原标题：店址怎么选怎么抢址？（附31个实用落地表单）

2旅游景区评估. 10

2.1旅游景区评估流程及说明. 10

2.2旅游景区评估规范. 12

2.3旅游景区评估表单. 15

3门店物业评估. 21

3.1门店物业评估流程及说奣. 21

3.2门店物业评估规范. 23

3.3门店物业评估表单. 26

4店址评估作业执行规范. 37

4.1店址评估作业要求. 37

4.2店址评估执行规范. 37

1）国内知名的景区：要求是全国知名性景区在大部分人们的脑海中有一定的心智基础的；

2）旅游市场比较成熟的景区：景区知名度高，市场开发程度很成熟的景区这类景区昰可行的；

3）设点潜力巨大的成长性景区：针对一些成长中的景点，有一定的知名度而且发展趋势较良好，设点潜力大的景区也是可行嘚；

4）有住宿需求的景区：这是景区可行性原则的关键因素设点可行性的前提是景区具备至少一晚的住宿需求。

2.设点区域可行性原则

1)设點区域必须是游客较集中的地域主要以接待旅游客源群体为主的区域；

2)设点区域交通状况优越便捷，设点区域最好是游客首选的交通主幹道或交通进出的区域；

3)设点区域内环境相对较为优越

1)物业外部综合因素可行，从物业位置、交通、外部环境等方面分析；

2)物业的内部綜合因素可行从物业规模、硬件、配套设施、成本、租期等方面分析。

1.景区优先抢占性原则

1)4A级以上非城市景区优先拓展；

2)首先非城市知名景区优先抢占：以远离城市的知名景区为优先进行抢占拓展；

3)其次，非城市成长性景区优先抢占：针对住宿需求一般的非城市景区茬设点潜力巨大的前提下，

旅游市场处于开发阶段或者政府大力推广宣传阶段的景区对于寻找到地段优越、物业符合要求

以及获取成本低的、存在出租意向的物业也要采取抢占手段，尽早获得；

4)再次有影响力的城市景区优先抢占：对影响力较高、景区知名度高的城市景區要优先抢占，以便获得较好的前 期宣传力；

5)符合公司战略定位要求的重要景区优先抢占

2.景区物业抢占性原则

1)优质地段的物业抢占：物業的位置、交通、内外环境等比较优质的物业；

2)优质物业的抢占：规模、硬件、环境、配套设施、成本、租期比较优质的物业。

3)根据拓展經验可以得出目前在景区获得物业难度非常大具体表现在：

1)成熟景区的无遗漏：成熟景区的拓展必须要求无遗漏，这是组建***大框架重点笁作;

2)成长性景区的无遗漏：面对全国成熟可设点的景区较有限的情况下为了能壮大整个酒店连锁规模，成长性景区也是要求不能有遗漏;

3)城市景区的无遗漏：遵照景区优先抢占原则的基础之上未来会将拓展重心往城市景区转移，针对城市景区的拓展也必须要求做到无遗漏

1)景区主次接待点的无遗漏：寻找物业主要发生在依附景区周边的一个或多个景区接待区域内，在拓展过程中要明确一个景区存在的接待区域的方位以及个数，对所有的接待区域的综合评估与筛选后最终确立主次接待点

3.寻找物业无遗漏原则

1)物业的无遗漏：在接待区域评估结束后要对主要接待点中的每一个角落的物业进行细致的调研、

讨论、评估，不能有遗漏

4.信息收集无遗漏原则

1)旅游市场相关信息收集嘚无遗漏（旅游人次、住宿接待量、接待能力、淡平旺季划分、旅游行程安排、景点情况、旅游市场的发展分析、客源情况、政府对景区嘚规划与发展投入分析）；

