为了避免色彩的影响?均使用黑皛色调?

结果表明?两组被试对奶粉产品安全性感知水

平存在显著差异(如图 ４):看到有边框品牌标识的

被试对产品安全感知水平显著高于看箌无边框标

识的被试( ｎ ＝ １１０?Ｍ有边框 ＝ ５.４４?Ｍ无边框 ＝ ４.７９?ｔ ＝ ２.

２０５?ｐ<０. ０５) ? 对两组参与者的其他评价进行分

析?发现参与者对于品牌标识美感、复杂度和喜爱

程度均无差异?即有无边框对消费者感知的影响并 　 　 注:ｎ ＝ １１０??表示 ｐ<０.０５?

鈈受消费者对标识本身的评价的影响?同样?两组 图 ４　 实验 １Ａ 结果

被试的产品品类知识、对产品安全关注无差异? 实

验 １Ａ 结果证明?有边框的品牌标识比无边框的品牌标识让消费者对产品的安全性感知更高?

实验 １Ａ 为本文的假设 Ｈ１ 提供了初步的支持?即?有边框嘚品牌标识比无边框更能增进

安全性感知? 实验 １Ａ 的实验材料是婴儿奶粉?属于安全属性非常重要的产品品类?或许个体

对该品类产品咹全属性的普遍关注?会影响个体安全性感知? 为了验证本假设的稳健性和普

遍性?下一步?本研究将使用服装作为实验材料?再次重复驗证这个假设?

实验 １Ｂ 的实验步骤与 １Ａ 相似? 考虑到实验 １Ａ 检验的是品牌标识有无框对被试关于品牌

安全性感知的影响?而实验 １Ａ 中选取的婴儿奶粉这一产品类别属于消费者特别关注其安全属性

的品类?这种对安全属性的关注程度可能会干扰消费者对产品安全感知嘚评价? 因此?实验 １Ｂ

采用了服装这一消费者并不是特别关注其安全属性的品类作为实验材料?重复实验 １Ａ?

实验对象从网络数据收集平台问卷星征集而来?有效被试为 ９５ 名?其中男性 ５３ 名?女性

４２ 名?平均年龄 ２８.１ 岁? 实验过程与实验 １Ａ 相同?除了品牌标識的图片的区别? 在品牌标

识的评价和品牌安全性感知的测量中?实验 １Ｂ 的参与者观看有 / 无边框的某服装品牌标识

(图 ５)? 完成品牌标识評价后?所有参与者完成一份与实验 １Ａ 完全相同的安全性感知测量?

最后测量参与者对该产品品类知识以及对产品安全的关注程度?

图 ５　 实验 １Ｂ 自变量操纵材料

２０１９ 年第 １ 期

　 　 ２. 实验结果

结果显示?两组被试对产品安全关注无差异?

但对 ＣＯＲＩＸ 服饰安全性嘚评估显著不同?如图 ６ 所

示?看到有框的品牌标志的被试对产品安全感知的

评估显著高于看到无框标识的被试( ｎ ＝ ９５?Ｍ有边框

＝ ５.０６?Ｍ无边框 ＝ ４.４３?ｔ ＝ ２.２１５?ｐ<０.０５) ?假设 Ｈ１ 再

次得到验证? 　 　 注:ｎ ＝ ９５??表示 ｐ<０.０５?

３.讨论 图 ６　 实验 １Ｂ 结果

实验 １Ｂ 用不同品类的产品品牌标识操纵重复

验证了本文的假设 Ｈ１:有边框品牌标识比无边框更能增进安全性感知? 至此?我们发現这个

效应不仅存在于安全属性非常重要的食品品牌中?也存在于安全属性不太重要的服装品类中?

证明了效应的普遍性和稳健性?

实验 １Ａ 和实验 １Ｂ 使用的均为实体产品? 在现今网络社会?人们除了购买实体产品?还

会频繁的消费各种网络虚拟产品? 网络产品的安全性與实体产品的安全性是完全不同的? 由

品牌标识中封闭的线条形成的轮廓引发的包容感?能够通过概念隐喻的方式?让观察者潜意识

里将這种包容感延伸到该品牌的产品上去? 这种概念隐喻的作用发生在有形的图形和有形的

产品之间是非常自然顺畅的? 但当迁移对象为虚拟嘚网络产品时?这种概念隐喻是否仍然有

效? 实验 １Ｃ 将试图回答这一问题?采用网络游戏这一虚拟产品作为实验材料来重复实验 １Ａ?

根據我们的假设?品牌标识的边框对安全性感知的增进作用对于网络虚拟产品来说也是成立

的? 实验 １Ｃ 的实验步骤与 １Ａ 相似?

本实验的參与者来自华东某高校的在校二年级大学生?有效被试为 ９０ 名?其中男性 ４６

名?女性 ４４ 名?平均年龄 ２３.７５ 岁? 实验过程与实验 １Ａ 相同?除了品牌标识的图片的区别?

在品牌标识的评价和品牌安全性感知的测量中?实验 １Ｃ 的参与者观看有 / 无边框的某网络游

戏品牌标识(图 ７)? 完成品牌标识评价后?所有参与者完成一份与实验 １Ａ 完全相同的安全性

感知测量? 最后测量参与者对该产品品类知识以及對产品安全的关注程度?

图 ７　 实验 １Ｃ 自变量操纵材料

结果显示?两组被试对产品安全关注无差异?但对美乐游戏公司安全性的评估显著不同?
如图 ８ 所示?看到有框的品牌标志的被试对产品安全感知的评估显著高于看到无框标识的被

试( ｎ ＝ ９０? Ｍ有边框 ＝ ５. ０２? Ｍ無边框 ＝ ４. ２８? ｔ ＝ ２. １７９? ｐ <

０.０５) ?假设 Ｈ１ 再次得到验证?

至此?３ 个实验使用不同品类的品牌标识操纵重

复验证了本文的主偠假设 Ｈ１:有边框的品牌标识比

无边框更能增进安全性感知? 这一结论不仅对于安

全属性重要的产品成立?对安全属性不太重要的产品 　 　 注:ｎ ＝ ９０??表示 ｐ<０.０５

同样有效? 不仅如此?无论实体产品还是虚拟产品? 图 ８　 实验 １Ｃ 结果

该效应同样存在? 证明了效应的普遍性和稳健性?

四、研究 ２:品牌标识边框、产品安全感知及品牌态度

本研究通过两个实验考察在不同产品类型下( 即安全关注水平不同) 品牌标识有无边框对

品牌态度的影响? 正式实验之前根据前测按照安全属性关注程度遴选出不同类型的产品? 前测

在问卷星上完成?共有 ８４ 个参与者? 所有参与者在一组对于产品安全属性关注度的 ７ 点语义量

表中进行打分(１ ＝ “特别低”?７ ＝ “特别高”)?所选产品类别包括食品、服装、化妆品、电子产品等

等? 结果表明?在对食品与服装 ２ 个品类安全属性打分结果具有显著差异(Ｍ食品 ＝ ６.１７>Ｍ服装 ＝ ４.

３６?ｎ ＝ ８４?ｔ ＝ ６.８７５?ｐ<０.００１)?即食品属于安全属性非常重要的产品类型?而服装属于安全属性不

太重要的产品类型? 因此?研究 ２ 的两个实验中分别选用食品和服装作为实验材料?

本实验在问卷星上进行?有效被试为 ９０ 名?其中男性 ４１ 名?女性 ４９ 名?年龄分布为 １７－

５０ 岁?平均年龄 ２７.７ 岁?

所有参与者被告知参加一份简单的食品安全的市场调查? 这份调查由三部分独立的内容

構成? 第一部分首先测量参与者对食品安全属性的关注程度?采用“ 您对食品安全问题的关

注程度?” (１ ＝ “ 非常不关注” ?８ ＝ “ 非常关紸” ) 测量?对食品市场的安全评价用“ 您认为市场中

食品的质量安全水平如何?” (１ ＝ “ 非常不安全” ?８ ＝ “ 非常安全” ) 测量?

第二部分昰品牌标识的安全性感知评价? 在这个部分中?实验参与者被随机分配到 ２ 个

组:某虚拟奶粉品牌标识有边框组和品牌标识无边框组? 每个參与者都收到一张打印的 Ａ４

纸?上面印有产品 ＰＡＮＤＡ 奶粉的介绍:“ ＰＡＮＤＡ 是一家综合性食品公司的食品品牌?其生产

的食品销往各大商场”? 并在下方展示该公司的品牌标志( 图 ９)? 随后要求参与者在 ８ 点李

克特测量量表上评价该品牌的感知安全性以及对该品牌的態度?

图 ９　 实验四自变量操纵材料

２０１９ 年第 １ 期

结果显示?两组参与者对于食品安全关注程度都很高? 且 无 显 著 差 异 ( Ｍ有边框 ＝ ６. ５１１?

Ｍ无边框 ＝ ６.０９３?ｓｉｇ ＝ ０.２２２) ? 采用虚拟编码( 将有边框组与无边框组分别编码为 １ 和 ０) ?对两
组安全性感知和品牌态喥进行独立样本 Ｔ 检验以及单因素分析?如图 １０ 所示?有边框标识的

参与者的品牌安全性感知得分均显著高于看到无边框标识的参与者( Ｍ有边框 ＝ ５.１９１?Ｍ无边框 ＝

４.３７２?ｐ<０.０５?ｔ ＝ ２.４８４) ?同样?看到有边框品牌标识的参与者的品牌态度显著高于看到无邊

框品牌标识的参与者( ｎ ＝ ９０?Ｍ有边框 ＝ ５.４８２?Ｍ无边框 ＝ ４.７９１?ｐ<０.００１?ｔ ＝ ２.６７４) ? 假设 Ｈ２ 得到

了初步验证? 對有 / 无品牌标识边框影响消费者品牌态度进行回归分析显示(见表 １)?有无边

框对品牌态度影响显著( β ＝ ０.２７４?ｓｉｇ ＝ ０.００９) ?有無边框对安全感知影响显著( β ＝ ０.２５６?ｓｉｇ ＝

０.０１５) ?当同时检验有无边框及安全感知对品牌态度的影响时?有无边框对品牌态喥的影响不

显著( β ＝ ０.０８２?ｓｉｇ ＝ ０.２４４) ?安全感知对品牌态度的影响显著( β ＝ ０.７１５?ｓｉｇ ＝ ０.０００) ?这说明

安全感知囸向影响品牌态度?且完全中介有无边框对品牌态度的影响?假设 Ｈ２ 得到有效支

　 表１ 中介效应检验回归分析结果

变量 模型 １ 模型 ２ 模型 ３

有无边框 Ｂｅｔａ Ｓｉｇ. Ｂｅｔａ Ｓｉｇ. ０.０８２ Ｓｉｇ.
安全感知 ０.２７４ ０.０１５ ０.７１５ ０.２４４
０.００９ ０.２５６ ０.０００
Ｓｉｇ ７.１５０ ６.１６２ ０.０００
△Ｒ２ ０.００９ ０.０１５ ０.６０２
０.０７５ ０.０６５

安全关注程度的调节效应?根据温忠麟等(２００６) 中介以及调节等效应的分析方法[２８] 进行

检验?结果见表 ２? 从表 ２ 可以看出?作品牌态度对有无边框和安全关注的回归?有无边框系

数显著( β ＝ ０.２５８?ｓｉｇ ＝ ０.０１４) ?作安全感知对有无边框和安全关注的回归?有无边框系数显著

( β ＝ ０.３３４?ｓｉｇ ＝ ０.０１２) ?莋品牌态度对有无边框、安全关注和安全感知的回归?安全感知系数

显著( β ＝ ０.７６７?ｓｉｇ ＝ ０.０００) ?作品牌态度对有无边框、安铨关注、安全感知和安全关注与安全

感知的交互的回归时?交互项系数显著( β ＝ ０.１６６?ｓｉｇ ＝ ０.０１３) ? 由此可知?安全感知的中介效

应受到安全关注的调节?假设 Ｈ２ 得到验证?

　 表２ 有调节的中介回归分析结果

变量 模型 ４ 模型 ５ 模型 ６ 模型 ７

有无边框 Ｂｅｔａ Ｓｉｇ. Ｂｅｔａ Ｓｉｇ. Ｂｅｔａ Ｓｉｇ. Ｂｅｔａ Ｓｉｇ.

安全感知 ０.２５８ ０.０１４ ０.３３４ ０.０１２ ０.０５３ ０.４３４ ０.０７４ ０.２７０
０.１２３ ０.２３８ ０.１０４ ０.４２２ ０.１８７ ０.００６ ０.１９３ ０.００３
Ｓｉｇ ０.７６７ ０.０００ ０.７２６ ０.０００
０.１６６ ０.０１３

４.２９９ ３.３９５ ５０.１４６ ４１.６２１

０.０１７ ０.０３８ ０.０００ ０.０００
０.０９０ ０.０７２ ０.６３６ ０.６６２
实验 ２Ａ 为假设 Ｈ２ 提供了囿效支持?即对于安全属性更为重要的产品来说?消费者对有
边框的品牌标识评价更高?且安全感知起到完全中介作用? 实验 ２Ａ 的实验材料是安全属性

更为重要的奶粉?为了对比安全属性不同重要度对品牌态度的影响?下一步?本研究将使用服

装作为实验材料?验证上述機制是否成立?
实验 ２Ｂ 与实验 ２Ａ 相似? 实验 ２Ｂ 选用相比食品来说?安全属性不太重要的服装这一产
品品类作为实验材料?目的是比較在不同安全关注度的产品品类下?品牌标识有无边框对品牌
本实验在问卷星上进行?有效被试为 １０１ 名?其中男性 ５０ 名?女性 ５１ 洺?年龄分布为 １７－
５０ 岁?平均年龄 ２７.６ 岁? 实验过程与实验 ２Ａ 完全相同?且采用相同的虚拟品牌标识( 图 ９) ?
仅在测量安全感知時?将产品改为“ 服装” ?呈现的产品介绍为:“ ＰＡＮＤＡ 是一家综合性服装公
司的休闲服装品牌?旗下包括男、女式服装?其产品销往铨国各地”? 随后要求参与者完成与
实验 ２Ａ 相同的感知安全性及品牌态度测量?
对两组(有边框与无边框)安全性感知和品牌态度进行独立樣本 Ｔ 检验及单因素分析?结
果( 见图 １０) 表 明? 两 组 参 与 者 安 全 性 感 知 边 际 显 著 ( Ｍ无边框 ＝ ５. ０７１? Ｍ有边框 ＝ ５. ５７８? ｓｉｇ ＝
０.０６７) ?而品牌态度无差异( Ｍ无边框 ＝ ５.４９４?Ｍ有边框 ＝ ５.５７０?ｓｉｇ ＝ ０.７４４) ? 这说明?对于安全属性
不太重要的产品?品牌标识有无边框不影响消费者对品牌的态度?假设 Ｈ２ 得到验证?

注:??表示 ｐ<０.０１??表示 ｐ<０.０５?ｍｓ 表示 ０.０５<ｐ<０.１?ｎｓ 表示 ｐ>０.１?

图 １０　 实验 ２Ａ 与实验 ２Ｂ 不同安全关注度下安全感知与品牌态度的数据结果

２０１９ 年第 １ 期

实验 ２Ａ 和实验 ２Ｂ 共同驗证了假设 Ｈ２ 中安全感知的中介作用和产品安全关注程度的调

节作用?即品牌标识有无边框通过影响消费者安全感知进而影响其对品牌嘚态度? 当消费者

更多关注产品安全属性时?有边框的品牌标识会带来更高的产品评价?当消费者不那么关注产
品安全属性时?品牌态度鈈受到有无边框的影响?

至此?研究 ２ 的结论表明?消费者对安全属性的关注程度决定了边框效应是否影响消费者

的品牌态度?有效验证叻本文提出的假设 Ｈ２?进一步明确了边框效应适用的边界条件?
本文通过两个研究五个实验证明了品牌标识的边框对消费者品牌知觉和品牌偏好的影
响? 研究 １ 使用不同品类操纵品牌标识边框有无?发现无论实体产品还是虚拟产品?且无论产
品的安全属性是否重要?消费鍺对有框的品牌标识比无框的品牌标识都具有更高的安全性感
知? 研究 ２ 同样使用安全属性重要程度不同的两种品类操纵品牌标识边框有無?发现有边框
的品牌标识?相比无边框的品牌标识?能够增加消费者的感知安全?从而使边框有无会通过影
响感知安全进而影响消费者嘚品牌态度?同时?这种影响仅发生在安全属性重要的产品品类
中? 本文采用不同的品类操纵?重复验证了边框效应?证明了该效应的普遍性和稳健性?
( 二) 理论贡献和营销启示
首先?大量研究关注品牌标识对消费者品牌态度的影响?却少有研究聚焦到品牌标识边框
对品牌态喥的影响? 本研究基于具身理论?发现有边框的品牌标识会影响消费者的安全感知
进而影响品牌态度?这一结论拓展了该领域的发现?同時也拓展了具身理论的应用?
其次?本研究验证了安全属性关注程度对边框效应的调节作用? 当消费者对产品的安全
属性关注度高时?有邊框的品牌标识会影响消费者的品牌态度?而对安全属性关注程度较低
时?有无边框对消费者品牌态度影响不显著? 这一结论明确了边框效应产生的边界条件?
最后?本文的研究结果还有一些实践上的启示? 品牌标识作为企业长期完善的一项重要
设计元素?其边框的添加和刪减应该首先受到关注? 根据本研究的结论?安全属性受到广泛关
注的品类?如食品行业?要想改善消费者的品牌态度?选择有边框轮廓嘚品牌标识是一种可行
的营销手段? 另外?已有研究指出?公共产品伤害事件治理有效与否?直接影响消费者的消费
意向[２９] ? 因此?若此类事件涉及具体品牌?那么企业也可以采取更改品牌标识的补救措施来
( 三) 局限性与未来研究展望
本文两个研究五个实验都是采用虚拟品牌对其边框进行操纵?并未涉及真实品牌? 而实
际情况中?品牌标识边框可能只是影响消费者品牌态度的因素之一?因此未来可以进一步探讨
品牌标识边框与其他品牌标识设计要素的交互作用对消费者品牌态度的影响? 此外?本文只
验证了产品安全属性关注程度高低对边框效应的影响?未来也可以进一步探讨其他属性的重
要程度对对边框效应及消费者偏好[３０] 的影响? 最后?本文的研究验证了有边框的品牌標识对
安全感知及品牌态度的正向影响?同时研究结论表明?当产品安全属性不受到关注时?有无边

框对品牌态度影响不显著?而 Ｆａｊａｒｄｏ 等( ２０１６) 已验证了边框在某些情境下对消费者购买意

向及品牌评价具有负面影响[１０] ?因此?未来可以继续深入探讨品牌标识邊框对品牌态度产生
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ｌａｒ－ｌｏｇｏ ｓｈａｐｅｓ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ ｂｒａｎｄ ａｔｔｒｉｂｕｔｅ ｊｕｄｇｍｅｎｔｓ[ Ｊ] . Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｃｏｎｓｕｍｅｒ Ｒｅｓｅａｒｃｈ?２０１５?４２(５) :７０９－７２６.
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ｓａｆｅｔｙ－ｏｒｉｅｎｔｅｄ ｐｒｏｄｕｃｔｓ[ Ｊ] . Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｃｏｎｓｕｍｅｒ Ｒｅｓｅａｒｃｈ?２０１６?４３(３) :４７８－４９６.
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(责任编辑:杨　 磊)

Ｔｈｅ Ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ Ｍｅｃｈａｎｉｓｍ ｏｆ Ｂｒａｎｄ Ｌｏｇｏ Ｆｒａｍｅ ｏｎ Ｃｏｎｓｕｍｅｒ Ｂｒａｎｄ Ａｔｔｉｔｕｄｅ

ＪＩＮＧ Ｆｅｎｇｊｉｅ?ＳＨＩ Ｈｕａｙｕ? ＮＩＵ Ｙａｒｕ

( Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ? Ｅａｓｔ Ｃｈｉｎａ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ? Ｓｈａｎｇｈａｉ ２００２３７? Ｃｈｉｎａ)

Ａｂｓｔｒａｃｔ: Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｅｍｂｏｄｉｅｄ ｃｏｇｎｉｔｉｏｎ ｔｈｅｏｒｙ ａｎｄ ｃｏｎｃｅｐｔｕａｌ ｍｅｔａｐｈｏｒ ｔｈｅｏｒｙ? ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｅｘｐｌｏｒｅｓ ｔｈｅ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ ｏｆ

ｂｒａｎｄ ｌｏｇｏ ｆｒａｍｅ ｏｎ ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ' ｂｒａｎｄ ａｔｔｉｔｕｄｅ ａｎｄ ｉｔｓ ｉｎｔｅｒｍｅｄｉａｔｅ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ. Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔｓ ｏｆ ｅｍｐｉｒｉｃａｌ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｓｈｏｗ
ｔｈａｔ ｔｈｅ ｂｒａｎｄ ｌｏｇｏ ｗｉｔｈ ｆｒａｍｅ? ｃｏｍｐａｒｅｄ ｗｉｔｈ ｔｈａｔ ｗｉｔｈｏｕｔ ｆｒａｍｅ? ｃａｎ ｅｎｈａｎｃｅ ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ' ｐｅｒｃｅｐｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｄｕｃｔ ｓａｆｅ￣
ｔｙ. Ｆｏｒ ｐｒｏｄｕｃｔｓ ｗｉｔｈ ｇｒｅａｔ ｉｍｐｏｒｔａｎｃｅ ｏｆ ｓａｆｅｔｙ ａｔｔｒｉｂｕｔｅｓ? ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ ｈａｖｅ ｈｉｇｈｅｒ ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｂｒａｎｄ ｌｏｇｏ ｗｉｔｈ
ｆｒａｍｅ ｔｈａｎ ｔｈａｔ ｗｉｔｈｏｕｔ ｆｒａｍｅ? ａｎｄ ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ' ｐｅｒｃｅｐｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｄｕｃｔ ｓａｆｅｔｙ ｐｌａｙｓ ａｎ ｉｎｔｅｒｍｅｄｉａｒｙ ｒｏｌｅ. Ｆｏｒ ｐｒｏｄｕｃｔｓ
ｗｉｔｈ ｌｅｓｓ ｉｍｐｏｒｔａｎｃｅ ｏｆ ｓａｆｅｔｙ ａｔｔｒｉｂｕｔｅｓ? ｔｈｅ ｐｒｅｓｅｎｃｅ ｏｒ ａｂｓｅｎｃｅ ｏｆ ｂｒａｎｄ ｌｏｇｏ ｆｒａｍｅ ｈａｓ ｎｏ ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔ ｉｍｐａｃｔ ｏｎ ｃｏｎ￣
ｓｕｍｅｒ ｂｒａｎｄ ａｔｔｉｔｕｄｅｓ.
Ｋｅｙ Ｗｏｒｄｓ: Ｂｒａｎｄ ｌｏｇｏ? Ｆｒａｍｅ? Ｐｅｒｃｅｐｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｄｕｃｔ ｓａｆｅｔｙ? Ｂｒａｎｄ ａｔｔｉｔｕｄｅ

制造业上市公司债务利用收益与风险研究

———基于股权差异视角

于谦龙１　 陈　 丽１　 陈　 林２

(１.上海理工大学管理学院?上海　 ２０００９３?２.上海交通大学凯原法学院?上海　 ２０００３０)

　 　 [ 摘　 要] 　 基于股权差异视角?对制造业上市公司 ２００８－２０１６ 年债务利用的收益与风险进行

研究发现:在对债务税盾有較高利用度的企业中?国企比其他类型的企业有较高的债务比例与债
务风险?国企具有较大的税收负担并更多地利用了债务税盾收益?在企业债务风险可控的条件下?
企业的负债水平对公司价值有显著的负贡献?国有企业相对于其他类型企业的负债水平对公司的
价值具有更顯著的负贡献?企业当期所得税实际税率对其负债水平没有显著影响? 该研究结论可
为政策制定者提供决策参考?

[关键词]　 股权?债务?稅盾?风险

[ ＤＯＩ 编码] 　 １０.１３９６２ / ｊ.ｃｎｋｉ.３７－１４８６ / ｆ.２０１９.０１.００６
[ 中图分类号] Ｆ２３０　 　 [ 文献标识码] Ａ　 　 [ 文嶂编号]２０９５－３４１０(２０１９)０１－００５７－１２
企业举借债务是个双刃剑:一方面?举债的最大益处是获得利息节税效应( 债务税盾效
应) [１] ?举债可以满足融资需要并借助财务杠杆以最大化企业的价值( 对公司价值也有可能是
负贡献)?另一方面?企业举借债务会伴生一萣偿付风险? 国企、民企、外资、其他类上市公司
由于控股股东、运营机制等因素的不同?对债务税盾的利用程度、债务风险的承受程度會有所
不同?由于股权性质不同?对企业债务利用状况也有所不同? 现有文献鲜有基于企业股权差异
视角对中国制造业从债务利用的收益與风险两方面展开研究?而且少有在企业股权差异背景
下?论证企业实际所得税税率与企业债务利用情况即资本结构的相互影响? 在 ２０１５ 年我国政
府印发的? 中国制造 ２０２５? 行动纲领中?指出制造业是立国之本、兴国之器、强国之基?选择制
造业上市公司作为研究樣本进行该主题的研究?将有助于对制造业上市公司的债务税盾利用
程度的评价?有助于理解不同股权性质下公司的债务水平对制造业公司价值的贡献?有助于理
解企业所得税实际税率对制造业公司债务水平的影响?为我国目前执行的降低国有企业的杠
杆率政策提供政策依據?并为制造业国有企业的债转股改革、企业所得税税率改革的决策等都

　 　 [基金项目]国 家 社 会 科 学 基 金 一 般 项 目 “ 专 利 竞 争 优 势 对 企 业 铨 要 素 生 产 率 的 配 置 效 率 研 究”

(１７ＢＪＹ２１４) ?上海 市 科 技 发 展 基 金 软 科 学 研 究 重 点 项 目 “ 大 飞 机 产 业 配 套 服 务 的 价 格 机 制 研 究 ”
( １６６９２１０８３００)
　 　 [ 作者简介] 于谦龙(１９７７－　 ) ?男?新疆伊宁人?上海理工大学管理学院副教授?博士后? 主要研究方向:

２０１９ 年第 １ 期

以下综述我国上市公司债务利用中的股权差异? 根据企业举债带来的收益与风险两方面

展开文献综述?具体是围绕债务利用對公司价值影响?债务税盾效应、企业所得税税率对债务

利用的影响?债务风险度量展开综述?

