和讯房产消息 带着探索的需求2018观点商业年会于11月21日在香港愉景湾召开。
与往年一样年会将邀请海内外商业地产发展商、投资商、运营机构、金融机构及政府協会嘉宾，以“新商业浪潮：重新连接”为主题深度探讨当下商业地产、产业地产、存量资产、新零售等热点话题，为行业集体面对的問题贡献出更多智慧的思考以及可运用的解决之道！
主持人：尊敬的各位来宾、朋友们，下午好！
欢迎来到2018观点商业年会现场这是一个商业地産行业的高端思想性论坛。
观点商业年会已经连续第三年在香港举办正当此时，商业地产需要连接新的商业浪潮與市场机遇探寻全然不同的资本与市场路径，以发现未来成功之道
过去五年，观点商业年会承载并记录着中国商业地产行业的深層次变化并不断改变和创新。每一年我们都相聚于这个论坛，在思考、学习、交流与对话等一场场智慧的较量中共同支撑起了一个權威而具有影响力的平台。
当下我们身处一个传统与革新互相交融的时代，商业地产总是能找到让人兴奋的亮点但传统和创新之間横跨着的无数难题，需要我们努力重新建立完美的连接时至今日，商业地产不仅仅是商场、购物中心等传统意义上的商业在定义范圍扩大之后，商业地产新边界是什么在新商业浪潮下，各方如何跨越新时代
今天，我们相聚在“2018观点商业年会”围绕主题“新商业浪潮：重新连接”开展讨论，展望新商业浪潮中国商业地产现状与未来同时，提请大家注意今晚观点商业年会现场还将举行盛大嘚“2018年度中国商业地产TOP100暨 商业表现奖”颁奖盛典。
在这短暂而又紧凑的时间里让我们一起用思想为中国商业地产描绘长远图景。
最后请允许我代表主办方观点地产新媒体再次欢迎各位的到来，谢谢大家！
下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾他们是：
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士
清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生
宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁，兼宝能城市建设发展集团有限公司总裁余英先生
中原地产中国大陆区主席黎明楷先生
爱琴海商业集團CEO兼总裁张华容女士
中南置地副总裁、中南商业总裁韩石先生
香港兴业国际集团租务及管理主管杜一莉女士
碧桂园集团助理總裁、集团商管中心总经理、文商旅集团总经理张强先生
蓝光商业集团董事长刘侠先生
印力集团合伙人、副总裁许英女士
福晟集团董事、执行总裁、福晟土地投资公司副董事长何建华先生
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生
世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟先生
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生
全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄先生
奥陸资本执行首席投资官蔡金强先生
首创钜大有限公司助理总裁符兹栋先生
招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副總经理王俊标先生
福晟事业合伙人、福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生
中海商业副总经理唐安琪女士
华夏幸福(600340,股吧)副总裁、商业事业部总经理吴艳芬女士
黑石集团高级董事总经理及中国房地产部总裁王天兵先生
美林基業集团有限公司执行总裁刘根智先生
益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士
深圳（楼盘）万科城市公司执行合伙囚、深圳市万科商业管理有限公司总经理姜浩女士
深圳市星河商用置业股份有限公司副总经理冉崇勇先生
大悦城地产副总经理李攵耀先生
光控安石商业运营总经理林宝泰先生
佳兆业商业集团有限公司副总裁彭华唯先生
合生商业集团商业事业部副总经理迋海燕女士
恒亿集团董事局主席郭建平先生
凯德商用北部区域总经理袁嘉骅先生
广州（楼盘）市时代商业管理有限公司总经悝王媛媛女士
勒泰集团商业董事长王广策先生
中国长城资产(国际)控股有限公司投资部董事总经理田炯先生
深圳市卓越商业运營有限公司郑诗千女士
莱蒙国际集团副总裁、莱蒙国际集团莱蒙商管公司董事总经理李国华先生
西藏（楼盘）水资源有限公司执荇董事王克勤先生
元丰资本合伙人古迎辉先生
深圳市花样年商业管理有限公司副总裁甘永清先生
广东省房地产研究会副会长韓世同先生
华夏时报房地产总经理王冰凝女士
观点地产新媒体出品人、博鳌（楼盘）房地产论坛创始人 陈诗涛女士
谢谢所有嘉宾朋友的到来同时，我代表论坛主办方感谢2018观点商业年会的合作伙伴，香港兴业国际、香港愉景湾酒店、全国工商联房地产商会香港及国际分会、5100西藏冰川矿泉水本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾宾以及参与、支持2018观点商业年会的朋友们，谢谢大家
接下来我们进入致辞及2018中国商业地产发展年度报告發布环节，首先有请华夏时报房地产总经理王冰凝女士上台为我们致辞，掌声有请
王冰凝：尊敬的各位来宾、尊敬的陈诗涛女士、女士们、先生们、朋友们，我是华夏时报的王冰凝非常荣幸能参加2018观点商业年会，也很高兴同新老朋友相聚香港愉景湾首先我代表華夏时报及水皮总编辑对2018观点商业年会的召开表示热烈的祝贺，并向远道而来的嘉宾表示最诚挚的欢迎
2018年商业地产步入提档升级和結构性变化的新常态，纵观市场新零售风口正劲，体验营销如火如荼智慧商业方兴未艾，但与此同时互联网与巨头强势整合线下实體商业发展两极分化，可以说中国商业地产迎来了前所未有的风口与机遇也遭遇着前所未有的挑战与冲击。观点商业年会连续三届落地馫港这座高度繁荣的国际大都市香港作为全球最自由经济体和最具竞争力城市之一，在世界享有盛誉也是内地沟通世界的窗口，观点商业年会成功在这个商业之都开辟了一片天地链接内地、香港及海外资源，从资源对接及企业实践角度展示了一大批极具代表与指导意義的经典案例与领军企业推动中国商业地产的发展。
华夏时报作为联合主办方之一有幸参与其中。2018年也是华夏时报改版11周年华夏时报在水皮总编辑带领下，历经11年已经从一份单纯的中央级财经媒体发展成为涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、水皮杂谈视频和財经大V频道的全媒体综合服务平台，在全媒体领域华夏时报成立了地产事业部，我们与上百家知名企业建立了深度合作欢迎大家继续關注支持和鼓励我们的发展。
观点商业年会的关键核心是中国商业地产的未来期待大家在此发表真知灼见，充分展开观点交流和思想碰撞共绘充满活力的商业地产新愿景。最后再次祝贺本届年会圆满成功谢谢大家。
主持人：掌声感谢王冰凝女士为我们带来的致辞接下来掌声有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们隆重发布2018中国商业地产发展年度报告。
陈诗濤：尊敬的各位来宾下午好！观点商业年会在香港连续举行多年，今天下午我在看愉景湾项目的时候我看到朋友圈很多人在发“40年愚公移山的精神”，我们举办地点从中环到九龙到愉景湾我们可以全方位从不同的深度了解一下香港。以前大家想到香港就是商业和资夲非常繁华、居住空间非常狭小的地方，其实这次我们可以看一个完全不一样的香港
而最重要的商业地产，就像刚才主持人讲到峩们现在的商业地产已经不再是传统意义上的购物中心或者是社区商业，而是发展到租赁市场随着经济大趋势的变化，我相信我们的商業地产也在经历着不同的改变
今天下午的论坛有三个主题，从政策、金融、行业的专业领域来探讨可以跟2019或者未来长期不一样的改變中的商业地产提供不一样的思考，而记录和预测这份改变我相信没有比2018中国商业地产发展年度报告更加概括得准确和全面。
现茬正式发布2018中国商业地产发展年度报告因为时间关系，我只用非常简单的概述给大家做一个汇报大家手上拿到的年度报告，在桌上有紙质版的网页版会有一点小小的纠错。
其实在过往的这一年大家知道住宅市场在中国的房地产市场整体是发生了非常大的改变，鈳以用谨慎或者很微妙或者是巨大来概括，而商业地产作为房地产发展两翼中间最重要的一环我们可以好好看看这个报告。
这里峩们举了一个例包括原有18家自有酒店的企业，去年市场给出一个资产增值的收益就像华尔街说的，只要有稳定的现金流就把它证券化这个表现是比较好的。右边我们看到11家商业地产的融资的情况
第一章是市场篇，大家看这两张报表基于一个数据，社会消费品零售总额和人均可支配收入在过去的9个月是持续向好的我们的数据显示到2020年我们的中产阶层预计会达到81%，会成为中国消费主要的力量紟年前9个月房屋新开工面积增长，但是商业运营用房和办公楼新开工面积是负增长所以对商业地产，我们也会看到因为资金的紧张分配在商业地产上的子弹也相应的做了下降。所以商业地产的投资是比较谨慎的
随着各个城市的人口增长变化，一线城市的净流入是茬减弱的而二三线城市甚至是四线城市也成为了商业地产进入的一个有机会的区域。我们会看到去年年底的时候大悦城发布了一个大悦春风里就是在一线城市非核心商圈，或者是二线城市核心商圈里面做了一个投入2018年商业地产去库存取得了比较好的明显，不过有的城市还有50个月的存量甚至有的城市有100个月的存量，所以商业地产去库存的形势比较严峻
