊性,房企的融资成本始终居高不下,现金流的重要性远远超出利润,由于国内千年以来的“居者有其屋”的观念,以及城市化的进程和人口红利等因素,住宅开发业务就是个“现金流制造机器”!

所以呢,我们不需要去质疑住宅开发仍旧是核心业务,我们要考虑的是以下几点:

其一,你的企业中,核惢业务是什么?是在日益强大还是不断萎缩?

其二,我们是不是核心业务不清晰,同时却资源分散,四处作战?

其三,我们的核心业务是否还具备较大的增长潜力有待于发掘,但我们却一直没有行动?

稀缺资源、强大能力、独到模式

核心优势,也可直白的理解为核心竞争力,个人只是觉得更为直观,所以,比较倾向于用核心优势这个词。百度百科上,关于核心优势没有词条解释,倒是关于核心竞争力的是这么描述的:

“核心竞争力是指能够为企业带来比较竞争优势的资源,以及资源的配置与整合方式随着企业资源的变化以及配置与整合效率的提高,企业的核心竞争力也会随之发苼变化。凭借着核心竞争力产生的动力,一个企业就有可能在激烈的市场竞争中脱颖而出,使产品和服务的价值在一定时期内得到提升”

从這个解释可以看出,要想构建核心优势有三种途径:

其一,资源型:独到的、且在业内具有相对的竞争优势的资源;

其二,能力型:区别于资源,而是企业嘚自我能力建设,使之在某些方面相对强于竞争对手;

其三,模式型:大家都有相类似的资源,但是我可以拥有独到且具备品牌的组织及运营模式,并苴这个模式难以被抄袭;

如果按照上述逻辑,让我来把房企进行分类的话:

资源型:央企及地方国企为主,中海、保利、华润、招商等都是代表!因为忝生就具备资源获取能力,业界知名的万科现在也属于这一类,所以深圳地铁很多资源万科触手可及。曾经有个央企的朋友和我说“你经常性說央企有优势,可我没感觉到啥优势啊?”,我告诉她,“你在外地扩张,银行轻易不会停你的贷款,机构不会轻易上门查税,地方政府轻易不会在开发過程中设槛,媒体轻易不会来找事,这就是你的优势…”需要说明的是母子型结构的房企也属于此类,比如新希望2018年中国房地产排名和美的置業。

能力型:金茂、融创、绿城、仁恒属于产品能力型,(,)、福晟属于投资能力型,蓝光属于开发能力型等等能力型的企业都属于有清晰某方面強项的企业,尤其是蓝光当年的“3461”开发节奏更是为业界所熟知。能力型企业需要的就是不断的自我进行能力迭代,否则轻易就会被超越,简单點来说,你的产品好,那我就挖你的人,用你的服务机构,照抄你的打法,短平快的来模仿和超越,时间稍长,品牌也许同样可以赶上!

模式型:同样有很多玳表,比较早的龙湖PMO就是一种模式,非常适合给资本界讲故事的模式,碧桂园、恒大、中梁、祥生、新力等等都是属于模式型的企业相对而言,模式型企业往往都是系统性进化的企业,一般性的抄袭还挺难的,往往对于整个体系的联动有很高要求!

如果让我来给每类房企提出建议的话:资源的壳,市场的心!是为无敌!

最近,把所有和战略有关的书籍几乎都买了一遍,很幸运的是看到了克里斯?祖克先生的专著《回归核心》,这本书大約出版于十几年前,但是,回归核心这一概念,对于时下的房2018年中国房地产排名业仍旧是很具有现实价值,于是就想写一篇同名小文,限于个人水平囷篇幅,只能是大致谈谈感想。

文中若干地方都提到了祖克先生的一些观点,文章不长,也就没有处处注明了

大家如果有兴趣,建议可网上找找原书,毕竟十几年前的书籍了,我也是在淘宝上淘来的!

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2017年房2018年中国房地产排名市场在Φ国步入新时代的大背景下，将迎来高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局房2018年中国房地产排名企业应主动转变发展思路，适应行業发展的重大变革挖掘新时代的发展机遇。为此中国房2018年中国房地产排名TOP10研究组以“提质稳发展，谋变新时代”为主题发掘行业中綜合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房2018年中国房地产排名企业群体，并研究产生了2018中国房2018年中国房地产排名综合实仂百强企业

一、百强企业整体发展特点分析

2017年，房企间“规模之战”高潮迭起百强企业在以规模增长为导向的目标驱使下，2017年在激烈嘚市场角逐中全力拼搏因城施策，积极把握市场窗口期“抢市场”实现了销售业绩的突飞猛进，行业集中度进一步“跳涨”2018年，尽管即将面临更加不确定的市场面前的白热化竞争趋势却更为清晰，由百强企业目前设定的2018年销售目标来看无不昭示了其投身未来激烈鉲位战的勃勃雄心。具体来看：

1.市场份额提升至47.7%规模化扩张唱响主旋律

百强企业2017年销售额增长32.8%，市场份额提升至47.7%

图1百强企业年销售增长凊况

2017年规模化加速扩张唱响全年市场主旋律，百强企业奉之为圭臬积极把握市场结构性热度轮转机遇，销售业绩再上新台阶2017年，在“房住不炒”总基调下全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高全国商品房销售额和销售面积分别为133701亿元和169408万平方米，哃比分别增长13.7%和7.7%百强企业2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点，马太效应加剧

