登记的作用是为了交易安全。只有经过登记这一法定程序，才能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于人的保护，也有利于房屋交易的安全。那么到底什么是登记，不办理房屋抵押登记有什么影响？我们一起通过下文进行了解。

一、什么是房屋抵押登记?

(一)房屋抵押登记的概念

房屋抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立，而在房屋登记机构依照法定程序履行的法定行为。

一方面，抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。

另一方面，我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。

(二)办理房屋抵押登记的三种情况

1、是双方签订后的权利设定登记;房屋抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。

2、是权利内容变更时的变更登记;到期不能偿还全部，抵押权人即可根据公证机关依法赋予效力的《房屋抵押合同》向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房屋。抵押房屋一经拍卖，即发生房屋权属变更，新的房屋权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。

3、是权利消除时的注销登记;在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房屋抵押合同当事人应及时地向房屋抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房屋抵押权在形式上消灭。

二、不办理房屋抵押登记有什么影响?

(一)我国法律规定必须办理房屋抵押登记

我国《》规定，当事人以、城市房屋或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

(二)不办理房屋抵押登记的影响

按我国相关规定，只有办理了抵押登记手续，才在法律意义上生效。那么不及时办理抵押登记有何风险呢?

不及时办理抵押登记房产或被没收。目前合同签订后，抵押登记手续被长期拖延办理甚至不办的现象大量存在。而银行怠于办理抵押登记，会给者留下隐患，存在很大风险。当涉案房屋不能办理抵押登记，担保方式不可能实现，银行有权宣布贷款本息提前到期并;而且一旦被人恶意利用，故意制造恶意后申请法院查封房产，紧跟着银行就会把购房人弄得“倾家荡产”。

总的来说，房屋抵押登记对于办理房屋抵押有着非常重要的意义，如果不办理房屋抵押登记不能实现对债权的担保，而且由于没有办理抵押登记手续，存在着房产被没收的风险，对当事人影响极大。但是现实生活中，常存在着对方怠于办理房屋抵押登记的情形，遇见这种情况一定要积极的促进办理抵押登记，必要时寻求专业法律人士的帮助。

我们每个人都会和银行打交道，用工资卡取钱、存钱等，但是网络存钱是有风险的，现在网络诈骗是非常常见的，很多人在银行的钱都会被莫名取走，而银行却不承担责任，因此发生用户和银行发生纠纷。

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实践中，商业银行在发放房地产贷款时，采取的主要风险防范措施是办理在建工程抵押，取得在建工程的抵押权，根据相关法律规定，抵押权的受偿顺序劣后于承包人享有的建设工程价款优先受偿权。因此，商业银行多采取要求建设工程承包人出具放弃优先权的承诺等方式规避相关风险。因建设工程价款优先受偿权属法定优先权，法律规定此类优先权的目的在于解决建设工程领域的工资拖欠问题，保护建筑工人基本生存权这一特殊法益，因此，承包人放弃优先受偿权的承诺是否有效一直存在争议。近期，最高人民法院在其审理的一起建筑工程纠纷案中，对承包人放弃优先受偿权承诺的有效性予以了确认。本文拟从上述案倒入手，对相关法律问题进行分析，并对商业银行完善相关风险防范措施提出建议。

2014年10月，某建筑公司向某高级人民法院提起诉讼，称其于2012年7月与某房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定由其为某房地产公司建设某楼盘项目，后该项目依约顺利建设。2014年1月28日起，该项目开始部分交付使用，4月28日，该项目正式取得《工程竣工报告》，9月21日，双方签订《工程结算确认书》，确认某房地产公司积欠某建筑公司工程款9900余万元。后经建筑公司多次催要，房地产公司均表示无力偿还。该建筑公司诉请法院判令某房地产公司偿还工程欠款及相应利息，并请求法院确认其对案涉工程享有优先受偿权。