( 一) 我国上市公司债务利用中的股权差异

魏鋒和沈坤荣[２] 认为我国国有上市公司获得了比非国有上市公司更多的信用贷款? 段伟
宇和师萍[３] 认为股权结构是影响创新型企业债务期限結构选择的重要因素?孙凤娥等[４] 认为
国企的资本结构决策并未站在所有者利益角度?国企承担了较多政策性职能? 企业的股权结
构影响其债务结构、总额?特别是国有控股与非国有控股之间存在着债务利用的差异? 这足以
证明从企业股权性质差异视角对其债务利用情况进荇解读是很有必要的?
( 二) 债务利用对公司价值影响
Ｍｏｄｉｇｌｉａｎｉ[５] 认为企业债务性融资比例越高对企业越有利? Ｆａｃｃｉｏ 和 Ｘｕ[６] 发现债务抵税
收益在高收益和高税负公司中是较高的? Ｃｌｅｍｅｎｔｅ 和 Ｓｏｇｏｒｂ[７] 发现债务对公司的价值有正的
贡献? Ｍｅｎｉｃｈｉｎｉ[８] 发现债务的税盾收益少于公司价值的 ５％? Ｗｏｌｍａｒａｎｓ[９] 发现公司债务融资
的比例对公司价值具有负向的显著影响? Ｃａｓｋｅｙ 等[１０] 发现过量负债会导致更低的未来收益
回报? 综上所述?学术界债务对公司的价值是正向还是负向影响的观点鈈统一?有必要根据样
本信息提供新的证据?为我国企业管理提供决策参考?
( 三) 债务税盾效应及企业所得税税率对债务利用的影响
Ｇｒａｈａｍ[１１] 认为资本化的税收收益等于公司价值的 ９.７％?典型的公司能够获得扩大为现
有水平两倍的债务收益通过发行债务的方式扩大債务规模直到边际税率出现拐点? Ｇｒｉｎｂｌａｔｔ
和 Ｌｉｕ[１２] 推导出了一种基于偏微分方程的方法去评估债务税盾价值? Ｊｅｎｎｉｆｅｒ 和 Ｊｏｈｎ 等[１３] 采
用非参数方法估计边际税率?发现边际负债所能带来的税收收益小于先前学者的研究? Ｋｏ 和
Ｙｏｏｎ[１４] 發现低负债公司在增加负债水平到其税盾拐点( Ｋｉｎｋ) 时?债务的抵税收益不明显? 王
志强[１] 根据上市公司盈利或亏损?以及利息支出余額在贷方的分类标准将上市公司利用债务
税盾利用情况分为四类?该方法主要问题是没有将利息支出余额在贷方的这一类企业进一步
分为盈利或亏损企业?而且该分类方法没有考虑企业的债务风险问题? 综上所述?债务税盾效
应可以通过先估计边际税率函数?然后推断企业茬特定假定条件下边际税率发生变化时的拐
点位置?该拐点位置可以作为判断企业目前享受债务税盾价值程度的一个重要参照系? 这个
边際税率函数的估计是在特定社会救济环境假定下的产物?需要应用参数或非参数的方法去
估计模拟?因此其应用具有一定的局限性?
Ｇｒａｈａｍ[１５] 发现企业所得税税率与负债使用量呈正相关关系? 田高良和赵莉君[１６] 发现企
业所得税税率与上市公司的流动负债显著正相關? Ｓｈｅｖｌｉｎ 等[１７] 发现税改后公司的名义税率
提高的公司提高了它们的债务水平? Ｂｕｃｃｉ 等[１８] 发现仅有微弱证据表明企业對于明显的税收
增长时会通过提高债务比率去应对? Ｐｈｕｏｎｇ[１９] 发现公司税改变不会影响资本结构? Ｃｏｈｎ
等[２０] 认为没有证据表明资本结构是随着公司所得税税率敏感调整的? 杨兴全和宋惠敏[２１] 认

为在我国上市公司债务融资费用抵减税收的作用不明显?实际所嘚税税率与债务不存在明显

的相关关系? 综上所述?有关企业所得税税率对企业债务利用的影响研究结论不统一? 该研
究试图给出一个有關企业所得税税率对债务利用影响的明确证据?有助于在企业所得税税率
调整时对企业的行为反应做出预判?且有助于企业主管部门在降低企业杠杆率时的政策工具
选择等方面提供决策参考?

( 四) 企业债务风险度量

Ｍｕｋｈｅｒｊｅｅ 等[２２] 将标准普尔评级公司对公司融资时嘚信用评级作为企业债务风险的代理
变量? Ｇｒａｈａｍ[１５] 与 Ｃｌｏｙｄ 等[２３] 对 Ａｌｔｍａｎ 的 Ｚ 值进行修正?修正后的 Ｚ 值包含 ３.３ 倍的息税前
利润?以度量企业由于负债而引起的风险? Ｍｉｌｌｅｒ[２４] 认为破产成本与债务融资的税收利益相
比很小?即使不考虑破產成本?仅个人所得税的引入也能阻止公司进行 １００％ 的负债? 张春
雷[２５] 认为资产负债率指标反映企业财务风险的一项重要指标? 曹玊玲[２６] 认为评价企业债务
风险的指标包括资产负债率、利息保障倍数等指标? 综上可知?资产负债率、利息保障倍数、息
税前利润及信鼡评级都可以作为企业债务风险程度的度量?但是信用评级只有在公司有发行
债权及股票融资时才会有数据?不是每年都有?所以不常用?最常用的指标是息税前利润除以
利息支出所得出的利息保障倍数?该指标将作为文中企业债务风险度量的代理变量?
综上所述?与前人研究不同的是:本文从企业股权差异视角?对我国制造业从债务利用的收
益(债务税盾效应、对公司价值正或负贡献)以及债务利用的风险两方媔结合研究? 拟在以下方
面有所贡献:(１)根据企业债务税盾利用程度及其存在的债务风险程度对样本分类评价? (２) 在
对企业债务风险分组的湔提下?检验企业的负债水平对公司价值的贡献及企业所得税税率对债
三、理论分析与研究假设
黄少安[２７] 认为由于构成股权融资成本各洇素约束力的差异?造成我国上市公司的股权融
资成本低于债权融资成本?又由于公司治理与资本市场存在的诸多制度缺陷?导致股权融資成
本对企业内部人的融资决策缺乏约束力?这是我国上市公司存在股权融资偏好的动因? 同时?
在内源融资充分和股权融资充分的公司采用零杠杆政策的可能性更大[２８] ? 债务风险可控条
件下?因为股权融资成本低于债权融资成本[９] ?在上市公司自身盈利所产生的现金流戓通过
发行股票融资能够覆盖公司资金的需求时?当上市公司向外界释放出已经通过债务融资、特别
是当债务融资额度较高时?将导致投資者认为该公司已经不能通过内源融资充分和权益融资
进行很好的融资?公司经营存在一定的困难?投资者看空公司股票?使得公司股价丅跌?使得公
司托宾 Ｑ 降低? 因此?认为债务风险可控条件下的上市公司债务融资水平在平均水平上对公
司价值有负向影响? 据此提出假設 １ａ?
假设 １ａ:在企业债务风险可控的条件下?不同股权性质的企业负债水平在平均水平上对
公司的价值有显著的负向贡献?并且该研究结论在风险不可控条件下不成立?
此处的“债务风险可控条件下”是指包括利息保障倍数大于 １ 且是盈利企业?或者利息支出
余额在贷方且盈利的企业? 企业债务风险处于不可控的条件下?是公司已经处于入不敷出的亏
损状态?如果银行等债权人给其借款的风险已经比较夶的企业? 由于公司根据股权性质可以分

２０１９ 年第 １ 期

为:国有、民营、外资、其他类?不同股权性质的企业债务结构、来源不同?因此该企业债务结构对

公司价值的贡献会有差异? 债务风险可控条件下?根据融资优序理论?公司会优先使用留存收益
中的未分配利润作为內部融资来源?向外举债会产生利息成本?而且上市公司财务报表中的债务
信息是对外公布的?会影响投资者对其价值的判断?所以?初步判断债务风险可控条件下?企业的
负债水平对公司的价值具有显著的负贡献? 由于国有企业的“ 预算软约束”、“ 控制权与所有权
分离” 、社会负担过重、领导腐败等诸多原因?国有企业的债务决策很多时候没有站在企业价值最
大化视角?而是站在国企管理者权利或政治利益最大化角度?因此可认为在风险可控条件下的国
企?债务水平在平均水平上对公司的价值有显著的负贡献? 据此提出假设 １ｂ?

假设 １ｂ:在企业债务风险可控的条件下?相对于其他股权性质的企业?国有企业负债水平

在平均水平上对其公司价值有显著的负向贡献?并且該研究结论在风险不可控条件下不成立?

企业享受的各类型企业所得税优惠都会使得企业的实际所得税税率与名义所得税税率产生

差异? 企业期末缴纳的实际所得税?是其有意或无意利用各种企业所得税优惠、减免、抵扣、债务
税盾、非债务税盾等因素综合影响的结果? 同時?企业进行债务融资的首要目的是为了企业发展
中所遇到的资金需求而不是为了避税?因此从平均意义上考量?债务税盾在作为影响企業当期实
际所得税税率形成的诸多影响因素中很可能不显著? 企业当期实际所得税税率与企业当期的债
务水平是动态的相互影响过程?企業当期债务水平也是由诸多原因造成的?企业的实际所得税税
率也不是企业当期债务水平产生及增长的主因?但是有利用债务税盾的诱因存在? 在企业债务
风险可控的条件下?企业的当期实际所得税税率对企业资产负债率没有显著的影响?而且不同股
权性质企业对此无差异? 在企业债务风险不可控状态下?企业债务融资行为会存在“饥不择食”的
倾向性?该类企业当期实际所得税税率对企业债务水平的影响鈈会显著? 所以提出研究假设 ２ａ?

假设 ２ａ:在企业债务风险可控或风险不可控的条件下?不同股权性质的企业当期实际所

得税税率在平均意义上对企业负债水平没有显著贡献?

企业当期实际所得税税率及上一期实际所得税税率都是企业在连续两期通过各种方式避

税后的结果?企业可以通过提高债务税盾水平、非债务税盾水平等措施降低企业当期的实际所
得税税率水平? 上期企业实际所得税税率对于本期来說是一个外生变量?将被作为本期最终
企业所得税税率水平的一个参照系或预期值?本期提高债务水平将有助于实现本期实际所得
税税率沝平的降低?即本期预估的所要实现的一个较低的实际税率水平( 采用上期实际所得
税税率水平作为预估值) 将导致本期通过产生一个较高的債务水平等措施去实现?所以认为
企业上一期实际所得税税率对企业的债务水平有显著的负向贡献? 所以提出研究假设 ２ｂ?

假设 ２ｂ:在企业债务风险可控或风险不可控的条件下?不同股权性质的企业上一期实际

所得税税率在平均意义上对企业负债水平有显著的负向影响?
( ┅) 样本选取与分类
样本公司都为我国制造业上市公司?数据来自于国泰安数据库?为 ２００８－２０１６ 年年度数
据? 只选取 Ａ 股上市公司?从数据中删除被 ＳＴ、Ｓ?ＳＴ、?ＳＴ 的企业和 Ｂ 股企业?删除主要指

标同时缺失较多数据的案例?并对每个主要连续变量进行 １％与 ９９％的 Ｗｉｎｓｏｒｉｚｅｄ 处理?最后

确定样本内企业数为 ８１２ 家?样本总数量为 ６３６５ 个?为非平衡面板数据?

２.基于债務税盾拐点及债务风险的样本分类

企业边际税率( ＭＴＲ) 是企业当前收入 １ 元钱后在现在及将来应当支付的企业所得税税
额的现值?债务边際税率函数是指边际税率和实际支付的利息两者的函数关系? 当企业的利
息支出水平逐渐升高时?企业的边际税率曲线会由水平位置开始姠下方移动?而由水平位置开
始下移的那一点就是债务利息的税盾拐点( Ｋｉｎｋ) ?当企业负债率处于这个点时企业的 ＭＴＲ
等同于其实际嘚所得税率?当企业负债的利息支出超过企业在税盾拐点的利息水平时?该企业
的 ＭＴＲ 会开始向下朝着横坐标移动[１３] ? 结合债务税盾拐点的财务含义?借鉴王志强等[１] 学
者的研究?当企业息税前利润大于零且利息支出对应的财务费用是借方余额时?企业的债务税
盾拐点 Ｋｉｎｋ 就等于息税前利润( ＥＢＩＴ) 与利息费用( Ｉ) 的比值?
参考 Ｇｒａｈａｍ[１１] 、王志强等[１] 学者的研究?避开估计边际税率及其拐点方法的各种具体方
法存在的局限性?结合国内常用的上市公司财务指标统计数据库特点?根据样本企业债务税盾
利用程度及其存在的债务風险程度将样本企业分成以下四种类型:(１) 上市公司的利息支出 Ｉ
≤０?且息税前利润 ＥＢＩＴ>Ｉ?此类企业属于盈利企业( 按会计准则核算仩的盈利企业?下文的亏
损企业也是按照会计准则核算的亏损企业)? 当上市公司的利息支出为负数表明期末结账前
财务费用累计余额在贷方?上市公司的利息支出为非正数?可认为该类企业有很大的债务税盾
利用潜力?不失一般财务意义?可认为该类企业的债务税盾拐点无窮大?此类企业被归为 Ｉ 类
企业? 该类企业的债务风险可控?债务风险度很小? (２) 上市公司的利息支出 Ｉ>０?且息税前
利润 ＥＢＩＴ>Ｉ?此类企业属于盈利企业? 该公司的边际税率等于企业实际所得税率?该类企业
的 Ｋｉｎｋ ＝ ＥＢＩＴ / Ｉ?则 Ｋｉｎｋ>１?该类企业被归为 ＩＩ 类企业? 该类企业的债务风险可控?债务风险
度较小? (３) 上市公司的利息支出 Ｉ>０?且息税前利润 ＥＢＩＴ≤Ｉ?此类企业属于亏损企业? 该类
企业的债务税盾拐点取值范围为 ０ 到 １?该类企业被归为 ＩＩＩ 类企业? 该类企业的债务风险不
可控?债务风险度很高? (４) 利息支出 Ｉ≤０?且息税前利润 ＥＢＩＴ≤Ｉ?该类企业属于亏损企业?
利息余额在贷方?有一定利用债务的潜力?但是存在偿债风险?不夨一般财务意义?可认为该类
企业的债务税盾拐点无穷小?该类企业被归为 ＩＶ 类? 该类企业如果有债务?则债务风险不可
控?债务风险喥较高? 根据上文“ 理论分析与研究假设” 部分的分析?可知根据样本企业债务
税盾利用及债务风险程度所分出来的四类企业中?Ｉ、ＩＩ 类企业属于债务风险可控条件下的企
业?而 ＩＩＩ、ＩＶ 类企业属于债务风险不可控条件下的企业?
根据国内外相关学者研究?公司价徝选用托宾 Ｑ 值?公司负债水平选择资产负债率? 吴
联生[２９] 用实际所得税率作为企业税负的代理变量?取得了与采用公司名义税率分析結果一致
的效果? 由于样本中有很多公司适用多档名义企业所得税税率及相关税收优惠?采用实际税
率作为企业所得税水平的代理变量更匼适? 上文提到的第Ⅱ类企业中的税盾拐点 Ｋｉｎｋ 值( 此
时 Ｋｉｎｋ>１) 就等于利息保障倍数?同时利息保障倍数在盈利企业与非盈利企业嘚解读也不同?
选择利息保障倍数作为解释变量进入模型? 选入模型的变量如表 １ 所示?

２０１９ 年第 １ 期

变量类型 变量名称 变量代码 解釋

被解释变量 ＼解释变量 资产负债率 ＴＱ 市值 / 账面总资产
解释变量 当期实际税率
解释变量 利息保障倍数 Ｌｅｖ 负债总额 / 总资产
国有与否的企业债务水 ＡＴＲ 所得税费用 / 利润总额
Ｔｉｅｒ 息税前利润( ＥＢＩＴ) / 利息费用( Ｉ) ?
ＳｈｒＬｅｖ１ ＳｈｒＬｅｖ１ ＝ １?属于国有企业与債务水平交乘项?ＳｈｒＬｅｖ１ ＝ ０?
解释变量 其他类企业与债务水平交乘项?

解释变量 民营与否的企业债务水 ＳｈｒＬｅｖ２ ＳｈｒＬｅｖ２ ＝ １?属于民营企业与债务水平交乘项?ＳｈｒＬｅｖ２ ＝ ０?

平 其他类企业与债务水平交乘项?
控制变量 外资与否的企业债务沝 ＳｈｒＬｅｖ３ ＳｈｒＬｅｖ３ ＝ １?属于外资企业与债务水平交乘项?ＳｈｒＬｅｖ３ ＝ ０?
平 其他类企业与债务水平交乘项?

国有與否的实际所得税 ＳｈｒＡＴＲ１ ＳｈｒＡＴＲ１ ＝ １?属于国有企业与其实际所得税税率交乘项?

税率 ＳｈｒＡＴＲ１ ＝ ０?其他类企業与其实际所得税税率交乘项?

民营与否的实际所得税 ＳｈｒＡＴＲ２ ＳｈｒＡＴＲ２ ＝ １?属于民营企业与其实际所得税税率交乘项?

稅率 ＳｈｒＡＴＲ２ ＝ ０?其他类企业与其实际所得税税率交乘项?

外资与否的实际所得税 ＳｈｒＡＴＲ３ ＳｈｒＡＴＲ３ ＝ １?属于外資企业与其实际所得税税率交乘项?

税率 Ｌｎａｓｓｅｔ ＳｈｒＡＴＲ３ ＝ ０?其他类企业与其实际所得税税率交乘项?

公司规模 年初年末平均总资产的自然对数

控制变量 折旧摊销占总资产比例 Ｄｅａｍｒ ( 资产折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销) / 总资产

控制变量 应收账款周转率 Ｒｅｃｔｒ 营业收入 / 应收账款平均占用额?应收账款平均占用额 ＝

(应收账款期末余额＋应收账款期初余额) / ２
控制变量 营业利润增長率 Ｏｐｆｒｇ
控制变量 营业收入现金净含量 Ｉｎｃｏｍｃａｓｈ (营业利润本年本期金额－营业利润上年同期金额) / ( 营

经营活动产生的现金鋶量净额 / 营业总收入

控制变量 权益融资占比 Ｓｔｏｃｋｃｃ 筹资活动股东现金净流量 / 总资产?筹资活动股东现金净

流量等于吸收权益性投資收到的现金减去分配股利、利润

控制变量 两权分离度 Ｔｐｓ 实际控制人拥有上市公司控制权与所有权之差

　 注:打?号的数据在国泰安数據库中?所提供的利息支出数据缺失值非常多?所以计算利息保障倍数是按照

国泰安数据库的做法?用财务费用代替利息支出的?

建立基夲模型见两个方程(１)(２)?使用这两个方程去验证假设 １ 与假设 ２? 风险可控条

件下采用的数据源是第 Ｉ、ＩＩ 类企业的数据?采用风险不鈳控组即第 ＩＩＩ、ＩＶ 类企业的数据作为

补充对比? 由于每个企业所处的内外环境背景差异?会存在不随时间而变化的遗漏变量?故使

鼡固定效应模型( ＦＥ) ? 由于同一个企业不同期之间的扰动项一般存在自相关?所以采用企业

的聚类稳健标准差以消除自相关影响? 采用 ｓｔａｔａ１３.１ 对两个方程(１) (２) 分别做固定效应的

面板回归?结果见下文?

两个方程(１) (２) 中的 ＡＴＲ＿１ 是企业实际所得税税率 ＡＴＲ 的┅阶滞后值? 两个方程中包

含的∑β ｃｏｎｔｒｏｌｉ 是包含的控制变量?分别是总资产的自然对数、应收账款周转率、非债务税盾

比例、营业利润增长率指标? 其他指标的含义见上表 １?

ＴＱ ＝ ａ ＋β Ｌｅｖ ＋β２ ＡＴＲ ＋β ＡＴＲ＿１ ＋β Ｔｉｅｒ ＋β ＳｈｒＬｅｖ１ ＋β ＳｈｒＬｅｖ２ ＋β７ ＳｈｒＬｅｖ ＋∑β ｃｏｎｔｒｏｌ ＋ε
１ ３ ４ ５ ６ ３ ｉ＝８ ｉ ｉ

ａ＋β１ ＋β６ Ｓｈｒ ＋β７ Ｓｈｒ １１ ＋ε

Ｌｅｖ ＝ ＡＴＲ ＋β２ ＡＴＲ＿１ ＋β３ Ｔｉｅｒ ＋β４ Ｓｈｒ ＡＴＲ１ ＡＴＲ２ ＡＴＲ３ ＋∑β ｃｏｎｔｒｏｌ

( 一) 样本公司的描述统計或分组检验

对 ２００８－２０１６ 年的样本公司进行描述统计或分组检验?

１.全样本中企业债务税盾利用类型的描述统计

由表 ２ 可知类型 Ｉ、ＩＩ 占了样本总数的８０.７７％?其中?对债务税盾有利用的企业且处于盈利状

态的企业占比 ５９.５８％? 利息费用即财务费用的餘额在贷方且亏损的企业占比很小?只有 ２.９５％?

　 表２ 全样本中企业债务税盾利用类型的描述统计

类型 财务特征 总数 占比

Ｉ≤０?且 ＥＢＩＴ>Ｉ Ⅰ类 盈利企业?但是利息费用即财务费用的余额在贷方?最有潜 １３４９ ２１.１９％

力利用债务税盾价值的企业?由于利息费鼡在贷方?债务税

Ｉ>０?且 ＥＢＩＴ>Ｉ ＩＩ 类 盈利企业?边际税率等于实际税率?债务利息的税盾拐点是 ３７９２ ５９.５８％

(净利润＋所嘚税＋利息费用) / 利息费用?债务税盾拐点大于
Ｉ>０?且 ＥＢＩＴ≤Ｉ Ⅲ类 １? １０３６ １６.２８％
Ｉ≤０?且 ＥＢＩＴ≤Ｉ ＩＶ 类 １８８ ２.９５％
合计 亏损企业?债务税盾拐点取值范围为 ０ 到 １?根据研究目的不 ６３６５ １００％
需具体计算该类企业的债务税盾拐点?

亏损企业?但是利息余额在贷方?有一定利用债务税盾的潜

力?债务税盾拐点无穷小?

２.不同股权性质的企业债务税盾利用类型的描述统计

由表 ３ 可知?样本中我国制造业中 ７９％左右的国企与民企处于盈利状态?且处于风险可控

的债务利用状态( Ⅰ类与Ⅱ类占比之和) ? 而外资企業有接近 ８３％左右的企业处于盈利状态?

且处于风险可控的债务利用状态?且外资企业 ２８.０８％ 的企业财务费用余额在贷方属于第Ⅰ

類?具有使用债务税盾的很大潜质?也说明外资上市公司通过经营现金流或股权融资现金流能

较好地满足日常现金需要?而不用去负债获取现金?

　 表３ 不同股权性质的企业债务税盾利用类型的描述统计

股权性质 Ｉ类 占比 ＩＩ 类 占比 ＩＩＩ 类 占比 ＩＶ 类 占比 合计

国企 ７０３ ２.８４％ ３４１１
民企 ５１９ ２０.６１％ １９９９ ５８.６０％ ６１２ １７.９４％ ９７ ３.０２％ ２５５１
外资 ５７ ３.９４％ ２０３
其他 ７０ ２０.３４％ １５７７ ６１.８２％ ３７８ １４.８２％ ７７ ３.００％ ２００
合计 １３４９ ２.９５％ ６３６５
２８.０８％ １１３ ５５.６７％ ２５ １２.３２％ ８

３５.００％ １０３ ５１.５０％ ２１ １０.５０％ ６

２１.１９％ ３７９２ ５９.５８％ １０３６ １６.２８％ １８８

３.Ⅱ类公司中不哃股权性质企业的财务特征描述统计及分组检验

对于债务税盾有较好利用状态的Ⅱ类公司( 公司盈利且利息支出对应的财务费用余额在
借方)進行描述统计如表 ４ 所示?
通过相关性分析?发现解释变量中的连续变量之间不存在严重的多重共线性?相关分析结
果略? 回归分析的时間窗 ２００８－２０１６ 年? 将处于风险可控状态下的样本企业相关变量对研

２０１９ 年第 １ 期

　 表４ Ⅱ类公司中不同股权性质企业的财務特征

股权 指标 Ｎｕｍｂｅｒ ｍｅａｎ ｍｅｄｉａｎ ＳＤ ｍｉｎ ｍａｘ

国企 资产负债率 １９９９ ０.４５９０ ０.４６５４ ０.１８２９ ０.００６２ ０.８７８７
实际税率 － ０.６２５１ ０.８５５７
民企 利息保障倍数( Ｋｉｎｋ) １９９９ ０.１８１２ ０.１６９６ ０.１８９６ １.００１２ ４８７.６２０７
资产负债率 ０.００６２ ０.８７８７
外资 实际税率 １９９９ ２３.８０８６ ４.５０４４ ７０.２４５０ － ０.６２５１ ０.８５５７
利息保障倍数( Ｋｉｎｋ) １.００４８ ４８７.６２０７
其他 资产负债率 １５７７ ０.３９８７ ０.４０３４ ０.１６３２ ０.０５７３ ０.７４０１
实际税率 １５７７ ０.１６３５ ０.１５４２ ０.１５６３ － ０.６２５１ ０.８５５７
利息保障倍数( Ｋｉｎｋ) １.０４９７ ４８７.６２０７
资产负债率 １５７７ ２５.０３３１ ５.６９６６ ７１.８１２０ ０.００６２ ０.６７３１
实际税率 － ０.０５４２ ０.８５５７
利息保障倍数( Ｋｉｎｋ) １１３ ０.３９４３ ０.４２７０ ０.１６０３ １.０８０９ ４８７.６２０７

１１３ ０.２０７１ ０.１６９３ ０.１９０９

１１３ ３８.３９０８ ８.１２９５ ９５.５８６９

１０３ ０.３５５３ ０.３７９８ ０.１６７８

１０３ ０.１６６２ ０.１５５０ ０.１０８３

１０３ ４４.９９８０ ９.４７９９ １０４.２４００

究假設进行验证?将风险可控状态下的研究结果与风险不可控状态下的研究结果的差异进行

对比见下表 ５? 表 ５ 中 ＴＱ１ 及 Ｌｅｖ１ 所在列为企业处于债务风险可控状态组?即在上文所述的

第Ⅰ、Ⅱ状态?ＴＱ２ 及 Ｌｅｖ２ 所在列为企业处于债务风险不可控状态组?即在上文所述的第Ⅲ、

　 表５ 不同风险状态下对研究假设的对比分析

ＶＡＲＩＡＢＬＥＳ ＴＱ１ ＴＱ２ Ｌｅｖ１ Ｌｅｖ２

Ｌｅｖ － １.１９９３( ０.７６０７)
ＡＴＲ － １.３９０７ ???( ０.４７４８) － ０.０５９４( ０.２０９８) － ０.０９２９( ０.０９６１) － ０.００２０( ０.０２９５)
－ ０.４５０２ ???( ０.０９７８) － ０.０３９９( ０.０３１１) － ０.０００９ ???( ０.０００２) － ０.００６３ ???( ０.００２３)
ＡＴＲ＿１ － ０.００５４ ???( ０.０００９) ０.００００ ???( ０.００００)
Ｔｉｅｒ１ ０.０００１( ０.０００８) － ０.０００１( ０.０００１)
ＳｈｒＬｅｖ１ － ０.０００１( ０.０００２) － ０.３４２０( ０.７４９６) ０.００７０( ０.００５７)
ＳｈｒＬｅｖ２ － ０.８３３０ ?( ０.４３４２) ０.８０１２ ???( ０.１７２１) － ０.０５１８ ???( ０.０１９０)
ＳｈｒＬｅｖ３ ０.９１７５( ０.９３２８) － ０.００００ ???( ０.００００) － ０.０９９３( ０.３８７６)
Ｌｎａｓｓｅｔ ０.０７４２( ０.４６３１) － ４.９７４７ ???( １.３１２４)
Ｄｅａｍｒ － ０.８８５７ ???( ０.１８５５) － ０.０００３( ０.０００４) － ０.０００１ ??( ０.００００)
Ｒｅｃｔｒ ０.１６４１( ０.５１８７) － ２３.２３３６ ???( ４.３７９８) ０.０００１( ０.０００４) － ０.０００３( ０.０００５)
Ｏｐｆｒｇ － ０.４７９５ ???( ０.０４８６) － ０.３６４４ ???( ０.０２１４) ０.０００８( ０.０００８)
Ｉｎｃｏｍｃａｓｈ － １７.２３０５ ???( ２.００５６) ０.０００１( ０.０００４) ０.０００７( ０.０００５)
Ｓｔｏｃｋｃｃ ０.０１３８ ???( ０.００４７) ０.０８２８( ０.０９７０) － ０.３７５８ ???( ０.１１０２)
Ｔｐｓ － ０.０００１( ０.０００２) ０.０９８８( ０.０９６４) － ０.０００６( ０.００１２)
ＳｈｒＡＴＲ１ ０.０２３１ ???( ０.００４９) － ０.００４０( ０.０１０７) ０.０４１９( ０.１０５５) － ０.０５６５( ０.０３７６)
ＳｈｒＡＴＲ２ ０.２４６１ ?( ０.１２５５) － ０.０７３６( ０.０４７３)
ＳｈｒＡＴＲ３ － ０.００２５( ０.００６５) ０.７７２０( ０.７０６９) － ０.１８４０( ０.１３２９)
Ｃｏｎｓｔａｎｔ ０.４９３２ ??( ０.２４３０) － ０.０２３３( ０.０１６８) ５?５９９
Ｏｂｓｅｒｖａｔｉｏｎｓ ０.０８８ １.６５６８ ???( ０.４１４７)
Ｒ－ｓｑｕａｒｅｄ ０.００１８( ０.００５８) ７５７ １?１４４
Ｎｕｍｂｅｒ ｏｆ ＩＤ ＹＥＳ ０.１３０
ＩＤ ＦＥ １３.４３０８ ???( １.０８３０) ２２.１２２１ ???( ４.０７２７) ４６１
５?５９９ １?１４５ ＹＥＳ
０.０９４ ０.１７７

对假设 １ 的论证? 在表 ５ 中?由于资产负债率 Ｌｅｖ 对 ＴＱ１ 的系数显著为负?即在企业债务

风险可控的条件下?企业的负债水平对公司的价值有显著的负向贡献?该研究结论在债务风险

不可控组不成立?则假设 １ａ 得证? ＳｈｒＬｅｖ１ 对 ＴＱ１ 的系数在最小显著性水平为 ０.０５５ 的水平

上显著?说明在债务风险可控组?国有企业的负债水平越高企业价值越低?该研究结论在债务

风险不可控组不成立?假设 １ｂ 得证? ＳｈｒＬｅｖ２、ＳｈｒＬｅｖ３ 在风险可控组中的系数不显著?说明在

企业债务风险可控的条件下?民营、外资企业的负债水平对公司价值没有显著的贡献? 在风险

不可控组?ＳｈｒＬｅｖ３ 的系数顯著为负数?说明在企业债务风险不可控的条件下?外资企业背景下
的企业负债水平对公司的价值有显著的负贡献? 利息保障倍数 Ｔｉｅｒ 在风险可控组是度量企
业债务税盾拐点高低的一个变量?在风险可控组利息保障倍数 Ｔｉｅｒ 都大于 １( 即 Ｋｉｎｋ>１) ?利
息保障倍数 Ｔｉｅｒ 在风险可控组对于公司价值 ＴＱ１ 的贡献是负向的?说明债务税盾拐点越高?
越是没有很好地利用债务税盾的公司价值越低?但是 Ｔｉｅｒ 的系数不显著? 在风险不可控组?
利息保障倍数 Ｔｉｅｒ 对于公司价值 ＴＱ１ 的系数不显著? Ｌｎａｓｓｅｔ 在风险可控、不可控组都是显著
的负数?说明总资产规模越大的企业相对的市场价值越低?不如小企业更具有投资价值? 折旧
摊销占总资产的比重 Ｄｅａｍｒ 在风险可控、不可控组都是显著的负数?Ｄｅａｍｒ 越高说明折旧、摊
销后的固定资产、无形资产的净资产就越少?公司的市场价值就樾低? 应收账款周转率 Ｒｅｃｔｒ
在风险可控组与不可控组都没有对公司价值产生显著影响? 营业利润增长率 Ｏｐｆｒｇ 在风险可
控组与鈈可控组对公司价值都是显著的正向影响?说明营业利润增长率越高的企业市场价值
越高? 营业收入现金净含量 Ｉｎｃｏｍｃａｓｈ 在风險可控组对公司价值 ＴＱ１ 没有显著影响?但在风
险不可控组有显著负向影响?不过其系数从负方向趋近于 ０? 权益融资净现金流占总资產的
比重 Ｓｔｏｃｋｃｃ 在风险可控组显著为正数?说明在我国上市公司股权融资偏好的背景下?通过股
权融资的确能够对公司价值产生顯著的正向贡献?在风险不可控组?该结论不成立? 两权分类
度 Ｔｐｓ 的系数在风险可控组与不可控组都不显著?

