ktv服务员管理规章制度（通用6篇）

　　随着社会不断地进步，很多场合都离不了制度，制度是在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范。那么拟定制度真的很难吗？下面是小编为大家整理的ktv服务员管理规章制度，仅供参考，希望能够帮助到大家。

　　ktv服务员管理规章制度 篇1

　　1、KTV服务员上下班必须积极配合保安的工作，并接受检查。

　　2、员工必须遵守本部门的一切规章制度，上班穿好工作服，按照要求佩带备用品，18：40准时参加点名，进行仪容、仪表检查。上班时间手机电话一律调整到震动提示。点名时，回答清晰准确。如迟到，不得在点名现场奔跑，需快步走到队列向经理请示报告，经经理示意后方可入列；如未得到同意，需在原地等候，不得私自入列影响他人。

　　3、病事假一定要按KTV服务员考勤制度补充规定的要求执行。（即：如病假须提前给部门经理打招呼，并于事后补齐病历、缴费收据、区级以上医院开据假条方可，否则同旷工处理；事假须提前1天向部门经理提出书面申请，经批准后方可，否则同旷工处理。他人代请假及电话请假一律不予批准）。

　　4、每天19：55准时站位，要求员工服装整洁、淡妆、大方、得体，不准站位时讲笑话聊天、弯腰驼背，不准身体靠墙。站位期间，如需短时离开，必须向经理报告，获批准后方可。

　　5、新员工上岗时，老员工应多加关照，主动介绍部门各项规章制度，传授各项经验，经理要负责培训监督新员工的工作程序执行情况，有错误及时指正，使其更快进入角色。

　　6、在营业区域见到客人或各部门领导要主动问好，不准在营业区域大声喧哗。如经理级以上领导亲临房间，无论何种着装、陪待客人、或做任何事情的服务员，均需起立向领导问好后方可继续工作。

　　7、KTV主管、经理手机必须全天候待机。

　　8、工作时间不允许接打与工作无关的私人电话，不得擅自离开工作岗位，窜房服务。禁止在楼道内打电话、奔跑、嬉闹及从事影响他人的活动。

　　9、对客服务一定要热情、耐心、细致，不准向客人索要小费，引起客人投诉。

　　10、绝对禁止营业时间内在营业场合当众谈论和分发小费。

　　11、工作中应该互相学习，多加包容，坦诚交流。

　　12、同事之间要团结合作，不搬弄是非、说长道短、勾心斗角，无论何种原因，严禁在公共场合和工作时间出言不逊或辱骂同事，如有违反及时处理。并将滋事方（如双方或多方出现恶语相向，一并）辞退处理。

　　13、服务员要协作传递员关注出品质量，如发现出品有质量问题，一律在未呈给客人以前告诉此房间的传递员，并且即时通知吧台及出品部门。

　　14、服务的同时在厅房内一定要关注客人的贵重物品，不得丢失，防止他人将客人的贵重物品拿走。

　　15、在厅房服务的过程中，如有急事需要短时间里开包房，一定要跟客人打招呼，必须经过客人的同意，方能离开并尽快回来。

　　16、严禁私自在包房内开单领取饮料和小吃等留予自用，不允许将房内客人物品带给其他人员使用。

　　17、当客人消费结束后，一定要配合营业经理买单，不能提示客人找经理打折，绝不允许为了个人利益损害公司利益。

　　18、对房内所有器具及电脑点歌系统一定要爱护，不能让客人有意识的损害物品及电视电脑点歌系统。

　　19、服务员严禁点派轮房，如客人将派房权力交予服务员，该服务员须上报经理，由经理安排轮房。

　　20、每日营业至00：00未进房服务的服务员一律在员工休息区域休息，必须保持房内卫生。

　　21、严肃辞职程序，如员工需辞职，首先写书面辞职报告，声明辞职原因，获准总经理批准后开具相关程序文件，由总经理注明最后工作日期，如该员工在最后工作日之前无故旷工达3天者，同辞退处理。

　　22、辞职办理时间为每月10日之后的第一个星期四下午4点至6点。

　　ktv服务员管理规章制度 篇2

　　服务员同样也是KTV中重要的员工群体之一，他们是与客人直接接触的，他们的一举一动都代表着整个场所的形象。所以为了整个场所着想不得不制定一些严格的KTV服务员规章制度。接下来要和大家分享的内容便是这部分内容。

