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卖房人拖延时间不配合中介办理银行贷款！可以申请法院强制执行吗 如果提交法院具体时间需要多久才可以判决
本人在4月25号通过房产中介签的购房合同 合同是我和他侄子签的 房产证上的本人也在我的银行贷款合同上签了字 这个了购房合同应该有效吧？ 还有个问题就是 房主本人到现在一直不配合办理房产交易事宜 现在到了申请银行贷款的那一步 房主本人也签了字 但是他一直迟迟不把夫妻的户口本等资料提交给银行 所以导致直到现在也没有把银行贷款办下来 更别说 这样情况我可以申请法院强制执行过户吗 如果可以的话法院需要多久可以判决？并执行！由于卖方的原因拖延那么久可以提出申请赔偿吗？
律师回答地区：河南-郑州咨询电话：15890***帮助网友：1695 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，法定期限在6个月内结束一审，本案案情比较简单，审理期限不会太长 17:32 17:48华律网用户可以申请该有的补偿吗 18:43可以追究对方违约责任地区：河南-郑州咨询电话：13525***帮助网友：16203 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人追究违约责任，欢迎来电。 21:27
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二手房买卖银行不放贷怎么办？
&二手房买卖银行不放贷怎么办？& & 【当事人咨询问题】银行二手房贷款已经审批通过，卖方已经给买方过完户，但银行迟迟不放款下来，卖方收不到尾款。向银行贷款人员询问讲需要买方同意才能放贷，还不知道要等到什么时候才能放下来，我应该怎么办？& & 【北京张春杰律师解答】& & 基本流程介绍：签订借贷合同，银行批贷；卖方给买方过户，买方拿到房产证；买方将其房产抵押登记给银行，银行取得他项权证；他项权证抵押证给银行，银行看到抵押证放款。一般制作证件的时间在20个自然日以内，而由于银监会的规定，银行在拿到抵押证后15个自然日内必须放款。& & 一、问题分析：银行不放贷的原因分析：& & 1、国家政策调控原因& & 2、银行房贷收紧，简单讲没钱可放。年末临近，银行的房贷一般明显收紧，有些房贷再次出现了排队的现象。& & 3、买方拖延办理手续，买方在取得房产证后应及时把房产证抵押给银行，银行办理他项权证。& & 4、银行故意拖延，比如银行工作人员的吃拿卡要，索要手续费的& & 二、维权分析& & 1、关于国家政策调控原因，如果确因国家政策调整导致，买方的履行能力发生重大变化，属于情势变更买方可以与卖方协商延长付款期限。& & 2、关于银行房贷收紧原因，如果银行已经对买方的贷款申请完成了审批，就有义务及时放款，而不得附加条件放款，否则是违规的。& & 《个人购房借款及担保合同》上签字盖章就说明合同有效成立并且生效，银行不按合同约定的利率给客户放款就涉嫌违约。除非银行在合同中明确规定“以贷款发放为条件生效”，但类似这样的格式条款由于排除对方主要权利、免去己方主要义务，也必须对当事人明示才生效。目前多数客户维权困难主要苦于没有银行承诺利率折扣优惠的证据，只有银行业务经理的口头承诺。如果客户能提供详细的合同文本，上面有银行贷款利率和放款时间、银行的签字盖章和日期，则胜算的可能较大。& & 3、关于买方拖延原因。买方逾期不办理相关手续的，构成违约，应对卖方承担逾期付款的违约责任。& & 4、如果银行业务人员故意拖延，可以向银行方面或银监会等部门进行投诉处理。