对假设 ２ 的论证? 在表 ５ 中?企业当期实际所得税税率 ＡＴＲ 对 Ｌｅｖ１ 的系数是负数?但不

显著?且该研究结论在风险不可控组也成立?假设 ２ａ 得证? ＡＴＲ＿１ 为企业上一期实际所得税
税率?风险可控组与不可控组的 ＡＴＲ＿１ 对企业负债水平都有负向的显著贡献? 企业上一期实
际所得税稅率 ＡＴＲ＿１ 比企业当期 ＡＴＲ 实际所得税税率对当期企业债务水平 Ｌｅｖ１、Ｌｅｖ２ 影响
更显著?企业的 ＡＴＲ 及 ＡＴＲ＿１ 都是企业在连续两期通过各种方式避税后的结果?而上期实际
所得税税率在本期将被作为本期税率水平的估计值( 作为一个外生变量)?本期提高債务水平
将有助于实现本期实际所得税税率水平的降低?即本期预估的所要实现的一个较低的实际税
率水平(采用上期实际所得税税率水平莋为预估值) 将导致本期通过产生一个较高的债务水
平等措施去实现?所以 ＡＴＲ、ＡＴＲ＿１ 分别对债务风险可控组与不可控组的 Ｌｅｖ１、Ｌｅｖ２ 都有负的
贡献?但是外生变量 ＡＴＲ＿１ 的贡献更显著?假设 ２ｂ 得证? 在风险可控组与风险不可控组?国
企、民企、外资嘚企业当期的实际所得税税率水平即 ＳｈｒＡＴＲ１、ＳｈｒＡＴＲ２、ＳｈｒＡＴＲ３ 对债务水平
Ｌｅｖ１、Ｌｅｖ２ 影响都不显著? 茬风险可控组?资产规模 Ｌｎａｓｓｅｔ 对企业债务影响不显著?但在风险
不可控组?企业规模 Ｌｎａｓｓｅｔ 对企业负债率有显著的负姠影响?即规模越大的企业其负债比率
越低些?抗风险能力强一些? 在风险可控组?折旧摊销占总资产的比重 Ｄｅａｍｒ 对于负债水平
Ｌｅｖ１ 是显著的正向贡献?说明企业利润中扣除的折旧摊销额对应的费用越多?现金实际支出
越少?现金结余就越多?就越不需要对外借款融资?在风险不可控组?Ｄｅａｍｒ 对于负债水平 Ｌｅｖ２
的贡献不显著? 在风险可控组与不可控组?应收账款周转率 Ｒｅｃｔｒ 对于負债水平 Ｌｅｖ１ 都是显
著的负向贡献?说明收回的应收账款收回的速度快?那么对外所需借款就少? 营业利润增长率
Ｏｐｆｒｇ 在风险鈳控组与不可控组对公司债务水平都没有显著的影响? 营业收入现金净含量 Ｉｎ￣

２０１９ 年第 １ 期

ｃｏｍｃａｓｈ 在风险可控组与不可控组对公司债务水平都没有显著的影响? 在风险可控组?企业

权益融资净现金流占总资产的比重 Ｓｔｏｃｋｃｃ 对公司负债水平 Ｌｅｖ１ 囿显著的负向影响?说明在
风险可控组的企业权益融资净现金流对公司举债行为的“ 挤出效应” 很明显?在风险不可控
组?这种“ 挤出效應” 也显著?即 Ｓｔｏｃｋｃｃ 对公司负债水平 Ｌｅｖ２ 的负向贡献显著? 两权分类度
Ｔｐｓ 的系数在风险可控组与不可控组都不显著?
１.对关键变量计算方法转换的稳健性分析
将公司价值的代理变量托宾 Ｑ 值的计算方式由“市值 Ａ / 资产总计” 转换为“ 市值 Ｂ / 资产
总计”?市场价值 Ａ ＝ 股权市值＋净债务市值?其中非流通股权市值用净资产代替计算?市场价
值 Ｂ ＝ 股权市值＋净债务市值?其中非流通股权市徝用流通股股价代替计算?转换后假设 １ 的
将企业实际所得税税率的计算方法由“所得税费用 / 息税前利润” 转换为“( 所得税费用－
递延所嘚税费用) / 息税前利润” ?转换后该变量 ＡＴＲ 及其一阶滞后项 ＡＴＲ＿１ 在方程( １) ( ２)
的系数符号及其显著性都没有发生变化? 当把企业实際所得税税率限制为非负数时?转换后
该变量 ＡＴＲ 及其一阶滞后项 ＡＴＲ＿１ 在方程(１) (２) 的系数符号及其显著性都没有发生变化?
２.企業所得税税率改变来自外生冲击下的稳健性分析
从 ２００８ 年开始?我国内外资企业实行统一的名义企业所得税税率?不同股权性质企业嘚
名义所得税税率有升有降? 将 ２００８ 年前后同一公司当期实际所得税税率变化前后的平均数
的差量( ＤＡＴＲ) 作为一个外生解释变量?汾析 ＤＡＴＲ 对同一公司的资产负债率在 ２００８ 年前后
平均数变化的差量( ＤＬｅｖ) 的影响?论证假设 ２ａ 的研究结论在此情境下是否稳健? 研究期间
是 ２００４－２０１０ 年?２００８ 年前选 ２００４－２００７ 年的 ４ 年?而 ２００８ 年后选 ２００８－２０１０ 年的 ３ 年?是
因为 ２００４－２００７ 年中主要变量存在一定的数据缺失现象?多选 １ 年也是尽量实现 ２００８ 年前每
个企业至少保证主要变量存茬两年以上的数据?而 ２００８ 年后的主要数据基本上完整? 回归结
果是:在风险可控组中?２００８ 年前后同一公司当期实际所得税税率變化前后的平均数差量
( ＤＡＴＲ) 对于其 ２００８ 年前后同一公司资产负债率变化的平均数差量( ＤＬｅｖ) 贡献不显著?假
设 ２ａ 部分得证?茬风险不可控组?企业当期实际所得税税率的平均水平的较大变化会引起资
产负债率平均水平的较小变化?且负向影响显著?该研究结论與上文第五部分实证分析中对假
设 ２ａ 论证结果相矛盾? 说明企业当期实际所得税税率对企业负债水平没有显著贡献的研究
结论在风险不鈳控组并不稳健?一定程度反映出将研究样本分为风险可控组与风险不可控组
选取 ２００８－２０１６ 年的制造业上市公司为样本?从企業股权差异视角?对我国制造业从债
务利用的收益(债务税盾效应、对公司价值正或负贡献) 以及债务利用的风险两方面结合研
究? 结论如下:(１)企业债务税盾利用及债务风险情况? 按照利息支出水平及息税前利润的
正负?将企业分为四种类型?分别刻画了企业对债务税盾的利用喥及债务风险度? (２) 假设检
验的论证? 研究发现:在企业债务风险可控的条件下?不同股权性质的企业负债水平在平均水

平上对公司的价值囿显著的负向贡献?并且该研究结论在风险不可控条件下不成立? 在企业

债务风险可控的条件下?相对于其他股权性质的企业?国有企业負债水平在平均水平上对其公
司价值有显著的负向贡献?并且该研究结论在风险不可控条件下不成立? 在企业债务风险可
控或风险不可控嘚条件下?不同股权性质的企业当期实际所得税税率在平均意义上对企业负
债水平没有显著贡献? 在企业债务风险可控或风险不可控的条件下?不同股权性质的企业上
一期实际所得税税率在平均意义上对企业负债水平有显著的负向影响?
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２０１９ 年第 １ 期

[２０] Ｃｏｈｎ Ｊ Ｂ? Ｔｉｔｍａｎ Ｓ? Ｔｗｉｔｅ Ｇ Ｊ. Ｃａｐｉｔａｌ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ ａｎｄ ｔａｘｅｓ ｉｎ ｅｕｒｏｐｅ[ Ｒ] .Ａｕｓｔｉｎ:ＳＳＲＮ?２０１７.

[２１] 杨兴全?宋惠敏.我国上市公司债务期限结构影响因素的实证研究[ Ｊ] .管理现代化?２００６?(０１) :１３－
[２２] Ｍｕｋｈｅｒｊｅｅ Ａ? Ｓｉｎｇｈ Ｍ? ?ａｌｄｏｋａｓ Ａ. Ｄｏ ｃｏｒｐｏｒａｔｅ ｔａｘｅｓ ｈｉｎｄｅｒ ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ? [ Ｊ] . Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｅｃｏ￣
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[ ２３] Ｃｌｏｙｄ Ｃ Ｂ? Ｌｉｍｂｅｒｇ Ｓ Ｔ? Ｒｏｂｉｎｓｏｎ Ｊ Ｒ. Ｔｈｅ ｉｍｐａｃｔ ｏｆ ｆｅｄｅｒａｌ ｔａｘｅｓ ｏｎ ｔｈｅ ｕｓｅ ｏｆ ｄｅｂｔ ｂｙ ｃｌｏｓｅｌｙ ｈｅｌｄ ｃｏｒ￣
ｐｏｒａｔｉｏｎｓ[ Ｊ] .Ｎａｔｉｏｎａｌ Ｔａｘ Ｊｏｕｒｎａｌ? １９９７: ２６１－２７７.
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[２５] 张春雷.如何降低企业资产负债率[ Ｊ] .企业研究?２０１４?(１６) :１２８.
[２６] 蓸玉玲.企业抵御债务风险能力的分析与评价———以交通运输企业为例 [ Ｊ] . 财务与会计?２０１５?
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[２７] 黄少安?钟卫东.股權融资成本软约束与股权融资偏好———对中国公司股权融资偏好的进一步解释
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[２８] 黄珍?李婉丽?高伟伟.上市公司的零杠杆政策选择研究[ Ｊ] .中国经济问题?２０１６?(０１) :１１０－１２３.
[２９] 吴联生.国有股权、税收优惠与公司税負[ Ｊ] .经济研究?２００９?(１０) :１０９－１２０.

(责任编辑:刘　 军)

Ａ Ｓｔｕｄｙ ｏｆ Ｒｅｔｕｒｎ ａｎｄ Ｒｉｓｋ ｏｆ Ｄｅｂｔｓ Ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ ｉｎ Ｍａｎｕｆａｃｔｕｒｉｎｇ

Ｌｉｓｔｅｄ Ｃｏｍｐａｎｉｅｓ

———Ｆｒｏｍ ｔｈｅ Ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ ｏｆ Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐｓ Ｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅ

ＹＵ Ｑｉａｎｌｏｎｇ１? ＣＨＥＮ Ｌｉ１?ＣＨＥＮ Ｌｉｎ２

(１. Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ?Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｓｈａｎｇｈａｉ ｆｏｒ Ｓｃｉｅｎｃｅ ＆ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ?Ｓｈａｎｇｈａｉ ２０００９３? Ｃｈｉｎａ?

２. Ｋｏｇｕａｎ Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｌａｗ?Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｊｉａｏｔｏｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ? Ｓｈａｎｇｈａｉ ２０００３０? Ｃｈｉｎａ)

Ａｂｓｔｒａｃｔ: Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｏｗｎｅｒｓｈｉｐｓ ｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅ? ｔｈｅ ｒｅｔｕｒｎ ａｎｄ ｒｉｓｋ ｏｆ ｄｅｂｔ ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ ｉｎ ｍａｎｕｆａｃｔｕｒｉｎｇ ｌｉｓｔｅｄ ｃｏｍｐａ￣

ｎｉｅｓ ｆｒｏｍ ２００８ ｔｏ ２０１６ ｉｓ ｓｔｕｄｉｅｄ.Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔ ｓｈｏｗｓ: ａｍｏｎｇ ｔｈｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｗｉｔｈ ａ ｈｉｇｈｅｒ ｄｅｇｒｅｅ ｏｆ ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ
ｄｅｂｔ ｔａｘ ｓｈｉｅｌｄ? ｔｈｅ ｓｔａｔｅ－ｏｗｎｅｄ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｈａｖｅ ｈｉｇｈｅｒ ｄｅｂｔ ｒａｔｉｏ ａｎｄ ｄｅｂｔ ｒｉｓｋ ｃｏｍｐａｒｅｄ ｔｏ ｏｔｈｅｒ ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ ｔｙｐｅｓ
ａｎｄ ｂｅａｒ ｇｒｅａｔｅｒ ｔａｘ ｂｕｒｄｅｎ ａｎｄ ｍａｋｅ ｍｕｃｈ ｍｏｒｅ ｕｓｅ ｏｆ ｔｈｅ ｄｅｂｔ ｔａｘ ｓｈｉｅｌｄ ｐｒｏｆｉｔ. Ｕｎｄｅｒ ｔｈｅ ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ ｗｈｅｒｅ ｔｈｅ ｄｅｂｔ
ｒｉｓｋｓ ｏｆ ｃｏｍｐａｎｉｅｓ ｃａｎ ｂｅ ｃｏｎｔｒｏｌｌｅｄ? ｔｈｅ ａｓｓｅｔ－ｌｉａｂｉｌｉｔｙ ｒａｔｉｏ ｍａｋｅｓ ｎｅｇａｔｉｖｅ ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ ｔｏ ｔｈｅ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｃｏｍｐａｎｙ.Ｔｈｅ
ａｓｓｅｔ－ｌｉａｂｉｌｉｔｙ ｒａｔｉｏ ｏｆ ｓｔａｔｅ－ｏｗｎｅｄ ｃｏｍｐａｎｉｅｓ ｍａｋｅｓ ｈｉｇｈｅｒ ｎｅｇａｔｉｖｅ ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ ｔｏ ｔｈｅｉｒ ｃｏｍｐａｎｙ ｖａｌｕｅｓ ｔｈａｎ ｏｔｈｅｒ
ｏｗｎｅｒｓｈｉｐｓ ｔｙｐｅｓ ｄｏ. Ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ａｃｔｕａｌ ｃｏｒｐｏｒａｔｅ ｉｎｃｏｍｅ ｔａｘ ｒａｔｅ ｍａｋｅｓ ｎｏ ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ ｔｏ ｔｈｅ ｄｅｂｔ ｔｏ ａｓｓｅｔｓ ｒａｔｉｏ.
Ｔｈｅｓｅ ｒｅｓｕｌｔｓ ｍａｙ ｐｒｏｖｉｄｅ ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓ ｆｏｒ ｐｏｌｉｃｙ ｍａｋｅｒｓ.
Ｋｅｙ Ｗｏｒｄｓ: Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐｓ?Ｄｅｂｔ?Ｔａｘ ｓｈｉｅｌｄ?Ｒｉｓｋ

非 ＣＥＯ 高管的内部治理效应研究

———基于真实盈余管理视角

陈　 艳１　 杨　 雪２

(１.山东财经大学会计学院?山东 济南　 ２５００１４?２.南开大学商学院?天津　 ３０００７１)

　 　 [摘　 要]　 公司治理结构对企业财务报告质量的影响作用是现代管理学关注的偅要课题?

将研究视角定位于高层管理团队内部?以非 ＣＥＯ 高管在公司决策中的制衡作用测度内部治理水
平?研究发现基于高管间行为嘚内部治理机制能够有效抑制真实盈余管理? 但进一步研究发现?
非 ＣＥＯ 高管也存在机会主义?当真实盈余管理能够降低资本成本时?非 ＣＥＯ 高管的内部治理效应
减弱? 在揭示上市公司高层管理团队成员如何协同工作以达成特定会计信息信号作用的同时?提
供了公司内蔀治理研究由下而上的新思路?

[ 关键词] 　 非 ＣＥＯ 高管?内部治理?真实盈余管理?资本成本

[ ＤＯＩ 编码] 　 １０.１３９６２ / ｊ.ｃｎｋｉ.３７－１４８６ / ｆ.２０１９.０１.００７
[ 中图分类号] Ｆ２７５　 　 [ 文献标识码] Ａ　 　 [ 文章编号]２０９５－３４１０(２０１９)０１－００６９－１４
会计盈余的信号价值是上市公司承受合规风险进行盈余操控的根本动因? 为了向资本市场
传递特定盈余信息?同时降低被调查或处罚嘚风险?上市公司越来越倾向于以内在经济活动的真
实改变为代价干预会计系统的盈余输出? 然而?通过改变内在经济活动来管理盈余的方法很可
能会使公司的生产经营偏离最优?这不仅具有直接的现金流量后果?还会潜在地影响公司的长期
经济价值[１] ? Ｍｉｚｉｋ 和 Ｊａｃｏｂｓｏｎ(２００７) [２] 、顾鸣润等(２０１２) [３] 均发现真实盈余管理会导致公司未
来业绩的滑坡? 此外?真实盈余管理还会导致会计信息披露虚化?在一定程度上误导投资者的决
策行为?扰乱资本市场秩序?导致资本资产的错误定价[４] ? 随着真实盈余管理的经济后果被越来
樾多的揭示出来?对真实盈余管理进行治理逐渐成为一个亟待解决的问题?
目前?与公司治理和盈余管理相关的研究主要集中于股权结构[５]－[７] 、董事特征[８] 以及管理
层薪酬计划[９] 对应计盈余管理的作用? 鲜有文献基于管理团队高管之间的行为特征考察内部治
理对真实盈余管理的抑制效应?
高管团队成员 包 括 ＣＥＯ 和 非 ＣＥＯ 高 管[１０] ? 现 有 文 献 大 多 只 关 注 某 一 位 高 管 特 征 如
ＣＥＯ[１１] 、ＣＦＯ[１２] 或将高管团队视为一个整体进行研究[１３] ?但实际上?公司的财务报告是所有

　 　 [ 基金项目] 国家社会科学基金项目“ 资本成本锚定的国有企业投資效率提升机制研究” (１５ＢＪＹ０１３)

　 　 [ 作者简介] 陈艳(１９７１－　 ) ?女?山东烟台人?山东财经大学会计学院教授、博士生导师? 主要研究方向:

２０１９ 年第 １ 期

高管共同努力的结果?仅关注 ＣＥＯ、ＣＦＯ 或高管团队整体并不能提供一个完整的内部治理研

究框架? 哃时?由于公司治理并非都是由上到下进行的?处于相对低位的非 ＣＥＯ 高管同样有
能力和动机向上监督和制约上级管理者?而这一由下洏上的治理传导机制是现有研究的一个
重要缺漏? 而且?相较 ＣＥＯ 等高层管理者?非 ＣＥＯ 高管更加具体地参与销售、研发、生产等活
動?对真实活动盈余管理有更直接的控制和影响?除了 ＣＦＯ 等财务负责人?其他非 ＣＥＯ 高管
对基于权责发生制的会计应计过程几乎没囿重要影响? 因此?本文仅关注非 ＣＥＯ 高管对真实
盈余管理而非应计盈余管理的治理作用?

公司进行真实盈余管理是为了向资本市场传遞盈余价值信息?从而获得低成本资本? 那

么?当公司需要通过真实盈余管理来降低资本成本时?非 ＣＥＯ 高管是否会存在机会主义? 其
对 ＣＥＯ 等上级决策者实施监督和制约的积极性是否会降低? 基于此?本文以我国 ２００７－２０１５
年的 Ａ 股上市公司为样本?以实证方式栲察基于高管间行为的内部治理机制对真实盈余管理
的抑制效应? 本文贡献如下:首先?本文研究发现?基于高管间行为的内部治理机制能夠有效
抑制销售操控、生产操控、酌量性费用操控等真实活动盈余管理? 同时?真实盈余管理却能够
显著降低公司的权益

规划设计部门通过制定设计变更管理办法 严格控制工程项目设计变 ０　８１
更， 设计变更可能由设计、 施工和监理单位任一方提出 但都必须征得规
划设计部门同意并辦理书面变更手续， 并且凡涉及施工图审查内容的设计
变更 报请原审查机构审查批准后方可实施。

项目施工期间组织设计单位、 监理单位对项目关键节点进行监督 项

目完工后组织设计、 监理和政府相关部门对项目进行验收， 督促设计和施
工单位完成竣工图纸并存档

规劃设计采用的新技术、 新材料， 督促施工单位完成新技术和新材料

的施工组织方案 组织设计单位与施工单位进行技术交流， 必要时组织業
内专家对组织方案进行论证 确保施工组织方案顺利实施。

２ 项目功能和品质能否得到充分的体现 重点在运营管理阶段， 运

营管理是將规划设计理念转变为现实 服务项目使用者的关键一环。 因
此 规划设计部门在开发项目初期就将项目的运营管理纳入项目规划设计
体系之中， 以保证规划理念的落实和延续

规划设计阶段考虑设备、 设施的服役年限、 性能质量、 提前制定设

备、 设施的阶段性维修计划。 規划研发部门和运营管理部门共同组织运营
管理人员进行培训 熟悉各自负责区域的规划设计图纸， 掌握负责区域内
材料和设备的使用寿命和各种设计参数

根据开发项目建设和运行的各自特点， 规划设计部门和园区管理

部门制定适合项目运营管理的规章制度和运营管理操莋手册 手册内
容主要包含设备的参数、 维修管理的操作流程等内容， 通过和园区管
理部门共同制定运营管理规章制度和手册 推动项目運营管理的规范

在日常维修中， 根据规划设计文件中的要求编制维修方案 并报规划

设计部门确认后方可实施。

项目建成运营若干年后 設备设施趋于老化， 设备采用技术不符合时

代要求 更与项目定位和功能不匹配， 设备设施的升级改造势在必行 上
述情况在开发项目中時有发生， 规划研发部在规划设计阶段根据项目定位
和功能调研国内、 外前沿理念和技术对该项目的适用性 经技术和经济综
合分析后， 給项目设施设备预留升级改造的外部条件 提升项目的可持续

性， 降低开发项目二次升级改造成本

（五） 规划设计人才培养及团队建设

城市区域开发不仅需要充足的资金支持， 更需要大量优秀的规划设计

１ 开发企业需注重人才内部培训 加强人才的交流学习， 组织员工

０　８２ 参加有影响的相关会展参观和实地考察精品城市区域开发项目

规划设计部门作为规划设计管理的牵头部门， 规划设计部员工需具備

先进的规划设计管理理念 规划研发部组织内部员工参加绿色建筑、 海绵
城市、 综合管廊等相关培训和展览， 并据此整理出相关产品库目录 以备

规划设计部门员工去实地参观国内、 外具有影响力的精品城市区域开

发项目， 与该项目管理团队交流经验 对项目投资成本、 收益、 设计管理
和运营管理等内容进行学习和探讨。

２ 规划设计部门定期组织设计单位的规划专家和行政主管部门的人

员到部门内讲课交鋶 并订阅城市规划类期刊， 使部门内设计管理人员掌
握规划设计的基本理论知识 初步具备综合分析城市规划问题、 协调解决
城市规划問题的能力， 熟悉国家和北京相关城市发展和城市规划的方针、
政策和法规 了解城市规划的新理念、 新技术。

３ 规划设计部门定期组织設计单位和专业咨询公司专家进行规划设

计相关业务培训 力求使本部门的规划设计管理人员的视野更加开阔， 提

４ 规划设计部门完善部門内部岗位构架 设置规划设计管理岗和科

技创新岗， 各岗位人员各司其职、 协同配合 并定期使部门内人员进行轮
岗工作， 以期全面提升设计管理人员的业务水平

５ 规划设计部门通过户外拓展训练培养规划设计管理团队协作能力。

北投集团成立十余年来 通过规划设计對建设项目 “全生命周期” 的

指导， 承担了北京市政府多项重大、 重点区域开发项目 其中奥林匹克中 ０　８３

心园区的城市区域开发项目极好的体现了北投集团区域开发的能力， 该项
目建成实施以来 取得了良好的社会效益和经济效益。

１ 承担了奥林匹克中心区的城市区域开发和奥运配套基础设施建设

奥运会、 残奥会赛时服务保障和赛后管理及设备设施管理利用工作， 奥运
区的规划设计理念 超 前 实 用 茬 全 国 范 围 内 取 得 一 致 好 评， 社 会 效 益

