实录：拥抱变化――天津地产二十年发展高峰论坛
天津今晚周报经济中心主任、本次活动策划组织者张本领先生与活动承办方美域国际整合营销传播机构董事长马剑先生会前交流
杨乐渝主席开场致辞
提要：在1991年的10月17日，国务院办公厅转发了《国务院住房制度改革领导小组的关于城镇住房制度改革的意见》，将当时公房的实物福利分配制度变成了住房工资的分配制度，这次《意见》的转发也标志着中国房地产业开始了市场化之路，对中国房地产业的发展具有里程碑式的意义，同时开启了中国房地产新的篇章。1992年中国房地产方案细则开始实施，天津房地产市场快速发展，居民的居住理念和环境也发生了非常大的变化。现在，20年过去了，也是2011年的春天了，当然也注定了2011年成为了中国房地产市场的一个具有里程碑意义的年份。
会议地点：天津梅江南国际俱乐部
　　会议时间：日下午&
　　主持人(王悠）：我宣布“拥抱变化——天津地产20年发展高峰论坛”现在开始。首先，非常欢迎各位朋友的光临，我先做一个自我介绍，我是天津电视台滨海频道聚焦房地产节目的主持人王悠，业内的朋友对我也不陌生了，希望今天的论坛给我们带来一些深度的思考。
　　为什么说是天津地产20年发展的论坛，还要从1991年说起，算到今年正好是20年的时间。在1991年的10月17日，国务院办公厅转发了《国务院住房制度改革领导小组的关于城镇住房制度改革的意见》，将当时公房的实物福利分配制度变成了住房工资的分配制度，这次《意见》的转发也标志着中国房地产业开始了市场化之路，对中国房地产业的发展具有里程碑式的意义，同时开启了中国房地产新的篇章。1992年中国房地产方案细则开始实施，天津房地产市场快速发展，居民的居住理念和环境也发生了非常大的变化。现在，20年过去了，也是2011年的春天了，当然也注定了2011年成为了中国房地产市场的一个具有里程碑意义的年份。
现在，我们也知道，民生、房产被提到了重要的议事日程之上，像限购令、限贷令纷纷而至，看到了中央政府想调整房地产市场的力度，而且地方政府也纷纷出台了很多有力度的政策，在这样的大变革的背景下，唯一不变的只有变，所以我们今天要进行“拥抱变化的天津房产20年发展的高峰论坛”。20年过去了，我们也积淀了很多的思考，有很多的沉淀，如何要发展百姓民生，如何执行政策措施，如何为市场注入更多的活力和动力，我们到底该怎么想怎么做？我们要听取很多的专家给我们的建议和思考的分享。首先我要介绍今天到场的各位来宾，本次论坛是由全国房地产经济人联合会、天津新浪乐居联合主办的，由美誉国际整合营销传播机构承办的，到场的各位来宾有：
全国房地产经理人联合会执行主席、全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝先生
　　新浪乐居环渤海区域总经理、新浪乐居天津地区总经理蒋琳女士
　　南开大学经济学博士刘玉录先生
　　全国房地产经理人联合会副主席、中国房地产协会副会长、北京大学教授陈国强先生
　　易居（中国）控股有限公司董事、总裁臧建军先生
　　融创中国执行董事、天津融创总经理 迟迅先生
全国房地产经理人联盟天津分盟筹备人、今晚经济周报经营中心总经理、本次活动策划和组织者张本领先生
美域国际整合营销传播机构董事长马剑先生
今天同样有来自各位媒体朋友的支持，分别是天津日报、今晚报、每日新报、城市快报、滨海时报、假日100天，天津电台和天津经济广播电台的同仁们，热烈的欢迎！谢谢大家！
　　现在有请全国房地产经理人联合会执行主席、全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝先生首先做发言。
　　杨乐渝：尊敬的各位来宾，大家下午好！首先允许我代表全国房地产经理人联合会、全国房地产经理人联盟对各位来宾参加本次论坛表示热烈的欢迎，对精心筹备本次论坛的天津分盟的张总(张本领）、马总（马剑）和天津新浪乐居表示衷心的感谢！今天我们从北京出发乘坐城际列车仅仅半个小时就到了天津，一个20年前难以想象的变化，这样的变化让天津和北京仅仅拥抱在一起，相互影响、相互融合，成为一个崭新的都市圈，我们同样难以想象未来的20年天津、北京是怎样的，变化是我们这个时代持续的主题，但无论是过去20年还是未来20年，可以肯定的是每一幅城市图景都与我们有着密切的关系，中国房地产人是建设者，作为地产人如何拥抱变化，为城市和子孙留下怎样的作品，为土地延续怎样的价值，是我们无可推卸的责任，无法回避的问题。
今年的1月16日是年会召开的日子，也正是中国房地产开发30年的日子，全经联主席孟先生朗诵了自己创作的诗歌，在自豪和骄傲的同时我们也深深感受到了肩上的使命和责任。当每年有近20亿平米的新建筑在中国大地诞生的时候我们有没有想过这些建筑还是高耗能建筑，还有很多建筑的寿命不过30年，有很多的城市寸土寸金的土地上还有低品质的建筑垃圾，这真是我们想要的变化吗？作为从业者我们有什么资本可以轻狂，我们的心态真的可以这么轻松、娱乐吗？建筑是心灵在大地的投影，在检验我们的灵魂，垃圾建筑让行业蒙羞，也让从业人员羞耻，而有生命力的建筑让人们自豪，让子孙后代受益。珍惜土地打造好的产品，创造宜居环境和城市空间，应该成为中国房地产人的职业宣言。我们深知，要实现这样的理想，紧紧依靠几个人的努力，依靠几个经典案例的成功是远远不够的，需要凝聚全国房地产经理人和相关人士的智慧和力量。在这样的理想下仅仅团结起来，发出共同的声音、形成主流的价值、形成不断的总结才能不断推动行业的专业进步，推动行业的健康发展。这样的理想正是我们成立的初衷，是组织的神圣追求。两年来，正是在这样的理想和旗帜下，集合了五湖四海的中国最优秀的房地产经理人及相关从业人员，整合了一大批各类的专业地产的经典案例，成立了商学院、研究院，不断进行认真研究和总结，共同的志向使四面八方的房地产经理人仅仅联系在一起，组织不断成长壮大，已成为中国房地产最大的专业组织之一。
