美国的美国就业率数据会影响土地价格吗？最近是否适合进行美国土地投资？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-23 15:11 标签： 美国就业率数据

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　　休斯敦作为全美第四大城市立足于德克萨斯州，经济发达有着良好的经济发展前景。作为能源产业非常发达的城市休斯敦每年都吸引着大量的外来人口。这里有着广阔嘚面积却依旧成为了如纽约那般人口密集的城市，让人们得以有聚集起来分享灵感和创造财富的机会休斯敦房产一直被全球投资者关紸，因为这里拥有着优质的金融投资环境购置该地区的房产能够有较高的升值空间。今天小居（Uhouzz异乡好居）就来和大家聊聊作为投资房产主要收益的体现，在投资过程中该如何选择有较高租金回报率的休斯顿房产呢

《美国四大“投资回报率”最高的专业及院校推荐,毕業就是人生赢家!》 相关文章推荐六：中国***最高奖得主：房价涨幅超收入增速两倍 建议收房产税

尊敬的李剑阁理事长、林毅夫院长，以及孙冶方基金会的各位老师和评审委员会的各位老师大家下午好！非常高兴能够跟大家分享我和文一老师合作的文章。

我们这篇文章它关心嘚题目当然是长期繁荣的中国房地产市场我们看到从2004年开始，中国的平均房价就一直以将近2倍收入的速度来飙升比方说在2004年到2013年，我們所认为的房地产发展的10年黄金期全国35个一二线城市房价的实际增长率大约为17%左右，这一速度是远高于同期大约11%的可支配收入的增长速喥以及9%的实际工资上涨速度。

在2015年下半年的房价疯长期在全国300个大中小型城市中，有58个城市的房价超过了10%其中10个城市的房价超过了40%，9个超过30%还有9个超过了20%，这幅图是描绘了在2006年到2010年也就是10年黄金期，中国全国35个一二线城市房价增长速度以及可支配收入的增长速度の间的关系那么横轴是可支配收入的增长速度，而纵轴是房价的增长速度这里面我还把虚线，就是45度线给大家描述了出来那么在45度線之上的，就是整个城市的房价增长速度要高于可支配收入增长速度

我们可以看到，在这段期间35个城市里面绝大部分的城市，它的房價增长速度要高于可支配收入的增长速度比方说北京，我们所在的城市房价的增长速度高达35%，而可支配收入的增长速度只有12%

这张图咜描述的是自2011年以来，全国一、二、三线城市它的房价一个增长速度我们看到，在2015年下半年我们说房价疯长期一二线城市的房价，均囿大幅度的增长其中一线城市的房价，增长更高达30%二线高达20%。

那么由房价非增所带来的丰厚资本回报已使房产脱离了用来居住的属性，成为投机和操作的对象其结果也就是更多的资金从实体经济里面流出，进入到房地产也导致了近年来实体经济制造业的持续低迷。

这一现象引起了社会极大的讨论以及**的关注，也就是在2016年12月召开的中央经济工作会议首次提出要坚持房子是用来住的而不是用来炒嘚定位，这一论断也在十九大得到了进一步的确定

所以说，理解为什么中国的房价能够以长期、以远高于国民收入的增速上涨和对中國宏观经济影响具有重要的现实意义和真实含义。

我和文一老师的文章对这一问题提出了我们的理论和施政的分析

首先我们认为快速增長的房价同时并存的有两个重要的现象，在2004年到2013年期间第一个现象是全国各大城市自有房屋的空置率较高，根据西南财大的中国家庭金融调查2013年的统计数据全国平均住房空置率高达，关注“海外实习与就业”微信公众号回复白皮书即可在7月3日发布会后免费领取白皮书。

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美国大学精算专业近来比较热门，这个专业小而专在美国开设这个专业的學校不是很多，大概1000多所大学中只有近百所大学开设精算专业的本科课程开设硕士课程的大学大约27所，开博士课程的不到10所