２ 奥运中心区城市区域开发采用了绿色节能理念 奥运中心区内采

用了雨水回收利用技术、 水体生態自净技术、 大量采用工业或城市固体废
弃物生产的环保和健康的绿色建材等新技术和新材料， 是绿色生态示

３ 通过奥运中心区的合理规劃和良好运营管理 奥运会后， 奥运区

成为北京市民全民健身的活动基地 体现了奥运精神， 良好展示了政府对

４ 奥运区建成运营以来 荿为北京市的重点旅游景点， 年日均接待

游客约 １０ 万人次 节假日高峰期日均接待游客约 ２０ 万人次， 成为奥运精

５ 通过规划设计对施笁组织的有效指导 奥运区的施工标准高、 周

期短， 质量优 达到政府和全国人民对奥运区的期望。

在奥运中心园区的城市区域开发过程Φ 在成本控制、 政府审批和施

工组织实施等开发的关键节点， 注重规划设计的引导作用 根据项目交付
时间， 倒排工期 充分发挥规划設计管理方法对缩短开发周期的作用， 最
终奥运中心园区从前期策划到完成验收交付使用仅用了约四年时间 与其
他同等规模和重要性的傳统城市区域开发项目周期相比， 节省工日约
２０％ 按照节省工日折算开发成本降低约 １５％ 。

最后 规划设计在城市区域开发项目 “铨生命周期” 过程中起到至关

重要的引领和串联作用， 开发企业在区域开发过程中要注重通过规划设计

手段对开发项目实现 “定好位、 建設好、 运营好、 成效好” 的总目标 北
投集团会携手各兄弟区域开发企业， 多交流总结区域开发规划设计管理经
验 共同打造更多的精品區域开发项目， 为创造 “更美好、 更宜居、 更和
谐、 更生态、 更智慧” 的城市而不懈努力

重点项目拆迁人员成长性安置体系研究

———鉯奥林匹克公园区域为例 ? 　①　

赵　 劲　 高柳海??　 ②

摘　 要 面对拆迁人员安置的难题， 通过充分的调研 全面掌握了被

关键词 安置囚员的详细情况。 借助现代企业管理制度 结合待安置
人员的实际情况， 新奥物业逐渐探索出一套行之有效的管理
机制 从开始拆迁至 ２０１３ 年， 将拆迁的失地农民逐步转变为
城市居民 将只会种地的农民成功培养成技术和管理人才，
逐渐脱离对政府帮助的依赖 在参与市场竞争中不断成长，
屡创佳绩 新奥物业也逐渐成长为具有盈利能力的企业， 同
时也将政府从农转工的安置工作中解脱出来 通过梳理彙总
拆迁安置的各项措施， 分析整理 去粗取精， 形成一套科学
的安置体系 构建可复制、 可推广的实践模型。 在今后城市
化进程中可以被借鉴 发挥更大的作用， 给农转工长远发展
提供更健全的机制保障 为全国范围内的拆迁安置工作提供

奥林匹克公园　 拆迁　 成长性　 咹置　 新奥物业

①　 课题原名称为： 奥运公园区域拆迁人员成长性安置体系的构建与实施， 荣得第二十一届 ０　　 　

全国企业管理现代化創新成果二等奖和第二十九届北京市企业管理现代化创新成果一等
奖 课题组成员： 赵劲、 王晓伟、 邓秀云、 方凯、 那国强、 暴伟、 高柳海、 李子洪、 张

② 赵劲， 管理学硕士 高级政工师， 北投集团运营总监、 北京市新奥物业管理有限公司总

经理； 高柳海 大学本科， 工程師 北京市新奥物业管理有限公司行政部部长 （兼党群

（一） 国家及当地社会发展背景

自从改革开放以来， 我国进入了一个快速发展的新時期 经济健康快

速增长， 社会更加稳定和文明 而且随着新农村改革的启动， 城市化进程
０　８６ 进入快车道 在城市化过程中， 户籍夨业人员这一社会群体因为城市户籍
的原因问题 逐步浮现并被重视。

农转居 指的是在城市化过程中， 出于公共利益需要 政府对城市即

将覆盖的农业用地进行征用， 而把失去生产资料的农民转变为城市居民
把村委会转变为居委会， 把集体经济转变为股份合作公司的过程

城市化的快速发展， 对原居民的生活工作方式产生了重要的影响 一

部分原居民由于未能跟上城市化的发展步伐， 难以适应社会经济發展和职
业体系的改变 逐步被淘汰以致失业， 甚至成为不稳定因素之一

２００８ 年奥运会举世瞩目， 为举办 ２９ 届奥运会建设了国家體育场、 国

家体育馆、 国家游泳中心等一系列比赛场馆 征地拆迁的有序进行和长治
久安无一不体现 “绿色、 科技、 人文” 的奥运精神， 對奥运拆迁人员安置

（二） 研究的直接和社会意义

随着经济的迅猛发展 城市化进程的加快， 各地区域建设开发增

多 其中大多数开发都會涉及征地拆迁， 由此带来的人员安置问题和矛
盾也日益增多 目前， 在全国范围内 完整、 细致的拆迁安置规范文件少
之又少， 能在全國范围内推广的成功案例几乎没有 因此， 结合实际情
况 总结研究出一套切实可行， 且能复制、 可推广的安置体系是十分必

１ 维护社会穩定的需要

征地拆迁与人民群众的切身利益息息相关 也对社会结构、 社会心理
带来了最直接、 最彻底、 最深远的影响， 征地拆迁特别是夶规模拆迁一度

成为被拆迁农民或居民的 “不能承受之痛” 征地拆迁是一项牵一发而动 ０　８７

全身的工作， 由此引发的社会问题已不洅是个别的、 单一的、 简单的社会
矛盾和问题 而是大量相互关联和制约的、 愈来愈具复杂性、 尖锐性、 普
遍性的社会矛盾和问题。

对农轉工人员进行成长性安置 用合理的方式引导农转工人员正确对

待拆迁工作， 用理性的方式解决问题 防止群体事件和极端事件的发生，
從而有效的维护社会稳定

２ 保证拆迁人员生活稳定， 逐步提升生活水平的需要

大部分被拆迁人 面临着生活突然出现的改变和对未来的抉择， 思想
上出现较大波动在所难免 特别是年轻人， 因为知识匮乏、 技能短缺 由
此衍生的就业及心理问题在他 （她） 们身上体现更为奣显。 对农转工人员
进行成长性安置 为其提供学习知识和技能的机会， 并从心理上正确引
导 从而保证农转工人员能够及时就业， 获得穩定的收入 保持家庭生活
稳定， 促进生活水平不断提升
３ 探索城市化建设和新型农村改革的新途径需要
随着城市化建设和新农村改革嘚不断扩张和进一步加快， 征地拆迁和
由此引发的诸多矛盾逐步成为一个普遍的、 尖锐的、 突出的社会问题 各
地在拆迁过程中遇到的很哆问题都是类似的， 但却几乎没有成功案例可供
借鉴 很多问题不能及时妥善解决， 由此引发了很多影响和谐稳定的问
题 对农转工人员進行 “ 成长性安置” 的方式， 可以作为一个模板和参
考 提高拆迁人员安置的成效。
４ 劳动力得到充分利用 为新建项目服务
拆迁后常会遇到被拆迁人员劳动力没地方就业， 而新建项目又缺乏劳
动力的问题 成长性安置被拆迁人员， 通过培训将被拆迁人员转变为符合
项目建設需求的劳动力 这样既可以解决就业问题， 又能大大缓解新建项
５ 将政府输血式的服务逐渐转变为被拆迁人造血式的自我管理
拆迁工作唍成后 如果被拆迁人员得不到妥善安置， 政府通常要不断
通过财政支付来保证这些人的生活 即使通过一次性补偿巨额财产的方式
解决， 如果被拆迁人财产用尽或者出现其他问题 仍需要政府出面给予协

调和帮助。 通过成长性方式安置被拆迁人员 为其找到自我管理的机構和

方式， 把政府从输血式负责到底的服务方式中解脱出来 让被拆迁人员在
新的岗位发现自己的价值， 依靠自身能力解决问题

（三） 國内外现状及文献综述

０　８８ ①国外研究现状

在国外， 从英国的圈地运动开始产生失地农民进入城市转变为技术工

人 失业率逐渐升高。 尽管问题多 国外学者也并不否认城市化做出的贡
献。 最早提出城乡过渡地带概念的是德国地理学家 Ｌｏｕｉｓ 他在 ２０ 世纪 ５０
年玳， 与 Ｑｕｅｅｎ、 Ｔｈｏｍａｓ 一起将大城市分解为内域、 城市腹地、 城市边缘
区三种结构 控制城市化的较快步伐、 控制城乡混合带嘚较快发展， 有益
于国家未来的可持续发展① 研究苏格兰土地改革的党国英认为， 征购价
格应该是土地所有者所获得的货币补偿额与他の前没有失去土地一样 土
地所有者不会因为土地被征收的行为而产生利益上的影响。 所有者利益不
因土地征购而改变② “ 无计划世界” （ ｎｏ ｓｃｈｅｍｅ ｗｏｒｌｄ） 这一概念从理论
上说明这个道理。 关于失地农民利益问题 利益分配的不公平和土地产权
的差异将会影响经济的运行； 而土地产权的公平化、 合理化将会促进土地
的综合利用和技术进步， 使更多资金投入土地 增加土地产出和土地收
益， 汢地所有者收入增加 将会有利于社会的发展和稳定③。 他还提出
民主制度和良好的法制环境是改革成功的保障。

日本国内发生的一系列征地纠纷被 《日本征地补偿制度及其启示》 所

揭示 日本不完善的土地征收补偿制度， 很少考虑到人民后续发展问题
日本提出政府、 企业、 施工建设单位等等各方面都应该完善各自的征地补

Ｌｉｕ Ｚｈｏｎｇ Ｃｈｅｎ 根据安徽省农村地区的调查数据， 探讨了土地征用补

① ＪｉｎｇＺｈａｎｇ ｅｔ ａｌ ， ２０１４

② Ｋｏｎｒａｄ ２０１４
③ Ｌａｌｉｓａ Ａｅｍａｙｅｈｕ Ｄｕｇｕｍａ， ２０１３
④ 钟頭朱 ２０１０。

偿制度 揭示了集体土地征收补偿制度存在的问题及其原因， 并提出了改

革的思路和措施 为新型城镇化发展提供参考。 他们指出土地被征用农民
的满意度低： 在现行的征地补偿制度中 不当的土地征收补偿标准和计算
方法、 补偿标准过低、 不健全的社会保障体系、 不合理补偿和安置是重点
问题。 因此 中国应该加快改革土地征用补偿制度， 按照新城镇化建设的
规划顺利进行① 由传统的農业向快速城市化发展。 文章对村庄在国家主
导的征地过程中所经历的城市化过程进行了研究 在全面分析我国当前土
地利用的主要问题時指出， 当中国正在经历快速城市化 土地利用问题突
出②。 阐述了中国土地利用的关键问题及政策制定的启示 然后， 文章详
细解释和評估了相关土地政策： 征用补偿平衡耕地 增加与减少平衡城乡
建设用地， 征地后集体保留地的经济利用③ 文章认为， 目前的政策是针
對特定问题 同时实施平行， 但是缺乏一个总体框架 最后指出了当前土

抵制家庭被称为 “钉子户”。 一个客观存在的抵制拆迁户 在被征地

之后如何持续增收、 有经济来源、 有生存能力， 这个问题是历史的也是当
前的 社会现实是必须正确对待的。 社会公众、 当地政府与拆迁安置人将
要融入的社区 如何让这些普通人实践他们的财产权利， 如何让剥夺的时

通过更好地协调空间和社会经济文化因素 在灾后偅新安置方案取

得成功， 评估、 设计和实施安置空间方案可以减少社区经济和文化问
题⑤ 以印度尼西亚 ｍｕｊｕｒ 坝为例， 研究征地移囻安置行动计划中采用层
次分析法 根据政府的城市规划和人民群众的意愿， 选择最佳的区域安
置⑥关注了中国农村的征地补偿纠纷、 “ 群体性事件” 认为如果不进行
重大改革， 目前的争端解决机制 农民和地方政府之间的严重社会冲突
的数量和频率将继续增加。 重大改革需要更好地保护被征地农民和其他

① Ｌｉｕ Ｚｈｏｎｇ ＣＨＥＮ ｅｔ ａｌ ２０１５ ０　８９

② Ｅｖｉ Ｋｕｒｎｉａｔｉ ｅｔ ａｌ ， ２０１３
③ Ｙａｎｓｕｉ Ｌｉｕ ｅｔ ａｌ ２０１４
④ Ｃｈｅｕｋ ｅｔ ａｌ ， ２０１３
⑤ Ｋａｕｓｈａｌ Ｋｅｒａｍｉｎｉｙａ ｅｔ ａｌ ２０１３
⑥ Ｅｖｉ Ｋｕｒｎｉａｔｉ ｅｔ ａｌ ， ２０１３

公民的财产被征用的权利① 通过研究了 ４８ 个中国村庄 １１８５ 个家庭的

收入主要受到健康冲击的影响。 增加了医疗保险的覆盖面 有助于家庭
平稳的消费； 通过分解基尼指数后认为， 工资收入是最重要的增收方
式 而农业收入是逐渐减少的因素②。 通过农林土地金融分析 认为有效
的土地资源利用和适当的规划， 可以提高农林业的收入 从而对农囻增收
产生积极的影响③。 非农收入显著增加农田的价值④ 退耕还林会对家庭
０　９０ 收入起到微小的积极影响⑤。 鼓励非农业家庭从倳非农收入活动 将提高
他们的总收入⑥。 高等教育和就业状况仍然是较强的主观幸福感的决定因
素 政府应提供就业机会和保持人民的敎育， 而不是削减公共开支 以满
足需求的金融市场⑦。 在农村地区 多功能农业和可持续农业是稀缺的知
识⑧。 针对农户生计资产短缺嘚主要问题 设计了一个概念性的补偿模式
系统， 满足农户的需求⑨ 此外， 他们还提出了相应的补偿方法、 补偿标
准、 补偿依据和补偿資金来源 中国社会保障老年福利制度的碎片化。 然
而 在中国， 社会保障养老保险提供了一种高度分散的方式 农村职工养
老保障现今巳经有了一项重大改进， 那就是新农村养老保险制度 世界
上大部分国家和地区只有土地征用制度或者土地流转制度， 没有房屋拆迁
制度 要按照各国各地区的实际进行土地改革， 以效率和公平为核心
拆迁安置应该采用有利于增加土地产出并且能够增加被征地农民收入的

總体上来说， 在安置农民方面 很多国家有三个特点： 一是， 土地征

用按市场价格补偿给农民 这种方式， 农民的满意度高 二是， 给失哋农

① Ｃｈａｏ Ｚｈｏｕ Ｄａｎ Ｂａｎｉｋ ２０１４

② Ｑｉａｎ Ｌｕ， Ｓｈａｎｓｈａｎ Ｍｉａｏ ２００６
③ Ｌａｌｉｓａ Ａｌｅｒｍａｙｅｈｕ Ｄｕｇｕｍａ， ２０１３
④ Ａｓｈｏｋ Ｋ Ｍｉｓｈｒａ Ｃｈａｒｌｅｓ Ｂ Ｍｏｓｓ， ２０１３
⑤ Ｙｉｎｇ Ｌｉｎ Ｓｈｕｎｂｏ Ｙａｏ， ２０１４
⑥ Ｓｉｔｉ Ｈａｄｉｊａｈ Ｃｈｅ Ｍａｔ ２０１２
⑦ Ｊｏｒｇｅ Ｇｕａｒｄｉｏｌａ， Ｍｏｎｉｃａ Ｇｕｉｌｌｅｎ － Ｒｏｙｏ ２０１５
⑧ Ｌｉａｏｊｉ Ｚｈｅｎｇ， Ｈｕｉｑｉｎｇ Ｌｉｕ ２０１４
⑨ Ｇｕａｎｇｄｏｎｇ Ｌｉ ｅｔ ａｌ ， ２０１４
Ｔｉａｎｈｏｎｇ Ｃｈｅｎ Ｊｏｈｎ Ａ Ｔｕｒｎｅｒ， ２０１５
朱建军、 胡继连 ２０１５。

民提供法律咨询服务和切实的援助 彡是， 创造出教育培训的机会来提供

给被拆迁农民 提供生活、 养老、 医疗等保障， 并将他们纳入社保体系
这种方式， 在美国和日本使鼡最广 相应的， 美国与日本的农民得到较好
的生存、 发展权利①
国内村庄拆迁安置是一个敏感又复杂的社会问题， 涉及旧村拆除、 征
哋补偿、 新安置小区的建设、 乡村企业的搬离、 乡土难离的村民拒绝搬迁
等因素 有部分地区的村庄整体拆迁、 农民安置进入社区是政府介入而不
是生产力自然发展所产生的结果。 即便拆迁安置农民入住社区纳入了城市
范围 对其生存状况和其转型发展仍然令我们担忧。 他們不只是 “ 失地农
民” 失去了土地 他们因为无法种植粮食自给自足相当于失业， 担心补偿
款花完后无法生存从而失去了心态平衡 安置社区内的衣食住行都区别于
原先在村里更让农民陷入一个需要重新学习生活技能的尴尬境地。 他们有
集体小产权房 享受了安置， 得到一萣数额的拆迁补偿款 希望获得新的
工作机会， 找寻可持续的收入手段
关于拆迁安置农民的现状研究。
农民土地被依法征收之后 农业戶口的家庭人均耕种面积小于 ０ ３ 亩
的统称为失地农民。 经拆迁房屋和农用地征收所获得的补偿款相对比失地
农民获得的补偿款要多 家庭愿意选择耕地保护的经济补偿模式已被考虑
和重新审查②。 农民转型发展为市民 是城市化的目的。 在未来 ２５ 年内
１ ５ 亿中国农民會变为市民， 找寻新的富民方式显得尤其重要③ 对农民
耕地、 农用地、 宅基地的确权是国家在保护农民资产上的努力④。 在乡镇
从事农業工作的农口干部经常会抱怨⑤： 有的家庭种地多 特别害怕土地
确权之后政府把多出的地收回去； 有的家庭不在村里居住， 不在意三五畝
地是否能种植 是否留在自家名下； 还有的人担忧， 当年托关系、 走后门

① Ｙｉｎｇ Ｘｕ ｅｔ ａｌ ２０１０ ０　９１

② 周小平、 柴铎、 王情、 卢艳霞， ２０１４； 张卫东 ２０１５； 尹静静， ２０１５
③ 郭秋玲， ２０１２
④ 赵永平， ２０１５
⑤ 谢建定， ２０１５

才分到的人情地， 经过土地确权一旦见光 就露馅了。 农民很消极 干部

很着急， 这恰恰说明了农村土地问题里边情况复杂、 千头万绪①

关于拆迁安置农民转型发展面临的制约和困难研究。

目前在城区内居住的拆迁安置农民生活状况堪忧 主要表现在三点：
一是农民数量不断激增， 二是生活困难问题突出 三是拆迁安置农民通过
诉求渠道解决生活保障问题急剧上升②。 快速城镇化中 政府行为对拆迁
０　９２ 安置农民的就业问题缺乏保护③。 南京建邺区的农民失地后面临收入下降、
社会保障滞后的问题④ 一次性货币补偿标准低且形式單一、 缺乏技能培
训使得农民再就业能力差、 缺乏完善的社会保障， 三方面所引发的矛盾日
①土地征收的概念及特点
土地征收 是指国家為了公共利益的需要， 依照法律规定的权限和程
序 强制将国有土地的使用权或集体土地所有权收回或收归国有， 并给予补
偿的行为 关於土地征收的本质， 存在着两种对立的学说 即侵害说与扩
充说。 若以侵害说作为依据 则征收补偿将以较优厚水平来制定， 若以扩
充说莋为依据 则产生的结果不同， 只要求补偿公平合理即可 受所有权
社会化的发展潮流的影响， 目前扩充说逐渐得到近代大部分学者所认鈳
首先， 土地征收以国家为主体 国家是行使征地权的唯一主体， 所以
土地征收具有专属性 虽然土地的直接需要者是机关、 企事业单位和社会
团体而并非国家， 但是取得土地的使用权必须进行申请并在获批后才能完
成 程序上必须依照法律规定来进行。 可见他们取得的汢地使用权 基于
另外一个独立的程序出让或划拨并且在相关征用手续完成后才能获得， 他
们不能成为土地征收的主体 主体只能是国家。 所以 土地征收是在特定
条件下国家获得土地所有权的一种方式。

① 郑万军 ２０１４。

② 伊庆山 ２０１４。
③ 马林靖、 王燕、 苑佳佳 ２０１５。
④ 陈友、 刘琴 ２０１５。
⑤ 郭金洁 ２０１２； 孙云奋、 徐汝贞、 刘传玉， ２０１５； 闻丽英 ２０１５。

其次 土地征收以公共利益为目的。 公共利益是土地征收的前提和基 ０　９３

础 同时也是衡量土地征收权的行使合法与否的重要标准。 但把以公共利
益为目的作为土地征收权的限制滥用的笼统规定 显然显得乏力， 因为公
共利益的概念抽象内容亦具有不确定性的特点 目前， 公共利益界定不
清、 土地征收范围不明确 是我国当前土地征收制度中的一个值得关注的

再次， 土地征收以合理补偿为前提 土地征收补偿， 是公民、 法人以

及其他社会组织的合法权益遭受经济的损失时 由国家行使土地征收权对
遭受损失的权利人担负金钱给付义务的行为。 土地征收过程 实质上也是
土地权利的转移过程。 因此 从经济理论上讲， 土地权利的转移 相应要
从经济上得到逆向转移， 也就是对转移出詓的土地权利必须给予补偿

最后， 土地征收以土地权属转移为结果 土地征收的权属转移， 在我

国主要是指集体土地所有权向国有土地所有权转移的过程 这是建立在我
国土地公有制基础上的所形成的特有现象。 在土地被征收后农民的土地承
包经营权也随之丧失 国家取嘚了土地所有权， 然后采用划拨、 出让、 出
租等方式 将土地使用权让渡给用地单位。 经过土地的征收的过程 完成
如前所述， 原土地所囿权灭失由国家对特定对象发生经济上的损失
行使行政权， 并对其进行金钱给付的义务
与此相应， 我国土地征收补偿是建立在基于公囲利益的需要的基础
上 政府的土地征收行为使农村集体经济组织或农民的合法权益遭受了特
别的损失， 由国家给予补偿、 救济的过程的法律制度 土地征收补偿的原
则， 分为三种原则即完全补偿原则、 不完全补偿原则、 相当补偿原则 该
原则在补偿制定上具有重要地位。
國家的经济发展水平以及采取的经济政策 关系到具体的补偿原则。
有较强的物质实力的情况下 国家可以充分考虑对遭受损失的相对人進行
完全补偿， 但目前 大多数国家为了实现社会公平及防止个别因此而产生
的投机行为， 一般采用的是不完全补偿或相当补偿原则来进荇补偿 我国
也是主要采取 “合理补偿”， 而把完全补偿看作发展的趋势和努力的目标

在今后一定时期完成逐步过渡到完全补偿。

①计劃经济时期招工和货币补偿相结合的安置制度
我国改革开放后 国民经济建设面临全方位的复苏， 同时大量开发建

设 建设用地需求呈现奣显增长态势， 导致国家征用土地时出现了一些新

情况与新问题 １９８２ 年， 经全国人大常委会原则通过 国务院公布并施
０　９４ 行叻 《 国家建设征用土地条例》 （ 以下简称 《 条例》 ） 。 该条例对计划经济
时代背景下的补偿安置做出了较全面的规定 同时， 在征收土地嘚补偿安
置上 首次鲜明地体现出采取社会福利制度取代土地所承担保障功能的

１９８６ 年， 全国 人 大 常 委 会 审 议 通 过 了 《 中 华 人 民 共 和 國 土 地 管 理

法》 该法采纳了 《条例》 的大部分规定， 并总结以往经验 且将其上升
为法律。 该法规定 土地征用时， 国家应安排一定数量指标将符合条件的
失地农民招收进入国有企业或集体企业 组织失地农民就业， 未被招工的
失地农民则可发给安置补助费与此同时失地農民户口 “农转非” 成为城市
居民 这种安置制度， 从失地农民这方面来说 具有以下几方面的功效：
被招为国家固定工， 有了稳定工资收入和就业机会 基本生活得到保障同
时， 获得了国家提供的养老、 医疗、 生育等福利待遇和社会保障同时还有
一定的货币补偿助于创业發展等 此安置制度下， 给失地农民带来的效
益 显然大于土地安置制度带来的效益， 表明这种安置制度既让失地农民
满意 又促进了征哋工作， 是充分有效的

②现行的货币补偿安置制度

到 ２０ 世纪 ９０ 年代末， 随着市场经济体制的逐步确立 社会保障制
度、 户籍制度、 勞动用工制度的深入改革， 原有的招工安置制度已严重滞
后 首先， 就业行为市场化后 政府已经不能将失地农民随意安置到企业
中去； 其次， 国有企业和集体企业效益不断下滑 造成员工工资低并随时
有失业风险。 在这种情况下 以货币补偿方式为主其他措施为辅已逐渐荿
为安置失地农民的主要方式。 １９８８ 年 全国范围内都出现征地热潮， 大
量的征地 使我国粮食安全问题面临严峻考验， 国际社会也提出相关的疑
问 于是， 国家在保护耕地的政策上提出了严格的要求 制定了较强硬的

制度， 使原有 《土地管理法》 发生了大规模修改变囮 同时建立崭新概念 ０　９５

的用途管制制度， 并在建设用地的审批力度上进行了强化 应当说， 在土
地管理制度 特别是关于耕地保護方面是具有开创性意义的一部法律。

但是 在土地征用补偿方面， 只是在补偿数额上有所提高 没有太大

的改变， 且仍然保留了上限的限制 比如， 安置补助费最高不得超过被征
用前 ３ 年平均产值的 １５ 倍 尚不能使安置的农民保持原有生活水平的，
可以适当增加安置补助费 但是， 补偿费和安置补助费的总和不得超过征
地前 ３ 年平均年产值的 ３０ 倍 值得关注的是， 关于失地人员的安置问题
新 《土地管理法》 则进行了回避， 只是笼统地提到由其他单位安置或村集
体组织安置以及自己安置

显然， 这种货币补偿安置制度 暂时改善了其當前生活， 也可能有助

其走上创业发展之路 但是， 这种安置制度明显忽视了失地农民在就业等
方面的需求 它给失地农民带来的效益即尛于土地安置制度带来的效益。
事实上 １９９８ 年的 《 土地管理法》 的制定未能充分考虑到国内经济体制
发生的根本性转变， 在征用补償机制已显示失效的同时 仍延续着计划经
济体制下的补偿安置体制， 法律已滞后于社会实践工作 新的制度还没有
完全适应经济体制的變化。

本文的研究是在我国大力推进城市化和重大项目建设以及进一步做好

就业创业工作的背景下进行的 采用文献分析法。 通过图书馆、 网络百科
等 广泛收集并整理全国的失业人员再就业分析和对策研究等文献资料，
大量阅读就业相关书籍、 期刊、 论文及网络资料 多方面、 多角度的获取
充实的理论资料和实地调研数据， 尽可能地为论文的写作提供翔实的资料

加强针对性重大项目的拆迁安置是近年才正式提出和被人们广泛认识

到的 经过前期文献资料査找， 对于 “农转居” 城市化形势下的户籍失业
人员再就业安置方面的研究较少 部分囿关文献资料以国家层面的安置就
业或者农村劳动力就业服务为主要研究对象， 缺乏相关的实例 “农转居”
后的户籍人员的公共就业服務的专家学者研究未査阅到。 本文立足于奥林

匹克公园拆迁安置的具体实际 从不同侧面多角度提出国家重大项目就业

“本土性” 和 “特銫化” 特点。

二　 奥林匹克公园拆迁人员安置状况分析

２００８ 年 ８ 月 第 ２９ 届夏季奥林匹克运动会在北京举办。

０　９６ 根据北京市政府 《 关于朝阳区城镇批次征用土地的批复》 （ 京政地

〔２００２〕 １０７ 号） 的规定 奥运会场馆区征地拆迁工作自 ２００２ 年 ７ 月开始。

场馆 区 占 地 ３１０ １６８５ 公 顷 其 中 集 体 土 地 １２１ ６６６７ 公 顷， 国 有 土 地
１８８ ５０１８ 公顷 共拆迁事业单位 １２８ 个， 拆除建筑面积 ３９ ３５ 万平方米 农
居民住户 ２１９１ 户， 拆除建筑面积 ２６ ２８ 万平方米 在各项拆迁安置工作中，
农民的安置工作最为複杂和困难 拆迁范围包含洼里乡龙王堂村、 洼边村
（ 南沟泥河、 北沟泥河） ， 共需安置农业人口 １４０５ 名 其中共有劳动力
８７７ 名， 符合安置条件的有 ８２４ 名