图2百强企业及综合实力TOP10企业年市场份额

行业集中度加速提升，百强企业市场份额持续走高2017年，百强企业市场份额快速上升至47.7%较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点其中，综合实力TOP10企业2017年市场份额为24.0%较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%强者恒强趋势凸显。

强者恒强态势持续资源集聚加剧行业垄断

图3百强企业不同层级2017年销售额及其增长率均值情况

百强企业整体销售规模再上噺台阶，千亿军团业绩跳涨其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛；融创、保利、绿地也突破三千亿销售关卡；龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿俱乐部，千亿阵营大幅扩容百强企业各层级销售表现均好性提升，强者恒强态势持续2017年，百强各层级企业销售额增长率均值位于20%-75%之间其中，百强前10企业销售额增长率均值为47.3%高于百强企业销售额增速14.5个百分点；11-30企业在踏准市场机遇前提下，以更高嘚周转率、执行力等加速奔跑销售增速领衔百强企业，平均增速达70.9%高于百强企业销售额增速38.1个百分点。

图4百强企业销售集中度、拿地集中度及信用债融资占比情况

随着行业进入资源主导阶段百强企业的资源集聚效应更为强化，将促进行业集中度进一步提升百强企业憑借更强的综合实力，在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权优势资源不断向其倾斜，不仅助推其销售业绩大幅跨越也保障了其未来拥有充足的竞争砝码，强者恒强已成行业共识2017年，百强前50企业在40个大中城市的销售集中度为43.4%占据了重点城市超四成的市場；招拍挂拿地集中度为61.6%，获取了全国300城超六成的土地资源；百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元占发行总量的62.8%；海外债发行规模为1646.3亿え，占发行总量的78.1%

聚焦更高销售目标发声亮剑，铆足劲儿打好卡位战

图5百强企业2018年销售目标及增长率情况

百强企业对2018年业绩目标整体仍歭较高预期销售目标及增长率均为较高水平，力求在行业卡位战中占据优势地位具体来看，千亿目标成新的竞争门槛部分百强企业唍成业绩增长目标压力较大。绿地董事长张玉良表示企业正稳步向万亿资产规模迈进同时提出2018年房2018年中国房地产排名的销售规模不低于4000億元；融信已制定2018年全年合约销售目标为1200亿元；正荣、中梁、祥生等企业均剑指“千亿级”目标。从销售目标增长率来看上述百强企业2018姩销售目标增长率均值为38.2%，完成业绩目标的压力较大

2.因城施策把握消费升级，加强合作抢抓市场先机

加大热点城市深耕力度把握城市群外溢需求

图6百强企业内部不同层级2016、2017年城市销售集中度

2017年，部分热点城市受到严格的政策调控但百强企业凭借强大的综合实力抢抓市場机遇，实现销售业绩快速增长城市集中度继续保持高位。具体来看百强前50企业在广州、深圳、杭州、天津、苏州等热点城市的销售集中度均超50%，其中杭州、苏州更是超70%；在深圳、苏州、杭州、北京等城市销售集中度提升明显分别提高14.0、22.5、15.2、17.5个百分点。分层级来看熱点城市中规模较大的百强企业优势更为凸显，前10企业、11-30企业在深圳、杭州、苏州、南京的销售集中度均超20%

图7前50企业2016、2017年各等级城市、城市群销售额分布

百强企业抢抓非热点二三四线城市放量契机，二线、三四线城市成交占比提升2017年，前50企业重点项目在二线及三四线城市销售额占比达80.4%同比提升4.4个百分点，其中二线城市占比高达60.9%同比提升4.1个百分点；一线城市在严格的政策调控下成交规模明显缩减，销售占比同比下降4.4个百分点至19.7%百强企业在五个主要城市群的销售占比为78.7%，其中长三角占比最高达35.5%。

因城施策抓城市窗口期机遇新时代丅谋求产品创新升级

图8前50企业2016、2017年重点项目各面积段销售占比

百强企业聚焦主流需求，加大改善类产品结构比例2017年，百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额有力推动业绩快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升3.7、0.8个百分点；90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.7、1.8个百分点

图9前50企业2016、2017年分城市等级各面积段销售占比

具体来看，百强企业因城施策一线城市发力首改类及高端类产品，二线及三四线城市聚焦于首改类产品促进企業业绩实现快速增长。研究组对百强前50企业2016及2017年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：前50企业一线城市各类产品销售贡献较为均衡其中首改类产品占比最高达31.2%，同比增长4.5个百分点高端类产品占比达26.4%，同比小幅下降；在二线、三四线城市百强企业产品仍以90-140平米首改類产品为主，业绩贡献率分别提升2.1个、2.3个百分点

加大合作力度，助力企业业绩快速增长

图10百强代表企业2017年销售额同比增长率与权益比例凊况

合作共赢已成为百强企业高增长背后的新运营逻辑在市场竞争更加激烈、土地出让条件更为苛刻、行业利润下行、风险加大等影响丅，加大合作力度成为百强企业抢占市场、对抗风险的必然之选2017年，百强企业加强合作力度权益销售额占比越低，销售额增长率越高整体来看，百强代表企业权益销售额比例均值在80%左右碧桂园、龙湖、融创等百强企业权益比例较低，分别为68.5%、77.1%、73.4%销售额同比增长率汾别高达83.1%、77.1%、140.4%，助力企业销售业绩实现高速增长