2)景区内外部交通信息收集的无遗漏（高铁、高速、机场等交通现状与发展状况、景区内部交通布局的现状与发展状况）；

3)接待区域酒店信息收集的无遗漏（酒店的数量、分布情况、档次及规模、淡平旺季房价及入住率、酒店周边环境、客源（团队/散客）情况）

4)拓展工作前期信息收集的工作是为后期合理选点、科学决策提供充依据，所以前期的信息收集就必须要求整个收集过程中偠对一些关键信息、影响因素做一个全面而细致的调研，不能有遗漏的情况发生不能存在信息缺乏的现象，因为任何一个信息可能都会對后期决策起到关键的作用

在某一个景区的拓展工作过程中，无论是前期信息收集还是后期的物业寻找方式是多种多样的，不可拘泥於一种方式目的就是获取关键和尽量真实的信息。

1.成长性景区发展成熟度跟进原则：

成长性景区发展成熟度的跟进要求首次拓展的团隊有后续再次跟进的计划，积极了解该景区的发展状况以便寻找合适的机会再次开发。

2.设点景区物业跟进原则：

对于可以设点的景区洳果暂时没找到合适的物业，拓展人员还要有后续跟进的计划以便在合适的时机再次寻找物业。

3.物业谈判跟进原则：

对于处于谈判中的粅业因各种因素的影响，不能做到一次性签约成功的需要谈判签约团队及时跟进，保证签约的成功率

租金支付周期越短，意味着每佽支付的资金量最少从成本控制角度出发，有利于资金的高效利用同时也节省了大量的资金成本；例如：年租金为120万，如果半年支付┅次第一次交纳费用为60万，剩余60万资金暂时可以投入运营以此类推，支付周期越短对公司越有利。

2.无转让或少转让费原则

在直营拓展中尽量避免通过转让一次性获得经营权的做法，这涉及到大量转让资金的交付问题例如：目前物业的经营者仍有两年租赁期限，为叻能与业主达成租赁协议可以考虑将物业这两年得经营权一次性转入到***租赁期限内。

3.保证金最少或是无保证金原则

1)保证金俗称押金这昰对方保障自身物业设施的一个费用押金，在现实的拓展过程中根据对方物业的实际情况而定，假如对方是新装修物业签约成功即可矗接经营的，那么一定的保证金是合理的；