& & 5、作为卖方，如果迟迟收不到尾款，可以要求买方支付尾款，无论买方以现金形式支付还是银行放款形式支付，买方有付款义务。如果按合同有约定的时间内支付购房款的条款则对卖方更为有利。& & 三、律师法律风险提示& & 1、二手房贷款是否已经审批通过，应要求银行出具贷款承诺函。不要轻信中介业务人员所讲的贷款已经通过的承诺。但是银行额度紧张只能排队，只能等,一般承诺书不会说放款期限的。& & 2、作为买方，现在很多银行在跟购房人签订的借款合同上，并不清楚写明贷款什么时候放，不像以前银行基本上会写，你拿到证，几天会放，甚至拿到这个之前会提前放贷。现在很多银行的借款合同不明确给你写到底什么时候还款，产证拿到了，银行也不给你放贷。这个对买卖双方很容易造成纠纷。从法律上来讲，买方还没有付钱，就要承担违约责任，对买方来说很冤枉，完全是银行的原因，银行说现在在控制了，有贷款的额度，不给你明确的答复。这种时候非常容易产生问题，银行贷款方面很容易引起纠纷。& & 【律师建议】张律师在房地产方面办案经验丰富，曾代理房地产案件和接受咨询的客户达数千人。为及时避免法律风险或减少损失，建议携带相关案件材料到律师事务所当面详细咨询，以便得到准确的法律建议与意见。预约电话：。北京房地产律师网http://www.lvshiwang.net (
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有光大银行为购房人放贷 莫名将卖房人卡中首付款冻结
　　【导读】出售二手房时，卖方在买方办理房贷的银行办理储蓄卡以方便收款。房子过户后，买方先把40万首付款转给卖方，并在贷款办好后通知卖方查询剩余房款是否到账。卖方查账并准备取款时，却意外发现不但剩余房款没到账，而且首付款被莫名冻结30万元。《天天315》聚焦：二手房交易，首付款被冻结该不该？
　　央广网北京11月16日消息 据经济之声《天天315》消息，在二手房交易过程中，买方在房屋已经过户，房贷已经通过审批的情况下，将首付款转到卖家账户上，银行在进行房贷放款时，是否有权冻结卖家账户上的首付款？
　　武汉的吴先生，今年9月11号在出售二手房时，为方便收款，在买房人办理房贷的光大银行武汉汉街支行办了一张储蓄卡，买房人在房屋已经过户并得知房贷已经通过审批的消息后，在9月28号把40万首付款支付给吴先生。考虑到买方房贷还没放款，也可能存在变数，吴先生就先把这笔首付款存放在光大银行的这张储蓄卡上，想等剩余房款全部到账后再取出使用。
　　吴先生：我有一个二手房在武汉，我是卖家，买家说需要贷款。我们就谈好，房总共出售为75万块钱，贷款30万块钱，首付款45万，45万买方分两次给我，5万块钱是订金。签合同的那一天，买方就约我去光大银行武汉市汉街支行去交涉，谈贷款流程，要我提供一些相关证件，签交易合同。当天我们签完过后，银行贷款人员就说便于我收尾款，让我在它银行办了一张储蓄卡，过了大概一周，买方就通知我批那个贷款了，就要给我首付，40万块钱，当天就给了我现金转账，9月28号那天我把40万块钱存到光大银行卡上，我就没理会这个事了。
　　没过多久，买房人的贷款就办下来了。10月8号，买方通知吴先生查账，说银行已经把还没解冻的剩余房款发放到他的账户上。吴先生向银行查账并准备取出首付款买股票时，意外发现剩余房款没到账，首付款却被莫名冻结30万元。