　　KTV服务员规章制度详细内容如下：

　　①首先要遵守曾经我们给大家介绍到的所有员工都要遵循的考勤管理制度比方说要按照规定时间上下班，穿着方面的要求等等一些相关的规章制度。

　　②每条都要了解当天的例会内容并且做好当天的工作安排服务员主要从事的工作内容在这一点上所有的服务人员都要牢记在心。

　　③迎客之前先检查好各个营业区域的设施照明灯一系列的准备工作当发现有的包房设备出现问题的时候需要及时通知有关维修部门维修并且要做好记录。

　　④按照所定工作岗位，面带微笑，标准站姿热情迎客，要时刻用好礼貌用语，必须“请”字当头，“谢”不离口，无论何时何地只要见到客人必须点头微笑亲切致意。

　　⑤每天在11：30左右，17：20左右开2~3间包厢空调。带客时先带临街的包厢。

　　⑥所有的服务人员在上班的时候不允许做的事情不得违反相关规定比方说在工作期间手机一定要调成振动，记住不要玩手机等违反规定的事情都不要去做。

　　⑦工作中，站姿要端正，不可倚靠在吧台，不可扎堆聊天，不可嘻笑打闹，争吵，不得跑，讲不雅语言，做不雅动作，大声喧哗，唱歌。

　　⑧很多KTV包房服务员他们都是靠提成来赚钱的因此一定要学会运用推销语言为客人们提供服务。

　　⑨在工作中当顾客对服务员无理时，尽量不与客人争吵，在不影响店子形象利益时，灵活处理维护自己的利益。

　　⑩认真遵守KTV规定制度中关于其岗位职责方面的`相关要求。

　　KTV服务员规章制度中所规定的各项内容大概就有上面所看到的这些内容，需要相关人员认真遵守。

　　ktv服务员管理规章制度 篇3

　　一、工作服装的配装

　　1、当KTV服务员新入店或调岗时，由各部门负责人领KTV服务员本人，持人事部入职表到库房按配装标准领取工作服装及配装用品，并办理登记手续，工作服装房应首先选用尺寸相当的备用工作服装配置，若新岗位确无合体的备用工作服装时，由库房报办公室，经行政副总经理批准后通知厂家制作。

　　2、更换工作服装时，有工作服装房制定出各部门更换工作服装时间（前厅服务员一周一次、主管及以上一月两次、厨房KTV服务员一周两次），按时换装。更换工作服装时，需KTV服务员本人持旧工作服装到工作服装房进行换装，并办理登记手续。

　　3、外购工作服装在交用时，KTV服务员穿着不合体的由供货单位负责修改，KTV服务员领用后无特殊情况，一般不予修改。凡私自对工作服装进行修改属违纪行为，应由当事人予以赔偿。

　　4、KTV服务员离店时配用品付款规定如下：

　　①、女长、短袜：离店时发放不满一个月的，按原价赔偿；

　　②、皮鞋：离店时发放不满3个月的，按原价赔偿；

　　③、男袜：离店时发放不满一个半月的，按原价赔偿；

　　以上物品以财务部现金收据为证，方可办理相关手续。

　　5、工作服装的配用品由各部门负责人统计人员名单及配用品数量，部门经理签字后上报办公室，经执行副总经理批准后，由库房申购，部门经理到库房领取并发放给KTV服务员。

　　6、离店KTV服务员必须将工作服装退回工作服装房，验收合格后，库管人员在离职人员通知书上签字。

　　二、工作服装的破损

　　①、库房根据工作服装破损情况进行修补或报请总经理重制。

　　②、工作服装发生损坏需进行修补时，本人需填定修补工作服装申请单，注明破损原因，经部门经理签字后，库房方可给予修补。

　　③、工作服装在使用期限内，KTV服务员因工作原因造成损坏无法使用，由所在部门出具证明，写明事情经过，部门经理签字报总经理方可重新配装。

　　三、工作服装报损处理

　　①、库房管理人员进行报损工作服装的统计并上报行政秘书；

　　②、行政秘书对报损工作服装进行核准并出具核准认定结果，KTV管理一式两面三刀份（一份交采购部进行报损处理，一份交库管存档。）；

　　③、经行政秘书核准报损的工作服装，由库房移交采购部，采购部进行报损工作服装的处理。

　　①、因工作需要进行部分更换的工作服装。

　　②、非正常使用造成报损，已进行赔偿的工作服装。

　　③、KTV根据工作服装使用年限及使用情况统一报损的工作服装。

　　④、因工作原因造成重垢、破损无法穿着的工作服装。

　　①、KTV服务员工作服装不得他人代领或代替换洗。

　　②、公司工作服装由外单位洗衣厂统一洗涤，除公司发放的工作服装外其余衣物不予洗涤。

　　③、KTV服务员工作服装不得换、借、混穿，如有特殊情况需借用工作服装，由KTV服务员所在部门经理签字后方可办理借用手续，使用后应及时归还。

　　④、KTV服务员在规定时间内到更换工作服装，以脏换净。

　　⑤、KTV服务员工作服装由工作服装房统一编号、保存，KTV服务员不得擅自修改工作服装编号。

　　KTV服务员在使用工作服装时要注意爱护，不得任意修改、损坏或将各种颜色洒于工作服装上。库房有权拒收因非正常使用而造成重垢、无法洗涤及破损严重无法穿着的工作服装，并上报总经理，按工作服装使用年限赔偿价格赔偿。

