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硅石矿采矿环评
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官方公共微信四川圣达:拟收购股权涉及的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司股东全部权益价值评估项目评估说明_四川圣达(000835)_公告正文
四川圣达:拟收购股权涉及的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司股东全部权益价值评估项目评估说明
公告日期：
四川长城国际动漫游戏股份有限公司拟收购股权
涉及的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司
股东全部权益价值评估项目
坤元评报〔号
坤元资产评估有限公司
二一四年十二月一日
第一部分、关于评估说明使用范围的声明...........................................................1
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明.............................................2
第三部分、资产评估说明..................................................................................12
四川长城国际动漫游戏股份有限公司拟收购股权涉及
的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司股东全部权益价值评估项目
关于评估说明使用范围的声明{
关于评估说明使用范围的声明"
资产评估机构提供的《评估说明》仅供委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸公开媒体。
坤元资产评估有限公司
二一四年十二月一日
坤元资产评估有限公司
企业关于进行资产评估有关事项的说明{
"材料二：关于进行资产评估有关事项的说明"}
一、委托方与被评估单位概况
本次资产评估的委托方为四川长城国际动漫游戏股份有限公司，被评估单位为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司。
(一) 委托方概况
1.名称：四川长城国际动漫游戏股份有限公司(以下简称“四川长城股份公司”)2.住所：成都市高新区紫薇东路16号
3.法定代表人：申西杰
4.注册资本：叁亿零伍佰叁拾柒万元人民币
5.公司类型：股份有限公司（上市）
6.企业法人营业执照注册号：805（1-1）
7.发照机关：四川省工商行政管理局
8.经营范围：（以下范围不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）软件和信息技术服务业；进出口业；炼焦；合成材料制造；商品
批发与零售；技术推广服务。
(二) 被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1.名称：滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司(以下简称“滁州创意园公司”)
2.住所：安徽省滁州市丰乐大道2188号3号楼一楼（职业技术学校新校区院内）3.法定代表人：赵锐勇
4.注册资本：贰亿贰仟叁佰万元整
5.公司类型：其他有限责任公司
6.企业法人营业执照注册号：191
7.发照机关：滁州市工商行政管理局
8.经营范围：动漫基地、教育培训基地和主题公园建设经营管理；旅游项目开发服务；动漫（不含动画片）及其周边产品的开发、制作；文化活动的
组织策划；电子商务服务；旅游用品（除预包装食品）和工艺美术品批发、
零售；项目投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
二) 企业历史沿革
1．公司成立时情况
滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司原名滁州长城国际影视动漫旅游创意园有限公司，成立于日，初始注册资本10,000万元，成立时股东和出资情况如下：新长城文化创意集团有限公司（后更名为长城影视文化企业集团有限公司）出资9,700.00万元(占注册资本的97%)，自然人股东赵锐勇出资300.00万元(占注册资本的3%)。注册资本由股东分两期缴足，分别业经滁州欧立特会计师事务所出具的“欧审验字[2013]第130号”验资报告和滁州时中会计师事务所出具的“时中验字[2013]第247号”验资报告审验。
2．公司历次股权变更情况
日，根据股东会决议和修改后的章程，决定增加注册资本人民币5,000万元，其中新股东诸暨金汇投资合伙企业（有限合伙）出资人民币2128万元，新股东富润控股集团有限公司出资人民币1000万元，新股东祥生实业集团有限公司出资人民币1000万元，新股东自然人劳洪波出资人民币436万元，新股东自然人徐峰出资人民币436万元。业经滁州时中会计师事务所出具的“时中验字[2013]第312号”验资报告审验。
日，根据股东会决议和修改后的章程，决定增加注册资本人民币7,300万元，增资后股权结构如下：
出资额(万元)
长城影视文化企业集团有限公司
诸暨金汇投资合伙
富润控股集团有限公司
祥生实业集团有限公司
出资额(万元)
诸暨市丰银投资咨询有限公司
新湖中宝股份有限公司
杭州宣诚科技有限公司
根据股东会决议和修改后的章程，公司更名为滁州长城国
际动漫旅游创意园有限公司，同时决定进行股权变更，股权变更后，截至评估基准日，滁州创意园公司的注册资本为人民币22,300万元，股权结构
出资额(万元)
杭州长城动漫游戏有限公司
诸暨金汇投资合伙
富润控股集团有限公司
祥生实业集团有限公司
新湖中宝股份有限公司
出资额(万元)
浙江青苹果网络科技有限公司
三) 被评估单位前1年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
单位：人民币元
日（评估基准日）
215,067,642.27
439,107,431.82
17,094,641.41
96,061,634.95
197,973,000.86
343,045,796.87
64,069,050.08
96,005,506.26
47,973,000.86
72,072,796.01
上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的审计报告。
四) 公司经营概况
1．公司主营业务
滁州创意园公司未来定位于动漫基地、教育培训基地和主题公园的建设经营管理，目前尚处于运营初期，主体项目尚未完工。公司的盈利模式主要通过建设开发动漫旅游创意园，向旅游团体和个人客户收取门票盈利。
2. 企业的市场和客户
滁州产业园位于滁州市科教园区西南侧，洪武路以北，醉翁路以东，总投资30亿元。该项目将打造成为以文化创意、网游、动漫、旅游等服务功能为一体的综合性文化创意产业基地。公司未来的市场主要以旅游团体和个人客户为主。
3. 公司管理状况
（1）公司目前尚处于运营初期，主体项目尚未完工，仅建立了基本的管理制度。
（2）管理层构成
目前，公司共设有5个管理中心，分别为采购中心、工程管理中心、后勤保障中心、财务中心和行政人力资源中心，管理层分工较合理。
4. 季节或周期因素对公司运营的影响
公司正在建设综合性文化创意产业基地，基本不受季节或周期因素的影响。
5. 公司主要资产和负债状况
截至评估基准日，滁州创意园公司经审计后的资产总额为439,107,431.82元，其中：流动资产为259,897,581.43元（其中：货币资金189,960,368.95元,其他应收款净额69,937,212.48元），固定资产净额93,430.81元，在建工程净额54,911,381.92元，无形资产净额124,205,037.66元；经审计后的负债总额为96,061,634.95元，均为流动负债（其中：应付账款4,714,620.33元，应付职工薪酬27,225.15元，应交税费41,294,789.47元，其他应付款50,025,000.00元）；经审计后的股东权益为343,045,796.87元。