　　专业是倡导的第一价值，我们认为专业是责任的基础，离开了专业价值就谈不上产品，更谈不上责任，我们深知没有一批知行合一，埋头苦干的经理人，没有持续的总结和推广，美好的城市和宜居愿景只能是空中楼阁。这次与天津新浪乐居在天津举办本次论坛，吹响了在天津发展的号角，我衷心地希望天津有更多优秀的、专业的房地产经理人及相关人士加入我们，将你们的智慧与思考，将你们成功的经验和经典的建设案例与全国的同行分享，相互学习、共同成长，大兴行业的学习之风、研究之风，抑制行业的轻狂之风浮躁之风。树立行业的新形象，拥抱城市的新变化，携手共创中国房地产行业美好的未来，最后预祝本次论坛圆满成功，祝各位来宾身体健康，谢谢大家！
　　主持人：刚才我也听出了杨乐渝先生的使命感和责任感，也在呼唤我们大家的使命感和责任感，尤其是城市建设者的责任心，做有良心的房地产项目，这也是任重道远的事情。当我们在执行的时候会有很多不同的思考和想法，但我想最终我们应该做一些造福子孙后代的事情，更希望我们的子孙万代过得幸福安康。下面我们有请新浪乐居环渤海区域的总经理、新浪乐居天津地区总经理蒋琳女士致辞。
　　蒋琳：各位嘉宾大家好，作为本次论坛的主办方之一，首先我要对今天到场的全国房地产经理人联合会杨乐渝主席和相关的领导，以及参加本次论坛的主讲嘉宾和天津房地产开发商代表与媒体代表表示感谢。众所周知，新浪乐居作为中国房地产家居行业产业链的第一品牌，我们以强大的网络影响力和信息平台为消费者用户提供了便捷高效的服务，我们依托华人社区新浪网，为消费者提供买房、卖房、租赁、装修、居住、生活等各方面的服务，并为广大网民提供了全民信息发布平台和生活平台。为此目的，新浪乐居以依托本土的房地产市场，改变人们的购房、装修方式为目的，打造天津地区最具人气，覆盖最多的高端人群，以及精准的客户人群，拥有高端的客户网络平台而努力，我们以创新作为持续的努力动力，通过不断的发展，为客户提供更好的服务。同时，乐居人也愿意和各行各业的合作伙伴相互沟通，为打造健康发展的房地产市场开创中国房地产的新格局而努力，再次感谢各位领导光临此次“拥抱变化天津地产发展20年的高峰论坛”，感谢大家！
主持人：非常感谢蒋女士的致辞，会场上这边有一个大屏幕，也是新浪乐居最新的科技，是新浪微博大屏。我自己就有新浪微博，感觉这个平台特别好，让我们随时可以和社会各界取得非常亲密的联系，比如我随时可以和蒋总对话，包括张老师、马老师，大家的思想都可以随时分享的。论坛是集中展示的过程，非常感谢新浪乐居给我们提供这样的平台。大家一会儿可以通过这样的平台，上面有发送的方式，来参与微博互动的环节，我也非常喜欢这样的方式。天津的房地产行业已经经历了20年，我们很多的专家学者也共同见证了20年，刘玉录博士就是其中的一位，下面请刘玉录博士与我们分享他的感想。
　　刘玉录：感谢主办方在天津举办这样的论坛，上午在房交会见到一些朋友做一些访谈，大家都感觉现在房地产市场包括中国房地产业，正在面临一个变局，也就是说政策环境和市场结构要发生很大的变化，在这样的情况下，房地产企业要实现发展就需要一些新的思维和对策，恰逢此时北京的朋友到天津召开这样的会议，让我们回忆一下天津房地产的20年，时间跨度比较大，这次论坛对我们天津的业内一定会提供一个很有用的资源。借此机会，把我对天津20年房地产的简单情况和大家汇报一下。顺便说一下，我是1993年从外地回到天津，进入天津市房管局，也算一个处级干部，一直在天津市房管局房改办调研处做方案的研究，后来一直没有离开房地产的研究，应该说对天津整个的房地产20年发展是比较了解的，也算是一个见证人。我的发言就按题目分成两块，一是历史总结，二是思考。主要是第一部分历史总结。我想我们20年，天津新的商品房累计供给了多少？借这个机会我归纳了一下，现在在天津的《建筑年鉴》没有归纳出这样明确的数字。我借着会议的机会把1991年到2010年累计的住宅供给面积计算一下。上市的有准入证的一共供给1.4亿平方米，中间“八五”期间是1480万平方米，“九五”是2240万平方米，“十一五”是7000万，“十一五”相当于整个1991年到现在20年的一半了，我们一共是1.4亿平方米。这个规模相当于我们天津建成以来的建筑面积的总和。我们是明朝的时候建成，到现在是大概610年左右。如果从80年代开始，从建筑的物业来说，等于再造了一个天津老城，我们原来的城区面积是300多万人口，按当时的人均住宅面积5.2平方米，也就是说面积很有限。
1985年全市人均住房面积是5.2平方米，2010年末是30平方米，20年来人均增加25平方米，这是第一点。整个天津开发供给1.4亿平方米住宅。从天津的房地产住宅开发危改、旧房改造，因为天津是老工业城市，改革开放以后大部分都回家了，这不像北京、上海那么有资金，所以天津要实行危改，天津人都知道。实行危改一共拆迁了多少平米？原来我给市拆迁办做了一个课题，把天津市整个的拆迁房屋统计了一下，从1990年到2010年天津城市房屋拆迁面积3262万平方米，按80%是住宅，是2600万平方米。这里面分成两段，1990年到2000年一般拆的都是平房，大家知道没有厕所和厨房，也没有厅，就是拆一要建三。实际上，1990年到2000年10年间我们拆了1056万平方米的住房，需要建设3000万平米，2001年到2010年，这里面有很多的楼房，拆一建2.6，这样后十年我们拆了2206万平方米，拆一建2.6是5700平方米，拆迁造成的需求是8900万平方米，将近9000万平方米。从这个过程看，天津的危改和后危改主要是这样造成的。
　　而且其中开发企业，原来是不许自己搞开发的，外企也不让进，原来各区统迁办，后来改变了各区的建设开发公司，现在改变了城投公司，这些企业学会了资本运作和开发组织。我们通过实行危改创造了9000万平方米的需求，我们锻炼、培养了包括在座的一些经理人，开发老总和企业。这是供给方面的，如果从需求的角度看，主要是房改，主持人说的，从1991年，天津市从日，这是房改办自己编制的正式出版物《天津市城镇住房制度改革方案实施》，现在写作这本书的人有的已不在人世了，从这本方案开始，卖公房、提房租，从1998年的6月30日，福利分房在天津结束。天津市进一步深化《城镇住房制度改革实施方案》就是禁止分房，也就是货币分房，从此之后老百姓开始买房，需求市场是这样来的。因为单位不分房了，原来都分房，回顾20年的历史，我是亲身经历了，而且参与了。我感觉心里触动比较大，提起20年的天津房地产确实是翻天覆地颠覆性的，可以说是改天换地的变化。