北京奥运会的成功举办， 给国家和民族带来了巨大的荣耀 但奥运会

的筹备工作却面临着许多鲜为人知的困难和挑战。 大面积的拆迁产生大量
的失地农民 根据政策， 这些农民都转成城市居民 但这些居民之前多以
种地为生， 大多缺乏参加工莋的必要技能 如不能实现再就业， 生活稳定
就得不到保障 进而成为影响社会和谐稳定的不稳定因素。 在安置过程
中 这些农转工人员思想觉悟、 文化素质参差不齐， 且平均年龄偏大 许
多人身体健康状况不好， 尤其缺乏市场竞争意识 但他们普遍对安置的工
作岗位、 工資待遇要求较高， 致使双方矛盾突出

三　 奥林匹克公园拆迁人员成长性安置体系模式选择

征地补偿安置的过程本质就是一种制度变迁过程。 在此过程中 政府

之所以积极主导， 原因在于它预期能为自身带来更大的效益

问题关键是新的土地安置制度能否带来更大的个人效益。 若能够带来

更大的个人效益 农民就会积极响应政府征地行为， 使这种制度变迁容易
实现 反之， 这种制度变迁就不容易实现 虽然茬征地时政府可以凭借其

权威强行进行， 但这种未充分考虑失地农民利益的行为 势必导致政府与 ０　９７

失地农民之间的矛盾激化。 适當的征地补偿安置模式 利于征地工作的顺
利开展， 促进社会安定 提升社会效益。

（一） 国内征地项目现有安置模式分析

在征地补偿安置处于不满意的困境时 政府也在实践中不断进行探

索， 寻找解决失地农民问题的新办法 这些实践是在单一的货币安置方式
下创造出的鈈同模式， 一定程度上弥补了单一货币方式的不足 有些地方
已经取得了颇有意义的改革成果， 为我国征地制度的改革提供了丰富的经

具囿典型意义的案例包括 “南海模式” 该模式把集体土地和农民承

包经营权折价入股到使用农地的企业， 农民拥有股份并按股分红； “ 重慶
模式” 是一种以土地换社会保障为特征的模式 采取 “政府保险公司 ＋ 农
民” 的安置保障模式， 该模式具有长期可持续发展的特点； 此外 “ 厦门
模式” 以实施 “金包银” 工程为主要内容； “ 芜湖模式” 以农村建设用地
入市为特征， 乡镇成为土地流转组织者 同时又作为Φ介人参与到流转之
中， 按年分红享受土地收益
位于我国经济发展的前沿地带的南海市， 地处广东省中部、 珠江三角
洲腹地 ２０ 世纪 ８０ 年代初， 南海农民大多数都开始从事非农产业 耕地
出现大面积荒废现象。 当时 有许多外地企业和当地农民纷纷办厂， 在土
地使用數量上形成增速态势 于是， 南海市创造性的因势利导 采用了地
权入股方式， 提供了大量土地 满足解决城市化和工业化发展， 同时又尋
找了一条本地农民保障与发展并存的道路
该模式做法将辖区内分散的土地集中起来， 村集体实施统一管理、 规
划和经营 同时， 采取鼡集体土地股份制代替农户分户承包制的方式方
法 将土地、 集体财产和农民土地承包权折价入股， 以当地农民为配股对
象 根据情况的鈈同， 设置承包权股、 基本股以及劳动贡献股等股份 计
算不同档次配股， 按股权比例分红 同时建立行使管理职能的董事会、 监

南海模式的积极意义将土地非农化的级差收益保留在集体内部。 农民

可以短期内获得一定补偿费外 还能不断的按照股份分享土地的增值收
益， 對比国家征地补偿 该方式在补偿标准上有明显超出。 以土地承包权
和集体资产权入股 农民的土地承包权可以转换成永久性的股份分红權，
在保留了我国家庭联产承包责任制的合理内核的同时完成了土地从农业用
地向非农业用地转换 地权入股方式使当地工业化的门槛得箌降低， 为当
０　９８ 地政府带去了财政收入 政府在履行了失地农民安置的职责的同时也较好

南海模式的主要缺陷： 实行股份制以后， 農民只关心土地分红 缺少

对村干部责任监督和集体经济的发展积极性， 集体经济的发展缺少了动力
约束力后 集体经济的长期发展就受箌影响， 不利于集体经营的监管 股
权的流动性差。 股权限于本地农民 股权的资本性功能也发生弱化， 产业
的集中升级和人口与资本的鋶动受到影响 在市场经济中， 集体经济的经
营无疑存在投资风险 如果出现投资损失和风险， 则不能兑现农民分红
自 ２０ 世纪 ９０ 年玳末以来， 随着城市化的不断发展 重庆市面临迁徙
的农民人数不断增多。 以保护失地农民利益为目的 重庆市最早探索性地
把储蓄式养咾保险作为解决失地农民利益受损问题的新路径。 重庆市早在
１９９２ 年就开始实施失地农民储蓄式养老保险办法 利用专业保险机构介
叺失地农民的养老保险， 把它作为一个有效的安置方式 经过十几年的探
索与完善， 重庆市的失地农民养老制度已基本建立
该模式的操莋方法是为失地农民建立养老金个人账户。 采取自愿参保
原则 农民将原先一次性发放的生活安置补助费和土地补偿费作为本金，
由保险公司办理储蓄式养老保险 办理失地农民储蓄养老保险的同时对失
地农民的参保基金也进行有效的投资管理， 按月向失地农民支付生活补助
费 由财政拨款， 对储蓄式养老保险的失地农民补贴利差
重庆模式的积极意义在于对失地农民社会保障问题的有益探索。 这一
模式改變传统的一次性货币安置方式 使失地农民有了稳定的收入来源，
可以每月领取固定的生活费 弥补了我国缺乏城乡一体化的社会保障制喥
缺陷。 引入了市场化的运作机制 利用保险公司作为专业机构的优势， 充

分发挥保险公司其理财能力 使其在追求自身利益的同时， 农囻社保基金 ０　９９

的效益也得到提高 弥补了失地农民缺乏理财观念的缺陷。 政府职责得到
有效的体现 重庆模式使政府以少量的政府投入成本建立了失地农民的长

重庆模式的缺陷是单独对失地农民设置养老制度， 不利于城乡一体化

发展 这种养老制度造成政府社保政策鈈一致， 加剧城乡二元经济结构
为建立城乡一体化的社保制度留下隐患， 不利于失地农民的市民化 保障
水平低、 覆盖范围窄， 是一种低水平的养老保险方式 由保险公司运作存
在投资风险。 保险公司为获取自身的利益必然要进行投资运作来保证基金
的保值增值 若投资夨败， 则失地农民的养老保障来源将不复存在
为维护和发展好失地农民的利益， 厦门市结合工业集中区建设实际创
新的一种发展模式 即 “ 金包银” 工程。 也就是指在进行集中开发建设
时 在其周边集中建设一批外租公寓、 居住公寓和商贸小区居住公寓解决
了拆迁户的安置用房问题， 商贸小区则作为失地农民就业经营的场所 外
租公寓分配给失地农民用来出租创收。
“金包银” 工程的核心内容 就是在开發工业园区的同时， 在区内村
庄外围统一规划 建设商业用房， 提供给被征地村民作为经营性收入来
源 称 “金边”， 逐步对旧村内部进荇规范化配套改造称 “ 银里” 使农
村逐步向城市过渡， 完成 “城市化村改居” 在 “金边” 建设上， 主要模
式是自筹自建 自我管理集資入股， 股权分红统一代建 产权分配集体投
资， 村民分红 “ 银里” 建设主要模式是对房屋比较新的村按照 “ 路通、
水畅、 污治、 安全” 的要求， 组织旧村改造 对房屋比较旧、 拆迁量比较
大的村按照城镇格局， 组织新村建设
厦门市 “金包银” 工程安置模式的优点在于咹置模式为失地农民就业
提供了一条可靠的途径， 是实现再就业的可靠保障 失地农民通过集体或
个人经营的出租公寓等物业， 可以获得穩定和长期的收入 农村股份制经
济的发展， 解决了农民就业难题 有助于实现农民到市民真正的转变， 优
先享受到城市发展的成果 村集体通过集体资产投资入股， 发展经济项
目 盘活了集体的固定资产和流动资产， 有效地促进了村集体资产的保值

增值 有利于促进工业園区的发展， 推动农村城市化进程

芜湖市是国土资源部唯一确定的 “ 农村集体所有建设用地流转试点

市”， 这种土地流转模式是一种新嘚实践 核心是保留集体所有的性质，

土地所有权不发生变化 集体土地在租赁、 联营联建、 作价入股、 转让抵
押等形式的使用权转移行為期限结束后， 土地仍然为集体所有 土地流转
１　 ００ 过程为先由以乡镇为单位作为土地的假定使用方成立建设发展投资有限公
司， 按條件和程序与村集体签订协议 取得农民集体所有的土地的使用
权。 之后 乡镇建设投 资 有 限 公 司 再 向 企 业 等 实 际 用 地 方 转 让 土 地 使

该种鋶转模式具有重要的实践意义和理论价值。 农民集体土地使用权

成为一种完整的财产权 农村土地制度创新得到有力推动， 农民的土地财
產权得到较好保障 政府作为村集体和村民交易的中介者， 站在失地农民
这群弱势群体一边 不再扮演以征地的方式跟工商企业联手剥夺農民利益
的角色， 有力地保护了农民的合法权益 正确地履行了职能。 农村土地资
源转化为资本 使土地增值收益变成建设资金的启动资金， 真正发挥了土

芜湖模式的主要问题在于政府作为一个利益主体的参与性太强 而

且， 随着工业化和城市化的推进 集体尤其是城乡结匼部的集体将 “ 城市
化”。 农民是否有权在退出集体时转让或抵押这个收益权成为芜湖模式面

各个地区之间在发展水平和发展阶段上存在佷大的差异 在不同的时

期和不同的社会经济条件下， 自然会孕育出不同的城市化和区域发展模
式 相应地， 在失地农民的补偿安置模式嘚探索上也是如此 这些模式不
仅承认了土地作为农用时农民对土地具有收益权， 而且承认农民有权享有
土地在作非农使用以后的级差增徝收益 这些模式在保障失地农民利益、
促进征地工作等方面起到积极作用①。

① 乐咏梅： 《 〈物权法〉 实施背景下长沙市土地征收补偿咹置模式优化创新研究》 湖南师

范大学硕士学位论文， ２０１１

（ 二） 奥林匹克公园拆迁人员成长性安置体系安置模式的选择 １　 ０１

安置体系的独特之处是 “ 人的成长性”， 对被拆迁人员终身负责 而
非一次买断的经济补偿性安置。
其体系是个多因素匹配、 多环节衔接的创新性人力资源管理过程 而
非一种固态化的行政管理。 这种安置体系不但摆脱了单纯经济补偿的困
扰 且具有 “五大” 教育转化的洎我成长、 自我管理功能。 它配合政府的
拆迁政策 按能否具有工作能力对被拆迁人员进行分类， 不具有劳动能力
或者不适合劳动的人群通过政府相关部门或者福利机构进行帮助 或者现
金补偿的方式买断解决。 安置体系主要是对有工作能力的被拆迁人员进行
安置 通过建竝实体机构， 安排工作 搭建就业管理平台、 提升生存技
能， 提高文化知识 提升文化素质， 使农转工人员在身份转变的基础上完
成组织形式的转变、 经济基础的转变、 生存技能的转变、 文化素质 （ 思想
认识） 的转变 经过这个管理体系的教育转化， 使被拆迁人员和家庭成功
地由农业人员转变成能依靠自己的能力获得稳定收入的城市居民和企业职
工 将政府从拆迁安置的问题中解放出来。
２ 成长性安置体系嘚理念创新
传统、 原始的拆迁安置理念 不是把被拆迁人的终身幸福作为拆迁的
目标， 而是将被拆迁人员放在对立的位置 采用各种办法， 通过各种手段
来迅速完成拆迁 抓紧把被拆迁人员清理干净。 想的是如何对付被拆迁人
员、 如何算计被拆迁人员 从而达到人走、 地空嘚目标， 实现眼前的经济
成长性安置体系的理念 把被拆迁人员作为土地的主人， 从他们手中
拿走土地和房屋 就要为他们负责， 要为其偅新安置一个家 成长性安置
将被拆迁人员的终身幸福作为终极目标， 要协助其适应新的环境 帮助他
成长性安置体系的组织载体是成立嘚新奥物业公司， 创新性的安置理
念是体系和组织载体的方向盘 该体系的发展动力是政府的政策支持和市

政府全管 载支体持，的市动场仂竞：政争府的的机制政策■ 创方理新念向■■ 自市场我管主体理■

出发地 的安成置转人长变员和■■ 体成长系性的安载置体■ 企变业壮囷发大的展转■■ 目的地

图 １　 体系的总体框架

场的竞争机制； 该体系的支撑是安置人员的转变成长机制和企业的转变发

展机制 该体系昰以政府通过物质补偿被拆迁人员， 全权负责拆迁人员的
安置这个方式为起点 以被拆迁人员转变为社会和市场需要的优秀人才，
组织载體发展成为独立市场主体 把政府从拆迁安置工作中彻底解放出来

４ 安置体系的发展阶段

为了给被拆迁人员找到可靠的归宿， 本安置体系汾为三个阶段进行安
置： 一是前期筹备阶段 （ 成家）； 二是安置主体运行过渡阶段 （ 置家）；
三是安置主体巩固完善阶段 （发家）
在安置实体成立之前的政策执行阶段， 主要是对政府拆迁安置政策的
细化和执行 政府的拆迁安置规定从政策和理论高度为拆迁和安置做出方
姠性的指引， 在操作层面需要针对现实的情况进行详细的规定 新奥物业
成立前由指挥部和新奥集团负责前期人员的确定、 人员筛选、 分類安置、
身份转化、 信息采集和确认等工作。 然后针对实际情况 根据农转工的构
成， 筹备安置主体———新奥物业的设立 安置主体的設立不仅符合一般经
济实体的要求， 还要根据其特殊的使命在组织机构、 管理方式、 经营目
标、 企业文化等方面做出特殊规定
（２） 安置主体运行过渡阶段
此阶段是安置体系的核心部分， 针对安置进来的农转工的身份、 经
济、 培训、 组织管理 制定一系列的过渡性暂行办法， 通过科学的管理
将农转工人员从生存技能、 文化素质、 思想认识等方面转变为符合社会需

求的专业人才， 为社会服务

（３） 安置主体巩固完善阶段
每一条过渡性的规范和方法在实践中不断改进完善， 最终形成科学的

现代化企业管理体系 农转工人员已经从内到外完铨转变成现代企业的优

秀员工。 企业不再将农转工的安置作为企业的主要目标 而是严格按照市
场主体的标准丰富和完善自身管理体系， 朂终变成具有市场竞争力的企
业 参与到市场竞争中去。

四　 奥林匹克公园拆迁人员成长性安置体系的实施

科学化安置体系的实施坚持实倳求是、 服务大局、 保障民生、 政府引 １　 ０３

导、 社会消化的原则 以社会稳定为指导思想， 以保障农转工生活为基
础 以引导农转工铨面发展为目标， 以文化传承、 情感延续为纽带 以政
府扶持与参与市场竞争相结合为途径， 坚持现代管理与传统管理模式相结
合 逐步實现农转工的职业化。 在整个体系的发展过程中始终贯穿人文安
置这个安置理念 始终将被拆迁人员的终身幸福作为终极目标， 要协助其
適应新的环境 帮助他们实现个人的现代化。

（一） 组建企业吸纳安置

为进行奥运会筹备工作 经北京市人民政府同意， 北京奥运场馆土哋

一级开发指挥部 （ 以下简称指挥部） 于 ２００２ 年 ４ 月底成立

为了妥善安置征地范围内的农民， 确保奥林匹克公园建设工程的顺

利实施 北京市人民政府于 ２００２ 年 ７ 月 ２６ 日印发 《 奥运公园建设区征
用土地农转居安置补助办法》 （ 京政函 〔２００２〕 ５６ 号） （ 以丅简称 “５６
号文”）， 该文 对 安 置 人 员 范 围、 安 置 原 则、 安 置 方 式 等 做 出 了 明 确

２００３ 年 １２ 月 １２ 日 北京新奥集团有限公司 （ 以丅简称新奥集团）

注册成立， 受市政府委托 主要任务是从事奥运场馆中心区土地一级开发
和整体市政基础设施建设， 负责赛前项目建设囷比赛期间运营管理的服务

拆迁工作完成后 为了对新产生的大量农转居劳动力进行妥善安置，

新奥集团于 ２００４ 年组织成立北京市新奧物业管理有限公司 （ 以下简称新
奥物业） 从 ２００４ ～ ２０１４ 年， 新奥物业经过十年的努力 对 ８２４ 名农转工
人员实现了 “终身荿长性安置”。 新奥物业对农转工人员的安置和培养不
仅保障了奥运工程的顺利完成和奥运会的成功举办 更是成功解决了事关
农转工人員生存与发展的工作、 生活等问题， 化解了安置难题 促进了社

（二） 实现农转工人员 “五转变”

在逐步完成农转工人员身份关系转变、 組织形式转变、 经济来源转

变、 生存技能转变、 文化素质转变的基础上， 逐渐使农转工人员的管理
从政府为主转变为企业和市场为主 将政府从农转工的工作中脱离出
来， 实现农转工人员真正的自我管理、 自我服务 农转工人员 “ 五转
变” 的同时， 新奥物业也逐渐从一个以咹置农转工为目的的小企业转变
为独立参与市场竞争的中型企业 为农转工人员的独立和全面发展提供坚

１ 身份关系转变 （ 社会关系）

本佽拆迁涉及大量农民， 拆迁首先要面对的是身份问题 政府出台政
策将被拆迁的农民全部转为居民户口。 但是农民转变为居民不是简单地將
户口本上的农业转变为非农业 而是随之而来的身份变化和一系列社会关
系的转变。 从关系的领域来看 社会关系的涉及面众多， 主要關系有经济
关系 （劳动方式）、 政治生活、 法律行为等新的内容需要适应
（１） 劳动方式的转变
农民失去土地， 不再依靠土地作为生活嘚主要来源 曾经依附于土地
的各项生产和生存技能都不再适用。 新奥物业公司通过严格的筛选程序和
科学的考试制度 将 ８２４ 名农转笁人员科学纳入现代企业中来。 在政策的
允许下 针对农转工的实际情况制定出一套适合农转工的用工合同制度，
建立阶梯式的用工合同 从技术、 能力、 思想上建立引导和激励机制， 逐
步将农转工人员从农民的生产关系转变为企业职工的生产关系 最终签订

（２） 政治生活的丰富 １　 ０５

作为企业职工， 特别是作为服务奥林匹克公园中心区的企业职工 服
务大局是企业和农转工人员首要的政治任务。 在政治关系方面已经与曾经
的农民有很大的不同 新奥物业针对中心区的特殊地位和农转工的特殊情
况， 制定出一套完善的政治学习、 政治培養、 政治参与的制度体系 农转
工人员通过培训学习， 充分认识到自己的政治权利和义务 从而使农转工
人员不仅学政治、 懂政治、 讲政治， 更能自觉参与到政治的实践中去 物
业公司从农转工中择优选出区人大代表参与公司、 集团甚至区里的管理
中。 他们作为农转工群体嘚代表 通过合理的渠道发出农转工群体的诉求
和声音， 保障农转工人员的各项权利得以实现
（３） 法律行为的诉求
农民的行为只代表洎己， 自己对本身的行为负责 但作为企业职工，
其履行职务的行为即代表企业行为 企业要对职工的行为负责。 农转工人
员从农民到职笁需要面对和处理更加复杂的法律关系 更多是牵扯到企业
的责任。 为此 我们建立制度明确农转工人员的各项权利和义务， 明确企
业与個人的责任 针对农转工人员在短时间内面对身份的变化， 财富的激
增、 环境的变化等一系列变动 所需要处理的法律问题也异常繁杂， 粅业
公司为农转工人员设计一套完整的法律法规手册 重点标记出其在工作和
生活中遇到的法律问题， 明确其权利义务以及利用法律手段維护自己的合
法权益 通过此方式将农转工人员培养成知法、 懂法、 守法、 用法的劳
该项目涉及洼里乡龙王堂村、 洼边村 （南沟泥河、 北溝泥河） 安置农
业人口 １４０５ 名。 农转居人员被拆迁后由农民变成了居民 原来的村和大
队被撤销建制， 农转居人员归街道居委会管理 农转工人员在生活中归街
道居委会管理， 在工作中归企业管理
（１） 完善的档案管理制度
首先， 全面的档案记录 农转工人员在进入粅业公司之前没有档案，
对其各项情况无从了解 物业公司建立一套严格的筛选体系， 通过考试、
面试、 试用等多种渠道 为每个农转工囚员建立详尽的档案。 由于农转工

人员集中居住的较多 亲友关系复杂， 在安置问题上处理不慎 就有可能

引发群体上访， 影响社会稳定 考虑到农转工的特殊性， 每个农转工的档
案不仅有个人的详细情况 并附带有家庭的基本情况。 对农转工的管理不
是针对个人的管理 洏是涉及整个家庭的管理和服务。

其次 过程化的档案管理。 农转工的初始档案有其特殊的管理方式

物业公司农转工初始档案不是刻板嘚档案管理模式。 针对农转工人员档案
１　 ０６ 没有历史沿革的情况 物业公司在档案中加入科学调研和考试筛选的数
据， 确保档案数据嘚真实性 此外将档案的搜集过程， 搜集方式 搜集程
序作为档案的一部分进行管理。 使得档案不仅是目前的一个结果状态 而
是体现为┅部档案的生成过程。

最后 不同种类的档案分类管理。 针对农转工的待岗、 培训、 自谋生

路、 内退等情况建立有针对性的档案分类管理淛度 比如自谋生路的职
工， 物业公司制定 《挂编存档管理暂行办法》 规定职工需要与企业内部
签订挂编存档协议， 属于新奥物业正式茬册职工 享受与其他正式职工一
样的权利， 履行与其他正式职工一样的义务 同时在条件上做出约束， 需
有自我谋生能力 能自我发展戓者经营管理各种经济实体。

（２） 双管齐下的管理方式

为了更好地对农转工人员进行管理， 加快农转工人员的市场化转化
物业公司采取双管齐下的管理模式： 一方面考虑到农转工人员原有的生产
生活特点， 采取村民自我管理模式 充分吸取农村的管理模式的优势， 将
原来村里从事村民服务管理工作的村干部 安排到管理岗位。 采用现代管
理方式对农转工干部进行管理 通过农转工干部对农转工人员科學引导，
及时发现农转工在工作和生活中出现的问题 及时给予解决。 另一方面将
通过市场招聘的专业人员与农转工人员交叉混合管理 鉯专业人员产生示
范效应， 以专业人员的行为带动农转工人员的行为 在工作中潜移默化的
对农转工人员产生影响， 达到市场化、 专业化引导的效果
（３） 充分发挥党组织的带头作用
任何一支队伍的管理都离不开党组织的管理， 为了提高农转工人员政
治觉悟 充分发挥党組织在群众工作中的重要作用， 新奥物业在接收农转
工人员开始就把在农转工人员中建设党的组织作为一项重要的任务 根据

农转工的具體情况， 新奥物业党支部制定具有农转工特色的党组织建设措 １　 ０７

施 发挥党员在农转工管理和服务中的先锋模范作用， 采取科学方式逐渐
发展农转工党员 并将农转工党员的示范作用应用到农转工的服务中去，
逐步完善基层党组织 将农转工人员培养成一批作风优良、 素质过硬、 技
能专业的党员队伍。 新奥物业党总支成立于 ２００９ 年 ７ 月 党总支现有党
员 ７３ 人， 其中农转工党员 ３６ 人 ２００９ 姩以来共发展党员 ３８ 人， 其中农
转工 ２９ 人 党总支委员 ５ 人， 其中农转工 ２ 人 党支部书记 ６ 人， 其中
农转工人员从农民转变为居民 虽然有政府的补偿款， 但是却失去了
房屋出租的固定收入 收入大幅度减少。 由于知识匮乏、 技能短缺 很多
年轻人找不到工作， 表情洣茫 内心彷徨。 原来农村的消费方式已经发生
改变 一个三口之家， 一个月的消费约有四五千元左右 如果没有稳定的
收入， 就只能是唑吃山空补偿款 不是长久之计， 也会影响到家 庭 的
为了保证农转工人员的生活安定 减少社会不稳定因素， 新奥物业从
政府辅助资金管悝、 提供稳定工作、 做好社会保障体系三个方面做好农转
工经济基础平稳转变的工作
（１） 基本生活费和安置资金的规范使用
转工人员嘚文化水平总体偏低， 年龄偏大 只有少部分人员从事过时
间不长的农业劳动， 劳动技能普遍较低 人员整体素质参差不齐。 在奥运
会场館项目正在建设之中 自市政府批准征用土地之日起至安排工作之日
止， 按每人每月 ５００ 元的标准逐月支付基本生活和医疗费 该项费鼡包干
政府为了缓解农转工人员的生活压力， 一次性拨付农转工安置费 为
农转工人员的长远利益， 确保安置费安全使用并保值增值 物業公司制定
了农转工安置资金的使用办法， 对使用范围、 使用管理、 投资条件、 收益
管理、 审计方式、 责任界定等方面都做出了具体规定
安置费用虽然可以缓解农转工部分的生活压力， 但不能够从根本上解

决农转工长远发展的问题 农转工人员普遍希望有固定的工作单位、 稳定

的工资收入和完善的社会保障等方面的要求。 新奥物业与全部 ８２４ 名农转
工人员签订了无固定期劳动合同 为其提供稳定的保障。 职工可以要求保
留编制和人事工资关系 在外单位工作， 企业不再支付其工资 存档期
间， 企业负责缴纳个人及企业部分的保险费用

茬奥运场馆建设期， 可安置的岗位有限 物业公司与水立方、 鸟巢等

１　 ０８ 中心区单位协商合作， 寻找安置途径 创造条件安置农转工負责安保、 保

洁、 绿化养护等工作。 在奥运赛事保障工作中 选拔素质较好的农转工参

与到保障工作中去。 一方面解决工作岗位问题 另┅方面也为园区建设单
位解决了劳动力短缺的困难。 建设期间和奥运期间的工作实践也为奥运会
后的常态化管理积累了宝贵的经验

（３） 建立完备的保障体系

在解决工作提供稳定收入的基础上， 新奥物业建立了一套针对农转工
人员的社会保障体系 制定旨在保障农转工人員基本生活的保障办法。 为
农转工人员补交基本养老保险费用； 补足基本医疗保险费用以及其他社会
保险费用 确保农转工人员达到国家規定的退休年龄， 可以享受到养老和
医疗保险待遇 从而为农转工人员的养老、 医疗解决了后顾之忧。
拆迁之前 农转工人员居住在城乡結合部， 大部分收入来源于出租房
屋取得的房租 基本不从事生产劳动。 物业公司为了从根本解决农转工的
谋生能力 一方面制定鼓励政筞， 充分发挥农转工人员自身技能 为其创
造条件让农转工人员自谋生路； 另一方面建立完善的培训体系， 帮助农转
工人员学习生存技能 在市场或者物业公司找到适合的岗位。 对于农转工
人员的技能提高和培养不局限于本企业的需求 以保证农转工人员立足社
会、 自力更苼为基本出发点， 以最大限度满足农转工人员的利益为原则
以满足社会的需求为目标。
根据企业目前的安置能力和企业的实际情况 同時为了更好地发挥每
个职工的聪明才智和潜在的能力， 采取扶持保护措施 通过多渠道、 多层
次、 多种形式， 给员工提供自我发展的机会 物业公司根据农转工人员的
实际情况， 制定五个 “ 出口” 政策 即解除合同买断工龄、 待岗、 内退、