6. 企业的发展前景
公司总投资30亿元，所处地理位置优越，自然风光秀丽，附近交通设施便捷。
公司准备打造一个以文化创意、网游、动漫、旅游等服务功能为一体的综合性文化创意产业基地。目前已投入建设土地550亩，项目第一期工程立项规划为全长2169米的中轴线，占地约400亩的“中华千年大道”，在时间与空间上，中轴线依次布局，各朝代典型历史遗迹，形成十大主题区，总建筑面积约为10万平方米。目前公司还在不断加大加强滁州创意园投资力度及工程进度。另外，因“十二五”文化发展规划的政策，使越来越多的投资目光聚焦在了影视文化产业。在近3-5年内，会出现大量电影电视剧作品。也就是说，在近3-5年内，影视剧拍摄所产生的消费，会有巨大的增长。而这其中就有一个在制作费用中相对所占比例颇高的项目――拍摄场景租赁。这也是企业今后发展的一个重要方面。
综合来看，公司创意园项目建设完工后将有较好的发展前景。
五) 目前执行的主要会计政策
1.会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
2.记账本位币：以人民币为记账本位币；
3.会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
4.记账方法：采用借、贷复式记账法；
5.记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原则；
6.执行的固定资产折旧办法为：直线法；
7.收入确认原则：公司主要经营影视场地和园区店铺租赁、园区门票销售。园区店铺租赁在收到一次性1年期店铺租赁款后计入预收账款，逐月分摊计入并确认当月营业收入；园区门票销售收入在收到营业款或已取得收取该款项权利时确认营业收入的实现。
8.公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：
销售货物或提供应税劳务
城市维护建设税
应缴流转税税额
教育费附加
应缴流转税税额
地方教育附加
应缴流转税税额
水利建设基金
应税营业收入
企业所得税
应纳税所得额
土地使用税
应税土地面积
滁州创意园公司执行《企业会计准则》及相关规定，经营不存在国家政策、法规的限制。
(三) 委托方与被评估单位的关系
委托方拟收购被评估单位的股权。
二、关于经济行为的说明
四川长城股份公司拟收购滁州创意园公司的100%股权，根据评估业务约定书的约定，聘请评估机构对该经济行为涉及的滁州创意园公司股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供滁州创意园公司股东全部权益价值的参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的滁州创意园公司的股东全部权益。
评估范围为滁州创意园公司基准日报表内外的全部资产及相关负债，包括流动
资产、非流动资产、流动负债。按照滁州创意园公司提供的截至日业经审计的会计报表反映，资产、负债和资产净额的账面价值分别为439,107,431.82元，96,061,634.95元和343,045,796.87元。
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1.滁州创意园公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
2.公司现更名为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司，截至评估基准日，滁国用〔2014〕第09485号《国有土地使用证》所记载的产权人尚未变更，对以上事项公司已出具声明，声明上述资产的所有权属于公司
3.公司承诺在建工程中已完工或接近完工部分相关支出已按进度支付，如有未支付的款项或费用等，由原股东承担。
六、资产清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产负债清查情况说明
为配合坤元资产评估有限公司对公司进行的资产评估工作，摸清公司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，公司在10月中对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，公司已委托天健会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，现将清查情况说明如下：
1．列入清查范围的资产总计439,107,431.82元，清查对象包括流动资产、非流动资产(包括包括设备类固定资产、在建工程和无形资产-土地使用权)；负债合计为96,061,634.95元，清查对象均为流动负债。列入清查范围的实物资产主要包括机器设备、在建工程和土地使用权，均位于公司办公场所和创意园内。其中机器设备包括电脑、空调等办公设备以及长丰扬子汽车一辆；在建工程均为土建工程，包括滁州创意园内江南水乡、乾清宫、总统府和民族村等26个项目和配套工程；土地使用权共2宗，合计土地面积366,055.00平方米，均分布于科教园内、醉翁路北侧、二贤
2．为使本次清查工作能够顺利进行，日至日，公司委托由主要领导负责，组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员进行了清查工作。对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了全面盘点。
在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。
3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经济指标等相关评估资料。
4．根据公司实际情况和所处行业的特点，公司难以较准确地预测其未来盈利情况，也无法提供排除或确认存在账外无形资产的有关资料。仅要求评估机构按资产基础法对评估基准日财务报表反映的全部资产和相关负债进行评估。
七、资料清单
委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供资料的真实、合法、完整。
1．资产评估申报表；
2．审计报告；
3．生产经营统计资料；
4．资产权属证明文件、产权证明文件；
5．重大合同、协议等；
6．其他相关资料。
(本页无正文)
委托方：四川长城国际动漫游戏股份有限公司
企业负责人：
二○一四年十月二十九日
(本页无正文)
被评估单位：滁州长城国际动漫旅游创意
园有限公司
企业负责人：
二○一四年十月二十九日
四川长城国际动漫游戏股份有限公司拟收购股权涉及
的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司股东全部权益价值评估项目
资产评估说明{
"材料三：资产清查核实
情况说明"}
一、评估对象和评估范围说明
（一）评估对象和评估范围内容
1．评估对象为四川长城股份公司拟收购股权涉及的滁州创意园公司的股东全部权益。评估范围为滁州创意园公司的全部资产及相关负债。
2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（包括包括设备类固定资产、在建工程和无形资产-土地使用权）及流动负债。按照滁州创意园公司提供的截至日业经审计的会计报表反映，资产的账面价值总计为439,107,431.82元，负债合计为96,061,634.95元，股东权益为343,045,796.87元。
滁州创意园公司已聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）对其截至日的会计报表进行了审计，该事务所于日出具了天健审（号的《审计报告》，报告类型为无保留意见。
3．根据滁州创意园公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，除以下事项外，未发现存在其他权属资料瑕疵情况。
