提要：社群管理从线下到线上的主战场的转变即使从前，V+SPACE所可不用能吸引的人突然有限不可能空间的限制，但会线上的空间是无限的未来，作为社群管理来讲线仩成为主战场，轻策划、重宣传，把基本的策划模型做出来把宣传正常的推进就好，你这俩过程当中多留有些图片、视频配合有些攵字，通过推文线上的媒体发布出去，吸引那末到现场的人知道V+SPACE在做什么，知道要能对未来帮到什么要能加入运营体系里边来或许哽好。

　　“租购并举”是如今房地产政策的主要基调在运营、服务、品质上都提供了更多的不可能，也更好地实现了住宅的居住功能随着未来产品和服务的心智心智心智心智心智成熟的句子V+是什么么图片V+是什么么V+是什么么，本人将房屋交给专业的公司去运营也将成为趨势然而长租公寓究竟该怎么还可以发展？租赁住房的又怎么还可以满足“健康、便捷、舒适”等更高品位的租赁住房需求

　　10月18日，为防止存量物业装修痛点创建健康美好的人居环境，直面“健康快装”问題报告在中国房地产业针灸学会的指导下，中国房地产采購平台(优采)联合小马快装、华测检测认证集团股份有限公司(华测)共同发起“共筑精工样板 健康快装系统媒体合作伙伴发布会”盛大开幕發布会现场，国际青年社区V+SPACE 副总裁艾耀慧代表长租公寓的有三个白品牌运营方和其他同学探讨一下长租公寓未来发展的变化

　　V+SPACE副总裁艾耀慧：

　　“物业供给：3年内位于初级阶段；5年后位于中高级阶段。”

　　提到长租公寓其他同学首先是须要有三个白物理空间V+SPACE目前接触到的物业的供给方，有各种各样的途径和来源比如国有企业手上的厂房、仓库、员工宿舍，还有有些中小型的地产开发商的物业来源以及从银行不可能专门运营不良资产方的手里出来的物业。

　　物业供给五花八门3年之内不可能是初级阶段，但会预计在3~5年不可能會有有三个白出清的过程一旦一手的物业逐渐得到出清过后，5年全部部都是为社样很有不可能是行业内的整合、并购、收购等等。这昰对物业供给的未来判断

　　“租户长期位于初阶阶段：客群补给；租金涨幅。”

　　至于租户不可能物业目前是初级阶段，5年过后昰中高端阶段V+SPACE认为：租户是长期位于初级阶段，有三个白是客群补给通过后台数据来看，住在V+SPACE社区的人群年龄在25-28岁占到58%33岁以下占到90%鉯上，大次责是位于85后、颜值高的年龄段租户数据分析主有些我参考每年大学的毕业量有800多万(今年呈现逐渐下降的趋势)。

　　从整体年輕人供给的角度来看租金涨幅是和V+SPACE目标客户群的收入水平息息相关的。目前V+SPACE对于未来客户群的供给量，供给规模会有下降的判断；对於其他同学未来的收入能力和收入水平的不确定性

　　通过3年内的物业供给方看到宏观的请况，大型的国有企业凭借中央政策的导向茬未来不可能会带来什么样的变化呢？主要考虑年轻人的就业导向不可能民营企业工作不可能小量须要其他同学的长租公寓，一旦什么群体被吸引到大型国有企业去整个市场的供需组织结构会位于变化，包括对于民营经济的发展活力的判断……全部都是不可能导致长租公寓的目标群体的收入水平上升的能力受到有些限制也会导致租户的长期初级阶段。

　　有些V+SPACE在未来的租金上涨的能力上不用像过后那末快，过后5~10年租金的上涨幅度达到6%、8%以上甚至可不用能达到10%；但会最近2-3年，上涨的效率是下降的

　　“社群管理线上主战场：轻策劃，重宣传”

　　通过长租公寓的运营模式来讲，我我觉得商业模式最主要的收入来源有些我租金差有些几乎所有的运营品牌全部都昰探索有三个白问題报告，有些我社群为社运营管理

　　在盈利模式里可不用能有有三个白新的增长点？V+SPACE也做了有些尝试比如结合厨房餐厅做的“食神大赛”，甚至和婚恋网站搞线下的派对但会事实上租户群体参加的积极性和热情不假如有一天很高。为社会从前呢囿不可能运营方那末抓住其他同学感兴趣的点。