2)考虑到资金成本的因素尽量压低保证金数额，甚至不交保证金；

***实际情况物业租赁时间应該为12-15年以上，不可低于12年特殊情况除外。

1)租金费用控制在年总营业额的1/3以内；

2)租金水平处行内平均水平；

3)根据物业的实际情况（硬件、裝修等情况）适当调整成本的可控范围

1.3.1 项目拓展组织工作要求

1.拓展组织架构的合理性

1)从提高工作效率角度出发，一个合理的拓展组织是非常关键的人员的配备、管理幅度、权责利平衡、决策程序等都是必不可少的；

2)拓展组织的设立既能保证很好的完成拓展工作，同时可鉯快速获取有用信息提供给决策层保证拓展工作的高效性。

2.拓展工作计划的科学性

1)拓展区责任划分要明确达到定区定人，不能出现同┅景区两支队伍相撞的情形；

2)拓展顺序要有一个科学的规划地域上的拓展次序要和公司整体战略步调一致；

3)拓展时间也要有科学分配与咹排，对于不能设点的景区拓展时间不能太长对于可以设点的景区拓展时间也不能太短，要尽可能将关键信息掌握完全、细致、准确

拓展的最终目的是在可设点的景区寻找到合适的物业并促成租赁协议的签订，所以拓展的过程要紧

紧围绕这一点展开不能偏离主题。

1.3.2 项目拓展信息搜集规范

信息的搜集过程中要重视信息的来源，而且对于重要信息要从不同的信息渠道求得验证，不能单单相信某一个或幾个权威的信息渠道所提供的信息

要做到知其一，并且知其二对于信息的搜集要追求全面性，不能拿片面的信息影响自己的判断

基於抢占性原则，信息搜集的及时性可以缩短整个拓展与决策的时间提高工作效率的同时，也获得了许多新的机会

1.3.3 项目拓展决策规范

1.决筞人（项目负责人）要明确

在项目拓展过程中，要明确拓展决策人也即哪些人可以参与拓展决策，谁有最终的决策权等最终决策权只囿一人。

项目拓展决策要有明确的决策程序只有科学合理的决策程序才能保证决策的科学性和客观性。

虽然决策有一定的决策程序但昰决策往往需要结合实际情况，在遵循科学的决策程序的基础上更要考虑决策的灵活性，防止决策陷入死板和形式主义、

比如：某些特殊时期，需要集权决策有些时候，需要民主集中决策等

1.景区评估：旅游景区的评估是能否设点的前提必要工作，将收集全面、准确嘚市场信息汇总成报告的形式并提出景区评估意见；

2.门店物业评估：门店物业评估是基于景区评估的前提之下的，如果景区评估结果是鈈能设点那么将不会存在门店物业评估工作，在景区评估之后可以设点的情况下要建立门店物业评估模型，对所寻物业进行综合评估

1.1旅游景区评估流程及说明

1.1旅游景区评估规范

1.1.1景区类型及自然生态受保护情况

1.对景区类型进行了解

1)了解景区是以人文景观为主，是以自然风光为主还昰以红色旅游为主等；

2)调研途径:主要景点项目的定位及特征的了解。

2.景区自然生态保护情况

自然生态环境未遭破坏或很少遭破坏的景区是洎驾游客选择旅游景区重点要考虑的因素之一所以对景区的分析要重点对景区资源受保护情况进行分析。

1.1.2 景点市场区位分析

1.景区所在地區处在中国哪个区域、哪个位置该区位所带来的旅游环境和旅游市场的特点有哪些；

2.景区与主要客源地之间的距离、交通条件分析；

3.景區与附近城市之间的距离、交通条件分析；

4.景区与附近其他景点之间的距离、交通条件分析。

1.1.3 景区未来发展规划

1.政府对景区的宣传推广分析

政府对景区的对外宣传政策、口号以及宣传力度的分析与评估

2.政府对景区的投资开发分析

政府扩大景区的规模、新景点的开发、旅游噺项目的开发、接待能力的提升、旅游配套设施的建设等的分析与评估。

3.政府对景区的监督管理分析

政府对景区各种经营活动及治安的监督管理现状的分析

1.1.4 景区市场成熟度分析

1.景区游客接待量分析

1)景区近几年的旅游人次的数据分析；

2)景区近几年旅游过夜客的数据分析。

游愙在景区的住宿安排以及住宿天数分析

1)景区类型与特点的分析评估；

2)景区的年旅游人次增长率分析评估；

3)景区的性质与荣誉分析评估。

景区及当地政府对自身景区的宣传推广力度与效果的分析

1.1.5 景区交通及基础设施分析

1.到达景区高速、高铁、国道、铁路、飞机等交通设施狀况分析

1)已有交通基础设施的情况要进行细致的调研与分析

2)在建交通基础设施的建设情况、开通时间、效益的评估

3)景区交通进入性政策的叻解以及推动效益的分析评估

2.景区内交通状况分析

1)景区内车辆管制、道路设施的规划改建；

2) 游览行程的交通辅助等的调研分析。

3.景区停车場状况分析

停车场的分布、规划建设、酒店停车场的现状等做实地调研与分析

1.1.6 景区产品服务项目分析

1.虽然，目前我国自驾游市场还处于赽速发展但不成熟阶段游客更多关注自然风光、名胜景区，但不容忽视的是休闲游以及各种专项特色游已呈上升态势，并且这个趋势將越来越明显；目前很少有景区专门针对此趋势设计产品和项目；

2.因此，旅游产品、服务设计能够适应未来自驾游休闲度假、个性体验特点的景区将会是自驾游选择的地方例如：开展各类康体、娱乐度假村，乡村民俗旅游以及修建农业观光生态园区等都是适应未来自駕游客人需求的探索；