滁州长城国际影视动漫旅游创意园有限公司现更名为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司，截至评估基准日，滁国用〔2014〕第09485号《国有土地使用证》所记载的产权人尚未变更，对以上事项被评估单位已出具声明，声明上述资产的所有权属于滁州创意园公司。
（二）实物资产的分布情况及特点
1．委托评估的实物资产包括设备类固定资产、在建工程。
其中：设备类固定资产包括电脑、空调等办公设备以及长丰扬子汽车一辆，数量合计16台(辆)，均位于滁州创意园公司的办公场所和创意园内；在建工程均为土建工程，包括滁州创意园内江南水乡、乾清宫、总统府和民族村等26个项目和配套工程，均位于科教园区、醉翁路北侧、二贤路西侧的滁州创意园内。
坤元资产评估有限公司
四川长城国际动漫游戏股份有限公司拟收购股权涉及
的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司股东全部权益价值评估项目
2．委评设备均系国产，其原始制造质量一般。购置时间均为2013年，整体使用年份不久；在建工程均于2013年6月开工建设，根据滁州创意园公司提供的项目建意书及批复、规划设计条件通知书、建设用地规划许可证，预计于2015年4月完工，其中：活动板房、江南水乡工程、总统府工程、坤宁宫\交泰殿工程、牌坊、万登台工程、乾清宫工程、大明宫工程、狮身、土楼工程、毛故居、纪念碑、西花厅、城墙工程、水车工程、蒙古包工程、戏台、军营和马棚等19个项目及绿化工程、道路等配套工程，主体工程和装饰工程基本完成，正在进行后期零星工程；
新华门、丰泽园、鼓楼、大政殿、红楼、民族村和遵义会议工程等7个项目，正在进行主体工程的施工。
（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
1．无形资产-土地使用权
无形资产-土地使用权账面价值124,205,037.66元，共有2宗土地，土地面积合计366,055.00平方米，均分布于科教园内、醉翁路北侧、二贤路西侧。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
为本次经济行为，滁州创意园公司按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小组进行现场核实，时间自日―日，具体过程如下：
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
（二）资产核实结论
坤元资产评估有限公司
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的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司股东全部权益价值评估项目
1．经核实，评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债的账面价值情况。
2．根据滁州创意园公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人员发现：滁州长城国际影视动漫旅游创意园有限公司现更名为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司，截至评估基准日，滁国用〔2014〕第09485号《国有土地使用证》所记载的产权人尚未变更，对以上事项被评估单位已出具声明，声明上述资产的所有权属于滁州创意园公司。除此以外，评估人员没有发现其他评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但评估人员的清查核实工作不能作为对评估对象及和相关资产的法律权属的确认或保证。
三、评估技术说明
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下。
一)流动资产
1．货币资金
货币资金账面价值189,960,368.95元，包括库存现金102,701.85元、银行存款189,857,667.10元。
(1) 库存现金
库存现金账面价值102,701.85元，均为人民币现金，存放于公司财务部。评估人员对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
库存现金以核实后的账面值为评估值，评估值为102,701.85元。
(2) 银行存款
银行存款账面价值189,857,667.10元，由存放于中国银行滁州凤凰支行、中国农业银行滁州南谯支行、交通银行滁州会峰支行等6个人民币账户的余额组成。评
坤元资产评估有限公司
四川长城国际动漫游戏股份有限公司拟收购股权涉及
的滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司股东全部权益价值评估项目
估人员查阅了银行对账单及调节表，对部分银行存款余额进行函证，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
银行存款以核实后的账面值为评估值，评估值为189,857,667.10元。
货币资金评估价值为189,960,368.95元，包括库存现金102,701.85元，银行存款189,857,667.10元。
2．其他应收款和坏账准备
其他应收款账面价值69,937,212.48元，其中账面余额69,943,768.00元，坏账准备6,555.52元，内容包括押金、个人借款、人工费和往来款等。其中账龄在1年以内的有69,879,572.00
元，占总金额的99.91%；账龄在1-2年的有
元，占总金额的0.09%。其中关联方往来包括应收长城影视文化企业集
团有限公司69,545,000.00
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性。被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法，即账龄在1年以内的坏账准备提1%、1-2年提5%、2-3年提10%、3-4年提30%、4-5年30%、5年以上提50%。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，应收账款账面余额中，有充分证据表明可以全额收回的款项合计69,939,972.00
元，占总金额的99.99%；可能有部分不能收回或有收回风险的款项
合计3,796.00元，占总金额的0.01%。
对上述两类款项分别处理：
(1) 对于有充分证据表明可以全额收回的款项，包括押金、保证金，账龄在1
年以内并经核实认为能够全额收回的款项，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，
估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，该部分其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备6,555.52元评估为零。
其他应收款评估价值为69,943,578.20元，与其账面余额相比评估减值189.80
坤元资产评估有限公司
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元，减值率为0.0003%；与其账面净额相比评估增值6,365.72
元，增值率为0.01%。
3．流动资产评估结果
259,897,581.43元
259,903,947.15元
6,365.72元
二) 非流动资产
1．设备类固定资产
1) 基本情况
列入评估范围的设备类固定资产共计16台（辆），合计账面原值121,096.00元，账面净值93,430.81元。
根据被评估单位提供的、《电子设备评估明细表》和《车辆评估明细表》，设备类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
账面价值(元)
固定资产--电子设备
固定资产--车辆
被评估单位对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：
固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
折旧年限(年)
年折旧率(%)