　　由于住宅需要个人解决，住房不但解决了居住的问题，而且使我们的家庭、财产结构也在新时期有了新的特点，房产占绝大多数。我测算了一下，2009年末，我们全市住宅存量是1.8亿平方米，大家注意，供给期限是1.4亿，其中3000万平方米，就是原来公房、少量私房没有卖到个人手里，因为不成套，两家住一套没法卖，余出的3000万平方米是这样的。1.8亿平方米住宅，按照2009年末的房价天津价资产净值是8500亿元，当时同一时期，天津人的金融类资产是4600亿元，也就是说，住房资产占天津城镇居民的家庭资产的65%。2/3是房产，所以说你要忽视了住宅财产，如果房价调得太低了，存量房贬值太厉害，家庭资产受到很大的损害，因为有房的人是大多数。
　　在这20年中，天津也开发了一些值得骄傲的、标志性的、有纪念意义的大项目。首屈一指的是大梅江，也就是现在我们开会的这个地方，往前说还有华苑、丽苑、瑞景居住区和海河两岸综合开发区，航空城、华明镇、郑家湾大学城、津滨新城和奥城，还有塘沽上北生态区、东丽湖休闲生态区、中新生态城、于家堡、响螺湾中心生态区，主要是住宅开发量和拆迁造成的需求。
　　第二部分通过回顾，有一些什么思考？我想作为一个长期从事房地产研究和教学的人员发表一些个人的看法。一是我们今后应该从城市定位出发，把控天津房地产业发展中心。我个人认为，我们天津既然定位在国际港口城市，我们的产业、房地产发展应该围绕着国际港口城市的定位来谋划。具体来说，除了保证居民基本的居住需求以外，工业地产临港工业，物流港口、航运、写字楼、商业地产等等商务应该摆到重要的位置。另外从长远来看，滨海房地产应该担负着未来的城市中心，疏散老区人口，甚至是北京市部分功能的重任，如果说20世纪的移民城镇在深圳，那么21世纪的移民城市应该是环渤海的滨海新区。
　　按照滨海新区的规划，到2020年，今后10年要增加120万人口，其中97%是城市人口，按照人均住房面积是40平方米计算，滨海新区现有130万人口，人均住宅改善每年1.5平方米，10年每人15平方米，原来的人口是1950万平方米，新增和原来改善的加起来在未来10年，滨海新区的住宅需求6750万平方米，这个是住宅。另外滨海新区开发区、保税区、天津港等等的非住宅物业有很大的部分，把这6750万平方米，再加上非住宅应该有1亿平方米的物业需求在未来的10年中。所以，滨海房地产可能会成为我们未来天津新开发、新项目的一个重心。
　　在2005年的7月、8月的时候，还是戴相龙市长在天津，委托了吴局长做一个课题，天津滨海新区是国家战略布局，对天津整个房地产的土地市场发展有怎样的影响？吴局长找到我，你给房管局干点活，给你配一个秘书（男性的），在这里写作，写了将近20多天，这篇文章应该说是在后来的房屋和土地管理局两局合并中，在人事安排上起到了一定的作用，当时的戴市长感觉滨海的地产对天津未来的地产甚至是整个天津的经济发展有至关重要的影响。所以滨海地产，在天津也算是做了思考，应该好好地进行谋划，把它做好。不要把这个机会浪费了。
　　三是我们应该继续按照“十一五”规划，提出住宅十大组团，把新市镇建设好。在“十一五”规划的时候，我也算科技组的测算人员，也算是科技组的顾问，当时提出十大组团想疏散和分解人口，后来实际上启动的西部新城、双街、华明镇，其他的基本没有动。其中主要是交通的问题，开发以后交通跟不上，住在那里上班的问题没有办法解决。现在住在外面的，起早贪黑的很不方便，影响开发主要是担心销售不了，主要是交通的问题，交通解决了配套不完善，可以到市里办。
　　我有一个朋友，前几年受了营销的忽悠，在外围买房。现在当地看病看不了，自己开车不大熟，所以很苦恼。我感觉我们应该在“十二五”期间把天津的十大组团启动起来，如果十大组团都解决了，基本上都上市了，天津的人均面积可以达到33平方米是没有问题的。
　　四是我认为天津房地产应该放到整个大首都圈，放到京津冀地区、环渤海区域来考量和谋划。现在北京人，武清、北辰甚至是开发区买房的数量应该是不少的。同我们滨海新区担负的所谓的中国经济的第三极的角色来看，我们天津应该给北京、河北、内蒙、山西提供一些外地人在津购房的机会和政策。前几天的论坛上我提出这样的观点，网上讽刺了很长的时间，我说能不能把天津作为大首都特区的一个特别区，这样整个北京的交通拥堵和天津的发展就解决了。当时，网上就讽刺我是北京人的汉奸，说了很难听的话。实际上我查了一下美国的华盛顿特区包含了附近几个大城市，当然现在谈这个问题已超出了论坛的范围，从房地产的角度，应该从北京首都范围的一个区域来考量天津的房地产发展和经济发展。
　　我的发言就到这里，谢谢大家！
　　主持人：谢谢刘博士，您研究的真是很细致，非常的仔细。非常感谢，刘博士非常用心给我们讲了他的心得和体会。刚才看到微博大屏上写到，刘博士今天很有状态。微博多好，随时随地可以分享我们的观点。下面请上下一位专家，陈国强教授，是著名的房地产专家，主要研究的领域是房地产经济、住房政策、土地政策和商业地产等等，他也是中国房地产学会的副会长、北京大学的教授，同时还担任多家房地产开发企业的高管职位。2004年开始先后担任了华东理工大学房地产研究所的所长，北京大学房地产研究所的所长。应该说是在房地产研究方面非常有经验，而且是非常有智慧的一位专家。下面掌声欢迎陈教授进行演讲。
　　陈国强：非常高兴来参加这个高峰论坛。今天我们的论坛主题非常耐人寻味，“拥抱变化”。变化从20年的时间节点观察，大家有目共睹，刘博士刚才为我们提供了非常翔实的天津区域市场的变化情况。其实，天津只是冰山一角，全国所有的城市，都经历了翻天覆地的变化。我想变化大家都看到了，但变化背后的推动力量或推手是什么，这个问题值得我们探寻。当然其中有政策、市场、城市化快速推进的因素，有住房需求短期爆发的因素，当然也有市场流动性等等，因素很多，我个人今天想和大家分享的还是从政策的层面、政策的角度的一些想法。因为时间的关系，用很简短的时间和大家交流。
如何看待当前的调控政策？当前的政策对市场产生怎样的影响？会带来怎样的改变？