诉讼过程中，房地产公司的普通债权人某热力公司以案外第三人的身份申请参加了诉讼。某热力公司认为，20l3年11月，该建筑公司曾向该房地产公司等出具《承诺函》，承诺无论某房地产公司是否欠付该公司上述在建项目工程款，其均自愿放弃相关在建工程的优先受偿权，因此，其优先受偿权的主张不应获得支持，而且建筑公司主张优先受偿权的日期也已经超出了法律规定的六个月期限。

某高级人民法院经审理作出一审判决，判令该房地产公司向建筑公司偿还拖欠工程款9900余万元及相应利息，对建筑公司主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求不予支持。

建筑公司不服上述判决，向最高人民法院提起上诉。20l6年10月，最高人民法院下达终审判决，驳回上诉，维持原判。

本案是建设工程承包人主张建设工程价款优先受偿权未获法院支持的典型案例，涉及的法律问题和争议焦点主要集中在三个方面：一是案例中的建筑公司对案涉工程是否享有优先受偿权；二是该建筑公司行使优先受偿权是否超过法定期限；三是该建筑公司放弃优先受偿权的承诺是否有效。

案例中的建筑公司对涉案工程是否享有优先受偿权

我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

根据上述法律规定，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，无须转移占有或登记等公示要件，可基于法律的规定直接在相关工程项目上设立。

本案中，承包人某建筑公司在发包人某房地产公司拖欠工程款的情况下经多次催要，房地产公司均表示无力支付，依据上述法律规定，该建筑公司在房地产公司欠付工程款的范围内依法享有对案涉工程的优先受偿权。

我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

根据上述法规定，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，无须转移占有或登记等公示要件，可基于法律的规定直接在相关工程项目上设立。

本案中，承包人某建筑公司在发包人某房地产公司拖欠工程款的情况下经多次催要，房地产公司均表示无力支付，依据上述法律规定，该建筑公司在房地产公司欠付工程款的范围内依法享有对案涉工程的优先受偿权。

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

本案中，建筑公司提出申请主张优先受偿权的日期为2014年9月21日，因此判断该建筑公司是否在法定期限内行使优先受偿权的关键，是确定该建筑公司有权行使优先受偿权的起算日期。某热力公司主张以案涉工程开始交付使用的日期即2014年1月2日为起算日期，建筑公司则主张应以《工程竣工报告》出具之日即2014年4月28日作为起算日期。依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，在建设工程已经竣工验收合格的情况下，应当以竣工验收合格之日为竣工日期，在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情况下，才应当以转移占有建设工程之日为竣工日期。本案所涉工程项目虽然从2014年1月2日起即已开始部分交付使用，但直到同年4月28日才正式办理完成相关竣工验收手续，因此应当以4月28日作为竣工日期，该建筑公司有权行使优先权的期限也应当从该日起算往后延至六个月，则直到10月28日以后才会超出有效期。

综上，该建筑公司于2014年9月21日提出优先受偿权的申请未超过六个月的行使期限。

案例中的建筑公司放弃优先受偿权的承诺是否有效

案例中的建筑公司出具的《承诺函》是否具有放弃优先受偿权的法律效力是本案争议的核心法律问题。

该建筑公司主张建筑工程价款优先受偿权属法定优先受偿权，是法律为保护建筑工人生存权这一特殊法益而创设的一种制度，因此承包人通过承诺而预先放弃这一法定优先权的承诺应属无效。

热力公司则主张，该建筑公司出具的《承诺函》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。

根据《民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，建设工程优先受偿权属于具有担保性质的民事财产权利，权利人自然有权自由选择是否行使或者放弃。我国《劳动法》《劳动合同法》等相关法律法规对建筑工人的合法权益均予以特殊保护，允许承包人放弃优先受偿权并不必然侵害建筑工人的合法权益，其合法权益还可通过其他途径的保障予以实现。此外，该建筑公司基于其真实意思表示出具了放弃优先受偿权的《承诺函》，事后又试图否认该《承诺函》的效力，从维护诚实信用的法律原则及保护善意第三人的角度出发，其否认《承诺函》效力的主张也不应获得法院支持。