　　吴先生：当我10月8号接到买方电话，说他收到光大银行通知，贷款30万块钱通过冻结款的形式已经审批通过了，汇给我，让我查我的账。后来我就查卡上的余额，客服跟我明确确切的告诉我，说10月8号当天没有任何冻结现金款转入到我的账户上，反而我的可用余额，之前存的40万仅仅就剩10万块钱了。我的30万块钱到哪里了，我就很着急，我就想打电话投诉，他们当地也没有给我确切的答复，第二天10月9号的时候，光大银行那边给我回电话，说正常流程是放冻结款之前，需要将我卡上的钱等同于放冻结款的钱一起冻结。他们回答就是说为了保障他们冻结款的资金安全，把我的款给冻结了，我就假设问，如果我卡上没有那40万块钱，是不是不能冻结了呢。他说会对账户进行假设冻结。我说有没有手续正常流程，一直说口头上有，但是我一直追问，我后面几次去到中国光大银行武汉市汉街银行要看文件的时候，他们都没有给我看，正常办公的一个流程都没有。
　　为了解清楚首付款被冻结的原因，吴先生后来又拨打了光大银行总部的投诉电话。投诉后没几天，就接到光大银行武汉汉街支行的行长助理周女士打来的电话，周女士告诉他，是银行误冻结了账户上的首付款。
　　吴先生：他们中国汉街支行后来有一个周姓的行长助理，就给我打电话，我就去了，他说这个事情可能是他们流程有误，是把我的现金活期存款误冻结了，他是承认了。
　　记者：正常流程应该是怎样的？
　　吴先生：正常流程，放冻应先查询卡上有无活期存款，如果没有，他们就直接就对账户进行冻结，它就怕什么呢？放冻结款的时候，一放过来我这边瞬间转出来了。
　　吴先生还提出要求银行赔偿经济损失，因为10月9号他想要买股票，想要补仓，可钱还处在被冻结状态，他只能干着急。过了一个周末，钱是解冻了但是也错过了补仓最佳时机，所以他认为银行应该赔偿相应的经济损失。据吴先生说，周女士在协商当天口头同意赔偿部分损失。
　　吴先生：我卖这个房子是买证券投资的，我那一天就是想等尾款到了买股票，我就把我要买的那支股票给他看了，收益截至我跟他谈话当天是20%，她说这个有点不合理，因为这个钱后来解冻了，10月10号周六解冻，10月12号，周一的话，我就把那个钱给转出来了，他找我去谈的话，差不多10月20号。他说他们赔偿误冻结当天，我那支股票的收盘价，当天算了一下有8%多。
　　但是，过了没几天银行又变卦了。吴先生说，周女士在3天后又联系他，说赔偿不成立。
　　吴先生：她当天就让我打电话给总行撤销对支行投诉，我就想这没有解决到位，解决到位我再取消投诉，后来过了2、3天，周姓行长助理又给我打电话，说她去武汉市广大银行分行的时候，说这个赔偿不成立，因为在他们光大银行贷款这一块，二手房买卖的话，不仅要对买方贷款金额进行冻结，还要对买房的首付款进行冻结，她话又变了。首付款要冻结的话，再你们银行开户时，没有任何人强调这个事情，当天买方给我付首付款的时候，也没有给我强调钱也一定要存在光大银行，也没有任何的手续给我看到要冻结我的首付款。我说把相应处理的文件给看一下，他们一直都拿不出来，而且我和武汉分行投诉的电话打了好多次，他们都是不闻不问不理这个事情。
　　记者昨天向光大银行武汉汉街支行的行长助理周女士核实首付款冻结原因，周女士反复强调，用户对相关流程存在误解，但却始终不说用户存在怎样的误解，以及冻结首付款的原因。
　　周女士：相关的反应和投诉的话，客服人员已经转到支行，希望理解我们光大银行对所有外界媒体的接待是有管理规定的，所以有关的事情的话，我想吴先生还是走我们的流程。
　　记者：我们是找谁合适？这个事情？
　　周女士：不是说找谁合适，因为吴先生这个投诉你相信广大有自己的处理的流程，你说呢？
　　记者：他是因为对你们的处理不满意，所以投诉到这里来。
　　周女士：他对于业务的这种理解，包括广大前期的工作人员，我只能说在一些环节上的理解，双方还是有误的，这个事情我们也正在处理当中。
　　记者：如果说他对这个流程有误解的话，您可以跟我们的说一下，因为我们刚好在节目当中。
　　周女士：我们还是按照流程来走，因为我现在在这里也不便于回答您的任何问题。
　　记者：冻结原因是什么？如果合理可以公开告诉我们。
　　周女士：我们不是不回答这个问题，因为我们在处理这个任务的过程，所有的处理必须走规定的流程。