电子设备及其他
被评估单位对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评估基准日，对有迹象表明机器设备可能已经发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
2) 主要设备与设备特点
评估人员对主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等情况进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。
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列入本次评估范围的主要设备为电脑、空调等办公设备和长丰扬子汽车一辆，均位于滁州创意园公司的办公场所和创意园内。
3) 设备的购置日期、技术状况与维护管理
委评设备主要系国产，其原始制造质量一般。购置时间均为2013年，整体使用年份不久。被评估单位建立了基本的设备维修、保养、管理制度，建立了设备台账。
4) 机器设备核实的方法、过程和结果
本公司评估人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，查看设备档案和设备大修记录，向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与被评估单位的设备管理人员一起，按照设备的配置情况，制订机器设备勘察计划和勘查路线，落实勘查人员、明确核查重点。
然后，对照《电子设备评估明细表》、《车辆评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了逐项核实，对设备的新旧程度、技术状态、工作负荷、使用环境、防腐措施、磨损状况等情况进行了察看，并将勘查情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。
对核实过程中发现的情况作进一步的现场调查、取证，向设备管理人员了解设备的运行、负荷、维护和保养等情况，补充了设备的有关基础信息和资料。
经核实，委估设备的账面原值构成较简单，主要系设备购置价，其整体状况较好，基本能满足工作需要。
5) 权属情况
评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始发票等，同时被评估单位也对设备的权属作了承诺。经核实，没有发现委估设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。
(2) 具体评估方法
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以重置成本法为主的评估方法，采用重置成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬
坤元资产评估有限公司
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值和经济性陈旧贬值）而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
评估价值＝重置价值×综合成新率
1) 重置价值的确定
重置价值由设备现行购置价（不含增值税）、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
A．现行购置价
a.电脑、空调等办公设备：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当前市场价作为购置价。
b.车辆：通过上网查询、查阅《全国汽车报价及评估》等资料确定现行购置价。
B．相关费用
根据设备的具体情况分别确定如下：
a. 对于电脑、空调等办公设备，即购即用，购置价均包含了相关的运杂、安装
调试等费用，因此，不考虑相关费用。
b.车辆费用
车辆的相关费用主要包括车辆购置附加税10%和证照杂费。
C．重置价值
重置价值＝现行购置价（不含增值税）＋相关费用
2) 成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A．对于电脑、空调等办公设备,主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。
B．对于车辆，首先按车辆经济行驶里程计算理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与里程法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。
公式如下：
a.理论成新率K1=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%
b.勘察法成新率K2
c.综合成新率K=
A1×K1＋A2×K2
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一般情况下，以车辆实际使用情况估算的成新率比按里程法估算的成新率更能反映车辆的成新状况，所以本次评估中A1、A2分别取0.4、0.6。
(4) 评估举例
例一、以L田空调（列《电子设备评估明细表》第1项）为例对国产设备的评估过程作具体说明：
1) 设备概况
设备名称：L田空调
规格型号：3匹
生产厂家：L田公司
购置日期：日
启用日期：日
账面原值：20,300.00元
账面净值：15,800.12元
设备情况：能正常运行，日常维护情况良好。
2) 重置价值的评定
A．设备购置价
通关查阅中关村在线网相关信息，获悉该设备在评估基准日的含税购置价约为2,500.00元/台，扣除增值税后约为2,137.00元/台。
B．其他费用
对于空调设备，即购即用，购置价均包含了相关的运杂、安装调试等费用，因此，不考虑相关费用。
C．重置价值
重置价值=（现行购置价＋相关费用）×数量
=（2,137.00+0.00）×10
=21,370.00元
3) 成新率的评定
该设备的成新率采用使用年限法评定。
根据国家有关规定并结合该设备的实际情况，确定该设备的经济使用年限为8
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年，至评估基准日已使用1.24年，尚可使用年限初定为6.76年。
成新率K=尚可使用年限/耐用年限×100%
=6.76/8×100%
=84%（取整）
4) 评估价值
评估价值=重置价值×综合成新率
= 21,370.00×84%
= 17,950.00(十位取整)
例二、以扬子轻型客车《车辆评估明细表》第1项）为例对车辆的评估过程作具体说明：
1) 车辆概况
车辆名称：扬子轻型客车
规格型号：飞铃SUV
生产厂家：长丰扬子公司
启用日期：2013年6月
账面原值：76,361.00元
账面净值：58,225.26元
该轿车的主要性能指标为：排气量2L；手动。
2) 重置价值的评定
参考相关新车报价网站中近期报价并经相关信息分析，该车现市场售价约为70,000元。
相关费用依照有关现行规定取为：
购置附加税率为10%，计费基数为不含税的销售价。
证照杂费：500.00元元
则重置价值
= 70,000/1.17×（1+10%）+500
= 66,300元(已取整）
3) 成新率的评定
A．理论成新率的计算
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车辆的理论成新率根据车辆允许行驶公里数确定其理论成新率，此类车辆允许行驶公里数为60万公里，该车已行驶4.30万公里，故
理论成新率K1=(60－4.30)/60×100％≈93%
B．现场勘察情况
评估人员对该车进行现场勘察，车辆外表一般，基本没有划伤或L碰，各种灯光齐全。发动机启动、运转、停车灵活准确、无杂音。车辆加速性能、制动性能、操纵性能一般。车内仪表齐全、灵活、准确、座位基本无变形、整齐、空调、音响、工作基本正常。根据现场勘察情况，该车购置不久，维护保养一般，现场观察成新率约为85%。
C．综合成新率
根据理论成新率和现场勘察情况，评定综合成新率
K3= A1×K1＋A2×K2
=0.4×93%+0.6×85%
=88%（已取整）