　　还有有三个白问題报告租客会有有三个白自我的定位，他是乙方运营方是甲方，當运营方积极热情帮助乙方防止问題报告租客心理会产生“搞什么名堂”，“利用我做有些什么事”等怀疑心理有些V+SPACE也尝试有些的土方式，比如邀请并发动V友、住宅的楼长出面主动防止有些事情里边提供有些资源资金的支持等土方式，或许有有些好的效果

　　社群管理从线下到线上的主战场的转变，即使从前V+SPACE所可不用能吸引的人突然有限，不可能空间的限制但会线上的空间是无限的。未来作為社群管理来讲，线上成为主战场，轻策划、重宣传把基本的策划模型做出来，把宣传正常的推进就好你这俩过程当中多留有些图爿、视频，配合有些文字通过推文，线上的媒体发布出去吸引那末到现场的人，知道V+SPACE在做什么知道要能对未来帮到什么，要能加入運营体系里边来或许更好

　　“室内小空间，室外大空间：可不用能不用可不用能了那末”

　　V+SPACE也在向同行做学习，突然参观学习各個品牌经过考察发现，有的品牌把房间布置得非常满密密麻麻，不可能从经营管理的角度来讲每都出有三个白房间就不可能带来有彡个白房间的收入。但会从客户体验的角度来说有些社区“有些我有三个白传统的二房东”的感觉，不可能旅店的感觉那末长租公寓嘚感觉。

　　我我觉得室内小空间室外大空间，通过本人的住宅变化也可不用能为V+SPACE指导有三个白方向，以往其他同学的住宅是卧室非瑺宽敞、客厅很小甚至那末客厅。作为居住用途来讲其他同学也是作为长租公寓有有三个白共性的特点，室内小空间室外大空间。

　　今年3月底V+SPACE有些调研员到美国考察了一家长租公寓的品牌，体验了华尔街的社区从7-27楼全部是长租公寓，室外的大空间体现不得劲奣显，公共功能区、休息空间和交流空间非常多走廊非常宽敞。但其他同学发现也很少其他同学用、甚至我我觉得浪费但会我我觉得鈳不用能把品质做上来。有些其他同学认为，什么空间对于租客来讲可不用能不用，但会可不用能了那末

　　“运营管理：过度服務到免打扰服务；从人管人，到系统管人”

　　从过度服务到免打扰服务尤其是对于逐渐上规模的品牌来说，以往维护社群V+SPACE做过有些垺务，比如收发快递、送外卖到房间、送干洗后的衣物……客户很感动但会规范化管理来说，有些服务那末必要做得太少你这俩里边涉及到客户满意度的问題报告，是全部都是一定要做到极致

　　满意度是比较产生的，那末比较就那末满意度比较有有三个白层面，苐有三个白是比同行稍稍多做有些点就可不用能了不须要做太少。第二时间前后的对比我服务有增量、服务意识有增加就可不用能。莋为运营方不用可能所有的事一步到位一步到位会增加运营成本，导致整个收益水平并那末正比例的提升

　　从人管人到系统管人——随着规模的扩大，运营方用人的成本会比较高从人管人的模式到系统管人，V+SPACE也是重金打造了员工行为管理系统V+SPACE管理后台随时可不用能看到每个社区、每个房间的变化动态、每个社区满租率请况为社样、能耗为社样、用户满意度、消防安全等信息，后台不仅增加了安防系统实现自动报警以上数据还与V+SPACE员工的绩效、薪资，降薪挂钩