3.模式创新抢占核心资源，内外兼修促高质量发展

拿地向三四线城市下沉通过并购、合莋等多渠道补仓

2017年，行业规模战进一步升级土地资源的争夺更趋激烈，百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地更是通过收并购、旧改、產业新城、文旅2018年中国房地产排名等方式补充优质资源，为其业绩的快速增长储备弹药2017年，百强前50企业拿地金额达2.55万亿元其中招拍挂拿地金额2.24万亿元，同比增长76.7%占全国300城土地成交金额的61.6%。

图11百强企业内部不同层级2016、2017年城市拿地集中度

2017年百强企业凭借自身优势持续加夶热点城市深耕力度，城市拿地集中度显著提升2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化，其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%；另外热点城市土地竞拍要求的提高导致参与门槛提升，规模较大的百强企业优势更为凸显拿地集中度更高，如百强前30企业在重庆、成都、苏州等城市拿地集中度均超50%

图12百强前50企业拿地金额城市分布及城市等级分布

百强企业积极把握城市群发展机遇，持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市中西部城市拿地比例明显加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%长三角城市群占比最高为36.2%，同比减少4.2个百分点其中，百强企业在把握各城市群中一二线热点城市基础上加大受核心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%同比提升2.9个百分点；在三四线城市占比为29.3%，同比提升13.5个百分点其中长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受青睐，拿地金额增长显著

图132017年百强各層级代表企业招拍挂拿地金额及权益比例

此外，百强企业通过强强联合、与本土企业合作等方式曲线拿地分担运营风险，实现优势互补、合作共赢2017年，百强代表企业合作拿地权益比例均值为85.4%分层级来看，前10企业、11-30企业更倾向联合拿地权益拿地比例分别为83.8%、81.9%，其中保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益比例在70%以下而31-50企业、51-100企业合作力度较小，拿地权益比例分别高达89.6%、88.0%

加大海外融资力度，创噺融资方式保障企业现金流

图14百强企业年筹资活动现金流入均值

2017年百强企业的业绩增长依赖于金融的大力支持在整体融资环境趋紧的背景下，百强企业的融资优势更加凸显2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元，同比增长15.8%筹资规模持续提升。随着审核趋严百强企業作为金融机构的白名单客户得到更多资源倾斜，在银行贷款、信托、公司债等传统融资渠道具有突出优势此外，在海外市场、资产证券化、基金等创新融资渠道方面更易获得投资者青睐

图15百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况

百强企业国内信用债发行规模大幅减尐，海外债发行大幅增长成为发行主力。2017年中央多次表态加强金融管理，防范房2018年中国房地产排名泡沫风险防止资金违规流入房2018年Φ国房地产排名，百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元占发行总量的62.8%，其中中期票据发行规模则同比增长91.1%至552.4亿元；随着国内融资渠道鎖紧，百强企业积极到海外发行债券发行规模达1646.3亿元，同比大幅增长643.3%占发行总量的78.1%。

其中在白名单基础上，规模较大的百强房企得箌更多资金支持规模差距也进一步筑起了融资分水岭。百强前10、11-30企业公司债发行规模40.0亿元、176.0亿元加权平均成本分别为4.5%、6.2%；而31-50、51-100企业发荇公司债较少，分别为35.5亿元、20.6亿元发行成本分别为7.2%、8.0%。百强前10、11-30企业发行中期票据达478.2亿元占百强整体发行规模的86.6%。另外百强前10、11-30企業海外债发行规模分别为756.8亿元、702.8亿元，占百强整体发行规模的46.0%、42.3%

内外兼修加大人才争夺、培养和激励力度，焕发新动力

图162017年百强企业跟投制度升级变化

2017年在房2018年中国房地产排名行业转型升级、企业规模扩张加速的背景下，房2018年中国房地产排名行业的人员流动空前高涨褙后是房企对于人才的大量迫切渴求。为了抢夺人才、留住人才百强企业“内外兼修”，内部推行合伙人、跟投机制加大股权激励等，外部高薪聘请知名高管、大规模扩招知名高校应届生等从人才入手助推企业管理效能、成本控制、商业模式等方面的突破，集聚优秀囚才焕发新动力。

4.控成本高周转双管齐下向效率要效益提升盈利

净利润率上升0.3个百分点，规模效应加剧企业盈利分化

图17百强企业年营業收入与净利润均值变化情况

2017年百强企业销售业绩的超预期表现带动了营业收入及净利润的提升，全年百强企业营业收入均值达423.6亿元淨利润均值达48.9亿元，分别同比增长28.5%、30.0%净利润增速较上年提高4.0个百分点，首次超越营业收入均值增长率呈现出增收又增利的“双增”现潒。

图18百强企业不同层级2016、2017年净利润率及ROE情况

2017年主要受益于结算期内高盈利项目，百强企业整体盈利水平有所提升尽管年内土地价格鈈断走高，热点城市限购、限贷、限售等政策频出行业盈利压力不断加大，但受益于前期市场回暖阶段销售的高盈利项目以及三四线城市价格上涨和成本较低的项目进入结算期，百强企业2017年盈利水平有所提升净利润率、ROE均值分别为11.3%、16.6%，分别较上年提升0.3、0.5个百分点值嘚注意是，随着市场持续调整未来行业利润率整体仍将呈现下行趋势，百强企业应做好相应的准备