　　①、领取的新工作服装在一年内无法使用的，按原价格50%赔偿。

　　②、领取的新工作服装在半年内无法使用的，按原价格70%赔偿。

　　③、工作服装丢失者，按原价格赔偿。

　　六、各部门经理应对KTV服务员工作服装穿着进行检查、监督。

　　对衣着不整，穿脏渍工作服装上岗，影响店容店貌等行为的KTV服务员按公司有规定进行处罚。

　　ktv服务员管理规章制度 篇4

　　一、每一位KTV服务员都必须要坚守岗位，不准到无关区域乱窜、闲谈、忠于职守，保证宾客安全，勤巡查，及时发现问题，解决问题，解决不了的立即向上级主管报告。

　　二、KTV收银员填写单据时，字迹清楚，书写工整，不可遗漏。

　　三、KTV服务员要讲标准普通话，对客人热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理，与本部门员工通力合作，遵守员工守则，做好本职工作。

　　四、负责检查各部设备的运转情况，发现问题及时向上级报请维修项目。

　　五、KTV服务员必须要熟练掌握服务技能、清洁标准，保持部门各部位设备洁净、物品整齐、空气清新、环境优雅。

　　六、客人等待服务时间限定为60秒，不得超过规定时间，不得冷遇客人。

　　七、KTV服务员要提醒客人保管好自己的物品，不要擅自减少部门所规定的服务流程并根据客人的要求合理安排。

　　八、拾到任何遗留物品，要立即上交部长或主任，之后由主任交付总台大堂副理保管并做好记录以备存查，如客人认领，须通过大堂副理，请客人详细描述物品特征（如手机、BP机请其讲出机号拨打验证）出示有效证件并登录备案，方可返还，如长时间无人领取，上交公司另行处理。