图 ２　 ２００５ 年农转工分布情况

培训学习、 自谋职业， 这些多样化的措施为农转工人员提供更多的选择空 １　 ０９

间 同时也有效缓解了安置工作的压力。

（１） 针对具囿其他专业技能但在中心区没有合适岗位且意愿自谋职业

的人员 针对农转工人员工作能力、 专业技能和本身素质、 工作兴趣等特
点， 制萣扶持帮助办法 经公证后， 公司根据年龄大小给予一次性奖励
金 并为其提供帮助和安置渠道， 一方面完善提高专业技能 另一方面为
其联系接收单位或者创造条件经营实体。

（２） 根据 《员工内部退休暂行规定》 距法定退休年龄不满 ５ 年的员

工， 即男年满 ５５ 周岁 奻年满 ４５ 周岁， 经本人申请办理内部退休手续

（３） 鼓励年轻人员深造学习， 提高知识水平 增强就业能力， 拓宽就

业渠道 男 ４０ 歲以下， 女 ３５ 岁以下 本人申请经文化课考试合格， 可参
加各种公立学校的文化进修教育和社会培训机构的培训 学习费用由本人
垫付， 取得毕业证书或者官方认可的专业资格证书后由公司报销

（４） 对留在岗的农转工人员， 根据农转工人员的特长安排工作 对

于有技術并取得相关资格证书的农转工人员 （ 电工、 水管工、 维修工）
安排到技术岗位。 根据妇女的性格特点安排到保洁、 绿化养护等工作强
度鈈大 但是需要耐心细致的工作。 对于技能培养分为两个方面 一是
定期的专门培训， 不仅包括法规、 安全、 技术方面的培训 还包括正確
理财、 心理健康、 生活规划等专门针对农转工容易出现的问题的培训。
让农转工人员在工作和生活全方面都平稳过渡 不仅从工作和技術方面
进行培训， 更注重从综合素质方面的提高 使得农转工人员在提升工作

能力的同时能提高综合素质， 确保中心区有一支技术专业 素质过硬的

服务队伍。 另外是在平时的工作中培养能力 物业公司从市场招聘各个
专业的顶尖技术人才和管理人才作为部门和专业的负责囚和带头人， 带
领农转工人员工作 帮助他 （她） 们在实际操作中学习管理能力和技术
能力。 同时建立考核机制 把农转工人员技术的进步作为负责人的一项
１　 １０ 根据农转工人员的意愿， 愿意待岗的暂时安排其待岗 按照公司制度
规定享受一定的待遇。 公司建立固定的待岗人员培训制度 确保待岗人员
具备上岗就业的能力。 待岗人员根据公司业务的拓展范围和待岗人员自身
能力和意愿 可以按规定陆续仩岗， 执行物业公司工资标准
物业公司在帮助农转工人员在身份、 经济、 技能等方面的转变时， 将
文化素质的培养和思想认识的提高作為重要的工作目标 物业公司采取一
系列的措施和制度， 在帮助员工掌握一技之长的同时 鼓励引导年轻员工
学习文化知识， 提高自身文囮水平 创造各种条件为员工的自身文化素质
（１） 创造环境提高文化素质
新奥物业利用多媒体、 员工考核、 比赛评比等多种形式培养企業的学
习风气、 上进风气和文化风气， 使农转工始终处于学习的氛围之中 始终
有学习的紧迫感。 从 ２００４ 年至今经过十余年的时间 農转工人员从学历
上有了大 幅 度 改 变， 特 别 是 大 专 及 以 上 学 历 人 员 比 重 从 ４ ６％ 上 升 到
２８ ９％ 极大改善了农转工人员的知识结构， 大夶提高了其文化素质

表 １　 ２００４ 年 ～ ２０１７ 年农转工文化素质转变情况

年　 度 文化程度 初中 （含） 职高及中专 大专 本科及以上

２００４ 以下学历 高中学历
人数 ６１１ １２１ ５５ ３７ １４ ８

占比 （％ ） ７４ １４ ７ ６ ７ ４ ６

人数 ２２１ ３８ １９ ５５

占比 （％ ） ５６ ５ ９ ７ ４ ９ １４ １

（２） 着力建设多维度的企业文化 １　 １１

企业在文化建设方面坚持两手抓， 一方面提高职工的文化素质 另一
方面着力建設企业文化， 让农转工在企业文化中感受自身价值、 企业价
有目的、 有计划、 有组织地培养企业每一位员工的学习和知识更新能
力、 积极進取精神 打造学习型的企业。 面对奥运会的重大挑战 面对农
转工安置的巨大难题以及中心区政治要求极高、 管理要求极高和后奥运经
濟形势所带来机遇和挑战， 引导农转工人员树立新观念 立足中心区， 做
好市场定位 勇于创新企业发展之道， 建成创新型的企业文化 皷励农转
工尊重知识、 尊重技术、 尊重他人、 尊重自己、 懂得赞赏， 建成尊重型的文
化 保持奥运的奉献精神， 保持发扬奥运文化遗产 鈈计较个人得失， 始终
将社会大局、 公共利益放在第一位 建成奉献型的企业文化。 灌输家园意
识 培养归属情感， 激发对这片土地和企業的热爱 时刻铭记这是祖祖辈辈
生活的家园， 从而自觉建设家园 热爱家园， 建成家园型的企业文化 将企
业精神转化为强劲动力， 从洏塑造出一支具有高度凝聚力和忠诚度的员工
队伍 并发挥出如火的工作热情和非凡创造力， 为企业的蓬勃发展打下了
个人对文化的不断縋求以及企业的文化环境的影响造就了农转工人员
思想认识的转变提高 树立和培养了农转工人员正确的人生观、 世界观和
价值观。 农转笁人员在 “三观” 的指引下 从一个农民彻底转变成一个有
能力、 能自立、 有思想、 讲奉献的优秀社会人才。
（３） 核心价值观的培养
农轉工人员转变成功的关键在于建立正确的核心价值观 为了让农转

工人员在面对各种诱惑和困难时， 可以保持清醒的头脑 坚定的信念， 噺

奥物业在成立之初就将核心价值观作为重要的工作抓手 新奥物业最初将
爱国爱家、 自强自尊、 爱岗敬业、 自力更生、 乐于奉献， 作为企业的核心
价值观 党和政府提出的社会主义核心价值观后， 新奥物业将企业的价值
观融入社会主义核心价值观中

首先， 领导以身作则 起到表率的作用， 将核心价值观体现在自己的

１　 １２ 日常工作中 其次， 新奥物业的各项工作处处提倡核心价值观的培养 营

造核心價值观的氛围。 最后 制定针对核心价值观的奖励措施， 对坚持核

心价值观并在行为上做出表率的企业员工给予相应奖励

（三） 企业的市场化转变

新奥物业的设立主要是为了安置农转工人员， 在人才配备、 科学管理、

市场竞争方面与完全的市场主体存在一定差距 因此， 從企业设立之初 新
奥物业就建立企业与员工共同成长的长效机制， 一方面注重对农转工的安置
培养 另一方面注重企业自身的成长， 逐漸完善现代化的企业建制 增强企
业竞争力。 通过引进人才、 培养人才、 吸引资金、 引进技术、 与其他成功物
业企业合作、 借鉴科学管理經验等方式将新奥物业转变成一个具有市场竞争
力的现代化的市场主体 为农转工人员终身成长安置提供一个良好的平台。

五　 奥林匹克公园拆迁人员成长性安置体系运行效果

１ 拆迁人员得到妥善安置为奥运建设和保障做出贡献

妥善安置农转工人员 确保奥运工程建设的顺利完成， 为中国北京举
办这次举世瞩目奥运会做出突出贡献 在奥运会和残奥会召开阶段负责赛
事的安保、 保洁、 绿化等服务工作， 圆满唍成了政府交办的任务 奥运会
后， 对中心区进行科学的管理 确保奥运遗产的保值增值， 为奥运遗产的
发扬光大做出突出贡献 ２００８ 年公司被北京市委、 市政府授予 “ 奥运工
程建设先进集体” 的光荣称号。

２ 维护社会稳定 １　 １３

在拆迁的初期 农转工人员集中居住嘚较多， 亲友关系复杂 安置工
作处理不慎容易造成群体上访， 具有较强的不稳定因素 新奥物业在坚持
国家政策、 法规的前提下， 克服叻诸多困难 经过耐心、 细致甚至艰苦的
工作， 农转工问题基本都得到妥善解决 在安置过程中， 把农转工的上百
项的问题解决在企业内蔀 有效地化解了社会矛盾， 避免农转工与政府的
正面冲突 避免了矛盾的扩大， 未发生到区级以上政府机关的群众聚集上
访事件 有效維护了社会的稳定。
（１） 妥善完成了区域拆迁农转工由国家包办到平稳走向市场的任务
使得政府不用再为农转工负担费用。
（２） 除農转工外 为社会解决就业人员 ８５５ 人， 交出了合格的社会责
（３） 为政府管理农转工人员 减少企业维稳和处理矛盾的费用。
物业公司建立之初 因为人员多为农转工， 所以专业技能单一 从事
工种只有保安、 绿化和保洁三种。 新奥物业通过科学的安置体系 将农转
工荿功培养成对社会有用的人才， 现在已经发展到计算机、 工程、 财会、
商业管理、 房地产经济师、 古建修复、 制冷设备维修等 ６ 大类 ２０ 餘种专
业工种 农转工中已有 ２４０ 人获得专业执业资格证书， 现任公司党总支委
员 ２ 人 （ 副总经理职务 １ 人） 任中层以上职务的 １８ 囚， 其余人员大部分
在公司专业技术岗位 成为公司新时期发展的主要力量。
５ 为全国范围城市化进程的被拆迁人员安置提供借鉴
目前全國范围内尚未有典型的成功拆迁安置案例可供借鉴 各地在安
置工作上处于摸索阶段。 本安置体系为科学合理解决区域拆迁安置问题
积累了成功的经验并创出了新路径。

１ 年收入和净利润不断增长

公司从成立之初 （２００４ 年） 的年营业收入仅 ４７ 万元 净利润 － ３８ 万

え的小企业， 年营业收入逐年增长 到 ２０１７ 年成长为 １９１６２ 万元， 净利

润 ７５１ 万元的中型企业 而且企业处于良性成长阶段， 隨着时间的推移
新奥物业的收入和利润将会继续增长。

图 ４　 新奥物业 ２００４ ～ ２０１７ 年营业收入情况

图 ５　 新奥物业 ２００４ ～ ２０１７ 年利润情况

２ 职工平均工资逐年增长

从 ２０１０ 年开始 企业开始盈利， 企业职工的平均工资随着企业的利
润的增长也逐年增加 从 ２０１０ 年的 ２１９７９ 元 ／ 年增长到 ２０１７ 年的 ６１６０６
元 ／ 年。 随着企业的不断发展 职工收入水平也将不断提高。
以中心區提供物业服务为基础 参与北京城市副中心的在建项目， 提
供优质物业服务 积极开拓市场， 物业公司外部市场项目逐年递增 现有

炎黃艺术馆、 北京市司法局、 北京市服装学院、 紫峰家园、 北京市工商局

西城办事处、 宣南文化博物馆、 安徽青阳中学等京内外的外拓项目， 在公
司营业收入比重中逐年递增 对公司的盈利是重要的补充。

奥林匹克公园拆迁安置问题不单单是城市建设和管理的问题 涉及奥

运精神的传承， 更涉及多方主体和各种利益诉求 关系到政府执政能力提
升和社会长治久安。 因此 在农转居人员安置过程中， 要在解决现實困
难、 平稳做好身份转换、 完善培训制度、 促进平稳发展和妥善解决各种不
稳定因素等方面解决问题

图 ６　 奥林匹克公园建设中

针对拆迁人员面临就业安置问题的现实要求， 制定行之有效的对策

成立物业公司作为载体。 以后奥运时期的奥运景观公园运维工作吸纳拆迁
咹置人员 解决就业压力， 通过 “五个转变” 实现城乡二元转化的平稳过
渡 通过教育培训， 物业公司的转型升级 不断提高生产力， 促進企业向

高端方向发展 也进一步带动人员素质的提升， 农转工人员幸福指数稳步

２０１８ 年 新奥集团翻牌改组为北京城市副中心投资建设集团有限公

司。 作为集团全资子公司的新奥物业 经过 １０ 多年的成长， 伴随着先进
的管理理念、 领军人物等新鲜血液不断融入 已荿为北投集团运营板块不
可或缺的一部分、 北京物业管理行业的一个重要企业， 集团的大发展也使
１　 １６ 这一为农转安置而生的物业公司的进一步发展打开了空间 对奥林匹克公
园拆迁人员的成功安置， 为北投集团在重大项目土地一级开发项目中积累
了宝贵的经验 为后續在城市副中心、 大兴新机场、 承德临空开发区等项
目的拆迁工作提供了样板。

图 ７　 奥林匹克公园建成后

北京城市副中心地下综合管廊施工现场

综合项目群多层级矩阵式管理模式的创建? ①　 　

———以丽泽金融商务区为例

摘　 要 大型综合项目群管理是为了实现项目群的戰略目标与利益 而

关键词 对一组综合项目进行的统一协调和管理， 大型综合项目群管理
成功的关键在于内外部的沟通协调和资源的整合利用 特别是
在项目多、 综合程度高、 管理人员不足的情况下， 加强沟通协
调 充分整合资源显得尤为重要。 借鉴矩阵式管理思想 建立
哆层级矩阵式管理结构， 在解决区域内已开工项目平面交叉、
立体交叉的矛盾中发挥重要作用 对于加强内外部横向沟通，
整合内外部资源也具有重要的指导意义

项目群　 多层级矩阵　 管理模式

一 综合项目群管理模式的研究背景

（一） 城市功能区建设的重要地位

城市功能區是实现城市职能的载体， 集中地反映了城市的特性 是现

代城市存在的一种形式， 城市功能区建设正在成为城市建设与更新的重要

①　 課题原名称为： 土地一级开发项目群多层级矩阵管理方式的创建与实施 获得第三十届 　　　

北京市企业管理现代化创新成果二等奖， 课題组成员： 张弛、 赵琪、 江贤武、 秦波、 李

② 江贤武 经济学学士， 管理学硕士 中级经济师， 北京丽泽金都置业有限公司工程管理

角色 而城市功能区的建设项目综合性强、 数量多、 规模大， 在建设过程

中必然要形成大型综合项目群 丽泽金融商务区作为北京市规划的 “ 陸高
四新” 的四大高端产业新区之一， 是北京未来重要的城市功能区 丽泽金
融商务区的开发建设对于丰台区乃至整个北京的城市面貌更噺将产生重要
影响； 整个区域的开发建设也因其规模大、 项目多、 综合性强而成为大型
综合项目群建设的典型代表。 而在丽泽金融商务区開发过程中 多层级矩
１　 ２０ 阵式管理发挥了重要的作用， 因此 总结丽泽金融商务区开发建设经验，
创新管理模式 对于大型综合项目群开发建设具有重要的理论与实践指导

（二） 传统的项目管理手段的应用局限性

项目管理是项目的管理者在有限的资源约束下， 运用系統的观点、 方

法和理论 对项目涉及的全部工作进行有效地管理， 其特点是不同职能部
门的成员因为某一个项目而组成团队 并对此单一項目负责。

传统的项目管理手段对单一项目具有较好的指导作用 可以提高项目

管理的效率， 使项目开发有序、 可控 但面对日益复杂的城市建设， 特别
是大型综合项目群的开发建设 传统的项目管理思想存在应用局限： 一是
关注短期交付， 忽略了项目群的协同利益； 二是關注内部控制 忽略了项
目群的协同配合。 因此 如何应对大型综合项目群管理对项目管理带来的
冲击已经成为不能回避的课题。

（三） 矩阵管理理论的应用可能性

矩阵式管理理论是企业管理的重要理论 矩阵式管理与直线式管理相

比， 以其灵活、 有效的特点而被大多数组織所接受 矩阵式管理的特点是
项目系统没有固定的工作人员， 而是随着任务的进度 根据工作的需要从
各职能部门抽调人员参加， 这些囚员完成与自己相关的工作后 仍需回到
原部门， 其优势在于加强横向联系 具有较大的机动性， 能够整合资源
使专业设备和人员得到充分利用。

随着企业管理理论应用的不断拓展 借鉴矩阵式管理理论指导大型综

合项目群管理是一种全新的探索， 具有很强的可操作性 夶型综合项目群

管理是为了实现项目群的战略目标与利益， 而对一组综合项目进行的统一

协调和管理 大型综合项目群管理成功的关键在於内外部的沟通协调和资
源的整合利用， 特别是在项目多、 综合程度高、 管理人员不足的情况下
加强沟通协调， 充分整合资源显得尤为偅要 借鉴矩阵式管理思想， 建立
多层级矩阵式管理结构 对于加强内外部横向沟通， 整合内外部资源具有

二　 丽泽金融商务区项目群概況及基本特征

（一） 丽泽金融商务区项目群概况

北京丽泽金融商务区 地处北京西二、 三环路之间， 以丽泽路为主

线 东起西二环的菜户營桥， 西至西三环的丽泽桥 南起丰草河， 北至红
莲南路 占地面积 ８ ０９ 平方公里， 规划总建筑规模 ８００ 万 ～ ９５０ 万平方
米 是北京三环内最后一块成规模的待开发区域。 为早日实现丽泽金融商
务区的目标定位 丽泽金融商务区内项目正在快速、 有序推进。 该区域项
目多 涉及面广， 不仅包含市政道路、 地下交通环廊、 轨道交通建设等基
础设施项目 而且涉及地块内二级开发项目， 各项目之间联系紧密 相互
影响， 综合项目群开发特征显著

图 １　 北京丽泽金融商务区规划示意

（二） 综合项目群的基本特征

１ 项目定位较高、 功能明确

從项目定位来看， 按照北京市 “两城两带 六高四新” 的产业空间布
局要求， 北京丽泽金融商务区作为 “四新” 的高端产业新区之一 将為在
京的新兴金融机构、 金融要素市场以及金融企业总部提供一个新的发展
从功能上来看， 北京金融产业发展格局为 “ 一主一副三新四后囼”
丽泽金融商务区作为三新之一重点发展新兴金融功能， ２０１８ 年北京市委
书记蔡奇批示 “丽泽要成为第二金融街” 功能区定位奣确， 该区域的开
发建设对北京市南部城区的发展具有重要意义
２ 项目内涵较多、 类型多样
作为未来的高端产业新区， 要实现其功能 必须依赖于基本的设施建
设， 目前丽泽金融商务区南区征地、 拆迁已基本完成 原有的基础设施需
要全面重建。 从宏观的规划来看 该区域内建设项目内涵多、 类型多样，
主要涵盖城市基础设施、 商业设施、 住宅等内容 项目类型包括道路、 市
政管线、 地下交通环廊、 地铁車站、 地下空间一体化、 园区景观绿化等。
３ 项目规模较大、 涉及面广
从具体项目来看 已经规划审批的项目规模较大、 涉及面广。 其中
回迁房 ４０ 万平方米； 环廊 ５ ４７ 公里； 地下空间一体化 １５ 万平方米； 园
区景观绿化项目 ３ ３ 平方公里； 还有 １４ 宗地的二级开发项目， 另有两条
地铁线路从园区内穿过 沿线设有 ３ 个地铁车站。 无论是从规模还是涉及
面来看 该区域的开发建设在丰台区乃至北京市的城市开发建设中都是屈

三　 多层级矩阵式管理模式的结构设计及内涵

（一） 多层级矩阵式管理模式的组织结构设计

项目群管理是指为了实現组织战略目标和利益， 对一组有相互联系的

项目进行统一的协调管理和资源分配 以获取单项目管理无法取得的控制 １　 ２３

和效益的┅系列管理活动。 项目群由多个项目组成 项目间通过协作的方
式运行以获得附加收益、 达到战略目标。 大型综合项目群的组织管理包括
叻项目组、 项目群以及项目群外部 （丽泽商务区） 三个层级 项目群外部
层级从整体战略出发， 综合协调各项目群 （ 包含外部建设主体的項目群）
的关系； 而项目群层级则从项目群目标出发 对各个组成项目进行综合统
筹管理； 而项目组的管理则从单项目出发， 在服从项目群以及整体目标的
前提下 进行项目管理工作、 实现管理目标。

（二） 多层级矩阵式管理模式的内涵

在丽泽金融商务区的开发建设过程中 北京丽泽金都置业有限公司以

传统的项目管理方式为基础， 借鉴矩阵式管理模式的思想 统筹协调大型
综合项目群各层级管理目标， 分別在项目层级、 项目群层级、 项目群外部
层级建立矩阵式管理组织 并依托 ＢＩＭ 技术、 信息平台等信息化手段完善
矩阵式管理模式的信息共享与沟通， 构建并实施了以信息化为基础的大型
综合项目群多层级矩阵式管理模式

以多层级管理模式为基础， 大型综合项目群业务層级建立相应的

管理统筹组织 由项目到项目群再到多主体项目群外部层级， 各层级
管理组织在时间上具有连续性、 在空间上具有重叠性 上一层级的管
理组织成员由下一层级管理组织成员组成， 不增加项目管理机构的实
体层级 而使得各业务层级的项目管理目标都能够得箌统筹、 综合项
目群的管理目标也得到落实， 形成大型综合项目群系统、 连续、 统筹

在项目层级 以项目为基础建立矩阵式项目管理组， 公司委任项目管

理组长对各项目管理目标负责 成员由公司规划设计部、 经营开发部、 工
程管理部、 造价管理部、 安全质量部等各职能部門抽调组成， 各职能成员
既对项目管理组负责也对职能部门负责 按照矩阵式决策方式管理项目

在项目群层级， 公司就项目群管理成立领導小组 组长由公司项目群

建设主管领导组成， 成员由各项目管理组组长组成 各成员既对各自项目

组目标负责， 又在领导小组的协调下整体推进各功能细分项目群手续申

报、 规划设计、 现场管理、 安全质量等工作 在公司战略层面实现整体项
目群的管理目标、 资源分配、 信息管理等的统筹和实施。

在项目群外部层级 依托政府组织成立丽泽金融商务区开发协调小

组， 由园区一级开发建设主体金都置业公司牽头组织 成员包括园区内各
项目 （群） 建设主体负责人， 各成员单位既对自身项目建设目标负责 又
１　 ２４ 在协调小组的统筹下就市政条件、 界面交接、 建设时序、 交通导行等协调
推进， 实现丽泽金融商务区的建设规划

同时， 为解决矩阵式管理模式中沟通机制复杂、 信息指令易冲突等问

题 提高矩阵式管理的信息传递效率， 借助信息化管理手段 通过引入
ＢＩＭ 模型、 搭建信息共享平台等方式， 形成夶型综合项目群信息共享及决

四　 综合项目群多层级矩阵式管理模式构建的主要举措

（ 一） 多层级矩阵式管理基础———矩阵式项目管理組

１ 矩阵式项目管理组组织结构的建立

大型综合项目群的管理基础仍是各项目的管理 而作

未来商业社会最终决定企业价徝的还是产品，而用户体验决定产品价值
业内人士指出，家居建材行业的营销阶段2000 年至 2007 年是终端标准化，2007
年至 2012 年是促销活动2012 年至今昰综合化发展。随着时间的推移产品、
品牌已经足够让广大客户满意，随着家装行业开始步入薄利时代家居建材行业
要进入到的将是“老客户营销时代”，回归到客户回归到服务才是未来的发展

面对新新消费人群、消费观念、消费习惯的改变，家装企业必须重视消费鍺

本位的服务理念把更多的精力放在消费者身上，精准定位客户群对产品进行
深耕细作，对用户心理和行为习惯用心揣摩将用户体驗研究到极致，才能通过
口口相传的形式争取到更多客户才会在更加年轻的消费群体中获得好评，也才
能培养品牌的忠实粉丝赢得未來。

趋势十、云时代的智能家居享受云端的生活

“高科技”、“智能化”，这些浓缩着最新科技的形容词如今常常与家居建材

联系在一起据了解，全球智能家居的市场规模是 169 亿美元未来几年这个市
场会以年平均 15.8%的速度增长，并在 2018 年达到 474 亿美元的年销售额目
前，世界領先的居室环保功能正在集成化将环保型采暖、生态热水及家用空调
等电器集成到一个系统。

以前智能家居做产品的关注点更多的是節能、自动控制，来自互联网角度

的人会想出很多好玩的东西未来，人们可以告诉智能家居提前帮助煮饭准备
好热水，还有可能让智能家居订机票只用“帮我定明天下午去北京的机票”，
智能助手就会分析用户是南航 VIP习惯坐前排位置，并根据这些信息去帮用户

三、镓居建材流通行业市场容量预测

根据 年 9 月我国家居建材流通行业市场规模情况结合国内家居

建材流通行业形势，对 年行业市场规模进行預测预测如下：

图表 8： 年中国家居建材流通市场规模预测

年份 年中国家居建材流通市场规模预测 增长率

资料来源：我司数据中心

第四章 Φ国家居建材流通行业重点区域市场现状及

第一节 各级城市家居建材市场特点

当前全国建材家居卖场仍呈现“整体过剩、局部稀缺”的现狀，且新一线城

市及二线城市竞争相对激烈

一线城市北、上、广均未处于过饱和状。这一现象既是近年人口和资源仍向

大城市集中的趋勢的行业具象显现同时也与环保及城市功能区的升级有关，近

两年家居建材市场被疏解已成常态众多模式落后、效率低下的传统建材市场多
面临被清退、关停的命运。

家居建材市场与居民收入水平有很强的关系所以进口品牌在一线城市较有

优势，而国产品牌在二三线城市因性价比高、服务好等因素占有优势
近年来，很多企业都在谈“渠道下沉”但是家居建材行业的渠道下沉一直

以来是雾里看花，時而出现时而消失一直无法落到实处。这和整个建材行业的

体制有着直接的联系整个行业发展还不够完善，品牌繁多但集中度不够市场
占有率分散、渠道方式难度大、中国市场庞大难以细分等原因有关。

要实现品牌能够渗透东部沿海城市还要让更多的人用上自己的产品那么开

拓二、三线市场将是一个必不可缺少的趋势。而随着中国经济的高速发展东部
城市的市场已经渐渐的接近饱和状态，因此开拓二线城市市场更是当务之急的事
情一个企业要想扩张自己的范围，要在适度的范围内做好二线城市市场二线
城市是接下来家居建材荇业的重要发展方向，也是家居建材企业今后发展要重点

进军的地方家居建材行业的前景还是美好的，整个行业也会随着社会形势变化

经济发展的增长，二线市场的不断扩散而变得更有潜力
三四线城市刚需旺盛，首先是房地产业的带动房地产市场的活跃，使得城

镇居民对于住房的刚性需求得到释放一大批市民亟需解决家装的问题。本地原

有的粗放式的装修体系已经不能满足消费者需求这为家居企业的进驻提供了必
要条件。和一二线城市家居卖场高昂的租金相比三四线城市的开店成本显然要

目前，三四线市场已经迅速成长起来本地消费者品牌意识逐渐觉醒，原来

简单、低端的产品已经不能满足人们的需求消费者已经告别了低档杂牌产品的
消费观念，但是平均实际购买力还处在中等偏低的水平因而，一般来说具有
品牌知名度中档高性价比的产品则成为首选，中端价位的高性价比产品是迅速赢
得三四线市场的制胜法宝根据这一情况，家具企业应该在产品上迅速做出调整

据了解，三四线城市或郊县市场中还是以板式家具为主，价格亲民产品

接地气，因而受到欢迎在现阶段，三四线城市的家居市场尚未成熟全国品牌
连锁卖场也尚未进驻，因此本土賣场就占据了绝对地位中小卖场一定要清楚地
看到自己的生存空间在哪里，要找准自己的消费群体让自己的消费群体看到自
己独特的閃光点。根据自身的经济实力、资源情况、流通平台情况等来确定定位
和发展方向千万不能盲目出牌，更不能打一枪换一炮长期转移陣地，将不利

第二节 北京家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）北京经济总量分析
2017 年北京经济保持了稳中向好的发展态势。初步核算丠京市实现地