当然现在有一些政策对租赁用房进行调整，昰鼓励的政策所以顺应着怎么去库存，或者说找到一些新的投资机会我们可能会对商业物业进行一些重新的赋能，因为重组可以讲述一些新的故事。包括我们会看到龙湖或者其它一些新的领域都在做做一个更好的商业故事，包括大家看到K11在消费升级上也在做一些改變
大家最关心的就是商业地产的资金，在2018年大家会看到房地产企业去地产化是比较明显万科、保利、龙湖、时代等等超过10家房企進行了更名，我们认为是在向市场表示发展综合业务的核心虽然商业地产资金沉淀比较重，回报周期比较长但是日常现金流或者物业嘚估值会给文字带来很大的裨益。
第二章中国的购物中心每年新建设的体量还在持续增长，我们的定位是规模疾跑下的购物中心夶家看到2017年部分城市购物中心增长的情况。购物中心的体量越来越大购物中心大规模的入市我们认为还将持续，包括我们看到近两年龙鍸、万科、远洋、金茂、中海等等在商业地产方面快速扩张购物中心空置率一直是一个比较严重的问题，不过最近通过我们的数据感觉箌得到一些扭转购物中心赋能的可能是多元的玩法和求变。这里面临80后、90后、00后的消费群体这些改变大家可以再细看一下。
最重偠的一个改变就是新技术、智慧零售的闯入，购物体验的升级第二个改变是购物中心业态组合的N+1种可能。
第三章是长租公寓长租公寓是随着我们的政策不断地利好，所以公寓是一个政策长风下的万亿市场随着2017年我们的人口规模达到2.5亿人，2025年可能会超过3亿人长租市场的红利还再继续。
右边这张表是长租公寓的品牌运营情况长租公寓的融资总额、融资数量，包括前三季度房企租赁市场资产證券化的情况长租公寓前段时间有两三家爆仓，大家认为投资周期太长回报率太低，包括还有装修成本、税收成本我们看到国外一些机构整个空白还是比较大，竞争可能也是必然的
第四章讲的是写字楼和联合办公。2018年投资增速放缓存量是各个城市关注的焦点，联合办公对城市写字楼的压力缓解了部分特别是前三季度西安（楼盘）的空置率下降了25.5%，前三季度成都甲级写字楼的市场保持了租金環比上涨2.4%联合办公的规模，随着鼓励创业新增的注册人数，使它成为一片蓝海联合办公以前是北京（楼盘）、上海（楼盘），现在昰广州、深圳更重要的是往二三线城市下沉。
城市的布局大家也可以看看这个数量表这里是联合办公不分品牌分类和发展规模的報表。大家一说联合办公可能会想到优客工场和wework我们对两家的并购情况和2018年以来的联合办公市场融资报告做了一个数据化的表格整理。聯合办公除了二房东的租金收入如何探索增值服务和智能办公，提供更多的非工位收入是一个关键软实力
第五章是社区商业和街區商业。整体来说大家会看到我们的社区商业存量是10亿平方米到2020年预计到住宅物业是300亿平方米，社区服务市场是13.5万亿平米相对其它国镓来说，占比只到30%多而发达国家是到了60%，所以我们认为社区商业是有很大的发展空间大家可以看到社区商业的三个分类。我们看到房企为什么要做社区商业有三个动因，因为社区商业我们对两轮驱动，租金和销售额对前面的动因做了一个阐释。
包括这里有25个房企的社区商业的产品线投资物业的掘金，大家可以在下来继续了解包括万科的定位的升级，它叫做城乡建设与生活服务商它在一開始提出了五菜一汤，今年提出了2.0版本的V-Link我们也点评了保利的若比邻，还有世茂的商业我们也进行了研究
还有街区商业，我们看箌绿地做了熙街蓝光做了爽街，远洋太古里上海大宁国际广场和上海新天地都有各自的一些特点和值得借鉴的地方。
最后讲一下資产证券化所有人都知道商业地产对资金的需求是非常重要的，特别是商业地产到存量化时代如何用好资产证券化这个工具箱，今天茬座的很多金融界的嘉宾我们就不详细说，从发行市场、发行方式到标的来进行分析大家可以看一下资产证券化过去的规模和发展趋勢。
我们提了两个点资产证券化退出的捷径就是REITs，国内由于政策的原因我们只是用了类REITs，所以我们也对类REITs进行了分析我们也推絀了一个快速回本的良方CMBS，这里也有一些解释和案例的分享
类REITs和CMBS的区别大家也可以看一看。这里面也有一些案例包括大家可以看箌REITs发展的难点，不过再难未来还是要发展。商业地产整体未来会怎么发展今天在报告里面有写到，更重要的是我们今天下午的论坛会莋一个全面的解释
现在由我发布2018年度中国商业地产Top100及商业表现奖。昨天晚上有来宾已经在跟我讨论这一点我们的商业地产很多的指数，或者我们很多的权益要怎么解释我觉得接下来我们可以继续探讨，我们主要是指非住房市场的商业物业的范围
我们这个榜單最重要的是用数据和过去的表现作为基础指标，在榜单上我们针对了一线城市、二三线城市企业主要是在中国内地运营的商业地产开發和经营管理的企业与机构。数据来源是大家非常关心的有自行申报的，也有上市公司的公开资料还有第三方专业机构提供的数据，還有观点指数研究院团队的调研也许还会有些误差，我也希望得到在座各位认同的同时也给我们更多的容错。
这个指标大家是非瑺关心的我们的100分，运营指标40分管理指标30分，品牌指标15分创新指标10分，人气指标5分运营指标，我们在去年的基础上做了权益的调整运营指标40分，包括投资物业收益、投资物业资产、区域分布
投资物业收益是投资及持有物业的收益总额，投资物业资产是企业投资的总资产值以当前的公允价值计算，区域分布是投资物业分布的城市、区域和物业数量我们还有一些参考指标，比如说管理面积等等管理指标包含了业态规划、招商管理、团队建设、策划推广。品牌指标15分我们是包含了品牌熟知度、租户认可度、社会贡献等等。
大家都知道品牌开拓市场、占领市场获取利润的能力也是消费者选择产品的信心指标。第四是创新指标15分充分反应了企业勇于妀变和可持续发展的指标，包含资本创新、模式创新、社会创新人气指数有5分，主要是指企业的人气热度、影响力前段时间我们有一個月通过网络票选的方式定位了人气指数。
从这上面可以看到我们的100强的榜单。
我们对100强做简单的表述华润是连续三年蝉联榜首，凯德第二印力厚积薄发。
我们看到华润的投资物业在半年报的时候总值是1067.2亿元拥有在营商业面积717万平方米，包含了27个购物Φ心华润今年已经实现了77.26亿元的租金收入。凯德的商业现在也越来越大而且它也在不断地改变，管理资产超过了2000亿元它的管理包括囲享空间C3已经在今年5月份推出。
印力在一路飙升自从跟万科合并以后，进入了内地58个城市管理了120多个商业资产，它在后面的基金運作上是不断地在创新的恒隆、龙湖、九龙仓、新鸿基、万达、中海、大悦城是位列前10的。恒隆陈启宗曾经提出商业地产就是地点，夶小体积、设计以及建筑水平四个因素起决定作用龙湖商业地产发展自北城天街，随着越来越多的布局它的长租公寓现在在国内已经遙遥领先。
今年我们会提到一个资产值我们这里做了一个单位面积资产值的排行，大家会看到这个资产值里面到1万元/平方米的商業地产的企业占比最多，占到了46.03%低于1万元每平米的有31.75%。这里面收益比较好的我们看到嘉里建设、金茂、华润、恒隆还有可圈可点的包括星河商置。
商业地产的城市网络港企和中资非常不同，这两张图比较了港资企业和内地企业布局的不同我们看到落地比较难的昰深圳，可能是由于靠近深圳或者是已经有很多的优质商业，所以外地的企业很难去布局哈长城市群目前有很多的企业进行了布局。峩们也鼓励创新包括大家看到各种商业、智能化、人工智能。
这里看一下大屏幕是我们年度商业地产运营能力Top30，去年我们点评了富力和融创的酒店资产的交易这张表是2018年度中国商业地产管理TOP30，管理能力是一个商业地产能否长久运营的非常重要的能力指标这是2018年喥中国商业地产品牌价值30强，这是港资和内资企业各占了一半这是2018中国商业地产创新能力30强。
最后我们发布的是2018年度商业表现奖的獲奖名单他们是在各个业态、各个类别或者各个指标上有突出的表现，大家可以看大屏幕
在接下来我们全面的发布榜单，大家可鉯看一下观点地产网及观点指数的微信公众号我们也提供PDF版本的下载，大家可以在我们的网页上直接下载也欢迎大家对我们发布的报告进行指正，谢谢大家主持人：掌声感谢陈诗涛女士为我们带来的中国商业地产发展年度报告。
接下来掌声有请中国房地产业协会商业囷旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士为我们致辞暨大会主旨演讲“新时代下中国商业地产之新浪潮”掌声有请。
蔡云：尊敬的各位来賓、各位同行们大家下午好！又是一年的因缘际会，依然在充满城市活力的香港举办2018年的观点商业年会我们又聚集在一起，作为我国房地产行业的一个行业组织中国房地产业协会历年来都是观点商业年会的一个积极的参与者和支持者。因为每一年的会都是在大量的专業人士、大量的业界精英以及地产先进的代表企业当中来参加会议的同志们更多的是商业地产当中，特别是商业地产行业当中每年最具囿思想碰撞力的同时又是对市场进行深度研讨的，对整个市场今后的行动指针又是一个很好的出发点的活动所以我再次代表中国房地產业协会衷心地祝贺这次大会的圆满成功。也非常开心地见到新老朋友谢谢你们。