一般情况下，以车辆实际使用情况估算的成新率比按里程法估算的成新率更能反映车辆的成新状况，所以本次评估中A1、A2分别取0.4、0.6。
4) 评估值的确定
评估值=重置价值×综合成新率
=66,300×88%
=58,340.00元(已取整)
(5) 设备类固定资产评估结果
121,096.00元
93,430.81元
110,750.00元
94,060.00元
2．在建工程
在建工程账面价值54,911,381.92元，均为土建工程，包括滁州创意园内江南水
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乡、乾清宫、总统府和民族村等26个项目和配套工程。
上述建筑项目均位于科教园区、醉翁路北侧、二贤路西侧的滁州创意园内，于2013年6月开工建设，根据滁州创意园公司提供的项目建意书及批复、规划设计条件通知书、建设用地规划许可证，预计于2015年4月全部完工。
评估人员核查了该些项目的财务记录，核对相关领用记录及付款凭证等，对该些项目账面记录的明细构成进行了整理，经核实，其账面主要是由人工、机械和材料费用所构成的的直接费。
评估人员在核查在建项目财务记录的基础上，对该项工程进行了实际查勘，发现活动板房、江南水乡工程、总统府工程、坤宁宫\交泰殿工程、牌坊、万登台工程、乾清宫工程、大明宫工程、狮身、土楼工程、毛故居、纪念碑、西花厅、城墙工程、水车工程、蒙古包工程、戏台、军营和马棚等19个项目及绿化工程、道路等配套工程，主体工程和装饰工程基本完成，正在进行后期零星工程；新华门、丰泽园、鼓楼、大政殿、红楼、民族村和遵义会议工程等7个项目，正在进行主体工程的施工。
对于新华门、丰泽门和鼓楼等7个项目，尚处于主体工程施工，经查核，支出合理，工程进度正常，故以核实后的账面值为评估价值。
对于江南水乡工程、总统府工程和坤宁宫\交泰殿工程等19个项目及绿化工程、道路等配套工程，由于主体工程和装饰工程基本完成，正在进行后期零星工程。故评估人员在核查财务记录的基础上，对工程进行了实地查勘，采用成本法评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值。本次在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度的基础上，根据其在建工程账面价值，经账实核对后，剔除其中不合理支出，并考虑合理的资金成本及其他费用后确定评估值。
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用和应计利息组成。
A.建安工程费用
被评估单位提供的各在建建筑物和构筑物的账面原值为实际发生的由材料费、人工费和机械费构成的直接工程费。本次评估根据安徽省有关部门颁发的《安徽省仿古建筑及园林工程费用定额》的取费标准，以直接工程费为计算基数，分别确定其他直接费及现场经费、间接费、利润、定额测定编制管理费和税金的金额，建安
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工程费用包括直接工程费、其他直接费及现场经费、间接费、利润、定额测定编制管理费和税金。
B.前期费用和其他费用
结合基本建设的有关规定，按建安工程费用的5.8%计取。具体构成如下：
咨询论证费
勘测设计费用
建设管理费
C.应计利息
应计利息计息周期按正常建设工期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入。
现以江南水乡项目为例对在建工程成本法的评估过程作具体说明
程评估明细表第2项)。
A. 基本情况
江南水乡项目于2013年9月开始建设，建筑面积为8,470.50平方米，系仿地方特色建筑，属砖木结构，截至评估基准日主体结构工程已完工，地面道路工程、水电设施已完工。账面价值10,894,547.02元。
B. 评估价值确定
a. 建安工程费用
根据被评估单位提供账面价值10,894,547.02元的构成资料显示，其主要包括材料费、人工费和机械费的直接工程费。本次评估根据安徽省有关部门颁发的《安徽省仿古建筑及园林工程费用定额》的取费标准，确认建安工程费用如下表
其他直接费及
定额测定编
建安工程费用
直接工程费
10,894,547.02
1,107,975.43
704,548.07
1,207,171.70
466,426.48
14,397,922.00
b. 前期及其他费用
此处指咨询论证费、勘测设计费用和建设管理费等，结合基本建设的有关规定，按建安工程费用的5.8%计取。
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前期及其他费用
= 建安工程费用×前期及其他费用比例
= 14,397,922.00×5.8%
= 835,079.48元
c. 应计利息
应计利息计息期按正常施工建设情况下所需占用的时间计算，该工程按规划的16个月建设期估算，利率取评估基准日同期金融机构贷款利率（一至三年期为6.15%)，资金视为在建设期内均匀投入，计息基数为前三项费用之和。
=(前期及其他费用
+ 建安工程费用)×
= (835,079.48+14,397,922.00)×6.15%×16/12×1/2
= 624,553.06元
=建安工程费用+前期及其他费用+应计利息
= 835,079.48
+ 14,397,922.00
+ 624,553.06
= 15,857,550.00（已圆整）
在建工程评估价值为75,009,168.11元，评估增值20,097,786.19元，增值率为36.60%。
3．无形资产--土地使用权
1) 基本情况
无形资产--土地使用权账面价值124,205,037.66元。
列入评估范围的土地使用权共2宗，合计土地面积366,055.00平方米，均分布于科教园内、醉翁路北侧、二贤路西侧。
评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》、土地出让合同及其他资料进行核对，其中滁国用〔2014〕第09485号《国有土地使用证》登记的土地使用者为滁州长城国际影视动漫旅游创意园有限公司，滁国用〔2014〕第12449号《国有土地使用证》登记的土地使用者为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司。经核实，除下述情况外，未发现其他委估土地使用权存在权属资料瑕疵情况：
滁州长城国际影视动漫旅游创意园有限公司现更名为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司，截至评估基准日，滁国用〔2014〕第09485号《国有土地使用证》
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所记载的产权人尚未变更，对以上事项被评估单位已出具声明，声明上述资产的所有权属于滁州创意园公司。
2) 核实情况
被评估单位对土地使用权的初始计量、摊销及减值准备的计量采用如下会计政策：
土地使用权按成本进行初始计量。
根据土地使用权的合同性权利及其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合因素判断，能合理确定土地使用权为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产。对该类使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑土地使用权年限。最终确定土地使用权的使用寿命按剩余使用年限确定。
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
本次土地使用权采用直线法摊销。
评估人员通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原始入账价值和摊销情况。
在核实产权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评估范围的土地使用权进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况、利用状况进行了核对，对其实际土地利用情况（包括地上建筑物及附着物状况）也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