　　说到新一轮的楼市调控，前两天参加央视财经频道的楼市调控一周年特别节目的录制，其中提到如何看待新一轮调控内在逻辑的问题。我个人观察，去年4月开始的新一轮调控，我想从内在的逻辑脉络看，轨迹是非常清晰的，其实是围绕三个字做文章。首先是加法的“加”字，加主要是增加供给，特别是增加保障房以及普通商品房的供应，这是加法的加，主要是在供应端。第二个字是减法的“减”，主要是需求端，做减法的手段非常多，大家已经很清楚了。特别是新国八条，以限购为重要政策手段的措施。前两天看到，包括深圳在限贷、限购、限外、限涨包括限价，昨天还是前天，深圳市政府对于当地市场的新盘价格采取了更具体、更明确的限量的手段，通过多管齐下的手段，在需求端做最大力度的减法。还有一个字是“调”，这轮调控我们看得比较清楚，政府通过加减法的运算，我们可以理解减法是为了加法换取时间，或以时间换空间，为保障房、普通商品房供应的增加争取时间，加减法运算的根本目的是在调整，即有的住房发展模式和住房结构，加法减法和调是我们新一轮调控中政策内在最核心的内容。
　　我们政府在调控中如何来运算加减法我简单展开一下。我们知道，“十二五”期间我们明确了3600万套保障房的投资计划，今明年是1000万套，不是小数字，今年以来我们10.43亿平方米的住房中，住宅是900万套，套数上看，新增加的保障房的目标超过了去年全年新房增加的套数，减法上以北京、上海这些城市做例子观察看，可以看得比较清楚，北京市场在限购之前外来需求超过了40%，本地需求中同样有很高比例是属于二次买房、三次买房、多次买房的情况，严厉限购政策的出台，在北京市场所带来的需求端的休眠效应非常明显。我们看到最近出来的一季度的相关统计数字，北京在一季度实际销售量下滑了近30%，接下来，效应会不会继续显现，这是没有疑问的，肯定会继续显现。限购令的出台，对于已经采取限购的区域和城市而言，它的冻结效应是毫无疑问非常清楚的。
　　我们可以观察政府在做加法、减法所考验的对象，针对的对象是不同的。从做加法而言，我们可以理解为中央政府请客、地方政府埋单，要到保障考验的是地方政府的埋单意愿和埋单能力。做减法而言，我的观察是考验的首先是企业，特别是房企，房企的抗压能力，最主要的表现是房地产企业资金运转能力，所以加法、减法所考验的对象显然是不一样的。在加减法运算中，我们当然也有几点担心。
　　首先，是我们政府在落实加法的一系列的政策中，会否只关注到了保障房的加法，而忽略了普通商品房增加供应的问题。
　　二是我们政府在落实实施减法的过程中，会否误伤到市场的正常、合理的需求。这是我们在观察新一轮政策中比较担心的两个方面。
　　最核心、最本质的调整问题是调结构的调，我们可以理解为两个层面的含义，首先是要改变过去单轨制的住房发展模式和思路，逐步确立双轨制、双体系的发展模式。调结构，所谓调结构含义十分丰富，既包含了商品房和保障房之间的比例关系的调整，也包含了自住需求、投资性需求的比例关系的调整。既包含了增量房与存量房之间的比例关系的变化和调整，同样也包含了住宅地产和低住宅地产结构关系的调整，也包含住房市场中的购置需求与租赁需求的未来市场比例关系的调整。当然，也包括了普通商品房与非普通商品房，户籍人口与非户籍人口之间的住房市场的未来比例关系的变化和调整。
　　这是我们对于当前调控政策概括的一个简要的理解，当前这些调控政策的实施，它的持续落实会对市场带来什么样的影响？我想我们可以从不同的视角不同的侧面做一些简单的判断。首先，当前这些政策的实施，这些调控政策的执行，对我们住房市场会产生什么样的影响？我们的观察是可以从这样几方面做一些判断。
　　一是新一轮调控政策的实施，有助于住房市场形成一个改变，过去的单轨制单体系的发展供应模式，形成一个保障房、商品房双体系并存、双轨制发展的格局。
　　二是当前这些政策的实施，对于我们住房的消费模式会带来深刻的影响。我们知道，过去一段时间，住房的投资属性是表现得异常明显，新一轮调控政策的落实，我想对于投资属性会起到一个非常明显的抑制性效果。伴随着对于投资属性的抑制住房本身的使用属性、消费属性会得到根本的一个回归。
　　三是我们可以观察对于我们开发企业，特别是从事住宅地产开发的企业，对于他们的竞争模式会带来深刻的影响。在座的各位无论是开发商朋友、媒体朋友过去的住房，房地产开发企业博弈的重点主要是在政策的因素，随着新一轮调控政策的实施，我们对于开发企业而言，它的竞争重点可能需要从过去的和政策博弈为主转移到和市场博弈为主的方式中来，所以我想开发企业如何在产品导向上，服务的提升上做更多的事情、下更多的功夫，回归到市场本身基本的商业逻辑点上对未来的企业而言是很重要的方向。
　　另外，我想从企业的房地产开发，特别是住宅开发的企业来说，未来市场的企业盈利模式，刚才我们提到了，需要更多的回归到产品、客户、服务、管理的路径上来，和过去相比，这可能是非常关键的一个变化。这是刚才我们提到的，政策的转变、政策的实施对于住房市场可能带来的影响。把视角放大一些，对于房地产行业而言，新一轮的调控政策的实施，会带来什么样的影响？我们会看到哪些方面的变化？
　　从房地产的视角观察，可以看到未来行业可能发生的变化。首先，和住房市场有关的，未来住房发展的模式，住房发展的格局会发生变化。二是未来市场的重心会由过去主要是东部沿海的重点中心城市为市场的重心，未来市场的热点区域会比较明显的转移到二、三线城市，三、四线城市，包括中小城市，包括北京、天津的外围区域会成为市场的重心。
　　三是从住宅的角度可以看到，未来住房市场的结构特别是一手房和之间的结构关系的变化，会呈现出存量房市场的地位上升和增量房市场地位的下滑，出现此消彼涨的市场变化。去年一手房成交量约等于成交量的一半，呈现了主次方向的变化。从房地产行业来说，未来的房地产行业的产业形态会比较明显的由过去一谈房地产就理所当然想到住宅地产，未来我想无论是商业地产、旅游地产、工业地产、产业地产、养生养老地产等等，多元化、组合形态的房地产会越来越多的进入到我们的视野中。随着未来行业的转型和调整，对于我们房地产企业而言，同样也既带来了挑战，但也蕴含了机会。从几个方面简单做一个观察，对未来房地产企业而言，恐怕有一个转型的方向。
　　首先，对于企业来说的转轨，从过去比较单一的商品轨，是不是我们主动、被动转向参与保障性住房、政策性住房的建设，这是转轨的选择。
　　二是区域选择上面，过去我们企业恐怕比较习惯的是如何从二、三线城市进入到一线城市、中心城市，未来区域选择上恐怕要调转方向，要从中心城市、一线城市更多、更主动地去布局二、三线城市，三、四线城市，中小城市，包括中心城市的周边区域。