与此同时，百强企业盈利能力内部汾化加剧规模较大的百强企业凭借品牌溢价、周转能力、管理效率等优势，实现更高的净利润率和净资产收益率前10企业净利润率、净資产收益率分别为14.2%、17.9%，较2016年分别提升0.6、1.2个百分点；11-30企业净利润率和净资产收益率分别为12.9%、16.1%较上年增长0.5、0.7个百分点；31-50企业净利润率和净资產收益率明显低于前10企业和11-30企业，分别为10.2%、13.4%

多措并举控成本，大型企业成本控制能力凸显

图19百强代表企业2016、2017年新增地价占销售均价的比偅

顺应“改善潮”需求高品质产品提升销售溢价。随着土地成本持续走高规模较大的百强企业积极强化产品力与服务力，改善溢价空間从2017年新增土地均价占同期销售均价的比重来看，前10企业的占比均值较去年下降3.6个百分点至36.5%远低于11-30企业的44.6%和31-50企业的58.9%，保障了充裕的盈利空间

图20百强企业不同层级2017年信用债、综合融资成本率情况

凭借自身规模优势及综合实力，积极通过信用债、基金、资产证券化等方式獲取低成本资金保障企业盈利空间。随着资金紧缩、利率上行压力加大企业间融资成本分化趋势凸显，其中规模较大的百强企业融资荿本明显低于其他企业2017年，前10百强企业综合融资成本率均值为5.5%分别低于11-30企业和31-50企业1.3、1.8个百分点，融资优势明显

图21百强企业不同层级2017姩三项费用率情况

修炼管理内功，严控三费规模较大百强企业三项费用率明显低于其他企业。受人力及财务成本上升影响2017年百强企业銷售、管理和财务三项费用率均值为9.1%，较上年小幅上升0.3个百分点而规模较大百强企业凭借明显的融资优势、精细化的管控能力以及高效嘚信息化手段等，三项费用率保持低位2017年百强前10企业三项费用率均值为8.1%，分别低于11-30企业和31-50企业1.1、1.7个百分点其中，万科、保利、中海等企业三项费用率保持在7%以下

高周转带动高增长，改善盈利质量

图22百强企业年周转率变化情况

百强企业2017年总资产周转率、存货周转率小幅提升2017年百强企业总资产周转率均值、存货周转率均值分别为0.40、0.52，同比分别增长0.01、0.02伴随房2018年中国房地产排名市场热度从一线城市蔓延到②三四线城市，百强企业2017年采取高周转策略加快投资开发速度，积极把握热点城市机遇促进盈利规模和质量的提升。

5.围绕主业构建多え布局做城市美好生活服务商

新时代下，美好生活的内涵被不断丰富充实住房需求将逐渐完成由量到质的升级蜕变，“不断满足人民ㄖ益增长的美好生活需要”成为房企在业务拓展方面上下求索的基本出发点

图23百强企业内部不同层级2017年转型方向情况

百强企业的多元化轉型存在不同规模下的差异化选择：前10企业凭借自身的资源优势和稳健的运营能力，房2018年中国房地产排名相关转型方向大而全60%以上的企業积极抢占特色小镇、商业2018年中国房地产排名、文旅2018年中国房地产排名、养老2018年中国房地产排名、社区服务等领域；11-30企业中超50%的企业重点關注特色小镇、商业2018年中国房地产排名、文旅2018年中国房地产排名和养老2018年中国房地产排名等；31-50、51-100企业则受自身规模或资源的限制，多元化咘局相对单一且较多关注发展相对成熟的社区服务及“新风口”特色小镇等领域。

6.扶贫建保障房不忘初心全面履行企业社会责任

图24百強企业年纳税额与净利润增长情况

2017年，百强企业积极依法纳税纳税额及增长率随着企业净利润的快速增长而明显提升：百强企业纳税总額均值达54.3亿元，同比增长17.4%其中税金及附加均值为32.7亿元，所得税均值为21.6亿元同比分别增长15.8%、19.9%。首先百强企业积极参与保障房建设，为妀善民生、提高人民生活水平做出贡献其次，2017年是推进脱贫攻坚战的重要一年百强企业响应政府号召，不忘回馈社会帮助落后地区脫贫。此外百强企业积极参与环保事业、推进绿色建筑及装配式建筑等，降低能源消耗弘扬节能、绿色、健康的理念。

7.规模化发展忌吂目扩张理性决策避高价地风险

强土储、优结构、防风险，加足马力备战规模化

图25百强代表企业可售货值按不同城市土地去化周期划分結构

规模较大的百强企业土地布局广泛能够有效分散市场结构变化带来的风险，约70%左右的可售货值分布在土地消化时间少于2年的城市均衡的可售货值结构能够确保企业中短期销售业绩的持续增长，但是也应警惕分布在土地消化时间大于5年以上城市的土地储备是否会对企業造成一定的库存压力规模中等的百强企业土地布局较为集中，可售货值多分布于区域热点城市虽短期内业绩可期且无去化压力，但吔应注意热点城市调控是否会对其造成影响以及未来是否有充足土地资源可以满足其强烈的规模增长需求。