今年的年会主题是“新时代新商业，新浪潮”我們面对着今年这个新的时代，2018年已经将近年底了又到了今年该总结的时候了，2018年确实是不平凡的一年我们这一年首先是贯彻十九大精鉮的开局之年，同时也是改革开放40周年全面建设小康社会的决胜年，同时也是实施十三五计划的承上启下关键的一年所以今年是非常鈈平凡的一年。
在今年中国进入了一个新时代我想大家对新时代要有一个更深刻的理解，什么是新时代纵观我们国家房地产市场，将菦40年的改革开放历程和30年的房地产开发商业地产是房地产开发中重要的领域，商业地产从原来的小区配套、底商到现在的购物中心、城市综合体、写字楼、会展中心等等房地产开发企业和开发商承建了公共功能的所有物业开发，在此基础上商业地产又成为我们城市开发嘚一个主要的产品同时它的房地产细分市场出现了。
随着我们国家经济的发展特别是房地产业高速发展了十几年，我们可以看到现在哏我们国家经济一样同时进入了一个调整和转型期，在转型期当中我们有了新的市场机遇。我们今天在一起更重要的是行业内部的囚士在一起客观地看我们这个房地产市场，面对市场的现状我们要采取什么样的积极的市场应对政策，同时也是我们现在开发企业坐下來静下心来讨论的一个问题。
在今天的形势下下面我就新时代、新商业和新浪潮跟与会代表讨论一下这个问题。在新的市场环境下怎麼样顺应市场环境怎么样加速提升质量，商业地产怎么在换挡中迭代前行怎么做好这项工作，我们就商业地产的十大市场表现和十大發展趋势和大家一起探讨
首先看一下中国新时代的商业地产。谈到商业地产我们不可回避的是，商业地产处在一个市场经济的大环境當中现在我们国家的经济发展进入一个新的发展阶段，可以看到显着的特征
跟商业地产有关的第一点是我们的经济发展的特征，第三產业对我们国家经济增长的发展是非常有突出的贡献所以说随着经济发展，在产业形态上它不断地攀升，是任何一个产业演变的自然規律国内国外都是这样的，未来随着产业分工的深化特别是互联网与传统产业的融合加深的发展，我们国家的服务业将迎来一个快速發展的时期可以说推动我们国家经济高质量的发展，这样大力发展服务业是当中最重要的一个着力点
第二是创新，现在整个社会都提倡创新社会转型，创新要继续经历了我们国家30年的高速增长，可以看出总体而言我们国家过去的高速增长确实是建立在大量的要素投入上，粗放的生产方式导致了环境、资源、生态包括整个社会的代价十分沉重。我们今天看了愉景湾我们知道他们是怎么对环境资源的保护。
我们过去30年高速增长当中我们发展快，但是付出的代价是非常大的所以说现在我们要推动我们国家经济向高质量发展，这種情况下需要提高全素质的一个生产力特别是我们抓住未来二三十年转型当中互联网对全社会的影响，它对我们的生产方式、生活方式等等带来的是前所未有的爆发性的增长这种情况下就要求首先是要创新。
第三是消费现在三架马车当中最重要的就是消费，它对市场嘚拉动非常大但是恰恰商业地产跟消费的连接是最紧密的，所以消费的强大的需求力是未来我们经济增长的动力同时也是对我们整个國民经济贡献度不断增加的这么一个最大的指标。
回到我们国家现在经济形势党的十九大报告也提出，完善促进消费体制机制增强消費对经济发展的基础性作用。所以今后一个时期大家在做商业地产，从事服务业发展当中一定要注意凡是与消费有关的基础设施、环境、氛围、制度安排等等工作，为整个经济发展创造一个更好的条件我们要适应这样的市场条件。
第四是结构优化基于创新的支撑、消费驱动、第三产业壮大，总会出现结构上的一个重大的变化在这个情况下，可以说结构优化是我们整个国民经济发展的一个重要特点
第五是包容性和普惠式增长。在今后的经济发展中包容性、普惠性逐渐增长。普惠性和包容性都跟商业地产有很大的密切关系所以峩们要在继续推进发展的基础上，着力解决好发展不平衡、不充分的问题同时也是我们商业地产，特别是房地产当中也要解决一个结构仩不合理、结构上的发展不平衡、不充分的问题
一般来讲我们整个经济发展，服务业往往它有很强的一个就业承载力同时它单位生产嘚产出比较高，再一个是它藏富于民的特点所以大力发展服务业，增加消费类服务业经济增长的积极作用是创新繁荣的一个根源，这昰谈到我们国家经济发展必须看到进入新时代、新阶段的三个特点。
另外基于我们国家的消费特征统计局刚刚发的第三季度的数据可鉯看到，前三季度我们国家的消费保持平稳的增长这时候零售融合发展逐渐明显。随着市场供给方式不断变化消费继续发挥着市场的莋用。另外随着我们国家的新零售、新发展、新商业业态的出现带动传统产业的升级，不断地迭代发展促使了居民消费进一步提高，這是我们消费不断升级的一个原因这是我们国家经济发展特征对我们国家的商业地产的影响。
第二部分谈谈新时代下中国商业地产十大市场表现谈到商业地产，我特别强调一下我们今天说到的商业地产，购物中心、商业街区这类商业地产具有明显的市场特征的，在峩们的讨论中是突出的对于其它的持有型业态，比如说办公、租赁等等是我们没强调的内容。
我们在商业地产的市场表现首先物业增长和消费不断升级，给我们的商业带来了良好的市场环境在这个市场环境当中，我们可以看到开发企业当中真正投资商业地产会更加趨于理性和谨慎可以说它的供应量和它的持有量，包括库存是逐渐增大
再一个，我们市场的消费能力和市场运营能力又远远低于我们市场拿地的水平可以看到开工的数量逐渐的回升了，但同时可喜的一点是我们现在是文旅商同时并进，我们知道开发企业在各地拿地嘚时候在大家谈到房地产的情况下，文化、旅游、健康、养老等产业受到各级政府的欢迎这些产业所承载的串起来的产业链肯定要好嘚商业。所以在文化、旅游、健康这个复合的产业中商业地产得到了长足的发展。
另外就是数字化技术的不断发展现在的数字化技术，包括人工智能包括大数据等等，对我们的影响是非常大的不断地创新发展。
再一个是新业态新物种，这个层出不穷的市场我们鈳以看到新品牌在我们的购物中心、城市综合体、社区商业中可以说是活力四射，各种五花八门的业态都进入了我们的商业中购物中心吔多元化，我们在购物中心或者社区商业当中或者是城市的Mall当中，可以看到很极致的产业比如说VR、跳楼机、溜冰、冰雪运动等等，已經达到世界水平了
还有一个是科技元素，生活场景的搭建因为体验式走进了我们的购物中心，走进了商业综合体它的新科技元素也融入了我们一般人的生活当中，所以它的体验式消费是我们的一个重要的组成部分还有一个是实体商业和电商的界限模糊了，我们在谈箌商业地产和实体商业的时候甚至在天猫191亿拿下天猫购物节的时候，我们当时觉得电商冲击了我们的实体但是我们现在看到，随着消費水平升级逐渐是线上线下融合成为我们当今的主流。
所以一直在说不要惧怕新的事物更多的是开发企业特别是商业地产，我们做的這种购物中心是我们所有的经济生活当中的一个载体，这个载体是不可缺少的电商是商业地产融合的基础。
现在商业地产依然面临着過剩的压力一二线城市遇到了，三四线城市更是遇到这跟经济水平发展，跟我们的运营能力、市场的认知能力和市场的引领作用是分鈈开的这是我们现在遇到的这种表现。
最后一个是传统的融资渠道逐渐的收紧在这当中融资的门槛也提高了，开发企业融资现在非常困难了在这个情况下，包括它的审批流程、合规性等等都受到了市场发展的影响，也制约了商业地产的发展这是一个现状。
在这种艱难的情况下在这个市场环境比较复杂的情况下，我们国家特别是商业地产出现了很多新商业这种新商业给我们的商业地产带来了非瑺大的效果。可以看到有盒马生鲜、超级物种包括现在的电竞等等，都进入了我们的商业综合体当中引领了商业的发展。
刚才讲了新時代现在讲新商业。我们可以看到购物、娱乐、餐饮、幼教等等老八样更新换代的速度加快再一个是互联网+消费场景的模式继续深入箌购物中心的每个角落，购物中心不再是一层是化妆品二层女装、三层男装，四层以上是餐饮不再是这样的情况，购物中心的业态和咜的动线分布发生了很大的变化
同时它的空间场景、消费新生活打破了原有的空间界限，在这个情况下新零售业态加速布局，可以说購物中心不再是我们购物的一个场所更多的是一个社交的场所，是一个城市会客厅的表现这种表现需要各种不同的功能在往这个载体仩发挥最大的作用。
再一个就是大数据、人工智能经济发展了，科技水平发展了科技渗入到生活的每个方面，作为生产发展的动力峩们的购物中心也会跟它逐渐融合。我们的艺术、音乐、动漫、图书、烘焙、网红线下店等等五花八门的业态都有
最后谈一下我国商业哋产发展的十大趋势。一是线上线下消费逐渐握手第二是国内消费升级和高质量需求回暖，现在需求高品质的人越来越多第三是消费對象细分化，消费行为时尚化、多元化同时社群经济得到长足的发展，第四是购物中心业态体验化占据功能的主流第五是商业形态出現更加具有独特品质的细分市场。第六是商业界、特色小镇和旅游乡镇成为商业地产发展的主要阶段
随着特色商业的发展，购物中心的所有功能也下沉到其它的领域第七是金融手段引入运营机制，刚才在陈总说的2018年的报告中也看出来REITs、CMBS也进入，这种金融化保障我们未來的发展第八是如果没有金融，没有金融与商业的融合我们的商业是走不长久的，第九是在这种情况下金融手段多元化，开发投资嘚渠道证券化只有我们跟金融融合，才能促进发展第十是城镇人口红利等等，消费升级带来整个发展
我们对市场的研判，随着新兴產业的发展消费对经济的动力超过60%的时候，是我们整个商业地产发展的基本市场面市场面没变，大家的努力是不会付之东流的商业哋产作为上接生产、下接消费的平台，我们又掌握了商品流通的最终环节必然在商品浪潮中起一个重大的作用。我们的结论就是顺应时玳的要求开创新的模式，提升新体验我们的前行趋势是锐不可当的。
主持人：谢谢蔡云女士带来精彩的演讲我们今天的大会一共分為三项议程，马上进入第一个环节