　　九、客人到达时，应马上有礼貌地打招呼，并根据客人的要求合理安排。

　　ktv服务员管理规章制度 篇5

　　（1）严厉遵照作休时光，高低班打卡签退，不无端出席，不私自职守，有事请假。

　　（2）当任务须要加班加点时应遵从支配。

　　（3）上岗前检讨个人仪容仪表，维持肉体丰满，心情痛快。

　　（4）不该说的不说，不该听的不听，不该看的不看，不做与任务无关的事。

　　（5）上岗时不吃零食、不吸烟、不会客、不接听公家电话。

　　（6）不向主人索要物品、小费、私发出扣、不随便接收礼物。

　　（7）不乱动主人的物品，不乱拿主人遗失遗弃的物品。

　　（8）任何状况下不主人争论，不与指导共事争论。

　　（9）珍惜公共财富，勤俭动力。

　　（10）不顺次充好，缺斤短量，不恣意变化免费标准。

　　（11）未经赞同员工不得向外界流传外部所有治理材料及有关音讯。

　　（1）服装：按公司规则服装上岗。

　　（2）工牌：员工工牌一概佩带于左胸指定地位。

　　（3）鞋：任务时光穿指定的任务鞋，鞋面无污，不赤脚穿鞋，女肉色袜，男深色袜。

　　（4）头发：应每天洗头，保障无头宵，均贴，不可蓬乱。（男不遮耳、女不披肩）。

　　（5）面容：女员工以淡妆上岗，男员工保障随时面部干净。

　　（6）手机、BP机、相干物品一概不得佩带上岗及蕴含各种饰物。

　　（7）班前自检讨仪容仪表前方可上岗。

　　（1）站姿：保持站立效劳，挺胸、收腹、沉肩、两脚离开15厘米左右，站姿优雅，棉带笑容。

　　（2）眼睛平视效劳对象，不斜视主人或东张西望，不得依赖任何物品、不插兜、插腰、抱肩及不良缺点。

　　（3）两手天然下垂或交×。女性以V型为主、男士两脚与两肩同宽。

　　（1）相熟控制问候言语，自动问候主人，可以依据时光、场合、情形、招待对象的不同，正确应用问候礼节。

　　（2）相熟控制称谓礼节，依据主人应用不同称谓亲热谐和，尽量记住主人的姓氏、职位，以便再次遇见时正确称谓。

　　（3）相熟控制应答礼节，依据场景，正确答复、反映敏锐，应对得体。

　　（4）相熟控制迎送礼节，依据迎接、送别，做到考究礼仪次序、礼仪情势，言语亲热正确表示得体。

　　（5）控制操作礼节，效劳操作标准，不打搅主人，礼貌小气。

　　（6）当主人走过期，自动问好，当指导经过自动摇头致意。

　　（7）对主人时时表示谦逊小气、朴素、表情天然、面带笑容、态度恳切。

　　（8）尊敬主人习性风俗和举措，不评头论足，按主人习性和请求供给效劳。

　　（9）与主人交谈时维持笑容，音调颠簸，站立直腰挺胸，姿势幽美，注意聆听，不插嘴，肉体集中，时时表示尊敬。

　　5、岗位职责（效劳员）

　　（1）相熟本区域的设备装备，名目特征，担任本区域的招待及支配任务，为主人随时供给有效的效劳。

　　（2）具备本区域娱乐名目标基础常识，热心小气自动，有礼貌的招待来客，引诱、支配主人入座，擅长应用言语技术为主人供给最佳的效劳。处理主人请求及疑问问题。

　　（3）担任所属区域的干净卫生，在主管的指导支配下，每日干净卫生，维持设备装备的卫生，环境整齐，空气清爽。

　　（4）担任场合每日所需任务物品，保障营业的须要。

　　（5）遵照本部门的规章制度。

　　（6）与部门和其余的部门员工严密配合，合作实现各项任务规划和支配。

　　ktv服务员管理规章制度 篇6

　　一、员工打卡制度：

　　1、员工上下班时要打考勤卡做出勤纪录，做为核算薪资的依据。

　　2、员工在上班前1小时内打卡，下班最多延长2小时打卡，否则视同打卡无效。忘记打卡者，每次扣薪10元；因工作需要而未打卡者，经主任以上领导签字确认，经理审批，每月每名员工不得超过3次，否则视同无效；主任级以上人员，须经经理签字生效。

　　3、员工上下班必须亲自打卡，委托他人代打卡或是代他人打卡和打卡后不到岗工作者，视为打卡无效，并做开除处理（举报者给予30元奖励）。

　　4、如一天内上下班均无打卡记录，且无相关证明，则按旷工处理。第二天可以上报，否则无效。

　　5、员工上班中途请假或临时加班的，按实际到达或离开时间打卡记录计算。无论加班或请假，一律打卡。

　　二、旷工、迟到、早退处罚制度：

　　1、旷工一天者，扣3天工资，连旷工两天或一个月累计三天者当自离处理《工资及押金全无》。

　　1）30分钟以内者，每次扣除10元；

　　2）超出30分钟每次扣除30元；

　　3）超出2小时，《含2小时》当矿工一天。

　　(1)员工一个月内请假一日的扣当天工资，由部门经理审批，假条报办公室。

　　(2)员工一个月内请假二日以上的一日按两天扣，一个月不能超过五日（含五日），需由经理审批，超过五日由总经理审批。

　　(3)员工请假二小时内〈含二小时〉按半日计算，超过二小时按一日计算。

　　①上班前提前一小时申请，经部门主任同意后生效，并于上班后三日内补办请假手续，过期视为旷工。

　　②病假须持有医院诊断证明和病假条方为有效。

　　③病假无薪资，当月累计2天取消全勤奖金。

　　④员工因工负伤须休假者，由部门经理签呈上报，总经理批准后，七天内享受全薪待遇，第八天起视具体情况个别处理。

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对制度的敬畏之心，是正常人品质和内涵的体现!敬畏制度方能做到用制度管权、管事、管人，提高制度的权威性和生命力。下面小编给大家带来关于ktv管理规章制度，希望会对大家的工作与学习有所帮助。

(1)严格遵守作休时间，不无故缺席，不擅离职守，有事请假。

(2)当工作需要加班加点时应服从安排。

(3)上岗前检查个人仪容仪表，坚持精神饱满，心境愉快。

(4)不该说的不说，不该听的不听，不该看的不看，不做与工作无关的事。

(5)上岗时不吃零食、不会客、不接听私人电话。

(6)不向客人索要物品、小费

、私收回扣、不随意理解礼物。

(7)不乱动客人的物品，不乱拿客人遗失抛弃的物品。

(8)任何情景下不与客人争辩，不与领导同事争辩。

(9)爱护公共财产，节俭能源。

(10)未经同意员工不得向外界传播内部一切管理资料及有关消息。

(1)服装：按公司规定服装上岗。

(2)工牌：员工工牌一律佩带于左胸指定位置。

(3)鞋：工作时间穿指定的工作鞋，鞋面无污，不赤脚穿鞋。

(4)头发：应天天洗头，保证无头宵，均贴，不可蓬乱。

(5)面容：女员工以淡妆上岗，男员工保证随时面部清洁。

(6)班前自检查仪容仪表后方可上岗。

(1)站姿：坚持站立服务，站姿优雅，面带微笑。

(2)眼睛平视服务对象，不斜视客人或东张西望，不得依靠任何物品、不插兜、插腰、抱肩及不良毛病。

(1)熟悉掌握问候语言，主动问候客人，能够根据时间、场所、情景、接待对象的不一样，准确应用问候礼节。

(2)熟悉掌握应答礼节，根据场景，准确回答、反应灵敏，应对得体。

(4)熟悉掌握迎送礼节，根据迎接、送别，做到讲究礼仪顺序、礼仪形式，语言亲切准确示意得体。

(5))对客人时时表示谦虚大方、朴实、表情自然、面带微笑、态度诚恳。

(8)与客人交谈时坚持微笑，声调平稳，站立直腰挺胸，姿态优美，注重倾听，不插嘴，精神集中，时时表示尊重。　

5、岗位职责(服务员)