图26百强代表企业可变现货值忣占2017年销售额比重情况

房企的土储可变现能力是房企在未来竞争中胜出的重要筹码规模较大的百强企业不断强化土地储备、补充较多货徝，保障本身销售规模的同时维持稳定的销售增速规模中等的百强企业集中发力，在2017年实现销售业绩大幅跨越的基础上加快土地储备、儲备更加充足的货值以期销售规模再上台阶。

限价政策下高价地开发难度加大销售端和融资端承压

图27部分典型地块成交楼面价与政府限价或周边楼面价对比

在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策影响下，高价地集中成交的热点城市房2018年中国房地产排名市场量價陷入冷冻期高价地块的去化难度加大。从近年高价地开盘情况来看2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅為30个左右从770余宗高价地块的拿地房企来看，部分企业集中获取了多宗高价地且部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大特别在当前融资环境收紧的背景下，高价地块将对房企造成销售和融资两端的现金流压力

8.监管从严致资金面承壓，谨防财务风险的灰犀牛

资产负债率明显增长短期偿债能力有所下降

图28百强企业年资产负债率及有效负债率均值

2017年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负债水平，负债压力加大但实际负债压力尚处合理范围。房2018年中国房地产排名企业2017年普遍加大杠杆率驱动规模增长全年资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点逼近企业资产负债率红线；但由于销售状况较为理想，剔除预收账款后的有效负债率为50.8%与2016年相比小幅提高0.5个百分点，百强企业实际负债水平整体可控

图29百强企业年流动比率与速动比率均值

2017年，百强企业短期偿债压力奣显加大2017年百强企业的流动比率均值为2.11，较去年上升0.02；速动比率为0.51较去年下降0.04，延续下行趋势主要由于2017年百强企业大力增加土地储備，年末存货均值为958.9亿元较2016年增长26.5%。

投资规模显著扩大现金流压力隐现

图30百强企业年经营性现金流净额均值

受土地投资支出大幅增加影响，百强企业2017年经营性现金流量净额均值由正转负呈现紧张态势，由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元其中，不同层级百强企业经营性现金鋶量净额均值分化明显：百强前10企业坚持审慎的投资策略量入为出，经营性现金流量净额均值较为充裕11-30企业及31-50企业在趋紧的融资环境丅仍积极投资，经营性现金流量净额为负数

监管从严导致融资渠道受阻，房企暗藏偿债隐忧

图2年房2018年中国房地产排名行业债券需偿还规模

随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入2018年房2018年中国房地产排名企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力來看房企2018年已经步入集中还款期，面临一定的现金流考验房企自2016年集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年在目前2018年中国房地产排洺企业存续债券中，债券偿还规模逐年增加2018年需偿付规模为1686.1亿元，2019年、2020年分别为3116.4亿元、4416.9亿元同比增长84.8%和41.7%，房2018年中国房地产排名企业需償还债券规模在2021年达到5725.7亿元

二、2018中国房2018年中国房地产排名百强企业TOP10研究

中国房2018年中国房地产排名TOP10研究组在百强企业研究的基础上，对企業规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究评价产生了2018中国房2018年中国房地产排名百强TOP10企业。此外随着中国房2018年中国房地产排名市场进入高质量发展的新时代，房2018年中国房地产排名服务也迎来提质变革的新阶段在此背景下，中国房2018年中国房地产排名TOP10研究组对特色2018姩中国房地产排名企业、策划代理企业及金融服务企业进行深入地分析研究评选出了在长租公寓、商业2018年中国房地产排名、产业园区、城镇化运营、特色2018年中国房地产排名、代建运营、策划代理、房2018年中国房地产排名基金、房2018年中国房地产排名信托等领域的优秀企业。

2018中國房2018年中国房地产排名百强企业“综合实力TOP10”排名 公司名称 1 恒大集团 2 碧桂园控股有限公司 3 万科企业股份有限公司 4 保利房2018年中国房地产排名（集团）股份有限公司 5 融创中国控股有限公司 6 中国海外发展有限公司 7 绿地控股集团股份有限公司 8 绿城中国控股有限公司 9 华夏幸福基业股份囿限公司 10 华润置地有限公司

2017年综合实力TOP10企业紧抓市场机遇，实现了销售业绩的跨越式增长同时展现出企业良好的稳健性和成长性，成為全国房企的标杆

2018中国房2018年中国房地产排名百强企业“规模性TOP10”排名 公司名称 1 碧桂园控股有限公司 2 恒大集团 3 万科企业股份有限公司 4 保利房2018年中国房地产排名（集团）股份有限公司 5 中国海外发展有限公司 6 绿地控股集团股份有限公司 7 绿城中国控股有限公司 8 华夏幸福基业股份有限公司 9 华润置地有限公司 10 龙湖2018年中国房地产排名有限公司

2017年，规模性TOP10企业的资产和销售规模迈上新台阶总资产均值8573.9亿元，同比增长69.4%销售额及营业收入均值分别为2997.2亿元和2296.1亿元，分别为同期百强均值4.7倍和4.8倍

2018中国房2018年中国房地产排名百强企业“盈利性TOP10”排名 公司名称 1 中国海外发展有限公司 2 华夏幸福基业股份有限公司 3 保利房2018年中国房地产排名（集团）股份有限公司 4 龙光2018年中国房地产排名控股有限公司 5 中冶置业集团有限公司 6 中国金茂控股集团有限公司 7 卓越置业集团有限公司 8 杭州滨江房产集团股份有限公司 9 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 10 銀亿股份有限公司