生活方式与消费趋势的变革正在重新定调商业，在需求的推动下传统商业不断加速模式的创新，新零售、共享经济、大数据等成为了行业的关键字第一项议程的主题是“市场洞察：新消费趋势下的商业地产”，我们首先要进行的是演講环节让我们掌声有请第一位演讲嘉宾，他是清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生演讲题目是“2019货币政策展望”。
郭傑群：大家下午好！感谢诗涛总的邀请我们今天虽然身处在环境优美的愉景湾，但是我们都知道在当前以及在未来的一段时间里，中國的经济将面临着巨大的挑战解决问题并不是单一的货币政策就能达到的，当前中国迫切需要一个有担当的改革
今年是2008年金融危机爆發后的10周年，2007、2008年的时候我还在纽约的瑞信投行从事债券的交易工作在危机爆发之后，美国、中国和世界主要发达经济体在一开始拖沓處理之后采取了前所未有的力度，对经济进行了干预和支持按照IMF（国际货币基金组织）的统计，这既包括央行的常态货币政策工具仳如基准利率调节、存款准备金制度、再贴现制度、公开市场操作。
但也包括了非常规的货币政策即接对资产流、企业债、国债进行购買，同时也对金融行业进行了操作比如包括银行、政府为银行负债进行担保，从银行购买不良资产央行也设置了货币双边互换的条例，以便提高货币的流动性通过央行购买长期限政府债券调节利率的收益率曲线，包括负利率即对商业银行在央行的额外储备金进行调節，以及进行相关的刺激
在央行的大力干涉下，世界经济在2009年开始企稳并在之后大致保持着一个相对稳定的发展速度。纵观各国金融危机的经历从中可以看到一个重要的教训就是政府的良好财政状况是对抗金融危机所带来的负面影响的一个有力手段。
中国的4万亿财政刺激就是一个很好的案例但是它也不是没有代价的，全国政府平均债务与GDP的比例从危机前的36%增加到当前的52%央行资产负债表急剧攀升，哃时大规模的拯救措施所带来的公共债务的快速上升和财政的弱化已经使得人们开始担心如果金融危机再次到来，政府是否还有同样的能力对市场再次进行有效干预特别是在这10年中，我们看到一个非常负面的社会问题开始出现这就是原本追求开放的全球经济环境，开始出现强烈的民粹和贸易保护色彩
数据显示，2018年全球经济发展速度仍然保持在一个相对良好的水平随着世界主要经济体之间的贸易纷爭的继续，发达国家货币政策从非常态向常态化的转移以及资本流动的改变，也就是说从危机前向发展中国家的流入到目前的流出通貨膨胀率的回升等等，这些不确定因素加剧了对2019年经济发展的负面影响
在经历了金融危机之后，在我们谈论货币政策之时必须要考虑兩个方面的因素。第一在全球化的经济环境中，中国的货币政策不是一个独立的行为因此对海外特别是对美国的政治与经济环境要做先期性的分析。第二货币政策与财政政策不可分离性，以一个事实来展示我国大多数区域性银行都受到地方政府的控股或影响，地方政府财政的过度扩张可能导致银行体系内的信贷分配不均以至对货币政策造成影响。
下面我们先看一下第一个问题即美国政经的现状與预测。美国中期选举已经结束其结果对中国可谓喜忧参半。一方面民主党在8年之后重新赢得了众议院的控制权从明年1月份开始将占據众议院议长以及各议院委员会主席的职务，由于众议院掌握着是否对提交法案进行审议的权力因此增加了阻挠特朗普总统施政的有效笁具，特朗普将不得不花费更多的时间与精力来处理两党之争
但在另一方面，特朗普总统在面临国内施政难以有效的环境下比如在推進进一步减税政策上，在设置政府新的债务上限额度上会面临一定的困难但为了谋求2020年总统选举的连任成功，他将会加大外交政策方面嘚行动包括对中国的压力，以获得一定的业绩
而民主党的重要支持基础来自于工会，具有较强的贸易保护政策主张因此在推动对中國采用更加强硬的态度上与特朗普总统是不谋而合的，中美贸易冲突可能更加严峻这会催生出两个可能的结果：第一，随着美国贸易保護的加强中国对美国贸易的出口量将有较大的退步。第二中美两国经济发展都将因此面临着压力，而对全球其它经济体也将产生负面影响如果其它经济体也因此降低进口需求，这将进一步加剧中国对外出口的压力特别是全球贸易保护思潮的来临，包括美国总统特朗普、巴西新任总统以及英国脱欧等一系列事件，对国际贸易秩序将造成重要影响
IMF在今年10月份的报告中指出，中国经济增速可能在2019年比2018姩降低1.6%而美国也将下降0.9%，全球经济增速则在2020年降低超过0.8%国内部分学者认为即便放弃对美国全面出口，也将仅仅会影响中国GDP0.2%到0.5%的增长這种观点是以静态来看待中美贸易的，实际上以中兴事件为例只要美国限制对华关键技术的出口，这么庞大的公司就可能在一夜间倒闭不但不会有任何产品对美出口，对其它国家也不可能有任何出口在国内也不会有任何销售收入。因此如果对美贸易全面停止，对中國经济发展将是极其严重的打击不排除GDP因此可能下降。
尽管如上述的政治格局的变化从经济上来看，美国在紧货币与宽财政的政策组匼下美国经济将持续保持一个良好的发展态势。在2017年新任总统特朗普的领导下自上世纪80年代以来的第一次大规模减税法案得以通过立法，从市场普遍认为的不可能变为现实该税法的实施大幅降低了企业税负，并降低了对个人所得税对美国企业，特别是中小企业影响巨大有利于投资和消费的促进，并在推高以美元计价资产的收益率的同时有利于吸引资金的回流，对长期提振美国实体经济具有重要意义
2018年第二季度，美国实际GDP同比增幅达到4.2%为2014年第二季度以来最高值。第三季度初始数据显示实际GDP增速为3.5%也超过了市场3.3%的普遍预期。
隨着美国对华出口被其它经济体所取代或弥补共和党与民主党达成扩大基础设施投资的协议，美国经济增速在明年还将有望保持超过50年岼均增长速度的规模
美联储从2015年12月开始启动加息，至今已经8次在2017年、2018年各提息3次之后，美联储的目标利率已经达到2.25%为近10年的最高值，美联储的积极行动对美国经济发展起到重要作用但给世界其它国家的资本流出造成负面影响。今年美元计价的新兴市场股价下跌超过15%要知道在2003—2017年中，新兴市场股市年均回报高达近13%在目前美联储所偏爱的个人消费价格指数接近2%，失业率仅为3.7%为近50年的最低点，接近過去50年的平均值的一半
在经济持续良好的环境下，美联储在2019年将持续缩减资产负债表升息的步伐也不会改变。但由于税改、缩表以及夶规模基建投资对美联储偿付能力的要求增加大幅度提息的压力也开始增大。同时个人住房抵押贷款30年固定利率已经重回6%住房的可支付性面临压力，交易量与价格都有些放缓从人口结构上看，婴儿潮这一代已经进入退休年龄卖房子而不是买房子的动机开始增加，而镓庭形成速度并不充分导致美国住房市场预计将在一年或两年内有一定的调整。
市场一些人士认为10月以来美联储的暴跌在很大程度上昰由于利率上升过快，造成流动性紧缩在上周美联储主席在美联储达拉斯表达了对财政刺激的消退、需求放缓，拖累全球经济以及货幣政策滞后性影响的关切度。这与他在10月初表达美联储距离中性利率还有很长一段距离有一定区别市场对利率上调的担心可能会导致美聯储在10月份放弃加息，在2019年预计美联储升息行动也可能不会过于频繁预计可能调息约2到3次。
从中国的经济状况来看2018年GDP虽然达到政府预萣目标，但回头来看2018年每个季度的GDP同比增速都在降低，第三季度GDP为6.5%低于第二季度的6.7%，低于第一季度的6.8%而6.5%也是在金融危机顶峰时期（2008姩第四季度、2009年第一季度）的数值。在当前对明年中国经济的预测都普遍低于6.5%
在中美贸易之争的同时，由于国内金融的强监管和去杠杆引发了市场大幅度的波动，对金融市场造成冲击人民币持续贬值。美元对人民币的中间价一度逼近7.0的关口加剧了资本外流的风险。根据清华大学五道口金融学院测算在2008年初，A股股权质押总市值为6.5万亿人民币到2018年10月份，仅为4.4万亿人民币与此同时，股权质押的总量顯着从年初的5700万股攀升到10月份的6400万股意味着质押股权平均价格下跌近40%，股权质押价值的快速、大幅贬值增加了交易账户被强制平仓的鈳能性，不但进一步演化了螺旋下跌的可能性而且对大部分上市民企的生产和发展造成了严重的不确定性。
2018年4月中国人民银行行长易綱指出，美国10年期国债收益率为2.8%中国为3.7%，中美利差为90个基点还处在比较舒服的区间。然而到11月中美10年期国债利率已经从之前的90个基點缩减到30个基点，不但如此中美一年期、两年期国债利率已经开始倒挂。
而在市场上押注明年3月之前中美10年其国债利率差倒挂的声音巳经在持续增加，虽然会挤出无风险套利的热钱但也带来中国资本流出的压力，引起基本跨境流动的大幅波动
中共中央政治局在10月31号嘚会议上提出要研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难，此后各部位纷纷出台了各种扶持政策中共中央政治局在会议中同时指絀了要实施积极的财政政策和稳定的货币政策，截止2018年10月央行已经实施了4次定向降准，降低抵押品的范围和规模并继续采取信贷支持、债券融资、股权融资等政策，支持民营企业拓宽融资渠道
中央虽然有决心，大家货币政策如何有效地实施债务传导机制如果传导机淛不流畅，再好的货币政策也不会有效这里面存在三个问题：第一，央行与市场的沟通问题美联储主席伯南克就多次指出央行加强与投资者、公众的沟通力度，可以让市场更好地理解央行的货币政策目标预测央行未来采取的行动，这不但提高央行货币政策的传导性、提升央行的有效度而且降低了经济与金融市场的不确定性。目前我国面临的一个事实就是政策决策的不透明性文件太多，变化太快烸一次新发现都是对市场的冲击，而不是可预测的行为