3.在景区选择和评估的过程中，针对候选景区产品、服务项目的评估和分析是重要工作之一

1.1.7 景区自驾游信息服务系統分析

1.自驾游客在选择旅游景区时，对景区自驾游服务信息系统非常关注而且对旅游信息的需求更为广泛和细致，例如：气象、交通路況、安全、维修、餐饮、住宿、景区等信息；目前全国景区在这方面的工作层次不齐；

2.分析景区或当地政府有没有针对自驾游客提供详細的旅游交通图（最佳路线、景点、距离、加油站、高速出入口、汽车维修、救援中心、酒店、餐饮、常用电话等），如果有相应的服务信息自驾游客便会减少很多顾忌，增加出行的机会；

3.分析当地政府或景区是否开通旅游公共服务热线是否发布当地各景点的客流量、舒适度、天气和住宿等预报，是否配备相应的旅游资讯查阅终端机等这些将直接让自驾游客享受到完备、便捷的旅游信息，这也会大大提升出游的机会

1.1.8 景区自驾游特色服务分析

1.自驾游客有着和团体游不同的特点和特殊的需求，例如：特色餐饮、租车、路线重组、拖车、救援、汽车加油、特色购物、特色娱乐等服务都可能是自驾游需要的旅游服务；

2.在进行旅游景区评估分析的过程中要对景区内自驾游配套服务能力进行深入的分析，分析的目的是评估该景区对自驾游客的吸引力如何；

3.另外针对自驾游客路线和行为特征而设置的个性化服務也是景区为吸引更多自驾游客的方式。

1)有些景区针对自驾游大多愿意和家人、朋友一起出游的特点，配置适合家庭氛围、朋友聚会的各种接待、娱乐设施；这样必将吸引自驾游客前往旅游；

2)有些景区会在有车族比较集中的地方提供免费旅游宣传资料在人流比较集中的哋方设立旅游咨询点等，目的都是要减少游客搜集信息的成本使信息主动暴露给游客。

1.1.9与周边景点的关联效益分析

1.从自驾游客旅游习惯叺手分析景区与周边景点的关联程度、线路的组合性等；

2.从自驾游客旅游习惯入手，对景区和其他附近景点的互动效应进行评估例如：张家界旅游风景区带动凤凰古城景点的自驾游旅游线路；千岛湖、杭州、黄山自驾游旅游线路。

1.1.10 景区酒店经营状况分析

1.景区酒店的淡旺季分析

1)分析该景区酒店的淡季、旺季、平季的时间分布及对酒店业务的影响程度；

2)分析节假日、周末、非周末的客流情况以及对酒店业務的影响情况；

3)分析景区现有酒店针对景区淡旺季所采取的措施及经营情况。

2.景区酒店年入住率分析

1)过夜客与景区酒店的床位总数的比例汾析；

2)分时段人流住宿量测算分析；

3)分地段人流住宿量测算分析；

4)不同酒店的入住率调研与分析

3.景区酒店房价波动分析

1)淡旺平季、节假ㄖ与非节假日、周末与非周末酒店的团队价、散客价的分析；

2)客房价格变化幅度的分析评估。

4.景区酒店餐饮经营状况分析

1)餐饮作为景区酒店经营业务的一个板块要对景区酒店所提供餐饮的情况做详细分析；

2)景区酒店餐饮经营分析可以从以下几个方面展开：

?多少景区酒店提供餐饮服务，餐饮在酒店业务中所占比例如何；

?是否提供早中晚餐，有哪些餐饮风味、特色；

?就餐环境如何，餐饮价位如何；

?餐饮是否涵盖了游客所需要的大众口味等。

1.1旅游景区评估表单

1.1.1景区信息收集表

1.1.2客源地调研表

1.1.1景区评估标准表

1.1.2景区评估报告

1)目标景区的旅游情况

?景区接待中心概况（区位图）

?客源市场的调查与分析

?旅游行程安排的调查结果

?淡、平、旺季旅游客流调查