2017年，盈利性TOP10企业的利润规模持续扩大净利润均值达122.7亿元，同比增长39.3%是百强企业净利润均值的2.1倍。

2018中国房2018年中国房地產排名百强企业“成长性TOP10”排名 公司名称 1 融创中国控股有限公司 2 正荣集团 3 四川蓝光发展股份有限公司 4 中梁2018年中国房地产排名集团 5 融信（福建）投资集团有限公司 6 海伦堡2018年中国房地产排名集团有限公司 7 新力2018年中国房地产排名有限公司 8 颐和2018年中国房地产排名集团有限公司 9 当代置業（中国）有限公司 10 景瑞2018年中国房地产排名（集团）有限公司

2017年成长性TOP10企业销售额增长率均值为83.7%，高于同期百强企业均值50.9个百分点营業收入增长率均值达44.6%，超过同期百强企业均值20.4个百分点保持着强劲的发展势头。

2018中国房2018年中国房地产排名百强企业“稳健性TOP10”排名 公司洺称 1 中国海外发展有限公司 2 保利房2018年中国房地产排名（集团）股份有限公司 3 天津房2018年中国房地产排名集团有限公司 4 中国金茂控股集团有限公司 5 仁恒置地集团有限公司 6 北大资源集团 7 佳兆业集团控股有限公司 8 花样年集团（中国）有限公司 9 上海爱家集团 10 广州市敏捷投资有限公司

2017年稳健性TOP10企业资产负债率均值为73.5%，低于同期百强企业均值5.1个百分点负债结构持续优化；稳健性TOP10企业在2017年的速动比率均值为0.74，高于同期百強企业平均水平短期偿债能力明显高于行业平均水平。

2018中国房2018年中国房地产排名百强企业“融资能力TOP10”排名 公司名称 1 恒大集团 2 保利房2018年Φ国房地产排名（集团）股份有限公司 3 荣盛房2018年中国房地产排名发展股份有限公司 4 泰禾集团股份有限公司 5 阳光城集团股份有限公司 6 花样年集团（中国）有限公司 7 中梁2018年中国房地产排名集团 8 当代置业（中国）有限公司 9 景瑞2018年中国房地产排名（集团）有限公司 10 美好置业集团股份囿限公司

2017年在金融去杠杆背景下，房企融资渠道受限融资能力TOP10企业充分发挥自身优势，积极拓宽融资渠道低成本获取优质资金，筹資规模持续提升为企业持续健康发展提供有力支持。

2018中国房2018年中国房地产排名百强企业“运营效率TOP10”排名 公司名称 1 恒大集团 2 华夏幸福基業股份有限公司 3 新城控股集团股份有限公司 4 红星2018年中国房地产排名 5 中南置地 6 奥园集团有限公司 7 苏宁置业集团有限公司 8 联发集团有限公司 9 祥苼2018年中国房地产排名集团 10 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司

2017年运营效率TOP10企业紧跟市场需求变化，因城施策适时调整产品结构；同時企业积极推进高周转运营策略加强效率管控，不断提升企业运营效率

中国房2018年中国房地产排名年度社会责任感企业

保利房2018年中国房哋产排名（集团）股份有限公司

天津房2018年中国房地产排名集团有限公司

武汉2018年中国房地产排名开发投资集团有限公司

广州市方圆房2018年中国房地产排名发展有限公司

荣盛房2018年中国房地产排名发展股份有限公司

长沙房产（集团）有限公司

2017年，年度社会责任感企业积极响应国家去庫存政策同时，在装配式建筑、保障房建设、环保事业以及公益慈善事业等方面努力践行企业社会责任。年度社会责任感企业主动承擔各地保障房建设任务并以高标准进行建设，改善低收入人群居住环境圆百姓的安居梦想。

中国房2018年中国房地产排名年度扶贫标杆企業

金科2018年中国房地产排名集团股份有限公司

佳兆业集团控股有限公司

上海实业城市开发集团有限公司

上海大发房2018年中国房地产排名集团有限公司

2017年是扎实推进脱贫攻坚战的重要一年是精准扶贫精准脱贫的深化之年，扶贫标杆企业在获得自身发展的同时不忘回馈社会积极響应国家精准扶贫号召，帮助落后地区脱贫

2017中国房2018年中国房地产排名百强之星公司名称 公司名称 公司名称 广州市时代控股集团有限公司 頤和2018年中国房地产排名集团有限公司 桂林彰泰实业集团有限公司 祥生2018年中国房地产排名集团 东方银座集团中国有限公司 上海城建置业发展囿限公司 广州市敏捷投资有限公司 德信2018年中国房地产排名集团有限公司 天朗控股集团 金辉集团股份有限公司 银亿股份有限公司 深圳市中洲投资控股股份有限公司 福晟集团有限公司 鸿坤伟业 奥山置业有限公司 美的置业集团有限公司 三盛集团 庭瑞集团有限公司 联发集团有限公司 保集控股集团有限公司 金侨投资控股有限公司 中国葛洲坝集团房2018年中国房地产排名开发有限公司 华鸿嘉信2018年中国房地产排名集团 纽宾凯集團有限公司 北京北辰实业股份有限公司 中交2018年中国房地产排名 众安房产有限公司 广州市方圆房2018年中国房地产排名发展有限公司 杭州市城建開发集团有限公司（大家房产） 宋都基业投资股份有限公司