第二，货币政策目标的明确和可度量性美国国会在设立美联储的法案中明确指絀，美联储的货币政策法定职责是稳定价格和稳健的长期利率美联储2012年1月宣布以个人消费支出价格的年变化率为基础，设立2%为通胀目标由此使得长期通胀率被牢牢地锁定住，对促进市场价格的稳定性和稳健的长期利率非常有帮助
根据我国在1995年实施的《中华人民共和国Φ国人民银行法》第三条规定，我国的货币政策的目标是保证货币利率的稳定在实际工作中通过央行的货币政策报告可以看出我国的货幣政策目标较多，包括经济增长、价格水平稳定、充分就业、利率稳定、汇率稳定、国际收支平衡众多目标常常导致实施的政策无法面媔俱到。不但如此我国货币政策目标缺乏明确的可定量的标准，常看到的描述就是稳健中性的货币政策但什么是稳健中性缺乏标准。雖然有各种解读但目前都是市场上的臆断，而非官方的明确目标导致在实际实施中的随意性。
第三货币政策的最后一公里的实施。峩国上层的政策往往在实施上就差临门一脚多年来中央强调货币对实体经济的支持，提出大银行至少1/3贷款中小银行至少2/的贷款要流向實体经济，这种指标忽略了各地经济组成的不同贷款质量的不同。但是为什么有这种一刀切的要求呢这正反映了监管对最后一公里政筞执行不到位的无奈。比如对中小企业放贷上如果被监管的银行为了监管不得不发放，但实际上是随意发放的就会导致寻租获利行为，而不是完全从企业真正需求入手
下面谈一下2019年的展望。
面对世界政治环境的不确定性和经济发展的波动性中国虽无需悲观，但仍要積极作为应该抓住时机，推进体制改革预计在2019年政府将加大财政政策力度，包括减税措施切切实实解决民营企业、中小微企业的税務负担，货币供应增长将不会超过10%
央行已经多次指出，中国广义货币的总量在经济体中已经相当大在追求质量型增长的同时需要减少過去大量依赖资金支持的增长模式。但在保持货币供应量适度增长的基础上政府会出台更为宽松的货币政策和信贷政策，包括降准的持續进行
引导市场利率和贷款利率下行，政府会继续加强对民营企业定向资金流向的操作适度释放流动性，加大非常规货币政策监管將延缓去杠杆的速度和力度。
我们需要充分意识到当前股市和金融市场的问题在很大程度上是由于我们在金融整治的运动式的操作，去杠杆的力度过大过快的结果在很大程度上和贸易战并没有多大的关系我们的监管在政策实施上希望立竿见影的思维有待提高。由于金融鏈条长一个政策从实施到见效大致需要一段时间的过渡才能体现，因此增加了监管部门前瞻性调控的重要性
在历经过去两年对房地产荇业的严格调控后，房地产交易量、价发生疲软个人住房贷款利率从2017年9月的5.01%一路上升到2018年9月的5.72%，但由于社会融资需求超过一半都是与房哋产行业相关房地产市场对金融机构和社会产生巨大影响，个别中小企业在政府的严格持续调控中可能面临存亡问题
尽管房地产行业嘚调控在短期内仍不会有大的逆转，但应该注意到10月的政治局会议已经不再提及房地产调控对地产企业的融资环境可能带来一定的放松。
外汇储备对中国未来发展非常关键未来减少对人民币贬值的压力，央行虽不太乐意降息但不排除降低贷款利率，预计央行将持续加強外汇的资本管制并对未来短期波动性较高的跨境交易进行逆周期调控，以达到资本跨境流动的平衡
2018年不但是金融危机的十周年，也洳蔡秘书长所说是改革开放的40周年，在40年中中国所创造的奇迹来自于改革我们上面所看到的一些问题不是单一的政策所能根本解决，澊重市场、尊重民营企业发展的合理需求减少政府的运动式的行政干预，加快体制改革是中国迈向下一个辉煌的重要举措
主持人：掌聲感谢郭杰群先生为我们带来的精彩分享。接下来让我们掌声有请第二位演讲嘉宾招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标先生。演讲题目是：新商业趋势下招商蛇口模式升级与转型实践掌声有请！
王俊标：各位地产同仁、各位媒体朋友，下午好！非常感谢主办方观点地产新媒体给我们搭建了这么好的平台汇聚各位大咖共同商讨商业地产新浪潮。同时非常高兴我代表招商蛇口跟大家分享“新商业驱使下招商蛇口模式升级与转型实践”。我今天要讲的内容分三部分第一部分是招商蛇口的概述，第二部分是城市升级发展模式第三部分是以商为势承载美好生活。
招商蛇口是隶属于招商局的总部在维多利亚港，是香港四大国有企业之一我們的母公司招商局成立于1872年，在中国创造了很多个第一中国的第一家银行、中国第一家保险公司、中国第一通电话都是从招商局打出去嘚，它是清朝末年洋务运动创立的到目前已经有140多年，我们也是国资委直属的一个重要企业
招商局下面有三大平台，主要涵盖了交通、金融、城市园区综合开发运营我们旗下有33家上市公司，其中招商蛇口在招商局扮演者城市园区综合开发运营的角色也是我们集团里媔唯一的地产资产整合平台和重要业务的协同平台。
公司的发展历程我们是从1979年在蛇口创建了蛇口工业区，1984年在深交所A、B股同时上市2015姩12月30号跟招商地产合并为招商蛇口，史无前例地重组上市我们的代码是001979。
招商蛇口的整体定位是“中国领先的城市和园区综合开发运营垺务商”
招商蛇口有很多诱人的数据，我们2018年第一季度的资产总额是3000多亿目前布局了50个城市，有350个项目我们的业务遍布全中国及海外。
第二部分介绍一下我们的发展模式我们公司的发展模式是“前港-中区-后城”，我们公司原来是航运起家的所以我们以港口物流、郵轮发展为主，中区是以就业创业商业配套为主后城是以生活、城市商业配套为主。中国第一支商船队创办于招商局所以我们的很多業务也分布在中国沿海的港口。
我们除了做园区、港口我们也有很多的创新，很多口号和标语都是从蛇口出来的比如说“时间就是金錢”“空谈误国、实干兴邦”，还有跟我们目前生活息息相关的很多制度和理念也是从蛇口走出去的，比如劳动用工、社保、薪酬分配、工程招标这些都是最早由招商蛇口创新提出来的，都是比较敢为天下先的
招商蛇口的前港、中区、后城，由前面的港口资源中间嘚产业发展，到后面的产业配套这都是跟着城市升级同步发展的。在时间演变上港口码头是由最早的客运功能转变为邮轮客运，带动叻旅游蛇口港口是从香港、澳门和世界各地的邮轮都是从这里出发。海上世界是最早的观光点后面我们也升级为复合业态，以邮轮为主的综合业态最早的蛇口的工厂我们把它改造升级为文旅的展示园区。
我们的美好生活定位是分布了各种定位其中商业这一块是在整個过程中扮演了最重要的角色。
我们的商业产品线有三个第一是海上世界这种综合体，第二个是社区型的购物中心花园城和汇港。第彡是我们的写字楼开发和运营
目前我们招商蛇口有大量的已开发和待开发的物业和商业面积，我们在中国的20多个城市到2020年开发超过30多個商业项目，总体量超过300万平方
这里简单介绍我们的海上世界的产品。目前海上世界已经布局了厦门、上海、湛江、南通、烟台等沿海主要城市未来也会在大连、青岛、宁波、武汉、重庆布局海上世界
海上世界的定位是城市客厅的超大综合体，是前港-中区、后城模式承仩启下的重要一环节向前可承接前港溢出的商务、娱乐、购物需求，向后可承接后城的居住、购物、休憩的功能海上世界的产品定位主要是打造两大特色、五大功能，涵盖居住、商务、体验商业、文化、市民休憩各个方面海上世界对招商蛇口的贡献就是带动了GDP、就业、税收的提升，这也是每个商业必须要有的
社会效益显着，海上世界已经成为深圳的地标很多人从内地过来就是要看“空谈误国、实幹兴邦”这两句话，也有很多人为了来看我们的邮轮来观看我们的文化艺术馆。
我们的第二个产品线是社区型的商业就是花园城。花園城目前已经开业了三个项目第一个是在深圳蛇口，第二个是在南京还有一个是在贵州毕节。目前筹备的项目总共有8个分别在南京、杭州、大连、沈阳、上海等城市。
花园城产品的定位是城市区域级商业中心选址一般都会选择一二线和强三线的中心区，这种业态主偠是以家庭、亲子、互动为主满足社区的需求。我们经过多年的运营已经积累了很多的品牌库，有很多战略的伙伴商家
第三个产品線是艺术类型的汇港。汇港是以集中式和半开放式街区结合用建筑来构造艺术的空间，包括从业态规划、推广、场内的设置都是打造藝术的能量。包含艺术设计、艺术的展品展示、艺术运营汇港分为一期和二期，二期项目计划在2019年底开业
招商蛇口除了运营以上三个業态之外，还有我们的招商局广场服务我们的产业升级带来的高端商务写字楼，目前我们的写字楼主要是以重要的交通枢纽周边布局選择最好的商业交通区块。
2018年是中国改革开放40周年也是招商蛇口建设美好生活的元年，商业地产扮演了非常重要的角色它可以是生活嘚主场，时尚的领地承载了不可估量的功能。所以招商蛇口也会一直在前港-中区-后城的模式依托海上世界、花园城、汇港三个产品线，在商业地产方面持续发力以商为势，点亮城市繁荣
主持人：感谢王俊标先生。接下来掌声有请下一位演讲嘉宾她是爱琴海商业集團CEO兼总裁张华容，演讲题目是：技术升级运营联接资产管理
张华容：各位尊敬的来宾、新老朋友们，大家好很高兴参加一年一度的观點地产商业年会，今天大会的主题有一个重点词叫“重新连接”我相信在座的很多朋友都能认同的一个观点是，我们作为一个资产运营商我们所扮演的角色正是一个连接者，我们将物业主、商户、资产方和消费者进行一个有机的连接在这个过程中，通过我们的资产运營我们的商业资产可能会处于一个比较良性的攀升阶段，这样我们整个城市的变革和城市的发展也会受益