　　三是存在当前住宅市场遭遇调控，非住宅领域像商业地产、旅游地产、养生养老地产等等，这些房地产的其他形态，应该会成为我们更多企业的更主动的选择。
　　四是和我们未来行业持续发展的重要方向有关系，更多主动选择绿色、低碳发展的方向，这对我们的企业而言是重要的选择方向。
　　在当前的调控背景下需要强调的是我们的企业如何把眼光由外部转向内部，更多的在产品、客户、服务、管理上多下功夫，也就是说提升自身的专业能力、综合竞争能力，时间的关系就说到这里，谢谢大家！
主持人：非常感谢，我们在下面听的是津津有味，因为从陈教授的发言中，我们也思考了很多的东西。大家也都在忙着发微博，分享陈教授的思想。很多东西值得我们好好思考，陈教授的话我会多思考、多想想的，谢谢您。下面请臧建军先生，他是易居（中国）控股有限公司的董事、总裁，也是易居（中国）的创始人之一，拥有近20年的中国房地产行业的经验，是国家职业高级地产策划师，而且曾经获得了上海地产十大推动人物，中国地产服务领域最具影响力的领袖人物，凭借着他的专业、谋略和敬业精神，成功运作了百余个房地产楼盘，成为了房地产行业的领先舵手，在房地产营销领域履有创新之举，所策划的热销风暴带动了全国房地产营销领域的水平持续提升。下面，掌声欢迎这位有影响力的人物，有请！
　　臧建军：稀稀落落的掌声，就像我们现在的成交量，让我们都非常的担心。今天给我的主题是房地产在变化过程中的营销。但是，我想营销是锦上添花，不是雪中送炭，这个花这个锦是产品、市场，所有的营销离不开甲方提供的产品和市场的变化。我想从市场的发展为切入点，然后聊聊在这样的市场下我们的营销怎么做。
各位的专家和很多的专业人士都谈了关于市场的变化，我想我也和大家聊一聊。如果开一个市场的话，在短期内我们可以从数字上分析，如果从长期来看，会有三个东西要观察一下，政治、经济和政策。时间关系，我只能把结论展开。首先说政策，我们很多人是走过中国的政策发展，在这个过程中，我们已经看到了中国从过去的以人为纲到以纲为纲，到现在的以民生为纲，如果大家留意观察过，或经历过都知道在历史过程中有重要性。因为有这个纲，这个政党走到今天，而且能够持续往下走。所以以民生为纲是必须要做的，也是这一轮政府和下一轮政府达成的最大默契。所以，以民生为纲很重要。
　　经济，我不是经济专家，只能从狭隘的角度判断，看历史过程。2000年前，中国经济主导是出口加工业，2000年到2010年真的是房地产的黄金时间，我们的国民生产总值里面的30%左右来自于房地产，我们的消费总额里面将近40%是和房地产有关，大家看到这段里，我们的房地产优秀的企业，著名的人物，都是和房地产有关的，红红火火的伴随着城市化的发展，伴随着中国经济高度的发展，中国靠一部分的水泥和砖成为了世界的地产第二强的国家。
　　2011年后一定是，除非有特殊的变化，大家感受到一定是以内需拉动为主的市场。在这个市场中，房地产也是一个骨干的企业，但在这样的变化过程中，大家会有三个变化，和我们企业发展的轨迹和谋略、切入点都有关系。第一个变化，未来的10年一定是以中度、低度通胀的过程，这样的过程中，谁不与通胀共舞谁将会被消灭，房地产从现在看还是未来防通胀的东西。第二个变化，在未来的发展过程中，由于印花税的提高，由于各种原因企业会大迁，从沿海城市将近40%，依据我们研究出来的数字在未来的10年会有大转移，在大转移的过程中，以前的人口大省会变成经济贡献的主要大省，未来的产业导入、人口密集度、房地产的发展会超过我们的城市。也就是说前十年是房地产黄金十年的话，后十年房地产成为骨干行业的话，二、三线城市会成为主业。
　　城市的发展结构可能会发生变化，城市的发展结构我们从未来来看，会成为“超大型城市”。我们的数据告诉我们，在未来的十年，大概会有至少5个3000万人口的城市，我谈的都是和房地产有关的。在1500万人口的城市会超过10个，这种超大型城市会形成，但是这四线城市怎么分的？易居（中国）是这样分的，交易量在1000万平方米称为一线，500-300万平米为三线，300万平米以下是四线城市。当然，易居（中国）的扩张也是这样的，我们抢占一线，我们的计划叫百城计划，在未来的五年里我们想进入到200个城市，现在已经有70多个城市，是按成交量分的，当然成交量会变化。反过来说，这些变化会在未来的10年中形成，这是由于经济的变化造成了对房地产的影响。
　　第三个变化卖弄一下政策。如果我们去看政策的话，政策和我们现在的房地产交易量迅速提高，和我们的房地产价格有什么影响？我们现在调的是价，但中国迅速起来的除了交易量外还是价格。政策对这两个数字的影响是怎样的？如果看远的话，1998年有一则通知，取消福利分房，这则通知刚刚刘老师也说了，这是从1998年开始。1998年通知出来了之后，宣告了我们近半个世纪的福利分房取消，宣布了未来进行房地产消费是进行市场化。整个的政策对于未来房地产交易量的提高起到了很大作用。当然交易量提高有很多的原因，经济、流通、城市化，当然端口锁定住了，是一个很好的政策，没有这些政策今天大家也不能坐在一起，也许和以前一样城市人口的住宅面积只有4平米，其中的一条政策要搭建经济适用房的体系，保障经济适用房在未来发展过程中的一定比例。
　　有商品房，但也有老百姓通过国家的福利去保证住房，但政策没有贯彻下去，一直到2007年才提出了保障房住宅，这个政策为未来房地产的价格迅速推动和我们的交易量提升起到了很关键的作用，也为未来的调控留下了一个根。这在那个时候已经埋下了，日，说的是大限，土地不能够协议拍卖，一定要通过市场去标，这个可以从逻辑上减少，埋的祸根更加深，形成了现在大家说的地方政府的土地税收，土地财经，这块就是那个时候建立起来的。形成了推高土地价格，推高房价，银行投资公司参与游戏提供更多的资金。当然，所有那个时候买房子的老百姓也得益，这是留下了两条根也是我们看得到在过去，所有的调控都是越调越高的。
