临海市人民政府办公室关于印发《临海市农村宅基地及住房历史遗留问题处置确权登记的

各镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：

《临海市农村宅基地及住房历史遗留问题处置确权登记的实施意见》已经第十六届政府第14次常务会议讨论通过。现印发给你们，请认真组织实施，抓好落实。

临海市农村宅基地及住房历史遗留问题

处置确权登记的实施意见

为加快推进农村宅基地及住房确权登记发证工作，保障农民合法财产权利，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）《浙江省城乡规划条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）、《台州市人民政府办公室关于加快全市农村宅基地及住房确权登记工作的意见》（台政办函〔2017〕80号）等相关文件规定，现结合我市实际，特制定本意见：

一、充分认识农村宅基地及住房确权登记工作的重要意义

做好农村宅基地及住房确权登记工作是维护农民合法权益，促进农村社会和谐稳定的重要措施；明晰农村宅基地及住房产权关系是深化农村土地产权制度改革，促进农民增收、城乡统筹发展的基础；推进农村宅基地及住房确权登记工作，是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。各镇（街道）要结合实际，进一步提高认识，加强领导，周密部署，按照农村产权制度改革、不动产统一登记等要求，统筹推进农村宅基地及住房确权登记发证工作，促进农村各项改革的深入推进。

二、不同历史时期不同违法类型处置办法

在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积、房地一体”的前提下，本着尊重历史的原则，分类处理不同历史时期形成的农村宅基地及住房问题。 

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建，由村委会、镇（街道）出具证明，公示10日后无异议的，视为符合城乡建设规划与土地利用总体规划，可按现有实际宅基地使用面积、房屋建筑面积确定宅基地使用权及房屋所有权（不含应拆未拆老屋）。

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施前，农民未经批准占用宅基地建房，且至今未扩建或翻建，公示10日后无异议的，视为符合城乡建设规划与土地利用总体规划，按50元/宗处置（处罚）并补办用地审批（简易程序）手续后，确定宅基地使用权和房屋所有权；建房用地已审批或宅基地使用权已登记的，在确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权（不含应拆未拆老屋）。 

（三）1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施后至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发前，农民未经批准占用宅基地建房，按下列情形分类处置。

1．以下情形的农房在公示10日后无异议的，视为不影响他人权益或影响他人权益但无异议，可以认定为不影响村庄规划实施，按100元/宗处置（处罚）后予以规划确认，并补办建设规划与用地审批（简易程序）手续，按批准面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

（1）建筑檐口高度超过规划许可2.20M及以下，其它均符合批准要求的。

（2）经实测，超过规划许可确定的建筑面积，但不超出规定的合理误差范围（3%）， 其它均符合批准要求的。

（3）建筑整体或局部移位，但不影响该区块后续规划实施的。

（4）隔间或隔幢擅自整间移位建造的农民住宅，占用宅基地未超过批准面积，且符合土地利用总体规划、村镇建设规划的。

（5）平改坡或坡改平，檐口高度符合批准规划的。

（6）坡屋顶在屋顶设置露台形成屋顶有阁楼的建筑，其它均符合批准要求的，其阁楼面积不计入超面积允许误差范围。

（7）总高度符合批准规划要求，各层层高存在互相调整的。

（8）建筑层次符合规划要求，底层层高≤5.60M，在底层局部设置夹层的，其夹层面积不计入超面积允许误差范围。

（9）上部建筑符合规划许可要求，底层室内外高差≤1.40M，地下室在建筑垂直投影范围内并无直接对外出入口，且地下室高度未超过3.60M的。

（10）建筑占地占用“六线”（红线、黄线、蓝线、绿线、紫线、黑线）控制范围，其建设批准时间在“六线”规划批准之前并在规定时间内建成，建筑符合批准要求的；或占用宅基地未超过批准面积，或宅基地使用权已登记，且符合土地利用总体规划、村镇建设规划的。

2．以下情形的农房在公示10日后无异议的，视为不影响他人权益或影响他人权益但无异议，可以认定为不严重影响村庄规划实施。城市建成区、杜桥镇建成区等一级片区（具体范围见附件2），未批先建或少批多建的，处单体建筑工程造价5%的罚款，没收超出部分违法所得；建制镇建成区等二级片区（具体范围见附件2）未批先建的，按100元/宗处置，超出规划审批标准部分建筑按20元/㎡处置，少批多建的，超出部分建筑按20元/㎡处置；三级片区，未批先建的，按100元/宗处置，超出规划审批标准部分建筑按10元/㎡处置，少批多建的，超出部分建筑按10元/㎡处置。具体处罚额度及违法所得的计算标准按照附件执行。