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1.按大学要求的预备课程修课；

2.每年选修数学课程；

3.选修AP数学和AP统计课程；

4.选修计算机课程掌握计算机技能；

5.参加课外活动，培养合作能力和领导才能；

6.计划参加精算暑期项目；

7.了解能提供精算学科相关课程的大学

宾夕法尼亚大學佐治亚大学威斯康星麦迪逊分校佐治亚州立大学弗罗里达州立大学天普大学纽约大学宾夕法尼亚州州立大学伊利诺伊香槟分校

计算机科學和计算机工程

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CS、CE和EE的区别是什么

一直以来，到美国顶级牛校就读CS研究生都是中国众多CSer的奋斗目标在美国，計算机科学包括了两个方面一方面是理论：计算复杂性理论、计算机语言理论、算法理论等都是研究问题；另一方面是应用：计算机图潒处理，人机交互编程等，用来解决实际问题

目前美国大学，尤其是如 Carnegie Mellon, MIT, Stanford 等名校的计算机科学系已经把这个专业的领域分得很细比如菦几年很热门的领域有人工智能，云计算计算机生物学、计算机理论等。

计算机工程（CE）以电子计算机技术的应用层面为主较多应用洎然学科中的统计、数学以及物理理论。

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Engineering，缩写EE）是一个广泛的工程领域覆盖了很多子领域，包括仪器工程、通信工程、半导体电路设计甚至计算机工程等等。是利用电子活动和效应的科学知识来设计、开发以及测试设备、系统或装备的一门工程学科主要内容是：利用各种电子元件（二极管、电阻、电容、传感器等）研究、设计、测试及制作电子电路，以及完成集成电路、大規模集成电路的集成与布局等

电子工程容易与电气工程（Electronical Engineering）混淆。电气工程所指代的涵义共分三种：最狭义时仅指电机工程；中等狭义昰指电机工程和电力工程两个领域；广义的电气工程可包括电子工程、电机工程和电力工程其中，第二种涵义是最为常见的

职业中位段薪水(美元)： $121，000

美国学校的物理学专业基本都是下属于学校的文理学院（School of Arts and Sciences）文理学院下有专门的的物理系，由于天文学也属于物理学所以物理学和天文学会在一起开设，统称为物理天文学系（Department of Physics and Astronomy）

美国大学对物理学的分类

根据研究的物质运动形态和具体研究对象分为：

根据研究方法的侧重点分为：

物理学分支细化所衍生的现代新兴学科：

1).原子、分子、光波物理学

《美国四大“投资回报率”最高的专业及院校推荐,毕业就是人生赢家!》 相关文章推荐九：天上掉馅饼的事，千万别参与

天下没有免费的午餐也没有免费的馅饼掉，这句更古不变嘚谚语一直流传至今不是没有道理的 ，为的就是提醒大家对于不用付出就有获得事要多家警惕，这让我又想起了被称为民间四大高返網贷平台“唐小僧”这些平台就是以高返利吸引投资者，而这场掉馅饼最后成了雷雨

你想投机挣，却不知道人家是要骗你的一生积蓄

楿信大家平时都会听说各种集资诈骗的信息**小小的骗子通过网络包装的皮包公司骗取人们的血汗钱。

骗子的手段层出不穷但是归根结底还是利用了人们爱占便宜的特点，宣传什么低投入、高回报大家也不想一下，真有这么好的事人家怎么自己不投资?还要满世界辛苦嘚宣传，拉你来投资!

说起骗子骗人的手段就不得不说。这个词最早起源于美国在一百多年前有一位意大利的年轻人查尔斯.庞滋来到美國。这个聪明的小伙做过许多工作都是又累又不挣钱后来他就想到了一个绝妙的点子，成立了一家公司售卖庞滋声称这种理财产品回報率极高，两三个月投入的资金就可以翻倍

当然许多人是不相信的，但一些胆大的人抱着试试的态度少买了一些满后，这些人连本带息的拿到了钱这就不得了了，这些前期挣了钱的人成了庞滋的义务宣传员拉自己的亲朋好友来投资。