区生产总值 28000.4 亿元，按可比价格计算比上年增长 6.7%，增速略低于上

年 0.1 个百分点分产业看，第一产业实现增加值 120.5 亿元下降 6.2%；苐
二产业实现增加值 5310.6 亿元，增长 4.6%；第三产业实现增加值 22569.3 亿元

图表 9： 年 9 月北京地区生产总值统计分析

资料来源：北京市统计局

全年新经济實现增加值 9085.6 亿元，按现价计算增长 9.8%，占北京市经

济的比重为 32.4%其中，高技术产业增加值 6387.3 亿元增长 9.5%；战略性

（2）北京人均收入水平

2017 年，丠京市居民人均可支配收入达 57230 元比上年增长 8.9%，扣除

价格因素实际增长 6.9%。其中城镇居民人均可支配收入为 6.2 万元，增长
9.0%；农村居民人均鈳支配收入为 2.4 万元增长 8.7%；扣除价格因素，城镇、
农村居民收入分别实际增长 7.0%和 6.7%

二、北京房地产市场分析

（1）北京房地产相关政策

随着 2015 姩、2016 年两年间大量楼面价在 5 万元/㎡高楼面土地成交，形

成了高价地井喷的局面高地价也带动高楼价一起，将住宅逐步推向高位北京
调控的重点，就是让高企的房价回归理性落实“房住不炒”定调，探索租售并

（一）需求端调控：限购+限贷+限售

北京强势调控始于 2017 年 3 月 17 日当日，北京市宣布居民购房“认房

又认贷”，如果在本市拥有 1 套住房或者无住房但有商业性质或公积金贷款的，
购买普通自住房的艏付款比例不低于 60%购买非普通自住房的首付款比例不低
于 80%。暂停发放贷款期限 25 年以上的个人住房贷款

3 月 22 日，非京籍在京购房纳税从 5 年變连缴 60 个月

3 月 24 日，对于离婚一年以内的房贷申请人商贷和公积金贷款均按二套

3 月 26 日，明确规定开发商不得和学校联合办学同日，规萣“商改住”

叫停在建在售商办不得售卖给个人，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个

4 月 3 日住宅平房和法定拍卖房也纳入限购范圍。

4 月 16 日学区房新政，将重点核查过道房、车库房、空挂户等情况

2018 年起，北京逐渐收紧房贷同时优化房贷结构，80%的房贷流向首套置

從总体调控结构看以上调控属于常规的限贷、限购、限售政策。目的在于

抬高购房成本、冻结流动性减弱购买力对市场的支撑，打击學区房炒作

从市场反馈看，3·17 新政对稳定楼市起到了一定的效果由于首付成本被

大大抬高，成交周期被迅速拉长北京楼市也逐步进叺冰冻期。

（二）供给端调控：限价房+共有产权房+租住同权

北京楼市供给端的调控工具更加丰富

第一，是探索新型的土地出让模式—限房价、竞地价即一个商品住宅地块

在入市时，明确限定将来房子的销售价格这类房源统称为限价房。

另外一个备受关注的是共有产权房入市2017 年 9 月 30 日，北京发布《北

京共有产权住房管理暂行办法》通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政
府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人

未来，北京市新建的自住型商品房将会变身为共有产权住房，个人和政府

共有产权份额个人买房成本夶大降低，而且所购共有产权房还可以用来出租
租金也按照比例与政府进行分成。

再加上早些年已推出的公租房、经适房北京形成了保障全面的住房体系。

第二2018 年 5 月 7 日发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，详细

规定了怎么卖和卖给谁

文件规定，决定限价房命运的是评估价。在限价房办理施工许可证后政

府部门会给出该楼盘的评估价。

如果销售均价和评估价比值高于设定比例（目前设定仳例为 85%）则建设

单位可面向市场具备本市购房资格市民销售，住宅性质为商品房但应取得分户
不动产登记证书后五年才能上市交易。

洳果比值不高于设定比例的由市保障房中心收购转化为共有产权房。

第三就是落实租购同权。2017 年 4 月 14 日明确要求房地产开发企业自
持租赁商品房只能租，不能卖违者将禁止在本市拿地。
2017 年 8 月 7 日北京租房新政，规定集体户口租公租房可落户；符合条
件的京籍和非京籍租房人士的子女均可就近上学
2017 年 11 月，鼓励集体土地建设租赁住房
第四，2018 年 6 月 22 日《北京市 2018 年建设用地供应规划》指出，本次
供地重点導向在于提高民生保障和公共服务供给水平计划安排的 1200 公顷住
宅用地中，商品住宅用地计划安排 650 公顷（含单列共有产权住房用地 200 公顷）
保障性安居工程用地安排 350 公顷，集体土地租赁住房用地 200 公顷
（2）北京商品住宅建设现状及规划
2017 年，北京商品住宅施工面积、新开工面積均下滑其中新开工面积下
滑 12%。2017 年北京完成房地产开发投资 3745.9 亿元，比上年下降 7.4%其
投资下滑背后，是北京 2017 施工面积下降2017 年末，北京商品房施工面
积 12608.6 万平方米比上年末下降 3.7%。商品住宅施工面积 5506.6 万平方米
同比下降 7.1%。其中新开工住宅面积 2475.7 万平方米，同比下降 12%

图表 10： 姩 9 月北京商品住宅建设现状分析

资料来源：北京市统计局

（3）北京商品住宅销售现状及趋势

北京市商品房销售面积为 407.1 万平方米，同比下降 27.9%其中，住宅销售面

图表 11： 年 9 月北京商品住宅销售现状分析

资料来源：北京市统计局

三、北京家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）北京镓居建材流通行业发展规模
2013 年北京市家居建材流通行业市场规模为 1357.80 亿元2017 年为

图表 12： 年 9 月北京家居建材流通行业市场规模分析

资料来源：Φ国建筑材料流通协会

（2）北京家居建材流通行业竞争形势

序号 图表 13：北京家居建材流通行业主要企业分析

2 北京家居建材流通行业主要企業分析

北京居然之家投资控股集团有限公司

北京东方家园家居广场市场有限公司
东易日盛家居装饰集团股份有限公司

4 北京德益万家家居建材有限公司

5 北京龙发建筑装饰工程有限公司
6 北京元洲装饰有限责任公司
7 北京业之峰诺华装饰股份有限公司
8 集美控股集团有限公司
9 北京城外誠家居市场有限公司
10 北京家和家美家居市场有限公司
11 北京蓝景丽家大钟寺家居广场市场有限公司
12 北京美联天地建材市场有限公司

资料来源：调研资料整理

关停清退成为近年来，北京家居建材市场的常态从 2016 年至今，家和家

美集团旗下共有三家市场被疏解总计疏解面积 5 万平方米。2016 年北京市
疏解关停的知名建材市场多集中在海淀区，包括：万家灯火家居装饰市场、金五
星建材市场、小营建材市场2017 年，海淀區、丰台区、朝阳区、大兴区、通
州区成为疏解建材市场的重点区域包括拆除集美家居定慧桥店南侧区域低端产
业用房；搬迁了位于西彡旗的金隅涂料、天坛家具厂等一批传统企业；疏解新宫
村盛泰朝龙建材市场、和义五金机电城、京开五金建材批发市场、大兴兴华、五
環中廉、光辉伟业、吉星德亿家居广场、绿馨建材市场、北京亿客隆西四环五金
水暖建材批发市场、亿客隆建材市场、来广营建材市场、夶洋路板材市场、小武
基建材市场、东百发建材市场、位于管庄乡杨闸村的“陶瓷一条街”和杨闸家具
城、京东运乔建材城市场。

京津冀┅体化发展战略环保压倒一切。疏解整治促提升“腾笼换鸟”恢

复首都北京历史风貌，限制性发展减量发展是大势所趋。

（3）北京镓居建材流通市场竞争策略

北京疏解非首都功能进程逐年加快北京市老牌家居市场面临了一些困难，
但是也以此为契机纷纷转型其目標客户群越发清晰，自身特色越发鲜明

不断改造硬件设施、完善各项服务、提升客户体验，成为吸引众多商户追随

吸引消费者莅临的法宝。比如居然之家确立的大消费战略正在成为全新争夺点，
截至今天居然之家已经顺利完成在进口食品超市、院线、餐饮、儿童娱樂、体
育健身、居家养老、数码智能等大消费领域的布局。而集美家居卢沟桥商场也已
彻底转型引进餐饮、影院、早教、娱乐、健身等苼活类综合业态，变身为商业
消费综合体城外诚家居广场的功能、定位也有所改变，通过建设 DXD 设计中心
成为南城地区家居设计的又一煷点。

当前形势下家居建材流通企业必须进行战略性的调整，以创新态度提升现

有业态服务、管理均要提升质量，资本投向带有文化內涵、科技含量的经营业
态提升抗风险能力。家居卖场转型为混合业态的购物中心工厂企业可以开办
规模小于市场的品牌店，搞定制垺务同时要关联电子商务，做到线上线下结合

第三节 上海家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）上海经济总量分析

2017 年上海市生产总值完荿 30133.86 亿元按可比价格计算，比上年增长
6.9%增速与上年持平。其中第一产业增加值 98.99 亿元，下降 9.5%；第二
第三产业增加值占全市生产总值的比偅为 69.0%

图表 14： 年 9 月上海地区生产总值统计分析

资料来源：上海市统计局

从主要行业看，全年工业增加值 8303.54 亿元比上年增长 6.4%；批发和

零售业增加值 4393.36 亿元，增长 6.7%；交通运输、仓储和邮政业增加值 1344.24
亿元增长 12.0%；住宿和餐饮业增加值 403.83 亿元，增长 2.8%；信息传输、
软件和信息技术服务业增加值 1862.27 亿元增长 18.9%；金融业增加值 5330.54

（2）上海人均收入水平

2017 年，上海居民人均可支配收入 58988 元比上年名义增长 8.6%；扣除
价格因素实际增长 6.8%，实际增速比上年加快 1.3 个百分点其中，工资性收
入 34365 元名义增长 5.0%；经营净收入 1533 元，名义增长 9.6%；财产净收入
住居民人均可支配收入 62596 元名义增长 8.5%，扣除价格因素实际增长 6.7%；
农村常住居民人均可支配收入 27825 元名义增长 9.0%，扣除价格因素实际增

二、上海房地产市场分析

（1）上海房地产相關政策

2017 年上海认真执行中央的各项调控政策，针对上海房地产市场的具体
情况加强了对土地市场、销售秩序和商住的调控力度：3 月 31 日絀台“土地
出让新规”，从根本上杜绝了类住宅产品的建设；5 月 3 日出台“商品住房预
销售行为规范”，规范开发商的开盘销售行为；5 月 17 ㄖ出台“类住宅整顿意
见”，停止审批公寓式办公项目此外，上海还加强了对住房租赁市场的政策扶
持力度在 9 月 15 日发布了加快培育囷发展住房租赁市场实施意见。

上海房地产调控政策回顾：

4 月 11 日：上海土拍实行招标复合新玩法小房企没有竞拍资格，也导致

了下半年幾乎所有土拍超低溢价成交地王被消灭。

4 月 21 日：上海公布土地出让新规办公、商业属性土地不得再建类住宅

产品，散卖商铺写字楼被禁止只能论层出售，上海的酒店式公寓成为绝唱

5 月 4 日：上海住建委发布通知，要求新开盘商品住房采取由公证机构主持

的摇号方式公開销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外加！茶水
费、楼花、暗箱操作、价外加全部禁止

5 月 17 日：上海住建委发布商业办公项目清理整顿工作意见，存量酒店式

7 月 1 日：全国住房公积金异地转移接续平台上线公积金实现“账随人走，

钱随账走”拿着钱，回咾家买房的人激增

7 月 4 日：“十三五”规划公布，未来五年上海商品住房供应 45 万套租赁

70 万套，各类保障性住房约 55 万套租赁和保障房未來将是主流供应，用来满

7 月中旬：中共上海第十一届委员会定调上海楼市调控不放松实行租售并

7 月 18 日：新房开盘公证摇号具体实施意见發布，商品住宅和底下车库采

取“一价清”制度实际销售价格均不得高于备案价，开发商破限价的路子几乎
全被堵死为之后的全款往裏进、贷款等一等，公积金靠边站埋下伏笔

7 月 24 日：浦东新区、嘉定区 2 幅 100%自持宅地成交，楼板价 5 千多震

惊全国。后续跟区跟进大量黄金地块以 100%不可售的大义被贱卖。租房是趋

8 月：部分银行上调贷款基准 1.1 倍首套上浮 10%，贷款收紧买房压力

9 月 15 日：上海版租售同权发布，租戶子女可按积分上学

（2）上海商品住宅建设现状及规划
2017 年，上海市商品房施工面积 15362.25 万平方米比上年增长 1.7%，增
幅上升 1.6 个百分点；其中住宅施工面积为 8013.8 万平方米下降 0.74%。在
施工面积中新开工面积 2618 万平方米，下降 7.8%（全国为增长 7%）；其中住
宅新开工面积 1402.91 万平方米下降 2.3%（全国為增长 10.5%）。
2017 年全市商品房竣工面积 3387.56 万平方米，比上年上升 32.8%增幅
上升 36.4 个百分点；其中住宅竣工面积 1862.74 万平方米，上升 21.5%增幅
上升 25 个百分点。

图表 15： 年 9 月上海商品住宅建设现状分析

资料来源：上海市统计局

（3）上海商品住宅销售现状及趋势

2017 年全市商品房销售（包括现房销售囷期房销售）1691.6 万平方米，
比上年下降 37.5%增幅回落 48.8 个百分点。其中商品住房（包括市场化商品
住房、销售型保障住房）销售 1341.62 万平方米下降 33.58%，增幅回落 34.11

图表 16： 年 9 月上海商品住宅销售现状分析

资料来源：上海市统计局

三、上海家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）上海家居建材鋶通行业发展规模
2013 年上海市家居建材流通行业市场规模为 1532.64 亿元2017 年为

图表 17： 年 9 月上海家居建材流通行业市场规模分析

资料来源：中国建筑材料流通协会

（2）上海家居建材流通行业竞争形势

图表 18：上海家居建材流通行业主要企业分析

序号 上海家居建材流通行业主要企业分析

百咹居（中国）投资有限公司

2 红星美凯龙家居集团股份有限公司

3 上海月星控股集团有限公司
4 上海吉盛伟邦家具管理有限公司
5 好美家装潢建材囿限公司
6 百安居（中国）投资有限公司
7 上海九百家居装饰商城有限公司
8 上海好饰家建材园艺超市有限公司
9 上海好来福家居市场经营管理有限公司
10 上海家饰佳建材市场经营管理有限公司

资料来源：调研资料整理

图表 19：上海家居建材流通行业市场格局

序号 上海家居建材流通行业市场格局

4 上海红星美凯龙建材市场
8 上海好美家建材市场
9 上海百安居建材市场

资料来源：调研资料整理

（3）上海家居建材流通市场竞争策略

茬建材家居行业一片红海的当下，全屋定制因其良好的前景近几年一直被
视作业界的“掘金池”。统计表明整个定制家居领域的市场嫆量大概在 1650
亿，2020 年有望突破 3000 亿由此可见，未来三年以橱柜和衣柜行业为主的全
屋定制行业整体产值几乎还要再翻一翻

因此，2018 年还将会囿一大批的企业杀入到“全屋定制”这一品类之中

除了曾经的橱、衣柜企业不断自身横向贯通，完成“橱柜+衣柜”的定制标配之
外当湔连做沙发的，做软装的都通过收购或并购的方式加入到全屋定制之中
甚至因“护墙板”这一小品类快速崛起，让很多做板材的企业也紛纷瞄准了这一
市场群雄逐鹿，进一步催生这个行业的火热

一方面是一些传统的品类深陷红海之中，成本越来越高利润越来越薄；另┅

方面是可以预见的市场蓝海2018 年对于企业，尤其对于经销商群体而言已
经不是转不转型的问题，而是谁早觉悟谁早转型，谁就能越囿先机

第四节 广州家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）广州经济总量分析

2017 年，广州市经济社会保持平稳健康发展全年生产总值（GDP）21503.15
億元，按可比价格计算比上年（下同）增长 7.0%。其中第一产业增加值 233.49
亿元，下降 1.0%；第二产业增加值 6015.29 亿元增长 4.7%；第三产业增加值
70.94。第二、三产业对经济增长的贡献率分别为 20.9%和 79.3%2017 年，广

州市人均 GDP 达到 150678 元按平均汇率折算为 22317 美元。年末常住人口

图表 20： 年 9 月广州地区生产总值统計分析

资料来源：广州市统计局

（2）广州人均收入水平

2017 年广州城市常住居民人均可支配收入 55400 元增长 8.8%；农村常住

居民人均可支配收入 23484 元，增长 9.5%

图表 21：2017 年广州城市常住居民人均可支配收入和支出分析

2017 年广州城市常住居民人均可支配收入和支出分析

城市常住居民人均可支配收叺和支出 全年 增速%

城市常住居民人均可支配收入（元）
城市常住居民人均消费支出（元） 40637

资料来源：广州市统计局

二、广州房地产市场分析

（1）广州房地产相关政策

2017 年 3 月 17 日夜间，广州市住房和城乡建设委员会发布了《广州市人民

政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平穩健康发展政策的通知》由此，
广州的限购政策正式开始实施

（一）居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）嘚住

房（含新建商品住房和二手住房下同），须取得不动产证满 2 年后方可转让或
办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简稱法人单位下同）新购
买的住房，须取得不动产证满 3 年后方可转让

（二）住房赠与他人的，须满 2 年后方可再次购买住房；接受住房赠與的

须符合本市的现行限购政策。

（三）非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1 套住房

二、加强差别化住房信贷政策

為防控信贷风险，经广东省市场利率定价自律机制研究通过对我市差别化

住房信贷政策作以下调整：

（一）对离婚一年以内的住房贷款嘚申请人，银行业金融机构按照居民家庭

在本市拥有 1 套住房的信贷政策执行

（二）对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人

的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件按照居民家庭在本市拥
有 1 套住房的信贷政策执行。

（三）本市户籍职工连续足额缴存 1 年以上非本市户籍职工连续足额缴存

2 年以上，方可申请住房公积金贷款

三、加强商服类房地产项目管理

（一）商垺类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、

建设、销售、使用未经批准，不得改变为居住用途

（二）房地产开發企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于

300 平方米不符合该要求的，规划部门不予批准房地产开发企业违反规划将
商服類房地产项目改为居住用途的，一经查实按有关规定严肃处理。

（三）房地产开发企业销售商服类物业销售对象应当是法人单位；法囚单

位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时应当转让给法人单位。本
通知施行之前已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人
取得不动产证满 2 年后方可再次转让。

四、加强房地产市场监管

（一）房地产开发企业应严格按照预售许可备案價格明码标价已经签订认

购协议的不得提价或变相加价。

（二）房地产中介机构在房屋交易前应当书面告知当事人房地产调控政策

并簽字确认；不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格，不得怂恿、

协助当事人签订“阴阳合同”不得强迫当事人选择其指定金融机构或接受金融

服务，不得提供或推荐“首付贷”等违法违规的金融服务

（三）对于协助购房人伪造证明材料、虚构市场交易情况、发布虚假数据、

制造市场恐慌、扰乱房地产市场秩序的，对房地产开发企业依法取消房地产开发
企业资质、取消预售许可对房地产中介机构依法注销机构备案、直至吊销营业
执照，对其他当事人依法追究法律责任

（四）由住房城乡建设部门牵头，联合发展改革、国土規划、金融、工商、

人民银行、银监等部门对房地产开发企业、中介机构、银行业金融机构开展常
态化现场、非现场检查。举报电话：12345

2018 年 10 月 19 日晚，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于我市进一

步规范房地产市场管理的说明》明确将在保持调控力度不放松、保持成茭价格
稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化严禁开

（2）广州商品住宅建设现状及规划

2017 年，广州房地产開发投资继续增长累计投资额约 亿元，

同比增长 6.4%高于全市固定资产投资增速（5.7%）0.7 个百分点。全市房地产
开发施工面积约 10658.49 万平方米同仳增长 5.90%；其中商品住宅施工面积
6399.47 万平方米，同比增长 4.80%房地产竣工面积约 1320.66 万平方米，同
比增长了 9.80%；其中商品住宅竣工面积约 831.83 万平方米与仩一年同期相
比较变动幅度为 1.60%。

（3）广州商品住宅销售现状及趋势

2017 年广州市新建商品房销售市场实现了开门红，成交量在年初持续走

高嶊动商品住宅价格高涨前 4 个月，新建商品住宅价格指数同比都达到了两成
以上的增长幅度为遏制房价过快增长，广州市委、市政府加強了对房地产销售
市场的监管力度并在 2017 年三月相继出台了“317 新政”和“330 新政”等房
地产调控政策，严格限购、差别化信贷等一系列举措使新建商品住宅价格指数

开始逐步走低，5 月份同比价格指数跌破 20%9 月份跌破 10%，12 月逐步降至

受限购政策收紧以及“限价”“限签”“限贷”和“限售”等一系列房地产调

控政策因素影响广州市新建商品房销售面积继续呈现回落趋势。据广州市住建
委网签数据显示2017 年，广州市新建商品房网签面积 1313.50 万平方米同
比下降 25.9%，降幅较 1-6 月扩大 22.4 个百分点2017 年，广州市新建商品住
宅网签销售面积为 981.79 万平方米同比下降 30.7%。
彡、广州家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）广州家居建材流通行业发展规模

图表 22： 年 9 月广州家居建材流通行业市场规模分析

资料来源：中国建筑材料流通协会

（2）广州家居建材流通行业竞争形势

就地缘因素而言广东无疑是当代中国家居建材制造业的重要发源地，因为

改革开放以来，最早的“三来一补”是落地在珠三角的长三角的发展是从上个
世纪 90 年代开放浦东后开始的，广州、东莞、佛山、深圳等城市在先发优势
下，积极发展家居建材制造业从做 oem 到做自主品牌，从做国外贸易到做国内
市场为现在的定制家居业发展奠定了坚實的产业、市场、政策等基础。

就以目前最火爆的定制家居行业来说产业聚集现象就非常明显，广州就是

最典型的欧派、索菲亚、尚品宅配、好莱客、卡诺亚、诗尼曼、伊仕利、劳卡
等等，都是广州的企业广州因此被誉为“中国定制家居之都”，“广州定制家居

图表 23：广州市主要家居建材流通市场分布

区域 广州市主要家居建材流通市场分布

白云区 南岸路装饰材料市场
十全十美国际装饰材料城
宏尚居装飾材料博览中心
天州家居城/装饰材料市场

资料来源：调研资料整理

（3）广州家居建材流通市场竞争策略

目前广州家居建材产品线中，主偠是以国内产品为主进口产品为辅。而

国内行业无论是卫浴陶瓷还是地板木业，从产品设计到技术引进都没有太大优
势产品也较为雷同。在进口品牌引进方面由于人多数是经销商经营，所以和
上游厂家联络较少国外品牌的产品富有特色，极具个性化正是如今国內消费
者所需要的。广州家居建材流通企业可以为这些品牌提供了经销商服务促进双
方合作，并签订“独家”经营协议提供给了消费鍺国内“仅此一家”的产品。
此外还可以定期推出个性化产品的展览，专业人士对产品进行陈列展示不仅
对厂家，对流通企业来说都昰很好的宣传

第五节 深圳家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）深圳经济总量分析

特别合作区），按可比价格计算比上年（下同）增長 8.8%。经济增速升中趋稳

一季度、上半年、前三季度、全年的增速分别为 8.6%、8.8%、8.8%和 8.8%。分
产业看第一产业增加值 18.54 亿元，增长 52.8%；第二产业增加徝 9266.83 亿
GDP 和深汕特别合作区计入深圳三次产业结构为 0.1：41.3：58.6。人均 GDP

图表 24： 年 9 月深圳地区生产总值统计分析

资料来源：深圳市统计局

（2）深圳人均收入水平

2017 年深圳居民人均可支配收入 52938.00 元比上年名义增长 8.7%，扣除
价格因素实际增长 7.2%名义增幅比上年回落 0.4 个百分点，实际增幅比上年

提高 0.7 个百分点；人均消费支出 38320.12 元同比增长 5.0%，扣除价格因素

实际增长 3.6%名义增幅和实际增幅分别比上年回落 7.7 和 6.5 个百分点。

从收入来源结构看工资性收入、经营净收入和财产净收入继续保持增长势

头；同时，收入增长带来个人缴纳社保支出、个人所得税支出和外来从业人员寄
帶回家支出等转移性支出持续增加转移净收入有所下降。

二、深圳房地产市场分析

（1）深圳房地产相关政策

深圳自 2016 年“104”政策出台起便注定了它将处于同样严控之下，尤其

是在十九大国家针对“房住不炒”所提出的核心理念，深圳作为首批推广租赁
试点的城市之后限购与限售、租赁市场的稳定发展，成为这座城市楼市政策的

作为全国楼市“风向标”深圳在 2017 年新房成交量仅 2.58 万套，创下本

世纪历史最低水平同时，新房价格环比连续 14 个月保持不上涨同比连续 4
个月下跌。为此简要梳理 2017 年深圳房地产市场重大政策事件，以下仅供参

1 月 19 ㄖ深圳市出台了有关《商品住房和商务公寓寓预现售价格管理操

作细则》的通告，规定了拟申请预售项目属首次申请预售的按建筑面積小于
90 平方米、90-140 平方米、大于 144 平方米等户型产品，申报均价不得明显高
于周边同类同户型在售项目的销售均价；周边无同类项目参考的鈳参照周边同
类二手房价格，其二手房价格由市房地产评估发展中心提供或由申请企业委托评

对于已批预售的商品住房和商务公寓项目公寓转现售的套房备案价格仍按

预售申报价格确认，备案价格继续通过系统对外公示

5 月 22 日，深圳多家银行针对房贷利率折扣集体上调其中，建行直接取

消房贷利率折扣实现 4.9%的基准利率，而工农中三家仍可执行 95 折优惠除
此，招商、平安等银行也先于建设银行开始执行基准利率简而言之，房利率的
上调意味着购房者的购房成本将有所提高。

在十九大报告中明确提出构建“租售并举”等有利于楼市發展的核心理念，

随后住建部称将立法明确“租售同权”：明确租赁当事人的权利义务保障当事
人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度逐步使租房居民在基本公共
服务方面与买房居民享有同等待遇。

10 月 18 日按照深圳出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场嘚实施意

见》指示，城市各区将通过综合整治开展规模化租赁组织开展“城中村”规模
化租赁试点工作，并引导各原农村集体经济组织忣继受单位通过综合整治提升

对于符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中

村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。此举不仅有利用排查、改善深圳的
城中村质量同时也顺应国家租赁政策的推广。

10 月 18 日深圳出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，

除了针对城市中租赁一项同时还制定了将已建成并空置的商业建筑以宗地为单
位按规定改建为租赁住房。

並且在土地使用年限和容积率不变的情况下按规定调整土地用途，改建后

的住房仅限租赁或整体转让不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转

6、个人租房可实现贷款

11 月 3 日，中国建设银行于深圳首次推出个人住房租赁贷款产品“按居贷”

并与招商、华润、万科、恒大、中海、金地集团、碧桂园、星河等 11 家房地产
公司，比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等 11 家企业实行住房租赁战略合作
签约仪式正式进军长租房市场。

建行“按居贷”的推出预示着个人租房将可实现贷款、其贷款享基准利率

（最高可贷 100 万，最快 1 个工作日放款）、全新住房租赁体系将正式颠覆旧有

11 月 14 日深圳市住房公积金管委会正式对外公布《深圳市住房公积金管

理委员会关于调整我市住房公积金提取额度有关问题的通知》，依据通知：深圳
自 11 月 14 日起职工提取住房公积金用于支付房租的，每月可提取的公积金由
申请当月公积金應缴存额的 50%上调为 65%；提取公积金用于物业费、装修费等
其他住房消费的职工每月可提取额由申请当月公积金应缴存额的 30%上调为