　　记者也表明周女士可以将记者需要核实采访的问题转达给上级部门，然后再给予答复，但是周女士在记者还没告知联系方式的情况下就挂断了电话，在这之后，就不再接听电话。在二手房交易过程中，买方在房屋已经过户，房贷已经通过审批的情况下，把首付款转到卖家账户上，银行在进行房贷放款时，是否有权冻结卖家账户上的首付款？记者以卖房人身份拨通了为吴先生和买房人办理相关手续的房产经纪人的电话，房产经纪人答复，银行无权冻结首付款，如果首付款被冻结，应该是银行操作失误所致。
　　经纪人：我们公司和光大银行有合作，光大银行那边是需要买卖双方办一张储蓄卡。
　　记者：他们会跟卖方、买方说清楚吗？这张卡是用来做什么的。
　　经纪人：第一个，如果买方是首次购房，把首付款存在光大银行卡里，它是可以享受一般跟银行申请选择95折的优惠，可能因为光大银行为了放款，所以双方都需要办一张卡，再一个可能银行有一定的任务量。
　　记者：买方这边过户后，把这个首付款打到卖方的储蓄卡上的，那卖方账户里的这个首付款是要冻结的吗？
　　经纪人：首付款不冻结，首付款是双方的话付清交接，就是过户完之后，他把款项打到卖方的账户上，他就可以用了，这个不会是冻结的呀。
　　记者：肯定不会在不通知卖方的情况下，把首付款给冻结了吧？
　　经纪人：对呀，银行没有权利冻结你的款项，如果是有冻结方面的操作的话，我觉得是银行方面的失误吧，因为这个款项跟贷款的金额不相关。
　　记者后来又向这位房产经纪人核实吴先生这单二手房交易，是不是存在什么特殊情况？经纪人给予的答复还是，银行无权冻结首付款，应该是银行存在误操作行为。
　　记者：就是当时他那个房子是75万，他这边遇到的情况就是首付款被冻结了。
　　经纪人：这种情况不正常，银行是没有权利冻结首付款的，没有签什么合同，冻结首付款，可能是银行那边的误操作，没有签订这个东西。
　　记者：卖方这边是有这种涉诉的情况吗？就比如说卖方贷款没有还清，卖房子之前没有还清。
　　经纪人：有这种情况，有贷款的房子，但是前提是要交易的话，要把贷款还清，它贷款还清了之后过户，过户之后的话，相当于跟光大那边贷款没有任何关系。
　　在二手房交易过程中，买方在房屋已经过户，房贷已经通过审批的情况下，将首付款转到卖家账户上，银行在进行房贷放款时，是否有权冻结卖家账户上的首付款？经济之声特约评论员、北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云以及北京潮阳律师事务所律师郑传锴共同就这个案例进行点评。
　　芦云：从操作流程上，应当不是强制性的要求，房款支付是买卖双方在履行房屋买卖付款义务，付款义务怎么样方式去履行，如何去履行，这应当是双方自愿协商，实践中见到的有直接付现金的也有直接打卡，打卡上我是愿意在A银行办还在B银行办，这个应当是双方共同协商资源的，不应当是一个强制性要求。
　　买房在房屋已经过户，房贷已经通过审批的情况之下，将首付款交给吴先生，吴先生这个时候是不是已经可以随意的使用这笔首付款，换句话来说，这笔首付款是不是已经属于吴先生所有，所以它可以随意支配。
　　郑传锴：首先我们需要明确一个概念，房屋买卖的过程当中，实际上卖方在房屋登记这方面主要义务就是办理房屋登记，实际上我们讲在办理过户之后，无论这个贷款是否有审批，是否办下来，吴先生已经有权利使用这个款项了，这个问题中附加的条件事实上已经多出了法律赋予吴先生义务了，所以吴先生是完全有权利支取这部分的款项的，并且吴先生没有义务保证，买方能够办理贷款审批，或者获得相应的贷款。