(1)熟悉本区域的设施设备，项目特点，负责本区域的接待及安排工作，为客人随时供给有效的服务。

(2)负责所属区域的清洁卫生，在主管的领导安排下，每日清洁卫生，坚持设施设备的卫生，环境整洁，空气清新。

(4)负责场所每日所需工作物品，保证营业的需要。

(5)遵守本部门的规章制度

1、当KTV服务员新入店或调岗时，由各部门负责人领KTV服务员本人，持人事部入职表到库房按配装标准领取工作服装及配装用品，并办理登记手续，工作服装房应首先选用尺寸相当的备用工作服装配置，若新岗位确无合体的备用工作服装时，由库房报办公室，经行政副总经理批准后通知厂家制作。

2、更换工作服装时，有工作服装房制定出各部门更换工作服装时间(前厅服务员一周一次、主管及以上一月两次、厨房KTV服务员一周两次)，按时换装。更换工作服装时，需KTV服务员本人持旧工作服装到工作服装房进行换装，并办理登记手续。

3、外购工作服装在交用时，KTV服务员穿着不合体的由供货单位负责修改，KTV服务员领用后无特殊情景，一般不予修改。凡私自对工作服装进行修改属违纪行为，应由当事人予以赔偿。

4、KTV服务员离店时配用品付款规定如下：

①、女长、短袜：离店时发放不满一个月的，按原价赔偿;

②、皮鞋：离店时发放不满3个月的，按原价赔偿;

③、男袜：离店时发放不满一个半月的，按原价赔偿;

以上物品以财务部现金收据为证，方可办理相关手续。

5、工作服装的配用品由各部门负责人统计人员名单及配用品数量，部门经理签字后上报办公室，经执行副总经理批准后，由库房申购，部门经理到库房领取并发放给KTV服务员。

6、离店KTV服务员必须将工作服装退回工作服装房，验收合格后，库管人员在离职人员通知书上签字。

①、库房根据工作服装破损情景进行修补或报请总经理重制。

②、工作服装发生损坏需进行修补时，本人需填定修补工作服装申请单，注明破损原因，经部门经理签字后，库房方可给予修补。

③、工作服装在使用期限内，KTV服务员因工作原因造成损坏无法使用，由所在部门出具证明，写明事情经过，部门经理签字报总经理方可重新配装。

①、库房管理人员进行报损工作服装的统计并上报行政秘书;

②、行政秘书对报损工作服装进行核准并出具核准认定结果，KTV管理一式两面三刀份(一份交采购部进行报损处理，一份交库管存档。);

③、经行政秘书核准报损的工作服装，由库房移交采购部，采购部进行报损工作服装的处理。

①、因工作需要进行部分更换的工作服装。

②、非正常使用造成报损，已进行赔偿的工作服装。

③、KTV根据工作服装使用年限及使用情景统一报损的工作服装;

④、因工作原因造成重垢、破损无法穿着的工作服装;

①、KTV服务员工作服装不得他人代领或代替换洗。

②、公司工作服装由外单位洗衣厂统一洗涤，除公司发放的工作服装外其余衣物不予洗涤。

③、KTV服务员工作服装不得换、借、混穿，如有特殊情景需借用工作服装，由KTV服务员所在部门经理签字后方可办理借用手续，使用后应及时归还。

④、KTV服务员在规定时间内到更换工作服装，以脏换净。

⑤、KTV服务员工作服装由工作服装房统一编号、保存，KTV服务员不得擅自修改工作服装编号。

KTV服务员在使用工作服装时要注意爱护，不得任意修改、损坏或将各种颜色洒于工作服装上。库房有权拒收因非正常使用而造成重垢、无法洗涤及破损严重无法穿着的工作服装，并上报总经理，按工作服装使用年限赔偿价格赔偿。