因此，本案中该建筑公司出具的《承诺函》有效，通过出具该《承诺函》其已经丧失对案涉工程的优先受偿权。

建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，具有优先于抵押权和一般债权人的普通债权优先受偿的特性，在抵押房产的价值不足以覆盖借款人拖欠的工程欠款、银行贷款本息以及普通债权人的一般债权的情况下，抵押权人和普通债权人的债权安全都将面临较大风险。

本案中普通债权人某热力公司作为第三人积极介入某建筑公司与某房地产公司之间的工程款纠纷诉讼，通过积极抗辩，促使法院判决不支持某建筑公司的优先受偿权主张，成功避免了损失，维护了自身的合法权益。商业银行作为抵押权人与普通债权人在防范建设工程承包人行使优先受偿权方面具有其同的利益，因此本案对商业银行维护自身债权安全具有较大的启示意义。结合本案及商业银行的经营实践，为防控建设工程领域相关贷款的法律风险，商业银行可采取如下风险防范措施。

（一）)要求承包人出具预先放弃优先受偿权的书面承诺，并进一步完善相关担保措施

商业银行在审批房地产贷款项目时，应当全面核实了解抵押物的工程结算情况，谨慎识别工程款纠纷法律风险。根据本案中最高人民法院的裁判观点，建设工程承包人预先放弃优先受偿权的承诺应属有效。

因此，为最大限度地维护信贷资产的安全，对于抵押物存在较大工程款纠纷隐患的贷款申请，商业银行应当要求承包人出具书面承诺，明确其自愿放弃或者保证不行使优先受偿权，以此防范因承包人行使优先权而导致商业银行的抵押权在受偿顺位上受到不利影响。

除此之外，商业银行应当尽量争取借款人提供除在建工程以外的其他形式的担保，以提高贷款的担保覆盖率，分散相关风险。

（二）积极行使介入权，提高信息透明度

因建设工程价款优先受偿权基于承包人与发包人之间的建筑工程合同而产生，缺乏公示性因而具有相当的隐蔽性和操作弹性，实践中容易产生承包人与发包人恶意串通通过虚增工程价款数额、延长工程竣工日期等方式滥用建设工程价款优先受偿权损害抵押权人利益的情形。

为防控相关风险，商业银行可考虑在特定的房地产贷款项目中通过签订三方协议等方式介入发包人与承包人之间的工程合同法律关系，如与相关各方通过三方协议约定未经商业银行同意项目竣工日期不得延长、工程造价不得提高等。

（三）密切关注抵押房产的涉诉情况，积极采取法律措施有效应对

贷款发放以后，商业银行应严格按照相关制度办法的规定加强贷后管理工作，密切关注抵押物的涉诉情况，一旦发现承包人主张建设工程价款优先受偿权的，应当及时启动法律维权措施。根据相关诉讼程序的进展情况，以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼或者提起案外人撤销之诉等，通过介入建筑工程纠纷诉讼积极向法院反映商业银行的诉求和主张。

在承包人已经出具放弃优先权承诺的案件中，商业银行应当重点围绕该放弃承诺的有效性，诉请法院判决承包人已丧失优先权；对于承包人未出具放弃承诺的案件，商业银行应重点围绕发包人拖欠工程款的事实及其数额是否真实、承包人主张优先受偿权的日期是否超过法定期限以及优先受偿的范围是否符合法律规定等进行抗辩，最大限度地维护自身的合法权益。

（四）积极推动完善相关法律法规，为商业银行利益的维护创造良好的外部环境

由于我国现行法律体系对建设工程价款优先受偿权放弃行为的合法性并无统一的确认标准，导致各级人民法院在司法实务中掌握的裁判尺度并不完全一致。虽然最高人民法院在本案中对承包人放弃优先受偿权承诺的效力予以了认可，但由于我国并非实行判例法的国家，最高人民法院的判决对各级人民法院仅有示范效应而无强制约束力。

因此，为维护商业银行利益，商业银行可以促请监管机构或行业协会向最高人民法院反映，将本案的相关裁判规则以司法解释或其他规范性文件的形式予以明确，作为各级人民法院共同遵守的裁判准则。