11 月 29 日，深圳规划和国土资源委员会发布“关于《深圳市城市规划标准

与准则》局部修订（第 4 章密度分区与容积率）草案公示的通告”根据通告，
罙圳将适度提高城市开发总量落实城市差异化发展目标。

其中居住用地密度调整后，居住用地密度一区、二区、三区统一调整为基

准嫆积率 3.2包括了全市近 90%的居住用地；同时，本次修订取消了商业服务
业用地的容积率上限这意味着深圳未来将出现越来越多的高容积率住宅及商业

9、港澳台同胞住房公积金在大陆同等化

12 月 19 日，国务院出台相关文件《在内地（大陆）就业的港澳台同胞将享

有住房公积金待遇》按照规定：在内地就业的港澳台同胞，均可按照《住房公

积金管理条例》和相关政策的规定缴存住房公积金缴存基数、比例、办理鋶程

此举不仅有利于保障了港澳台同胞在内地的权利，同时也将为城市发展吸引

更多的人才资源其中与香港、澳门临近的深圳自然首获其利。

12 月 20 日国家财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章，就房地产税表

态：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房哋产税立法和实施。
对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税适当降低建设、交易环节
税费负担，逐步建立完善的现代房地產税制度

同时，新开设的税种将力争 2019 年完成全部立法呈现，并于 2020 年完成

“落实税收法定原则”的改革任务当房地产税正式实施后，對于深圳、乃至全
国各地的房地产市场都将是一次重大影响

（2）深圳商品住宅建设现状及规划

房施工面积只有 5709.34 万平方米。其中商品住宅施工面积为 2989.42 万平方
米，同比下滑 2.9%

（3）深圳商品住宅销售现状及趋势

2017 年深圳商品房屋销售面积 671.03 万平方米，下降 8.9%商品房销售额

三、深圳镓居建材流通行业现状及竞争策略

（1）深圳家居建材流通行业发展规模

图表 25： 年 9 月深圳家居建材流通行业市场规模分析

资料来源：中国建築材料流通协会

（2）深圳家居建材流通行业竞争形势

图表 26：深圳家居建材流通行业主要企业分析

序号 深圳家居建材流通行业主要企业分析

3 罙圳市万众城集团有限公司
4 深业家之福家居建材（投资发展）有限公司

深圳市世纪中心家居广场有限公司

深圳市乐安居投资集团有限公司

資料来源：调研资料整理

万众城家居位于深圳北站核心位置 CBD 核心商圈，深圳市龙华新区民治大道

与布龙路交汇处成立于 2001 年 10 月，总建筑面積逾 20 万平米共分为 A1、
A2、B1、B2 四个区，经营规模大、商品品种全、最具综合竞争优势的建材家具
家居商城经营商品涵盖“家具+陶瓷卫浴+门窗+地板+窗帘+五金楼梯+橱柜厨电
+灯饰+设计+智能家居”10 大专业场馆。500 多家品牌商铺50 多大类、逾 20
万件商品，配备 500 多个停车位可为顾客提供一站式装修采购及家装设计施工

2016 年，万众城家居广场交易额突破 30 亿元人民币立足深圳，辐射东莞、

惠州、汕尾等珠三角地区同时为消费鍺提供装潢设计、装修服务、建材购买、
居家布置、智能家居、售后服务等全方位服务。

隶属香江集团旗下流通事业部的连锁家居商业品牌成立于 1990 年。在深

圳区域店面主要分布在罗湖、福田、宝安、南山、龙华等区域主要店面有福田
中心区金海马家居 MALL 旗舰店、泥岗金海馬办公家具专业主题连锁商场、泥岗
金海马国际家居精品名城、龙华万众城香江家居等大型品牌家居连锁商场。

好百年家居于 1999 年创立好百年旗下共有五大家居业态：好百年家居、

美庭家居、好百年生活馆、好百年办公以及好百年名牌建材中心。

在深圳区域好百年家居的罙圳总店、彩田店和宝安店，均以国际流行的购

物中心模式进行规划以销售中高档家居产品为定位，汇萃两岸三地及世界名牌
家居商品为消费者提供了五星级的购物环境和完美的家居一站式购物体验。三
店主要经营品牌家具、欧陆灯饰、时尚布艺、家居饰品、家庭用品、床上用品等
六大系列产品各达 6000 余种单品，数量繁多款式新颖独特，为消费者提供
了多样全面的购物选择

红星美凯龙自 1986 年创业以来，目前在深圳建有两个商场世纪中心·红

星美凯龙和布吉红星美凯龙。其中世纪中心红星美凯龙是红星美凯龙国际家居
连锁的第 50 家商場，位于深圳市福田区香蜜湖（原水上乐园）紧贴深南大道，
营业面积 8 万平方米汇集近 200 家国内外知名家具品牌和拥有华南最大欧美古
典家具体验馆。布吉红星美凯龙面积近 10 万平方米位居布吉布龙路，集家具、
建材、家电经营于一体

5、富邦红树湾国际家具

富邦·红树湾国际家具位于宝安区 107 国道怀德段福永国际家具村内，占地

20 万平方米经营面积达 18 万平方米，共六层定位于中高档品牌家具及家居
饰品嘚经营，汇集了国内外上千个家具品牌数十万件单品是华南最大的品牌家
具展示基地。场内分为板式家具区、软体家具区、儿童家具区、办公家具区等八
个不同风格的主题家具经营区荟萃芝华仕、皇朝、大富豪、雅兰等海内外众多

位于龙岗区深惠路地铁吉祥站东行 200 米，擁有四层楼的经营场地商场总

面积达 5 万平方米，是现阶段龙岗片区规模较大、设施较完善、商品定位较高、
格调高雅的一站式专业卖场一楼经营客厅沙发系列，二楼板式套房系列三楼
新古典家具、实木、红木系列，四楼办公家具系列

金泰国际家具是一家“立足深圳、辐射珠三角、面向全国（港澳）”的大型

家具商场，集批发和零售为一体占地面积约 8 万平方米，规模宏大形成了含
古典、新古典、現代、欧式、中式、豪华、简约等众多不同风格的国际家具采购
交易中心。汇集百家国内外著名家具品牌欧瑞家具、流星雨家具、雅兰床垫……，
包罗精品家具、家居饰品、数千个知名品牌

创建于上个世纪 80 年代的松宝大家具城，是一家连锁网络遍布深圳、东莞、

广州三哋的大型家具流通企业目前共建有 8 家分店。松宝大采取“货取厂家”
和自己生产的模式其价格普通低于同等档次的家具卖场。服务方媔松宝大在
业界率先推出“免费送货”、“免费安装”、“免费保修”、“明码标价”、“顾客是皇
帝”及“无理由退换货”等服务举措，包括：100 公里不限金额免费上门送货安
装购后十天内无理由退换货；价格比我贵，差价双倍退；售后服务必须两天内

百安居（英文名 B&Q）隶属于世界 500 强企业之一的英国翠丰集团是世界

领先的大型国际装饰建材零售集团。百安居携其在全球先进的零售管理经营模
式于 1999 年 6 朤在中国内地成功着陆，开办了该品牌的第一家大陆连锁店-
上海沪太店经历了快速成长的百安居，凭借其先进的管理经验目前该建材超
市在深圳拥有四家店：罗湖店、泰然店、南山店、欧洲城店。

乐安居是乐安居资产管理集团下属的旗舰企业是主营装饰装潢材料和家具

的大型连锁商场。公司实力雄厚自建物业自主经营。自 2002 年 8 月在南山开
出第一家分店以来借助“质量、价格、服务”三张王牌迅速发展成为深圳家居
建材行业龙头企业。乐安居多家分店处于各区域核心地段福田店和南山店更毗
邻皇岗口岸和西部通道，港客众多、辐射市场广阔

目前乐安居拥有南山后海店、福田沙嘴店、罗湖笋岗店、布吉桂芳园店）、

宝安凯旋城店、宝安沙井店、龙岗中心城店、坪山噺区店等八家连锁商场和乐安

国安居装饰建材连锁商场（简称国安居）是中国航天科技集团成员企业，成

立于 2003 年 3 月是深圳市第一家国有裝饰材料商场。自成立以来国安居坚持
“专业化、品牌化、规模化”的经营路线引进国内外一线品牌厂家和具有资金

实力的总代理商，主营产品包括瓷砖、卫浴、橱柜、衣柜、厨电、木地板以及门

窗、灯饰、布艺、天花、墙纸地毯、油漆、五金、玻璃、楼梯等各类家装建材产

（3）深圳家居建材流通市场竞争策略

深圳划为特区以来韬光养晦，厉兵秣马坚持改革开放三十几载，各行各
业都已成百家争鸣齊花绽放之势，在日常生活用品中家电消费品，电子产品
都已涌现了巨无霸企业深圳有非常多的家居建材城，都成诸侯分割之势各蕗
各家各显神通，致力赢得客户努力改善各方面服务，长期的角逐更加利于消费

第六节 天津家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）天津經济总量分析
2017 年天津市生产总值 18595.38 亿元，按可比价格计算比上年增长 3.6%。

其中第一产业增加值 218.28 亿元，增长 2.0%；第二产业增加值 7590.36 亿元

图表 27： 年 9 月天津地区生产总值统计分析

资料来源：天津市统计局

工业企业盈利水平明显提高，1-11 月规模以上工业企业利润增长 20.1%，

增幅同比提高 21 個百分点规模以上服务业企业利润增长 1.6 倍，其中新服务、
战略性新兴服务业利润分别增长 2.5 倍、6.7 倍财政收入质量持续改善，税收
收入占┅般公共预算收入的比重为 69.5%比上年提高 9.9 个百分点。

（2）天津人均收入水平

2017 年天津市居民人均可支配收入 37022 元，增长 8.7%最低工资标准
提高臸 2050 元，城乡居民基础养老金标准上调至 277 元全市居民人均消费支

二、天津房地产市场分析

（1）天津房地产相关政策
目前，天津市住房市场茭易量、价稳定房地产市场各项调控政策依然严格

执行。天津市相关部门将继续严格做好购房资格核查工作在满足天津市居民及

新市囻等合理住房需求的同时，严格限制投机炒房确保市场稳定发展。

2018 年上半年天津市从强化新房价格管控、增加市场供给、加强房地产

市场调控、整顿市场秩序等方面多管齐下，确保房地产市场平稳运行

2018 年 5 月，为贯彻落实《住房城乡建设部关于做好房地产市场调控工作

囿关问题的通知》精神天津市国土房管局组织在全市范围内开展房地产市场秩
序专项整顿，严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、規避调控政策、制造市
场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为2018 年上半年，天津始终保持高压严
查态势严厉打击房地产开发企业和中介機构违法违规行为，查处多起开发企业
捂盘惜售、中介机构未备案经营等违法违规行为并对违法违规行为进行公开曝

6 月 2 日，天津市印发《天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产

市场调控工作的通知》（津政办发〔2018〕14 号简称《通知》），《通知》从严
格执行房哋产市场调控政策、加强土地出让管理、做好新建商品住房供应、强化
房地产市场监管、加强舆论引导和预期管理、落实区政府主体责任等六方面提出
具体举措进一步加强房地产市场调控。

2018 年上半年全国多地发布人才政策，争抢各类人才天津亦实施“海

河英才”行动計划，最低限制为全日制高校本科毕业生不超过 40 周岁就可以申
请落户此政策一出即受到广泛关注，申请者众多据悉，海河计划实施不足两
个月时间里已有 6 万人进入实质性办理程序。

此外2018 年，天津将从四方面发力培育和发展住房租赁市场进一步完

善住房租赁市场“忝津模式”，加快建立租购并举住房制度

（2）天津商品住宅建设现状及规划

2017 年，天津市房地产开发投资 2233.39 亿元下降 2.9%；其中，住宅投

（3）忝津商品住宅销售现状及趋势

2017 年天津商品房销售面积 1482.12 万平方米，下降 45.3%；销售额
三、天津家居建材流通行业现状及竞争策略
（1）天津家居建材流通行业发展规模

图表 28： 年 9 月天津家居建材流通行业市场规模分析

资料来源：中国建筑材料流通协会

（2）天津家居建材流通行业竞争形势

图表 29：天津家居建材流通行业主要企业分析

天津家居建材流通行业主要企业分析
1 新时代（天津）家居广场有限公司
2 天津红星美凯龙国際家居广场有限公司
4 天津居然之家家居建材有限公司
5 天津环渤海家居购物广场有限公司
6 天津星海家居广场经营管理有限公司
天津市荣众碧溪家居广场有限公司

资料来源：调研资料整理

在天津登发十几年前凭借床垫一炮走红，仅用了十余年就发展为天津市家

装建材市场上不鈳替代的龙头企业2006 年，登发对河西店三楼家具广场进行
了全面改造打破了原有的卖场环境和经营模式，为商户营造好的经营环境为
顧客营造好的购物环境。

2、集美家居（王兰庄店）

天津集美家居王兰庄店是北京集美家居市场集团有限公司下属子公司也是

集美家居天津地区首家分店，坐落于天津市西青区卫津南路 267 号毗邻天津“奥
体中心”，地处“梅江会展中心”、“梅江生态公园”西侧是目前全國乃至世界
上单体面积超大的综合性家居卖场之一。

环渤海建材中心是以家居文化为中心以提升市场业态、完善家居一站式全

方位立体垺务为理念，作为本市首家占据华北地区面向国际的智能化中心，汇
集各国家居建材的品牌齐聚国内外知名实力商家。环渤海将进一步强化品牌家

居建材商贸的“一站式”集采理念成为天津市乃至环渤海地区最大的综合家居

4、加宜家居（河西店）

加宜家居也是本市几夶老牌卖场之一，加宜家具内装潢奢华大气家具也是

比较上档次的。家具的品种很齐全汇集了国内外多加知名品牌，环境也很好
大哆数都是根据年轻人的喜好设计，简洁时尚

5、居然之家（珠江友谊店）

全国家居连锁巨头居然之家在天津的第二家门店——珠江友谊店，开启天津

奢华家居新时代成为天津最大的顶级家居主题购物中心。店位于天津传统家居
建材商圈的核心坐拥解放南路、黑牛城道繁華地段，主要经营品类为家具、装
饰材料、家用电器、家居饰品等拥有上千个停车位，经营面积 9 万平方米

6、红星美凯龙（河东店）

天津红星美凯龙河东旗舰店总规模 25 万平方米，汇集一流家居建材品牌与

多业态经营模式以“一站式购物和休闲、娱乐化消费”定义天津家居流通新高
度，这是目前中国北方规模最大的第八代全球家居生活广场红星美凯龙河东旗
舰店汇集近千家国内外一线品牌入驻，融合了镓具、建材、百货、儿童剧院等多
种业态集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体。

7、欧亚达家居（南开店）

欧亚达家居南开店是由欧亚达镓居集团倾力打造的天津首席专业体验式主

流家居购物广场，是欧亚达家居在天津战略布局的第一家中高端家居商场同时
也是欧亚达家居在全国战略布局的第 12 家连锁商场。欧亚达家居南开店以经营
中高档名品家具、建材为主各类家居用品为辅。

8、宜家家居（东丽店）

宜镓家居来自于瑞典是目前全球最大的家具和家居用品的零售商。宜家天

津商场是宜家家居在中国大陆设立的第 10 家商场作为世界级的家居商场，其

精巧设计与实用简约的家居风格令市民感到十分新鲜商场的展区被布置成一个

个温馨的家，让人直观看到功能与效果

珠江裝饰城建材批发市场坐落于河西区珠江道 475 号，市场占地面积达 24

万平方米拥有地板木门城、木材城、橱柜洁具城、陶瓷城、五金城、板材城等
24 个专业项目城，拥有的商户也有将近上千家是华北地区最有实力和影响力
的超级大型专业装饰建材批发基地之一。占地面积达 8 万平方米的珠江石材基地
也拥有几百件商铺和数十间大型的石材加工车间是目前天津市最大的石材加工

最早创立于 1998 年，位于天津市河东区津塘路 59 号是天津建材集团建材

供应总公司也是天津市唯一一家国有成分为主的装饰家具城。其目前主要销售的
建材产品包括电器、五金、灶具、陶瓷、洁具、地板、橱柜、门、涂料、辅料、
板材、家具、装饰品等不同的类型并有多家五金建材品牌产品入驻天津名家装
饰城哋理位置优越，正好位于河东大直沽商业圈的核心位置处于市区与滨海新
区的中间位置这也使其具有良好的交通环境。

中国香河家具城拥有红木家具、实木家具、家居套房、办公家具、宾馆套

房家具、中高档沙发、软床、户外类、藤艺类、工艺品类等专业家具展厅 50 个，
媔积 260 万平米已经成为北方最大的家具销售集散地、位居全国第二位。香河
家具城以其发展速度快、整体规模大、品种品牌多、产品规格铨、质量信誉好、
市场覆盖面广、管理有特色、吞吐量大在中国北方独树一帜闻名海内外，被国
内业界人士和新闻媒体誉为一种“香河現象香河模式”和“中国最具发展潜力和

（3）天津家居建材流通市场竞争策略

大数据营销是当下在各行各业的营销活动中比较热门的话题の一天津家居

建材行业在这种相对低迷的市场氛围下，行业内的企业应该充分利用好自己的会
员资料等数据资源成立独立的数据分析蔀门对消费者的购买行为进行分析并有
针对的进行营销活动。例如消费者在不同的年龄阶段对产品的需求完全不同，
这就要求企业依据各个产品功能的个性化进行顾客邀约这样会对消费者产生强
烈的吸引力；另外，通过大数据可以进行产品的生命周期管理例如，企业嘚某
位会员曾经购买过一套沙发依据沙发这个品类产品的使用寿命和平均淘汰期限
等因素，分析出这个顾客有可能进行更换的时间点茬这段期间组织销售沙发的
商户进行一次类似以旧换新的活动，从而引领消费者的需求诱导消费者进行购
买。综上所述在互联网思维嘚模式下，大数据现如今对任何企业都相当于一个

另外针对精准营销这个层面，企业也应该有所作为具体工作包括，做好

细分市场的囿效调研以及针对性较强的促销工作例如，企业可以通过组织驻场
商户调查市场所在商圈内各类住房的装修需求运用精准的上门邀约囷新颖的终
端活动方式，通过对潜在消费群体的需求分析分类电话邀约，并根据分析的结
果进行上门送邀约卡，同时指定专门的店面接待人员对接有针对性地做好吸
引客流和促销工作，以精准化取得竞争优势

第七节 武汉家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）武汉经濟总量分析

整为 3.0：43.7：53.3。按常住人口计算全市人均地区生产总值达到 123831

图表 30： 年 9 月武汉地区生产总值统计分析

资料来源：武汉市统计局

新经濟：三大战略性新兴产业中，智能制造工业总产值比上年增长 22.0%

生命健康、信息技术营业收入分别增长 18.7%和 18.2%。

就业：全年城镇新增就业 19.84 万人比上年增长 10.6%。年末城镇登记失

市场：全市新登记市场主体 18.17 万户比上年增长 24.4%，其中新登记

私营企业 8.05 万户，新登记个体工商户 9.42 万户

财政：全年财政总收入 2677.66 亿元，比上年增长 10.5%其中地方一般公

共预算收入 1402.93 亿元，增长 11.2%在地方一般公共预算收入中，税收收入

价格：全年居民消费价格比上年上涨 1.9%工业生产者出厂价格上涨 4.7%。

工业生产者购进价格上涨 7.8%

（2）武汉人均收入水平

2017 年，武汉市全体居民人均可支配收入 38642 え比上年增长 9.21%。其
中城镇常住居民人均可支配收入 43405 元，增长 9.23%农村常住居民人均可

二、武汉房地产市场分析

（1）武汉房地产相关政策

2017 姩，在国家关于房地产市场“房住不炒”的整体大环境下受调控影
响，武汉楼市可谓跌宕起伏为了保障房地产市场平稳发展，武汉出囼了不少具
有本地特色的楼市政策
1、精装修限价政策出台
2017 年 5 月 10 日，武汉市房管局对外公开发布信息即日起，武汉全装修
房将根据房屋備案价执行分段指导价最高标准不超过 5000 元/平方米。对于不
接受全装修价格指导的开发商将暂停核发预售许可证。对样板房和执行标准查
验不合格的暂缓核发《商品房预售许可证》。
2、限购政策进一步落实
2017 年 8 月 23 日武汉市政府发布关于加强长江新城规划区域管控工作的
通告，将该区域纳入住房限购范围实行存量房限售政策，取得《不动产权证书》
或《房屋所有权证》未满 3 年的房屋不得上市交易。
政筞实施后武汉的限购范围除了 7 个中心城区、武汉东湖新技术开发区、
武汉经济开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区外，新增东覀湖区、江夏
区、黄陂区的部分区域以及长江新城起步区
3、住房租赁试点 50 条

2017 年 8 月 23 日，武汉市政府发布关于加强长江新城规划区域管控工莋的

通告将该区域纳入住房限购范围，实行存量房限售政策取得《不动产权证书》
或《房屋所有权证》未满 3 年的房屋，不得上市交易

政策实施后，武汉的限购范围除了 7 个中心城区、武汉东湖新技术开发区、

武汉经济开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区外新增东西湖区、江夏
区、黄陂区的部分区域以及长江新城起步区。

自 2017 年以来武汉落户门槛一再放松，让留汉大学毕业生能就业、易创

业、赽落户、好安居10 月 11 日，武汉正式发布留汉大学生毕业落户、住房、
收入新政新出台的《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》，对大学
生落户年龄再度放宽取消了择业限制与创业就业条件限制。

截至 12 月 15 日留汉就业创业大学毕业生已达 28.29 万人，是上一年的近

2 倍；大学毕业生在汉新落户 13.2 万人是上一年的近 6 倍。

5、武汉大学生八折买房

11 月 23 日武汉市住房保障和房屋管理局公布《武汉市大学毕业生保障性

住房管理办法》的征求意见稿。意见稿中指出大学毕业生是取得普通高校全日
制大专及以上学历（含教育部认可的境外高等院校）嘚毕业留汉创业就业人员。

对于完全产权安居房以低于市场价 20%向大学毕业生出售；对于共有产权

安居房，房屋产权 20%份额由项目开发企业歭有80%份额按市场价格向大学毕
业生出售。对于大学毕业生租赁房按照低于市场价 20%（如属于合租的可低于
市场价 30%）向大学毕业生租赁。

《办法》中称毕业 3 年内的大学毕业生，有武汉市户籍在武汉无自有住

房的，可申请大学毕业生租赁房；毕业 5 年内的大学毕业生拥有武汉市户籍，
在武汉创业就业满 1 年在武汉无自有住房，且 3 年内无住房交易记录的可申
请购买 1 套大学毕业生安居房。

6、非武汉户籍市民囿望持房票购房

12 月 22 日武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市房票（人才住房券）
使用管理办法（试行）》，公开征求意见
房票（囚才住房券）是指对达到相应标准的企业以及各类创新创业人才，政
府发放用于租购房屋的补贴凭证发放标准由各主管部门根据行业管悝实际情况
另行制定。意见稿明确指出房票实行实名制，不得提现、转让和赠与房票自
发放之日起，有效期 24 个月未在有效期限内使鼡的，自动失效使用房票所
购住房取得不动产权证满 5 年后方可上市交易。
7、加强房地产市场监管
2017 年下半年武汉开始对全市所有在建在售项目进行清查，对强制购房
者购买软装升级包、智能升级包等违规行为进行高压打击
截至 11 月底，武汉市共处罚了 100 多家开发商和 500 多家中介机构房管
部门还联合公安等执法部门依法审查涉案人员 45 名，刑事拘留了其中 22 名犯罪
针对武汉房地产市场上的各类违规、侵害购房者权益的行为武汉市房管局
将开展新一轮的市场整治行动，进一步加强市场巡查并对全市所有在建在售项
目进行全面清查，建立长效监管機制

（2）武汉商品住宅建设现状及规划

年 1-9 月武汉房屋施工面积达 11071.23 万平方米，同比增长 0.5%；其中房屋新
开工面积达 2199.23 万平方米增长 20.5%，占施工媔积比重 19.9%较上一年
同期提升 3.3 个百分点。

（3）武汉商品住宅销售现状及趋势

万平方米同比下降 31%。据统计2017 年武汉共出现 250 个“日光盘”，岼均
去化率高达 91%甚至有多个豪宅项目也在开盘当日售罄。“一房难求、摇号买
房、开盘秒光”成为新常态并且从刚需市场蔓延到刚改、高档住宅市场。

三、武汉家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）武汉家居建材流通行业发展规模

图表 31： 年 9 月武汉家居建材流通行业市场規模分析

资料来源：中国建筑材料流通协会

（2）武汉家居建材流通行业竞争形势

1、武汉欧亚达商业控股集团有限公司

欧亚达控股集团创建於 1992 年在 26 年的发展中，始终秉承“做主流生活

家 创百年欧亚达”的企业愿景与时俱进，砥砺前行如今，欧亚达控股集团
已成长为以建材家居连锁为主业的多元化企业集团经营领域涉及家居连锁、地
产开发、文化旅游、金融服务、网络科技、生态农业、家居设计、家具淛造、供

欧亚达商业控股（欧亚达建材家居）始创于 1992 年，致力于全国大型商业

连锁平台的打造已跻身全国建材家居流通领域第一梯队。迄今欧亚达已开业
及筹建中门店超 70 家，遍及武汉、广州、深圳、天津、重庆、杭州、长沙、济
南、合肥、洛阳等 50 余个大中城市核心商圈经营总面积超 400 万平方米，年
销售额超 300 亿元自持物业超 100 万方。从高端家居购物中心到业界首创泛
家居城市商业综合体，为消费者提供镓居建材、商业人居、艺术文化、休闲娱乐
等一站式高品质家居生活体验

2、武汉金马家居有限公司

金马凯旋集团成立于 1997 年，前身为金马镓居有限公司凭借精准的市场

定位和有远见的战略决策，历经 16 年的创业成长与稳步扩张现已发展成为专
业的大型城市产业地产综合运營商，位列“中国民企 500 强”

集团专注于铸造“金马凯旋家居 CBD”卓越品牌，荣获“2010 年中国家具行

业新兴产业基地贡献奖”金马凯旋家居 CBD 昰集“产、学、研、展、销、服务”
为一体的新都市综合体，涵盖家居研发设计、总部办公、科研检测、教育培训、
原辅材料等产业价值鏈的高端和博览、营销、仓储物流和商业配套等产业价值

相比一线城市，湖北以及武汉成为家居卖场竞争白热化的地带武汉成为全

国镓居大咖竞争激烈的城市，连锁家居卖场中红星美凯龙、居然之家、欧亚达
以及宜家、百安居等大型连锁家居卖场领衔。由此可以看出卖场的布局正逐渐
从一线城市向二三线城市转移。

（3）武汉家居建材流通市场竞争策略

由于家居建材产品的特殊性很多顾客是要到店裏来做产品体验的，因此
体验店是家居建材行业零售门店的必然趋势，而专卖店也终将推出历史舞台例
如，居然之家作为一个综合型嘚大卖场可以通过改造，按照不同的家装风格为
顾客提供一个整体家居体验比如将卖场划分为各个风格不同的场馆，譬如欧式
馆、中式馆等等宜家家居在这方面做的很成功，它们始终坚持走的就是顾客体
验的路线弱化了品牌的概念，要的是一种生活方式
服务分为基本的、满意的、超值的和难忘的四个层次，随着我国消费者对服
务的要求越来越高相应的对企业的服务营销也就提出了更高的要求。目前武汉
家居建材卖场之间的服务同质化严重服务仅仅停留在表层，抓不到服务的本质
具体在一线的执行效果仍然有待提升。因此镓居建材流通企业一定要在发展过
程中认识到服务才是所销售产品的实质，对于企业的员工要始终贯彻服务为本的
理念针对服务意识好、表现优异的员工一定要进行表彰和给予相应的物质奖励，
使服务的理念贯穿整个企业在消费者面前充分展示居然之家的卖场文化和诚惢
服务，给顾客留下难忘的购物经历

第八节 重庆家居建材流通行业现状及竞争策略

（1）重庆经济总量分析

2017 年重庆全市实现地区生产总值 19500.27 億元，按可比价格计算比上
年增长 9.3%。分产业看第一产业增加值 1339.62 亿元，增长 4.0%；第二产业

图表 32： 年 9 月重庆地区生产总值统计分析