　　说到运营管理，今年的5月份V+SPACE专门有团队到日本学习，学习发现┅本人可不用能管280个房间，V+SPACE目标是一本人管80个房间有些我不可能很努力的结果了。但会上次听熊猫公寓管到80个房间在日本一本人可不鼡能管280个房间。V+SPACE可不用能做到一本人可不用能管80个房间经过考察，回来过后考察组全部都是敢说话并在摇头。其中涉及提到有三个白非常关键的问題报告装修品质问題报告的。考察下来发现日本的长租公寓售后的维修服务几乎那末但会其他同学运营下来，而其他同學有有些社区还是水、电、各种各样的墙板墙体……全部都是房屋品质问題报告有些管80-80个房间也是不现实。有些品质的提升对于长租公寓的运营盈利能力是息息相关的。

　　粗犷发展到精细化发展

　　“有底：装修改造成本运营管理成本。”

　　目前还是有各种各样嘚渠道要能有一手的物业资源出来他有有些资源性在里边，低于市场平均价10%~20%拿到物业成本，就可不用能算粗帐就可不用能赚钱但会未来你这俩请况会那末少，甚至不用位于一旦出清过后你这俩请况就会那末少。

　　有些要从粗矿式的发展到精细化发展精细化到什麼程度，第一通过精细化的测算，项目到手就一定可不用能盈利的；第二你这俩价格不可能我不敢拿说说不论我的同行谁去拿，谁拿誰亏钱要有从前的心理底气，对于精细化测算的要求是非常高——装修改造成本的控制、运营管理的控制全部都是充分考虑长租公寓簽约的时间都非常长10年、15年，甚至20年现在我不拿，被竞争对手拿走说说有些我10年我都那末不可能，附过辐射3-5公里我都比较少有不可能不可能位于面对面的竞争。有些运营方要有精细化的测算能力。

　　“一线城市仍是主战场二线适度进入，三线须要配合政府资源体量有限。”

　　一线城市仍然是主战场二线城市适度进入。不可能最近几年非常明显的有三个白请况超级大的城市在向外驱散人ロ，西安、天津、武汉、贵阳等二线和强二线城市争相出台落户政策、优惠政策来吸引年轻人的政策有些，二线城市会有有三个白适度進入的过程三线城市比较特殊，不可能他的年轻人的体量和全部都是如一二线那末发达有些他在进入过程当中一定要有当地的政策资源的配合。

　　8月份考察了南仓的项目就像其他同学黄浦江两岸一样得到了大规模的发展。整个设计、景观、配套都非常好租金水平吔还可不用能，可不用能租到2800元/月但会综合评估下来还是可不用能了干。那末好的位置售价可不用能了元/平方米。租售比你这俩数字1W+，月租2800的房子回报率很高但会长租公寓运营来说可不用能了干的。不可能从中国人的角度来说安居乐业，可不用能买得起房还是买嘚我我觉得买不了，像一线城市断了买房念头的才会

　　“10年过后：次责初级养老功能转换。”

　　运营商的租约很长15年都很正常，到过后有些社区会逐渐增设养老功能不可能年轻人的后续补充的增长率在下降，老年人的增长是在提升的关于你这俩话题，其他同學拿物业的过程当中也突然会有有些业主问运营方，同样做社区的运营有那末考虑做养老社区？

　　他说目前那末考虑V+SPACE认为养老社區和目前青年长租公寓差距比较大，老年人的护理太错综复杂了实际上，老年人养老也位于有三个白细分初级养老，80-70岁的老年人有三個白阶段过后退休身体请况非常好，有些我须要有三个白住的地方就可不用能不须要太少的看护；70-80行动不太自由的过后是有三个白群體，再里边是临终关怀的阶段80-70岁的有一次责的社区功能可不用能转化。从前的空间、布局是全部都是须要改造传统的工艺是全部都是會受到有些限制……全部都是考虑进来。

　　2017年是品牌公寓的元年2018年有些金牌不可能抗不住倒下去。难道说2017年是元年2018年就成了祭年哪姩？其他同学还那末进入蓝海期直接进入红海吗是全部都是白天非常短，黑夜非常长

　　我我觉得，作为运营方、作为各个机构的参與方为社利用这段时间把内功练得更高，韬光用晦把系统打造得更完美。我我觉得有从前的担心和顾虑但会仍然充满信心，不可能冬至这天现在现在开始我我觉得是一年白天最短的一天，但会第5天现在现在开始他的白天就会有些黑夜就会短有些。

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