①、领取的新工作服装在一年内无法使用的，按原价格50%赔偿。

②、领取的新工作服装在半年内无法使用的，按原价格70%赔偿。

③、工作服装丢失者，按原价格赔偿。

六、各部门经理应对KTV服务员工作服装穿着进行检查、监督、对衣着不整，穿脏渍工作服装上岗，影响店容店貌等行为的KTV服务员按公司有规定进行处罚。

第一条:每一名ktv员工每一天都必须要按时上下班，每一天做到不迟到，不早退，当有病、事时候需要按ktv规章制度中的规定提前请假

第二条:不仅仅要保管好自我所负责区域的设备等物品并且要保管好自我的工作服、胸牌等相关物品

在那里ktv规章制度中明确要求当ktv员工辞职时必须按将有关物品交给主管领导，严禁任何人将工服等物品带离本店

第三条:每一天上班的时候要求员工均应按规定着工服，坚持工服整洁、仪表端庄

不按固定着装的给予10元以上罚款，扣除其当月的奖金。

第四条:ktv中每一位员工必须严守本店保密制度，不得向外界供给有关人事、经营管理、财务、设备、文件资料等信息;如有咨询，由有关领导负责接待，严禁擅自做主张，一旦公司利益受损给予开除和罚款。

第五条ktv中每一名员工必须呀按规定时间在员工食堂就餐，未经允许不得外出就餐，或在营业区内饮水、就餐，更不能够私带朋友到ktv内部食堂就餐，一旦发现给予严厉的处罚

第六条:ktv每一位员工一般不得在工作区内打(接)私人电话

当如有特殊情景，需经主管领导批准，到指定地点打电话，以免影响自我或者他人工作。

第七条:当员工休假或下班后严禁任何人在营业区内逗留

第八条:无论是什么原因员工都不得在包房内留宿，一旦发现给予开除

第九条:工作时间员工不得擅离工作岗位或做与工作无关的事情更不能串岗

第十条:不得使用污言秽语，不允许在营业区嬉笑打闹，不得在营业区域吸烟、饮酒，不得与客人发生争吵，不得收取客人小费和物品。

管理系统分为营业系统、监控系统(质检)和保障系统。其中营业系统又包括资讯系统，管理采取垂直管理，垂直管理下设游戏规划(工作任务、工作达标标准、岗位职责及服务流程)，人人都要遵守按照游戏规则去开展工作，检查游戏标尺就是公司的员工守则，往往一些企业存在着人与人之间的矛盾及斗争，也就是所谓的中国老的传统管理机制人管人，为了摆脱传统的管理模式，采取科学的管理方法，就是游戏规划，管人、约束人，游戏规则是衡量一个部门一个管理者及员工是否遵循执行到达公司工作标准，完成公司所交给的各项工作任务。管理办法是:每个部门设定工作标准和工作要求，把工作流程表格化、数据化，设定考核标准，大家按照这个标准去监督检查，然后评估。

管理模式是围绕:计划、实施、监督、检查、评估员工守则去开展工作。

计划:年计划、月计划、周计划、日计划、营业计划、销售计划、等。

管理计划实行办法:每一天领班向主管、副理递交工作计划，经主管、副理审批后按计划实施完成，主管副理向副总经理递交每一天工作计划，经审批后贯彻实施。其中存在监督、检查、评估过程，认真完成此监控过程，从而对工作完成情景有了明确的了解，根据评估的过程，做出评论，找出计划实施过程中存在的问题，并加以改正，加强管理，所以建立良好的管理网络。

公司的会议可分为两大类:管理会议和营销会议，管理会议可分:每月员工大会，管理人员月底总结会，每周一经理会，每日总结会，员工例会(注:会议要有主持人，开会地点参加会议人员、会议资料、记录人等)。

日常管理会议:参加的人员有副总经理、副理、主管、领班。主持人:经理开会地点:经理办公室开会时间:自定会议具体事项:由经理向副总经理汇报一周内的经营管理工作，并针对经营管理现状提出经营管理方案，副总经理裁决后，把企业精神及工作任务布置下去。

每月总结会:参加人员:总经理、副总经理、主管、领班，开会地点在经理办公室，开会时间为每月，主持人:总经理，具体事项:全面总结当月的经营管理工作、营收情景、工作表现，批评管理工作存在的不足，讨论拟定下个月的工作任务，并裁决。

每月员工大会:参加人员:全体员工，开会地点:各休息厅或餐饮、舞台，具体事项:表彰激励员工灌输企业的经营理念及经营思想并把每月的经营管理情景公布于员工，望员工再接再厉。

召开会议的目的:主要讨论管理工作出现的问题，我们的经营管理目标是否达成，工作任务是否完成，如没完成拿出什么方法来解决此类问题。

各项会议召开效果;使各项工作任务、工作计划得到落实，责、权、利相结合，分工更明确，人与人之间相互沟通、相互协作、互相配合，使各项规章制度逐步走向完善，所有员工互相打气、不断充电，员工得到提升，企业经营管理得到提升，企业品牌得到提升，管理工作逐渐走向正规化，员工思想得到了统一，工作标准得到了统一，增加了员工的工作职责感，岗位规范化、服务工作程序化、服务程序系列化，到达企业的管理目标。