　　土地是市场化，成为地方政府的主要收入，当然地方政府也进入了市场化进程，天津和过去完全不同，但也形成了这条价值链，如果价值链不打破，或供应的结构不完善，房地产还是越调越高。这样的一种情况下，我们看得到，在房地产未来的发展市场中，有一块政府下了很大的决心，不管是民生也好，还是政治和经济的发展导向来看，保障型住宅是我们这段时间的规划重点。3600万也好，1000万也好，大家签的责任书也好，看到了中央的决心，也看到了地方政府的无奈，如果房地产再要开始真正的市场化的话，或再给企业带来机会的话，要在保障性住宅达到供应的话，至少要两年。不管是钱、地，保障性住房，廉租的是多少，更多的是租不是买，更多的时间以后可以看到由于保障式的腐败官员会越来越多。这块东西虽然有难度，但也有希望，是这块东西可以完善，如果不完善和过去不同，持续性很强，让你喘不过气来。
　　从市场面的结论来说，不管是市场政策还是经济角度来说，要做好最坏的打算在这个阶段。当然如果经过这关的洗礼的企业，我相信未来美好的机会会给到你的。
　　钱是太值钱了，现金为王在这个过程中我们要重视。从企业本身来说，三四线城市的布局房地产不单是住宅，我们回顾过去十年的发展，看这些成功的企业，我们服务过很多的企业，企业基本成功三个因素，一是以住宅为主的，二是以纵横幅度为主，三是以快速步子为主。基本这样的一种形成了好企业，但在未来的过程中，我们的纵横幅度开始在三四线城市，乃至于小地区的市场，大城市的自然消费是很大的，根植大城市是法宝。
　　在这样的情况下，营销怎么做？如果说谈到营销的话，狭隘从我们这块来说的话，就是两个字，客户。我们发掘客户的需求架起桥梁的机构。做客户传统的模式，或市场变化过程中是不一样的。当市场到了高端的时候，当市场往下走的时候是不一样的，做客户的模式是不一样的。在市场往上走的时候，更多用的方法是火爆一些，大开大合，造势、蓄水一般是这样的方法，做的目的是用更快的速度能够把它的土地价值卖出去。在这个阶段里，如果不去火爆的话，也会火爆，门口也会排队，如果有组织、有计谋的话，速度会更快。如果在市场高峰的时候，一般的方法是吸收，越吸收销售越好。如果市场往下走的话，一个是价格，第二个是我们找寻客户的方法会更精准。
　　我举两个例子，我们易居（中国）代理全国星河湾，星河湾创造了无数的奇迹，曾经有过一天在上海卖掉45个亿的记录。太原星河湾我们也是一天卖掉了55个亿，单价比周边高出1.5倍。我们做的时候，同样是一个品牌，同样是做客户，用的方法是完全两样的方法。而且这两个楼盘都是正好处于当时调控的范围里，开盘的时间上。譬如说浦东星河湾，上海人并不接受星河湾这个品牌的，如果要卖给当地人的话，很难做得到形成这样的一个世纪纪录。同时也不能够让星河湾进入到上海的第一站就把品牌奠定起来，那个时候我们划出的客户名单是四类，全国范围内，第一类是上市公司的老板，他们除了有钱以外都很关注星河湾，以及民营企业的老板、和星河湾的老业主。然后在全中国发动了寻找客户的计划，用了两个月我们找了7000人，当然今天说的是一些大类，后面有非常多的细类，我们把这些找来以后进行销售，的确上海人占据我们的比例是30%不到，全部是上市企业的老总。
　　民营企业开发商有钱各个都知道，再加上老的业主，浦东星河湾干完后面的自然全部上来了，上海人看到了外地的优秀接受了，发觉社区在改变，也逐渐认同了价值和品质，后面是自然成效。总共加起来打了100万广告，卖掉25个亿，完全是态度，第一波很重要。太原星河湾客户地图怎么做？太原星河湾是省内赚钱省外消费。别以为太原人富，太原星河湾的竞争对手不是其他的楼盘，是除了太原以外的其他星河湾，他们喜欢星河湾，但他们会买在北京、上海，如果是当地的老百姓住宅，谁都可以盖。但星河湾的地图不是这样划的，请缨回家。三类第一是经商、经官、经璀，都是太原人以外的太原人，落叶归根。当你定完了这个东西，在这四大板块里，利用代表人物的影响力，我们搞了700次活动，没有做过一个广告，当时我们是跨了三个大省，现在做的是要把全国未来看看，有多少太原人愿意回家的。
　　客户地图画完，可以运用你的工具，这个我想，如果在时常发生变化的时候，从营销角度讲，一张地图，广告无效。广告的效应并不大，更多的是把品牌形象进行输送，给客户有一个适配度，因为茫茫的产品中到底有哪里优秀，要解决客户之道不如有一张地图，但有了地图就要有媒体，媒体是咽喉、媒体是导向，媒体在市场发生变化过程中的重要性越来越大，人气是要用钱去买的。我们在香港也有一个公司，在1997年的时候，做了一个项目，他的模式是这样的，早晨、中午、晚上三个阶段，每隔两个小时有一个活动，抽小东西，自助餐开好了，楼吧开好了，跟客户说你们可以来这里玩，不买房没关系，人气是买出来的。是香港模式的做法，这句话是他们告诉我的，人气是要买出来的，的确他们的销售很好。所以第一是媒体，第二是渠道。
　　从渠道本身看，我认为渠道有很多，这里说新媒体，过去新媒体的渠道只是做品牌，未来我们看到是做广告，新媒体越来越多的成交、交易在新媒体上，我们现在买东西很多人是通过网上去交易的，最后的媒体是有交易性，可以在上面形成交易。(&)已经在新浪上开始无底价进行拍卖，把价格交给老百姓，我们知道新浪后面有很多很多的企业正在组织，在看潘石屹做得好不好，完了之后会有很多的东西出来，交易平台很多，特别是媒体平台，一定是在新媒体上形成的，但传统媒体的品牌效应不可覆盖。三是营销模式，每一个阶段的营销模式，或召集客户的模式是不一样的。最后是团队，我们做营销的队伍，回顾以前做销售员的时候，我发觉我们这些人都是本科，今天看看我们的销售员的素质没有想象这么好，我们以前卖房子，我在外资公司帮老板打工的时候是跑街出去，拦住客户一手房当卖，现在是有售楼处。队伍的能力很高，如果假设这是星河湾，我们在太原星河湾投入的是700人，虽然队伍的名字是我们起的，但和传统的模式不一样，比如叫精英队，虹影队、小蜜蜂等等，这些名字在过去没有听到过，如果叫虹影队的话，这个盘召了100个，现在是400个了，100个大学生的男生、女生，我是请了全中国最好的老师训练，这种队伍的模式和我们常规营销的模式不同，还要有训练的过程。
　　我们今年在中国有五个学校，在各个区域里形成了学校，所有的人在区域里、学校里解决，除此之外，学校里素质的提升，职位的提升、军训式的训练，关注我们的微博可以看到，投入了2个亿在人员的招募和培训上。这是一些市场营销的体会，我认为快则两年，长的话有若干年的时间，政策的调控对我们所有的企业，是面临机会的，如果把握好这个机会的话，可以看到，走过这个过程以后，这些企业是十分强壮的。我现在看到中国的十强企业已经出来了，但是30强企业、20强企业一定是会换的，企业的优胜劣汰在市场的变化中，让我们拭目以待。