　　关于这个案例中，首付款被冻结的原因，卖房人说光大银行的周女士给出了三种答复，1.为了保障他们冻结款的安全，就要冻结我同等贷款金额的钱。资金。2.在发出冻结通知之前，他们没有对我账户情况进行查询，以为我卡上面没有钱。3.二手房交易，首付款也要一并冻结。而记者在向光大银行武汉汉街支行的行长助理周女士核实首付款冻结原因，周女士反复强调，用户对相关流程存在误解，但却始终不说用户存在怎样的误解，以及冻结首付款的原因。办理手续的房产经纪人说可能是银行操作失误。从以上内容来看，两位认为有没有可能就是银行操作失误？但是因为吴先生索要这个操作失误所带来的损失，所以银行又被迫给出了一个其他的答复。
　　芦云：这个答复一个是没有逻辑性，第二个也不合理，从买卖二手房操作流程上，首先它必须先由买房人去把原来的首付款支付，如果卖房人未有还清贷款的时候，他还清贷款之后，这个房子解了押，解了押之后再去做后续的相应款项。这个里面可能会存在一个环节，可能银行在考虑到收回贷款的资金安全环节上可能会采取一些相应的安全保障的措施，前提是它一定要把冻结的原因，冻结的事项，包括一些具体的时间、期限，都要告诉相关的权利人，从目前广大银行回复来看，首先逻辑上是不通的。第二个它的理由也没有充分，它也没有充分的告知被冻结的事项是什么，这个房子一定是已经在完成了提前还贷的手续解押之后，它才能进行下一步的交易，这种情况下我们就更难想象银行是什么样的原因把它冻结掉了。
　　郑传锴：实际周女士答复非常容易存在误解，根本没有一个法律逻辑进行明确答复，法律最基本原理是责任和义务，或者说权利和义务是要对等的，实际商银行在这里并没有权利去监管任何一个人的账户，买家实际上也没有对银行进行相应授权来解决保护资金安全，银行到底在棒长谁的资金安全，如果银行以侵犯他人利益方式保障自身资金安全，显然是违法的，另外它对用户资金冻结之前有没有进行查询，完全没有正常人逻辑，举个最简单的例子，一群地痞来把我房子给砸了，砸完之后告诉我说不知道你们家里有没有人，这是完全不相关的两个概念，我的卡里有没有钱跟你能不能冻结我的资金，完全是不相关的两个概念。
　　银行方面是否应该承担相应损失？这个损失应该怎么样来算呢？
　　郑传锴：实际上本案就是一个赔偿方案的问题，我个人认为适用赔偿方案一个先提条件是消费者主张损失这种依据或者他一种法律关系，实际上我们消费者把钱存在银行，银行把钱违法进行冻结了钱，它是一个侵权行为，但是在侵权行为的同时，我们消费者和银行是有一个存款的协议的，也就是它存在一个合同关系，银行没有及时的履行自己的合同义务，导致了我们消费者的这种损失的话，实际上它也是一种违约行为，通常我们侵权行为当中只赔偿最基本的，最直接的这种损失，那么通常我们讲一般是利息，但是在合同违约的这种情况下，有可能支持我们消费者的这种间接的，或者可预期的这种经济利益。个人认为还主要看消费者主张的依据，包括适用的法律条款，可能会达到不同的效果，可能存在消费者这种全部主张能力得到支持的可能性。
编辑：张乔
关键词：二手房;交易
、看墙壁　　除了可以参考新房的验收办法外，由于二手房没有经过临时的粉刷，那么墙壁有渗水的话，会有泛黄或者乳胶漆“流涕”的迹象。
楚天都市报讯（记者刘孝斌）住进新买的二手房不到一个月，锁孔已被人用胶水堵3次，市民张女士十分无奈。昨日下午3时许，记者与追债男子取得联系，对方否认喷字、堵锁孔是其所为，只是说替朋友找谢某要钱。
近期，在连续的楼市救市政策出台之后，二手房买家逐渐坚定了购房决心，不料卖家心气渐高，不少卖家降低让价的空间，甚至直言不考虑公积金贷款的买房者。渝北区松树桥的沅易二手房中介经理李国正告诉重庆晚报记者，目前这仅仅体现在买卖双方心态的变化，价格方面的转变并不大，买家不愿追高，卖家也不敢轻易跳价。
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