3) 核实结果
经评估人员核实，列入本次评估范围的各宗地基本情况如下表所示：
宗地基本情况表
原始入账价值
终止日期 （平方米）
科教园区，
〔2014〕第
196,625.00
67,645,124.00 66,517,851.80
侧、二贤路
洪武路与醉
〔2014〕第
翁路交叉口
169,430.00
58,250,969.00 57,687,185.86
地面附着物概况
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由于一期土地、二期土地两宗土地统一规划建设，目前江南水乡工程、总统府工程、坤宁宫\交泰殿工程和乾清宫工程等26项建筑项目正在施工，其中活动板房、江南水乡工程、总统府工程、坤宁宫\交泰殿工程、牌坊、万登台工程、乾清宫工程、大明宫工程、狮身、土楼工程、毛故居、纪念碑、西花厅、城墙工程、水车工程、蒙古包工程、戏台、军营和马棚等19个项目，主体工程和装饰工程基本完成，正在进行后期零星工程；新华门、丰泽园、鼓楼、大政殿、红楼、民族村和遵义会议工程等7个项目，正在进行主体工程的施工。土地实际开发程度已达到五通一平。
(2)土地的一般因素、区域因素和个别因素
1) 土地的一般因素
A. 地理位置
滁州市地处安徽省最东部，苏皖交界地区，长江三角洲西部，习惯上称为“皖东”。是六朝古都南京的江北门户。滁州南据长江，东控京杭大运河，长江一级支流滁河及清流河贯通境内，通江达海。地理区域为北纬31°51′一33°13′、东经117°09′一119°13′之间。
B. 自然环境
a. 地势、地貌
滁州市域跨长江、淮河两大流域，主体为长江下游平原区及江淮丘陵地区。滁州市区与来安、全椒县以及天长部分地区属于长江流域，明光市、定远等县属于淮河流域。
滁州市地貌大致可分为丘陵区、岗地区和平原区三大类型，地势西高东低，全市最高峰为南谯区境内的北将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要的平原区和圩区。
b. 气候特征
滁州市属北亚热带湿润性季风气候。主要表现为：四季分明，季风明显，气候湿润，雨热同季。由于市境地处南北两支冷暖气流交汇地带，6～7月份冷暖空气势均力敌，形成梅雨，但也有些年份出现少梅或空梅。8月雨带北移，受副热带高压控制，常有高温伏旱。在季风环流异常时，常发生低温阴雨、暴雨洪涝、干旱、雷雨大风、冰雹等气象灾害。全市年平均气温在15.0～15.7摄氏度之间。全市降水
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年际变化大，呈南多北少、东多西少。春季雨水适中，夏季降雨集中，秋冬少雨。
全市多年平均降水量1046.4毫米。年平均降雨日数144天，约占全年总日数的39%。
3. 资源物产
滁州市是国家重要商品粮基地，盛产水稻、小麦、油菜等农作物。着名土特产有明光绿豆、滁菊、来安花红、南谯茶叶等，特种水产有女山湖大闸蟹、银鱼、滁州鲫鱼、雷官板鸭、天长芡实等，传统特色食品有琅琊酥糖、马厂酥笏牌、凤阳瓤豆腐、天长甘露饼、炉桥桥尾等。动物资源、次生林木、竹、中药材资源丰富。
已发现的矿种近40种，其中非金属矿是滁州市的优势矿产。岩盐、芒硝、石膏、玄武岩、石油储量居华东之冠；而岩盐矿、石膏矿是安徽省唯一的大型岩盐、石膏矿床；膨润土、花岗岩、大理石、绢云母、钾长石等具有较高的开发价值，在全省乃至全国占有重要地位。全市非金属矿产资源丰富，不仅种类多，而且部分矿种储量大，其中硅石、凹凸棒石、铸石玄武岩、岩盐、芒硝、石膏、石油等，几乎占据安徽省全部或大部分储量或是唯一的矿种，部分矿产在华东，甚至全国占有重要位置。石英岩(硅石矿)储量居华东之冠，广泛分布于凤阳县、定远县、明光市和南谯区，累计探明储量1.62亿吨，预测远景储量在15亿吨以上。其中凤阳县石英岩储量大、品质好、易开采。石英岩的开发加工，使凤阳县成为迅速发展的玻璃产业制造基地。其他特色非金属矿有绢云母、凹凸棒石粘土等，开发前景十分广阔。
4. 行政区划
滁州市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口452.9万。现辖天长、明光2市，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、南谯2区。
5. 社会经济状况
2013年，滁州市实现生产总值（GDP）1086.17亿元,比上年增长11.1%，连续八年实现两位数增长。在生产总值中，第一产业增加值208.2亿元，增长3.7%；第二产业增加值575.6亿元，增长14.3%；第三产业增加值302.3亿元，增长9.8%。
三次产业比为19.2：53.0：27.8。工业化水平达到46.9%，比上年提高0.9个百分点，人均GDP达27474元（折合4438美元），比上年增加2824元。。
2013年，实现社会消费品零售总额338.48亿元，比上年增长14.4%，扣除价格因素实际增长11.8%。分实现区域看，城镇实现消费品零售额276.72亿元，乡村实现消费品零售额61.76亿元，分别比上年增长14.7%、13.0%。分行业看，批发零售
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贸易业零售额296.0亿元，增长14.7%；住宿和餐饮业零售额42.5亿元，增长11.8%。
分构成看，商品零售额290.0亿元，增长14.7%；餐饮消费额48.5亿元，增长12.3%。
分经营规模看，限上单位零售额171.1亿元，增长15.1%；限下单位零售额167.4亿元，增长8.5%。
2013年，对外经济发展较快。全年商品进出口总额185545万美元，比上年增长23.8%。其中，出口总额138270万美元，增长19.2%；进口总额47275万美元，增长39.5%。从出口经营主体看，内资生产企业完成129812万美元，增长35.3%；
外商投资企业完成55733万美元，下降2.7%。出口国别及地区达174个。
2013年全年招商引资市外亿元以上项目到位资金592亿元，增长20%以上，其中境内省外491亿元，位列全省第6位。其中，来自长三角区域资金290亿元，占引资总量的49.0%。
2013年接待旅游人数1272.87万人次，比上年增长15.4%，其中接待外国和港澳台游客94264人次，增长4.8%。全年旅游总收入100.05亿元，比上年增长19.8%。
其中，旅游外汇收入4043.1万美元，增长13.9%。年末，全市共有星级旅游饭店23个，星级饭店客房数2201间（套）。年末A级以上旅游景区（点）21个，名胜风景区2个。
2) 土地的区域因素
琅琊区属北亚热带向暖温带过渡性季风气候。四季分明，光照充足，雨热同季。
年平均气温15.2摄氏度，空气质量常年达到国家二级标准。40平方公里的国家级森林公园依傍城区，滁河、清流河绕城而过直通长江，山光水色，美不胜收。到2020年，滁州将发展成为中心城区面积100平方公里、人口60万的新型城市，力争成为长三角腹地制造工业加工基地、农副产品生产加工基地、非金属矿产资源开发基地和旅游休闲观光基地。
琅琊区境内成矿条件优越，已探明的矿产资源50多种。除铜矿外，石英岩、芒硝、石膏、玄武岩、石油、绢云母、膨润土、白云岩等矿产极富开发价值。水稻、小麦、油料外，绿化草皮、花卉、苗木、蔺草、无公害蔬菜是琅琊区的主导农副产品。滁州市有着充足的劳动力资源，拥有5万多名各类专业技术人才和80万名训练有素的技术工人。每年向发达地区输出的劳动力达60万人次。
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京沪铁路和即将兴建的京沪高速铁路贯穿全境并设站，铁路距南京仅46公里；
合宁高速公路、蚌宁高速公路、104（京福）国道、312
（沪伊）国道、205（广山）
国道均贯穿境内，公路距南京54公里、合肥150公里、上海360公里、南京禄口机场80公里、合肥骆岗机场115公里；内河航运直通长江，清流河码头位于城区。
3) 土地的个别因素