(二)管理模式及管理原则、管理办法

公司每一级管理人员都对其直接下级负有培训、督导的职责，并自觉应用pdca管理模式。

(1)plan(计划)各级管理人均有职责使下级了解任务或目标，掌握工作流程、操作程序及标准。

(2)do(执行)各级管理人员须将任务或目标分解落实到具体个人，讲明任务性质及意义、时间要求、操作过程和最终的质量标准等，并带领员工认真实施。

(3)check(检查)各级管理人员均有职责检查直接下级的工作进展和执行标准情景。负责对进行中的工作进行培训、指导，以确保最终质量，公司设有全优服务出品督查专员，依表格化检查所有部门及人员的工作情景。

(4)action(评估)各级管理人员必须制止不合理或错误的操作，对造成后果者给予相应处理，公正评价员工工作结果，对优秀者给予表彰或奖励。

2、管理原则及管理办法

a、坚持计划管理与灵活管理相结合的原则;

b、坚持以人为中心的管理原则;

c、加强经济核算的管理原则;

d、责权相结合的原则。

管理人员必须以身作则、严于律已、公正待人、努力完成管理职责，保证公司正常运行，同时切实遵循以下原则:

二、分工负责:每位员工按照分工，对自我分担的业务负全面职责。

三、责权利相结合:每位员工的责、权、利三方面连带生效。

四、服从命令:每一位员工必须执行上级的命令。

五、全员督导:每一位员工对发生在公司任何人身上的过失均有职责和全力制止，纠正或向上级反映。

六、全员参与:每一位员工均有权就本部门或公司的经营与管理完善提出口头或书面提议。

七、友好协作:在不影响本部门部正常运行的前提下，公司各部门有职责为其他部门供给所需的协作。

八、特殊授权:每一们员工均有无条件理解公司授权人员指挥。

九、奖优罚劣:每一位员工的功绩都将受到表彰或奖励，过失者也要受到相应的处罚。

十、强化管理:管理人员必须以身作则，权责结合，违规违纪加重处罚。

a、公司实行董事会授权的总经理负责制，各级管理人员只对本岗位的直接上级负责，不可随意越级，自上而下共分为如下等级:

b、营业部主管或领班在人事管理及营业管理方面的分工界限。

(01)人事管理:各主管领班只对所授权管辖区域的人员拥有培训、管理及奖惩权，并负责接连带职责。

(2)营业管理:当由于轮休或值班只按排一名主管领班在岗时，由该主管领班负责包括自我区域内及所有区域的管理工作，对现场人员的表现有及时训导权，但该人员的奖惩仍归该人员的直接主管领班处理(可提交该人员的隔级上级责成该人员的直接主管领班处理)

四、重视人才和智力投资的管理办法

五、经过监督和评价企业服务质量的管理办法

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• 商品房的销售管理办法(2001年4月4日建设部) 第一章 总则 　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 　　第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。　　第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。　　本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。　　本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。　　第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。　　直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 第二章销售条件 第六条　商品房预售实行预售许可制度。 　　商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 　　第七条　商品房现售,应当符合以下条件： 　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　（四）已通过竣工验收； 　　（五）拆迁安置已经落实； 　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 　　（七）物业管理方案已经落实。 　　第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 　　第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 　　第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 　　第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 　　第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 　　第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 第三章广告与合同 　　第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 　　第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，　当事人应当在商品房买卖合同中约定。　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　（一）当事人名称或者姓名和住所；　　（二）商品房基本状况；　　（三）商品房的销售方式；　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　（五）交付使用条件及日期；　　（六）装饰、设备标准承诺；　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　（八）公共配套建筑的产权归属；　　（九）面积差异的处理方式；　　（十）办理产权登记有关事宜；　　（十一）解决争议的方法；　　（十二）违约责任；　　（十三）双方约定的其他事项。　　第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。　　第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。　　第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，　并约定误差范围。房屋交付时，　套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。　　合同未作约定的，按以下原则处理：　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；　　（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积　　面积误差比＝─────────────　×100%　　　　　　　　　　　 合同约定面积　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。　　第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。　　第二十二条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。　　第二十三条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。　　第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 第四章销售代理 　　第二十五条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 　　房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。　　第二十六条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。　　第二十七条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。　　第二十八条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。　　第二十九条　商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 第五章交付 　　第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。　　第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。　　第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。　　第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 第六章法律责任 　　第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。 　　第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。　　第三十八条　违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。　　第三十九条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。　　第四十一条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。　　第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；　　（五）分割拆零销售商品住宅的；　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；　　（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。　　第四十三条　房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。　　第四十四条　国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七章附则 第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 　　本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 　　本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 　　本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 　　第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 　　第四十八条　本办法自2001年6月1日起施行。 销售人员组织管理 定义： 销售是企业成本的回笼，利润的取得，体现了企业的经济效益，以及企业的扩大再发展。 销售人员是发展商销售推广环节中最为重要的杀手锏。他的推销能力、专业素质将直接驾驭着楼盘销售的进展状态，是楼盘成败的直接指引者。 优秀销售人员应具备的必备条件： 1. 同情心，设身处地为消费者着想。 2. 自我驱动能力，有迫切完成销售过程的个人需求。 3. 精力充沛，充满自信，渴望成功，勤奋执着，并有一种将挫折与困难当成人生挑战的心理状态。