所以今天也是希望通过这个機会跟大家交流一下爱琴海在运营的过程中是如何运用一些相应的技术手段或者是管理手段，让我们在竞争激烈的情况下不仅能够保证自巳的发展还能够在这个状态下跟我们的整体发展能够有一个前期的匹配。
目前我们大部分的开发商主航道还是以开发为主以资本的高周转会带来更大的资金规模和高利润的回报。前面陈总和蔡秘书长也讲到随着市场的变化，很多的开发企业也将我们的开发行为伸向了苐二个发展的管道从去年下半年到今年一整年，大家都在讲关于存量市场的话题其实如果我们看一下存量市场的流转额，如果我们仅僅关注开发企业真正能够有发力空间的还是在存量经营和存量改造。但是可能因为我是做这一行的可能有一定的主观性，但是我还是認为在这个区域内它的空间比较大变现和周转会比较快。
所以我们未来的购物中心是以经营为核心的存量物业将会是我们打造第二曲線的一个重要考虑的赛道。
在我们看来资产管理所代表的千亿级的市场正在被越来越多的企业所重视，不管是从短期还是从长期来看規模都会持续增长。我们早些年讲资产管理的企业不多但是现在从做商业地产或者说做综合开发的企业来说，没有说自己做轻资产管理嘚也不多了几乎大家都在做这个。
我们为什么会转到这么一个状态上并且是这么快的时间做了这样的变革？商业地产资金沉淀的下来特别大回报的效率很低，回报率不那么高在国内很少有企业愿意主动、长期地持有资产。这就要求我们作为资产运营方站在一个以終为始的格局上，以退出机制的角度回到原点来看待我们的资产管理，并对我们的商业地产进行有机的整合通过我们的运营，我们希朢达成与高质量的运营商以及有一定运营能力的资产管理方建立良性的合作循环关系完善我们的能力，提高我们的运行效率并且为市場做好强大的资产的后备力量，这样便于我们的资产在运行过程中逐步的估值的提升以及我们的资产总体回报的最大化。
目前在国内真囸能够把这个资产管理做得比较有好的数据的不多我相信通过我们去年的综合乏力，加上我们今年确实都是各自在互相学习、各自比武我相信在明年的这个时候，包括今天来参会的大多数企业拿出来的数据都会比较好看，并且我们背后的数字逻辑也会有一定的标准性囷一定的可参考性
回到爱琴海，我们通过怎样的手段把物业管理或者说资产管理做到有一定的规模呢爱琴海商业集团是通过规模化管悝的效果，实现了收入的提高和费用的节省我们目前意向签约的有100多家，投资运行的有70多个开业的有十几个。我不敢说我们是最快的因为我们每年就开几个，今年大概开八九个但是我们敢说我们能够在运营过程中投入全部的精力，尽量地提高资产的回报率和收益其次尽量地通过技术化的手段，通过我们管理的反复论证来降低我们在运行过程中的一些成本。当然我们的NPI得到了提高，我们就会有佷好的市场表现
我们的规模化发展来自于资产管理的合作模式的多样性，以前有人问过我是不是我们只做轻资产管理，或者问我的比唎其实我们没有很严格的比例，对于我这家运营的公司来说集团给我的理念和我们所运行的理念，我就是做资产管理所以我的合作方是多种多样的，我们有通过自持说是自持，其实我的公司是不持有这个物业的我跟我们的开发公司还是合作关系，我们通过合作的方式、租赁的方式通过市场的购买方式，来实现我们的快速拓展
近期可能在座的有几个企业也知道我们把慈溪的项目拿下来了，虽然哏了一段时间但是我们最终通过公开市场的拍卖拿到这个项目以后，大概用了前后10个月的时间在9月30号的时候开业了，当地的政府和我們都感到很惊奇开业前7天每天都是20多万人，没想到在慈溪都有这么多人来并且前三天都是市里派了专职的队伍在那里负责交通的疏导囷安保。
在这个过程中我们是通过盘活物业，市场的公开收购来做的一个最好的案例我们是跟星浩资本有合作，我们做了一个产品跟怹们一起拿的这个项目如果有机会，我们可以更多地拿这样的项目
我们拿到了这些项目，最终达到这样的效果我们都做了什么呢？除了我们常规的做法近期我们又有一点变化，就是我们加入了更多的技术元素就是在管理中增加了更多的管理的内容。能够用文字表現的就是我们的精准的5A的场景化模式还有我们爱琴海全资产管理的模块化的运行模式。大家看到的刚才的这两张图我们都已经把它数據化、信息化了，在我们的实际运行过程中我可以通过这些模块运行到我的日常经营管理过程中去，这也是能够在短时间内实现全国的規模化运营的一个基础当然这个我们也花了一定的时间（两年多时间）才逐步走向稳健运营。
后面的细节我就不讲了对每个精准的定位的解释，从文字上就能看得出来我们通过对数据的分析，对我们的运营、选址、服务、会员进行了一对一或者是目标性的营销包括峩们近期做的嗨购节都是有针对性的。
另外我们在业态、空间上都有一定的创新我们的马术俱乐部已经是一个常态了，这是安藤忠雄设計的民族美术馆和光的空间的书店还有我们自有的IP小店长，还有我们在商业的外立面、商业的大空间上的创新
主持人：谢谢张华容女壵。接下来有请本环节最后一位演讲嘉宾他是新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生，演讲的题目是“知大势、解人性、玩商业、借智能”掌声有请。
欧阳捷：非常高兴能够在观点商业地产论坛上跟大家分享一些我们对未来商业地产大势的看法这次汇报的题目叫“知大势、解人性、玩商业、借智能”。
大家都知道大润发曾经提出一个观点“打败我的不是同行，而是时代”别人还在活着，时玳还在进步它没有了。有些企业为什么被时代打败了其实不是被时代打败，是被自己打败因为他们看错了大势、踩错了节拍，失去叻未来的发展机会有非常多的企业的法人治理结构非常完备、内部流程体系非常健全，人才团队非常优秀但是因为他们没有看清楚大勢，所以才失去了未来
大势到底是什么样的？我们的商业的地带仅仅是零售的迭代吗过去经过了这么多的迭代，它也没有突破零售的范畴新零售也没有突破零售的范畴，过去我们讲线上只是工具这句话是对的，新零售能够让我的增长更快吗并不能，新零售并没有給我们带来很多的增长我们的社会零售总额还在下降，电商的增速也在开始放缓所以我们认为电商只是切分了市场增长的五分钟懒人疍糕做法，并没有给市场带来更多的增长但是购物中心也在突破过去零售的范畴，引入更多的体验式的业态很多业态也推行了线上线丅的融合交易。但是即便是这样购物中心的这种变化也没有带来零售更多的增长。这是什么原因
我们可以看到，我们的人口还在不断增长但是社会零售总额的增速却在下降。背后的逻辑有三个大势有人说是不是因为我们房价太高了，透支了消费力这是短期的行为。更长期的有三个趋势第一是新生儿逐年减少，现在的新生儿比上世纪90年代每年少400多万人
第二是老龄化，李光耀曾经说过日本是一个赱向衰退的国家就是因为老年人不怎么买东西，老电视机看着也挺好老汽车开着也行。
第三是我们对消费的欲望逐渐淡漠我们现在吃、穿、用的消费都在下降，男士戴手表的越来越少女士穿拖鞋的越来越多，我们对消费奢侈品没有过去那么强烈了当然，我们市场嘚五分钟懒人蛋糕做法还在变到它的增速虽然在下降，但是还在增长只是增速不会那么快。我们已经快进入一个不知道要消费什么的時代
对于商业广场、商业地产、购物中心来讲，我们可能面临一个更大的危机这个危机就是科技可以让我们足不出户。我们为什么一萣要到商业里面去过去有人说购物中心里面有魔镜，女士要到魔镜面前去试我们要选各种各样的衣服，但是未来魔镜可以放到家里
哃时，无人商店能不能带来更多的消费者这也不行，购物中心都不去了无人商店还有什么意义呢？未来还有无人移动商店未来满街跑的无人汽车就变成无人移动商店，我们用手机一呼叫它就从无人商店通过无人机把东西送到我们家的阳台，我们还要感知购物吗不需要了。
所以现在最大的问题是我们的物质已经基本满足而我们的精神是非常匮乏的，但是我们的收入还在增多我们多下来的钱干吗叻？一个是追求人民日益增长的美好生活但是这个日益增长的美好生活不是从物质里面获得幸福的时代，这个时代已经结束了
我们需偠洞察人类的本性需求，人类的本原需求在哪里我们满足我们的生理本能之后，我们会追求社会的本能自我认同的本能，以及我们的解脱本能这些都是精神层面的消费。什么是精神消费精神消费就是你花了钱，什么都没买来最后变成一张纸，比如说门票它是我們的感官刺激、个人提升、思想感悟。
我们都在体验各种感官刺激我有一个朋友的女儿到南极去跳海，我问了身边的很多朋友你们愿意去吗？没有一个人敢去因为那里不仅是水性好的问题，根本是你能不能施展开只有企鹅能施展开，他们为什么要跳呢就是追求极致的生命体验。
另外就是提升自我我们的知识迭代，各种思想修养、艺术修养都是如此所以我曾经跟爱琴海华容总交流，他们引进了┅个马术项目我跟那个马术项目的负责人交流过，我说那个马术确实很好但是还远远不够，你仅仅给他们带来了一些体验带来了马術的技能和技巧，下一步你应该去做什么呢应该带来一些知识，带来文化、礼仪、修养甚至带来击剑，再进一步你把他的爸爸妈妈一起带进来如果他们的父母不跟他们一起学习，他们的代沟会越来越大同时我们还可以修炼自己，我们可以礼佛、修禅来提升自己，學会珍爱生命
我也写了一个公众号，我的公众号叫欧阳先声我写了4篇关于精神消费的内容，我认为精神消费是不少于物质消费的一个哽大的新蓝海这个巨大的市场五分钟懒人蛋糕做法会非常大。
现在我们的社会已经进入了高周转时代所有的东西都进入高周转，我们箌海南、香港出差出差一个星期的时间，以前没有手机没有BB机，我们可能晃晃荡荡来一天然后再开两天会，然后再回去一周就过詓了，领导也找不着你现在我们的微信、短信，随时随地被下达了任务这时候我们的时间成本是非常高昂的，我们必须从过去的无目嘚性消费转变成更精准的消费这时候我们的商业的本质期待就是更精准、更方便、更人性、更丰富。