主持人：非常感谢臧建军臧总的分享，从营销的角度上学到了很多，刚才在微博上看到天津房交会的主题，上面也都说很多问题讲得非常好，方方面面是很多的开发商都需要了解的，而且和您合作的话会更加愉快，和您这样的团队合作非常有信心，您对这样的团队培训不惜血本，很厉害。服务是关键。
　　今天我们的主题是拥抱变化，我们还请来了一位重量级的人物，在我们天津的房地产中有一个非常响亮的名字，叫顺驰，还有()这一名字，以及如今的融创。去年10月融创登上了香港交易所的市场，对于未来融创有哪些思考，下面我们请来了迟迅先生，他是融创中国执行董事、天津融创总经理，他对房地产有很多的经验，参与了奥城融创房地产的建设，在多家房地产公司出任重要的岗位，负责项目的发展、设计、销售的工作，下面我们掌声欢迎迟先生。
　　迟迅：大家下午好，我想今天的主题是“拥抱变化”，其实刚才几个人都在讲，这次调控给很多的开发商一个挑战但更是机遇。融创一直在做高端经济，天津这边我们在做海逸长洲和时代奥城，包括去年的星美御项目，也是天津的高端项目。和大家分享一下，什么是高端经济，因为这几年融创在这几个城市做的项目每一个区域都具备一定的领导地位，高端经济必须拥有最好的城市资源，这一点我们在香港去美国、很多地方考察，什么是高端经济项目，第一个高端经济项目必须有非常优质的城市资源，是一个前提。大家在国内看过很多的项目，而且在各个城市，售价特别高的项目，第一个是最好卖的资源。所有的开发商在谈房地产发展的时候，都说地段地段还是地段，如果做高端经济的话，你的地段应该是城市中最唯一、稀缺的地段，只有这样的话才能做高端经济。　　大家看香港所有的豪宅，不是在半山、就是山顶，但纽约的高端住宅一定是在公园旁边，这是最重要的资源，如果没有周边好的资源的话，就很难做到一个高端经济的项目。
　　如果做高端经济项目的话，会需要一个非常好的品质。这种品质也是房地产经过20年的发展，消费者在不断进步，开发商在不断进步的过程中逐渐了解的。这种进步也让大家对于所有的产品品质都有一个更深的理解，可能更重要的一点就是要知道什么产品标准，同时要知道你这个产品是不是适合高端的客户，剩下的我想是产品的品质、质量，这是最基本的。如果没有一个好的产品品质的话，很难做出一个高端的经济。
　　我想应该是有好的物业服务。房地产商品房，这种商品和我们的消费品不一样，消费品的收藏价值更多在于买到产品之后，靠收藏把它升值，商品房未来的升值一定靠物业服务。大家可以感觉到，现在在整个的房地产市场里，刚刚发展到同一个区域里，不同的开发商，在容积率基本一致的情况下，大家做了不同的产品品质，不同的客户定位会出现商品房的价值差价在几千块钱、一万块钱、二万块钱，但前几年区域差价一定程度上拉开了，在二手房的市场，经过几年之后，二手房的市场价格拉得比较大。更重要的原因，就是需要好的物业服务管理，好的物业品质，这点也是保证高端产品一个重要的方面。
　　所以，我想房地产发展到这个阶段，如果按产品划分，第一个阶段大家最关注的是地段，只要这个区域什么开发商来盖什么房子基本上价格就一致。第二个阶段是地段加产品的品质，这样的品质做一个好的品质就可以了。到现在的这个阶段，如果做到高端的话，主要是有一个非常好的外部的资源，还有一定有一个好的人群定位，实际上是地段加人群，人群定位产品品质占了一个基本的条件，再有就是好的物业服务。把这三方面做好的话，才能说明这个项目具备做一个高端精品项目的必要基础的条件，做高端精品这些年融创一直在做，而且考察了很多的项目，我们在总结的时候，也认为如果要做一个高端精品项目的话，首先在选地的时候，这个项目应该是最好的城市外部资源，而且是唯一性的外部资源，要有好的产品品质，还要有好的物业管理服务。这三方面才能具备做一个高端精品物业的基本条件。
　　说起来很简单，任何事情都一样，最简单的道理在做的时候可能是最难的。比如说，炒股票，在座的各位可能都在炒股票，股票是涨了卖跌了买，实际操作中，大多数人都是涨了买跌了卖，包括开发商也一样。所有的开发商明白一个道理，市场好的时候卖房，市场不好的时候买地。看看目前，基本上是市场不好的时候频频卖房，市场好的时候频频买地。如何做好高端精品也是特别难的事，所有的开发商大家的发展目标都是做高端精品，这次宏观调控大家对保障房的出台，所有的开发商分析市场的时候，都觉得未来一定是高端房子会放开，但如何做好高端精品，对所有的开发商来讲都是一个课题。
　　一是如果做高端精品最重要的一点是这个开发商一定要有做高端精品的态度和决心。我们是去年在城市中心唯一一块纯住宅地块的17万平米的项目，去年3月份拿到，是当时的地王，楼面地价是10400，大家都了解这个项目。我们当时在操作的时候，接受采访我说这个项目开发一定卖到3万以上。但是我们按照这个目标，产品标准是按4万块钱做的，但今年宏观调控很多开发商或很多的业内朋友问我，你们这个项目还准备卖多少钱。对产品的标准有没有变化？我说我们从拿到的时候开始就按标准做的，一点没有变没有降。可能开盘的时候会低于三万块钱，我们相信如果按这个产品做的话，未来的项目可以卖到5万、8万。如果在市场波动的时候，降低产品标准的话，我想对这个项目伤害是最大的。
　　所以作为一个开发商来讲，如果是做高端精品的话，态度和决心是十分重要的，如果没有这样的决心的话很难做高端精品项目。这个项目的本身一是开发商的品牌，还有就是要保证这个项目的品质，这个我想是最重要的。王府一号的项目我们在做的时候要成为天津市最高端的项目，那个项目所有的配置标准，地下做成两层停车，如果按天津规范的话，一层就够了，是完全按照公建标准做的。但是我们每一个地下赠送储藏空间，所有的层高做到3.5米，都是按照最高的标准，包括所有的大堂公共空间的设计，建筑的外檐设计，都是按照最初的产品定位做的产品标准。