• 花了钱房子却不是你的，钱也退不回来，订合同前要做哪些准备？ 　　开发商将已售楼盘抵押给银行　致使业主掏了钱也得不到产权 　　入住期间，业主们投诉内容大多是装修质量差，使用面积缩水等，而现在一些业主却遭遇“根”的问题：花了钱房子却不是你的，钱也退不回来。订合同前要做哪些准备？为什么合同一定要备案，否则购房人对房产不具备合法性？ 　　花了钱房子却得不到 　　案例一：信德园业主罗女士发现，已经入住两年的家却另有业主，名叫邓琪。而自己花66.7万元一次性付款换来的合同却没有到区国土房管局备案。后来她得知，自己的房子被卖了两次，很不幸她是后者。随着事态发展她全家很有可能被扫地出门。 　　案例二：王女士花60余万元买了信德园一套房产，但由于开发商延期交房违约与开发商签了退房协议，按协议，开发商要归还之前收取的银行贷款30万元和王女士交的首付款14万元。没想到开发商不但不还她首付款，甚至连银行的贷款也不还。最后她把开发商告上法庭，她赢了却执行不了；而同时银行又把她告上法庭，银行赢了并告诉她：不替开发商把贷款还了就拘留你。 　　案例三：吕女士一次性付款买了草桥一套现房，但入住没两天银行找上门来说：你家已经两个月没还月供了，银行到六个月就收回房子。原来，这套房已经被开发商用假按揭方式抵押给银行了，以前开发商替业主还月供，现在没钱了，因此银行真的有权收回房产，后来购买的童女士只得钱房两空。 　　在采访中，记者了解到，由于很多业主是第一次买房，在签订合同时不提出任何修改意见，甚至不细看合同条款，等出现纠纷回过头来才发现打从签合同开始就上了开发商的贼船。为此，记者特别请来盈科律师事务所合伙人顾彦滨律师，来给购房人出招买到一套放心房。 　　签订合同前要调查开发商背景 　　并非大开发商就一定有诚信，但目前看来出问题的开发商一般是资金少开发经验少的公司。特别是8.31土地大限让有能力拿地的小公司一下子失去了活力。而那些大公司计划在房地产业长期经营下去，有较好的信誉保障。所以决定买房前要先问问周围的人探探开发商的口碑。 　　签订合同时要查“五证” 　　第二就是要看项目的“五证”。五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》和《商品房预售许可证》。如果是现房销售，应当看到“大产权证”。五证俱全才可销售。 　　30日内合同应去备案 　　在商品房预售合同中约定，开发商办理商品房预售合同登记备案手续为合同生效条件，或根据“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定，约定开发商在合同签订之日起30日之内，将合同送到国土房管局登记备案。 　　由于购房人先交首付款，然后再将合同备案，所以购房人必须承担的风险就在这30天里。当合同备案了，法律上也就承认了购房人拥有房产的合法性。 　　60天内开发商办理权属登记备案 　　根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。 　　入住90天应办理房产证 　　按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。如果双方没有约定办理房产证的期限，由于开发商的原因，购房人在上述期限届满未能取得房产证的，出卖人应承担违约责任。 　　然而在现有的购房合同中，往往将办理房产证的期限约定到1-3年，购房人应尽量要求开发商承诺在1年内办理好房产证。 　　在采访中记者注意到，只要产权证到手了，购房人就不用担心了，但如果该项目土地还未解押、房产被抵押，规划设计不合规定等因素都会导致产权证办不下来。 　　当然，《商品房销售管理办法》中有规定，如果所买卖房屋已经设定了抵押，开发商应如实告知购房人，否则将导致合同无效，并承担违约责任，购房人可要求双倍赔偿。 　　提示：最好不要采用一次性付款 　　很多拆迁户一下子有了数十万元的拆迁款，买新房时总打算一次性付清；还有的老百姓手头宽余希望提前还贷。在此顾律师忠告购房人，打算一次性付款的，应特别注意“30天”和“60天”这两个时间段。实际上银行在放贷之前要对开发商做全面审查，所以能够给贷款的房产保险系数会大很多。当然风险应在期房时，到了现房阶段特别是房产证拿到手了，风险就会降低。 　　当然，如果开发商故意诈骗，故意一房两卖，故意背着购房人作抵押，那购房人还是防不胜防。所以回到第一点，考察开发商背景与口碑尤为重要。