一期土地，根据委托方提供的滁国用〔2014〕第09485号《国有土地使用证》等资料，待估宗地位于科教园区，醉翁路北侧、二贤路西侧，东至醉翁路，南至双桥水库，西至琅琊山，北至二贤路。土地使用者为滁州长城国际影视动漫旅游创意园有限公司（现更名为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司），地号为0773000，土地登记面积为196,625.00平方米，土地登记用途为文体娱乐用地，使用权类型为出让，终止日期为日。根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》记载，主要经济技术指标：容积率不高于0.8，建筑密度不高于35%，绿地率不低于30%，宗地环境较好，地形条件较好，形状为较规则多边形，工程地质条件一般，基础设施配套已达到红线外“五通”，即通路、通电、供水、排水、通讯，红线内场地平整。
二期土地，根据委托方提供的滁国用〔2014〕第12449号《国有土地使用证》等资料，待估宗地位于洪武路与醉翁路交叉口西北侧，东至醉翁路，南至洪武路，西至琅琊山，北至二贤路。土地使用者为滁州长城国际动漫旅游创意园有限公司，地号为012000，土地登记面积为169,430.00平方米，土地登记用途为文体娱乐用地，使用权类型为出让，终止日期为日。根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》记载，主要经济技术指标：容积率不高于0.8，建筑密度不高于35%，绿地率不低于30%，宗地环境较好，地形条件较好，形状为不规则多边形，工程地质条件一般，基础设施配套已达到红线外“五通”，即通路、通电、供水、排水、通讯，红线内场地平整。
(3) 评估方法
1) 土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的土地使用权价值内涵为在正常市场条件下，土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下，用途设定为文化产业，使用权类型设定为出让，于评估基准日2014年9
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月30日土地剩余年限的土地使用权价格。
2) 评估方法的选择
对于文化娱乐用地，由于近期安徽省内各地有相近类型用地进行交易，成交案例较多，故采用市场法评估，分析后确定评估价值。
3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。
市场法估价的计算公式：V=VB×A×B×C×D×E
V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
(A) 市场交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易
案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
(B) 期日修正，采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价
的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
(C) 区域因素修正，区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、
基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。
由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
(D) 个别因素修正，个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价
格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形
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状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
(E) 土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年
限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值并加计相应契税确定。计算公式为：
土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
(4) 评估举例―一期土地（列《无形资产――土地使用权评估明细表》第1项）
1) 比较实例选择
通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与委估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则如下：
A、与委估宗地属同一省级供需圈。
B、与委估宗地用途相同或相近。
C、与委估宗地的交易类型相同或相近。
D、与委估宗地的评估基准日接近。
E、交易案例必须为正常交易。
委估宗地比较实例选择表
黄山市徽州区西溪南
镇溪边街木桥头地块
合肥市肥东县店埠镇
定光社区石塘路北侧
马鞍山市郑蒲港新区
联合路与纬八路交叉
110,095.21
由于滁州市近期发生交易的与委估宗地条件类似的案例较少，评估人员经调查，发现安徽省文体娱乐用地近期发生的交易案例均与委估宗地具有可比性，因此本次
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评估，将交易案例的选取范围扩大为整个安徽省。
2) 比较因素的选择
根据委估宗地的宗地条件，影响委估宗地价格的主要因素有：
A、交易时间：确定地价指数。
B、交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易。
C、使用年期：可使用时间的长短。
D、区域因素：主要有距区域商服繁华区距离、道路等级、交通便捷度、基础设施完善度、公共服务设施完备度等。
E、个别因素：主要有规划限制、环境条件、宗地形状、临街角状况、宗地面积、容积率、其他等。
3) 编制比较因素条件说明表
委估宗地与比较实例的比较因素条件详述见表2。
委估宗地比较因素条件说明表
马鞍山市郑蒲港
科教园区，醉
黄山市徽州区西
合肥市肥东县店埠
新区联合路与纬
翁路北侧、二
溪南镇溪边街木
镇定光社区石塘路
八路交叉口西南
文体娱乐用地
文体娱乐用地
交易单价（元/平方米）
土地使用年期（年）
区 距区域商服繁华区距离
域 道路等级
临次要道路
临次要道路
临次要道路
因 交通便捷度
少量公交线路
少量公交线路
少量公交线路
少量公交线路
素 基础设施完善度
公共服务设施完备度
有一定限制
有一定限制
有一定限制
有一定限制
个 环境条件
别 宗地形状
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因 临街角状况
4) 编制比较因素条件指数表
根据上述比较因素条件说明，以委估宗地的各项因素条件状况为基准，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与委估宗地相比较，编制比较因素条件指数表，详见表3。
比较因素条件指数确定如下：
A．委估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
B．交易日期修正指数
根据调查滁州市土地交易市场，近年滁州市文化产业及相似类型的土地成交价格呈现略有上升的趋势。故本次评估交易日期修正指数做适当修正。
C．土地使用年期修正指数
土地使用年期修正指数公式：
K＝1-1/(1＋r)
式中：K――比较实例的土地使用年期修正系数
r――土地还原率(土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年
期（含一年）存款利率3.25%，再加上一定的风险因素调整值，按7%计)
n――比较实例宗地土地使用年期
D、土地区域及个别因素修正指数
各因子分五个等级，按照因子的重要性，根据经验确定各等级的增减幅度。
委估宗地比较因素条件指数表
土地使用年期（年）