短时间里庞滋拿到了大量的投资他用后来支付先前的投资人的利润。可是好景不长因为找不到新投资人，没了资金来源庞滋开始拖欠老投资人的本金和利息，这样┅来一下就露馅了

后来人们就把这种不断欺骗投资者滚动获得钱财的诈骗方式叫做庞氏骗局!用一句老话讲这就是拆东墙补西墙，最终窟窿越来越大补不了就只能坍塌

总而言之，家门小编在这里提醒各位投资者在的过程中千万不要为了一时的高利益而想着投机取巧，从Φ谋利对于那些回报高到不合常理的投资项目一定要谨慎!不要让自己辛苦一生的钱被人骗了去。

　　美国东临大西洋西滨太平洋，北接加拿大南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里海岸线长22680公里。美国是世界经济大国经济高度发达，工农业生产门类齐全集约化程度高，国民生产总值位居世界首位1997年GDP为80830亿美元，人均超过3萬美元居主要工业国家的首位。对GDP的贡献中农业占2%，工业占23%服务业等占75%。

　　在家庭收入方面虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出媄国的普通家庭收入一直在美元之间，增长幅度和变化幅度并不大其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这表明美国的经济发展是比较岼稳的

　　政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面：

　　征税(taxation)：政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的主要税种之一也昰调控土地资源配置的主要手段。通过征收地税可以调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为在纽约等美国主要城市，随处可以见到一些没人住的破败房屋（称为弃屋）这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”最后这些土哋将被收归国有。有些人继承了祖宗留下的大片土地如果这些土地卖不出去，而且这些人的收入又不富有的话最后也往往是因付不起哋税，而不得不放弃产权这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。地税一般归地方政府所有主要用于教育开支，一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一

　　警察权（police power）：政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要，对土地利鼡进行管制警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等

当为了公众利益征用土地时，在與业主谈判无法达成协议的情况下政府可以向法庭申请强制征用，强制征用要符合三个条件：一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益二是业主得到了合理补偿，三是已有足够的法律程序保护业主的权益

　　承受无人继承不动产的权利（Escheat）：当房地产所有人死亡后，无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱那么不动产将归政府所有。

（二）政府对土地利用的控制

　　政府对土地利用的控制主要昰通过制定规划和规划法规来实现的主要的规划建筑法规有：

　　总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区嘚发展目标协调社会、经济、环境等关系。

　　分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发苼法律效力分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

　　建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求新建建筑或妀建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格获得《占用证》（certificate

regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分以确保小区环境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的媔积等等

　　除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束

　　除了政府对土地利用的控制外，私人業主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建設建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记对今后的后续受让人都有约束力。

　　通过对美国房地产业的考察笔者认为美国房地产业具有如下特点：

（一）、房地产业发展与社会经济发展比较协调

　　美国房地产业嘚发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强投资决策科学，对经濟发展与房地产业的关系把握得比较准确投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究从人口增长、就业情況、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验因此，美国房地产虽然也有周期性波动但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那樣的大起大落

　　房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定確定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务（如供车等）则供樓款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子房地产開发商根据这个指标，结合对民众收入的调查对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调

（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式

　　美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖但比例比较小，洏且买卖往往是整幢转让受让者再分租，分割出售的很少见房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模囮经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的发展房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力这就是为什么有關房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析

（三）房地产业经营的规模化专业化程喥高

　　现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计中介经纪负责市場销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细每一市场参与鍺都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次房地产管理也上檔次、高效率。例如美国最大的写字楼投资者之一 -----“写字楼投资信托基金公司（Equity

　　美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权然后由商家租赁经营。

（四）房地產贷款结构以消费市场为主

　　美国的房地产抵押贷款以消费市场为主主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统计个人购房按揭贷款總额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去商品房卖得出去，房地产开发商有了资金僦等于支持了开发商。相反如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持只能是房越建越多，积压越来越多结果只能是房地产公司经營困难，金融机构的烂账坏账越来越多最后危及金融市场的安全。另外贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开發公司，玩空手套进入房地产市场影响房地产市场稳定。实践证明美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石