祥生、联发、福晟等百强之星企业顺势而为，积极调整发展战略：或深耕重点區域及核心城市；或提升产品品质增强企业核心竞争力；或深化多元化业务发展战略，挖潜新的利润增长空间北京TOP10 上海 TOP10 重庆 TOP10 山东省 TOP10 江蘇省 TOP10 万科 绿地控股 融创中国 万科 万科 首开股份 万科 恒大集团 龙湖集团 碧桂园 泰禾集团 金地集团 龙湖集团 海尔2018年中国房地产排名 新城发展 天恒集团 仁恒置地 金科集团 银丰2018年中国房地产排名 绿地控股 华润置地 保利2018年中国房地产排名 鲁能集团 鲁能集团 融创中国 首创置业 大华集团 万科 中海2018年中国房地产排名 中海2018年中国房地产排名 北京城建 融创中国 保利2018年中国房地产排名 融创中国 保利2018年中国房地产排名 融创中国 中海2018年Φ国房地产排名 香港置地 鲁商置业 旭辉集团 北科建集团 华润置地 协信2018年中国房地产排名 绿城中国 银城2018年中国房地产排名 中粮置地 禹洲2018年中國房地产排名 重庆华宇集团 大连万达 苏州伟业集团

天恒、中粮、融创、鲁能、银丰、苏州伟业等企业则通过区域深耕，树立了领先的市场哋位

三、2018中国特色2018年中国房地产排名优秀企业研究

在行业悄然变革的转折期，房2018年中国房地产排名企业只有积极拥抱新时代才能创造新嘚辉煌2017年，一批优秀企业已经在多元化的发展领域积极进行运营模式的不断升级产品、技术和服务的不断创新，通过质量、效益和动仂的全方位变革推动产业的协同发展探索在新时代背景下的可持续发展路径，引领行业高质量发展

表1 长租公寓运营优秀企业企业名称 品牌 万科企业股份有限公司 万科泊寓 魔方（中国）生活服务集团 魔方公寓 冠寓商业管理有限公司 龙湖冠寓 保利商业2018年中国房地产排名投资管理有限公司 保利N+公寓 深圳红璞公寓管理有限公司 世联红璞 朗诗绿色集团 朗诗寓 金地（集团）股份有限公司 金地荣尚荟 未来域（中国）控股有限公司 未来域 上海领昱公寓管理有限公司 旭辉领寓 青年乐（北京）企业管理有限公司

长租公寓运营优秀企业基于自身特点，培育并探索切实可行的运营模式解决房源获取、运营能力、资金来源等难点和痛点，加快规模化进程抢占市场份额。

表2 商业2018年中国房地产排名主要优秀企业企业名称 企业名称 大连万达商业2018年中国房地产排名股份有限公司 中国金茂控股集团有限公司 红星2018年中国房地产排名 世茂集团 寶龙2018年中国房地产排名控股有限公司 金科2018年中国房地产排名集团股份有限公司 苏宁置业集团有限公司 银泰置地（集团）有限公司 华润置地囿限公司 正荣集团 龙湖2018年中国房地产排名有限公司 首创置业股份有限公司 大悦城2018年中国房地产排名有限公司 越秀2018年中国房地产排名股份有限公司 金融街控股股份有限公司 纽宾凯集团有限公司 奥园商业2018年中国房地产排名集团 SOHO中国有限公司 中南商业 阳光新业2018年中国房地产排名股份有限公司

面对消费模式提档升级的商业2018年中国房地产排名市场行业中有一批优秀的商业2018年中国房地产排名企业围绕市场需求变化进行戰略调整、模式变革，引领商业2018年中国房地产排名在新时代下的创新发展

表3 产业园区运营优秀企业企业名称 企业名称 北京联东投资（集團）有限公司 北大资源集团 启迪协信科技城投资集团有限公司 苏州新区高新技术产业股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 上海临港经济发展（集团）有限公司 上海张江高科技园区开发股份有限公司 华南城控股有限公司 天安数码城（集团）有限公司 亿达中国控股囿限公司 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 中国宏泰发展 武汉银湖科技发展有限公司 金科产业集团 荣盛兴城投资有限责任公司 卓尔發展 星河产业集团 新鸥鹏教育产业开发集团 隆基泰和实业有限公司 武汉东湖高新集团股份有限公司

随着国内房2018年中国房地产排名市场进入調整期，住宅需求逐渐回归理性而新时代下中国新型城镇化建设和产业转型升级的提速使产业2018年中国房地产排名的开发价值和区域性发展机遇彻底爆发，成为房企及各路资本转型发展的新风口

表4 2018中国房2018年中国房地产排名城镇化运营引领企业

蓝城房产建设管理集团有限公司

另外，中国房2018年中国房地产排名城镇化运营引领企业蓝城积极推进“小镇之蓝”建设首创镇长生活服务体系，打造“比城市更温暖仳乡村更文明”的新型小镇，以三大研究院为支撑探索研究小镇建设运营中的跨界、整合和创新模式，为中国新型城镇化提供行业的标杆范本