处理（处罚）后予以补办建设与用地审批（简易程序）手续，按批准面积确定宅基地使用权和房屋所有权。建房用地已审批或宅基地使用权已登记的，规划按用地审批或登记面积进行确认，在确定宅基地使用权的基础上确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。但已根据临政办发〔2014〕205号文件进行过处置的不再处罚。

（1）平改坡或坡改平，檐口高度：2.20M＜超过批准规划≤3.60M的；

（2）未批先建或少批多建，建筑占地面积符合规划（无规划按限额）规定，其建筑符合建房时相邻或相近批准建筑规划要求，且不影响现行建设规划实施的。

（3）未批先建或少批多建，建筑占地面积超规划（无规划按限额）不足一间且≤30㎡，层数超规划两层以下（含两层）且总高度不超出规划高度6.60M（含6.60M），其建筑基本符合建房时相邻或相近批准建筑的规划要求，且不影响现行建设规划实施的，占地在限额内的建筑给予规划确认(地下室在建筑垂直投影范围内且高度未超过3.60M，但底层室内外高差＞1.40M的，则此地下室也计入上部建筑层数)。

（4）未批先建，处于未编制建设规划的山上村，其建筑占地面积超限额不足一间且≤30㎡，建筑在三层及以下，且高度≤11.00M的。

（5）未批先建或少批多建，违法占地面积超规划（无规划按限额）一间且＞30㎡，建筑符合建房时相邻或相近批准建筑的规划要求，其超间部分在符合“两规”的前提下，优先调剂给无房户、应建户。

（6）未批先建或少批多建，但建筑基底占地面积符合规划（无规划按限额）规定，其建筑外挑超建筑面积累计在基底面积数以下，且不影响现行建设规划实施。

（7）少批多建，底层设置敞开式门廊，其它均符合批准要求的。

（8）辅房未批先建，层数在二层以内（含二层），但主房符合批准要求的，经处理（处罚）后，主房给予确认，辅房不予确认；原辅房已批准或其宅基地使用权已登记的，则按一层认定，超建的按主房处置标准执行。

（9）建筑形态不符合批准规划，擅自加宽或拉长，但建筑占地面积及建筑面积、建筑层次均未超过规划许可或超面积在合理误差范围（3%）内，且不影响现行建设规划实施的。

3．以下情形的农房不予规划确认及补办建设规划与用地审批手续

（1）建筑占地占用“六线”（红线、黄线、蓝线、绿线、紫线、黑线）控制范围且未批先建或少批多建的，含原有批准面积一律不予规划确认。但宅基地使用权已登记的除外。

（2）已作出拆除处罚决定并已进入法律执行程序的。

（3）严重影响近期建设规划或详细规划实施的。

（4）城市建成区、杜桥镇建成区范围内建筑檐口高度超过规划许可6.60M以上，其他区域建筑层数超过批准层数二层以上的，含原有批准面积一律不予规划确认。

（5）未批先建，建筑占地面积虽符合限额规定，但其建筑均不符合建房时相邻或相近批准建筑规划要求的。

（6）少批多建，建筑占地超限额虽不足一间（≤30㎡），超高虽少于二层且≤6.60M，但超高、超面积建设影响他人权益，经公示后有异议，利害关系人不愿意放弃相关权益并不愿接受现状的。