除此之外，还可建议相关立法机关，借鉴法国、日本等国采取的建设工程优先权登记制度，并将登记作为对抗抵押权效力的先决条件，最大限度减轻因信息不对称而给商业银行造成的风险隐患，维护商业银行利益。

第十一期“中国信贷风险官（CCRO）”培训班

近年来，我国金融领域杠杆率持续上升，资金在金融市场涌动，甚至在同业之间“空转”，不仅拉长了资金进入实体经济的链条，抬高了企业融资成本，更埋下了爆发系统性金融风险的隐患。2017年以来，在一系列经济数据显示出我国经济稳中向好之际，金融领域一系列去杠杆的措施正加紧出炉，银监会近期连续发文警示风险、强化监管，提出要严防“三套利”、整治“四不当”、防范“十风险”，严控期限错配和杠杆投资，一场金融监管风暴已然来袭。在强监管背景下如何严防风险，牢牢守住不发生区域性、系统性风险的底线已成为商业银行即将面临的重要挑战。

为了辅助各家商业银行提高强监管时期的风险防控能力，优化资产质量，推动业务稳健发展，提高工作人员的业务技能，银通智略精心设计课程，并定于2017年7月15日--7月18日在大连举办第十一期“中国信贷风险官（CCRO）”培训班，聚焦“强监管背景下的风险防控操作实务”。该培训班突出课程的实战性，重点关注政府类业务政策解读及应对措施、信贷业务法律风险问题释疑、企业财务虚假信息识别等领域，培训课程涵盖：

监管新规频发下政府类业务政策解读及应对策略；新形势下信贷业务法律风险疑难问题及案例解析；信贷决策视角下的企业财报分析技巧及虚假信息识别。

北京银通智略投资咨询有限公司

培训时间：2017年7月15日至18日，共24课时

1、银行分行行长、支行行长、副行长及行长助理等；

2、信贷管理部、风险管理部、公司部、中小企业部、投资银行部等管理人员；

3、从事信贷、评审、审贷、风控、投行业务的银行工作人员；

4、与业务相关的其他银行工作人员。

1、创新课程设计：摒弃简单重复的课程设计，贴近学员需求，不断创新突破，期期强化课程的新颖性、操作性、系统性。

2、课程紧跟形势：授课内容突出当前银行业关心的风险管理热点、重点话题，分享最新同业经验。

3、配置顶尖师资：依托银通智略公司强大的师资渠道，甄选财政部财科所、国有银行、城商行等知名专家。

4、丰富授课形式：强化理论与实操技能相结合，采用案例教学，设置互动交流时间，小组讨论、经验交流等形式穿插其中。

5、强化同业交流：培训班搭建学员与老师、学员与学员的交流平台，分享工作经验、术业探讨等。

课程一：监管新规频发下政府类业务政策解读及应对策略

一、近期银政业务热点政策分析

? （一）银监会监管检查对银政业务的管理规范

? （二）87号文关于政府购买服务规范解读（《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号））

? （三）《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）解读及要点分析

? （四）财政部下发江苏省地方政府违规举债问责（《财政部关于请依法问责部分市县政府违法违规举债担保问题的函》（财预函[2017]23号文））

? （五）土地储备专项债政策分析及业务影响（《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号））

? （六）国务院第四次地方政府融资大督查政策分析

二、监管新政下银政业务操作风险防范

? （一）银政业务风险防范要点和政府违规举债处罚案例分析

? （二）PPP、产业基金和政府购买服务中存在的违规行为分析

利用PPP违法违规变相举债

采购工程变为“购买服务”