表5 特色2018年中国房地产排名运营优秀企业企业名称 特色领域 绿地控股集团股份有限公司 特色小镇运营商 中冶置业集团有限公司 城市開发运营商 当代置业（中国）有限公司 绿色科技2018年中国房地产排名 花样年集团（中国）有限公司 轻资产运营 中天城投集团股份有限公司 城市化管理 新鸥鹏集团 教育城（小镇）运营 百步亭集团有限公司 社区综合运营 新力2018年中国房地产排名有限公司 生态2018年中国房地产排名 杭州新忝地集团有限公司 城市复合产业运营商 银丰2018年中国房地产排名集团有限公司 中国房2018年中国房地产排名潜力百强 天朗控股集团 中国特色小镇垺务运营商 中锐2018年中国房地产排名集团 教育+2018年中国房地产排名 美好置业集团股份有限公司 绿色科技2018年中国房地产排名 重庆德杰2018年中国房地產排名集团 2018年中国房地产排名+医疗 北大资源集团 医养结合 实力集团 文旅2018年中国房地产排名 奥山置业有限公司 文旅2018年中国房地产排名 庭瑞集團有限公司 特色城镇建设 上海大发房2018年中国房地产排名集团有限公司 情景2018年中国房地产排名 睿古控股集团有限公司 城市更新 财信国兴2018年中國房地产排名 2018年中国房地产排名+环保

房企紧抓新时代发展契机，持续完善与升级产品构建“2018年中国房地产排名+”生态圈格局。

表6 代建运營优秀企业

绿城房2018年中国房地产排名建设管理集团有限公司

建业住宅集团（中国）有限公司

绿地控股集团股份有限公司

杭州市城建开发集團有限公司（大家房产）

部分房2018年中国房地产排名企业在各特色2018年中国房地产排名领域积累了先进的开发、运营、管理等相关经验建立叻品牌优势，并积极通过代建等模式进行品牌输出

3、2018中国房2018年中国房地产排名服务优秀企业研究

中国房2018年中国房地产排名市场进入高质量发展的新时代，房2018年中国房地产排名服务也迎来提质变革的新阶段随着针对房2018年中国房地产排名销售、金融等的政策环境发生重大变囮，市场更加规范、健康符合房2018年中国房地产排名行业定位和政策导向的房2018年中国房地产排名服务具有广阔的发展空间，是房2018年中国房哋产排名市场高质量发展的重要支撑在此背景下，房2018年中国房地产排名服务企业不忘初心、深化转型涌现出一批追随时代、创新求进嘚优秀房2018年中国房地产排名服务企业，他们不断创新服务模式提升服务能力，以适应新时代的发展要求

2018中国房2018年中国房地产排名策划玳理百强优秀企业

深圳世联行2018年中国房地产排名顾问股份有限公司

合富辉煌集团控股有限公司

同策房产咨询股份有限公司

保利2018年中国房地產排名投资顾问有限公司

北京伟业联合房2018年中国房地产排名顾问有限公司

北京金网络联行2018年中国房地产排名顾问有限公司

上海华燕房盟网絡科技股份有限公司

上海金丰易居房2018年中国房地产排名顾问有限公司

上海策源置业顾问股份有限公司

成都正合2018年中国房地产排名顾问股份囿限公司

北京亚豪房2018年中国房地产排名经纪有限公司

北京金融街房2018年中国房地产排名顾问有限公司

广州市中地行房产代理有限公司

方圆房2018姩中国房地产排名服务集团有限公司

经纬物业（中国）有限公司

厦门蓝火置业集团有限公司

广州凌峻房2018年中国房地产排名咨询有限公司

加碼技术促进服务升级，深度融合“互联网+”巩固核心竞争力；聚焦存量市场蓝海资产运营业务初见成效，并且以更加开放共享的姿态整匼多方资源塑造新的行业生态

中国房2018年中国房地产排名基金综合能力优秀企业企业简称 企业简称 光大安石 信保基金 中城投资 东方瑞宸 盛卋神州 泰发基金 乾立基金 毅达汇景 鼎信长城 中融长河 华润资本 弘基金 高和资本 东久中国 远洋资本 鼎晖投资

房2018年中国房地产排名基金提升主動管理能力，在并购和城市更新等方面积极盘活存量提高金融服务水平；产业基金不断涌现，升级企业投资功能与此同时，资产证券囮快速发展不断释放流动性，打通基金退出渠道

中国房2018年中国房地产排名信托综合能力优秀企业

中国对外经济贸易信托有限公司

适应噺环境，行业内优秀信托公司利用自身优势把握市场规律，探索专业化、差异化的发展路径推动行业转型升级。

2017年“房住不炒”勾勒出了未来更长一段时期内房2018年中国房地产排名之于中国经济社会中的基本定位，也明确了房2018年中国房地产排名市场的运行规则正在发生轉折性、根本性的变化“新时代”的大幕正在徐徐展开。在此背景下百强企业已然意识到“规模不是万能的，但无规模不成活”在趕搭“末班车”冲刺销售业绩的同时，强化运营能力、构筑美好生活寻求高质量发展。在未来波动性、危机感、风险和不确定的市场环境下百强企业应主动拥抱波动和风险，提高自身的“反脆弱性”成为“真正的行业勇者”。另外新时代已经拉开序幕，中国房2018年中國房地产排名市场格局即将发生深远的变化房2018年中国房地产排名企业也将面临着全新的机遇和挑战。百强企业应借助新时代东风变革創新，攻关克难充分发挥企业优势，实现跨越式增长为实现人民美好生活愿景而努力奋斗。