（7）存在严重安全隐患，又不能整改消除的农房。包括位于严重影响生命财产安全的地质灾害隐患区的农房，危旧房排查中发现存在严重安全隐患的农房等。

（8）地下室高度超过3.60M，或超出审批的建筑垂直投影范围，或设置直接对外出入口的，则地下室不予确权。

（9）住宅占地面积超过批准面积且超限额一间（＞30㎡）及以上，行为人又不服从调剂的，含原有批准面积一律不予规划确认。

（10）简易建筑无论宅基地是否已确权，该建筑不是业主唯一居住场所的，一律不予规划确认。

（11）违法建筑无法采取改正措施消除影响的。

（12）违法建筑当事人不愿意接受处罚的。

（13）列入项目建设、立改套范围的城中村改造、危旧房改造等项目规划范围内的。

（14）法律法规规定的其他情形。

2009年12月31日《全国第二次土地利用现状调查》成果确认后未批占用宅基地建房，补办用地手续时涉及农用地的应当依法办理农转用后再补办建设与用地审批手续。

（四）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）文件出台后至本文发布止，城镇规划区外农民未批先建占用宅基地建房，符合土地利用总体规划和村庄规划的，或符合本文第二条第（三）款第1类情形的，公示10日后无异议，按500元/宗处置后，按现行建设与用地审批手续予以补办，并确定宅基地使用权和房屋所有权。其它情形的，按现行法律法规处置。

三、建设规划与用地手续补办办法

1．采用简易程序办理土地及房屋相关审批手续的，以《临海市农房登记处置确认表》的形式进行确认；涉及基础设施配套费的，按有关规定收取。

2．农民拥有的宅基地合计面积未超出《临海市农民住宅用地管理办法》规定限额标准的，视作符合“一户一宅”政策；因规划因素超限额的，可按规划面积补办审批。

3．农村宅基地及住房补办审批手续原则上根据现行在册农业人口，按《临海市农民住宅用地管理办法》规定限额标准，如果户籍人口变动的，并且未享受过房改的，可以坚持人口数从优原则（既可按照建房时的人口数，也可按照现在人口数）。

4．村庄规划到期无需修编的应当予以续期，免除费用收取；土地利用总体规划列入复垦区的、无村庄规划、无需编制村庄规划的，如高山村、偏远村、海岛村，按上述相关条款补办建设与用地手续。

5．经市相关部门批准，因新农村建设人口集聚、地质灾害防治、下山脱贫、岛屿移居、拆迁安置等原因涉及移民，需跨村建设农房，在安置地村民代表会议同意的前提下，落实原宅基地处置政策后，可按安置地村的村民待遇办理建设与用地手续。

四、农村宅基地及住房确权登记

1．房屋登记建筑面积测绘以不入户测量为原则，出具分户图，不作分层图（独立审批联合建设的房屋除外）。

2．以分家析产、调剂或者拆除旧房等为条件建新房的，在办理原宅基地及房屋变更、转移登记或者拆除旧房并办理注销登记手续后，再予以办理新宅基地及房屋首次登记。

3．农房产权涉及分家析产的，需提供经村委会鉴证的分书或公证书，办理确权登记。

4．依法以继承方式取得农村房屋的，准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权，不受“一户一宅”政策限制，办理确权登记手续时，需提供经镇（街）调解中心鉴证或经公证的继承书。

原以子女为户主报批立地式建房，父母作为户内人口记载且不影响建房用地审批面积限额的，父母亡故后其宅基地享受的份额归《农村私人建房用地呈报表》中的子女所有，无需办理遗产继承手续；原以父母为户主报批立地式建房，如父母双方亡故，继承人能提供父母生前签订的分家析产书，且家庭内部产权至今无纠纷的，由现房屋所有权人申请补办建设规划审批手续。

公证机构办理农房继承公证服务时，应减轻农民负担，降低收费标准。分片区级按件收费，一级片区按每平方米10元，二级片区按每平方米8元，三级片区按每平方米5元收取，费用最高不超过1000元/件。

5．原为农村集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常户口迁移成为非原农村集体经济组织成员的，其在原农村集体经济组织内合法审批建造的房屋以及分户析产取得不超过一间的房屋，准予确权登记，并在权属证书上注明相关信息。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由村集体收回。

6．对违法占地建房超占不足一间且无法拆除的，经处置（处罚）后对批准面积进行确权登记发证，违法超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。不动产登记时能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积；未能区分超占位置的，应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明，日后在国家征迁时不予补偿。

7．对文物建筑、历史建筑、村庄规划保留的传统民居，由建设、文化部门共同认定有必要保护的但已列入应拆未拆的古民居，可收归村集体或者本村村民调剂使用。

8．私自出卖旧房后建造新房，旧房与新房均符合村庄规划的，经村民代表会议同意，由村集体没收宅基地价款后，新房按本规定相关条款处置后予以确权，旧房允许办理调剂；旧房不符合村庄规划的，出卖方返还非法所得，旧房予以拆除后（确有特殊原因无法拆除的，产权收归村集体），新房按本规定相关条款处置后予以确权。