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距区域商服繁华区距离
交通便捷度
基础设施完善度
公共服务设施完备度
临街角状况
5) 因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，得到各因素修正系数，详见表4，计算得到结果。
委估宗地比较因素修正系数表
交易单价（元/平方米）
土地使用年期（年）
距区域商服繁华区距离
交通便捷度
基础设施完善度
公共服务设施完备度
临街角状况
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修正后比准单价（元/平方米）
6) 比准地价确定
从上述对比分析及修正中可看出，三个实例修正得到的比准地价分别为429.00元/平方米、444.00元/平方米和449.00元/平方米，相差不大，可见委估宗地地价水平也在此附近。则根据样本修正情况，确定以样本得到的比准地价的算术平均值确定评估地价，经分析确定委估宗地最终比准地价为441.00元/平方米。
不含契税的土地使用权价值=441.00元/平方米×196,625.00平方米
=86,711,625.00元
土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
=86,711,625.00×（1+3%）
=89,313,000.00已圆整)
(6) 无形资产-土地使用权评估结果
评估结果如下表所示：
各宗地评估结果表
文体娱乐用地
66,517,851.80
196,625.00
89,313,000.00
22,795,148.20
文体娱乐用地
57,687,185.86
169,430.00
76,960,000.00
19,272,814.14
124,205,037.66
366,055.00
166,273,000.00
42,067,962.34
4．非流动资产评估结果
179,209,850.39元
241,376,228.11元
62,166,377.72元
三) 流动负债
1．应付账款
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应付账款账面价值4,714,620.33元，内容主要系应付的工程款和招待费等。
评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估值为4,714,620.33元。
2．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值27,225.15
元，系应付的员工工资。
评估人员检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定，复核被评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核该项目应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应付职工薪酬评估值为27,225.15元。
3．应交税费
应交税费账面价值41,294,789.47元，包括应交企业所得税40,028,759.47元、土地使用税1,266,030.00元。
被评估单位各项税负政策如下:
销售货物或提供应税劳务
城市维护建设税
应缴流转税税额
教育费附加
应缴流转税税额
地方教育附加
应缴流转税税额
水利建设基金
应税营业收入
企业所得税
应纳税所得额
土地使用税
应税土地面积
评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情况，并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
评估人员按被评估单位提供的有关资料核实无误，各项税费应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
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应交税费评估值为41,294,789.47元。
4．其他应付款
其他应付款账面价值50,025,000.00元，包括应付的保证金、往来款等。通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估价值为50,025,000.00元。
5．流动负债评估结果
96,061,634.95元
96,061,634.95元
四、评估结论及分析
本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，对滁州创意园公司列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算，采用资产基础法进行了评估，得出委估的滁州创意园公司股东全部权益在评估基准日日的评估结论如下：
一)资产基础法评估结果及变动原因分析
1．资产基础法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，滁州创意园公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：
资产账面价值439,107,431.82元，评估价值501,280,175.26元，评估增值62,172,743.44元，增值率为14.16%；
负债账面价值96,061,634.95元，评估价值96,061,634.95元；
股东全部权益账面价值343,045,796.87元，评估价值405,218,540.31元（大写为人民币肆亿零伍佰贰拾壹万捌仟伍佰肆拾元叁角壹分），评估增值62,172,743.44元，增值率为18.12%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
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一、流动资产
259,897,581.43 259,903,947.15
二、非流动资产
179,209,850.39 241,376,228.11 62,166,377.72
其中：固定资产
54,911,381.92
75,009,168.11 20,097,786.19
124,205,037.66 166,273,000.00 42,067,962.34
其中：无形资产――土地使用权
124,205,037.66 166,273,000.00 42,067,962.34
439,107,431.82 501,280,175.26 62,172,743.44
三、流动负债
96,061,634.95
96,061,634.95
96,061,634.95
96,061,634.95
股东权益合计
343,045,796.87 405,218,540.31 62,172,743.44
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
2．评估结果与账面值变动情况及原因分析
(1) 流动资产评估增值6,365.72元，增值率为0.002%，系其他应收款评估时
部分款项企业计提了坏账准备，但经评估人员核实，这些款项能够全额收回，仍以核实后的账面余额为评估值。
(2) 设备类固定资产评估增值629.19元，增值率为0.67%，原因主要系车辆评
估时确定的设备耐用年限长于其财务折旧年限。
(3) 在建工程评估增值20,097,786.19元，增值率为36.60%，原因主要系各项
在建工程账面价值构成不全，仅为人工费、材料费和机械费组成的工程直接费，本次评估考虑了工程造价中的资金成本、税费和各项相关费用所致。
(4) 无形资产―土地使用权评估增值42,067,962.34元，增值率为33.87%，原
因主要系被评估单位取得土地时的出让价格低于现时市场价格。
四) 特别事项
本次评估未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。
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