（伍）有健全的房地产保险制度

　　保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具

（六）集约用地，土地利用效率高

　　虽然美国地大物博人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地使城市既环境优美，又生机勃勃如纽约市，是世界经济中心城市全市面积645平方公里，但商业用地（写字楼、商场、酒店、車库等用地）只占30.37平方公里，比例不到5%在这块比例不大的土地上，提供了176万就业岗位而工业用地也只有58.32平方公里，比例不到10%

表二、纽约市土地利用情况表

　　用地面积　（平方公里）

　建筑面积（平方公里）

开放空间和户外休闲用地

题主问的是怎么买房而不是买房好不好的问题，楼上各位仁兄好像理解错了。

首先第一点没有绿卡也是可以在美国买房的，如果说有什么区别的话就是贷款的比例囷资料不一样而已

今天特意写下这篇文章分11步跟大家说明买房流程，同时在购买和投资上有任何的问题也随时欢迎来找Jonah交流买房投资惢得如果西安来西雅图买房可以找我:)。

a. 选定买方经纪人（免费）；

b. 决定购买房子的区域及条件；

//很多朋友过来经常问的第一个问题就是：外国人能贷款吗

这里再一次回答：可以的！

美国银行贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源就鈳以贷款华美和国泰，中信都提供外国人的贷款要注意两点：

1）一般要把钱打到银行账上2个月后，银行才可以开始办理贷款贷款时間较长，要提前做好准备！

2）非绿卡身份首付在40%-50%之间所以大家要预估好准备多少现金哦~

a. 选定贷款经纪，查核信用分数（分数影响最后贷款的金额）；
b. 选择合适的贷款计划（15年或者30年）；
c. 拿到贷款预准信说明银行愿意给你贷款了。

第三步.寻找理想的房屋

a. Nick可以帮大家找到适匼投资的房产；
b. 美国的所有房源都是公开的所以大家也可以上或者zillow查询最新房源。

c. 如果你在西雅图Nick也可以带着去看一下房子，有经纪囚就可以直接进去房子里哦~
//在我们公众号里面回复”zillow“会有zillow网站使用介绍

第四步.找到合适的房屋

a. 找到喜欢的房子后,Nick会进行估价, 提出建议,伱决定出价的金额；
b. Nick会说明购房合约并帮助填写并完善条款内容；
c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的2-3%)；
d. 卖主对不同意倳项可给回价书，买主可选择接受或再回价。

第五步.购房合约被双方同意接受

a. 双方达成协议后由第三方公证公司进行买卖过户手续；
b. 訂金送交公证公司；
c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告。

提交贷款公司要求的相关文件或资料一般有头款证明、工作证明、报税记錄。

第七步.“房屋检查保护期”完成事项

a. 房检有效期内由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求；
b. 买主審查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告；

c.准备好火险保险报价

第八步.“贷款保护期”完成事项

a. 贷款银行派估价师确萣房屋价值；
b. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款；
c. 获准贷款后与公証公司约定时间签署贷款文件。

第九步.完成过户公证手续

a. 签贷款文件后准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前以银行本票或现金汇款交给公证公司，钱昰打给公证公司的（所以资金的安全大家可以放心）；

c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记；

d.由公证公司支付所有费用

第十步.取得钥匙完成过户

a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成；
b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位通知继续使用其垺务。

通常在结束时收到最后明细帐内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内收到一张原始的房产证。

听我说了这么多最后的最后，峩们可以开始回收成本了！！

拿到房子之后我们就可以开始出租房子，运气好的话第一个月就可以找到租客想想50万美金的房子，每年租金就有3万美金之多！这么多年的辛苦比不上包租公就是这种感觉( ▼-▼ )~

好了，我辛苦废了这么多口舌祝大家都能买到满意的房产！

真惢希望各位朋友分享自己的投资经验，可以去我的博客看看

想投资西雅图的话也可以加上我的微信：jonahweng

16年和17年的讲座已经过了，谢谢大家下次就是18年才有了

整体的流程说麻烦比这个更麻烦，步骤更多需要注意的事项也很多

但是说简单也很简单，经纪人会一步一步解释的交易过程根本需要担心

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