9．因房屋调剂、分家析产、继承等情形，宅基地使用权已办理转移登记的，由登记的权利人直接补办房屋建设规划审批手续后，办理房屋所有权登记；宅基地使用权没有办理转移登记的，原则上由原登记的权利人办理房屋所有权登记后，再办理转移登记。

10．已建成的房屋，自本文发布后不再单独办理宅基地使用权登记。

11．城市居民非法购买农村宅基地及住房的，一律不予确权登记。

（一）明确目标。按照省、市统一部署要求，结合我市实际，全市符合登记条件的农村宅基地及住房确权发证工作两年内基本完成，其中2018年发证率达75%以上，2019年发证率达100%。

（二）加强组织领导。市政府已成立农房及宅基地确权登记工作领导小组，并下设办公室，负责对全市农村宅基地及住房确权登记发证工作的统筹、协调和指导。各镇（街道）人民政府（办事处）要成立专门工作领导小组，做好具体工作实施，细化具体操作办法，集中力量加快推进。农村宅基地及住房确权登记工作列入市里对各镇（街）考核。

（三）密切协同配合。各镇（街道）、市级有关部门要各司其责，协同做好农村宅基地及住房确权登记发证工作。

镇人民政府、街道办事处负责本辖区内2014年3月27日前发生的违法用地和违建房屋以及2014年3月27日后城镇规划区外的违法用地和违建房屋处置（处罚）工作。对发生在2014年3月27日前未批先建的，处置后补办建设与用地手续，统一适用简易程序。

建设规划部门负责对镇（街道）规划确认的指导以及2014年3月27日后未批先建农房建设补办手续。

行政执法部门负责对镇（街道）各类违法用地和违建房屋的处置（处罚）进行指导以及2014年3月27日后城镇规划区内违法建设处置（处罚）、协助镇（街道）依法拆除违法建筑。

国土部门负责对镇（街道）用地手续补办的指导以及处置（处罚）、补办建设与用地手续后的农村宅基地及住房确权登记工作。

财政部门要做好经费保障工作，同时要做好资金使用监督，确保专款专用。

市新闻传媒集团要加大宣传力度，为农村宅基地及住房确权登记发证工作创造良好的舆论环境。

市公安局要配合农村宅基地及住房确权登记发证工作，提供所需的相关户籍资料。

市民政局要配合农村宅基地及住房确权登记发证工作，做好门牌号码编制及门牌证核发工作。

其他有关部门按照要求做好相关工作。

（四）严格操作程序。农村宅基地和住房确权登记发证工作涉及面广、政策性强、技术要求高、工作量大，各镇（街道）和市级有关部门要坚持政策导向，切实保证权属调查真实、准确。农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按照“三改一拆”工作相关政策应当拆除的，坚决予以拆除；对符合浙政办发[2017]43号文件规定，允许补办审批手续的，应当先处理（处罚）、后补办、再确权登记。按照房地不可分离的原则，农村宅基地与住房权利主体应当相符，不动产登记时以权利人或户主为代表进行登记，权利主体的确定应当符合男女平等的基本国策。农村宅基地与住房权利主体不相符时，应当重新确定权利主体，权利主体相符后予以登记。农村宅基地及住房依法转移时，应当一并转移，确保宅基地与住房权利主体相符。

六、本意见由市农房及宅基地确权登记办公室牵头，会同市住房和城乡建设规划局、市国土资源局、市行政执法局负责解释。

七、本意见自发布之日起实施，临政办发[号文件与本文件有冲突的，按本文件为准。

附件：1．临海市农房违法建设罚没款计算公式

2．临海市农房违法建设处置片区分级对照表

临海市农房违法建设罚没款计算公式

（1）罚没款金额=单体建筑工程造价5%+超出部分违法所得。

（2）单体建筑工程造价5%=房屋建筑总面积×房屋重置均价×5%

（3）超出部分违法所得=超出占地红线部分用地面积×土地参考价格＋超出部分建筑面积*违法所得单价（重置均价×成新率）

2．二级片区未批先建处罚金额=100+超出规划审批标准部分建筑面积×20；二级片区少批多建处罚金额=超出部分建筑面积×20。

3．三级片区未批先建处罚金额=100+超出规划审批标准部分建筑面积×10；三级片区少批多建处罚金额=超出部分建筑面积×10。

临海市农房违法建设处置片区分级对照表