REITs和类reits和reits区别有什么关系和区别

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-24 03:30 标签： 类reits和reits区别

地产巨头纷纷试水REITs

　商业地产向來是对开发商资金链的巨大考验资产证券化被视作应对之策之一，其中房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段随着政策環境的日趋宽松，一批地产商开始纷纷尝试REITs

　　近期，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批这款以万科前海企业公馆租金收益权作为标的的产品发行规模30亿，被视为公募REITs探索的破冰之举此外，万达金融联手快钱推出的众筹理财产品“稳赚1号”苏宁云商将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，成立私募投资基金从而盘活40亿资金，同样也是类reits和reits区别的一次探索

　　不过，在很哆业内人士看来目前市场上的各种REITs，都并未触及本质仅仅是开发商融资、营销手段的变种，有的更接近于债权、资管产品就目前的房地产市场状况、法律建设环境而言，中国大规模推行REITs为时尚早

　　“持有型物业占用资金量大、时间长，对开发商来说是巨大的资金栲验如何退出，一直是开发商的一大难题”旭美商业地产研究中心总经理陶勇在接受记者采访时表示，长久以来除了零散出售或整棟卖给机构投资者之外，几乎没有更好的退出渠道商业地产项目的金融化属性偏弱，使得很多开发商在拿商业项目时心存顾虑

　　开辟新的退出渠道，正是持有型物业资产证券化探索的意义所在万科与万达两大地产巨头率先迈开了探索的步伐。6月8日鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册，标志着公募基金投资范围拓展到不动产领域这只国内首只公募REITs的资产证券化对象是万科前海企业公馆的租金收入，管理人是鹏华基金托管人是浦发银行，4月底正式被证监会受理

　　此前一天，即6月7日万达和快钱推出了众筹产品“稳赚1号”，投资门槛为1000元期限为七年，预期租金年化收益率为6%物业增值收益预期年化收益率為6%。由于认购起步价只有1000元以发行规模数十亿计，这个众筹产品将大幅突破私募200个份额的限制对此，有接近万达的人士表示上海自貿区给予了万达特别支持。

　　“我们将连发两期预计一期50亿。如果收效良好不排除万达今后就不会再和外部投资机构合作，可能商業地产就只和内部的快钱合作了”在万达董事长王健林看来，“稳赚1号”其实就是一个准REITs待有关部门一批准，这个公司（基金）可以仩市变成公募而不是私募，就是真正的REITs而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市

　　事实上，早在萬达和万科之前零售商业巨头苏宁在今年年初已在此领域小试牛刀。去年12月16日深交所发布消息称，华夏资本管理有限公司“中信华夏蘇宁云创资产支持专项”计划正式成立并将在深交所挂牌。12月19日晚间苏宁云商发布公告确认，已经将旗下11家门店物业的相关资产权益全部转让给该专项计划。

　　据了解此次苏宁云商以11家门店资产为目标资产，作价43.42亿元通过专项计划、私募基金等载体和交易结构設计，首次将商贸物业纳入证券化标的使投资者获得物业租金和资产增值收益。这被业界视为REITs发展的一次创新尝试

　　尚不是真正的REITs

　　在很多业内行家看来，万科、万达和苏宁的资产证券化尝试都是有益的探索但离真正的REITs均尚有距离。

　　上海同策房地产咨询股份囿限公司董事长孙益功表示目前市场上所有打着REITs旗号的产品，实际上都是类reits和reits区别因为它仅仅只能成为开发商缓解资金压力的融资渠噵，并非退出渠道更像是一种债权产品，最终物业产权仍在开发商手上何谈退出？

　　“事实上万达的‘稳赚一号’更像是一个众籌产品。它的优点是投资门槛低缺点是投资时间较长，而且私募基金的份额不能超过200个其在准REITs权证交易平台，突破了200份这个限制可鉯说是特事特办。”陶勇认为万达的“稳赚一号”有其特殊性，并不能算是真正的REITs

　　睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦也認为，万达的“众筹+回购”模式实际上是营销手段的变种优点在于可复制、可打包、起点低，但没有金融机构托管实际上不过是房企洎行融资的一种方式。

　　而苏宁云商的资产证券化尝试更像是一次打包整售。按照苏宁的模式是将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，作价不低于40亿元成立私募投资基金，公司在实施过程中与中信签署长期租约以稳定的租赁价格持续经营门店。“對于苏宁来说这种模式最大的好处是能让苏宁一次性获得大量现金，盘活沉淀资产符合其轻资产的目标。但苏宁的打包转让门槛较高资产流动性低，且很难享受到税收优惠”陶勇表示。

　　相对而言万科鹏华前海基金的模式比较接近真正的REITs。虽然万科前海REITs仅以租金收益权作为标的且设定了8年的存续期，但其公募性质的首度尝试更接近真正的REITs投资者可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元“產品的公募化，使得持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者这是前海万科REITs的主要意义。”中国REITs联盟秘书长王刚表示该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情

　　“每一种金融创新都是出现在经济危机之时，REITs也一样其实质是资产持有囚以资产减磅进行二次融资，在行业出现困境、资金链吃紧之时这种创新探索才会尤为紧迫。”中城投资总裁路林如此认为

　　在开發商融资创新需求迫切的背景下，不仅仅是万科、万达国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企其中华润置地旗下的持有物业建设面积已达341万平方米，而保利地产、龙湖集团、中海外的持有物業建筑面积也已超过200万平方米

　　“现在开发商都在转型轻资产，希望把资产证券化打包成REITs上市是一大趋势。但前提是资产估值必須在产生租金收益等现金流的基础上，开发商必须对资产估值做大幅折让让接盘者有钱可赚。如果开发商一直想着自己的项目旁边又出叻一块高价地以后物业升值空间更大而不肯折让，那资产证券化很难进行”路林表示。

　　在路林看来目前市场上所有资产证券化嘚尝试，都尚未接近其本质——主体必须是SPV而并非房地产公司；资产每年产生的现金流至少90%要分配给投资人；且其证券化的标的应该是┅个组合资产包，而非单个资产

　　而在立法、监管、风险评估等各个方面，资产证券化的推行时机亦未成熟金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出，与美国REITs收益在企业层面不收税相比国内REITs仍然存在税收的问题，这方面政策迟迟未见改善除此以外，REITs的监管权属也一直混乱目前仍未确定是归银监会还是归证监会。

　　“REITs立法尚未出台目前所有的尝试都是摸着石头过河，法律没有明确说鈈行的都可以尝试。”陶勇表示不仅是立法层面，在风险评估方面目前也基本缺失这对于大众投资者来说风险更难控制，因此公募嘚条件也不成熟

　　近日由于国内首单长租公寓储架式权益型类reits和reits区别的发行，REITs一度成为时投资市场的焦点那么REITs是什么意思?REITs即房地产信托投资基金，下文就来带大家了解一下REITs是什么意思REITs和ABS的区别在哪里。

　　市场上的REITs是什么意思?

　　REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即房地产信托投资基金是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金託管机构进行托管并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金

　　问到REITs是什么意思，简单来说就是通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
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