无项目绩效考核要求的政府采购

利用借贷资金成立产业基金

银政业务中各类担保、承诺、安慰函

? （一）政府购买服务转向采购工程

购买服务与采购工程之间的关系

采购工程的期限和绩效评估

滚动投资解决中期财政规划期限问题

? （二）政府付费型PPP替代政府购买服务

政府付费型PPP和政府购买服务的关系

政府付费型PPP项目的风险分析

? （三）无回购模式下政府产业基金业务的投资管理

无回购模式下政府产业基金的退出方式

项目投资期间的收益支付方式

? （四）“投贷债”一体化参与PPP投资

银行参与PPP模式的主要途径

直接投资模式参与PPP业务

四、地方政府财政能力评估和银政业务风险防范

? （一）地方政府财政能力评估和预算管理流程

评估地方政府财政实力的常见指标

地方收入结构和偿债能力分析

? （二）新形势下银政业务的风险防范

分析项目实际现金流及收益分配机制

课程二：新形势下信贷业务法律风险疑难问题及案例解析

一、新监管形势下法律风险研判

二、担保物权的登记制度

? （一）从案例谈信贷法律风险

? （二）物权/担保物权登记制度在银行业务中的应用

关于抵押预告登记能否取得抵押优先权问题

展期、借新还旧中的抵押登记的风险控制

物权法中最高额抵押权的变化

最高额抵押合同使用中存在的法律风险

三、影响信贷合同效力的重要因素

? （一）信贷合同无效的后果及可能影响效力的情形

? （二）影响合同效力因素

? （三）信贷合同条款设计的原则

四、新公司法框架下的银行债权保护

? （一）有权机构决议的审查原则及风险控制

案例：通过客户治理结构了解客户

? （二）有权机构决议的双重标准

案例：审查时的注意义务；

分支行对外担保的风险控制

? （三）股权质押的生效要件

? （四）隐名股东异议风险

? （五）限售股权质押的法律风险控制

? （六）股东实际出资不到位的风险控制

? （七）股权质押后公司财产抵押的风险控制

五、担保物法定优先权的排除

? （一）抵押权法定优先权的类型

? （二）抵押权与租赁权

案例：长租期抵押物的风险控制

? （三）工程款、购房人优先权

案例：流动资金借款业务以房地产开发项目抵押的风险分析

六、信贷法律风险中疑难问题解析

? （一）诉讼时效与保证期间

案例：诉讼时效与保证期间的转化；

? （二）保证人拒绝在展期或借新还旧合同签字或抵质押物被查封的操作

? （三）公司独立人格及股东有限责任否认制度的应用

? （四）从信贷业务谈民刑交叉的几个问题

? （五）关于名为流贷实为借新还旧业务的风险控制

? （六）独立担保运用的思考(保函、长押短贷分析)

? （七）关于保证金处理问题

? （八）新监管形势下创新业务的法律风险控制

? （九）新监管形势下政府类业务的法律风险控制

课程三：信贷决策视角下的企业财报分析技巧及虚假信息识别

一、企业财务报告与企业经营

? （一）财报的构成和信息作用

? （二）财报分析是一个从数据分析经营、从经营分析经营者的过程

二、企业财务报告具体项目和整体的信息意义

从资产安排中判断企业的经营能力和水平

在资金来源安排中判断企业的财务风险偏好

综合判断企业的能力与风险偏好

? （二）从利润表中看一个企业“挣钱吗？”、“哪儿挣的”和“稳定性”

? （三）从现金流表中分析企业的获现能力和发展阶段

? （四）三张主要财报中重点项目的具体分析

? （五）财务报表附注的分析

? （六）案例：白酒行业的财报

三、合并财务报表的分析

? （一）合并财务报表的基本编制思路

? （二）合并财务报表的特点

? （三）合并财务报表分析与单体财务报表分析的异同

? （四）合并财务报表分析的特殊问题

四、企业财务报告分析的基本方法

? （一）趋势分析的基本方法及应用

? （二）结构分析的基本方法及应用

? （三）比率分析的基本方法及应用

? （四）案例：家电企业的这十年

五、债权人视角的企业财务报告分析的整体思路和应用

以生物医药行业为例的行业分析

从财报中分析企业的盈利模式和主要风险所在

长期和短期偿债能力分析

基于现金流量分析的企业还款能力分析

? （四）压力测试与敏感分析

? （五）企业财报的整体分析

? （六）案例：李宁与安踏

? （一）会计准则与会计信息的“客观性”

? （二）虚假财务信息的特征

? （三）虚假财务信息的识别方法

? （四）案例：万福生科

某全国性股份制银行总行资产管理部

某股份制银行法律事务部