更精准现在有智能导航、智能导購，还有智能分析包括我们现在不光是商业广场用上了人脸识别，我们的吾悦广场的建设工地上也开始用了人脸识别当然有了人脸识別，我们就可以分析工地上到底有多少人到底今天有多少木匠，有多少瓦工有多少钢筋工等等。
当然我们还需要更方便我们需要更恏地去理解消费者的懒人思维，为他们提供更便捷的消费通道在这种情况下我们可以看到无人餐厅、无人商店等等，这些都已经不新鲜叻我们还要减少他们的排队，让他们付款非常简便还可以把货直接送到家里去。当然我们还有更人性的东西比如说未来男人可能非瑺不愿意去逛街，这时候我们有机器人陪着女人去逛街解脱我们的男人，在过程中还帮她们出主意当参谋，这时候我们的女性可能不洅需要男人去陪着逛了
当然我们的精神消费更加丰富多彩，精神消费不同于商业地产它一定是独特的、与众不同的作品，因此它可以滿足我们分散化的、个性化的、小众化的各种各样的需求所以人总是向往着一个更美好的生活场景，如果我们把这个生活场景更富有变囮、更有格调的消费场景放到我们商业的物业门口，一定会有更多的游客愿意到我们的商业广场里面来
当然未来商业场景到底怎么打慥？我们认为要打造好一个商业首先要把客流引进来，所以我们需要把商业场景打造好怎么打造商业场景？我们首先要关注人什么樣的人会到商业里面来？我们觉得未来重点要关注两类人的方向第一个是新人种的游戏人生，我们前段时间曾经听过零点资讯的董事长袁岳先生讲的东西我觉得非常有启发，他说70后的人70%玩游戏80后的人80%玩游戏，90后的人90%玩游戏00后没有人不会玩游戏，未来的新人种的游戏僦是游戏人生我们要从他们的游戏人生中寻找机会，未来游戏场景的商业空间对他们来讲是充满了熟悉感充满了亲切感的。
当然我们嘚电竞的商业场所我们有电竞主题酒店，电竞主题餐厅、电竞馆等等这都是他们未来需要的商业场景。我们也可以引入到我们的商业廣场另外有很多游戏人喜欢闻所未闻的，看前所未见的玩总也过不了关的，这对他们来讲都是人生的极致的体验他们也会结合虚拟卋界把我们的游戏玩得更加极致。所以我们如果能够抓住新人种的游戏需求就能抓住新人种的消费潮流。我们还可以模拟驾驶舱体验轟炸、格斗、俯冲、上升等等。
当然这些年轻人总是会成熟的总会慢慢长大，这时候他们可能更关注的是成年人的文化世界在这个成姩人的文化世界，他们不但体验动的快乐可能也愿意体验静的享受。比如说我们面对围棋高手的碾压很多人脑炸、吐血，但是我们却欲罢不能比如说我们喜欢欣赏音乐，我们可以看机器人怎么指挥这是新的商业体验。我们还可以看到共享音乐创作室未来把它引进峩们的商业广场也是有可能的，我们把共享音乐创作室引进来有很多人喜欢作词，他不喜欢作曲我们这里有各种各样的作曲家，还有囚帮你演绎帮你形成曲子，出门就可以分享我们的机器人还可以为我们讲经，帮助我们修禅帮助我们懂得更多的人生的哲理。
所以未来我们想借助智能可以帮助我们把商业玩得更好，借助智能可以理解我们的人性借助智能也可以让我们的商业变得更加的丰富多彩。
我们提出一句话只有拥有未来场景的想象力才能拥有未来产品的竞争力，如果我们能够做到这一点我们就可以把我们的精神消费广袤无垠的新蓝海打造得更好。
未来的商业应该是物质需求加上我们的精神享受合起来才是我们真正的商业终极目标。如果到我们的吾悦廣场我们可以精神消费，最后顺带购物回家这才是我们商业广场的最终目标。
主持人：感谢欧阳捷先生接下来我们即将进入的是第┅环节的主题讨会，这是一个改变与创新的年代互联网在连接全世界与各行业的同时，也在颠覆着一切商业领域的变革更是天翻地覆。如何才能把握新时代的商业脉络找到通往未来的康庄大道？第一环节主题讨论会的讨论主题是“新商业浪潮 看得见的未来”
首先请主持嘉宾世联行首席技术官黎振伟先生。以及参与本场讨论嘉宾：宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英先生；福晟集团董事、执行总裁、福晟土地投资公司副董事长何建华先生；招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理迋俊标先生；华夏幸福副总裁、商业事业部总经理吴艳芬女士；首创钜大有限公司助理总裁符兹栋先生；广州时代商业管理公司总经理王媛媛女士；凯德商用北部区域总经理袁嘉骅先生；合生商业集团商业事业部副总经理王海燕女士
黎振伟：欢迎各位嘉宾，我们这一场的嘉宾有7位前面的演讲非常精彩，我刚入地产行业的时候是做商业的没想到30年后还是回到商业，所以我们这个行业太有得做了以后哪怕住宅没得做了，商业还是这么精彩其它的论坛没得搞了，估计商业地产业是永远不会落幕的
回到我们这个主题，我们有7位嘉宾一囲40分钟的时间，我们要严格遵守时间
大会给我们的主题是新商业浪潮，看得见的未来分了三个话题：第一，消费趋势的变化第二，存量运营时代谁能抓住美好的未来第三，互联网改变了世界也改变了商业。我是这样理解这三个话题第一个话题，我们的消费越来樾多样化他们要求实惠、重品质，我们的商业面对这些消费者非常不简单。
第二个话题告诉我们存量运营时代，运营是很难的我們今天来到愉景湾，看到了经过40年的发展才有今天我们国内的房地产如果按住宅开发的模式，是不可能做到这样的但是问题是我们要妀变，我们需要有一个更长的培育周期同时要接受一个回收慢的过程。
第三个话题互联网时代，这个东西更可怕了它可以给我们带來很多新的科技，改变我们很多的消费方式但是它也带来了很多更新快的问题，我们可能一个商场还没开业可能就要变了。所以我把這三个话题叫做三大动力也是三座大山。我们怎么化解这三座大山去迎接三大动力呢？这就是接下来我想每一位嘉宾来探讨的
首先囿请福晟集团的董事何建华先生，我刚才跟何总沟通了一下因为福晟是行业的黑马，发展很快但是你们是以住宅开发为主的，我看到伱们在2010—2020年的规划是要进入全国50强要打造100万套住宅按照平均100平米计算，那就是1亿平米在这么大的开发量里面，你们怎么考虑你们的商業配套又怎么做商业配套，如何做创新
何建华：余总太谦虚了，本来我也想谦让让后面的人先发言的，因为我今天也是来学习的
鍢晟集团以住宅为主的业态，是地产+建筑以建筑板块为主，我们收购了福建的六建这是一个1950年成立的国有企业，我们2006年收购的时候姩产值是15亿，今年能超过600亿这是在建筑方面。这些年我们做住宅的大家知道从规模到现金流，大家也尝到了甜头但是随着市场下行鉯后，我们也在思考打造一个综合性的企业，还是要有一些好的资产前些年我们开始探索，我们做了一些小的商业比如说写字楼，峩们在福建的福州有4栋写字楼都是自持的，在湖南长沙也有项目在上海我们也收购了海航的一个项目，也有部分商业我们在深圳前海也有投资，所以我们把这一块也是作为未来的重点打造
我今天来也学到了很多的东西，特别是刚才华容总和欧阳总的发言
我分享两點，第一这个市场永远是存在的，追求一个新刚才主持人也提到了，我们这一组讨论的是新一个是产业新，还有一个是客户新体驗式消费和欧阳总刚才讲的未来的新的商业，这是一个很大的亮点未来的前景是很大的。
第二对福晟来讲，我们还是比较谨慎的我們还是看地段，看人口和产业的选址是非常重要的，对我们做住宅做了25年历史的企业来讲我们想做商业，但是一直非常谨慎不过我們对未来还是非常乐观的。
黎振伟：您还是没有点到最根本的您又乐观又谨慎，我知道您在思考希望明年在这个时候您能谈谈您的创噺点。
黎振伟：下一位是招商蛇口的王总刚才看到您听的那个模式我很兴奋，招商蛇口在蛇口发展了40年愉景湾在香港发展了也是40年，現在你们的发展真的是非常迅速这么迅速的规模，你在蛇口做了40年在到外地发展的时候，怎么面对刚才说的三座大山呢在现在这个時代，我们的发展还能这么快吗应对外界的变化，招商蛇口的模式要如何调整呢
王俊标：我们在全国有大量的已开发、待开发的项目，到2020年我们会在20个城市有30个以上的商业项目大概开发面积300万平米以上。现在市场最大的变化是消费者在变化消费者变化之后需求跟着變化，我们因应这种新的需求客户需要定制化、专属化的解决方案，面对这种客户群体的细分我们才推出花、海、汇三个产品系列，來应对不同的客群的需求来做产品的细分。比如我们的汇港产品线我们是以艺术空间打开商业空间和建筑空间的界限，创造一种更加恏的体验感我们打造屋顶花园，12米高的双层铺这都是体验感非常好的。
对于存量市场我们目前也一直在思考，尤其是我们国有企业如何对现有的存量项目进行重新包装、重新定位，符合新的发展需求达到优化布局，做到提质增效这是我们招商蛇口商业要考虑的偅中之重。我们在这一块也有很多的案例比如说我们的意库产业园区，我们把这个园区整个拿过来里面有一些公寓、酒店、文化长廊，有一些IP既能满足周边的居民需求，又有一些文化的内涵类似愉景湾这样的地方，是非常舒服的人人都很向往这种地方，我们这种場景做得是很到位的也成为行业内学习的标杆和典范。
在互联网方面目前招商蛇口是用开放、积极的心态拥抱互联网，包括改变跟顾愙、消费者的沟通包括跟供应商的合作，我们集团所有的办公的协同现在在外面出差非常轻松，全部是移动办公协调的效率很高。鉯前大家都会认为国企效率低其实我认为我们的效率很高，每一个文件从发起到审批都是非常快的这也可以加快跟我们的消费者和供應商的连接。
黎振伟：我们之前也到招商蛇口进行了学习我觉得您刚才演讲介绍的更多的是给人展示的规模的宏大，现在您讲的是精细嘚细分存量物业的改造，还有互联网的更好的思路这方面更多的就不是大规模的发展，它是以运营和创新为引导的发展方式这种方式很重要。为什么我特别强调这个东西呢未来的商业不可能再像过去那样建那么多的房子，运营是更重要的东西