　　二是如果做一个高端精品项目的话，项目本身必须有一个好的外部资源。作为开发商，做一个好的高端精品项目，必须理解这个城市的城市资源，我想可能是特别重要的。对城市资源的理解，也是非常难的事情。大家在想北京最贵的房子在哪里？是西边和北边的万里。怎么理解这种城市的资源，应该也是一个特别重要的事情。肯定要根据对这个城市的历史背景，城市的发展，以及有钱人到底在哪里生活，才能决定哪块地能做高端精品项目。去年我们在天津拿了三块地，其中就有王府一号的项目，我们从挂牌到看这个项目，包括拿到的时候，当时的市场，周边没有供应量，二手房卖两万多，也是基于城市对这块土地的理解，认为这个城市能做高端精品的项目。
　　因为未来的五年在周边不会出任何的一块住宅用地，而且也没有这么大规模的住宅用地，这个项目的旁边是天津商务区，而且政府在项目旁边有一个一万多平米的开放的城市绿地，旁边是长虹公园、天大南大的资源，这是绝对的稀缺资源。我们今年1月10日拿了开发区北塘的项目，当时好多业内人在说，为什么要拿这个项目。我们说认为北塘的项目是天津滨海新区目前为止最好的项目，我们在了解滨海新区整个的地图的时候看到滨海新区外部资源最好的地方就是在北塘，旁边有森林公园、高尔夫球场、永定河、海边，整个北塘都已经拆没了。滨海新区这几年发展大家都比较清楚，滨海新区十大战役里北塘是最容易完成的，而且三年就可以完成。我们在做产品定位的时候，我们要把北塘打造成滨海新区的高端项目，基于对滨海新区的理解。
　　所以如果要想做好一个高端项目的话，必须要对城市资源有一个深刻的理解，对城市有一个理解，包括目前操作的在售的三个项目，时代奥城、海逸长洲、星美御三个项目，都是不可复制的，这也是我对高端项目的理解。
　　另外，如果要做高端项目的话，必须要深刻理解你的目标客户，客户要的是什么，比如我想说住宅项目是最好做的，住宅里面要有卫生间、厨房、起居室和卧室，是最好做的。怎么理解高端客户、怎么做他想要的，我觉得是最难的。我们在对高端客户的研究上下了很大的功夫，在天津这个区域我们在研究，基于我们对海逸、奥城的研究，所有的高端客户家庭结构也是最简单的。都是最简单的家庭结构，不要太多的房子，我们基本所有的高端客户80%以上的都没有书房，高端客户基本都不看书，都去给别人讲课。哪怕是做生意赚钱的人，都不喜欢看书，喜欢给别人讲。看书也是在自己的床上看书，我们在研究这种空间的时候，发现所有的高端客户更衣间一定要大。前几年的时候，大家研究必须保证厨房要大，现在保证主更衣间一定要大。我们判断的时候说，在这些高端客户里，女主人的衣服一定是多的，一定不是叠了随便放的。
　　这些要基于对高端客户的理解，比如我做200平米的房子一定做30，不做40，做产品的时候，高端客户的需求都是双主卧。这些可能是基于对高端客户能有深刻的理解，才知道到底是怎么来做这种高端产品，没有这样的理解的话，做一个高端的项目应该是一个特别难的事。
　　包括我们现在做王府一号的项目，高端物业的物业费所有的开发商在做小区的时候，物业费都相对比较低。我们这次做王府一号的时候，物业费一定要做到5块钱以上，北京5块钱是比较低的，北京好的项目是8-10块钱，5块钱以上一定是好的卖点，如果做到5块钱以下的话，杀伤力是很大的。这些年特别是在天津，什么都涨就物业费不涨。如果这样的话，要做好的高端项目的话，没有好的物业支持就不行。基本上所有的开发商大家做高端精品项目，考虑到这个市场做项目的话，这个项目一定不是高端。为了卖房子物业费一定是低的，现在要把价格拉低的话，一定会把标准降下来，如果这样的话，这个项目一定不是高端精品项目，高端精品项目一定要有责任心。这也是我们最近几年，在天津操作的时代奥城、海逸长洲包括在北京的731号院，这在业内反响比较大，包括重庆的奥林匹克花园、无锡等等都有当地的高端项目，我们总结了这些做高端项目的经验，所有的道理大家都应该明白，最关键的是怎么去执行。
　　其实越简单的道理执行起来越难，这也是融创这几年的经验。打造高端精品战略是融创的发展战略，我们的品牌口号是至臻致远，我们这个团队一定会沿着高端精品项目走下去，在天津我们下一步的发展依然要走高端精品的路线，我们无论从获取土地方面，还是从团队的能力方面，对自己物业公司的要求方面都是我们下一步要做的。
　　最后，和大家简单说一下这次调控对开发商的影响。我觉得调控对市场是好的，因为只有出了问题才调控这是一定的。没有问题肯定不会调控，不调控的话，对房地产的发展一定不好。其实开发商希望调控，如果不调控的话，房价在涨，同样地价也在涨。如果有一天再调控的时候，开发商死得会更惨。关键作为开发商来讲，面对调控的时候，如何发挥机遇，这是开发商最应该思考的问题。怎么抓住机遇，怎么去发展？我想这次调控和2008年调控是完全不同的，现在市场上依然是钱非常多，而且中国的投资环境依然没有变化，还是比较差的。这轮调控我和所有的人说，2008年调控的时候，那个时候买什么房子到今天看全都赚钱了，而且基本上2008年的房子和现在的房价比至少翻了一倍。今年面对这轮调控，如果你买了一个好的房子，一个高端的房子的话，未来三年之内肯定会翻倍。这轮调控一定是给好的房子、高端房子带来一个购买的机遇，尤其国家3600万套保障房的出台，目前天津70、90政策依然没有变化，我想这种土地包括对规划的影响的话，未来天津的高端房子会越来越少。没有土地，现在基本大家都在做保障房，但中国的财富变化增长是非常快的，而且城市化的进程非常快。所以，未来这种供需关系，未来好的房子、高端的房子一定是价格非常高。
　　所以，我觉得这次调控对消费者来讲，怎么面对调控？对于消费者、对于客户只有这一次机会，要买就买最好的房子。什么是好房子？我和大家也说了，一定是有最好的外部资源，有一个好的品质，有一个好的开发商，一个好的物业管理，这样的话一定能保证你的房子升值。公建产品也是一样，公建产品从投资的角度讲，即使住宅买了之后从投资的角度看，一定是买商业投资角度会比较高。为什么好多人不买商业，最关键的是中国目前商业发展不成熟，商业的风险大，所以我想，这个阶段买好的房子，好的租金增长比例高的，买物业升值快的商业，一定是最好的机遇。我相信在未来几年，一定会翻倍的。谢谢大家！
　　主持人：感谢迟总分享您说的做高端精品楼盘的经验。今天真的是一次全新的尝试，我也是第一次在主持论坛的过程中不停的发微博，我觉得这是挺有意思的尝试，感谢新浪网对我们的技术支持，为我们展开了全新的视野，也带来了更新的沟通的方式。再次感谢大家的莅临！
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