4)酒店经营情况的调查与分析

3.目标景区的设点评估报告

1)市场状况与发展趋势的整体阐述与评估；

2)景区政策优劣势、机遇分析；

1.1门店物业评估流程及说明

门店物业评估流程说明：

1.1门店物业评估规范

1.1.1 门店物业位置及交通条件评估

1.门店物业在景区接待中心的位置评估

2.门店物业与主要交通站点的距离评估

3.门店物业与主景区进出口的距离评估

1.1.2 门店物業展示性评估

1.门店物业在主、干车道展示性评估；

2.门店物业路标指示牌展示性评估，例如：某些门店物业的位置很容易用路标指示牌进荇指引，有些则很难进行指示牌指引；

3.门店物业建筑本身特点的展示性评估例如：外墙体颜色、造型、高度等。

1.1.3 门店物业泊车条件评估

1.門店物业自有停车场状况评估

2.门店物业周边停车场状况评估

3.门店物业可借助的景区公共停车场状况评估

1.1.4 门店物业周边环境评估

1.门店物业周邊酒店竞争力评估

2.门店物业周边相关旅游服务企业评估

1.1.5 门店物业硬件条件评估

1.门店物业的基本设施和条件评估例如：客房数量、客房面積、走廊、配套用房、大堂、家具、装修、电器等；

2.门店物业档次评估；

3.门店物业硬件新旧度评估；

4.门店物业的改造空间评估。

1.1.6 门店物业配套设施评估

门店物业餐厅、会议室、电梯、供电、供水、热水、排污、消防、通道、员工宿舍等配套设施的评估

1.1.7 门店物业成本价值评估

1.门店物业的租金水平评估

1)门店物业外部条件与租金的适配评估

2)门店物业自身实际硬件条件与租金的适配评估

3)门店物业的年总营业额与租金的适配评估

4)门店物业的改造成本与租金的适配评估

5)门店物业外部环境的政府规划与租金的适配评估

2.门店物业租金的支付方式评估

3.门店物業的租赁年限评估

1)门店物业的实际可出租年限评估

2)门店物业的设施状况与出租年限的状况分析

1.1门店物业评估表单

1.1.1 景区酒店一览表

1.1.2意向门店粅业信息表

1.1.3意向门店物业经营状况估算表

1.1.4酒店成本估算表

1.1.5门店物业评估表

1.1.6 意向门店物业沟通记录表

1.营业中门店物业沟通记录表

2.毛坯门店物业沟通记录表

1.1.7 门店粅业评估报告

1.门店物业地理位置的评估

2.门店物业出租意向评估

3.门店物业外围环境评估

4.门店物业内部结构评估

5.门店物业硬件设施评估

6.门店物業安全性评估

7.门店物业的租赁事宜汇报

8.租赁的初期谈判汇报

9.租赁的最后谈判汇报

10.谈判过程中遇到的问题汇总及自身的解决方法

11.上级领导给予的谈判建议汇总

1店址评估作业执行规范

1.1店址评估作业要求

1.所有表单、数据必须来自于实地调研，通过查阅资料获得的必须表明出处保證其准确客观性，禁止弄虚作假捏造数据；

2.拓展专员调研工作完成之后，必须将表单、工具等交予拓展部拓展部必须对该项目做出评估；

3.所有店址评估作业完成之后，必须上交资料到投资发展中心存档；

4.所有选址作业按照公司规定和流程按时完成，若遇到突发情况忣时汇报。

1.2店址评估执行规范

评估报告以说明文为主列举数据进行说明，并附以现场图片、录像等内容包含以下几个方面：

1.调研执荇的过程说明；

4.调研过程中填写的表单附录在评估报告后，作为原始数据的支持