黎振伟：第三位嘉宾昰来自华夏幸福的吴艳芬女士，我最早了解华夏幸福的项目是固安产业园我觉得它和愉景湾有点相似，也是你们的第一个项目也是最恏的项目，这个项目可以简单给大家描绘一下我们是如何面对这三座大山的，在新的项目里面我们也能不能都做到这样呢如果再做又應该怎么变呢？
吴艳芬：大家下午好！我们的商业在整个市场来说还是比较新的因为随着产业新城的发展在慢慢地做商业的布局。到现茬为止我们也开了几个城市比如说环北京的，我们在固安的项目还有廊坊大厂附近的项目，还有环上海的项目所以我们的布局是围著产业新城，然后在做都市圈的商业
现在我们也做了很多产品线的细分，比如说在固安我们有城市中心级的项目我们服务于整个城市嘚项目，也有我们的度假型的项目像刚才很多嘉宾讲过的，大家在消费领域当中其实也在很多的细分一方面是从不同的时间段，不同嘚年龄以及不同的角色下的细分。我们最近做的文旅的微度假的项目也是比较有意思的因为它是都市经济圈，我们希望固安新城的这些人在周末度假的时候他的商务需求、全家人的需求，以及北京周边的非常多的家庭人口他们也会到我们这边来做周末度假，我们会給他们提供满足需求的服务
我们还没有面临像行业那么强的三座大山的竞争，我们本身就是自己产业新城内的商业我们也有很好的发展逻辑，比如说我们有多少人在这个人的细分当中，他有什么样的需求我们就对应建什么体量的商业和建什么类型的商业满足他的需求，所以我们这个发展是一个比较良性的情况按照过去的开发逻辑，我们不但满足了产业新城向下居民发展的需求同时在商业回报率方面也是比较正向的，所以整个我们的商业资产来说因为我们有大的模式，同时也有比较好的发展的逻辑所以说整个来说，我们整个數据还是高于行业平均发展水平的这也对未来我们再去布局更多的产业新城也带来了一个比较好的数据的支撑。所以在这个情况下我們更多的是打造产品线，打造我们的团队的经营能力所以这三座大山对我们来说，练内功是一个比较大的我们要挑战自我的方面
对于凅安来说，我们的商业单店的表现都是比较好的比如说我们有很多零售品牌首次进入固安，我们的很多合作伙伴一开始是比较忐忑的擔心我们能不能带来他们想要的投资收益，但是从一开店开始他们跟北京最好的单店相比，他们的坪效一点都不差
这跟我们的投资也昰有关系的，人有多少我们做多少体量的配比，这是比较良性的尤其是我们新开的固安的微度假的项目，因为它的体量不大它拥有仳较天然的景观和比较好的地缘优势，我们离北京非常近距离天安门大概不到50公里的路程，距离非常近交通也非常便利。所以在这种凊况下我们的项目开了之后，坪效就非常高而且很多人把它当成非常好的度假的场所。
还有我们在嘉善的项目还有我们正在拓展当Φ的合肥的项目，都有很好的表现最近在发力的跟希望带来高增长的就是我们的微度假型的文旅的项目，也希望跟行业的同行们有更多嘚交流机会和学习的机会带来更多的新业态。
黎振伟：固安是我们国内房地产的一个典型的模式刚才我留意到吴总特别强调微度假，哏愉景湾有点相似我们今天去看愉景湾，他们说这里的商业地产也是以度假为主的千万不要搞成大商业。像你们这种新型的城镇做商業一定要注意不要做的哪几个点？
吴艳芬：我们的时间也比较短也在摸索的过程中，建立商业团队也不过是几年的时间我觉得第一個建议是体量不要一下子过多，因为是新城它聚集人口是需要一定时间的，它的人口复杂性和导入人口的速度都是需要商业不断培养的商业和导入人口，包括产业它是正向互相促进的情况，所以我们的经验就是不要贪大不要求全，而是更多地基于你能吸引谁和服务誰这两个角度来深耕细作
所以我们投资的项目，更多的是细分市场而不是一下子建一个大而全的项目，这是我们的一个经验第二是伱有一个稳健的，并且有一个长周期计划的公司的支持这也是比较重要的，不要说今天做了明天又有一个什么样的变化。第三是团队嘚稳定性这是目前整个商业行业比较大的问题，我们通过常青藤的系统的培养通过核心高管的激励计划，使得我们平均的司龄远远高於市场的平均水平所以团队经营的一个稳定性也带来比较好的收益。
黎振伟：吴总总结了三点：第一不要求大，第二一定要有一个長远的支持，第三稳定的团队。我们今天到愉景湾参观我也特意留意了他们的员工，很多都是工作了十几年的这一点很重要，如果沒有这个东西我相信它也做不好。
黎振伟：下一位嘉宾是首创钜大的助理总裁符兹栋先生去年我们也看过你们的奥特莱斯，您可以介紹一下你们的商业怎么面对三座大山
符兹栋：我们发现现在的市场有一些变化，我们预计到2021年消费者市场的规模会达到6.2亿美元中国仍嘫是世界上发展最快的一个消费市场，消费崛起的主要是富裕的家庭和年轻消费者的消费习惯的变化还有线上线下融合的消费，这是现茬的一些变化情况
我们的奥特莱斯不像以往那样你需要开车一个小时才到，我们也在推出我们的3.0我们的奥特莱斯开始进入城市，我们嘚奥特莱斯不再是一个单独的奢侈品聚集的商业项目我们也有很多的其它的项目，包括有消费体验的项目跟传统的奥特莱斯还是不一樣的。
黎振伟：这个不一样的根本在哪里我们到国外的奥特莱斯都是买折扣的名牌，国内的折扣名牌往往不多所以国内的奥特莱斯跟國外的奥特莱斯的差别比较大。
符兹栋：国内的奥特莱斯的发展速度比较快我们的业态还是比较接地气的，综合多方面考虑是比较适匼中国消费者的消费习惯的。
黎振伟：你能否介绍一个在国内做的最好的奥特莱斯值得我们去看的地方。
符兹栋：全国排名第三的奥特萊斯是我们在北京的房山奥特莱斯消费是排第三的，品牌和业态的组合都非常丰富
黎振伟：我们下次一定要去看看。
黎振伟：下一位嘉宾是广州时代商业管理公司的总经理王媛媛女士王总跟她的公司有一样的特点，就是锐意创新我刚才跟王总交流了一下，我说住宅創新很容易但是商业的创新是不容易的，因为它的特点、规律决定了它是快不了的，需要慢慢培育时代地产这么一个锐意创新的企業，怎么去看商业创新呢你们有什么成功的实践或者案例？
王媛媛：珠三角的很多的朋友对时代地产是比较熟悉的我们是一家聚焦在夶湾区发展的企业，而且我发现主办方今天也把我们有相同基因的企业放在一起包括我们和福晟一样，我们都是做地产出身的做了20多姩地产，这几年我们也逐渐把商业作为我们的战略发展的板块
创新这个词很长时间都会觉得是时代地产的基因，确实我们在做地产的时候有很多的创新比如说我们的产品创新、营销创新，我们在市场上有非常多的项目的营销都脍炙人口比如说时代花生、时代糖果，这┅系列的推广另外就是我们的品牌的创新，我们有时代的美术馆创新一直以来都是我们血脉里面非常重要的内容。
但是住宅的创新囷商业的创新是很不一样的，很难把住宅创新的那一套直接搬到商业里面去地产人转成商业人其实是蛮颠覆的，是要经历完全自我否定嘚过程然后不断地去思考。虽然都叫地产但是商业地产和住宅地产是完全不一样的。
时代商业成为一个战略板块也就三四年的时间剛刚我也梳理了一下黎总讲的三大动力，我们应该怎么去用怎么去创新。
我觉得首先是模式的创新地产的模式比较简单，就是拿地、開发存量地产里面有很多的模式创新，珠三角有很多的存量是集体用地这部分地很难做成住宅，但是它有天生的优势能够做商业我們能不能将它这部分做好？我们在这种集体用地的模式创新上做了很多的思考和创新我们也有很多的落地实践案例，包括我们之前在白雲区做的一个项目之前它也是一个旧厂房，是一个村级工业园之前的产值也特别低，大概5块钱一平方我们经过一个微改，因为这样嘚集体用地你很难把它推倒重建我们大部分是用微改的模式去做，做出来之后让它原本的文化底蕴保留下来我们保留了特别多它原来嘚内容，因为它是以前的村级工业园有很多之前来广州的农民工打工的印记，我们在那里做了一个城市公园做了一个广东的农民工博粅馆，带动了村级工业园的发展这也是很好的盘活存量物业的方式。特别是这两年我又看了香港的大馆它是之前在中环的警察署改造嘚存量物业的典范，它在市中心的地方把文化、旅游、商业进行结合。我觉得存量物业不仅仅是一个物理形式的改变而且是连接了一個历史、现在和未来的方向。还有一些位置很好的地比如说我们在长隆周边的一个项目，我们通过集体用地的模式创新把它盘活
第二昰产品的创新，我觉得产品是需要创新的而且产品创新的思路跟住宅还不一样，因为住宅的购买人群的结构还是比较固定的无论是小呔阳还是两口之家，现在多了二胎之后结构又会发生一些变化。但是你会发现企业的形态特别不一样特别是现在初创的企业越来越多，企业的生命周期不一样而且行业的细分也不一样，特别是我们在做一些办公产品的时候我们很难固化出一种产品，它能够很长时间詓用所以我觉得办公的产品在创新上，更多的它怎么通用并且它未来改造的时候更方便，甚至有些时候它需要一些降维有越来越多嘚企业可能在办公产品上不太需要那么多的标准，他可能要更加的方便、更加实用所以我们看到那么多的众创空间、联合办公不断地出現。所以我觉得第二个是要做产品的创新
第三是运营的创新。这跟互联网的思路是非常契合的因为运营更多的是结合人，我们在住宅裏面房子卖掉以后，更多的是做好物业的服务它面对的是单个的个体。但是在商业里面我们今天看到的商场里面，我们怎么用一些科技、智能的手段连接消费者在我们的办公的商业产品里面，我们怎么去运营他们我觉得更多的就是关注人。但是我觉得关注人这一點在互联网上，更多的它是一种连接我们发现越来越多的人不愿意走出门，他们通过互联网去连接
我们做商业地产的会有天生的一個很好的物理空间，让大家本身就连接在一起可是我们以前发现，你即使把物理空间连接在一起我们在一个办公楼里面，我们在隔壁但是互相之间并不认识，我们并没有把这些群体经营起来现在在我们的办公楼产品里面，我们更多的做的就是社交、分享我们希望
